Herbestemming religieus erfgoed Dienstverleningspakket Monumentenhuis Brabant - NIBAG Voor alle diensten geldt dat we zo veel mogelijk maatwerk willen aanbieden. Tenslotte is iedere locatie in fysieke, sociale en economische zin uniek. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat de vraag en het wensenpakket van de klant centraal worden gesteld. De volgende diensten worden aangeboden: Bouwtechnisch onderzoek Het in beeld brengen van de onderhoudsstaat van het kerkgebouw mét daarbij het kostenplaatje voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Voor onder meer de Leonarduskerk in Helmond is de bouwkundige onderhoudsstaat in beeld gebracht en is een kostenbegroting opgesteld. Waardestellend onderzoek Het kan hier gaan om redengevende monumentbeschrijvingen (van het hele gebouw, of van onderdelen) en bouwhistorisch onderzoek. Met name dit laatste onderzoek is van belang bij herbestemming. Het Monumentenhuis heeft vele monumentbeschrijvingen vervaardigd (onder meer voor de Pauluskerk in Dongen; foto links) en heeft ruime ervaring met het uitvoeren van bouwhistorisch onderzoek voor kerkgebouwen (onder andere voor de Knoptorenkerk in Sint-Oedenrode; foto rechts). Onderzoek planologisch kader en ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden Behalve het bestaande bestemmingsplan, zijn de toekomstige planologische doorontwikkelingsmogelijkheden van het kerkgebouw en de directe omgeving zeer van belang bij herbestemmingsprojecten. 1
Doorontwikkeling Tivolikerk en omgeving, Eindhoven. Haalbaarheidsstudies Om inzichtelijk te maken wat de kansen zijn van herbestemming of herontwikkeling is onderzoek nodig. Het is tenslotte de vraag of de beoogde nieuwe bestemming financieel, technisch en juridisch haalbaar is. Hiervoor is een format ontwikkeld, die zich in de praktijk heeft bewezen. Het kan gaan om volledige studies, maar ook om onderdelen daaruit (bijvoorbeeld de marktverkenning, of alleen een financieeleconomische analyse). Op basis van de uitkomsten van de haalbaarheidsstudie kan de initiatiefnemer een onderbouwd en afgewogen besluit nemen over de verdere aanpak van het project. Voor de Willibrorduskerk in Heeswijk en de Knoptorenkerk in Sint-Oedenrode wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Conceptontwikkeling & ontwerp. Naast het wat zware en statische product haalbaarheidsstudie kunnen eigenaren ook gericht worden geholpen met het (verder) ontwikkelen van hun concept en het maken van een ontwerp, bijvoorbeeld door een brainstormsessie of een ontwerpatelier te organiseren. Bij herbestemming draait het om een goede match tussen gebouw en programma. Meegedacht wordt over het ontwikkelen van functionele concepten voor gebouwen en gebieden. Indien gewenst verzorgen we markt- of doelgroepenanalyses. De concepten kunnen ook worden uitgewerkt in concrete businessplannen. Ook het vertalen van het programma in een ruimtelijk ontwerp kan worden verzorgd. Er kan ondersteuning worden geboden bij het ontwikkelen van een Programma van Eisen en het maken van de eerste schets tot en met het definitief ontwerp. Wij vinden het belangrijk dat de architect zich inleeft in de wensen van de gebruiker en een balans zoekt tussen esthetiek, monumentale waarden en functionaliteit. 2
