Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk
HOOFDSTUK I Artikel 1 Artikel 2 HOOFDSTUK II Artikel 3 HOOFDSTUK III Artikel 4 HOOFDSTUK IV Artikel 5 HOOFDSTUK V Artikel 6 HOOFDSTUK VI Artikel 7 HOOFDSTUK VII Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 HOOFDSTUK VIII Artikel 15 INLEIDENDE BEPALINGEN Begripsbepalingen Doel en strekking van deze overeenkomst PLANONTWIKKELING Planontwikkeling GROND Grond LOCATIE- EN PROJECTONTWIKKELING Locatie- en projectontwikkeling REALISATIE Realisatie TERMIJNEN Termijnen OVERIGE BEPALINGEN Beheer Kosten, planschade/nadeelcompensatie en (kosten) verhaal Overname rechten Ontbinding en wijziging van de overeenkomst Tekortkoming in de nakoming en boete Geschillen Bijlagen PUBLIEKRECHTELIJK HANDELEN GEMEENTE Publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van (organen van) de gemeente Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 2
In deze overeenkomst maken de ondertekenende partijen afspraken over de wijze waarop zij medewerking zullen verlenen aan de ontwikkeling van het project 151. Realisatie MFC Moerdijk Partijen: 1. De gemeente Moerdijk, zetelende in Zevenbergen, aan de Pastoor van Kessellaan 15, ter uitvoering van artikel 160, lid 1 sub e en artikel 171 Gemeentewet, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer J.P.M. Klijs, hierna te noemen gemeente 2. De woningstichting Brabantse Waard, zetelende in Zevenbergen, aan de Koningin Wilhelminastraat 15, ingeschreven in de kamer van koophandel onder nummer 20050013,rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heren drs. ing. R.A.J. van den Boom en H.C.M. Hendrikx, hierna te noemen corporatie 3. Stichting Gemeenschapshuis Moerdijk, gevestigd aan de Steenweg 83 te Moerdijk, ingeschreven in de kamer van koophandel onder nummer 20106330, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer P.C.M. van der Made, en haar penningmeester, de heer J. de Visser, hierna te noemen exploitant hierna gezamenlijk te noemen partijen Het navolgende in aanmerking nemende: 1. Vanwege het feit dat het huidige gemeenschapshuis De Ankerkuil in Moerdijk zowel technisch als economisch is afgeschreven, heeft de gemeente ingezet op de realisatie van een nieuw multifunctioneel centrum (heden te noemen: MFC) voor de kern Moerdijk in het dorpshart van deze kern; 2. Naar aanleiding van een verrichte quickscan heeft de gemeente op 18 maart 2008 besloten om de hoek Steenweg-Wethouder Mattheestraat in Moerdijk aan te wijzen als voorkeurslocatie voor het MFC Moerdijk. Deze locatie is thans in gebruik als groen-en speelvoorziening; 3. De gemeenteraad van Moerdijk vervolgens op 10 december 2009 de haalbaarheidsstudie voor het MFC heeft vastgesteld en de locatiekeuze heeft bestendigd. Op de locatie waar nu de Ankerkuil staat zou een groen-/speelvoorziening moeten terugkomen. Zodoende worden in dit project dus beide functies (gemeenschapshuis en groen- en speelvoorziening) gespiegeld; 4. De gemeenteraad van Moerdijk in haar vergadering van 15 december 2011 het definitief ontwerp van het MFC heeft geaccordeerd, alsmede de gezamenlijk tussen corporatie en gemeente uitgewerkte uitgangspunten voor de locatieontwikkelingsovereenkomst. Tevens heeft de gemeenteraad de middelen beschikbaar gesteld om de herontwikkeling van de locatie Ankerkuil als gemeente zelf ter hand te nemen; 5. Voor het programma van het MFC de gemeenschapshuisfunctie wordt versterkt met de zorgfunctie zoals deze nu wordt uitgeoefend in het Vlietje in Moerdijk; 6. Partijen bereid zijn om samen te werken met elkaar om uitvoering te geven aan voornoemde ontwikkeling; 7. Partijen de wijze waarop nadere invulling wordt gegeven aan hun samenwerking vast te willen leggen in deze locatie ontwikkelingsovereenkomst. Als basis hiervoor fungeren de eerder aangehaalde en vastgestelde uitgangspunten locatieontwikkelingsovereenkomst project 151. Realisatie MFC Moerdijk. Komen als volgt overeen: Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 3
