1.1 BESTAAT ER EIGENLIJK WEL ZO IETS ALS ÉÉN ENKELE BOUWVERZEKERING?

Transcriptie

1 ABR-polis (Assiver) 1 WELKE VOORDELEN HEEFT DE BOUWHEER DIE ZIJN WERF ZELF VERZEKERT? Met regelmaat is vast te stellen dat niet de bouwheer maar de aannemer de taak op zich krijgt om de werf te verzekeren. Via lastenboekclausules draagt de bouwheer, vaak op aanraden van zijn architect, de aannemer op om een globale verzekering voor de werf te voorzien. Meestal een ABR-polis. Met het idee dat op die wijze alle bouwrisico s verzekerd zijn. Dit is echter niet zo. Carl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen legt uit waar de problemen zich situeren. Want hoewel de naam het zou kunnen doen vermoeden, verleent een alle bouwplaats risico s verzekering geen dekking voor alle risico s. Voor de risico s waarvoor er dan wel dekking is, worden de waarborgen vaak (onbewust) uitgehold. Met als resultaat een matig verzekerde werf, waar bij een schadegeval de waarheid aan het licht komt. Gevolgd door een confrontatie met een geërgerde bouwheer. 1.1 BESTAAT ER EIGENLIJK WEL ZO IETS ALS ÉÉN ENKELE BOUWVERZEKERING? Neen, het Belgische verzekeringslandschap voor de bouwsector is opgedeeld in verschillende polissen, met overlappingen, lacunes en uitsluitingen. In grote lijnen gesteld, verzekeren ze elk in meer of mindere mate de volgende 4 risico s: Een eerste risico is dat van de schade aan de werken. Zijnde het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het bouwwerk door ongeval of overmacht, door werken van andere aannemers, door diefstal, e.d.m. Schade door de werken aan derden, de aansprakelijkheid van de bouwpartners, vormt het tweede risico. Het kan gaan over schade t.g.v. een fout die werd gemaakt door een aannemer, ingenieur, architect, en zelfs door de bouwheer. De bouwheer (voornamelijk hij) komt in het vizier bij de foutloze verstoring van het genot van de buren om zonder schade of overmatige hinder van hun eigendom te genieten (artikel 544 van het burgerlijk wetboek). Een derde risico vormen de gebreken die onder de toepassing van de tienjarige aansprakelijkheid vallen en niet hersteld geraken omwille van betwistingen of door het faillissement van de aannemer of door het stopzetten van de activiteit door de ingenieur (verkoop, pensioen, ). Het lichamelijk letsel tijdens het bouwproces dat de arbeiders, de bouwdirectie, de bouwheer en of zijn onbezoldigde helpers kunnen oplopen, is het vierde risico.

2 1.2 EEN DEEL VAN DEZE RISICO S LIGT BIJ DE ANDERE BOUWPARTNERS. WAAROM ALS BOUWHEER ZICH DAN VERZEKEREN? De aannemer draagt tot de oplevering het risico van het teniet gaan van het bouwwerk (risico 1), dus dient de bouwheer zich hier niet tegen te verzekeren? Deze visie is slechts gedeeltelijk juist. Er is inderdaad geen probleem als de woning of het appartement onder de wet-breyne valt, of indien een algemeen aannemer of bouwpromotor voor de oprichting en materialen zorgt. Pas bij de voorlopige oplevering gaat het risico over op de bouwheer. Maar, indien het gaat om een gesplitste aanneming waarbij het werk is toevertrouwd aan allemaal afzonderlijke nevenaannemers, draagt de bouwheer het risico van schade aan de reeds opgeleverde delen. Bij gesplitste aanneming vindt de oplevering plaats zodra het werk klaar is en dus op verschillende tijdstippen. Bij elke oplevering is er een risico-overdracht naar de bouwheer, terwijl het bouwproject nog volop loopt en er dus kans is op schade aan het gebouw dat reeds werd opgericht. Niet altijd treedt de schuldige zelf naar voren. Een ABR afgesloten door de bouwheer kan bij gesplitste aanneming veel discussie en vertragingen op de werf voorkomen. Ze beschermt de bouwpartners tegen risico 1. De meest interessante ABR-verzekering is deze die alle bij het bouwproject betrokken partijen verzekert: de bouwheer, de architect, de ingenieur, de verschillende aannemers Het doet er dan namelijk niet toe bij wie de oorzaak van de schade ligt, de verzekering komt sowieso tussenbeide, voorkomt op die manier eindeloze discussies en maakt dat snel werk kan worden gemaakt van de nodige herstellingswerken. De bouwheer, indien hij verzekeringsnemer is, ontvangt de vergoeding en is dan niet afhankelijk van de aannemer om de herstellingen door te voeren. Indien er één (hoofd)aannemer is, zou deze de ABR-verzekering kunnen nemen. Meer nog, de bouwheer zou hem contractueel kunnen verplichten een ABR-polis af te sluiten. Dit heeft voor de bouwheer echter weinig voordelen, vermits de aannemer de kostprijs (of meer) toch aan de bouwheer zal doorrekenen. Bovendien bestaat het gevaar dat de aannemer een te beperkte ABR-dekking neemt, omdat in het contract onvoldoende of warrig werd gespecificeerd waaruit de verzekering moest bestaan. In zijn zoektocht naar een vergoeding voor de geleden schade, verwijt de bouwheer of diens advocaat de architect onzorgvuldigheid, zonder dewelke hij beroep had kunnen doen op een schadeloosstelling. Aannemers nemen regelmatig een abonnementspolis waardoor ze verschillende bouwprojecten verzekeren in één polis. Dergelijke polissen verzekeren het risico vanuit het standpunt van de aannemer en worden te weinig opgemaakt tot bescherming van de andere bouwpartners. Wat nochtans het verlangen is van u en de bouwheer op het moment dat u een ABR-verzekering voorschrijft. Sterker nog, indien niet alle bouwpartners in de polis werden opgenomen, verhaalt de verzekeraar ABR zijn vergoeding, uitbetaald aan de aannemer, op de partij buiten de polis die volgens hem aan de oorzaak van de schade ligt. U weet dat men daarbij al te vaak aan de architect denkt. Meestal verwijt men hem een controlefout

3 Bij gesplitste aanneming is het af te raden de ABR-verzekering over te laten aan de nevenaannemers. Ten eerste is de doorgerekende kostprijs dan hoger. Meerdere polissen zijn immers duurder dan één polis. Daarenboven dreigt een onoverzichtelijk kluwen van polissen te ontstaan waardoor er overlappingen zijn. Maar vooral ook lacunes in de dekking. Elk van de aannemers verzekert zijn eigen werk, gedurende zijn duur tijd. Nadien is er dus geen dekking meer, hoewel het risico werd overgedragen op de bouwheer Risico 2 en in het bijzonder de foutloze burenhinder (art. 544 van het burgerlijk wetboek) rust op de bouwheer. De aannemer is geen betrokken partij. Het gaat immers over schade bij de buren die het gevolg is van de werken zonder dat de aannemer een fout beging. Om dit risico in een ABR polis te verzekeren, vraagt de verzekeraar een bijpremie (gezien de aard van het risico) en verleent hij bij voorkeur werf per werf dekking. Daardoor komt deze waarborg zelden voor in een abonnementspolis. De bouwheer heeft er dan ook alle belang bij om dit risico eigenhandig in te dekken met een ABR-polis die hijzelf onderschrijft. 1.3 ARCHITECT, INGENIEUR EN AANNEMER ZIJN WETTELIJK 10 JAAR AANSPRAKELIJK. WAAROM ZOU DE BOUWHEER ZICH DAN VERZEKEREN? Dit is geweten: architect, ingenieur en aannemer zijn wettelijk gedurende 10 jaar aansprakelijk voor die schade aan het bouwwerk die onder de toepassing van deze wetgeving valt. De architect is wettelijk verplicht zich te verzekeren. De ingenieur (stabiliteit) verzekert zich. Het overgrote deel van de aannemers is hier niet voor verzekerd. We spreken hier over risico 3 dat voor de bouwheer een probleem wordt wanneer gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, niet hersteld geraken omwille van betwistingen tussen architect, ingenieur en aannemer. Of (en veelal) door stopzetting van de activiteit (in vennootschap) van de aannemer of zelfs ingenieur. Uiteraard is de oplossing helemaal zoek voor de bouwheer wanneer de aannemer failliet is of failliet gaat i.g.v. de vordering tot schadevergoeding Met een verzekering tienjarige aansprakelijkheid kan de bouwheer niet langer het slachtoffer worden van een eventueel getouwtrek tussen aannemers, onderaannemers, architecten, ingenieurs, leveranciers over wie nu juist aansprakelijk is. Zodra het gebrek onder de tienjarige aansprakelijkheid valt, wordt de bouwheer vergoed. De verzekeringen tienjarige aansprakelijkheid worden ook controleverzekeringen genoemd. De verzekeringsmaatschappijen eisen namelijk dat het bouwproject in min of meerder mate wordt gecontroleerd door een controlebureau of door een aangestelde van de maatschappij.

4 Meestal zijn deze verzekeringen beperkt tot de ruwbouw, maar uitbreidingen t.e.m. de afwerking én de technieken zijn mogelijk. Zo is er ook een uitbreiding voor de aansprakelijkheid (risico 2) die de bouwheer loopt wanneer een gebrek aan zijn bouwwerk i.k.v. de 10 jarige aansprakelijkheid bij de buren schade veroorzaakt. Een verzakking van het eigen gebouw kan de oorzaak zijn van een schade aan het bouwwerk van de buren. Voor de volledigheid is het nuttig om mee te geven dat er ook een polis met de naam Globale van de Bouwheer bestaat. Deze polis verleent, kort omschreven, dekking voor de bouwheer wanneer er schade is als gevolg van foutloze burenhinder en indien er schade is aan het bouwwerk t.g.v. het faillissement van een aannemer. Hoewel ook hier de benaming globale m.i. overdreven is, is deze polis wel te weinig gekend. 1.4 DE VERZEKERING VAN DE ZELFBOUWER OF HET GEBREK DAAR AAN De financiële gevolgen van lichamelijke ongevallen (risico 4) worden door de professionele bouwpartners via een verzekering arbeidsongevallen, gewaarborgd inkomen of persoonlijke ongevallen opgevangen. Voor lichamelijke ongevallen op de bouwplaats overkomen aan de bouwheer of zijn onbezoldigde helpers is geen dekking voorzien in de ABR-verzekering. De bouwheer en zijn gezinsleden kunnen zich beperkt verzekeren via een ongevallenverzekering. De vergoeding is een forfaitair bedrag en is hoogst zelden voldoende om het geleden verlies op te vangen. Een doekje voor het bloeden. Soms zelfs een pleister op een houten been Om hun kansen te verhogen een brandverzekering voor een nieuwbouw woning binnen te halen, bieden klassieke brandverzekeraars een pakketpolis aan waarin de brandverzekering wordt voorafgegaan door een bouwverzekering. Soms kan de zelfbouwer een deel van zijn risico in een dergelijke polis onder brengen. Al te vaak verkoopt men dit type polis als dé oplossing voor zelfbouwers. Laat ons stellen dat dit zowat de enige oplossing is voor zelfbouwers en dat deze verre van volledig is. Het ware doel van de verzekeraars is en blijft het afsluiten van een brandverzekering.

5 2 ENKELE CASES 2.1 EEN FINANCIËLE KATER EN HET EINDE VAN EEN VRIENDSCHAP Koen en Bram zijn twee architecten met elk een eigen praktijk. In 2006 hebben ze gezamenlijk onder de noemer het ontwerpteam Koen en Bram -- een overeenkomst aangegaan met het stadsbestuur van hun woonplaats voor de bouw van een sporthal. Om het project te realiseren namen Koen en Bram elk voor zich ongeveer de helft van het werk voor hun rekening. Ze stonden schouder aan schouder tijdens het ontwerp- en bouwproces. De relatie met de bouwheer verliep stroef en die met de aannemer was ronduit moeilijk. Maar goed, het project werd einde 2007 gerealiseerd en beide architecten zijn trots op hun sporthal. In mei 2009 signaleerde de bouwheer een gebrek dat, ondanks diverse pogingen, niet opgelost geraakte. Met als gevolg dat het stadsbestuur over ging tot dagvaarding van aannemer en architecten. Een deskundige werd aangesteld en deze oordeelde in zijn verslag aan de rechtbank dat de architecten verantwoordelijk zijn voor een nalatigheid in hun controle. De aannemer gaat in deze zaak niet vrijuit, maar de door de architecten te betalen vergoeding blijft toch aanzienlijk : namelijk EUR. Uit het verslag valt zelfs duidelijk op te maken dat het Koen was die de fout beging. Beide vrienden waren het er toen over eens: dit had elk van hen kunnen overkomen. Koen en Bram hebben hun beroepsaansprakelijkheid verzekerd bij dezelfde verzekeraar en hebben destijds elk hun aandeel in het project aangegeven. Niemand signaleerde hen toen de risico s die aan deze verzekeringswijze verbonden zijn. Wel vernamen ze bij het indienen van de dagvaarding bij hun verzekeraar dat deze voorbehoud maakte bij de dekking van Koen omdat zijn polis in mei 2009 geschorst was wegens laattijdige aangifte werken Maar ondertussen liep de rechtszaak verder en werden hun belangen door een advocaat van de maatschappij verdedigd. Einde 2010 volgde dan de veroordeling van de architecten gezamenlijk en in het bijzonder op basis van een fout van Koen. Januari 2011 verwees de verzekeraar naar haar voorbehoud van dekking t.o.v. Koen en deelde dus mee dat zij niet tussen komt in de vergoeding aan de bouwheer Een nieuwe tegenslag voor Koen, die momenteel midden in een echtscheidingsprocedure zit. Maar vooral daardoor krap bij kas zit. De bouwheer heeft via haar advocaat een uitspraak bekomen die zoals gebruikelijk - bindend is voor elk lid van het ontwerpteam. Ongeacht of dit lid wel of niet een fout beging. Met als resultaat dat een deurwaarder bij Bram langs is geweest met het verzoek om de schulden t.o.v. de bouwheer te voldoen. De verzekeringspolis van Bram komt niet tussen : deze is slechts gehouden om de fouten van Bram te betalen. Bram die zelf geen fout beging, moet nu hopen dat zijn vriend snel met het nodige geld over de brug komt. Zo niet zal hij de EUR moeten betalen. U begrijpt dat hun vriendschap flink onder druk staat! In juni 2010 werden Koen en Bram klant bij ASSIVER bvba. Toen in januari 2011 de weigering tot tussenkomst vanwege de verzekeraar bekend werd, hebben wij de juridische grond van deze weigering laten onderzoeken. Maar laten we wel wezen ; indien bij de start van het project in 2006 de juiste verzekeringspolis was onderschreven, hadden deze problemen zich niet voorgedaan. De verzekeraar zou tussenkomst verleend hebben, ongeacht de schorsing in de polis van Koen. Zowel Bram als Koen bleven dan gevrijwaard van de financiële gevolgen van de fout van Koen. Met een grote kans dat ook vandaag nog hun vriendschap zou bestaan

