Grondverzet bij projectontwikkeling en vervangingsbouw: praktische leidraad

Transcriptie

1 Grondverzet bij projectontwikkeling en vervangingsbouw: praktische leidraad Econext, 17 april 2013 Elisa Vermeulen, Grondbank vzw Grondbank uw partner voor grondverzet

2 Wat is de grondverzetsregeling? Doel: beheersen van het risico op verspreiding van bodemverontreiniging door hergebruik van uitgegraven bodem Basisprincipes: Bodemonderzoek van de uit te graven bodem: technisch verslag Attesteren van traceerbaarheid en milieukwaliteit bij levering van bodem: bodembeheerrapport Wettelijke bepalingen Hoofdstuk XIII van Bodemdecreet Hoofdstuk XIII van Vlarebo

3 Traceerbaarheidsprocedure Technisch Verslag Conformverklaring Bestekposten Melding start der werken Grondtransporttoelating (Grondverzettoelating) Grondtransportmelding TOP/CGR Gebruiksbrief (Grondverzettoelating) Eindverklaring (Ontvangstverklaring) Eindverklaring (Ontvangstverklaring) Initiatiefnemer grondverzet Bodembeheerrapport Uitvoerder grondwerken

4 Inhoud Inleiding Opmaak van het technisch verslag Vertaling van het technisch verslag naar de meetposten in het bestek Uitvoering en oplevering Stadsvernieuwingsprojecten - DBFM

5 Inleiding site voor projectontwikkeling bouwheren meerdere percelen met historiek aannemers EBSD Contractuele en financiële afspraken fasen (meerdere jaren) eindgebruikers (zowel binnen de projectzone als buiten de projectzone) Opvolging grondstromen door Grondbank

6 Opmaak van het technisch verslag Belang van het technisch verslag TV per deelproject of 1 globaal TV? Grondverzetstabel Historisch onderzoek Bemonsteringsstrategie Opmetingstabel Kadastrale werkzone Conformverklaring Grondbank uw partner voor grondverzet

7 Belang van het technisch verslag Wettelijke verplichting Vlarebo Meer en meer bepalend bij de aankoop van terreinen (impact op de aankoopprijs) Basis voor financiële afspraken (kostenverdeling tussen bouwheren onderling) Deel van het aanbestedingsdossier (contractueel document) Waardevol instrument Correcte budgettering van de kostprijs voor het grondverzet Grondbalans Bijsturen ontwerp - optimalisatie rendabiliteit

8 TV per deelproject of 1 globaal TV? 1 TV voor verschillende bouwheren/fasen is mogelijk - diverse voordelen: Verdeling van de vaste kosten EBSD betrokken bij het totaalproject - kostenefficiënte oplossing voor de grondbalans Afzonderlijke TVn aandachtspunten: Grondverzetstabel Duidelijke onderscheid tussen uitgravingszones en projectzone op het zoneringsplan (cfr. voorbeeld) Risico om relevante informatie uit andere TVn over het hoofd te zien

9

10 Grondverzetstabel Correcte inschatting van het uitgravingsvolume Vaak onderschatting problemen bij het afleveren van BBRn Niet alle volumes zijn vervat in afzonderlijke meetposten (bvb. uitgraving in talud) Totale uitgraving, niet enkel afvoer Duidelijkheid scheppen over uitgravingszones, fasen, waarvoor het technisch verslag representatief is Minder misverstanden tijdens de uitvoering

11 Grondverzetstabel voorbeeld Zone Omschrijving Uitgravingsdiepte (m) Volume (m³) Woonblok 1 Kelder Woonblok 2 Kelder Woonblok 3 Funderingen Woonblok 4 Funderingen Woonblok 5 Funderingen Regenwaterputten 5* l 2 67 Riolering DWA Riolering RWA Wegenis Wegkoffer (1866 m²)

12 Historisch onderzoek Checklist in bijlage van de leidraad Aandachtspunten: Opdrachtgever TV is zelf nieuw op het terrein Eerdere bodemonderzoeken (incl. TVn): interpretatie i.f.v. grondverzet Belangrijk voor gerichte bemonstering en samenstelling mengmonsters (verschillende historiek op verschillende percelen) Afval en bodemvreemde materialen (oude stortplaatsen, asbest,..) Nuttige websites: services.ovam.be/geoloket (bodemonderzoeken) (luchtfoto s)