HOOFDSTUK I INLEIDENDE BEPALINGEN Artikel 1 Begripsbepalingen In deze overeenkomst wordt verstaan onder: Locatie Het gebied van circa 2000m² waarbinnen inrichting en bebouwing plaatsvindt, gelegen op de hoek van de Steenweg en de Wethouder Mattheestraat te Moerdijk, kadastraal bekend gemeente Zevenbergen, sectie G nummer 2266, en zoals aangegeven en begrensd op de tekening, die als bijlage I aan deze overeenkomst is toegevoegd. Exploitatiegebied De locatie, uitgebreid met het nabij gelegen openbare gebied, zoals aangegeven en begrensd op de tekening, die als bijlage II aan deze overeenkomst is toegevoegd. Bestemmingsplan Het ten behoeve van het mogelijk maken van het multifunctioneel centrum op de locatie, op te stellen Bestemmingsplan MFC Moerdijk. In dit bestemmingsplan wordt tevens de herontwikkeling van de locatie van de Ankerkuil naar speel- en groenvoorziening mogelijk gemaakt. Artikel 2 Doel en strekking van deze overeenkomst Doel en strekking van deze overeenkomst 2.1. Doel van deze overeenkomst is vast te leggen dat de ondertekenende partijen de uitdrukkelijke bedoeling hebben om de ontwikkeling van de locatie mogelijk te maken en deze te realiseren én om vast te leggen welke verbintenissen partijen terzake aangaan. Karakter verbintenissen 2.2. Voor zover in deze overeenkomst verbintenissen zijn opgenomen die tevens een publiekrechtelijke afweging vergen, hebben deze het karakter van een inspanningsverplichting. Dit betekent dat partijen zich inspannen om de verbintenissen na te komen voor zover de wet of de gerechtvaardigde belangen van derden zich daartegen niet verzetten. Civielrechtelijke afspraken en publiekrechtelijke bevoegdheden 2.3. Daar waar in deze overeenkomst afspraken worden neergelegd ter zake waarvan de nakoming/uitvoering toekomt aan het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad dient voor gemeente college of gemeenteraad gelezen te worden. Deze overeenkomst heeft in zoverre te gelden als een bevoegdhedenovereenkomst. Dat wil zeggen dat de publiekrechtelijke organen zich verbinden om hun bevoegdheden, met in achtneming van het in artikel 2 lid 2 én artikel 15 bepaalde, op de overeengekomen wijze aan te wenden. Gezien het voorgaande wordt deze overeenkomst aangegaan onder de ontbindende voorwaarden, zoals genoemd in artikel 11. HOOFDSTUK II PLANONTWIKKELING Artikel 3 Planontwikkeling Uitgangspunten 3.1. Uitgangspunt voor hetgeen te realiseren is het Definitief Ontwerp van het multifunctioneel centrum, zoals opgenomen in bijlage III van deze overeenkomst. 3.2. Uitgangspunt voor de locatieontwikkeling is dat deze voor rekening en risico van de corporatie geschiedt. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 4
3.3. Uitgangspunt voor de eigendomsconstructie van het multifunctioneel centrum is dat de grond in eigendom is van de gemeente, het multifunctioneel centrum (zowel het gebouw als aanverwante buitenruimte) het eigendom wordt van de corporatie, de gemeente het totale multifunctioneel centrum van de corporatie huurt en de exploitant het totale multifunctioneel centrum van de gemeente onderhuurt en exploiteert. 3.4. Uitgangspunt voor het beheer is dat het cyclisch onderhoud aan gebouw en buitenruimte wordt uitgevoerd door de corporatie en de uitvoering van en kosten inzake het dagelijks preventief onderhoud en schoonmaak, alsmede nutslasten, voor gebouw en buitenruimte gedragen worden door de exploitant. Planontwikkeling 3.5. De corporatie neemt de bestaande opdracht met Sturm Architecten na ondertekening van deze overeenkomst van de gemeente over; dit houdt in dat de corporatie vanaf de DO-fase tot en met uitvoering en toezicht Sturm Architekten aanstuurt en dat Sturm Architekten haar kosten declareert bij de corporatie. De verdere uitwerking en aanbesteding van het bouwplan en civieltechnische werken geschiedt door de corporatie in samenspraak met de gemeente; 3.6. De gemeente zal in samenspraak met de corporatie het bestemmingsplan opstellen en zich inspannen om te bevorderen dat het bestemmingsplan, inclusief eventuele door inspraak en/of zienswijzen tussentijds noodzakelijk geworden wijzigingen, op voortvarende wijze de daartoe geëigende procedure doorloopt. Wijzigingen in uitgangspunten 3.7. Indien het door inspraak, zienswijzen of anderszins noodzakelijk is om af te wijken van de in het voorontwerp bestemmingsplan beschreven uitgangspunten, zullen partijen in overleg treden over planwijziging. Indien planwijziging leidt tot een wezenlijk ander plan, dan zal de overeenkomst met in achtneming van de aan de onderhavige overeenkomst ten grondslag liggende uitgangspunten aangepast worden. HOOFDSTUK III GROND Artikel 4 Grond 4.1. De gronden van de locatie zijn en blijven in eigendom van de gemeente. 