Het Aanvullend Convenant Erfpacht bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden

Transcriptie

1 L. Karbet Opleiding MSRE Development Amsterdam School of Real Estate Begeleider drs. J. Traudes 20 september 2005 Het Aanvullend Convenant Erfpacht bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden

2 Voorwoord De herstructurering van de Westelijke Tuinsteden is thans enkele jaren aan de gang en vergt van zowel de Gemeente Amsterdam als de corporaties forse (financiële) inspanningen. Voor de Gemeente betreft dit o.a. de herinrichting van de openbare gebieden en voor de corporaties de renovatie dan wel sloop van opstallen en de bouw van nieuwe woningen. Tussen Gemeente en corporaties zijn in het Aanvullend Convenant Erfpacht afspraken gemaakt over de voorwaarden van erfpachtherziening bij de herstructurering van het corporatiebezit in de Westelijke Tuinsteden. Dit betreft, naast de financiële afwikkeling, ook afspraken over het te realiseren programma en wat de verantwoordelijkheden zijn van de partijen bij de grondproductie. Deze afspraken worden echter nogal eens verschillend geïnterpreteerd. Middels een probleemsignalerend onderzoek is in deze scriptie hierop ingegaan. Op deze plaats wil ik mevrouw Nust (Bureau Parkstad) en de heren Den Dulk (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties) en Reitsma (OGA) bedanken voor hun medewerking aan de interviews. Ook wil ik de heer Pouw (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties) bedanken voor het ter beschikking stellen van diverse publicaties over erfpacht. Ten slotte wil ik de heren Traudes en Raat bedanken voor hun medewerking en begeleiding bij het schrijven en voltooien van deze scriptie. Lieuwe Karbet Amsterdam, 20 september 2005

3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding AANLEIDING AFBAKENING DOELSTELLING VRAAGSTELLING ONDERZOEK OPBOUW SCRIPTIE Erfpacht BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN UITBREIDING GRONDGEBIED AMSTERDAM TOT DE 19 DE EEUW INVOERING ERFPACHTSTELSEL AMSTERDAM (1896) ONTWIKKELING ALGEMENE BEPALINGEN Algemene Bepalingen Algemene Bepalingen Algemene Bepalingen Algemene Bepalingen Algemene Bepalingen Algemene Bepalingen Ab Voor Tijdelijke Erfpacht Voor Woningcorporaties Algemene Bepalingen 1994 / AB VOOR VOORTDURENDE ERFPACHT VOOR WONINGCORPORATIES Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam Voorlopig Erfpacht Akkoord AANVULLEND CONVENANT ERFPACHT HUIDIGE DOELSTELLINGEN AMSTERDAMSE ERFPACHTSTELSEL Doelstellingen Amsterdamse Erfpachtstelsel En Het Ace GEMEENTELIJK GRONDBEDRIJF Ontstaan Van Het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam Organisatie Van Het Gemeentelijk Grondbedrijf, Algemeen Gemengde Grondexploitatie Herstructurering Westelijke Tuinsteden RESUMÉ ERFPACHT Westelijke Tuinsteden ALGEMEEN UITBREIDINGSPLAN AANZET TOT DE HERSTRUCTURERING VAN DE WESTELIJKE TUINSTEDEN SAMENWERKINGSVERBANDEN VAN CORPORATIES EN GEMEENTE VERANDERING WONINGVOORRAAD ORGANISATIE VAN DE HERSTRUCTURERING FINANCIËN HERSTRUCTURERING Financiën Stadsdeel Financiën Corporaties RESUMÉ WESTELIJKE TUINSTEDEN Financiële Afspraken Erfpacht VOORLOPIG ERFPACHT AKKOORD Afkoop Erfpacht Bij Conversie Van Tijdelijke - In Voortdurende Erfpacht Afkoopsommen Overig O.G Bebouwingsuitbreiding, Sloop/Nieuwbouw Aanpassing Formule 2h-K Splitsing Van Het Erfpachtrecht Meerwaarde Afkoopsom Versus Boekwaarde Grond In Fonds UITVOERINGSBESLUIT ERFPACHT WONINGCORPORATIES Afkoopsom Woningen Afkoopsom Voor Studenteneenheid, Bed In Een Verzorgingstehuis Afkoopsom Garages

4 4.2.4 Afkoopsom Bedrijfsruimten Volumewijziging AANVULLEND CONVENANT ERFPACHT Sloop/Nieuwbouw T.B.V. Huur En Koopwoningen Grondafspraken Gebouwde Parkeervoorzieningen Bebouwingsuitbreiding Verhouding 30 % Huur - 70 % Koop Bij Nieuwbouw Grondruil Verdeling Proceskosten 50 % Gemeente - 50 % Corporatie Stimuleringsfonds STIMULERINGSFONDS VOLKSHUISVESTING AMSTERDAM HET VERGROTEN VAN DE VIJVER VERSNELDE CONVERSIE GRONDAFSPRAAK PARKEREN BESTUURLIJK OVERLEG PARKSTAD VOORWAARDEN WONINGBOUWPRODUCTIE NOTA GEMEENTELIJK GRONDPRIJSBELEID NOTA GEMEENTELIJK GRONDPRIJSBELEID UITVOERINGSBESLUIT ERFPACHT VOOR WONINGCORPORATIES Eerste Gronduitgifte Verkoop Op Termijn Administratieve Vergoeding Splitsen Bebouwingswijziging STIMULERINGSFONDS / UITBREIDING BVO % AFKOOPSOMMEN CONVERSIE RESUMÉ FINANCIËLE AFSPRAKEN ERFPACHT Uitwerking Vraagstelling Onderzoek GEMENGDE GRONDPRODUCTIE ACE EENDUIDIG TE INTERPRETEREN? GEEN PRIKKEL VOOR VERDICHTING DOOR DE CORPORATIES BESTEMMINGSWIJZIGING, BOG VOOR SOCIALE HUUR FISCALE CONSEQUENTIES TOEPASSING ACE EN WELKE ONVOLKOMENHEDEN KENT HET ZOAL? Conclusies En Aanbevelingen Bronnen Bijlage 1: Vragenlijsten Interviews Bijlage 2: Grex Corporatie Bij Oplopende Verdichting

5 1. Inleiding In deze scriptie wordt ingegaan op de toepassing van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. Het ACE is een aanvulling op het Voorlopig Erfpacht Akkoord uit In dit Akkoord kwamen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente overeen dat de erfpachtvoorwaarden voor woningcorporaties werden aangepast. Enkele afspraken uit het Voorlopig Erfpacht Akkoord betroffen: - (her)uitgifte in voortdurende erfpacht i.p.v. tijdelijke erfpacht - het voldoen van een afkoopsom erfpacht voor 75 jaar bij (her)uitgifte - de mogelijkheid van bebouwingsuitbreiding - het kunnen plegen sloop/nieuwbouw - het splitsen van het erfpachtrecht (verkoop sociale huurwoningen) - afdracht meerwaarde afkoopsom erfpacht in een volkshuisvestingsfonds Het Voorlopig Erfpacht Akkoord resulteerde in de uitwerking van de Algemene Bepalingen voor Voortdurende Erfpacht voor Woningcorporaties 1998 (AB 1998). De corporaties waren hiermee de laatste erfpachters in Amsterdam die overstapten van tijdelijke erfpacht naar voortdurende erfpacht. Voor particuliere woningbouw en industrie bestond reeds langer een stelsel van voortdurende erfpacht. De afspraken in het Voorlopig Erfpacht Akkoord speelde echter niet goed in op de herziening van erfpacht bij herstructurering. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente kwamen vervolgens aanvullende afspraken overeen die zijn verwerkt in het ACE. Uit de praktijk blijkt echter dat de toepassing van het ACE bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden verschillende knelpunten oplevert tussen Gemeente en corporaties. De knelpunten zijn veelal van financiële aard maar betreffen ook aspecten die liggen op het terrein van de grondproductie. Middels een probleemsignalerend onderzoek wordt in deze scriptie ingegaan op de knelpunten. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens de aanleiding, de doelstelling, de vraagstelling en de afbakening van het onderzoek beschreven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf waarin de opbouw van de scriptie aan bod komt. 1.1 Aanleiding In het kader van de afronding van de door mij gevolgde MSRE opleiding Development, aan de Amsterdam School of Real Estate, is deze scriptie geschreven. Voor het profiel Development dient de scriptie gericht te zijn op vastgoedontwikkelingsvraagstukken. In januari 2005 kwam ik, als planeconoom te werken bij Far West op de afdeling Ontwikkeling. Far West is als gebieds- en vastgoedontwikkelaar (mede) verantwoordelijk voor planvorming en uitvoering van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. Far West is opgericht door vier Amsterdamse woningcorporaties: De Key, Het Oosten, Patrimonium (thans Rochdale) en Zomers Buiten. Aan het eind van 2001 verkreeg Far West de status van Toegelaten Instelling. Vanaf dat moment werd Far West economisch eigenaar van de te herstructureren voorraad sociale huurwoningen (ca eenheden) en overig onroerend goed, in de Westelijke Tuinsteden, van haar oprichters. In mijn functie als planeconoom ben ik geregeld betrokken bij de grondonderhandelingen tussen de stadsdelen in de Westelijke Tuinsteden en Far West. Vanuit deze onderhandelingen bleek dat het ACE nogal eens verschillend werd geïnterpreteerd door de stadsdelen en Far West. De hoogte van de te betalen erfpacht door en volgens Far West, in geval van herziening van het erfpachtrecht, kwam geregeld niet overeen met de verwachting 3

6 van het Stadsdeel. Ook is niet altijd duidelijkheid wie verantwoordelijk is voor bepaalde aspecten van de grondproductie, bijvoorbeeld verwervingen van particulieren. Het verschil in interpretatie van het ACE en onduidelijkheid over aspecten van de grondproductie vormde voor mij een goede aanleiding om de toepassing van het ACE bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden eens nader onder de loep te nemen. 1.2 Afbakening De herstructurering in de Westelijke Tuinsteden vergt van zowel Gemeente Amsterdam, de stadsdelen (zie figuur 1.1) als de corporaties forse (financiële) inspanningen. Figuur 1.1 Stadsdelen Westelijke Tuinsteden Voor de stadsdelen in de Westelijke Tuinsteden betreft dit o.a. de herinrichting van de openbare gebieden en voor corporaties de renovatie dan wel sloop van opstallen en de bouw van nieuwe woningen, parkeerplaatsen en bedrijfsmatig onroerend goed. De investeringen van de stadsdelen in de openbare ruimte worden voor een deel gedekt uit de opbrengsten van de afkoop erfpacht door de corporaties. Met de corporaties zijn, in het ACE, afspraken gemaakt over de hoogte van de afkoop erfpacht i.g.v. herontwikkeling van hun bezit. 4

7 Bij de herstructurering van Amsterdam Noord zijn de afspraken die voortkomen uit het ACE, gelijk aan die van de Westelijke Tuinsteden, volledig van toepassing voor bouwprojecten van corporaties. Het ACE is verder gedeeltelijk van toepassing op de ontwikkeling van bouwprojecten in de rest van Amsterdam. In deze scriptie is alleen ingegaan op de toepassing van het ACE op de herstructurering in de Westelijke Tuinsteden. In deze scriptie is ook niet ingegaan op de toepassing van de bouwenveloppe en de mogelijk nieuwe financiële verhoudingen binnen de Westelijke Tuinsteden. Dit omdat deze beide ontwikkelingen zich nog bevinden in de beleidsfase. 1.3 Doelstelling Het ACE is thans enkele jaren van toepassing en in deze periode is het volgende naar voren gekomen: - Toepassing van het ACE biedt onvoldoende financiële prikkels voor verdichting door de corporatie. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat niet het optimale rendement wordt behaald uit een herontwikkelingslocatie. - Het ACE wordt door de belanghebbenden (Gemeente, stadsdelen en corporaties) verschillend geïnterpreteerd. De hoogte van de afkoop erfpacht wordt daardoor nog al eens anders bepaald door de corporatie en de Gemeente. - Het ACE is vooral gericht op erfpacht voor woningbouw, en minder op de bestemming bedrijfsmatig onroerend goed Het doel van het onderzoek is inzicht te verkrijgen in onvolkomenheden van het ACE op toepassing ervan bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. Door deze in kaart te brengen wordt een aanzet gegeven om de onvolkomenheden op te lossen dan wel te verminderen. 1.4 Vraagstelling De centrale vraag van dit onderzoek is hoe wordt het ACE toegepast bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden en welke onvolkomenheden kent het zoal? Voor het beantwoorden van de centrale vraag kunnen de volgende deelvragen richtinggevend zijn: i. Is de procesgang van de (gemengde) grondproductie duidelijk? ii. Is het ACE eenduidig interpreteerbaar i.g.v. afkoop erfpacht bij herstructureringslocaties? iii. Gaan er van het ACE wel voldoende prikkels uit voor verdichting door de corporatie? iv. Hoe wordt in het ACE financieel omgegaan met de bestemmingswijzing, bedrijfsmatig onroerend goed voor sociale huur? v. Zijn de fiscale gevolgen bij toepassing van het ACE in de herstructurering onderkend? 5

