Informatiememorandum Woning Obligatie I Investeren in Nederlands vastgoed in de Randstad

Transcriptie

1 MRE Montirius Real Estate BV Informatiememorandum Woning Obligatie I Investeren in Nederlands vastgoed in de Randstad

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 1 Voorwoord 2 1. Samenvatting 3 2. Risico s 5 3. Initiatiefnemers en gelieerde partijen 8 4. Structuur Voorwaarden van de obligatie Vastgoedobligaties Vastgoedobjecten Investeringsbegroting Geprognotiseerde exploitatie en kasstromenoverzicht Rendement Financiering Fiscale aspecten Juridische aspecten Kosten Informatievoorziening en verslaglegging Overige gegevens Deelname Ten slotte Verklarende woordenlijst Bijlagen 37 Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 1 van 43

3 VOORWOORD Montirius Real Estate BV biedt u de mogelijkheid te investeren in een unieke Woning Obligatie I waarvan de opbrengst zal worden geïnvesteerd in de aankoop van diverse woningen en appartementcomplexen in de Randstad. De omvang van de Woning Obligatie I zal in totaliteit maximaal ,- bedragen, bestaande uit 166 obligaties met een nominale waarde van ,-. De bestaande totale portefeuille van Montirius Real Estate BV bestaat uit: 2 tussenwoningen met berging en tuin 6 herenhuizen met berging en tuin 3 eengezinswoningen met berging en tuin 1 winkel-kantoorruimte 1 winkelruimte 1 bedrijfsruimte 4 appartementen 1 penthouse Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 2 van 43

4 1. SAMENVATTING Inleiding Kenmerken obligatie In dit memorandum wordt de mogelijkheid beschreven om te investeren in obligaties. nominale waarde per obligatie ,- De besloten vennootschap Montirius Real Estate BV investeert in vastgoed dat hoofdzakelijk bestaat uit woningen in Nederland. uitgifteprijs ,- inclusief 3% emissiekosten Teneinde de financiering daarvan mogelijk te maken geeft zij couponrente 8% obligaties uit. De obligaties hebben een vast rentepercentage. De rentebetaling geschiedt op maandbasis achteraf. De rente wordt in 12 maandelijkse termijnen uitgekeerd, telkens ter laatste werkdag van de maand. Dit memorandum bevat uitgebreide informatie over de door het fonds geselecteerde woningen en winkelkantoorruimten inclusief de geprognotiseerde opbrengsten, kosten en rendementen. Deze samenvatting is onderdeel van het memorandum en is bedoeld om een globaal beeld van de propositie te geven. Een beslissing om te investeren dient gebaseerd te zijn op de volledige informatie van dit memorandum, dus niet uitsluitend op deze samenvatting. De samenvatting moet worden gelezen als een inleiding op dit informatiememorandum. Woning Obligatie I uitkering rente ingang rente looptijd loyaliteitsbonus fiscaal regime per maand achteraf stortingsdatum 10 jaar 2% van de hoofdsom, uitkeerbaar uitsluitend bij reguliere aflossing op de einddatum voor particuliere obligatiehouders geldt box 3 van de Wet IB Nederlands verhuurd onroerend goed. Nederlandse initiatiefnemer met goed trackrecord. Montirius Real Estate BV, biedt natuurlijke personen en rechtspersonen de mogelijkheid te participeren in de door haar uitgeschreven Obligatielening met de naam Woning Obligatie I; in dit memorandum ook nader te noemen: de obligatielening, obligatie(s), of Woning Obligatie I. Montirius Real Estate BV geeft de obligaties uit en verzorgt de De omvang van de Woning Obligatie I zal in totaliteit maximaal ,- bedragen, bestaande uit 166 obligaties met een nominale waarde van ,-. informatievoorziening naar de deelnemers en geïnteresseerden. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 3 van 43

5 Een obligatienemer koopt een obligatie voor minimaal Vanaf de stortingsdatum (aanvangsdatum of eerdere bijschrijving op de bankrekening van Montirius Montirius Real Estate BV is verantwoordelijk voor de opstelling van dit memorandum, en verzorgt de toewijzing van de Obligaties. Real Estate BV), ontvangt hij per maand (achteraf) rente van 8% op jaarbasis. Bij aflossing van de obligatie op expiratiedatum 1 oktober 2021 ontvangt hij zijn inleg van terug plus nog verschuldigde couponrente evenals een loyaliteitsbonus van 2%. Het rendement bedraagt dan gemiddeld 7,91% (effectief). Mocht tussentijds de obligatiehouder onverhoeds zijn geld nodig hebben, dan kan hij Montirius Real Estate BV verzoeken de obligatie tussentijds af te lossen. Voor de condities zie het hoofdstuk Verhandelbaarheid. Dit informatiememorandum is naar beste eer en geweten opgesteld. Het Informatiememorandum is niet getoetst door de AFM, daar sprake is van een vrijstelling op grond van de WFT. Er is sprake van een Prospectusvrijstelling (art. 53 WFT en 5:5 WFT) en is Montiurius Real Estate BV niet vergunningplichtig conform de WFT en staat zij niet onder toezicht van de AFM. De Woning Obligatie I wordt aangegaan voor bepaalde tijd. De obligaties kunnen worden gekocht vanaf het moment van uitgifte van dit memorandum. Ook Montirius Real Estate BV kan onder voorwaarden, bijvoorbeeld indien het onderliggende vastgoed wordt verkocht, de obligatie tussentijds aflossen, ofwel callen. Daarnaast kan Montirius Real Estate BV jaarlijks een aantal obligaties uitloten en deze eerder aflossen. Montirius Real Estate BV beoogt met de opbrengst van de emissie van de Obligatielening vastgoed te financieren en te herfinancieren. Naast de financiering uit de opbrengst van de Obligatielening worden de panden bancair gefinancierd door middel van een Hypothecaire geldlening. De vastgoedportefeuille van Woning Obligatie I zal hoofdzakelijk bestaan uit diverse woningen/appartementen, en winkelruimtes. Het vastgoed van Montirius Real Estate BV heeft een grote diversiteit, deze goed gespreide portefeuille bestaat uit: De obligaties zijn rentegevend conform overeengekomen stortingsdatum (aanvangsdatum) vanaf het moment van ontvangst op de bankrekening van Montirius Real Estate BV. Waarbij de rente per maand achteraf wordt uitgekeerd, in de daaropvolgende maand van de storting. Dat zal gebeuren binnen 30 dagen nadat de storting is bijgeschreven op de rekening van Montirius Real Estate BV. Bij de opzet van het memorandum is de grootst mogelijke zorg betracht. Desondanks wordt geïn-teresseerden in aankoop van een of meerdere obligaties geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen (financiële, juridische en fiscale) adviseurs te raadplegen. De obligatiehouder in Montirius Real Estate BV is zelf verantwoordelijk voor zijn besluit om te investeren in deze propositie. 2 tussenwoningen met berging en tuin 6 herenhuizen met berging en tuin 3 eengezinswoningen met berging en tuin 1 winkel-kantoorruimte 1 winkelruimte 1 bedrijfsruimte 4 appartementen 1 penthouse Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 4 van 43