4.2. De corporatie is bekend met de resultaten uit het Nader bodemonderzoek Hoek Steenweg / Weth. Mattheestraat Moerdijk door Moerdijk Bodemsanering B.V., d.d. 15 september 2008 met als kenmerk 195.41.081.r1 en de Multitemporele luchtfoto-uitwerking van historische luchtfoto s 1944/45 van de locatie dorpskern-moerdijk in de gemeente Moerdijk door RMG Infra, d.d. 7 maart 2011 met als kenmerk RMG-1128, in relatie tot de werkzaamheden van de corporatie zoals gesteld in artikel 5.2 lid b en lid c. Recht van opstal 4.3. Corporatie en gemeente zullen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en voor aanvang van de werkzaamheden zoals genoemd onder artikel 5.2, een recht van opstal vestigen voor de locatie. In Bijlage IV is het gebied aangegeven, dat middels het opstalrecht wordt overgedragen aan de corporatie. Voor de levering zal een aparte akte worden opgesteld, waarvan de kosten voor rekening komen van de gemeente. 4.4. In de opstalovereenkomst wordt het recht van overpad vastgelegd voor de toegang tot de achterterreinen door de bewoners van de betrokken woningen aan de Wethouder Mattheestraat en Klaverstraat. 4.5. Terzake van het onder artikel 4.3 genoemde recht van opstal is de corporatie jaarlijks een retributie verschuldigd aan de gemeente van 110,00 (prijspeil 2011). Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast met het prijsindexcijfer CBS alle huishoudens. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 5
4.6. Het recht van opstal wordt verleend voor een periode van twintig jaren. Hierna wordt deze telkens stilzwijgend met een periode van vijf jaar verlengd. 4.7. Na beëindiging van het recht van opstal, zoals bepaald in dit artikel, dienen de opstal(len) op kosten van de corporatie verwijderd te worden, tenzij partijen anders overeenkomen. 4.8. Bij een opzegging van het opstalrecht door de gemeente binnen 40 jaar na ondertekening van deze overeenkomst, heeft de corporatie recht op een vergoeding ter omvang van de stichtingskosten verminderd met 1/40 van de stichtingskosten voor elk jaar dat het opstalrecht heeft geduurd. 4.9. Indien de corporatie het pand wil overdragen, heeft de gemeente het eerste recht van koop. Als de looptijd van het opstalrecht minder dan 40 jaar bedraagt, zal het pand worden overgedragen voor de waarde van de stichtingskosten verminderd met 1/40 van de stichtingskosten voor elk jaar dat het opstalrecht heeft geduurd. Als de looptijd van het opstalrecht 40 jaar of meer bedraagt, wordt het pand aan de gemeente overgedragen tegen de symbolische waarde van 1 Euro. HOOFDSTUK IV LOCATIE- EN PROJECTONTWIKKELING Artikel 5 Locatie- en projectontwikkeling Bouwprogramma 5.1. Op de locatie zal een multifunctioneel centrum inclusief bijbehorende buitenruimte en infrastructuur worden gerealiseerd. In het multifunctioneel centrum worden de bestaande functies van het gemeenschapshuis. De Ankerkuil en de zorgfunctie uit het steunpunt t Vlietje geïntegreerd. Locatieontwikkeling 5.2. De corporatie verricht de volgende werkzaamheden: a. slopen van eventuele te verwijderen opstallen, verhardingen en groen; b. verwijderen van zich in de bodem bevindende materialen en omstandigheden die de realisering van de toekomstige bestemming zouden kunnen belemmeren; c. het verrichten van bodemonderzoek, het uitvoeren van bodemsaneringsmaatregelen alsmede de met de sanering verband houdende werkzaamheden, voor zover nodig ter ontwikkeling van de locatie en eventueel daarop in overleg aangebrachte wijzigingen; d. verwijdering van eventueel aanwezige voormalige huisaansluitingen van kabels en leidingen voor zover noodzakelijk voor de realisatie van de geplande nieuwbouw. De bestanden van de WION-melding die in dit kader verricht moet worden, worden door de corporatie digitaal beschikbaar gesteld aan de gemeente; e. aanleg en/of eventuele aanpassing van nutsvoorzieningen hoofdstructuur, waaronder riolering, gas, electra, centrale antenne, telefoon en water inclusief de bijbehorende voorzieningen die een goed functioneren van genoemde voorzieningen waarborgen (trafostations, verdeelkasten, rioolgemalen, overstorten); f. aanleg nutsvoorzieningen huisaansluitingen, waaronder riolering, gas, electra, centraal antenne en telefoon; g. het verrichten van grondwerken, terreinophoging c.q. terreinverlaging tot bouwrijphoogtes; h. aanleg van bouwwegen (tijdelijke) ter ontsluiting van het perceel; i. aanleg van goede afwatering voor het hemelwater, alsmede treffen van voorzieningen ter voorkoming van grondwateroverlast in verband met aanwezige hoogteverschillen, conform de watertoets uit het nog op te stellen bestemmingsplan; j. de realisatie van het MFC inclusief aanverwante buitenruimte en infrastructuur. k. het geschikt maken van de ontsluitingsstructuur buiten de locatie (aansluiten op bestaande wegen); l. het eventueel aanpassen en opleveren van het openbare gebied, voor zover noodzakelijk voor het kunnen ontwikkelen van de locatie en goed kunnen functioneren van het MFC; Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 6