13 Bemonsteringsstrategie Bijkomend onderzoek (> minimale strategie) kan uitvoeringskosten drukken en onzekerheden (onvoorziene kosten) reduceren, vnl. Verificatie / afperking verontreiniging Uitloogproeven (xy0 xy1) Worst case afbakening best case budgettering Typische aandachtspunten Aansluiting op de bestaande weginfrastructuur (voorbeeld) Uitgravingen onder nog af te breken gebouwen: uitstel van bemonstering = ontbreken van belangrijke info bij prijszetting

14 Voorbeeld afperkend onderzoek 7200 m³ uitgraving appartementsblok Worst case afbakening 3200 m³ 929 (0-1,5m) 4000 m³ 211 (1,5-3,5m) Geschatte meerkost: Afperkend onderzoek verontreinigingsbron wordt ontdekt 100 m³ 929 (verontreinigingvlek) 3100 m³ 911 (0-1,5m) 4000 m³ 211 (1,5-3,5m) Meerkost beperkt tot 5000 (inclusief kosten van afperkend onderzoek)

15

16 Opmetingstabel Volumeverdeling per milieukwaliteit bepalend voor massabalans en kosten Soms significante verschillen in uitvoering oorzaken: Te weinig info ruwe schattingen Geen afperkend onderzoek: omvang en ligging van verontreiniging onvoldoende gekend Uitstel van bijkomend onderzoek Fouten of verkeerde interpretaties bij berekening Samenwerking EBSD ontwerper Bijkomend onderzoek zo veel mogelijk vóór aanbesteding

17 Kadastrale werkzone Belang van KWZ Kostenefficiëntie (hergebruik licht verontreinigde partijen) Verspreiden van verontreiniging vermijden aansprakelijkheden toekomstige bouwheren/eigenaars KWZ uitgravingszone: overleg met de EBSD over de beoogde grondstromen Afperkend onderzoek ook van belang voor KWZ: opgelet met worst case -afbakeningen Andere factoren dan milieukwaliteit

18 Conformverklaring Grondig nazicht Controle op uitvoerbaarheid Overzicht uitvoeringsbepalingen bestek 2 jaar geldig na ondertekening technisch verslag

19 Vertaling van het technisch verslag naar de meetposten in het bestek Meest voorkomende oorzaken van discussies Voorbeelden + vuistregels Grondbank uw partner voor grondverzet

20 Meest voorkomende oorzaken voor discussies Onderschatting volume uit te graven bodem Opmetingstabel onvoldoende accuraat Meetposten zijn in strijd met het technisch verslag. Meetposten zijn onvolledig Verrekening van de kosten voor het fysisch scheiden van de grond (afzeven)

21 Voorbeeld meetpost in strijd met KWZ Bouwput, af te voeren grond Uitgraving in talud, heraanvulling

22 Voorbeeld: meetposten in strijd met driedelige code Technisch verslag: code 410 Meetpost: afvoer naar een vergunde stortplaats Probleem: Mits gunstige uitloogproef: hergebruik mogelijk Zoniet: enkel te storten indien niet reinigbaar Het bestek vraagt prijs voor een situatie die zich weinig waarschijnlijk zal voordoen en zelfs niet uitvoerbaar is.

23 Meetpost Toelichting Driedelige code Afvoer naar bestemming voor gebruik kwaliteit vrij gebruik Afvoer van overtollige grond die voldoet aan waarde vrij gebruik (bijlage V, Vlarebo) 211 Afvoer naar bestemming voor gebruik kwaliteit bouwkundig bodemgebruik Afvoer van overtollige grond die voldoet aan bouwkundig bodemgebruik (bijlage VI en VII, Vlarebo) xy1, met uitzondering van 211 (bvb. 311, 991) Afvoer naar een TOP* Afvoer van overtollige grond die nog in aanmerking komt voor bodem of bouwkundig bodemgebruik, maar enkel mits bevestiging (bijkomende bemonstering of uitloogproef) xy0 (bvb. 410, 990) Afvoer naar een CGR Afvoer naar een erkende stortplaats Afvoer van overtollige grond die niet meer in aanmerking komt voor gebruik zonder voorafgaandelijke reiniging Niet reinigbaar Bvb. 419, 999 Attest niet reinigbaarheid

24 Meetposten onvolledig Uitvoeringsbepalingen in TV en CV, bvb. Zeven Bemaling Bijkomende bemonstering Overloop de uitvoeringsbepalingen met de EBSD Wat zijn de praktische gevolgen? Kan bijkomend onderzoek nuttig zijn? Voorzie de nodige posten in het bestek (bvb. tijdelijke opslag).