6 2. RISICO S Met de aanschaf van een 8% Woning Obligatie I verstrekt u een lening aan het Montirius Real Estate BV. Hiervoor ontvangt u per maand een vaste rentevergoeding (de obligatie(s) langer aan moet houden dan op dat moment door u wenselijk wordt gevonden en/of langer dan de geplande looptijd van de obligatie. couponrente) van 8% per jaar. Bovendien ontvangt de obligatiehouder bij aflossing door de Emittent aan het Marktwaarde risico einde van de looptijd een premie van 2% van de nominale waarde (loyaliteitsbonus). Bij tussentijdse uitloting is deze bonus niet van toepassing. Voor de obligaties is geen sprake van een gereguleerde markt. Bij verkoop aan een derde kan er sprake zijn van onderhandeling waarbij naast vraag en aanbod ook In het algemeen kan gesteld worden dat aan investeren risico s verbonden zijn. De obligatiehouders van de persoonlijke en algemene aspecten van invloed kunnen zijn op het onderhandelingsresultaat. obligaties lopen het risico dat het Montirius Real Estate BV niet in staat is om aan de renteverplichtingen en/of de Wet- en regelgeving risico aflossingsverplichting aan het einde looptijd te voldoen. Alle aankopen die Montirius Real Estate BV verricht zijn grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen waaronder deze Woning Obligatie I. Opgemerkt dient te worden dat het risico bestaat dat door gewijzigde inzichten, jurisprudentie of wet- en regelgeving in algemene zin de positie van de obligatiehouders kan wijzigen. Dit zou mogelijk juridische, fiscale Vastgoedobligaties zijn gevoelig voor schommelingen in de conjunctuur. Gaat het slecht met de economie, dan en/of financiële consequenties voor de obligatiehouders tot gevolg kunnen hebben. kan dit negatieve gevolgen hebben op een investering in vastgoed. Spreidingsrisico De belangrijkste risico s worden hierna beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit voordoet, dan zou dit van invloed kunnen zijn op de waarde van de investering en/of op het verwachte rendement. Risico s kunnen elkaar versterken en onderstaand overzicht is geen uitputtende opsomming: U investeert in een obligatielening die dient ter financiering van een vastgoedportefeuille, woningen en winkelpanden. Hoewel er sprake is van verschillende types woningen en winkelpanden door de diverse huurders kennen, is door de relatief kleine omvang van de vastgoedportefeuille sprake van spreidingsrisico. Lock-up risico Aansprakelijkheidsrisico De obligaties zijn onderhands verhandelbaar. Het lockup risico zou kunnen ontstaan, dat er op een bepaald moment een discrepantie bestaat tussen vraag en aanbod en dat de obligatiehouder de obligatie niet kan verkopen. Dit risico wordt vergroot vanwege het feit dat de obligaties niet verhandeld worden op een gereguleerde markt. Bovendien bestaat het risico dat de Emittent de obligatie(s) niet kan of wil inkopen (bijvoorbeeld door gebrek aan liquiditeit) en dat u uw investering in Een obligatiehouder leent aan de Emittent en kan derhalve niet verder aansprakelijk worden gesteld, dan tot de hoogte van zijn lening, c.q. het maximale verlies is beperkt tot de hoogte van de lening. Hefboom werking van het obligatiefonds De opbrengst van de obligatie emissie wordt aangewend ter partiële financiering van vastgoed. Ook wordt bancair geleend. Aldus is er sprake van een hefboomeffect op het niveau van het vastgoed. Zie verder het hoofdstuk investering en financiering. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 5 van 43

7 Renterisico Debiteurenrisico De obligatie kent een vast rentepercentage. Indien andere rentes fluctueren, kan dit de waarde van de obligatie beïnvloeden. Bijvoorbeeld bij lager wordende spaarrentes zal de waarde van de vastrentende obligatie in principe stijgen. De rente op de bancaire financiering van het vastgoed kan fluctueren hetgeen effecten heeft op de exploitatie cashflow van het vastgoed. De exploitatie gaat uit van een horizon van 10 jaar. Montirius Real Estate BV streeft er naar om het renterisico te minimaliseren door de rentevast periode te matchen met de horizon. Dit betreft het risico dat de Emittent Montirius Real Estate BV niet of niet tijdig aan zijn betalings verplichtingen jegens de obligatiehouders kan voldoen. Montirius Real Estate BV heeft de inkomsten uit de exploitatie van het onroerend goed. Rente en aflossing van de obligaties zullen met name uit de exploitatie (inclusief verkoop) van dit onroerend goed worden betaald. Huurrisico Exploitatierisico Uit de exploitatie van het vastgoed dient rente en aflossing van de obligaties te worden voldaan. Er bestaan meerdere onzekere factoren die de exploitatie kunnen beïnvloeden. De belangrijkste worden nader vermeld. In de huurcontracten is vastgelegd dat de huur zal stijgen aan de hand van inflatie indicatoren van het Centraal Bureau voor de Statistiek (indexatie van de huur). Ook voor de exploitatiekosten is uitgegaan van inschattingen van zowel de hoogte van de kosten als een stijging daarvan in overeenstemming met de verwachte huurstijging. De rentekosten zijn begroot op basis van inschattingen tijdens het opstellen van het memorandum. Hoewel de inschattingen zo realistisch mogelijk zijn gemaakt, kunnen er afwijkingen tijdens de looptijd van het project optreden die de kasstromen en het rendement (zowel naar beneden als naar boven) kunnen beïnvloeden. Het huurrisico is onder meer het risico dat huurder verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Daardoor kan de huurrelatie tussen verhuurder en huurder worden verbroken en zou er (tijdelijk) geen nieuwe huurder kunnen worden gevonden, tenzij de huurders bereid zijn tegen een lagere prijs te gaan huren en dit door verhuurder wordt geaccepteerd. Ten tijde van het opstellen van dit memorandum waren de panden nagenoeg geheel verhuurd. Er zijn geen indicaties, anders dan verwoord in dit memorandum, dat dit op korte termijn zal wijzigen. Bij opzegging van de huur is het mogelijk om de huur naar boven aan te passen of de woning ter verkoop aan te bieden.wij verwijzen daarvoor naar de bijgevoegde exploitatieberekeningen. Huurdebiteurenrisico Dit betreft het risico dat de huurder niet aan zijn betalingsverplichting(en) jegens de verhuurder kan voldoen waardoor de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Er is echter sprake van een gespreid risico over veel kleine huurders. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 6 van 43