m. het opleveren van het MFC inclusief inrichting, waaronder (doch niet beperkt tot) keukeninrichting, podium met trusopbouw en verlichting, voldoende inwendige nutsaansluitingen, vloerafwerking en verlichting. Een en ander in afstemming met gemeente en exploitant. 5.3. De investering c.q. de stichtingskosten gemoeid met de werkzaamheden bedragen maximaal 1.933.000,00 inclusief BTW. Deze kosten komen voor rekening van de corporatie. Een specificatie van de kostenraming is opgenomen in Bijlage V. 5.4. De corporatie is verantwoordelijk voor het bewaken van de investering c.q. de stichtingskosten. Minimale eisen 5.5. Bij het plan worden 20 parkeerplaatsen op het achterterrein verwezenlijkt. Aan de voorzijde wordt een multifunctioneel plein van circa 370 m² aangelegd. 5.6. De corporatie zal de realisatie gedeeltelijk uit (laten) voeren als leerlingbouwplaats, ook als er sprake is van onderaanneming. Het kenniscentrum ten behoeve van het beroepsonderwijs in de Bouw en Infra (Fundeon) zal vanaf het begin worden betrokken bij het inregelen van de leerlingbouwplaats-eis in de contracten/bestekken en bij de feitelijke realisatie van de leerlingbouwplaatsen. 5.7. De corporatie verplicht zich in te spannen om binnen het plan diverse, niet standaard, duurzame bouwmethoden toe te passen. 5.8. GPR is een instrument om duurzaamheidsprestaties inzichtelijk te maken. Als minimale eis geldt voor 3 aspecten een score van een 7 en voor de 2 overige aspecten minimaal een 8. HOOFDSTUK V REALISATIE Artikel 6 Realisatie Inrichtingseisen 6.1. Bij de realisatie dient het Handboek RBOR te worden aangehouden. Het handboek RBOR (versie 4.1.5 d.d. 9 augustus 2010) is vanwege de grootte in papieren vorm aan de corporatie ter beschikking gesteld. De ontwikkelaar heeft het handboek ontvangen en is ermee bekend dat de inhoud deel uitmaakt van de in deze overeenkomst overeengekomen afspraken. 6.2. Voorafgaand aan de realisatie dient het bestek en tekeningen voor de buitenruimte ter goedkeuring aan de gemeente te worden voorgelegd. 6.3. Ten behoeve van het op te stellen bestek is de corporatie verantwoordelijk voor het overleg met de betrokken nutsbedrijven. Bij dit overleg betrekt de corporatie de gemeente. 6.4. De wijze waarop de corporatie gedurende de bouw omgaat met omliggende woningen wordt ter beoordeling voorgelegd aan de gemeente. 6.5. De corporatie realiseert een gescheiden rioleringstelsel van binnen het gebouw tot buiten aan de perceels / beheersgrens. Op 0,5 1,0 meter vanaf de perceelsgrens / beheersgrens wordt, op eigen terrein, voor elk stelsel een ontstoppingsput aangebracht waarop de gemeentelijke riolering aansluit. De positie van de ontstoppingsput wordt in onderling overleg tussen corporatie en gemeente bepaald. De gemeente realiseert vervolgens de aansluiting op het gemeentelijk riool tot aan de perceelsgrens / beheersgrens. De kosten hiervan komen voor rekening van de corporatie. De gemeente factureert deze kosten aan de corporatie op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. De uitvoering wordt in handen gesteld van de partij waarmee de gemeente een raamcontract heeft afgesloten. Voor de aansluiting op het gemeentelijk riool wordt geen offertetraject of aanbesteding doorlopen. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 7
Aanvang realisatie 6.6. De corporatie dient binnen 4 weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de aanvraag tot een omgevingsvergunning voor de bouw van het MFC in te dienen. 6.7. De corporatie dient binnen 3 maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan te starten met de werkzaamheden zoals genoemd onder artikel 5.2. 6.8. Uiterlijk 16 maanden na de start van de bouw als bedoeld in artikel 6.7 dient de corporatie de bouw van het MFC inclusief omliggende buitenruimte en infrastructuur te hebben afgerond. Dit houdt in dat het gebouw gereed is voor gebruik door gemeente, exploitant en betrokken verenigingen en instanties. 