8 1.5 Onderzoek Middels een probleemsignalerend onderzoek zal worden ingegaan op de toepassing van het ACE op de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. Het bereiken van de doelstelling kan verkregen worden door: - De ontwikkeling van het erfpachtstelsel in Amsterdam te bestuderen, waarbij de nadruk is gelegd op de erfpacht van woningbouw. - De gezamenlijke aanpak van Gemeente en corporaties van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden in beeld te brengen. - Het bestuderen van de achtergronden van waaruit het ACE is opgesteld en welke raakvlakken het heeft met andere afspraken. - Het houden van interviews met belanghebbenden 1.6 Opbouw scriptie In hoofdstuk 2 komt het erfpachtstelsel van Amsterdam aan bod. Wat ging er aan vooraf, welke ontwikkeling heeft het stelsel meegemaakt en wat zijn de doelstellingen ervan. In het hoofdstuk zal ook worden ingegaan op het Gemeentelijk Grondbedrijf. Door het bestuderen van de beschreven literatuur konden de ontwikkelingen, die voortkomen uit het Voorlopig Erfpacht Akkoord en het ACE, beter in hun context geplaatst worden. In hoofdstuk 3 staan de Westelijke Tuinsteden centraal. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de totstandkoming van de Westelijke Tuinsteden en de herstructurering ervan. Wat was de aanzet tot de herstructurering, welke samenwerking vindt er plaats, wat is er georganiseerd en hoe vindt de financiering ervan plaats? De grond in de Westelijke Tuinsteden is voor het overgrote deel aan de Amsterdamse corporaties in erfpacht uitgegeven, het ACE is dan ook van toepassing op dit gebied. De financiering van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden (het fysiek ruimtelijke deel) wordt voor een groot deel bepaald door de afspraken die voortkomen uit het ACE. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de financiële afspraken die voortkomen uit het Voorlopig Erfpacht Akkoord, het ACE, en andere afspraken die daarmee in relatie staan. In het Voorlopig Erfpacht Akkoord is afgesproken dat van alle erfpachtcontracten van woningcorporaties in Amsterdam de erfpacht voor 75 jaar wordt afgekocht. Een deel van deze afkoopsommen erfpacht zal in het stimuleringsfonds worden gestort. Vanuit dit fonds vindt een deel van de dekking plaats van de kosten van de herstructurering in de Westelijke Tuinsteden. In hoofdstuk 5 zal worden ingegaan op de centrale vraag en de richtinggevende deelvragen van dit onderzoek. De scriptie wordt afgesloten met een hoofdstuk waarin de conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek zijn opgenomen. 6

9 2. Erfpacht In dit hoofdstuk wordt de totstandkoming en de ontwikkeling van het Amsterdamse erfpachtstelsel beschreven alsmede een (algemeen) theoretische beschrijving over het Gemeentelijk Grondbedrijf. Achtereenvolgens zal worden ingegaan op: - Begripsomschrijvingen - Uitbreiding grondgebied Amsterdam tot de 19 de eeuw - Invoering Erfpachtstelsel Amsterdam (1896) - Ontwikkeling Algemene Bepalingen - AB voor Voortdurende Erfpacht voor Woningcorporaties Aanvullend Convenant Erfpacht - Huidige doelstellingen Amsterdamse erfpachtstelsel - Gemeentelijk Grondbedrijf Door het bestuderen van de beschreven literatuur konden de ontwikkelingen, t.a.v. uitgifte erfpacht aan woningcorporaties in de Westelijke Tuinsteden, beter in hun context geplaatst worden. 2.1 Begripsomschrijvingen In deze paragraaf zijn de veelvuldig terugkerende erfpachtbegrippen beschreven, die in de deze scriptie voorkomen. Algemene Bepalingen: Dit zijn de vaste afspraken die op een erfpachtrecht van toepassing zijn. Het zijn de algemene rechten en plichten van de Gemeente en de erfpachter. Algemene Bepalingen blijven in principe gedurende het hele (administratieve) tijdvak van de erfpachttermijn van toepassing. Amsterdam kent verschillende Algemene Bepalingen waaronder rechten van erfpacht zijn uitgegeven. De eerste Algemene Bepalingen zijn in 1896 vastgesteld door de Gemeenteraad. Door middel van de voorwaarden in deze Algemene Bepalingen, nader uitgewerkt in de individuele contracten, kan de Gemeente langs privaatrechtelijke weg bepaalde beleidsdoelstellingen realiseren. Appartementsrecht : Aandeel in een in appartementen gesplitst gebouw, waaraan verbonden is het recht van uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw (art. 5:106, lid 3 BW). Bouwblok: Een in de akte van vestiging van de erfpacht aangeduid gebied, gevormd door één of meer percelen waarvan de tijdvakken gelijktijdig eindigen. Canon: Bij de uitgifte van grond in erfpacht kan een vergoeding worden vastgesteld. Deze vergoeding wordt canon genoemd. De hoogte van de canon is afhankelijk van de grondwaarde en het canonpercentage welke door de Gemeenteraad van Amsterdam worden vastgesteld. De grondwaarde hangt onder andere af van de ligging, de bestemming die de grond heeft en de te realiseren bebouwing. Canonaanpassing: De nominale waardestijging van de grond is het gevolg van de inflatie. De canon kan, afhankelijk onder welke Algemene Bepalingen het erfpachtcontract is uitgegeven, iedere vijf jaar aangepast worden aan de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau. 7

10 Canon, Afkoop: Wordt aan het begin van het tijdvak de canon afgekocht dan is de afkoopsom gelijk aan de grondwaarde. Wordt de canon afgekocht na de ingangsdatum dan is de afkoopsom gelijk aan de som van de contante waarde van alle nog resterende canonbetalingen in het lopende tijdvak. Canonherziening: De waarde van de grond neemt, zeker op langere termijn, voortdurend in waarde toe. Er is zowel sprake van intrinsieke waardestijging als van een nominale waardestijging. De intrinsieke waardestijging is het gevolg van een stijgende behoefte aan grond voor o.a. woningen die veroorzaakt wordt door de groei van de bevolking en van de welvaart. Na afloop van iedere erfpachttermijn wordt de canon herzien op basis van de intrinsieke waardestijging, de op dat moment geldende grondwaarde. De nominale waardestijging van de grond is het gevolg van de inflatie, de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau. De canonherziening wordt geregeld in de Algemene Bepalingen. Erfpacht: Beperkt zakelijk recht om gedurende een tevoren al dan niet gefixeerde periode andermans onroerende zaak te houden en te gebruiken, doorgaans tegen een betaling van een vergoeding, canon geheten. Erfpachter: De gerechtigde tot een recht van erfpacht. Erfpacht, Tijdelijke: Aan het eind van de termijn van tijdelijke erfpacht herkrijgt de Gemeente de beschikking over de grond. De Gemeente kan dan besluiten om de grond opnieuw uit te geven. Afhankelijk van de Algemene Bepalingen, waaronder het recht is uitgegeven, wordt een vergoeding gegeven voor de bij beëindiging aanwezige opstallen. Erfpacht, Voortdurende: Bij voortdurende erfpacht geldt het recht van erfpacht voor onbepaalde tijd en herkrijgt de Gemeente niet meer de beschikking over de grond. Wel wordt de looptijd van het recht van erfpacht verdeeld in tijdvakken. Na het verstrijken van een tijdvak kunnen nieuwe Algemene Bepalingen worden aangezegd en wordt de canon herzien. Erfpacht, Tussentijdse beëindiging: Zowel in geval van tijdelijke als voortdurende erfpacht heeft de Gemeente het recht om de erfpacht tussentijds te beëindigen om redenen van algemeen belang. De erfpachter heeft recht op schadeloosstelling. Tussentijdse beëindiging wordt geregeld in de Algemene Bepalingen. Majeure investering: Een investering die (redelijkerwijs) niet meer binnen de resterende erfpachttermijn kan worden gefinancierd. Privaatrecht: Geheel van rechtsregels dat de rechten van bijzondere personen en zaken in hun onderlinge verhoudingen betreft. Publiekrecht: Al het recht dat de ordening van het gemeenschapsleven en de daarmee samenhangende belangen ten doel heeft (zorg voor openbare belangen). Splitsing: Bevoegdheid van eigenaar, erfpachter of opstaller zijn gebouw in appartementsrechten te splitsen. De appartementsrechten ontstaan op het tijdstip van inschrijving van de akte van splitsing (art. 5:106 BW). Toegelaten Instelling: Verenigingen met volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen, die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en niet beogen uitkeringen te doen anders dan in het belang van de volkshuisvesting (art. 70 Woningwet). 8

11 Woningwetwoning; Een woningwetwoning is een woning die in het kader van de woningwet is gebouwd. Deze woningen werden gebouwd in opdracht van Gemeenten en woningbouwverenigingen. Woningwet 1901: De wet is aangenomen op 22 juni 1901 en trad in werking op 1 augustus De Woningwet uit 1901 bevatte drie hoofdpunten 1 : - Het verplicht stellen van een bouwverordening; In de gemeentelijke bouwverordeningen moesten onder meer eisen worden opgenomen ten aanzien van rooilijnen (voor- en achtergevel), hoogte van gebouwen, afmetingen van vertrekken, portalen en trappenhuizen, privaten, drinkwatervoorziening, toevoer van licht en lucht. - Mogelijkheid tot stadsontwikkeling, het vaststellen van uitbreidingsplannen: Met de Woningwet kregen de Gemeenten de bevoegdheid uitbreidingsplannen vast te stellen, en indien nodig daartoe tot onteigening van de bouwgronden over te gaan - Financiële steun in de zin van rijksvoorschotten en jaarlijkse bijdragen: De Woningwet gaf de mogelijkheid tot het beschikbaar stellen van rijkssubsidies aan de Gemeenten ten behoeve van: woningverbetering, krotopruiming, ondersteuning van verenigingen, vennootschappen en stichtingen, die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zouden zijn. 2.2 Uitbreiding grondgebied Amsterdam tot de 19 de eeuw Amsterdam ontstond meer dan 700 jaar geleden aan de monding van de rivier de Amstel, die uitstroomde in wat later het IJ zou gaan heten. Aanvankelijk was het een gemeenschap van vissers, schippers en enkele ambachtslieden. Omstreeks 1300 kreeg Amsterdam stadsrechten. Daardoor verkregen de stedelingen het recht op eigen rechtspraak, eigen wetgeving en een eigen bestuur. De eerste huizen stonden waarschijnlijk op de plaats van de huidige Warmoesstraat en de Nieuwendijk. De eerste keer werd de stad uitgebreid door de beide oevers van de Amstel te plempen. De Oudezijds en de Nieuwezijds Voorburgwal vormden hierdoor samen de eerste burgwallen. Parallel daaraan werden later de Oudezijds en de Nieuwezijds Achterburgwal (huidige Spuistraat) gegraven. De ruimte die daardoor ontstond was spoedig volgebouwd waardoor de Kloveniersburgwal, de Gelderse Kade en het Singel volgden. Met deze uitbreidingen was tot ver in de 16 de eeuw genoeg grond verkregen om in de huizenbouw te voorzien. Door deze uitbreidingen liep het aantal inwoners van in 1500 op naar in Het aantal inwoners bleef toenemen waardoor aan het eind van de 16 e eeuw, als gevolg van ruimtegebrek, ook buiten de stadsmuur werd gebouwd. In 1620 was het aantal inwoners inmiddels opgelopen tot Door de graanhandel op het Oostzeegebied, gevolgd door de handel met Oost- en West-Indië verging het Amsterdam dermate goed dat daardoor de bevolking in ruim een eeuw tijd met ca inwoners was toegenomen. Veel van de nieuwe inwoners kwamen van het platteland en hoopten op een beter bestaan in Amsterdam. Een andere oorzaak van de bevolkingsgroei was de vrijheid van godsdienst en meningsuiting die het stadsbestuur voorstond. Tienduizenden immigranten uit de zuidelijke Nederlanden, Duitse en Portugese joden gingen zich hierdoor vestigen in Amsterdam. 1 home.hccnet.nl/th.bakker/amsterdamseschool/woningwt.html, d.d. 12 augustus

12 Tussen 1600 en 1662 werd, in twee fasen, de grachtengordel aangelegd binnen een nieuw opgetrokken stadsmuur (zie figuur 2.1). Deze stadsmuur zorgde ervoor dat Amsterdam goed verdedigd kon worden tegen vijandelijke aanvallen. Het verleggen van de stadsmuur was een kostbare aangelegenheid, waarvoor de reguliere inkomsten van de Gemeente nooit voldoende waren. De Gemeente kwam aan dat geld door de onteigende grond voor een veel hogere prijs te verkopen dan de vergoeding die aan de voormalige eigenaars was uitgekeerd. De voormalige landbouw en weide grond steeg namelijk sterk in waarde wanneer deze binnen de stadsmuur kwam te liggen. Figuur Fout! Geen tekst met opgegeven opmaakprofiel in document..1 Voor de uitbreidingen van de grachtengordel Figuur 2.1 Amsterdam werden octrooien verleend. Door de verleende octrooien kreeg de stedelijke overheid het recht alle grond die daarvoor nodig zou zijn te onteigenen. Daardoor kon de Gemeente de stad geheel naar eigen inzicht uitbreiden 2. Buiten de Prinsengracht ontstond een volksbuurt die later de Jordaan werd genoemd. Het aantal inwoners was ondertussen verder opgelopen tot Door de stagnerende groei na de 17 de eeuw en de ruime stadsuitbreiding tussen 1600 en 1662 was er in de twee eeuwen daarna geen behoefte aan nieuwe uitbreiding. Pas na het midden van de 19 de eeuw ontstond er weer een gebrek aan woningen. In 1850 bedroeg het aantal inwoners nog Als gevolg van de industriële revolutie vestigden zich na 1850 zich snel meer mensen in de stad. Daardoor nam de behoefte van woningen, vooral voor de arbeidersklasse, sterk toe. Tot ongeveer 1865 konden die nog gebouwd worden ter plaatse en binnen de gesloopte stadsmuren. Deze stadsmuren hadden in de loop van de 19 de eeuw namelijk hun functie verloren waardoor er veel bouwgrond was vrijgekomen. Na 1865 was er geen ruimte meer in de stad. Om verder te kunnen voorzien in de bouw van woningen werd in 1871 grond onteigend in Binnendijksche Buitenveldertsche polder. Deze grond lag in de driehoek Stadhouderskade, Gerard Doustraat en Boerenwetering. De Gemeente vertrouwde, middels het verlenen van concessies, de nieuwbouw toe aan particuliere bouwers. Door de Gemeente werd hierbij bedongen dat de grond, welke bestemd was voor straten, pleinen, plantsoenen en parkgebieden, om niet aan de Gemeente werd overgedragen onder betaling van de kosten van de openbare werken. In de 19 de eeuw was het Gemeentebestuur van mening dat de particuliere markt de vraag naar woningen moest voldoen. Door de particuliere bouwers werden de gronden opgehoogd van het lager gelegen polderniveau naar de hoogte die binnen de oude stad gebruikelijk was. Bij de bouw van de woningen door de particulieren werden de achtertuinen echter niet opgehoogd. Doordat niet alle terreinen tegelijkertijd of achtereenvolgens werden opgehoogd ontstonden onhygiënische situaties. 2 Jesterhoudt, J.W., Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Erfpacht in Amsterdam, Amsterdam,