8 Onderhoudsrisico Uittredingsrisico Bij vastgoed is de staat van onderhoud van groot belang. Bij aanschaf is rekening gehouden met een onderhoudstoestand die op orde is. In de calculatie wordt verder rekening gehouden met jaarlijkse lasten ten bedrage van circa 3% van de huuropbrengst. De werkelijke onderhoudskosten kunnen hoger of lager uitvallen dan begroot. (Rest)waarde- en exitrisico De looptijd van de Obligatie is 10 jaar. Dit betekent dat de deelname van de obligatiehouders in beginsel voor bepaalde tijd vastligt. De Emittent heeft het recht, bijvoorbeeld bij verkoop van een of meerdere panden om (een deel van) de obligaties te callen (in te kopen). Bij inkoop van een deel van de obligaties door Emittent kan dit deel worden bepaald door loting. Obligatiehouders kunnen zich vanaf het vijfde jaar opgeven, indien men voor deze uitloting. Het (rest)waarderisico is het risico dat de waarde van de onroerende zaken bij vervreemding lager ligt dan de geprognosticeerde opbrengst. Door lagere opbrengst of latere verkoop is het mogelijk dat de obligatie niet volledig of niet tijdig kan worden afgelost. Informatierisico Dit betreft het risico dat de door de initiatiefnemer en de verkoper verstrekte informatie niet juist en/of onvolledig is. Initiatiefnemer heeft de nodige zorg betracht bij het verstrekken en onderzoeken van deze informatie, maar Valutarisico kan geen aansprakelijkheid aanvaarden. Alle in- en uitgaande kasstromen worden uitgedrukt in euro s, waardoor dit risico niet van toepassing is. Verzekerbare risico s Voor alle vastgoedobjecten is een zeer uitgebreide opstalverzekering afgesloten tegen alle gebruikelijke verzekerbare risico s. Niet alle risico s met betrekking tot het vastgoed zijn verzekerbaar. Zo zijn natuurrampen en terroristische aanslagen belangrijke uitsluitingen op de polissen. Milieurisico De wetgeving omtrent bodemverontreiniging is de laatste decennia aan verandering onderhevig geweest. Op basis Juridische risico s Hoewel de getroffen regelingen en de gemaakte overeenkomsten met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen kunnen ontstaan, dan wel dat onvoorziene omstandigheden zich kunnen voordoen. De tekst van het memorandum prevaleert boven die van de overeenkomsten. Nederlandse economie Dit risico hangt samen met het algemeen economisch klimaat. Er is een samenhang tussen de algemene ontwikkeling van de Nederlandse economie en de huurprijsontwikkeling en de waardeontwikkeling van onroerende zaken. van de huidige wetgeving zijn rapporten voorhanden die geschiktheid voor het huidige gebruik aangeven. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 7 van 43

9 3. INITIATIEFNEMERS EN GELIEERDE PARTIJEN Algemeen Montirius Real Estate BV is opgericht bij notariele akte op 21 september 2007 en de bij haar betrokken personen hebben ruime ervaring in de vastgoedbranche. Doelstelling is daarbij om door de aankoop, verkoop en exploitatie van diverse vastgoedobjecten in Nederland een aantrekkelijk rendement te realiseren tegen een lager risico dan het marktconforme risico. In het algemeen wordt aan de doelstelling inhoud gegeven door woningen aan te kopen, te verhuren en uit te ponden. De huidige portfeuille van Montirius Real Estate BV bestaat voornamelijk uit woningen en heeft een recent getaxeerde verkoopwaarde in verhuurde staat van circa ,-. In leegstaat bedraagt de waarde circa ,- De portefeuille is voor circa ,- gefinancierd en heeft een overwaarde van tussen de ,- en ,- afhankelijk van de wijze waarop het onroerend goed kan worden verkocht. De portefeuille concentreert zich in de regio Rotterdam. Initiatiefnemer Initiatiefnemers van Montirius Real Estate BV zijn de heer W.C. Fasol en mevrouw Ir. J. Levkova. De obligatiehouders hebben een rechtstreekse vordering op Montirius Real Estate BV. Montirius Real Estate BV Obligatiehouders Montirius Real Estate BV is de emittent van de 8% Montirius Real Estate Woning Obligatie I. Opgericht en ingeschreven in het handelsregister van de Kamers van Koophandel te Rotterdam onder nummer De directie van Montirius Real Estate BV wordt gevoerd door Ir. J. Levkova en W.C. Fasol. De statuten van Montirius Real Estate BV zijn op verzoek algemeen verkrijgbaar. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 8 van 43

10 Personen De directie van Montirius Real Estate BV wordt gevormd door mevrouw Ir. J. Levkova en de heer W.C. Fasol. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van Montirius Real Estate BV. Betrokken personen zijn: Vervolgens was het haar taak om de projecten te begeleiden en zorg te dragen voor budgetbewaking. In 2007 is zij verhuist naar Nederland en is zij werkzaam voor diversen OG maatschappen. Binnen Montirius Real Estate BV is zij verantwoordelijk voor de technische aspecten als uitpondingen, verbouwingen en onderhoud. W.C. Fasol De roots van Wim Fasol liggen in het onroerend goed. Hij is geboren in een ondernemersgezin. Zijn vader had een aannemers/schildersbedrijf in de regio Rotterdam. Dat bedrijf heeft hij op jonge leeftijd overgenomen en is met zijn vader in onroerend goed gaan beleggen. Doordat er veelvuldig onderhoud werd gepleegd in de regio Rotterdam was hij goed bekend met de markt en werd hem regelmatig onroerend goed aangeboden dat vervolgens werd gekocht, gerenoveerd en vervolgens verkocht of verhuurd. Eerst volledig voor eigen rekening en later in de vorm van een samenwerkingsverband. Vanaf 2007 is hij aktief met Montirius Real Estate BV. Op dit moment is de heer Fasol nog steeds als ontwikkelaar B.J. Vrijenhoek Brian Vrijenhoek heeft, na het voltooien van zijn opleiding tot registeraccountant, een indrukwekkende staat van dienst opgebouwd bij onder andere Price Waterhouse Coopers. Hierna is hij jarenlang werkzaam geweest in de wereld van financiële dienstverlening als financieel directeur. Gedurende dezeperiode heeft hij diverse aan-, verkooptrajecten en herstructureringsprocessen begeleid. Hij is specialist op het gebied van het analyseren en waarderen van ondernemingen. Daarnaast is hij - als geregistreerd NMI-mediator - actief in conflictoplossing in de meest brede zin des woords. Binnen Montirius Real Estate BV is hij werkzaam als financieel directeur. van onroerend goed actief. Binnen Montirius Real Estate BV is hij verantwoordelijk voor de acquisitie, verkoop en verhuurbegeleiding. Ir. J. Levkova Julija Levkova heeft een universitaire opleiding tot bouwkundig ingenieur afgerond en een internationale vastgoedopleiding afgerond. Vervolgens is zij actief geweest als directielid binnen Sanctus Real Estate. Deze vennootschap ontwikkelde onroerend goed in de Baltische staten Estland, Letland en Litouwen. Haar werkzaamheden richtten zich met name op gesprekken met (lokale) overheden met als doel bouwvergunningen te verkrijgen voor de door Sanctus aangekochte posities. De organisatie van Montirius Real Estate BV onderscheidt zich door: Vastgoedexpertise De multidisciplinaire deskundigheid Een vastgoedportefeuille met een grote spreiding van de huurders De op de vastgoedactiviteiten toegesneden organisatie Snelheid van handelen De Obligaties De informatievoorziening aan obligatiehouders via internet Lage en transparante kosten Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 9 van 43