6.9. De corporatie zorgt, gelet op de in artikel 6.6, 6.7 en 6.8 genoemde termijnen, tijdig voor de aanvraag van eventueel overige benodigde vergunningen. Inschakelen derden 6.10. De corporatie heeft het recht bij de realisatie derden te betrekken. De corporatie draagt er bij samenwerking met derden zorg voor dat deze derden op een rechtsgeldige wijze gebonden worden aan de rechten en verplichtingen die uit deze overeenkomst voortvloeien. Beperking overlast 6.11. In het kader van het beperken van de overlast is de corporatie verplicht om op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) ontheffing aan het college te vragen, indien er steigers en dergelijke geplaatst worden op de weg of een gedeelte ervan buiten het projectgebied. Voor het begrip weg is artikel 1 lid 1 APV bepalend. Op basis van die ontheffing is de corporatie een waarborgsom verschuldigd, welke berekend wordt aan de hand van de oppervlakte van het benodigd terrein buiten de locatie. De corporatie zal zich er voor inspannen om de (verkeers)overlast voor de omgeving tijdens de realisatie zo veel als mogelijk te beperken. Daaronder is begrepen het zoveel mogelijk voorkomen en indien nodig verwijderen van obstakels op de openbare weg, van vervuiling van de openbare weg en zwerfvuil. 6.12. De corporatie dient de door de aannemer(s) te gebruiken route(s) ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeente en na goedkeuring ter zake afdwingbare afspraken te maken met de aannemer(s), welke afspraken ter goedkeuring aan de gemeente zullen worden voorgelegd. Uitgangspunt is dat zoveel als mogelijk gebruik gemaakt wordt van hoofdroutes. Bouwschade 6.13. De toestand van de door de aannemer te gebruiken wegen gelegen in het exploitatiegebied wordt voor aanvang en voltooiing van de realisatie door de gemeente vastgelegd door opname en rapportage. 6.14. De toestand van de woningen in de directe omgeving van de locatie wordt voor aanvang en voltooiing van de realisatie door de corporatie vastgelegd door opname en rapportage. 6.15. Schade aan de wegen gelegen in het exploitatiegebied komt voor rekening van de corporatie, indien deze schade aantoonbaar een relatie heeft met de realisatie van de locatie. De gemeente zal de corporatie tijdig laten weten welk wegverkeer is toegestaan qua klasse en gewichtsbelasting. Worden andere wegen gebruikt dan welke zijn toegestaan, dan is de corporatie aansprakelijk voor alle hieruit voortvloeiende schade. 6.16. Ter beperking van de overlast en voorkoming van mogelijke schade, is de corporatie verplicht om mortelschroefpalen of een vergelijkbare funderingstechniek toe te passen in plaats van heipalen. 6.17. Ter voorkoming van schade aan aanwezig groen dienen voorzorgsmaatregelen getroffen te worden. Hieronder wordt o.a. het inpakken/beschermen van bomen/boomstammen verstaan. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 8
Schade aan eigendommen derden 6.18. De corporatie is verantwoordelijk en aansprakelijk voor schadeclaims van derden die betrekking hebben op de ontwikkeling van de locatie, ongeacht of deze door de corporatie zelf of door zijn hulppersonen zijn veroorzaakt. Vrijwaring voor schade ex artikel 6:174 Bw 6.19. De corporatie vrijwaart de gemeente voor aansprakelijkheid van schade ten gevolge van een slechte staat van de openbare weg en/of andere openbare voorzieningen, indien deze slechte staat is toe te rekenen aan de realisatie van de locatie. Verzekeringen 6.20. De corporatie is verplicht tot het laten sluiten van relevante verzekeringen waaronder een Constructie All Risk-verzekering. Van deze CAR-verzekering ontvangt de gemeente een afschrift. 6.21. De corporatie draagt zorg voor het verzekeren van het MFC. 6.22. De exploitant is verplicht een inboedelverzekering af te sluiten en afgesloten houden, alsmede een aansprakelijkheidsverzekering. HOOFDSTUK VI TERMIJNEN Artikel 7 Termijnen 7. Voor zover partijen data en/of termijnen overeenkomen, zijn deze streefdata/-termijnen voor zover deze betrekking hebben op de noodzakelijk publiekrechtelijke procedures. Overschrijding van deze termijnen leidt niet tot aansprakelijkheid. HOOFDSTUK VII OVERIGE BEPALINGEN Artikel 8 Beheer 8.1 De looptijd van de exploitatie van het MFC is 40 jaar. Gemeente en corporatie sluiten evenwel een huurovereenkomst voor een periode van 20 jaar, met verlenging van telkens 5 jaar. Deze overeenkomst wordt bij oplevering van het MFC afgesloten. 8.2 De hoogte van de jaarhuur die voor rekening komt van de gemeente, is de resultante van een sluitende (kostendekkende) exploitatiebegroting op grond van een investeringsbedrag door de corporatie van maximaal 1.933.000,00 inclusief BTW, en bedraagt maximaal 84.000,00 (onbelast). Indien het investeringsbedrag uiteindelijk lager uitvalt zal de jaarhuur hierop worden aangepast. In bijlage VI is het exploitatiemodel opgenomen aan de hand waarvan de aanvangshuursom wordt bepaald. 8.3 De kosten voor het cyclisch onderhoud aan gebouw en buitenruimte zijn niet in de artikel 8.2 genoemde jaarhuur verdisconteerd, aangezien deze gedurende de looptijd van de exploitatie volledig worden gedragen door de corporatie (als bijdrage van de corporatie aan de leefbaarheid van de kern Moerdijk). 8.4 De corporatie is gerechtigd om vanaf het tweede exploitatiejaar de huursom jaarlijks te indexeren conform de huurindex voor bedrijfsruimten. 8.5 De gemeente sluit gelijktijdig met de overeenkomst zoals genoemd onder artikel 8.1 een (onderver)huurovereenkomst met de exploitant voor een periode van 5 jaar, met verlenging van telkens 5 jaar. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 9