13 Om de particuliere initiatieven in betere banen te leiden, stelde de Gemeenteraad in 1877 het sobere uitbreidingsplan van J. Kalff (directeur Dienst Publieke Werken) vast. In dit uitbreidingsplan (zie figuur 2.2) werd voorgesteld de stad uit te breiden in westelijke, zuidelijke en oostelijke richting. Het plan volgde de bestaande agrarische verkavelingen. Sloten werden in dit plan gedempt om plaats te maken voor (smalle) straten. Door het opstellen van een nutswet kon onteigening op grote schaal toe gepast worden. Hierdoor konden tegelijkertijd alle terreinen worden opgehoogd en ontstonden er geen onhygiënische situaties meer. Ook deze terreinen werden veelal door particulieren in exploitatie gebracht. In de door de Gemeente verleende concessies werd naleving van de hoofdlijnen van het Figuur 2.2 Uitbreidingsplan Kalff 1877 uitbreidingsplan van Kalff verlangd 3. In deze periode ontstond de 19 de eeuwse ring met o.a. De Pijp, Kinkerbuurt, Dapperbuurt en Staatsliedenbuurt. Door de grote vraag naar woningen ontstond de verleiding om minder degelijk te gaan bouwen. Er werden in deze periode dan ook veel woningen gerealiseerd met een slechte kwaliteit, gelegen in lange smalle straten. De wijken werden al snel gekarakteriseerd als troosteloze buurten. De particuliere bouwers en de Gemeente (op afstand) waren niet bij machte om de nieuwe en grootstedelijke vraagstukken op te lossen Invoering erfpachtstelsel Amsterdam (1896) In voorgaande paragraaf is beknopt de historische ontwikkeling van Amsterdam tot aan de 19 de eeuw geschetst. In deze periode werd de grond, die in eigendom van de stad was, en waarover zij geen vrije beschikking meer had of wilde hebben, verkocht. De verkoop had twee voordelen 5 : - de gemeentelijke administratie werd vereenvoudigd - de onzekerheid die bestond over de rechtsverhouding tussen de Gemeente en de gebruiker van de grond werd weggenomen, van vele stukken grond waren namelijk geen eigendomsbewijzen aanwezig In de tijd van de stadsuitbreidingen, na het midden van de 19 de eeuw, stegen de prijzen van bouwrijp terrein en van weiland, dat binnen niet al te lange tijd voor stadsuitbreiding zou worden gebruikt, sterk in waarde. Het aantal inwoners verdubbelde in 50 jaar van in 1850 tot ongeveer in In deze periode verrijkten slechts enkele individuele grondeigenaren zich doordat de bouwgrond in de uitbreidende stad in waarde steeg. En dit alleen maar doordat de plaatselijke gemeenschap zich uitbreidde. 3 Kakerken-Blijsie, van, M., Verliest het Amsterdamse erfpachtstelsel terrein?, 16 augustus Dienst Ruimtelijke Ordening Gemeente Amsterdam, Stadsplan Amsterdam, Toekomstvisies op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad , Jesterhoudt, J.W., Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Erfpacht in Amsterdam, Amsterdam,

14 Het progressieve liberale raadslid mr. N.W.F. Treub ( ) was één van de eersten die vond dat de grondpolitiek veranderd moest worden, zodat de Gemeente kon gaan profiteren van de waardevermeerdering van de grond. Tijdens een Raadsvergadering op 26 februari 1890, over de voordracht van Burgemeester en Wethouders om bouwterreinen tussen de Nassaukade en de Wittenkade te verkopen, diende Treub een motie in. Hij stelde voor om de bouwterreinen niet te verkopen maar om deze in erfpacht uit te geven. Nadat Burgemeester en Wethouders hadden toegezegd een onderzoek in te stellen naar de mogelijkheid grond in erfpacht uit te geven trok Treub zijn motie in. Met die toezegging had hij zijn doel bereikt. Dit was het begin van langdurige discussies in de Gemeenteraad over de invoering van het Erfpachtstelsel. Figuur 2.3 Treub Belangrijke discussiepunten waren: - ingewikkeldheid van de voorwaarden waaronder erfpacht uitgegeven moest gaan worden - het niet verkrijgen van hypotheek door de erfpachter bij een korte erfpachtduur - de vergoeding van de opstallen die de Gemeente (eventueel) aan het eind van de erfpachtperiode zou moeten gaan betalen Na een jarenlange discussie nam op 23 september 1896 de Gemeenteraad de principiële beslissing, met 18 tegen 16, dat uitgifte in erfpacht regel zou gaan worden en dat verkoop van grond alleen in uitzondering zou zijn. Het erfpachtstelsel werd niet alleen ingevoerd om de waardevermeerdering van de grond ten bate van de Gemeente te laten komen, maar ook om het Gemeentebestuur een grotere invloed te geven op de woningbouw. Er waren, zoals reeds beschreven is in paragraaf 2.2, namelijk vele misstanden ontstaan bij de bouw van arbeiderswoningen in de 19 de eeuw. Publiekrechtelijk had de Gemeente niet voldoende bevoegdheden tot het opheffen of het voorkomen van die missstanden. Dat kon de Gemeente wel wanneer de grond in erfpacht werd uitgegeven en zich daarbij bepaalde rechten voorbehield. In de erfpachtvoorwaarden werden dan ook bepalingen opgenomen dat er alleen gebouwd kon worden volgens goedgekeurde plannen. Een bijkomend voordeel van het erfpachtstelsel was dat ook kleine individuele bouwers eerder de mogelijkheid hadden tot bouwen. Dit omdat deze bouwers geen kapitaal behoefden te investeren in het kopen van grond. In de voorwaarden waaronder de erfpacht werd uitgegeven werd bedongen dat het erfpachtrecht beëindigd kon worden indien de Gemeente de grond voor openbaar belang nodig had. Uitgifte in erfpacht van grond in Amsterdam gebeurde overigens al voordat de Gemeenteraad in 1896 het besluit nam dat uitgifte in erfpacht regel en verkoop uitzondering zou zijn. Tussen 1850 en 1896 was reeds 150 keer de grond in Amsterdam in erfpacht uitgegeven. Voor deze rechten van erfpacht waren de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek van kracht. Het stelsel van erfpacht was in 1838 opgenomen in het Nederlands Burgerlijk Wetboek. 12

15 2.4 Ontwikkeling Algemene Bepalingen Door de jaren heen zijn de Algemene Bepalingen meerdere keren gewijzigd (gemoderniseerd), indien dat nodig was om ze aan te sluiten op de eisen van de tijd. In deze paragraaf wordt de ontwikkeling van de Algemene Bepalingen beschreven. Waarbij de nadruk is gelegd op veranderingen in de Algemene Bepalingen voor woningbouw. De uitgifte van grond voor woningbouw kent onderscheidt in uitgifte aan woningcorporaties en voor particulieren. Tot aan de vaststelling van de Algemene Bepalingen voor Woningcorporaties 1998 was een belangrijk onderscheidt het verschil in uitgifte o.b.v. voortdurende erfpacht (voor particulieren) en tijdelijke erfpacht (voor corporaties) Algemene Bepalingen 1896 In 1896 werd, zoals dit reeds eerder beschreven is, de eerste vorm van erfpacht vastgesteld. Het ging hierbij om de uitgifte in tijdelijke erfpacht voor maximaal 75 jaar. Na afloop van de erfpachtermijn zou de uitgegeven grond weer onbezwaard eigendom van de Gemeente worden. De opstallen, die de erfpachter op deze grond gebouwd had, zouden in handen van de Gemeente overgaan, zonder dat er een vergoeding voor betaald hoefde te worden 6. Voor particuliere woningbouw werd in de praktijk een erfpachtduur van 75 jaar aangehouden, voor industrie veelal 50 jaar. Voor woningcorporaties duurde de erfpacht tot de laatste aflossing betaald was van de hypotheek die was afgesloten om de opstallen (de woningen) te financieren. De bestemming van de grond, en wat daarop gebouwd werd, mocht zonder toestemming van Burgemeester en Wethouders niet veranderd worden. In de akte van uitgifte in erfpacht was een termijn bepaald waarbinnen de grond bebouwd moest zijn. Er moest worden gebouwd volgens de toenmalige (summiere) bouwvoorschriften en volgens de door Burgemeester en Wethouders goedgekeurde plannen. Grond en opstallen moesten goed worden onderhouden. Er was toestemming van Burgemeester en Wethouders nodig om de opstal te slopen en het recht van erfpacht te splitsen Algemene Bepalingen 1915 De uitgifte in erfpacht onder de Algemene Bepalingen van 1896 kende verschillende bezwaren. Erfpachters konden moeilijk een hypotheek afsluiten omdat veel geldbeleggers erfpachtgrond als onderpand afwezen. Menig eigenaar van een opstal had bezwaar tegen het erfpachtstelsel, omdat het kapitaal dat hij in de opstal had belegd, in de loop van de jaren verloren ging. Velen kochten dan ook liever geen panden die op erfpacht stonden. De Gemeente had zelf ook een bezwaar tegen de AB van Het gevaar bestond namelijk dat de erfpachters de opstallen zouden verwaarlozen naarmate de erfpachttermijn verstreek, dit omdat bij einde van de erfpachttermijn deze overgingen naar de Gemeente. In 1915 werd, om tegemoet te komen aan de bezwaren, besloten om terreinen die voor (particuliere) woningbouw bestemd waren in voortdurende erfpacht uit te geven. Dit volgens de Algemene Bepalingen van Vanaf dit jaar werd in Amsterdam voor het eerst een stelsel van voortdurende erfpacht ingevoerd met de mogelijkheid de canon en de bepalingen te wijzigen na 75 jaar en vervolgens 50 jaar. Het erfpachtrecht kon alleen beëindigd worden aan het eind van zo n tijdvak wanneer de Gemeenteraad aan het bouwterrein een andere bestemming wilde gaan geven. Als de Gemeente het recht opzegde, of als de erfpachter het niet wilde laten voortbestaan, omdat hij bezwaar had tegen de nieuwe Algemene Bepalingen, kreeg hij een vergoeding voor de opstallen. 6 Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Een eeuw erfpacht in Amsterdam , Amsterdam,

16 De erfpacht kon tussentijds worden beëindigd voor doeleinden van algemeen nut of in het belang van de volkshuisvesting. Ook in deze situaties kreeg de erfpachter het recht op een vergoeding voor de opstallen. Wanneer het erfpachtrecht voor een volgend tijdvak van 50 jaar bleef voortduren, stelden drie deskundigen de hoogte van de canon voor het volgende tijdvak (opnieuw) vast. De voorwaarden van 1915 voor het bouwen binnen een bepaalde tijd volgens goedgekeurde plannen, het wijzigen van de bestemming, het slopen van de opstallen en het splitsen van het recht, kregen dezelfde strekking als die van Door de veranderingen in de AB 1915 werden de bezwaren, die de Algemene Bepalingen van 1896 met zich meebrachten, voldoende ondervangen 8. Uitgifte van grond aan woningbouwcorporaties bleef onveranderd in tijdelijke erfpacht plaats vinden onder de Algemene Bepalingen van Een belangrijke reden hiervan was dat de woningbouwverenigingen en de Gemeente financiële steun ontvingen van het Rijk (o.b.v. de Woningwet 1901) Algemene Bepalingen 1934 Als gevolg op het wijzigen van de Woningwet in 1931 werd bij Gemeenteraadsbesluit van 12 december 1934 de nieuwe Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht vastgesteld. Gemeenten waren namelijk niet meer vrij om privaatrechtelijk te regelen (in erfpacht - contracten) wat volgens de Woningwet tot het terrein van het publiekrecht behoorde. Artikel 1 van de Woningwet schreef bindend voor dat de eisen waaraan bij bebouwing moest worden voldaan, slechts bij verordening konden worden vastgesteld. Bestemmingen mochten alleen worden aangewezen bij detaillering van het uitbreidingsplan, het tegenwoordige bestemmingplan. De Gemeente was niet bevoegd naast deze aanwijzingen nog andere bij (erfpacht)contract te regelen. Onder de oude Woningwet (1901) konden bij stedenbouwkundige plannen nog geen gebruiksvoorschriften worden vastgesteld. Daarom werd in de Algemene Bepalingen van 1934 opgenomen dat, zonder toestemming van Burgemeester en Wethouders, geen verandering mocht worden aangebracht in het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd was. In de eerdere Algemene Bepalingen werd nog gesproken over de bestemming in plaats van gebruik. De AB 1934 golden uitsluitend voor de uitgifte van terreinen die bestemd waren voor particuliere woningbouw. Voor de uitgifte van terreinen voor andere doeleinden dan particuliere woningbouw bleven de Algemene Bepalingen van 1896 van kracht Algemene Bepalingen 1937 In 1937 werden drie soorten Algemene Bepalingen vastgesteld: - AB voor tijdelijke erfpachtrecht voor industriële doeleinden van AB voor tijdelijke erfpacht voor andere dan industriële doeleinden van AB voor voortdurende erfpacht van 1937 Bij het vaststellen van deze Algemene Bepalingen werd er meer onderscheidt gemaakt tussen de verschillende groepen erfpachters. 7 Jesterhoudt, J.W., Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Erfpacht in Amsterdam, Amsterdam, Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Een eeuw erfpacht in Amsterdam , Amsterdam,

17 Bij deze AB werd bepaald dat in de akte van uitgifte het gebruik van de opstallen, die daarop gebouwd zouden worden, vermeld moest worden. Het ging daarbij bijvoorbeeld om het aantal woningen dat gebouwd zou worden. In de akte van uitgifte stond verder vermeld wanneer de grond bebouwd moest zijn en dat deze bebouwd moest blijven. Ook werd het mogelijk om de canon (gedeeltelijk) af te kopen. Ad AB voor tijdelijke erfpacht voor andere dan industriële doeleinden van 1937 Doordat er Bepalingen voor tijdelijke erfpacht waren vastgesteld die uitsluitend betrekking hadden op de uitgifte van terreinen voor industriële doeleinden, moesten er ook Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht komen voor terreinen met andere bestemming dan een industriële. In de praktijk werden deze Bepalingen vooral gebruikt voor uitgiften in erfpacht aan verenigingen en stichtingen zoals bedoeld in de Woningwet (Toegelaten Instellingen) en verenigingen en stichtingen die werkten in het belang van de volkshuisvesting met geld waarvan de Gemeente rente en aflossing garandeerde Algemene Bepalingen 1955 Op 20 december 1951 werden de artikelen uit de Appartementswet, over de splitsing van de eigendom van een gebouw in appartementen, ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek. Deze wet maakte het mogelijk gebouwen in gedeelten, per appartement, te verkopen. Na de invoering van de Appartementenwet zijn, bij raadsbesluit van 25 mei 1955, de Algemene Bepalingen van 1937 daarmee in overeenstemming gebracht. Wanneer een erfpachter zijn gebouw wilde splitsen in appartementen had hij goedkeuring nodig van de eigenaar van de grond (de Gemeente). O.b.v. de AB 1955 kon Burgemeester en Wethouders de erfpachter toestemming geven om het gebouw in appartementen te splitsen en het onverdeeld aandeel in de canon vast te stellen waarvoor elke appartementsgerechtigde aansprakelijk werd Algemene Bepalingen 1966 De grootste modernisering van het Amsterdamse erfpachtstelsel, sinds de invoering ervan, vond in 1966 plaats. In dit jaar werden nieuwe Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht vastgesteld voor alle terreinen in particulier gebruik (dus ook industrie). Particuliere erfpachters met tijdelijke erfpacht kregen het recht om hun tijdelijke rechten in voortdurende rechten om te zetten. Een belangrijke verandering was voorts dat de canon 5-jaarlijks aangepast zou worden aan het verloop van de geldswaarde. Sinds de tweede wereldoorlog, en vooral in de jaren zestig, toen het prijsbeheersingbeleid werd opgeheven, was de geldswaarde voortdurend gedaald. Daardoor steeg het algemeen prijsniveau. Het jaarlijkse canonbedrag bleef echter in het vijftig of vijfenzeventig jarig erfpachttijdvak nominaal gelijk. Behalve dat de canon waardevast werd gemaakt was een belangrijke wijziging dat het eerste tijdvak van 75 jaar werd ingekort tot 50 jaar. Wanneer men na afloop van een vijftigjarig tijdvak het onderling niet eens kon worden over de nieuwe canon werden deskundigen ingeschakeld. Er werd in de AB 1966 verder expliciet vastgelegd dat de canon verhoogd kon worden wanneer de bebouwing op het erfpachtgoed werd uitgebreid, of wanneer het gebruik ervan zou wijzigen in een meer economische. Bijvoorbeeld bij wijziging van een woning in een kantoor. Voor woningcorporaties bleven de Algemene Bepalingen voor tijdelijk erfpacht voor andere dan industriële doeleinden 1955 van kracht. Bij uitgiften aan woningcorporaties werden steeds de bepalingen in de artikelen 6,13 en 18 t/m 23 uitgesloten. Door uitsluiting van deze artikelen gingen de opstallen aan het einde van de erfpachttermijn zonder vergoeding aan de Gemeente in eigendom over. 15

18 Van deze regeling is door de Gemeente overigens nooit gebruik gemaakt. Bij het einde van de erfpachttermijn vond heruitgifte van de erfpacht plaats onder de nieuwe Algemene Bepalingen AB voor Tijdelijke Erfpacht voor Woningcorporaties 1985 Begin jaren tachtig traden de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente met elkaar in overleg over modernisering van de Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor andere dan industriële doeleinden Sinds de Algemene Bepalingen 1966 waren ingevoerd, waren deze bepalingen alleen nog maar van toepassing op woningcorporaties. En deze waren niet eens speciaal opgesteld voor corporaties. In 1984 resulteerde de overleggen tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente in de Beleidsovereenkomst Erfpacht Woningcorporaties In deze beleidsovereenkomst werden de voorwaarden voor erfpachtuitgifte, canonvaststelling en periodieke aanpassing voor complexen van Toegelaten Instellingen vastgelegd. Deze overeenkomst werd indertijd uitgewerkt in de Algemene Bepalingen voor Tijdelijke Erfpacht voor Woningcorporaties 1985 (AB 1985). De AB 1985 waren in de eerste plaats eenvoudiger en overzichtelijker dan de Algemene Bepalingen voor andere dan industriële doeleinden Bepalingen die toch altijd al werden uitgezonderd waren er in weggelaten. Dit waren de bepalingen over de vooruitbetaling van de canon, het slopen van de opstal, het in veiling brengen van het erfpachtrecht, na eventuele vervallen verklaring, en het uitkeren van een vergoeding aan de erfpachter na vervallen verklaring. In de Beleidsovereenkomst Erfpacht Woningcorporaties 1984 was nog gekozen voor het voortzetten van tijdelijke erfpachtcontracten tussen Gemeente en corporaties. In de overeenkomst werd verder o.a. overeengekomen dat bij afloop van het tijdelijk erfpachtrecht de oorspronkelijke canon met een factor 4 zou worden aangepast en dat er voor 30 jaar een nieuw (tijdelijk) contract werd afgesloten. Halverwege de periode van 30 jaar zou de canon worden aangepast aan het dan geldende prijsniveau. Dit middels de formule 2H-K, waarin H stond voor de wettelijke trendmatige huurverhogingen en K voor de door de overheid vastgestelde onderhoudsnormen. Doordat een nieuw tijdelijk erfpachtcontract werd opgesteld ging de beschikking over de grond, en de opstallen, derhalve niet terug naar de Gemeente. In de AB 1985 werden alleen afspraken gemaakt over aspecten die op dat moment actueel waren. In de AB 1985 werd niets geregeld t.a.v.: - afloop van de tweede termijn (50 jaar plus 30 jaar) vooroorlogse contracten - afloop van de naoorlogse erfpachtcontracten - hoe moest worden omgegaan met de formule 2H-K indien de wettelijke trendmatige huurverhogingen dan wel de onderhoudsnormen niet meer door de overheid zouden worden vastgesteld 9 Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Een eeuw erfpacht in Amsterdam , Amsterdam,

19 2.4.8 Algemene Bepalingen 1994 / 2000 Het nieuwe Burgerlijk Wetboek van 1992 bracht enkele belangrijke veranderingen op het gebied van erfpacht, in het bijzonder van de stedelijke erfpacht. Dit voor zowel de Gemeenten als voor de erfpachters. De invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek leidde dan ook tot de Algemene Bepalingen De AB 1994, voor particuliere woningbouw, gaven de erfpachter een grote mate van zekerheid en stelden hem, ingeval van tussentijdse beëindiging van het erfpachtrecht, volledig schadeloos, ook voor eventuele bedrijfsschade. De rechten van de erfpachter zijn in dat geval dezelfde als die van een eigenaar bij onteigening. Daarnaast kreeg de erfpachter de mogelijkheid om de canon voor 100 jaar af te kopen en de vijfjaarlijkse canonindexering (vaste canon) kon worden uitgesloten 11. Onder de AB 2000 (particuliere woningbouw) werden de mogelijkheden voor het betalen van de erfpachtcanon verder uitgebreid. Naast afkoop voor 50 jaar kon gekozen gaan worden uit: jaarlijkse canonaanpassing en vaste canon voor 10 jaar dan wel 25 jaar. Voor elke canonsoort ging een ander canonpercentage gelden. De afkoopmogelijkheid voor 100 jaar (AB 1994) werd afgeschaft. 2.5 AB voor Voortdurende Erfpacht voor Woningcorporaties 1998 Als vervolg op de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam en het Voorlopig Erfpacht Akkoord uit 1997 werden in 1998 de nieuwe Algemene Bepalingen voor Woningcorporaties opgesteld. Voor het eerst sinds de invoering van het erfpachtstelsel in 1896 zou de uitgifte van erfpacht aan woningcorporaties niet meer tijdelijk zijn maar voortdurend. Ook kregen de corporaties ruimere mogelijkheden t.a.v. splitsen, sloop/nieuwbouw en bebouwingsuitbreiding. De uitgifte van nieuwbouw sociale huurwoningen zou gaan plaats vinden op basis van een 77 jarig recht (75 jaar + 2 jaar bouwtijd) i.p.v. de tot dan gebruikelijke termijn van 52 jaar. Om meer eenduidigheid te verkrijgen tussen de particuliere erfpachters en de corporaties zijn de AB 1998 afgeleid van de AB De uitgifte en herziening van erfpacht in de Westelijke Tuinsteden aan corporaties vindt plaats onder de Algemene Bepalingen In de volgende twee paragrafen zal worden ingegaan op de totstandkoming van de AB Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam Begin jaren negentig traden de Gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties met elkaar in overleg om afspraken te maken over de volkshuisvesting in Amsterdam. De overleggen resulteerden in de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam In deze overeenkomst werd o.a. ingegaan op: - doelgroepen en beleid - kernvoorraad en huurbeleid - investeringen en productie - woonruimteverdeling - grondbeleid en erfpacht - integraal beheer van wijken en sociale vernieuwing - betrekken van bewoners bij beleid 10 Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Een eeuw erfpacht in Amsterdam , Amsterdam, d.d. 15 september

20 T.a.v. grondbeleid en erfpacht werden de volgende afspraken gemaakt: 1) Partijen komen overeen de Beleidsovereenkomst Erfpacht Woningcorporaties 1984 te actualiseren (zie ook paragraaf 2.4.7). Dit kwam o.a. voort uit het feit dat van meerdere vooroorlogse erfpachtcontracten, in dat decennium, de erfpacht zou gaan aflopen. 2) Partijen komen overeen dat corporaties de mogelijkheid krijgen hun bezit te converteren van tijdelijke in voortdurende erfpacht. De corporaties zagen dat als een essentiële voorwaarde om hun toegenomen beheer- en investeringsrisico s te kunnen verantwoorden. Daarbij zou tevens de mogelijkheid worden geboden tot afkoop van de erfpachtcanon, dan wel vaststelling van een (verhoogde) fixe canon. Over de voorwaarden waaronder deze conversie moest gaan plaatsvinden, alsmede de toepassing en hoogte van de conversievergoeding, gingen de partijen nader overleg voeren. 3) De mogelijkheid tot conversie moest gaan gelden voor Toegelaten Instellingen die een goed financieel beheer bleven voeren en die hun bijdrage zouden gaan leveren aan de instandhouding van een voldoende grote, kwalitatief goede voorraad betaalbare huurwoningen: de zogenaamde kernvoorraad. Partijen zouden met elkaar in onderling overleg treden om vast te stellen onder welke voorwaarden hieraan zou worden voldaan, alsmede welke toetsingsprocedure op dit punt zou gaan gelden. Waarbij conversie geweigerd kon worden op grond van strijd met het Amsterdamse Volkshuisvestingsbeleid. 4) De uitkomsten van het onder 3 bedoelde overleg moesten uitgewerkt worden in de op te stellen nieuwe Algemene Bepalingen Voorlopig Erfpacht Akkoord In de periode werd er tussen de Gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties overleg gevoerd over hetgeen overeengekomen was in de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam T.a.v. het grondbeleid en erfpacht betroffen dit overleggen die ingingen op het wijzigen van de voorwaarden van de tijdelijke erfpachtcontracten van woningen. Voor deze woningen betaalden de corporaties nog (half) jaarlijkse canon. Op 2 juli 1997 leidde dit tot het Voorlopig Erfpacht Akkoord. In het Voorlopig Erfpacht Akkoord werden afspraken gemaakt over: - conversie van tijdelijke - in voortdurende erfpacht - mogelijkheid van bebouwingsuitbreiding en sloop/nieuwbouw - splitsing van het erfpachtrecht - meerwaarde afkoopsom versus boekwaarde grond in fonds In hoofdstuk 4 zijn de financiële gevolgen van de afspraken uit het Voorlopig Erfpacht Akkoord toegelicht. In deze paragraaf worden de aspecten toegelicht die verwerkt zijn in de Algemene Bepalingen voor Woningcorporaties Ook zal, in het kort worden ingegaan op het laatste punt meerwaarde afkoopsom versus boekwaarde grond in fonds. Vanuit dit fonds wordt een deel van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden bekostigd. Ad conversie van tijdelijke - in voortdurende erfpacht In het Voorlopig Erfpacht Akkoord werd overeengekomen dat bij het einde van de looptijd van de erfpachtrechten van het corporatiebezit, dat was gebouwd voor 1975 (invoering van het dynamische kostprijssysteem), de tijdelijke erfpachtrechten converteerden naar voortdurende erfpachtrechten. Bij het plegen van een majeure investering, gedefinieerd als een investering die redelijkerwijs niet meer binnen de nog resterende erfpachttermijn kon worden gefinancierd, werd eveneens conversie mogelijk. 18

21 Een belangrijk argument hierbij was dat indien niet werd geconverteerd en anderszins geen verlenging van het tijdelijk erfpachtrecht plaats vond, de opstallen (in principe) aan de Gemeente vervielen. De corporaties stelden dat zij al geen tijdelijk gebruik meer maakten van de grond. Dit omdat de levensduur van de meeste complexen veelal langer was dan de erfpachttermijn van 50 jaar en dat bij eventuele sloop van woningen er in de meeste gevallen nieuwe woningen voor in de plaats kwamen. Verder had de Gemeente, met de privatisering van het Gemeentelijke Woningbedrijf, zelf geen organisatie meer om het beheer op zich te nemen. Met andere woorden er was formeel weliswaar sprake van tijdelijke erfpacht, maar materieel gezien, was er reeds sprake van voortdurende erfpacht. Conversie van tijdelijke - in voortdurende erfpacht was derhalve een logische stap. Met de conversie van tijdelijke erfpacht in voortdurende erfpacht kregen de corporaties het blijvende erfpachtrecht voor een stuk grond (met opstal). Verder werd er afgesproken dat bij het converteren van een erfpachtrecht de canon voor een periode van 75 jaar zou gaan worden afgekocht. Bedrijfseconomisch gezien gaf het voortdurende erfpachtrecht met een waarde vaste canon de corporatie op lange termijn zekerheid t.a.v. haar investeringsbeleid. Door de verzelfstandiging van woningcorporaties was dit een belangrijk gegeven geworden. Ad mogelijkheid van bebouwingsuitbreiding en sloop/nieuwbouw De corporatie kreeg in het Voorlopig Erfpacht Akkoord het recht om binnen het erfpachtrecht veranderingen aan het opstal, waaronder sloop/nieuwbouw, te realiseren binnen de grenzen van het kadastraal vastgelegde grondstuk. Dit zonder wijziging van de afkoopsom mits de functie corporatie huurwoning niet zou wijzigen en het bouwvolume met niet meer dan 10 % zou worden uitgebreid. In de AB 1985 waren voor de uitbreiding van de opstallen nog verbodsbepalingen opgenomen. Ad splitsing van het erfpachtrecht Het splitsen van het erfpachtrecht werd mogelijk gemaakt binnen de kaders van een nog op te stellen Convenant verkoop sociale huurwoningen. In dit convenant moesten de condities aangegeven worden waarop corporaties konden gaan besluiten tot verkoop van huurwoningen. Ad meerwaarde afkoopsom versus boekwaarde grond in fonds Bij afkoop van de canon, bij heruitgifte dan wel bij verkoop van de sociale huurwoningen, zou bij de Gemeente een meerwaarde ontstaan. De meerwaarde werd hierbij gedefinieerd als het verschil tussen de door corporatie te betalen afkoopsom en de boekwaarde van de grond bij de Gemeente. Afgesproken werd om deze meerwaarde in het (bestaande) stimuleringsfonds te storten en deze te bestemmen voor volkshuisvestingsdoelen. In hoofdstuk 4 zal het stimuleringsfonds nader worden toegelicht. De middelen uit dit fonds zijn deels bestemd voor dekking van de kosten van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. 19

22 2.6 Aanvullend Convenant Erfpacht Medio 1999 werden tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente Amsterdam nieuwe overleggen opgestart t.a.v. erfpacht. De voornaamste aanleiding lag in de op handen zijnde herstructurering van de Westelijke Tuinsteden en Noord. Het werd wenselijk gevonden dat de corporaties, welke in deze ontwikkelingsgebieden het grootste deel van de woningvoorraad bezitten, zelf in staat werden gesteld om binnen bepaalde kaders hun bezit te herontwikkelen. De afspraken in het Voorlopig Erfpacht Akkoord waren niet afdoende om een optimale herontwikkeling mogelijk te maken. Het Voorlopig Erfpacht Akkoord stond corporaties alleen toe om sloop en nieuwbouw van huurwoningen te realiseren. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties wilde dat de afspraak m.b.t. het terugbouwrecht, en de bijbehorende grondprijzen, ook betrekking kreeg op de bouw van koopwoningen. Daarnaast was het goed mogelijk dat bij de herstructurering ook de stedenbouwkundige structuur gewijzigd moest worden. Het Voorlopig Erfpacht Akkoord had alleen betrekking op de herontwikkeling binnen de reeds in erfpacht uitgegeven perceelgrenzen. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties stelde dan ook voor om grondruil mogelijk te laten maken. Vanuit de Gemeente werd aangegeven dat zij wilde meewerken aan een nadere uitwerking van het Voorlopig Erfpacht Akkoord. Als voorwaarde aan de kant van de Gemeente werd gesteld dat zij er financieel geen nadelige gevolgen van wilde hebben. Uit naderhand opgestelde financiële verkenningen bleek een budgettaire neutrale uitkomst voor de Gemeente. Op 6 juli 2001 werd dan ook het ACE overeengekomen tussen de Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. De onderstaande overwegingen lagen ten grondslag aan het ACE: - De stadsdelen hebben de politieke en bestuurlijke verantwoordelijkheid om ruimtelijke en/of stedenbouwkundige plannen te initiëren en tot ontwikkeling te brengen. De stadsdelen doen dit in nauw overleg c.q. samenspraak met (o.a.) de woningcorporaties. - De aanwijzing van plangebieden in de ontwikkelingsgebieden vindt plaats in samenspraak tussen de betrokken stadsdelen, het Gemeentebestuur van Amsterdam en de betrokken corporaties. - Gemeente, stadsdelen en corporaties onderschrijven de drie centrale beleidsdoelen van de stedelijke vernieuwing: o het verhogen van de kwaliteit en differentiatie van woon- en werkmilieus o het bevorderen van de leefbaarheid o het optimaliseren van het grondgebruik De corporaties en stadsdeel dragen de gedeelde verantwoordelijkheid in het realiseren van een verhoging van de woonkwaliteit, welke wordt bepaald door de hoofdcomponenten: de woning en de woonomgeving. - Voor de uitgifte van grond, die in eigendom is van de Gemeente Amsterdam gelden de bepalingen uit de (jaarlijkse) nota grondprijsbeleid, voor grond die in erfpacht is uitgegeven aan corporaties gelden de afspraken die zijn vastgelegd in het erfpachtakkoord. - De primaire verantwoordelijkheid van het stadsdeel voor de woonomgeving houdt in dat zij zorg draagt voor: o o (her)inrichting van de openbare ruimte voorzieningen op het gebied van onderwijs, sport, welzijn en gezondheidszorg Hiervoor staat het stadsdeel een aantal middelen ter beschikking: de resultaten uit de grondexploitatie, de ISV gelden, de doeluitkeringen en algemene middelen. 20

23 - De primaire verantwoordelijkheid van de corporatie voor de woningvoorraad houdt in dat zij (financieel) zorg draagt voor: o de verhoging van de kwaliteit van de woningvoorraad o de differentiatie in het aanbod van huur- en koopwoningen (30%/70%) Hiervoor staat de corporatie een aantal middelen ter beschikking: de exploitatie en het ontwikkelingspotentieel van het woningbezit binnen het plangebied en de algemene middelen van de corporatie. - Stadsdeel en corporaties stellen gezamenlijk een plan op en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het eindresultaat. Voor het inzicht in de kosten en opbrengsten streven partijen naar een maximale transparantie. Dit betekent dat het stadsdeel inzicht geeft in de kosten en dekkingen voor het verrichten van haar taken. - Om het proces van stedelijke vernieuwing op gang te brengen, is het van belang dat duidelijkheid ontstaat over de condities waaronder de stadsdelen en corporaties invulling geven aan hun taak, t.a.v interpretatie van het erfpachtakkoord, grondruil, verdeling middelen stimuleringsfonds etc. - Alle afspraken in het convenant gelden voor de ontwikkelingsgebieden. Een deel van de afspraken gelden voor de gehele stad. Met het ACE kwamen de Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse corporaties een stel afspraken overeen om de herstructurering van de ontwikkelingsgebieden, waaronder de Westelijke Tuinsteden, gezamenlijk op te pakken. In hoofdstuk 4 zijn de financiële afspraken uit het ACE toegelicht. 2.7 Huidige doelstellingen Amsterdamse erfpachtstelsel De belangrijkste doelstellingen van de Gemeente, bij de invoering van het erfpachtstelsel, waren (zie ook paragraaf 2.3): - waardevermeerdering grond ten bate van de gemeenschap - het gebruik en de bebouwing van de grond regelen - bij werken van algemeen nut weer kunnen beschikken over de grond In 1999 zijn deze doelstellingen opnieuw bevestigd en onderschreven door de Gemeenteraad 12. Onderstaand worden de doelstellingen, en de huidige betekenis ervan, nader toegelicht. Ad waardevermeerdering grond ten bate van de gemeenschap Opbrengsten uit het erfpachtstelsel worden aangewend voor stedelijke ontwikkeling en vernieuwing. Daarnaast is er veel aandacht voor het onderhoud en de leefbaarheid van de stad. Met de opbrengsten uit het erfpachtstelsel wordt bijvoorbeeld een substantiële bijdrage geleverd aan de groenvoorzieningen in de stad. Mede op die manier komt de waardevermeerdering van de grond ook ten goede aan de hele gemeenschap in plaats van een individuele grondeigenaar. Ad het gebruik en de bebouwing van de grond regelen Een groot voordeel van erfpacht is dat in het contract privaatrechtelijk wordt vastgelegd hoe de grond gebruikt zal worden en wat daarop gebouwd is. Dit argument bestond sinds de invoering van het erfpachtstelsel in Maar heeft aan betekenis ingeboet door de wijziging van de Woningwet in 1931 en het in werking treden van de Wet Ruimtelijke Ordening in Deze wetten maakten het publiekrechtelijk mogelijk de bestemming van de grond en het grondgebruik vast te leggen. De instrumenten die deze wetten bieden zijn echter vrij globaal. Meer dan bij een publiekrechtelijke regeling kan in de erfpachtakte het gebruik en de bebouwing toegespitst worden op de erfpachter d.d. 12 juli

24 Ad bij werken van algemeen nut weer kunnen beschikken over de grond Toen het erfpachtstelsel in Amsterdam werd ingevoerd was het voor Gemeenten nog maar nauwelijks mogelijk grond te onteigenen voor stadsuitbreiding dan wel stadsvernieuwing. Er moest speciaal een wet voor worden gemaakt waarin werd verklaard dat het uit te voeren werk van algemeen nut was. De Gemeente had grote problemen met deze gang van zaken. Het was dan ook één van de redenen om in de Algemene Bepalingen voorwaarden op te nemen die het mogelijk maakten om erfpachtrechten te beëindigen voor doeleinden van algemeen nut. In het midden van de jaren zeventig begon de stadsvernieuwing in de 19 de eeuwse wijken (veelal particuliere grond) op gang te komen. Net als in die tijd bleek dat grote delen van de Indische Buurt, die in de jaren twintig van de 20 ste eeuw op erfpachtgrond was gebouwd, wegens ernstige bouwvalligheid gesloopt moest gaan worden. Omdat er veel erfpachters waren was pand voor pand slopen en opnieuw bouwen niet, dan wel slecht, mogelijk. Daarom besloot het Gemeentebestuur het verwervingsbeleid voor de 19 de eeuwse wijken ook toe te passen op de Indische Buurt. Het Gemeentebestuur ontwikkelde plannen in het belang van de volkshuisvesting om hele bouwblokken te vernieuwen. Op grond hiervan kon de erfpacht tussentijds worden beëindigd. Deze toepassing van het erfpachtstelsel werkte zeer effectief 13. Dat bleek hieruit dat, in een betrekkelijke korte tijd, veel nieuwe woningwetwoningen in de Indische Buurt zijn gebouwd, ter vervanging van gesloopte particulieren woningen. Dat de Indische Buurt de meest succesvolle stadsvernieuwingswijk van Amsterdam is geworden komt voor een belangrijk deel doordat de grond gemeente eigendom is Doelstellingen Amsterdamse erfpachtstelsel en het ACE Tussen het ACE en de belangrijkste doelstellingen van het Amsterdamse Erfpachtstelsel, zowel de huidige als de oorspronkelijke, zijn parallellen te trekken. Onderstaand wordt dit uiteengezet. Een deel, van de door de corporaties te betalen afkoopsommen erfpacht bij conversie, wordt in het stimuleringsfonds gestort. Vanuit dit fonds vindt gedeeltelijk de dekking plaats van de kosten van de Gemeente bij de herstructurering. Deze kosten betreffen o.a. herinrichting woonomgeving, te realiseren onderwijs voorzieningen etc. De waardevermeerdering van de grond komt hiermee ten bate van de gemeenschap. De nieuwbouw van woningen wordt, o.b.v. de afspraken in het ACE, gerealiseerd in de verhouding 30 % huur (minimaal) en 70 % koop. Daarnaast hebben de corporaties de beleidsdoelen van de Gemeente, waaronder differentiatie van woon- werkmilieus en het optimaliseren van grondgebruik, onderschreven. Het gebruik en de bebouwing van de grond (regelen) zijn hiermee ingekaderd in het ACE. Bij herstructurering kan het nodig zijn om de stedenbouwkundige structuur te wijzigen. In het ACE werd het voor de corporaties mogelijk gemaakt om het corporatiebezit te herontwikkelen zowel binnen als buiten de reeds in erfpacht uitgegeven perceelgrenzen. Om dit te bewerkstellingen werd grondruil met (o.a) de Gemeente mogelijk gemaakt. Door deze grondruil kan de Gemeente weer beschikken over grond die nodig kan zijn voor algemeen nut. Uit het bovenstaande volgt dat de afspraken in het ACE goed aansluiten bij de huidige (en oorspronkelijke) doelstellingen van het erfpachtstelsel. Een kenmerkend verschil is wel dat de doelstellingen door zowel de Gemeente als de corporaties gezamenlijk bewerkstelligd zullen worden. 13 Jesterhoudt, J.W., Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Erfpacht in Amsterdam, Amsterdam,

25 2.8 Gemeentelijk Grondbedrijf In deze paragraaf zal worden ingegaan op het Gemeentelijk Grondbedrijf. Dit met de volgende onderverdeling: - ontstaan van het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam - organisatie van het Gemeentelijk Grondbedrijf, algemeen - gemengde grondexploitatie herstructurering Westelijke Tuinsteden In de twintigste eeuw ging de Gemeente Amsterdam een actief grondbeleid voeren. Er werd daartoe een Gemeentelijk Grondbedrijf opgericht dat zorg ging dragen voor de grondproductie. Dit Gemeentelijk Grondbedrijf deed de verwervingen van grond en opstallen, sloopte de opstallen, maakte de grond bouwrijp en gaf de terreinen in erfpacht uit. Bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden zullen de corporaties, o.b.v. de afspraken in het Voorlopig Erfpacht Akkoord en het ACE, zelf de opstallen slopen en het terrein weer bouwrijp maken. Het stadsdeel is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van kavels, voor zover deze niet uitgegeven zijn aan corporaties, herinrichting woonomgeving, tijdelijk beheer en de verwerving van particuliere opstallen De grondexploitatie van de herstructurering in de Westelijke Tuinsteden, vindt dus deels door de corporatie, en deels door het stadsdeel plaats. Dit is een wijziging van het actieve grondbeleid van de Gemeente. De organisatie van de gezamenlijke grondproductie zal hierop moeten gaan inspelen Ontstaan van het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam Het paste in de liberale opvattingen van de 19 de eeuw dat de Amsterdamse stadsbestuurders zich zo min mogelijk met stadsuitbreiding bemoeiden. De bemoeienissen in deze periode bleven beperkt tot het geven van bouwconcessies (zie ook paragraaf 2.2). Voor de woningbouw was men hierdoor afhankelijk van de particuliere grondeigenaren, waardoor logische stadsuitbreidingen werden belemmerd. Een zeer ongunstige situatie in een tijd dat veel woningen gebouwd moesten worden, doordat de stadsbevolking groeide, en er ook nog geen wettelijke regeling bestond voor de volkshuisvesting. De enige mogelijkheid die Gemeente had om invloed uit te oefenen was op kleine schaal bouwterreinen aan te kopen, die dan weer werden verkocht nadat ze in bouwblokken waren ingedeeld. Zolang de stadsuitbreiding beperkt bleef, kon de Gemeente zich met deze methode behelpen. Geleidelijk aan ontstond er meer behoefte aan stadsuitleg, niet alleen doordat het aantal inwoners belangrijk steeg, maar ook doordat hogere eisen werden gesteld aan woonruimte. Bovendien waren in de oude stad onhoudbare woningtoestanden ontstaan die dringend verbeterd moesten worden (figuur 2.4). In deze omstandigheden kon het niet meer Figuur 2.4 Krotwoning hoofdzakelijk aan particuliere exploitanten overgelaten worden om in de behoefte aan bouwterreinen te voorzien. Er was een visie nodig op het totaal, er was behoefte ontstaan aan een goede stadsplanning. Een Gemeentelijk Grondbedrijf, dat zorg ging dragen voor het in eigendom verkrijgen en het bouwrijp maken van grond, was daarvoor een vereiste. 23

26 De volgende omstandigheden hebben dan ook geleid tot een Gemeentelijk grondbedrijf 14 : - De kansen op winst voor de particuliere exploitanten werden kleiner doordat er hogere eisen werden gesteld aan de breedte van de straten, de grootte van pleinen en voorzieningen als parken en plantsoenen. - Doordat de stadsuitbreidingen op grotere schaal werden uitgevoerd (de gordel 20-40, met o.a. Plan Zuid) moesten er in de praktijk grote complexen tegelijk geëxploiteerd worden. Voor deze stadsuitbreidingen waren enorme kapitalen nodig, onder andere doordat de grond met zand moest worden opgehoogd. Particuliere grondexploitanten konden zulke grote kapitalen op den duur niet meer opbrengen. - Een bestemmingsplan kon geen rekening houden met toevallige eigendomsgrenzen. Een complex, dat voor de exploitatie een goed geheel vormt, is vaak eigendom van veel personen. Bij particuliere exploitatie moest een ondernemer het hele complex kopen. Weigerde één van de eigenaren te verkopen dan ging de gehele exploitatie niet door. De Gemeente kan (en kon) in zo n geval de grond onteigenen. - Er moest regelmatig nieuw bouwterrein worden aangemaakt, niet alleen om in de stijgende behoefte aan woningen te voorzien, maar ook om de bouwnijverheid aan de gang te houden. Een regelmatige aanvulling van bouwterrein kon niet gegarandeerd worden als die aan particulieren zou worden overgelaten. Particuliere ondernemers waren te zeer afhankelijk van de economische omstandigheden. In tijden van economische achteruitgang, zouden zij zich geheel terugtrekken. - Een bestemmingsplan kan niet of nauwelijks uitgewerkt worden door particulieren, omdat die slechts een gedeelte van de grond in eigendom hebben. Dit komt onder meer doordat elk bestemmingsplan de aanleg van parken of andere openbare nutsvoorzieningen bevat. Een eigenaar zou op zijn grond geen plantsoen aanleggen, ook al stond dat in het bestemmingsplan. Voor de Gemeente was het niet bezwaarlijk om uitgebreide complexen in exploitatie te brengen. De kosten van openbare nutsvoorzieningen stonden dan niet op zichzelf, maar waren een onderdeel van het financiële resultaat van het hele complex. - De Gemeente had zelf ook steeds veel bouwterrein nodig voor de bouw van scholen, gemeentelijke diensten, en voor uitgifte van grond aan woningcorporaties. Het was zeker niet in het belang van de Gemeente indien zij telkens zouden moeten trachten grond aan te kopen wanneer daar behoefte aan zou bestaan. Voor regelmatige stadsuitbreiding op grote schaal was een verantwoord beleid noodzakelijk, zowel op sociaal, architectonisch en economisch gebied. Er waren dermate hoge bedragen mee gemoeid door grondaankoop, zandophoging en stratenaanleg dat alleen de Gemeente deze werkzaamheden kon aannemen en afmaken. Alleen de overheid kon zorgen voor een goede planning van zulke grote projecten en voor een goede en harmonische bebouwing Organisatie van het Gemeentelijk Grondbedrijf, algemeen 15 In deze paragraaf wordt een algemeen theoretische beschouwing gegeven van de organisatie van het Gemeentelijk Grondbedrijf. De inrichting van het Gemeentelijk Grondbedrijf dient zodanig te zijn dat de doelstellingen van het grondbeleid kunnen worden gerealiseerd. Het gemeentelijk grondbeleid is daarbij sterk verweven met doelstellingen uit andere beleidsdoelen van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, volkshuisvestingsbeleid en economisch beleid. Om deze doelstellingen te halen dient er veelal bouwrijpe grond te worden geproduceerd. 14 Jesterhoudt, J.W., Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam, Erfpacht in Amsterdam, Amsterdam, Deloitte & Touche, Strategisch grondbeleid en government governance, juli

27 De ruimtelijke ordening houdt zich bezig met de verschillende claims op de beschikbare ruimte. Daarbij gaat het met name om een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de beschikbare ruimte. In de uitvoeringspraktijk van de ruimtelijke ordening spelen bestemmingsplannen een belangrijke rol. Dit belang wordt verklaard doordat het bestemmingsplan een juridische werking heeft richting burgers en bedrijven en omdat het een concreet op de uitvoering gericht plan is. Het maken van een bestemmingsplan is een taak van de Gemeente. De coördinatie van activiteiten die ertoe leiden dat een bestemmingsplan op een evenwichtige wijze wordt ontwikkeld, kan op verschillende manieren worden vormgegeven. In de praktijk wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de volgende twee uitersten: - actief grondbeleid - passief grondbeleid. Ad actief grondbeleid Gemeentelijk grondbeleid kan inhouden dat de Gemeente voor de ontwikkeling van een bouwlocatie de gronden in eigendom verwerft en zorg draagt voor de aanleg van onder meer wegen, straten, pleinen en openbaar groen. De uitgifte van bouwrijpe grond aan derden vindt door de Gemeente plaats. Langs de weg van het actief gemeentelijk grondbeleid worden de verwervingskosten en kosten van bouw- en woonrijp maken in principe doorbelast in de uitgifteprijs. Aan actief grondbeleid is een aantal voordelen verbonden. De Gemeente heeft een grote invloed op de invulling van het in het bestemmingsplan vastgelegde ruimtelijk beleid en kan maximaal richting geven aan grondgebruik en gewenste bebouwing, de kwaliteit van de uitvoering en de inrichting van de openbare ruimte. Ad passief grondbeleid Vanaf halverwege de jaren negentig is een ontwikkeling te zien waarin Gemeenten een meer passief grondbeleid voeren. In een passief grondbeleid verwerven de Gemeenten niet langer alle gronden, maar beperken zij zich tot een voorwaarden scheppende en toezichthoudende rol. Grondexploitatie vindt dan plaats door private exploitanten: projectontwikkelaars, Toegelaten Instellingen en particuliere grondeigenaren. In deze situatie is de rol van de Gemeente vooral beperkt tot het nemen van maatregelen ter realisering van de bestemming door de private ontwikkelaars Gemengde grondexploitatie herstructurering Westelijke Tuinsteden Bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden vindt, tussen corporaties en stadsdelen, een gemengde grondexploitatie plaats (zie ook paragraaf 3.6). Een tussenvorm van actief en passief grondbeleid. Stadsdeel en corporaties stellen, bij de herontwikkeling van de Westelijke Tuinsteden, gezamenlijk een stedenbouwkundig plan op en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het eindresultaat. De corporaties zijn verantwoordelijk voor de sloop van de sociale huurwoningen en het bouwrijp maken van de percelen die zij in erfpacht hebben verkregen. De kosten van de sloop en de afwaardering van de activa zijn voor rekening van de corporatie.hierdoor heeft de Gemeente lagere productiekosten wat voor de corporaties geresulteerd heeft in lagere grondkosten voor de te realiseren nieuwbouw. Het stadsdeel is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van kavels, voor zover deze niet uitgegeven zijn aan corporaties, herinrichting woonomgeving, tijdelijk beheer en de verwerving van particuliere opstallen Bureau Parkstad, Handboek werkwijze Parkstad, april

28 Bij de stedelijke vernieuwing van de Indische buurt (zie paragraaf 2.7) voerde de Gemeente nog een (volledig) actief grondbeleid. De Gemeente bepaalde de invulling van het bestemmingsplan en kon maximaal richting geven aan grondgebruik en gewenste bebouwing, de kwaliteit van de uitvoering en de inrichting van de openbare ruimte. Voor de Gemeente betekent het toepassen van de gemengde grondexploitatie bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden een wijziging op zijn actieve grondbeleid. Bij de gezamenlijke aanpak van de herstructurering in de Westelijke Tuinsteden zullen er tussen de Gemeente en de corporaties dan ook goede afspraken gemaakt moeten worden over de verantwoordelijkheden van beide partijen. Dit betreft o.a. de uitwerking van het stedenbouwkundig plan, de grondproductie en het begeleiden/informeren van de bewoners. 2.9 Resumé Erfpacht In de 19 de eeuw ontstonden, in een relatief korte periode, de Amsterdamse wijken: de Pijp, Kinkerbuurt, Dapperbuurt en Staatsliedenbuurt. De woningen in deze wijken waren veelal van een slechte kwaliteit. In deze periode verrijkten enkele individuele grondeigenaren zich doordat de bouwgrond in de (snel) uitbreidende stad in waarde steeg. Het progressieve liberale raadslid mr. N.W.F. Treub ( ) was in 1890 één van de eersten die vond dat de grondpolitiek in Amsterdam veranderd moest worden. Treub wilde dat de gronden, die in eigendom van de stad waren, niet werden verkocht maar in erfpacht zouden worden uitgegeven. De Gemeente, in plaats van een individuele eigenaar, kon dan gaan profiteren van de waardevermeerdering van de grond. Op 23 september 1896 nam de Gemeenteraad de principiële beslissing, met 18 tegen 16, dat uitgifte in erfpacht regel zou gaan worden en dat verkoop van grond alleen in uitzondering zou zijn. Het erfpachtstelsel werd niet alleen ingevoerd om de waardevermeerdering van de grond ten bate van de Gemeente te laten komen, maar ook om het Gemeentebestuur een grotere invloed te geven op de woningbouw. Er waren namelijk vele misstanden ontstaan bij de bouw van arbeiderswoningen in de 19 de eeuw. In de erfpachtvoorwaarden werden dan ook bepalingen opgenomen dat er alleen gebouwd kon worden volgens goedgekeurde plannen. Aanvankelijk werd grond alleen in tijdelijke erfpacht uitgegeven. In 1915 werd voortdurende erfpacht ingevoerd voor particuliere woningbouw. Met de invoering van de Algemene Bepalingen 1966 werd voortdurende erfpacht mogelijk voor alle categorieën erfpachters, met uitzondering van de woningcorporaties. In de AB 1966 werd verder expliciet vastgelegd dat de canon verhoogd kon worden wanneer de bebouwing op het erfpachtgoed werd uitgebreid, of wanneer het gebruik ervan zou wijzigen in een meer economische. Voor woningcorporaties bleven de Algemene Bepalingen voor tijdelijk erfpacht voor andere dan industriële doeleinden 1955 van kracht. 26

29 Als vervolg op de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam en het Voorlopig Erfpacht Akkoord uit 1997 werden in 1998 de nieuwe Algemene Bepalingen voor Woningcorporaties opgesteld. Voor het eerst sinds de invoering van het erfpachtstelsel in 1896 zou de uitgifte van erfpacht aan woningcorporaties niet meer tijdelijk zijn maar voortdurend. Voor de corporaties was dit van groot belang, indien namelijk niet werd geconverteerd en anderszins geen verlenging van het tijdelijk erfpachtrecht plaats vond, de opstallen (in principe) aan de Gemeente vervielen. In de AB 1998 kregen de corporaties ook ruimere mogelijkheden t.a.v. splitsen, sloop/nieuwbouw en bebouwingsuitbreiding. Deze mogelijkheden waren voor de particuliere woningbouw reeds langer mogelijk. De AB 1998 werden verder, om meer eenduidigheid te verkrijgen tussen de particuliere woningbouw en de corporaties, afgeleid van de AB De uitgifte en herziening van erfpacht aan woningcorporaties vindt thans plaats onder de AB Sloop/nieuwbouw en bebouwingsuitbreiding van corporatiewoningen in de Westelijke Tuinsteden vallen dan ook onder de AB Halverwege 1999 traden de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente Amsterdam in overleg om het Voorlopig Erfpacht Akkoord aan te vullen. De voornaamste aanleiding hiervan was de op handen zijnde herstructurering van de Westelijke Tuinsteden en Noord. Het werd wenselijk gevonden dat de corporaties, welke in deze ontwikkelingsgebieden het grootste deel van de woningvoorraad bezitten, zelf in staat werden gesteld om binnen bepaalde kaders hun bezit te herontwikkelen. De afspraken in het Voorlopig Erfpacht Akkoord waren daarvoor niet toereikend. Het Voorlopig Erfpacht Akkoord stond corporaties alleen toe om sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen te realiseren. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties wilde dat de afspraak, m.b.t. het terugbouwrecht en de bijbehorende grondprijzen, ook betrekking kreeg op de bouw van koopwoningen. Daarnaast was het goed mogelijk dat bij de herstructurering ook de stedenbouwkundige structuur gewijzigd moest worden. Het Voorlopig Erfpacht Akkoord had alleen betrekking op de herontwikkeling binnen de reeds in erfpacht uitgegeven perceelgrenzen. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties stelde dan ook voor om grondruil mogelijk te laten maken. Op 6 juli 2001 kwamen de Gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, in het ACE, aanvullende afspraken op het Voorlopig Erfpacht Akkoord overeen. Overeengekomen werd dat bij sloop/nieuwbouw zowel sociale huurwoningen als koopwoningen, in de verhouding 30 % / 70 %, konden worden gerealiseerd binnen dan wel buiten de grenzen van het kadastraal vastgelegde grondstuk. In het ACE werd overeengekomen dat de herstructurering van de ontwikkelingsgebieden gezamenlijk zou worden opgepakt door de Gemeente en de corporaties. Bij de stedelijke vernieuwing van de Indische Buurt voerde de Gemeente nog een actief grondbeleid. Het Gemeentebestuur ontwikkelde plannen in het belang van de volkshuisvesting om hele bouwblokken te vernieuwen. Op grond hiervan kon de erfpacht tussentijds worden beëindigd. De Gemeente sloopte de verworven opstallen en gaf vervolgens de bouwrijpe grond weer in erfpacht uit. Hiervoor was gekozen omdat de stedelijke vernieuwing in de Indische Buurt, met de vele (particuliere) erfpachters, anders niet goed was te realiseren. Bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden is gekozen voor een andere aanpak. Bij de herstructurering van deze wijk zal de grondproductie door zowel de Gemeente als de corporaties gaan plaats vinden. De corporaties zijn verantwoordelijk voor de sloop van de sociale huurwoningen en het bouwrijp maken van de percelen die zij in erfpacht hebben verkregen. De kosten van de sloop en de afwaardering van de activa zijn voor rekening van de corporatie. 27

30 Het stadsdeel is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van kavels, voor zover deze niet uitgegeven zijn aan corporaties, herinrichting woonomgeving, tijdelijk beheer en de verwerving van particuliere opstallen. Stadsdeel en corporaties stellen gezamenlijk een stedenbouwkundig plan op en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het eindresultaat. Voor de Gemeente betekent dit, na 100 jaar alleen de grondexploitaties te hebben gedaan, samenwerking bij de grondproductie met andere partijen. Een andere instelling van de Gemeente zal dit gaan vergen. Voor de corporaties zal het betekenen dat zij zich gaan begeven op een relatief onbekend terrein. Bij de gezamenlijke aanpak van de herstructurering in de Westelijke Tuinsteden zullen er tussen de Gemeente en de corporaties dan ook goede afspraken gemaakt moeten worden over de verantwoordelijkheden van beide partijen. 28

31 3. Westelijke Tuinsteden Het doel, van het in deze scriptie beschreven onderzoek, is inzicht te verkrijgen in de onvolkomenheden van het ACE op toepassing ervan bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. In dit hoofdstuk staan de Westelijke Tuinsteden centraal. De Westelijke Tuinsteden zijn een uitwerking van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) uit Dit plan werd na de oorlog ten uitvoer gebracht, waarbij de grond voornamelijk in erfpacht aan woningcorporaties werd uitgegeven. De afspraken in het Voorlopig Erfpacht Akkoord en het ACE zijn (bij uitstek) van toepassing op dit gebied. Om een goed beeld te krijgen van de Westelijke Tuinsteden is in dit hoofdstuk eerst ingegaan op het ontstaan ervan alsmede de aanzet tot de herstructurering. De paragrafen die ingaan op de organisatie, samenwerking en financiering van de herstructurering zijn meer gericht op de beantwoording van de vraagstelling van het onderzoek. 3.1 Algemeen Uitbreidingsplan In de jaren twintig van de vorige eeuw werd voorzien dat de bouw van de gordel 20-40, met o.a. Plan Zuid, de groei van de bevolking van Amsterdam niet voldoende kon opvangen. Er werd daardoor begonnen met de voorbereidingen van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP). Na een jarenlange voorbereiding werd het AUP (zie figuur 3.1), van architect stedenbouwkundige C. van Eesteren, in november 1934 openbaar gemaakt. Het plan gaf de stedenbouwkundige ontwikkeling aan voor Amsterdam tot het jaar Het AUP vormde in vrijwel alle opzichten een breuk met het verleden. Het was een integraalplan dat door een team van onderzoekers en stedenbouwkundigen was opgesteld. Het plan kende een sterk functionalistisch karakter en was onderbouwd met een reeks wetenschappelijke studies (o.a. bevolkingsprognoses). In het AUP werden grote gebieden in het westen en zuiden van Amsterdam aangewezen voor de huisvesting van de bevolking. Figuur 3.1: AUP 29

32 De stedenbouwkundige filosofie was anders dan die van voorgaande stadsuitbreidingen. Er was in de jaren dertig een groeiende bezorgdheid over het verdwijnen van het karakteristieke Nederlandse polderlandschap als gevolg van de stadsuitbreidingen. Zowel het doorgaan met bouwen van gesloten bouwblokken (gordel ) als het aanleggen van uitgestrekte wijken met eengezinswoningen achtte C. van Eesteren niet wenselijk. Er werd dan ook voorgesteld om te kiezen voor een gemengde bebouwing: een combinatie van laag-, middelhoog en hoogbouw met een open bebouwingsstructuur. Voor het eerst werd groen als een ordenend element van een stedenbouwkundig plan opgevat. Alle woningen kwamen in het groen te staan en de wijken werden van elkaar gescheiden door groenstroken en parken. Ook nieuw was de scheiding van de verkeerssoorten, zowel van doorgaand bestemmingsverkeer als van langzaam en snelverkeer 17. Het AUP werd door de Gemeenteraad op 18 juli 1935 vastgesteld. Op 2 november 1937 kreeg het plan, door enkele bezwaren, geen koninklijke goedkeuring. Deze bezwaren betroffen: de bouw van een brug over het zijkanaal van Nieuwendam en de, niet voldoende beschreven, aanduiding van de bestemming van gronden voor landbouw en veeteelt. Nadat het oorspronkelijke plan op de twee genoemde punten gewijzigd was werd het AUP op 2 maart 1938 opnieuw door de Gemeenteraad vastgesteld. Het gewijzigde AUP werd vervolgens op 18 juni 1939 door de Kroon goedgekeurd, waardoor het rechtskracht verkreeg 18. Het tijdstip waarop het AUP rechtskracht verkreeg viel vrijwel samen met het uitbreken van de tweede wereldoorlog. Door de oorlog werd de uitvoering van het AUP, behoudens enkele uitzonderingen in Bos en Lommer, uitgesteld. Na de bevrijding kon de uitvoering van het AUP alsnog plaats vinden. Door de grote woningnood, die er indertijd heerste, was dit hard nodig. In het AUP waren in het westen van Amsterdam vier tuinsteden gedacht: Slotermeer, Geuzenveld, Slotervaart/Overtoomse Veld en Osdorp. Voor de ophoging van de te bebouwen gronden waren grote hoeveelheden zand nodig. Dit zand werd gewonnen door het te ontrekken aan de Sloter(dijker)meerpolder. Deze polder veranderde daardoor weer in een meer, de Sloterplas genaamd (zie figuur 3.2), dat het tot in de 17 de eeuw reeds eerder was geweest. Figuur 3.2: Sloter(dijker)meerpolder / Sloterplas 17 Stedelijke Woningdienst Amsterdam, Tochten langs de jongste woningbouw in de Westelijke Tuinsteden, Amsterdam, Velde, van der, J.J., Stadsontwikkeling van Amsterdam , Amsterdam,

33 In maart 1949 werd begonnen met de ophoging van de Slotermeer waardoor in 1950 de eerste bouwterreinen hier gereed kwamen. Op 1 december 1952 werd door de minister mr. Dr. J. in t Veld de eerste paal voor de woningbouw geslagen in de Slotermeer. De ophoging van de Slotermeer was in 1952 geheel voltooid. In de jaren erna volgde ook de andere tuinsteden: Geuzenveld in 1953, Slotervaart/Overtoomse Veld in 1955 en Osdorp in In de periode tot 1970 werden in de Westelijke tuinsteden ca woningen gebouwd voor een bevolking van ongeveer mensen. De woningen werden veelal gerealiseerd in de typische haak- en strokenverkaveling. Verreweg het grootste deel van de woningen, ongeveer 90 %, werd gebouwd voor de sociale woningvoorraad en werd min of meer gelijkelijk verdeeld onder de Amsterdamse woningcorporaties. Tegenwoordig staan in de Westelijke Tuinsteden ongeveer woningen. Aan de oorspronkelijke bebouwing, o.b.v. het AUP, zijn ca woningen toegevoegd. Dit betrof toevoegingen aan de randen met o.a. Nieuw Sloten, de Aker en Geuzenveld West als ook verschillende inbreidingen met o.a. Oostoever en Noorderhof. 3.2 Aanzet tot de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden Tussen 1952 en 1970 werden, t.g.v. de grote woningnood die er heerste, de woningen in de Westelijke Tuinsteden in een hoog bouwtempo gerealiseerd. De toegepaste materialen waren veelal van een beperkte kwaliteit en het oppervlak van de woningen was gemiddeld genomen klein 19. Als gevolg van het gebrek aan keuzemogelijkheid en het beperkt wooncomfort zochten veel bewoners, in de jaren tachtig en negentig, dan ook hun heil in de nieuwe woongebieden die werden aangeboden in de regio van Amsterdam (o.a. Purmerend en Almere). De Westelijke Tuinsteden kregen te maken met een verandering van de bevolkingssamenstelling. Degenen die daartoe de middelen en de omstandigheden hadden vertrokken en anderen, die minder perspectief en mogelijkheden hadden, kwamen ervoor in de plaats. De verslechtering van de sociaal-economische situatie van een deel van de bevolking, de verpaupering van de buurten en de staat van een gedeelte van de woningvoorraad, vormden de aanzet tot de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. Maar ook ruimtelijke ontwikkelingen deden zich gelden. De Westelijke Tuinsteden schoven langzaam op in de grootstedelijke ontwikkeling van Amsterdam. Aanvankelijk was het een rustig gebied, dat een overgangsgebied vormde tussen de stad en de omringende polder. Maar de voortdurende uitbreiding van Schiphol, de ontwikkeling van de Zuidas, de aanleg van ringweg en ringspoor, de uitbouw van het Westelijk Havengebied en de expansie van buurgemeenten als Hoofddorp, Zwanenburg en Badhoevendorp zorgde er voor dat de Westelijke Tuinsteden meer in een brandpunt van economische activiteiten kwamen te liggen. Een andere ontwikkeling betrof de voortgaande claims van het compacte stad denken. Om het verstikkende woon-werkverkeer tussen de overloopgemeenten en Amsterdam een halt toe te roepen, en omringende groene gebieden te sparen, werd het realiseren van een compacte stad sinds de jaren zeventig kernpunt van het stedelijke beleid. Naast het vullen van open gaten in de stad en het bebouwen van allerlei vrijgevallen gebieden (o.a. Oostelijk Havengebied) viel het oog van de stedelijke planners op de ruim opgezette Westelijke Tuinsteden Bureau Parkstad, Uitgebreide samenvatting Richting Parkstad 2015, december Stedelijke Woningdienst Amsterdam, Tochten langs de jongste woningbouw in de Westelijke Tuinsteden, Amsterdam,