11 Montirius Real Estate BV initieert en voert zowel de vastgoedinvesteringen als de verkopen van vastgoed uit. Montirius Real Estate BV legt de proposities via een (des)investeringsdocument voor aan de directie van Montirius Real Estate BV. De directie beoordeelt de propositie vervolgens. Indien de Directie besluit het De Directie vormt binnen Montirius Real Estate BV het sluitstuk voor de interne controle. Deze interne controle beoogt het bewaken van de interne activa van Montirius Real Estate BV, het zorgdragen voor toereikende administratieve vastlegging en beheersingsmaatregelen, en beoogt te voorzien in de beheersing van frauderisico s. voorstel te volgen, zal de Directie overgaan tot de uitvoering van het besluit overeenkomstig het (des)investeringsdocument. Indien de Directie besluit het voorstel niet te volgen, zal de Directie met redenen die vastgelegd worden in het (des)investeringsdocument, Montirius Real Estate BV informeren, alvorens de Directie overgaat tot de uitvoering van haar besluit. Ingeval van een besluit tot aankoop van vastgoed, verwerft Montirius Real Estate BV altijd zowel het juridische als het economische eigendom. Aankopen van bestaand vastgoed beginnen met een grondig onderzoek van de propositie. Het vastgoed wordt beoordeeld op o.a. financiële aspecten (de huurinkomsten en de exploitatiekosten), juridische aspecten (de aankooptitels en de huurovereenkomsten), technische aspecten (de staat van onderhoud), milieuaspecten (de bodem toestand), kwaliteit en kredietwaardigheid van de huurders en het verwacht rendement van de propositie. De Directie legt deze onderdelen, inclusief locatiebeoordeling, vast in een investeringsdocument. Indien het aangekochte vastgoed bestemd is voor de handelsportefeuille, zullen de vervolgactiviteiten voornamelijk zijn gericht op het tussentijds beheer en het initiëren van de verkoop. De binnen Montirius Real Estate BV vastgelegde administratieve procedures worden onder verantwoordelijkheid van de Directie toegepast. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 10 van 43

12 4. STRUCTUUR Zekerheid Partijen Montirius Real Estate BV geeft de obligaties uit ter financiering van vastgoedobjecten. De totale Uitgever van de Woning Obligatie I is Montirius Real Estate BV nominale waarde van de uitstaande obligaties zal niet meer bedragen, dan de inkoopwaarde van het vastgoed en/of het bedrag dat wordt geherfinancierd vermeerderd Obligatiehouders met kosten koper, distributie-vergoeding en overige verkrijgingskosten en eventuele tussentijdse investeringen, verminderd met de voor dat vastgoed afgesloten leningen met een eerste hypothecaire zekerheid (er kan sprake zijn Obligatiehouders zijn natuurlijke- en rechtspersonen die middels Woning Obligatie I een leninig verstrekken aan Montirius Real Estate BV. van een afrondingsverschil hetgeen op de lopende rekening van Montirius Real Estate BV wordt gestort) Montirius Real Estate BV staat garant voor de betaling van de rentebedragen per maand. De cash flow vrijkomend uit de verhuur en verkoop van de vastgoedobjecten wordt deels aangewend om deze rente te voldoen. De objecten die via een hypotheek worden ondergezet bieden volgens de exploitatiebegroting voldoende huuropbrengsten om de rentebetalingen op de obligaties te voldoen. Zie hiertoe ook het hoofdstuk Geprognosticeerde exploitatie en kasstromenoverzicht. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 11 van 43

13 5. VOORWAARDEN VAN DE OBLIGATIE Kenmerken De obligaties zijn bedoeld voor particuliere investeerders en investeerders met rechtspersoonlijkheid. Indien een gedeelte wordt afgelost, worden de betreffende obligaties die worden afgelost door loting aangewezen, dit ter discretie van Montirius Real Estate BV. De obligaties kunnen met het call-recht vervroegd Rentebetalingen worden afgelost. Ze zijn ook tussentijds verhandelbaar. De rentebetalingen zullen door Montirius Real Estate BV per maand achteraf worden gedaan. Deze rente wordt in 12 maandelijkse termijnen uitgekeerd, telkens ter laatste werkdag van de maand. Aflossing De aflossing door Montirius Real Estate BV geschiedt normaliter op de expiratiedatum. Daarnaast zijn de obligaties callable. Dit betekent, dat Montirius Real Estate BV het recht heeft tussentijds de obligatie af te lossen (te callen ). Dit recht geldt zowel voor het geheel als voor een gedeelte van de obligaties. Verhandelbaarheid Eerdere aflossing door Montirius Real Estate BV op verzoek van obligatiehouder: binnen randvoorwaarden is het mogelijk, dat de obligatiehouder het verzoek doet aan Montirius Real Estate BV om de obligatie af te lossen. Montirius Real Estate BV zal aan dit verzoek gehoor geven, mits zij op dat moment over voldoende liquiditeiten beschikt. Bij vervroegde aflossing op verzoek van obligatiehouder wordt door Montirius Real Estate BV tegen lager dan nominale waarde afgelost; de korting op de nominale waarde ( boete ) bedraagt in het eerste jaar 5% en loopt vervolgens met een 0,5% per jaar af. Vrij verhandelbaar: de obligaties zijn in principe niet vrij verhandelbaar. Er is geen sprake van een gereglementeerde markt (alleen onderhandse verkoop). Indien de obligatiehouder zelf een koper heeft voor diens obligatie(s), dan zal Montirius Real Estate BV de benodigde formulieren van overdracht toesturen. Bij retourontvangst van de volledig ingevulde formulieren en gevraagde bijlagen (bijvoorbeeld kopie paspoort, uittreksel handelsregister en diverse persoonsgegevens) zal Montirius Real Estate BV de nieuwe obligatiehouder toetsen aan de zwarte lijst van De Nederlandse Bank en aan eventuele voorschriften als Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme). Montirius Real Estate BV heeft op grond van het voorgaande, of andere zwaarwegende redenen het recht om de overdracht te weigeren. Bij akkoordbevinding zal Monterius Real Estate BV dit schriftelijk aan de oude en nieuwe obligatiehouder bevestigen. De geldelijke afwikkeling dient door de oude en nieuwe obligatiehouder zelf te worden geregeld. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 12 van 43