8.6 De hoogte van de jaarhuur die voor rekening komt van de exploitant bedraagt 7.000 (onbelast). Dit bedrag is gebaseerd op het huidige huurtarief van de Ankerkuil, aangevuld met extra te verkrijgen inkomsten uit de verhuur aan zorgpartijen minus een te verwachten toename van het OZB-gebruikersdeel. 8.7 De exploitatie geschiedt voor rekening en risico van de exploitant. Dit houdt in dat de kosten van belastingen, dagelijks preventief onderhoud en schoonmaak, alsmede nutskosten voor haar rekening komen. 8.8 De exploitant conformeert zich aan het vigerende accommodatiebeleid van de gemeente Moerdijk, wat betekent dat een maximale tariefstelling geldt voor het gebruik van ruimten in het MFC door verenigingen en sociaal-culturele instanties. Tevens gaat sociaal-cultureel gebruik te allen tijde voor op commercieel gebruik. 8.9 De gemeente is gerechtigd om vanaf het tweede exploitatiejaar de huursom jaarlijks te indexeren conform de huurindex voor bedrijfsruimten. Tevens is het mogelijk dat op grond van toekomstige beleidswijzigingen de huursom kan worden herzien. Artikel 9 Kosten, planschade/nadeelcompensatie en (kosten)verhaal Uitgangspunt kosten 9.1. Elke partij draagt, tenzij in deze overeenkomst anders overeenkomen, de eigen kosten verbonden aan de uitvoering van deze overeenkomst. Dit is slechts anders indien één der partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst. Alsdan kan de andere partij de volledige schade die daarvan het gevolg is, inclusief de gemaakte kosten, verhalen op de tekortschietende partij. 9.2. Alle legeskosten (onder andere de verkrijging van vergunningen en vrijstellingen) zijn voor rekening van de corporatie, conform de geldende legesverordening van de gemeente Moerdijk. Louter uitgesloten zijn de legeskosten voor de bestemmingsplanwijziging, aangezien deze voor rekening komen van de gemeente. Planschade incl. wettelijke rente artikel 6.1 Wro/Nadeelcompensatie 9.3. Planschade en uitkeringen uit hoofde van nadeelcompensatie worden door de corporatie gedragen. De corporatie zal zich inspannen de schade voor derden zoveel mogelijk te voorkomen. Gezien de draagplicht van de corporatie wordt overeengekomen dat: - de gemeente de corporatie onmiddellijk in kennis stelt van een bij haar ingediend verzoek om planschadevergoeding artikel 6.1 Wro of een verzoek om nadeelcompensatie onder toezending van een afschrift van het verzoek; - de gemeente het concept advies van de terzake benoemde deskundigen toezendt en de corporatie in de gelegenheid stelt hierover zijn zienswijze te geven; - de gemeente bij de te nemen beslissing zo mogelijk rekening houdt met de zienswijze van de corporatie; - het besluit inzake planschade voor de corporatie bindend zal zijn zodra het onherroepelijk is; - de corporatie de kosten betaalt die de gemeente moet maken voor het inschakelen van en adviseren door externe deskundigen op het gebied van de beoordeling van schadeclaims; - de gemeente aan de corporatie een afschrift zendt van het collegebesluit, alsmede van de eventuele uitspraken van de rechtbank en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State; - de corporatie ook de schadevergoeding betaalt die het direct gevolg is van een uitspraak van de rechtbank of de Afdeling bestuursrechtspraak, dan wel voortvloeit uit de beslissing van deze rechters om een hoger bedrag toe te kennen dan het eerder door het college van Burgemeester en Wethouders toegekende bedrag. Voorts betaalt de corporatie alle kosten die voor de gemeente zijn verbonden aan de procedure. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 10