25 Fysisch scheiden Noodzaak tot zeven In functie van beoogde gebruik (bodem KWZbouwkundig bodemgebruik) In functie van technische of commerciële afspraken Technisch verslag geeft indicatie van het gehalte aan stenen Meeste oorzaken van discussies: Ontbreken meetpost Verschillende interpretaties mogelijk Onvoorziene hoeveelheden => meerwerken

26 Fysisch scheiden (2) Vermeld duidelijk in het bestek hoe de kosten voor het zeven verrekend zullen worden Maak duidelijke afspraken vóór het zeven (bvb. vaststelling volumes op de werf)

27 Uitvoering en oplevering Grondbank uw partner voor grondverzet

28 Uitvoering van de werken Checklist startvergadering Actualisatie nodig (geldigheid CV)? Last minute wijzigingen aan het ontwerp? Afspraken m.b.t. uitvoeringsbepalingen Grondstromen Afspraken m.b.t. tussentijdse opslag Opvolgen documenten Opvragen grondverzettoelatingen, bodembeheerrapporten (ook bij aanvoer!) Hiaten in traceerbaarheid kan problemen veroorzaken voor latere fasen, bvb. (tijdelijk) hergebruik in zones van volgende fase

29 Uitvoering van de werken (2) Onvoorziene omstandigheden Duidelijke en snelle communicatie: time is money Bemonstering door EBSD Andere actoren op de hoogte brengen? (schade voorkomen)

30 Oplevering per fase Opvragen bodembeheerrapporten (BBR) voor uitgegraven bodem, afgevoerd naar nieuwe bestemmingen uitgegraven bodem, hergebruikt binnen de werf uitgegraven bodem, aangevoerd op de werf Voor afvoer naar TOP/CGR: geen BBR vereist (aantoonbaar o.b.v. weegbonnen, eindverklaring, )

31 Stadsvernieuwingsprojecten DBFM Toelichting Indicatief TV - aandachtspunten Standaardbestek PPS Grondbank uw partner voor grondverzet

32 Toelichting D(esign), B(uild), F(inance), M(aintain) Risico-allocatie, bvb. meerkosten voor grondverzet bij bodemverontreiniging Indicatief technisch verslag bij aanbesteding Nuttig voor alle inschrijvers Resultaten bruikbaar voor het definitieve TV Basis voor onderhandeling over restrisico s Ook indien reeds andere bodemonderzoeken (OBO, BBO, ) beschikbaar Knelpunt: ontwerp nog niet of onvoldoende gekend

33 Indicatief TV aandachtspunten Duidelijke communicatie Doel van het TV Bijsturing nodig i.f.v. definitief ontwerp Bijkomend onderzoek kan nodig zijn Overleg over de bemonsteringsstrategie Rekening houden met diverse scenario s? Specifieke aandacht voor verdachte zones (ook buiten voorlopige uitgravingszones) Historiek Opmetingstabel opgelet met ruwe schattingen Conformverklaring

34 Standaardbestek PPS DBFM bfm.html - kenniscentrum PPS Clausule ondergrond Indicatief technisch verslag met een screening van kwaliteit ondergrond Restrisico s bij de opdrachtnemer tenzij significante wijziging van de gebruiksmogelijkheden t.o.v. TV (meerkosten aan te tonen)

35 Standaardbestek PPS DBFM (2) Significante wijziging Ongekende verontreiniging Verontreinigingsgraad of -omvang Wijziging gebruiksmogelijkheden Omvang van de verontreiniging (zelfde milieukwaliteit, significante meervolumes) Aan te vullen i.f.v. specifieke situatie (bvb. plafond voor kosten voor opdrachtnemer)

36 Contactgegevens Afdelingshoofd Exploitatie: Andy Heurckmans Tel. 02/ Verantwoordelijke Cel Ondersteuning: Elisa Vermeulen (Andy Heurckmans) Tel. 02/ Verantwoordelijke TOP s/cgr s/dop s: Kathleen Wielant Tel. 02/ Verantwoordelijke Cel Projecten, opleidingen en workshops: Cindy Bullens Tel. 02: