Zienswijzen tegen van het ontwerp-bestemmingsplan "Den Dolder-Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide-Noord"

Transcriptie

1 E M I advocaten b :- «* nr.: J, 2 7 JUL! 2011 Aangetekend met ontvangstbevestiging per gewone post en per telefax: Aan de raad van de gemeente Zeist T.a.v. de heer N. Geelkerken Postbus AM ZEIST 1 Amsterdam 26 juli 2011 Van mr. M.N. Visser - advocaat Mobiel visser@stijladvocaten.nl Betreft: Zienswijzen tegen van het ontwerp-bestemmingsplan "Den Dolder-Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide-Noord" Geachte raad, Namens clienten, de heer Mr. M.J.M. van Driel en mevrouw C.M.P.F. van Driel-Baken, woonachtig te (3735 LS) Bosch en Duin (gemeente Zeist), aan de Douglasiaan 13, beiden te dezer zake woonplaats kiezende te (1059 VM) Amsterdam aan de Poeldijkstraat 4, bij het kantoor van Stijl advocaten, van wie mr. M.N. Visser in deze zaak als gemachtigde zal optreden, met het recht van substitutie, dien ik hierbij de navolgende zienswijzen in tegen het ontwerpbestemmingsplan "Den Dolder-Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide-Noord" Alaemeen Clienten, eigenaren/bewoners van het woonperceel Douglasiaan 13, kunnen zich niet verenigen met het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpplan is in strijd met het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Aan het ontwerpplan ligt geen goede ruimtelijke onderbouwing en geen deugdelijke en gemotiveerde belangenafweging ten grondslag. Voorts is de besluitvorming en de voorbereidingsprocedure in strijd met het recht en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zodat clienten bezwaar maken tegen het ontwerpbestemmingsplan als zodanig (of: het gehele bestemmingsplan). Clienten maken in het bijzonder bezwaar tegen de wijze waarop het landgoed "Huis Ter Wege" in het ontwerpbestemmingsplan is bestemd - en derhalve ook tegen de daarop betrekking hebbende bestemmingen en de daarbij behorende aanduidingen en planvoorschriften. Clienten wensen dat het landgoed behouden blijft, in die zin dat de bestaande cultuurhistorische en landschap- en natuurwaarden behouden blijven en zo Stijl B.V Bezoekadies: T * 31 (0; \«,, Postbus 9101 Poeldijkstraat 4 F i 31!0i Kvi; 1006AC Amsterdam 1059VM Amsterdam P. info- stijlaclvocatemil

2 1 E M M nodig hersteld en versterkt worden en dat nieuwe vormen van bebouwing en/of gebruik worden tegengegaan. De woning van clienten is in de directe nabijheid van het landgoed gelegen. Clienten hebben vanuit hun woning en tuin een rechtstreeks zicht op het landgoed. Gelet daarop zijn clienten aan te merken als belanghebbenden in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht. Cultuurhistorische waarden Het landgoed bestaat - kort gezegd - uit het landhuis, het koetshuis met woning en het omliggende park (een parkbos met slingerpaden en een tuin met open grasveld). Het landhuis heeft op de plankaart de bestemming "Maatschappelijk (M)" gekregen en een bebouwingspercentage van 40%. Het koetshuis heeft op de plankaart de bestemming "Kantoor (K)" gekregen met de aanduiding "wonen". De omliggende onbebouwde gronden (het park) hebben op de plankaart de bestemming "Bos-Tuin" gekregen. Het landgoed is als monumentale structuur aangewezen op grond van de gemeentelijke monumentenverordening, met de volgende redengevende omschrijving: "Als geheel is het herenhuis met koetsierswoning en tuinmanswoning en de landschapstuin nog gaaf gebleven. Van belang zijn voorts nog de zichtlijnen aan de voor- en achterzijde van het huis." De gemeente heeft aangekondigd de monumentenbescherming van de monumentale structuren op te heffen. In de plaats daarvan zouden deze structuren beschermd moeten worden binnen de bestemmingsplannen (middels de dubbelbestemming cultuurhistorie). In dat geval zal voor bouw-, aanleg- en/of gebruiksactiviteiten op het landgoed niet langer een gemeentelijke monumentenvergunning nodig zijn, omdat de toetsing van deze activiteiten aan de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden alsdan in het kader van het bestemmingsplan zal plaatsvinden. Echter, in het ontwerpbestemmingsplan heeft het landgoed ten onrechte niet de dubbelbestemming "Waarde-Cultuurhistorie" gekregen, dit terwijl andere monumentale landgoederen in het plangebied deze beschermende dubbelbestemming wel hebben gekregen. Het landgoed "Huis Ter Wege" dient dan ook alsnog de dubbelbestemming "Waarde- Cultuurhistorie" te krijgen. De bestemming "Bos-Tuin" voorziet niet in een voldoende mate van bescherming van de cultuurhistorische waarden. Weliswaar is in de planvoorschriften bepaald dat de voor "Bos-Tuin" aangewezen gronden (mede) zijn bestemd voor "instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden" (artikel 5.1, sub c). Echter, dat neemt niet weg dat de planvoorschriften ook in andere doeleinden voorzien (artikel 5.1, sub a, b en d), zodat een bouw-, aanleg- en/of gebruiksactiviteit, die binnen een of meerdere van deze andere doeleinden past, zal zijn toegestaan, ook als daarmee niet (tevens) wordt voldaan aan de "instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel 2/6

3 daaraan eigen cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden". Zo is het bijvoorbeeld toegestaan om in het park onbeperkt paden en tuinverhardingen aan te leggen (sub b), die niet stroken met de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische, landschaps- en natuurwaarden. De in artikel 5.1, sub a t/m d genoemde doeleinden gelden immers niet cumulatief, in die zin dat een bouw-, aanleg- en/of gebruiksactiviteit in overeenstemming met alle genoemde doeleinden dient te zijn, maar slechts facultatief, in die zin dat een bouw-, aanleg- en/of gebruiksactiviteit in overeenstemming met een of meerdere van de genoemde doeleinden dient te zijn. Voor een effectieve bescherming van de cultuurhistorische waarden van het landgoed is dan ook, net als bij de andere landgoederen in het plangebied, tevens de dubbelbestemming "Waarde- Cultuurhistorie" vereist, zodat voor elke bouw-, aanleg- en/of gebruiksactiviteit uitdrukkelijk zal hebben te gelden, dat daarmee de instandhouding van de cultuurhistorische waarden gediend moet zijn. De dubbelbestemming "Waarde-Cultuurhistorie" dient specifiek voor het landgoed "Huis Ter Wege" te worden opgemaakt, zoals dat ook is gedaan ten behoeve van de landgoederen "Blookerpark" en "Rodichem", die respectievelijk de bestemmingen "Waarde-Cultuurhistorie 1" en "Waarde-Cultuurhistorie 2" hebben gekregen. Daarbij dient onder meer rekening gehouden te worden met de beschermenswaardige zichtlijnen aan de voor- en achterzijde van het landhuis. Echter, de wijze waarop de bestemmingen "Waarde-Cultuurhistorie 1" en "Waarde- Cultuurhistorie 2" zijn uitgewerkt in de planvoorschriften, dienen nader te worden aangescherpt. In de artikelen en van de planvoorschriften is bepaald dat het bouwen en gebruik krachtens andere bestemmingen, uitsluitend mag geschieden voor zover de cultuurhistorische belangen dat gedogen en nadat ter zake advies is ingewonnen bij de Monumentencommissie van de gemeente Zeist. Deze bepaling voorziet niet in een afdoende bescherming van de cultuurhistorische waarden. Het enkele inwinnen van een advies bij de Monumentencommissie draagt niet of onvoldoende bij aan de bescherming van de cultuurhistorische waarden. Dit kan namelijk ook een negatief of neutraal advies zijn, terwijl het enkele inwinnen van dat advies al een constitutief vereiste opievert voor het toestaan van bebouwing, het aanleggen van werken of andere gebruiksfuncties. In de planvoorschriften moet worden bepaald dat voor alle bouw-, aanleg- en gebruiksactiviteiten een positief advies van de Monumentencommissie is vereist, waarbij niet getoetst dient te worden aan het criterium "voor zover de cultuurhistorische belangen dat gedogen", maar aan het strengere criterium "voor zover de cultuurhistorische waarden daarmee zijn gediend". Alleen op deze wijze is verzekerd dat de cultuurhistorische waarde van het landgoed, die zeer hoog staat aangeschreven, voor de toekomst behouden blijft. Bij het toepassen van een "gedoogcriterium" wordt in feite toegestaan dat de cultuurhistorische waarden in de loop der tijd beetje bij beetje worden uitgehold of teruglopen, waarna er uiteindelijk te weinig waardevols overblijft. 3/6

4 Om het cultuurhistorisch erfgoed voor de toekomst (ook na de planperiode van tien jaar) in een kwaiitatief goede staat te behouden, dient de inzet niet alleen gericht te zijn op het behoud van deze waarden, maar ook zo nodig op het herstel daarvan. De planvoorschriften van de voor het landgoed "Huis Ter Wege" op te nemen dubbelbestemming "Waarde-Cultuurhistorie" dient dan ook in de volgende bestemmingsomschrijving te voorzien: "De voor "Waarde-Cultuurhistorie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen(en), mede bestemd voor instandhouding en herstel van de cultuurhistorische waarden (...)." Dit sluit ook aan bij het bepaalde in artikel 3.2, lid 1, van de Provinciale Verordening, waarin is bepaald dat een bestemmingsplan voor een gebied dat is aangeduid als "Eisen stellen cultuurhistorische waarden" bestemmingen en regels bevat die zijn gericht op het in stand houden van en het voortbouwen op de in het plangebied voorkomende cultuurhistorische waarden. Voorts is het van belang te benadrukken dat de dubbelbestemming "Waarde- Cultuurhistorie" prevaleert boven de andere ter plaatse geldende bestemmingen ("Bos- Tuin", "Maatschappelijk" en "Kantoor"). In de bestemmingsomschrijving dient dan ook te worden opgenomen: "De bestemming "Waarde-Cultuurhistorie" is primair ten opzichte van de andere daar voorkomende bestemmingen(en)." Ook dient het bepaalde in artikel 29, lid 3 van de planvoorschriften, waarnaar in de planvoorschriften van de nieuwe dubbelbestemming "Waarde-Cultuurhistorie" voor het landgoed "Huis Ter Wege" moet worden verwezen, te worden aangescherpt. De thans in artikel 29, lid 3, sub d vervatte criteria "1) daardoor de cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast en 2) ter zake advies is ingewonnen bij de Monumentencommissie van de gemeente Zeist" zijn niet toereikend om de hiervoor genoemde redenen. Deze criteria dienen te worden gewijzigd in "1) daardoor de cultuurhistorische waarden zijn gediend en 2) ter zake een positief advies is uitgebracht door de Monumentencommissie van de gemeente Zeist". Voorts dient het bepaalde in artikel 29, lid 2, sub f van de planvoorschriften te worden gewijzigd in "waarvoor op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan een rechtsgeldige aanlegvergunning gold." Immers, het huidige planvoorschrift maakt het mogelijk dat voor werkzaamheden waarvoor onder het oude bestemmingsplan nog geen aanlegvergunning nodig was, en dus op grond van het oude bestemmingsplan rechtstreeks zijn toegestaan, het verbod als neergelegd in artikel 29, lid 1 niet geldt. Dit zou er op neerkomen dat veel werkzaamheden alsnog zonder omgevingsvergunning mogen worden verricht, wat zich niet verdraagt met de cultuurhistorische waarden in het gebied (en de landschap- en natuurwaarden). Voorts voorziet artikel 5.3 ten onrechte in een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid om de bouw van een zwembad of tennisbaan mogelijk te maken. Een dergelijke 4/6

5 E i M «ontwikkeling verhoudt zich niet met de op het landgoed "Huis Ter Wege" aanwezige cultuurhistorische waarden (en de landschap- en natuurwaarden). Voorts ontbreekt ten onrechte op de plankaart voor de bestemmingen "Maatschappelijk (M)" en "Kantoor (K)" een bebouwingsgrens overeenkomstig de bestaande bebouwing. Hierdoor maakt het bestemmingsplan het mogelijk dat er buiten de bestaande bebouwingscontouren van de gebouwen wordt uitgebreid, wat afbreuk doet of kan doen aan de monumentale waarden van beide bestaande gebouwen. In de planvoorschriften dient alsnog een regeling te worden opgenomen, op grond waarvan het niet is toegestaan om buiten de bestaande contouren te bouwen, zodat het behoud van de bestaande hoofdvorm van beide gebouwen planologisch gewaarborgd zal zijn. Ten slotte maken de planvoorschriften behorende bij de bestemming "Maatschappelijk (M)" ten onrechte bebouwing mogelijk in het park. Artikel 11.3, sub d van de planvoorschriften staat immers bebouwing toe buiten het bouwvlak van de bestemming "Maatschappelijk (M)", tot een maximum van 10% van het ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan binnen het bouwvlak bestaande bebouwde oppervlak. Dit komt erop neer dat 10% van het bestaande bebouwde oppervlak van het landhuis in de vorm van bebouwing in het park is toegestaan. Dit verdraagt zich niet met de bestemming "Bos-Tuin" en met de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden (en de landschap- en natuurwaarden). Landschap- en natuurwaarden Behalve de cultuurhistorische waarden, dienen ook de landschap- en natuurwaarden behouden te blijven en zo nodig hersteld en zelfs versterkt te worden. Dit vloeit voort uit het provinciaal beleid en de provinciate verordening. Het bepaalde in artikel 29, lid 3, sub a van de planvoorschriften voorziet in de huidige redactie niet of in onvoldoende mate in de vereiste mate van bescherming van de landschap- en natuurwaarden (en van de cultuurhistorische waarden). Artikel 29, lid 3, aanhef en sub a, dient dan ook als volgt te worden aangescherpt: "Werken en werkzaamheden als bedoeld in artikel 29.1, zijn slechts toelaatbaar indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, geen van de waarden of functies van de in die artikelen bedoelde gronden, welke het plan beoogd te beschermen, worden of kunnen worden aangetast." Conclusie Gelet op het vorenstaande voldoet het ontwerpbestemmingsplan niet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening, zoals is voorgeschreven in de Wet ruimtelijke ordening, en aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het rechtszekerheids-, zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. 5/6

6 MET VERZOEK: Gelet op het vorenstaande verzoeken clienten u de zienswijzen gegrond te verklaren en het bestemmingsplan met inachtneming van de zienswijzen gewijzigd vast te stellen. Om er zeker van te zijn dat u dit schrijven tijdig ontvangt, zend ik u een exemplaar per aangetekende post, een exemplaar per gewone post en een exemplaar per telefax. 2 6/6