14 Na ontvangst van het geld, dient de oude obligatiehouder dit schriftelijk aan Montirius Real Estate BV te melden en zal Montirius Real Estate BV de effectuering van de transactie schriftelijk aan beiden bevestigen. Voor de administratieve afhandeling rekent Montirius Real Estate BV een vergoeding van 3% van de nominale waarde aan de oude obligatiehouder. Overigens geldt ook in dit geval, dat Montirius Real Estate BV gebruik kan maken van haar call-recht, voor de betreffende obligaties. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 13 van 43

15 6. VASTGOEDOBLIGATIES De rendementen op de obligaties zijn in principe niet Winkels afhankelijk van het rendement van het onderliggend vastgoed. Het vastgoed verschaft wel de nodige zekerheid. De rente en aflossing van de obligaties wordt direct/indirect uit de exploitatie van dit vastgoed betaald. Derhalve wordt hier een korte beschrijving van de markt van vastgoedobligaties gegeven met name gebaseerd op woningen. Winkels zijn sterk locatie gebonden, wat de leegstandscijfers van de laatste jaren bevestigd hebben. Het aanbod ultimo 2008 bedroeg m², wat 2,5% is van de totale voorraad van 28 miljoen m². Echter, op de zogenaamde A1 locaties bestaat leegstand niet, het zijn met name de aanlooproutes hiernaartoe en de secundaire winkelgebieden die op deze locaties te kampen hebben De Nederlandse vastgoedmarkt wordt gewoonlijk opgedeeld in een vijftal categorieën, te weten kantoren, winkels, bedrijfsruimten, woningen en overig vastgoed. In dit onderdeel zullen wij kort toelichten hoe deze zich tot elkaar verhouden en wat hun specifieke kenmerken zijn. Het hoofdstuk sluit af met een korte marktanalyse. met leegstand. Het aantal nieuw verhuurde meters is afgelopen jaar met 10% gedaald ten opzichte van 2007, tot m². Deze teruggelopen vraag naar winkelpanden is een direct gevolg van de verminderde bestedingen door consumenten en de opkomst van het online winkelen. Wel is er nog steeds een grote opname Kantoren door de grotere ketens en brandstores en heeft de foodsector, goed voor 40% van de totale detailhandelsomzet, een goed jaar achter de rug met een stijging van 2,5%. De kantorenmarkt is nauw verbonden met de economische voorspoed aangezien zij direct afhankelijk is van het aantal kantoorbanen. De Nederlandse kantoren markt kenmerkt zich momenteel door een fors overaanbod van circa 6,1 miljoen m², wat ongeveer 13% van de totale voorraad is. Deze grote leegstand is voornamelijk ontstaan aan het einde van de internethype van begin deze eeuw, waardoor veel kantoorruimte beschikbaar is gekomen. Deze lege kantoorruimtes zijn vervolgens niet, In de afgelopen jaren zijn de Bruto Aanvangsrendementen voor winkels, met name op de meest gewilde locaties, sterk teruggelopen. Dit komt door de positieve bezettingsgraad, en het daarmee samenhangende lage risicoprofiel, en ook door de positieve prognoses voor de huurprijsontwikkeling. In deze sector is er een risico van verhoogde frictieleegstand door teruglopende omzetten en daaruit resulterende faillissementen van gebruikers en het stagneren van de huurgroei. althans niet structureel, in gebruik genomen. Sindsdien zijn veel, voornamelijk op risico ontwikkelde meters Bedrijfsruimtes huuroppervlak op de markt gekomen. Een nader onderzoek leert dat de leegstand vooral zogenaamd incourant vastgoed betreft, wat betekent dat het vastgoed ofwel niet op de juiste plek gelegen is, ofwel kwalitatief niet voldoende afgestemd is aan de eisen van de markt. De vraag naar bedrijfsruimte hangt in grote mate samen met de wereldhandel. Door de open economie heeft Nederland veel last van een stagnerende groei of zelfs krimp van de handelsstromen. Het CBS becijfert voor 2010 een krimp van 2,75% van de voor Nederland relevante handel, ten opzichte van een groei van 2,75% in 2008 en zelfs 6,6% in Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 14 van 43

16 Woningen Huidige marktontwikkeling Woningen als belegging kenmerken zich door lage risico s en lagere rendementen. Door de regulering van de huurprijzen enerzijds en de stimulering van eigen woningbezit anderzijds zijn huurinkomsten ten opzichte van de aankoopprijzen volledig achter gebleven, een ontwikkeling die de komende jaren niet lijkt te wijzigen. De huidige stagnering van de prijzen op de woningmarkt maakt dit verschil wel iets kleiner, maar door de naar verwachting beperkt blijvende inflatie zal ook de huur geen opvallende stijging doormaken. Een radicalere daling van de prijzen ligt in Nederland niet voor de hand aangezien er nog steeds een discrepantie is tussen vraag en aanbod. Een groeiin de vraag naar huurwoningen is wel te verwachten, wat onder andere tot uitdrukking komt in hetteruglopen van de appartementenverkoop en de aanhoudend hoge vraag bij starters. Woningen als belegging zijn lange tijd zeer duur geweest, met name in de stedelijke gebieden door het zeer populaire uitponden : het opknippen van woningen en in appartementsrechten doorverkopen. Het teruglopen van deze ontwikkeling maakt het aannemelijk dat de Bruto aanvangsrendementen zullen stijgen. De marktomstandigheden zijn recent drastisch gewijzigd, de kredietcrisis en de daaropvolgende wereldwijde economische recessie hebben hun invloed op de markt. Grotendeels ingeleid door beleggingen in (derivaten van) vastgoed in de Verenigde Staten, heeft de crisis zijn weerslag op het investeringsklimaat op de Nederlandse vastgoedmarkt. Afnemende mogelijkheden tot bancaire financiering als gevolg van het afgenomen interbancaire vertrouwen en toegenomen voorzichtigheid bij obligatiehouders, hebben ertoe geleid dat het transactievolume over 2008 gedaald is. Dit, gekoppeld aan afwaarderingen op vastgoed als gevolg van veranderde visies, heeft ertoe geleid dat de rendementen over het afgelopen jaar aanzienlijk gedaald zijn, met name door het teruglopen van het indirect rendement op vastgoed. Waarom dan toch nu investeren in vastgoed? Omdat, ondanks de huidige malaise op de financiële markten en de algehele economische crisis, er zeer goede mogelijkheden zijn om interessante rendementen te halen; 2008 liet immers een stijging van de Bruto Aanvangsrendementen zien. Een andere belangrijke reden is dat vastgoed in het algemeen, en Nederlands vastgoed in het bijzonder, altijd een zeer waardevaste investering is gebleken, mits op de juiste wijze ingekocht en geëxploiteerd. Dit blijkt ook uit recent cijfermateriaal, vergeleken met bijvoorbeeld aandelen is vastgoed het afgelopen jaar veel minder in waarde gedaald. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 15 van 43