NIBAG heeft voor de Zuiderkerk in Aalsmeer functionele concepten ontwikkeld voor de herontwikkeling van dit kerkgebouw. Kosten- en exploitatieramingen Wie aan de slag wil met herbestemming of herontwikkeling van een locatie heeft behoefte aan inzicht in de kosten en rendementen van het project. Zeker bij gebouwen die al lange tijd leeg staan is er meestal sprake van achterstallig onderhoud. NIBAG heeft een innovatief model ontwikkeld waarmee op een snelle en efficiënte manier de kosten van herstel en onderhoud in beeld kunnen worden gebracht. Maar ook het maken van een uitgebreide directiebegroting kan worden verzorgd. Daarnaast wordt beschikt over uitgebreide exploitatiemodellen, waarmee de vastgoedexploitatie kan worden doorberekend. Op deze wijze kan het (verwachte) rendement worden geraamd. Ook een eventuele onrendabele top komt daarbij aan het licht. Zo kan het voor een kerkbestuur van belang zijn om inzicht te krijgen in de inkomsten die jaarlijks nodig zijn om de exploitatielasten te kunnen dekken, bijvoorbeeld na een investering die het mogelijk maakt het kerkgebouw multifunctioneel te gebruiken. Tot slot, maar bepaald niet onbelangrijk, wordt een gedegen risicoanalyse gemaakt. Voor o.a. het klooster in Zijtaart en de NH kerk in Bovensmilde zijn financiële doorberekeningen gemaakt als onderdeel van het herbestemmingstraject. Proces- en projectbegeleiding Het begeleiden van initiatiefnemers bij de ontwikkeling en realisatie van herbestemmingsprojecten. Bij herbestemming en herontwikkeling gaat het nooit om standaard projecten. Daar zijn wij ons zeer van bewust. Een maatwerkaanpak is vereist. Het kan gaan om begeleiding in de ontwikkelingsfase (het organiseren van samenwerking, het begeleiden van het ontwerpproces, subsidieaanvragen), om begeleiding in de bouwvoorbereidingsfase (organiseren aanbesteding, aanvragen vergunningen), of om begeleiding tijdens de bouw (directievoering en toezicht). 3
Het Monumentenhuis is diverse malen opgetreden als directievoerder van restauratiewerkzaamheden, onder meer voor de Lambertustoren in Vught (foto links). Voor de Pauluskerk in Tilburg (foto rechts) heeft het Monumentenhuis geparticipeerd in een werkgroep die een marktverkenning,heeft uitgevoerd voor de doorontwikkeling van de kerk. In dit geval heeft het geleid tot de verkoop van de kerk aan een andere geloofsgemeenschap. Ondernemingsplannen Met dit product helpen we een toekomstige gebruiker/exploitant met het uitwerken van een business case voor zijn onderneming, die gevestigd wordt in een her te bestemmen pand. Het kan gaan om het uitwerken van een beknopte business case, maar ook om het ontwikkelen van uitgebreide plannen waarin onder meer de organisatie, de strategie en de marketingcommunicatie is beschreven. Referentieprojecten - Pauluskerk Uden: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving). Dit was nodig om monumentale kwaliteiten in verband met mogelijke herbestemming goed in beeld te brengen. De kerk is verkocht. - Andrieskerk in Nuenen: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving) globale marktverkenning. De kerk is gesloopt. - Pauluskerk in Dongen: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving). Dit was nodig om monumentale kwaliteiten in verband met mogelijke herbestemming goed in beeld te brengen. De kerk is verkocht en is nu in gebruik als woonzorggebouw. - Kerk H. Kruisvinding in Odiliapeel: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving). Dit was nodig om monumentale kwaliteiten in verband met mogelijke herbestemming goed in beeld te brengen. - Pauluskerk in Oss, waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving). Dit was nodig om monumentale kwaliteiten in verband met mogelijke herbestemming goed in beeld te brengen. - Petruskerk in Berlicum: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving). Dit was nodig om monumentale kwaliteiten in verband met mogelijke herbestemming goed in beeld te brengen. - Klooster Groot Bijstervelt in Oirschot: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving). Dit was nodig om mogelijke knelpunten uit monumentaal oogpunt goed in beeld te brengen. De vooruitzichten op herbestemming zijn positief. - Tivolikerk Eindhoven: onderzoek planologisch kader en ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden. - Voormalige Leonarduskerk in Helmond: in beeld brengen bouwkundige onderhoudsstaat mét opstellen kostenbegroting. De kerk is herbestemd tot een multifunctioneel gezondheidscentrum. 4