6 Bij samenwerking is het verzekeren van het eigen deel van de samenwerking slechts zelden een juiste verzekeringswijze. Wij ervaren dat creatieve mensen vaak ook creatief zijn in hun samenwerkingsverbanden. U verwacht van ons een passende verzekeringsoplossing. Het is dat wat wij u bieden. 2.2 HELP UW GELUK EEN HANDJE Drie jaar na de oplevering begint een dure vloer te scheuren. Het eerste jaar na de vaststelling is de bouwheer daar niet gelukkig mee maar kan hij blijkbaar leven met de situatie. Doorheen de tijd worden de scheuren langer en breder. Daarom schrijft de bouwheer in het vierde jaar na de oplevering de aannemer aan. De man is van goede wil en belooft alles over te maken aan zijn verzekering. De aannemer komt echter tot de vaststelling dat zijn eigen werk, het herleggen van de vloer, op zijn kosten zal moeten gebeuren Met als gevolg dat de herstelling uit blijft. De bouwheer is het na meer dan twee jaar van beloften vanwege de aannemer grondig beu en stapt in het zevende jaar naar de rechtbank. Hij gaat over tot dagvaarding van de aannemer en verwijt hem een verborgen gebrek. In één adem volgt dan op die basis ook een dagvaarding van de architect. Die was mondeling wel op de hoogte van de barsten, maar meer ook niet. Een gerechtsdeskundige werd aangesteld en deze merkte een fout vanwege de aannemer op als oorzaak van het scheuren van de vloer. Om ook in één adem de architect een gebrekkige controle te verwijten en hem voor 15% mee aansprakelijk te stellen De advocaat van de architect pleitte bij de rechtbank niet de betwisting van het deskundigen verslag, maar wel de onredelijke termijn van vier jaar welke de bouwheer liet verlopen tussen het vaststellen van de eerste scheur en het officieel claimen van een fout bij de architect. De rechtbank volgde deze redenering en plaatste de architect buiten vervolging. De aannemer ging echter niet vrijuit en moest dus zijn aandeel van de schadevergoeding betalen. De uitspraak in het voordeel van de architect was een dubbeltje op z n kant. Het is inderdaad zo dat de bouwheer binnen een redelijke termijn na het vaststellen van het verborgen gebrek initiatief moet nemen. Maar het komt de rechter toe om te waarderen welke termijn redelijk is. Een andere rechter kon mogelijk vier jaar nog als redelijk bestempelen en bijgevolg de architect veroordelen. Een kwestie van een goede advocaat en een belangrijke portie geluk. Zowel met de keuze van een goede advocaat als met dat portie geluk kunnen wij u helpen! Met die goede advocaat werken wij samen. Dat geluk kan u inbouwen in uw overeenkomst met uw bouwheer. Dat doet u enerzijds door af te spreken hoelang u verantwoordelijk kan zijn voor lichte verborgen gebreken. Bijvoorbeeld voor gebreken die zich manifesteren in een periode van 2 jaar na de voorlopige oplevering. Anderzijds door contractueel vast te leggen dat de bouwheer u per aangetekend schrijven moet verwittigen binnen 2 maanden na de vaststelling van het gebrek. Dergelijke clausules zijn volkomen wettelijk en worden vaak gebruikt. Door aannemers die hun contractuele voorwaarden juridisch hebben laten onderbouwen, maar ook door architecten die liever niet langer in één adem voor de fouten van anderen willen opdraaien. Bovenal respecteren ook de rechtbanken deze contractuele voorwaarden.