17 De betrouwbaarheid van Nederlands vastgoed is als volgt te verklaren: enerzijds is de prijsgroei in Nederland niet zo excessief als bijvoorbeeld in Groot-Brittannië en Ierland, waardoor de terugval minder hevig is en anderzijds zijn de Nederlandse regelgeving en overeenkomsten doorzichtig, hetgeen rechtszekerheid en dus vertrouwen biedt. Het mag duidelijk zijn dat ook in Nederland de economie Maar door secuur onderzoek in de acquisitiefase, een goede locatiekeuze, en met voldoende volume en spreiding in de vastgoedportefeuille is een goed renderende portefeuille absoluut geen utopie. Uitgangspunt moet hierbij echter wel de waarde van het vastgoed zelf zijn en dient de investeerderin vastgoed een proactief beleid te voeren in een steeds veranderende vastgoedmarkt. vertraagt en dit gevolgen heeft voor de zekerheid van vastgoed als investering. De waarde van het vastgoed is immers onder andere gebaseerd op het huurcontract en dus de huurder, die door de vertragende economie een mogelijk onzekere factor kan zijn. Tabel 1 Totaalrendementen per sector ( ) in % bron: ROZ/IPD Gem. Kantoren 8,6 8,8 12,0 14,4 15,5 15,1 12,0 8,3 5,2 5,5 7,0 11,5 11,3 0,9 10,43 Winkels 9,4 8,7 10,6 12,7 13,3 12,0 9,9 9,8 9,2 10,5 13,5 14,9 13,4 5,5 11,80 Bedrijfsruimte 10,0 11,3 12,1 13,7 17,1 13,1 10,5 9,5 6,4 8,5 11,1 13,0 11,7 4,0 11,69 Woningen 12,3 14,3 13,7 13,7 16,9 18,5 12,1 8,4 7,1 7,6 10,1 11,4 9,6 2,8 12,17 Totaal 10,8 11,9 14,7 13,7 15,8 16,1 11,4 8,8 7,1 7,8 10,2 12,5 11,3 3,3 11,79 Aandelen 19,1 38,7 14,7 14,7 25,9 2,9-17,4-32,3 7,6 5,1 32,5 18,5 9,3-45,2 5,99 Obligaties 15,7 11,7 17,7 17,7-6,8 5,1 8,5 9,5 8,0 4,7 11,2-1,1 1,7 12,3 8,11 Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 16 van 43

18 Nadere toelichting woningmarkt In het derde kwartaal van 2010 is er een licht positieve prijsontwikkeling op jaarbasis waar te nemen (zie Figuur 1). De twee kwartalen daarvoor is de prijsontwikkeling positief na vijf kwartalen op rij negatief geweest te zijn. De gemiddelde prijs van een woning is in het derde kwartaal van 2010 ten opzichte van een jaar geleden gestegen met +1,3%. Deze positieve prijsontwikkeling is grotendeels het gevolg van de sterke daling die vorig jaar plaatsvond in het derde kwartaal: -4,7% (zie Figuur 2). De prijscorrectie die toen heeft plaatsgevonden heeft vastgehouden in 2010 en daarmee houdt de woningmarkt stand. Het prijsniveau blijft gehandhaafd en zakt niet verder weg. Figuur 1 De gemiddelde woningprijs stijgt dit kwartaal licht tot Meergezinswoningen zijn iets meer in prijs gestegen dan eengezinswoningen: 1,5% tegen 1,2%. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning komt hiermee uit op en van een appartement op , de WOX (1995 = 100) noteert een stand van 263 (zie Tabel 1). De huidige inflatie is de afgelopen drie maanden hoger dan vorig kwartaal met gemiddeld 1,6% (september 2010,CBS). Rekening houdend met dit inflatiecijfer daalt de reële waarde van een woning met -0,3%. In Figuur 2 is de jaarlijkse prijsverandering in het derde kwartaal weergegeven. In die figuur is te zien dat de prijsdaling in het derde kwartaal van 2009 fors was met -4,7%. In het huidige kwartaal nemen is weer een plus waar te nemen van 1,3%. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 17 van 43

19 Figuur 2 Prijsverandering in het derde kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland. Bron: ABF Valuation In Figuur 3 is de prijsverandering per kwartaal naar woningtype weergegeven; in deze figuur wordt de prijsontwikkeling van kwartaal op kwartaal gemeten. Deze prijsontwikkeling op kwartaalbasis fluctueert sterk. Figuur 3 laat zien dat de woningmarkt stabieler is in het afgelopen jaar met een lage volatiliteit op kwartaalbasis. Sinds het vorige kwartaal is de gemiddelde prijs van eengezinswoningen (+1,0%) en van appartementen (+1,2%) licht gestegen. Figuur 3 In het derde kwartaal van 2010 is de betaalbaarheid van het wonen nagenoeg gelijk gebleven. In dit kwartaal wordt gemiddeld 24,8% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. Halverwege 2008 betrof dit nog 28%. Dit is een stijging van de betaalbaarheid van het wonen van 11,5% in twee jaar tijd. De betaalbaarheid index geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer, dat besteed wordt aan de woonlasten van een koopwoning. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 18 van 43