9.4. De te betalen schadebedragen en/of kosten zullen worden vermeerderd met eventueel verschuldigde wettelijke rente en BTW. Betaling 9.5. De corporatie zal de verschuldigde vergoedingen voldoen binnen twee weken nadat hij van de gemeente een declaratie heeft ontvangen, dan wel binnen de op de declaratie aangegeven betalingstermijn indien deze langer is. Indien de corporatie niet de betalingsverplichting voldoet zal wettelijke rente over de vergoeding in rekening worden gebracht. Artikel 10 Overname rechten 10. Het is de exploitant en de corporatie behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente niet toegestaan om rechten en/of plichten uit deze overeenkomst en/of deze overeenkomst als geheel over te dragen aan c.q. over te doen nemen door een derde. Artikel 11 Ontbinding en wijziging van de overeenkomst Ontbindingsgronden voor de gemeente 11.1. De gemeente heeft het recht deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst en zonder gehoudenheid tot schadevergoeding, vergoeding van gemaakte kosten en/of verplichtingen tot restitutie/ongedaanmaking bij aangetekend schrijven te ontbinden indien: - de corporatie in staat van faillissement of liquidatie verkeert, zijn werkzaamheden heeft gestaakt of het voorwerp is van een surseance van betaling of een akkoord; - het faillissement of liquidatie van de corporatie is aangevraagd of er een procedure van surseance van betaling of akkoord is; - de gemeente geen toestemming krijgt plannen voort te zetten door rechterlijke procedures. Ontbinding 11.2. De locatie ontwikkelingsovereenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat: a. de gemeenteraad niet over gaat tot het vaststellen van het bestemmingsplan aangezien tijdens de looptijd van deze overeenkomst belemmeringen van publiekrechtelijke aard kunnen ontstaan. Hieronder worden onder meer verstaan: de gevolgen van ingestelde bezwaar- en beroepsprocedures tegen beslissingen van de gemeente, welke noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de bouwplannen, de gevolgen van of vertraging in de beslissingen van de hogere en/of andere overheden ter zake. De gemeente verplicht zich de publieke procedures op basis van de door de wet gehanteerde termijnen uit te voeren dan wel volgens de overeengekomen planning. Indien zich een belemmering van publiekrechtelijke aard voordoet, kan vertraging in het proces ontstaan. Indien een dergelijke belemmering van publiekrechtelijke aard zich voordoet, zullen partijen overleg plegen en zich inspannen om de nadelige gevolgen hiervan zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door planaanpassingen van de inmiddels overeengekomen (ontwerp)resultaten. Indien dit niet mogelijk is, heeft elke partij het recht de locatie ontwikkelingsovereenkomst te ontbinden. In deze situatie is geen der partijen tot enige vergoeding van schade, kosten en interessen gehouden; b. een toezichthoudend overheidsorgaan het besluit van de raad van de gemeente tot vaststelling van het bestemmingsplan vernietigt;. Onvoorziene omstandigheid 11.3. De rechter kan op verlangen van partijen deze overeenkomst wijzigen dan wel geheel of gedeeltelijk ontbinden wegens een onvoorziene omstandigheid welke van dien aard is dat ongewijzigde instandhouding van de betreffende overeenkomst(en) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gevergd kan worden en partijen onderling niet tot overeenstemming kunnen komen. Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 11
Voorafgaand overleg 11.4. Alvorens een vordering tot ontbinding of wijziging van deze overeenkomst in te stellen, pleegt de partij die ontbinding of wijziging wenst overleg met de andere partij om tot een aanvaardbare oplossing te komen van de gerezen problemen. Partijen verrichten de redelijkerwijs van hen te verwachten inspanningen om tot een oplossing in de geest van deze overeenkomst te komen. Artikel 12 Tekortkoming in de nakoming en boete Incassokosten 12.1. Indien een der partijen tekort schiet in de nakoming van deze overeenkomst, is de andere partij gerechtigd om de volledige kosten die zij moet maken ter buitengerechtelijke incasso dan wel om buitengerechtelijke nakoming af te dwingen bij die nalatige partij in rekening te brengen. Indien het noodzakelijk is om een gerechtelijke procedure te voeren is ieder der partijen gerechtigd om de kosten die het liquidatietarief te boven gaan bij de nalatige partij in rekening te brengen. Ingebrekestelling 12.2. Iedere tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen verplicht de partij die is tekortgeschoten de tekortkoming alsmede de gevolgen daarvan, na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven, voor eigen rekening binnen een door de andere partij te stellen redelijke termijn ten genoegen van de andere partij ongedaan te maken. Boete 12.3. Bij niet (tijdige) nakoming van de verplichting, genoemd onder 12 lid 2, is de partij die in gebreke blijft aan de andere partij een boete verschuldigd van 500,-- per dag. Artikel 13 Geschillen Geschillenregeling 13.1. Op deze locatie ontwikkelingsovereenkomst en alle overeenkomsten die hier uit voortvloeien is Nederlands recht van toepassing; Alle geschillen, voor zover daarover ondanks de nodige inspanningen van partijen tot behoorlijk overleg geen oplossing tussen partijen is gevonden, die naar aanleiding van of in verband met deze locatie ontwikkelingsovereenkomst of van overeenkomsten ter uitvoering van deze locatie ontwikkelingsovereenkomst tussen partijen of hun rechtverkrijgenden mochten ontstaan, van welke aard en omvang die ook mogen zijn, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der partijen als zodanig worden aangemerkt, zullen worden voorgelegd aan de rechtbank in Breda, tenzij partijen ter zake schriftelijk arbitrage overeenkomen. Bij arbitrage wijst iedere partij een ter zake deskundige aan die tezamen, in volledig mandaat van die partij, tot een oplossing trachten te komen. 13.2. Een geschil, in de zin van artikel 13 lid 1, zal geacht worden tevens aanwezig te zijn in alle gevallen waarin overeenkomsten ter uitvoering van deze locatie ontwikkelingsovereenkomst aanleiding geven tot handelingen of besluiten waarvoor nadere wilsovereenstemming tussen partijen vereist is, en deze niet verkregen kan worden. Artikel 14 Bijlagen 14.1. Bij deze overeenkomst behorende de volgende bijlagen: I. Locatie II. Exploitatiegebied III. Definitief Ontwerp MFC IV. Gebied ten behoeve van vestigen opstalrecht V. Raming stichtingskosten MFC VI. Exploitatiemodel ter bepaling aanvangshuursom Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 12
14.2. Indien de tekst en/of inhoud van de bijlagen afwijkt van deze overeenkomst, prevaleert de tekst en de inhoud van de overeenkomst. HOOFDSTUK VIII PUBLIEKRECHTELIJK HANDELEN GEMEENTE Artikel 15 Publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente Publieke taak gemeente 15.1. Deze overeenkomst laat de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente, althans haar organen, onverlet. Partijen zijn zich ervan bewust dat de gemeente en dan met name de organen van de gemeente in het kader van de uitoefening van de krachtens deze overeenkomst benodigde besluiten en plannen gebonden zijn aan hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, wet, regelgeving etc.. Het bepaalde in deze overeenkomst kan aan deze verantwoordelijkheid niet afdoen, en kan er nimmer toe leiden dat de bevoegde organen van de gemeente niet meer de vrijheid hebben om bij het uitoefenen van de publiekrechtelijke bevoegdheden belangen van derden op een zorgvuldige wijze te wegen en daar consequenties aan te verbinden. Dit houdt in dat de gemeente althans haar organen mogelijk publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht(en), die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van de overeenkomst of de voortgang van het project. Aansprakelijkheid gemeente voor (publiekrechtelijk) handelen 15.2. De gemeente is niet aansprakelijk voor tekortschieten in de nakoming van deze overeenkomst. In het bijzonder kan zij niet aansprakelijk gehouden worden voor handelen of nalaten dat voorvloeit uit aanwijzingen e.d. van hogere overheden of uitspraken van rechterlijke instanties. Ook is er geen sprake van een tekortschieten indien de gemeente uit hoofde van een redelijke uitoefening van de publieke taak tegemoet dient te komen aan bezwaren van derden. Artikel 16 Slotbepaling 16.1. De corporatie is zich ervan bewust dat de onderhavige overeenkomst een anterieure overeenkomst is en de gemeente, indien daar wettelijk en/of beleidsmatig aanleiding toe bestaat, een exploitatieplan zal opstellen. 16.2. De gemeente is op grond van artikel 6.24 lid 3 Wro verplicht kennis te geven van deze overeenkomst en een zakelijke beschrijving, zoals bedoeld in artikel 6.2.12 Bro ter inzage te leggen. Overeengekomen te Zevenbergen op de gemeente, de corporatie, de exploitant, J.P.M. Klijs H.C.M. Hendrikx P.C.M. van der Made R.A.J. van den Boom J. de Visser Locatie ontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 13
BIJLAGE I LOCATIE Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 14
BIJLAGE II EXPLOITATIEGEBIED Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 15
BIJLAGE III DEFINITIEF ONTWERP MFC Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 16
Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 17
Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 18
Locatieontwikkelingsovereenkomst Project 151. Realisatie MFC Moerdijk 19