- Klooster Stampersgat: bouwtechnisch onderzoek. - Voormalige N.H. kerk te Bovensmilde: opstellen restauratieplan en begeleiding casco restauratie. Op dit moment wordt gewerkt aan een ontwerp voor een aanbouw en een aangepast bankenplan, zodat de kerk in de toekomst een nieuwe gebruiker kan krijgen. - Toren Lambertuskerk in Vught: in beeld brengen bouwkundige onderhoudsstaat mét opstellen kostenbegroting, verzorgen aanbesteding, directievoering restauratiewerkzaamheden. - Toren Sint-Michielsgestel: in beeld brengen bouwkundige onderhoudsstaat mét opstellen kostenbegroting, verzorgen aanbesteding, directievoering restauratiewerkzaamheden. - Begijnhof in Breda: in beeld brengen bouwkundige onderhoudsstaat mét opstellen kostenbegroting, verzorgen aanbesteding, directievoering restauratiewerkzaamheden. - Klooster Nazarth in Gemert: bouwhistorisch onderzoek. Het klooster is inmiddels herbestemd tot een wooncomplex. - Lidwinaklooster Schijndel: bouwhistorisch onderzoek. Het klooster is hierna herbestemd tot een ontmoetingsplaats van ouderen. - Annaklooster in Zundert: bouwhistorisch onderzoek. Het complex is inmiddels herbestemd voor wonen en bedrijfsruimten (winkels). - Klooster Wilgefortis in Waalre: bouwhistorisch onderzoek en opstellen meerjaren onderhoudsplan. Het klooster is herbestemd als gemeenschapshuis, - Lourdeskerk in Bergen op Zoom: bouwhistorisch onderzoek. Deze voormalige kerk vervult een functie als wijkgebouw. - Kerk Heerle: bouwhistorisch onderzoek. De kerk is hierna herbestemd als een multifunctioneel kerkgebouw (gezondheidszorg en gemeenschapshuis, met tevens mogelijkheden om het voor de eredienst aan te wenden) - Pauluskerk Tilburg: marktverkenning t.b.v. herbestemming. De kerk is verkocht aan een andere geloofsgemeenschap. - Klooster in Zijtaart: hier moesten eerst heel wat weerstanden overwonnen worden, vanwege slechte ervaringen van de congregatie rond het verlaten van andere kloostergebouwen. De mogelijke nieuwe kernfuncties van het klooster zijn geïnventariseerd, waarbij nadrukkelijk rekening is gehouden met het wensenpakket van de zusters. Vervolgens is er een financiële doorberekening gemaakt, die als basis heeft gediend bij de verkoop van het complex aan de gemeente Veghel. Het uiteindelijke resultaat mag er zijn: instandhouding van het monument met versterking van de leefbaarheid ter plaatse (onderwijs-, zorg- en woonfunctie). - Klooster Karmelieten te Hoogeveen: haalbaarheidsstudie. Mede op basis hiervan heeft de eigenaar (de gemeente) het verkoopproces uitgelijnd. Dit heeft geresulteerd in de verkoop van het pand aan een initiatiefnemer, die er een zorgcentrum gaat vestigen. - Voormalige synagoge te Coevorden: haalbaarheidsstudie. Inmiddels heeft de bibliotheek er zich gevestigd. Daarnaast is er interesse vanuit de zorgmarkt. - Agenda herbestemming religieus erfgoed Deventer: in opdracht van de gemeente is een plan opgesteld om leegstand en onderbenutting in religieus erfgoed tegen te gaan. - Knoptorenkerk Sint-Oedenrode: bouwhistorisch onderzoek als onderlegger voor het realiseren van verbouwingen, zodat de mogelijkheden van nevenbestemming beter kunnen worden benut. - Zuiderkerk Aalsmeer: haalbaarheidsstudie gericht op de realisatie van wooneenheden. De eigenaar, een ontwikkelaar, is met de gemeente in conclaaf over de verdere aanpak. - Willbrorduskerk in Heeswijk: waardestellend onderzoek (monumentbeschrijving en bouwhistorisch onderzoek) en haalbaarheidsonderzoek.. 5