20 Figuur 4 De gemiddelde woningprijs is het afgelopen jaar met +1,3% gestegen. Regionaal zijn hierin grote verschillen te ontdekken en ook binnen een regio zijn er weer grote verschillen naar woningtype. In Tabel 3 wordt een overzicht gegeven van de gemiddelde prijs van een- en meergezinswoningen naar provincie en van de jaarlijkse prijsverandering van alle woningen in het derde kwartaal van Dit kwartaal zijn de prijzen licht gestegen op provincie niveau (zie Tabel 3). Na een periode van grote prijsdalingen lijkt de woningmarkt zich dit kwartaal te handhaven; het prijsniveau blijft stabiel. De gemiddelde prijs over heel 2010 gemeten is ,- en voor 2009 is dit ook ,-. Aan de daling van de gemiddelde woningwaarde lijkt een einde gekomen dit kwartaal. Op regionaal niveau, zoals per gemeente, zijn er nog wel grote prijsverschillen (zie Tabel 7, Bijlage). De prijsontwikkeling laat een positiever beeld zien dan het vorige kwartaal. In het tweede kwartaal van 2010 daalde de gemiddelde woningwaarde nog in 5 van de 12 provincies ten opzichte van een jaar geleden. In het derde kwartaal betreft het nog maar 1 provincie met een licht negatieve prijsontwikkeling van -0,7% (Zeeland). In de andere provincies stijgt de gemiddelde woningwaarde. Opvallend is de prijsstijging van 2,3% in de provincie Drenthe. Deze stijging is vooral het gevolg van verkopen van duurdere eengezinswoningen in die provincie. Tabel 3 3e Kwartaal 2010 Gemiddelde prijs eengezinswoningen Gemiddelde prijs meergezinswoningen Prijsverandering t.o.v. 3e kwartaal 2009 Wijzigingen Groningen ,7 (-0,9%) Friesland ,4 (-0,3%) Drenthe ,3 (+2,9%) Overijssel ,5 (+0,3%) Flevoland ,6 (+0,7%) Gelderland ,8 (+2,9%) Utrecht ,8 (+0,2%) Noord-Holland ,9 (+1,5%) Zuid-Holland ,7 (-0,2%) Zeeland ,7 (-1,7%) Noord-Brabant ,3 (+1,4%) Limburg ,5 (+1,2%) Nederland ,3 (+0.9%) * De wijziging prijsverandering geeft het verschil weer tussen de jaarontwikkeling in het 2de kwartaal 2010 ten opzichte van het 2de kwartaal 2010 Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 19 van 43

21 Prijsverandering in het derde kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland. Bron: ABF Valuation In Figuur 3 is de prijsverandering per kwartaal naar woningtype weergegeven; in deze figuur wordt de prijsontwikkeling van kwartaal op kwartaal gemeten. Deze prijsontwikkeling op kwartaalbasis fluctueert sterk. Figuur 3 laat zien dat de woningmarkt stabieler is in het afgelopen jaar met een lage volatiliteit op kwartaalbasis. Sinds het vorige kwartaal is de gemiddelde prijs van eengezinswoningen (+1,0%) en van appartementen (+1,2%) licht gestegen. In het derde kwartaal van 2010 is de betaalbaarheid van het wonen nagenoeg gelijk gebleven. In dit kwartaal wordt gemiddeld 24,8% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. Halverwege 2008 betrof dit nog 28%. Dit is een stijging van de betaalbaarheid van het wonen van 11,5% in twee jaar tijd. De betaalbaarheidindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer, dat besteed wordt aan de woonlasten van een koopwoning. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 20 van 43

22 7. DE VASTGOEDOBJECTEN De vastgoedobjecten die in Montirius Real Estate BV worden aangekocht worden beoordeeld op de volgende aspecten: goede locaties; kwalitatief hoogwaardig vastgoed; spreiding in huurders; spreiding in soort onroerend goed; geïndexeerde huurcontracten; Het aankoopbeleid is er op gericht dat er woningen gekocht worden met een zogenaamd uitpondpotentieel. Dat wil zeggen dat deze woningen reeds kadastraal gesplitst zijn of nog te splitsen zijn. De aankoopsom dient te liggen binnen een range van keer de reële markthuur. Onderstaand zijn twee voorbeelden opgenomen van een mogelijke aquisitie. 46 meergezinswoningen en een verhuurde winkelruimte in Dordrecht. Het complex is gebouwd in De woningen zijn uitgevoerd als tweekamerwoning in meerdere typen. De woningen beschikken over een balkon en zes woningen op de begane grond hebben een tuin. De woonkamers zijn ca. 25 m² met daaraan verbonden een open keuken van ca. 7 m². De bergingen bevinden zich in het onderhuis. De woningen zijn gelegen in de rustige, kindvriendelijke en groene wijk Stadspolders. In de direct omgeving bevinden zich veel voorzieningen zoals treinstation, winkelcentra, bibliotheek en sportfaciliteiten. Een appartementen complex in Rotterdam. Het complex heeft een rustige ligging en is omgeven door de eigen rustieke afgesloten tuin met waterpartij. De bereikbaarheid is optimaal: Dichtbij uitvalswegen, bushalte naast het appartementencomplex, alsmede tramverbinding naar het centrum van Rotterdam en winkels op loopafstand. Naast het appartementencomplex is een gezondheidscentrum incl. fysiotherapie-praktijk gevestigd. Lager en middelbaar onderwijs zijn op loopafstand aanwezig. Het complex betreft: 20 eenkamer appartementen met douche 20 eenkamer appartementen met bad 80 vierkamer appartementen 2 opstelplaatsen t.b.v. telefonie, verhuurd aan T-Mobile en Vodafone. Het complex ligt in de wijk Lombardijen, Rotterdam. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 21 van 43

23 8. INVESTERINGSBEGROTING Indien het eerste voorbeeld nader wordt uitgewerkt dan wordt de hoogte van de investering bepaald door: De werkelijke aankoopkosten; De bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting (2% voor woningen en 6% voor overig onroerend goed), taxatiekosten, notariskosten, financierings en plaatsingskosten; De eventuele aflossingen op lopende financieringen Alle bedragen zijn inclusief BTW De totale investering (exclusief verrekenbare Btw) in dit voorbeeld is als volgt opgebouwd: Koopsom Overdrachtsbelasting Transportaktekosten Makelaarscourtage Financieringskosten Distributievergoeding Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 22 van 43

24 9. GEPROGNOSTICEERDE EXPLOITATIE EN KASSTROMENOVERZICHT In het volgende overzicht wordt een cijfermatige opstelling gegeven van de geprognosticeerde exploitatie van het onroerend goed. Van de opbrengsten worden exploitatie- en algemene kosten betaald. Van dit saldo dienen de financieringslasten te worden betaald, zowel aan de bank als aan de obligatiehouders. Uitgangspunt in de cijfermatige opstelling is de volledige uitgifte van de obligaties per 1 oktober Hierbij wordt er in het overzicht van uitgegaan dat (behoudens tussentijdse aflossing) de obligaties rentegevend zijn tot en worden afgelost 10 jaar na stortingsdatum. Ook wordt er rekening mee gehouden dat Montirius Real Estate vanaf het 5e jaar een aantal obligaties kan uitloten en aflossen waardoor de effectieve looptijd waarschijnlijk korter zal zijn dan 10 jaar. In het overzicht wordt ervan uitgegaan, dat tussentijdse aflossingen en finale aflossingen van de obligaties en de te betalen loyaliteitsbonus tegen het einde van de reguliere looptijd wordt bekostigd uit het saldo van de reserverekening van Montirius Real Estate BV evenals de tussentijdse aflossingen. In de rendementsberekeningen wordt uitgegaan van indexatie van de huuropbrengsten voor de gehele periode van 10 jaar met gemiddeld 2% per jaar. Hetzelfde percentage wordt gehanteerd voor de indexatie van de exploitatiekosten. De kosten zijn indien van toepassing opgenomen inclusief de niet verrekenbare BTW in verband met voor de Omzetbelasting deels onbelaste verhuur. Bij het bepalen van de verkoopopbrengsten van de portefeuille zijn de verkoopfactoren gesteld. Opgemerkt wordt, dat marktwaardes van vastgoed sinds oktober 2008 gedaald zijn, maar dat naar verwachting de markt zich in 2012 zal stabiliseren (zie ook het hoofdstuk Vastgoedobligaties). Bij de berekeningen wordt geen leegstand meegenomen. Bij leegstand zijn de appartementen echter snel weer verhuurd of kunnen zij worden verkocht. De exploitatiekosten van verhuur bedragen circa 13%. Dit is gebaseerd op ervaringen in het verleden en op afgesloten overeenkomsten. De exploitatiekosten bestaan met name uit: Verzekeringen (0,75%) Op basis van de taxatierapporten worden voor de objecten uitgebreide opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen afgesloten. Onroerende Zaak Belasting (OZB) (3,25%) De OZB is gekoppeld aan de door de gemeente getaxeerde waarde. De in dit memorandum opgenomen kosten zijn gebaseerd op een inschatting van de door de desbetreffende gemeente vast te stellen waarde van het object. Beheerkosten, vastgoedmanagement (5%) Conform de beheerovereenkomst, ontvangt de beheerder voor haar beheerwerkzaamheden een standaard vergoeding van 5% van de totale gefactureerde huur. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 23 van 43

25 Onderhoud Op basis van de technische rapportage is door de initiatiefnemer een inschatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten. Voor elk object wordt jaarlijks inclusief technisch/commercieel beheer rekening gehouden met gemiddeld 3% (incl. BTW nadeel) van de huuropbrengst. Overige kosten Voor financieel beheer en overige algemene kosten wordt rekening gehouden met 1% van de huuropbrengst. Directievoering De kosten voor het voeren van de directie van Montirius Real Estate BV bedragen 1% van de asset under management (gemiddeld beheerd vermogen) per jaar. Exploitatie uitgangspunten Montirius Real Estate BV Type C1 10 appartementen, gemiddeld 61 m² Type D 4 appartementen, gemiddeld 56 m² Type C2 32 appartementen, gemiddeld 59 m² Winkelruimte Huidige huurinkomsten ,00 Leegstand 1 appartement Appartementen zijn kadestraat gesplitst. Huurders betalen 8,- per maand aan voorschot op de servicekosten. Uit het verleden is gebleken dat er jaarlijks 10% van de huur opgezegd gaat worden. Op dat moment kunnen de huren worden aangepast. De reele huurprijzen zijn: Per maand Per jaar m2 Verkoopwaarde Totale verkoopwaarde 563,00 voor type C , ,00 voor type D , ,00 voor type C , Winkel Potentiele huurinkomsten Uitpondwaarde Het hiervoor gepresenteerde geprognosticeerde overzicht is ter illustratie opgenomen, daar rentebetaling en aflossing van de Obligatielening uit de exploitatie van de vastgoedobjecten (inclusief verkoop) dient te geschieden. Het exploitatie en kasstromenoverzicht is opgesteld overeenkomstig de bepalingen van BW 2 titel 9. Het laat aldus de terugbetalingscapaciteit zien van Montirius Real Estate BV met betrekking tot de aflossing van de obligaties op de expiratiedata. De bedragen in het overzicht kunnen afwijken van de elders in het memorandum opgenomen bedragen, omdat daar wordt gewerkt met afgeronde bedragen. Opgemerkt wordt, dat een prognose een mogelijk scenario is. In het hier uitgewerkte scenario wordt uitgegaan van verkoop tegen bepaalde factoren. Bij verkoop tegen een lagere prijs zal dit als eerste gevolgen hebben voor het vrijkomende eigen kapitaal van Montirius Real Estate BV. Deze vormt als het ware een buffer voor obligatiehouders. Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 24 van 43

26 10. RENDEMENT Het rendement voor obligatiehouders wordt bepaald door: Moment van storting (vanaf aanvangsdatum of later moment van storting wordt de betreffende couponrente vergoed) Verder wordt in de bovenstaande rendementsberekening er van uitgegaan, dat een deel van de obligatie door de obligatiehouder tot einddatum wordt aangehouden en een deel tussentijds wordt afgelost door middel van loting, De inleg wordt gestort (vanaf stortingsdatum wordt couponrente vergoed) Rendement is enkelvoudig en voor belasting Het geprognosticeerd rendement wordt bepaald door: Moment van storting (vanaf aanvangsdatum of later moment van storting wordt de couponrente vergoed) Verder wordt in de onderstaande rendementstabel er van uitgegaan, dat een deel van de obligaties door de obligatiehouder tot einddatum wordt aangehouden (bonus) de obligatie niet vervroegd wordt afgelost door Montirius Real Estate BV De inleg wordt gestort (vanaf stortingsdatum wordt couponrente vergoed) Rendement is enkelvoudig en voor belastingen Een loyaliteitsbonus van 2% bij aflossing van de obligatie op einddatum Prognoserendement Inleg inclusief agio Looptijd Couponrente Aflossing & Effectief 103% 10 jaar 8% per jaar Loyaliteitsbonus 2% Rendement , , ,- 7,91% Informatiememorandum Montirius Real Estate BV - Woning Obligatie I - September Pagina 25 van 43