34 In 1992 begint de herstructurering gestalte te krijgen met de conferentie Tuinstad in ?. In deze conferentie werden de eerste scenario s en visies gepresenteerd voor de Westelijke Tuinsteden. De richting die op deze conferentie werd gekozen was die van vernieuwing 21. In 1993 werd besloten om eerst ervaring op te doen met gebiedsgerichte integrale ontwikkeling. Hiertoe werden in de Westelijke Tuinsteden drie zogenaamde voorbeeldprojecten gestart: het Zuidwestkwadrant in Osdorp, Overtoomse Veld Noord in stadsdeel Slotervaart en Buurt ne9en in Geuzenveld/Slotermeer 22. In de voorbeeldprojecten werden samenwerkingsvormen gevormd tussen de woningcorporaties en de stadsdelen. Het accent bij deze samenwerking lag vooral op de fysieke ruimtelijke ontwikkeling. De aanpak van de Westelijke Tuinsteden moest echter niet alleen gericht zijn op de fysiek ruimtelijke ontwikkeling. De problemen waren daarvoor te divers van aard, een integrale aanpak was meer op zijn plaats. In deze aanpak worden o.a. woningen opgeknapt, de woonomgeving leefbaarder en veiliger gemaakt, werkgelegenheid gestimuleerd, groenfuncties helder gedefinieerd en onderwijsvoorzieningen afgestemd op de veranderde bevolkingssamenstelling. 3.3 Samenwerkingsverbanden van corporaties en Gemeente In 1997 stonden de voorbeeldprojecten (Zuidwestkwadrant, Overtoomse Veld Noord, Buurt ne9en) op de rails en groeiden bij alle betrokken partijen de wens om meer te gaan sturen en afstemmen op het niveau van de Westelijke Tuinsteden in zijn geheel. Belangrijke aanleiding daarvoor was dat de bestuurders zich realiseerden dat ondermeer de sociaal-economische vernieuwing moeilijk op het lagere schaalniveau van losse vernieuwingsgebieden was op te pakken. Maar ook de stedenbouwkundige vernieuwing vroeg om een aanpak op het niveau van de Westelijke Tuinsteden. Een geïsoleerde aanpak per vernieuwingsgebied bracht het gevaar met zich mee dat de samenhang tussen de gebieden verloren zou gaan. Sturing op het niveau van de Westelijke Tuinsteden werd echter flink bemoeilijkt door de versnippering van eigendom, beheer en bestuur. Alleen al op het terrein van stedelijke vernieuwing waren veertien corporaties, vier stadsdelen en zes gemeentelijke diensten actief. Marktpartijen en bewonersorganisaties nog niet meegerekend. Ter voorbeeld hiervan is figuur 3.3 opgenomen. Dit figuur stelt de verkaveling voor, anno 1992, van een deel van de Westelijke Tuinsteden. Iedere kleur stelt een andere woningcorporatie voor. Bij de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden werd voorzien dat de veelheid aan eigenaars belemmerend kon gaan werken. Figuur 3.3 Verkaveling Westelijke Tuinsteden, Frenken, D., Amsterdam de Naoorlogse stad en de herstructurering, 24 juli Bureau Parkstad, Uitgebreide samenvatting Richting Parkstad 2015, december

35 Door het werken met zoveel partijen kon niet het hoofd geboden worden aan de problemen en het gaf ook niet die snelheid die gewenst was. De Gemeente en de corporaties gingen de belangen bundelen. De woningcorporaties brachten hun belangen bijeen in een drietal consortia, Far West, Prospect Amsterdam en Westwaarts. In november 2000 brachten deze consortia gezamenlijk hun visie naar buiten onder de naam: Werkboek Toekomstvisie Parkstad. In deze visie werd niet alleen ingegaan op stedelijke vernieuwing maar er werd ook ingegaan op de sociale en economische vernieuwing. Naast het oprichten van de drie consortia vonden tussen de verschillende corporaties in de Westelijke Tuinsteden (versneld) grote ruiloperaties van woningbezit plaats. Dit alles met als doel meer aaneengesloten bezit te verkrijgen in de aan te pakken herstructureringsgebieden. De herstructurering van de Westelijke Tuinsteden kon hierdoor adequater worden aangepakt. Doordat het ruilen van bezit versneld plaats vond werd overdrachtsbelasting bespaard. De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor corporaties werd namelijk per 1 januari 2003 opgeheven. De centrale stad en stadsdelen kwamen een (vrijwillig) samenwerkingsverband overeen in de vorm van Bureau Parkstad. Dit bureau had in eerste instantie de taak om de hoofdlijnen voor de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden op te stellen. De taakstelling strekte zich uit over de volle breedte van de vernieuwing: dus zowel sociale, economische als stedelijke vernieuwing maakten er deel van uit. Op basis daarvan moest een gezamenlijk programma, met de corporaties, voor de langere termijn (15 jaar) worden opgesteld. Daarnaast werden voorstellen gedaan voor de stroomlijning van de procesgang van projecten die in het kader van de vernieuwingsoperatie moesten worden uitgevoerd. Met het uitbrengen van de nota Richting Parkstad 2015 werd ingegaan op de aspecten van de stedelijke vernieuwing (sociaal, economisch en fysiek). Deze nota werd in de afzonderlijke deelraden van de vier stadsdelen en de Gemeenteraad aangenomen. Aansluitend op de nota Richting Parkstad 2015 kwam in 2003 een toegevoegd document, getiteld Aanvullingen Richting Parkstad In deze nota werden een aantal nadere afspraken beschreven. Ook dit document werd door de verschillende deelraden in 2003 bekrachtigd. In dit plan werden de Gemeente en de drie consortia het eens over de gezamenlijke aanpak van de wijken in de Westelijke Tuinsteden. 3.4 Verandering woningvoorraad In de nota Richting Parkstad 2015 werd voor de fysiek ruimtelijke vernieuwing er van uitgegaan dat ongeveer huurwoningen zouden worden gesloopt en dat er ca nieuwe woningen zouden worden gebouwd 23. Van de nieuwbouw stonden als sociale huurwoning geprogrammeerd, als dure huur en als koopwoning. In de nota richting Parkstad 2015 werd verder de verkoop van sociale huurwoningen aangegeven en de omzetting van 800 sociale huurwoningen in dure huur. Het programma van de herstructurering, volgens de nota Richting Parkstad 2015, is in de jaarrapportage Parkstad 2004 bijgesteld. Dit op basis van de gegevens van de plannen zoals ze op dat moment bekend waren. 23 Bureau Parkstad, Nota Richting Parkstad 2015, ontwikkelingsplan voor de vernieuwing, concept, februari

36 In tabel 3.1 is de verandering van de woningvoorraad, o.b.v. de gegevens uit de jaarrapportage Parkstad 2004, tussen 2000 en 2015 weergegeven. O.b.v. dit programma zal de woningvoorraad in de Westelijke Tuinsteden met ca woningen toenemen. Categorie sociale markt koop totaal huur huur aantallen in sloop t/m omzetting sociale huur in markt t/m nieuwbouw t/m aantal in Tabel 3.1: verandering woningvoorraad Westelijke Tuinsteden sociale huumarkt huurkoop Verandering woningvoorraad aantal woningen jaar koop markt huur sociale huur bron: Jaarrapportage Parkstad 2004 De wijziging in het programma, tussen de nota Richting Parkstad 2015 en de jaarrapportage Parkstad, laat zien dat de het fysiek ruimtelijke programma voor de aanpak van de Westelijke Tuinsteden geen statisch gegeven is. Veranderingen van inzicht hebben zich vertaald in een ander programma. De opgave voor de corporaties en de stadsdelen is er echter niet minder op geworden, integendeel zelfs. Het aantal te slopen woningen is, met ca , dan wel afgenomen, daarvoor in de plaats is het programma nieuwbouw met toegenomen. O.b.v. deze getallen is een verdere verdichting van de woningbouw in de Westelijke Tuinsteden te verwachten. 34

37 Om de verdichting in goede banen te leiden en te komen tot gevarieerder woon- en werkmilieus in de Westelijke Tuinsteden zal onderscheid gemaakt gaan worden in verschillende leefmilieus (zie figuur 3.4). Figuur 3.4: Leefmilieus De leefmilieus vormen de kaders op basis waarvan ruimtelijke en programmatische invullingen (gaan) plaats vinden. Het opwaarderen en verbeteren van bestaande kenmerken en condities vormen het uitgangspunt voor de ontwikkelingen in de komende 15 jaar 24. De verschillen tussen de leefmilieus ontstaan vooral door de bebouwingsdichtheid, plaatselijk karakteristieke groen- en waterelementen, de mate van verkeersbereikbaarheid en de aanwezigheid van voorzieningen. Uit figuur 3.4 is op te maken dat in de verschillende gebieden wordt uitgegaan van andersoortige bebouwing. De verschillen lopen uiteen van hoogstedelijk (o.a. omgeving station Lelylaan) tot tuinstad (o.a. Geuzenveld). Bij de sloop/nieuwbouw van corporatiebezit zal per gebied een meer dan wel mindere bebouwingsdichtheid ontstaan. 24 Bureau Parkstad, Leefmilieus Parkstad concept, februari

38 3.5 Organisatie van de herstructurering Het gemeentelijke Bureau Parkstad is opgericht om de inzet van de vier betrokken stadsdelen en de Gemeente bij de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden te bundelen. Het bureau ondersteunt bij zowel de fysieke, sociale als economische vernieuwing. Het gemeentelijke Bureau Parkstad wordt aangestuurd door het Bestuurlijk Overleg Parkstad (BOP). Het BOP bestaat uit de vier portefeuillehouders Wonen en Werken van de stadsdelen Osdorp, Slotervaart, Geuzenveld/Slotermeer en Bos en Lommer, de wethouders Volkshuisvesting/grondzaken, Economie en Financiën van de centrale Stad. Het BOP overlegt ca. 5 maal per jaar met de directeuren van de woningcorporaties die betrokken zijn bij de herstructurering van Westelijke Tuinsteden. De taken van Bureau Parkstad zijn 25 : - het volgen en bewaken van het meerjarenprogramma van de vernieuwing - ondersteuning bieden aan de afzonderlijke stadsdelen bij planvorming en uitvoering - het bevorderen van de uitwisseling van kennis en ervaring tussen de stadsdelen, tussen de diensten en stadsdelen en tussen de overheid en andere partners in de vernieuwing - het verzorgen van communicatie en informatie over de vernieuwing Bureau Parkstad zorgt voor gemeentelijke afstemming, maar neemt niet de taken van de stadsdelen over. De stadsdelen maken samen met de consortia plannen voor de verschillende vernieuwingsgebieden. Dit binnen de doelstellingen en randvoorwaarden van het ontwikkelingsplan (nota richting Parkstad 2015). In figuur 3.5 zijn de vernieuwingsgebieden van de Westelijke Tuinsteden aangegeven. Het stadsdeel en de corporatie voeren samen het overleg met bewoners en andere betrokkenen, en organiseren inspraak over de plannen. In het vernieuwingsplan worden de hoofdlijnen van de voorgenomen vernieuwingsoperatie voor dat gebied vastgelegd, zowel beleidsmatig, procesmatig als financieel. O.b.v. de vernieuwingsplannen vinden aanspraken plaats op de middelen uit het stimuleringsfonds. Een vernieuwingsplan wordt binnen de Gemeente vastgesteld door achtereenvolgens de Stadsdeelraad en de Gemeenteraad. Binnen de betrokken corporatie vindt eveneens besluitvorming plaats over het vernieuwingsplan. 25 Bureau Parkstad, Handboek werkwijze Parkstad, april

39 Fase 1: Plannen in uitvoering (voorbeeldprojecten) Fase 2: Vernieuwingsplannen gereed Fase 3: Vernieuwingsplannen later gereed Figuur 3.5: Vernieuwingsgebieden Westelijke Tuinsteden De vernieuwingsgebieden kunnen onderscheiden worden op basis van het corporatiebezit en op basis van de fasering van de vernieuwing. Van de vernieuwingsprojecten in de eerste fase is de uitvoering gaande. De plannen voor de vernieuwingsgebieden in de tweede fase zijn gereed. Voor de vernieuwingsgebieden in de 3 de fase moet de planvorming (veelal) nog worden opgestart. De plannen in de eerste fase, de voorbeeldprojecten, vallen niet onder de afspraken die gemaakt zijn in het ACE. 37

40 Het vernieuwingsplan wordt nader uitgewerkt in een uitwerkingsplan per deelgebied (zie figuur 3.6). In het uitwerkingsplan vindt besluitvorming plaats over het al dan niet bebouwen en aanleggen van een plangebied. Bij de vaststelling van het uitwerkingsplan leggen de partijen o.a. vast hoe de inrichting van het plangebeid wordt en welk programma gerealiseerd moet gaan worden. In het uitwerkingsplan worden ook afspraken gemaakt over de grondprijs. Vanuit de verkregen bijdragen, o.b.v. het vernieuwingsplan, vindt eventueel dekking plaats bij een tekort op de grondexploitatie van het stadsdeel.. Figuur 3.6: Schaalniveau planproducten Na vaststelling van het uitwerkingsplan zal op enig moment het plan worden uitgevoerd. Voorafgaand aan de uitvoer zullen bewoners geherhuisvest worden en bestaande woningen worden gesloopt om het terrein weer bouwrijp te maken. 3.6 Financiën herstructurering Het programma van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden, de fysiek ruimtelijke vernieuwing, is vooraf globaal doorgerekend met het Ramingsmodel Parkstad. In dit Ramingsmodel Parkstad (excel bestand) zijn de totale kosten en opbrengsten geraamd van corporatie en Gemeente. Met de resultaten uit het Ramingsmodel Parkstad ontstond in een vroeg stadium van de herstructurering (2001) inzicht in de kosten en baten tot en met Dit aan zowel de kant van de Gemeente als aan de kant van de corporaties. Tussen de Gemeente en de corporaties was namelijk niet gekozen voor één gezamenlijke gebiedsexploitatie. Elke partij hield zijn eigen baten en lasten. 38

41 In de Aanvullingen op de nota Richting Parkstad 2015 (maart 2003) werd de raming uit de nota Richting Parkstad bijgesteld. Bij deze (geactualiseerde) raming waren de saldi op ingrepen aan de gemeente kant, t.a.v. fysiek ruimtelijke maatregelen: - saldo ingrepen Vernieuwingsgebieden - 56 miljoen - raming ingrepen hoofdinfrastructuur - 98 " - bijdrage uit stimuleringsfonds (per ) 55 " - eigen bijdrage Stadsdelen 20 " - bijdrage uit ISV 30 " - bijdrage uit AES II PM - bijdrage uit stedelijke fondsen PM Tabel: 3.2 kosten / dekking Gemeente bron: Aanvulligen nota Richting Parkstad 2015 De bovenstaande raming werd door de verschillende Stadsdeelraden en de Gemeenteraad als financieel kader meegegeven aan de vernieuwingsoperatie van de Westelijke Tuinsteden. De raming van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden kwam voor de corporaties uit op een tekort van 135 miljoen. De corporaties ontvangen, gelijk aan de Gemeente, een bijdrage uit het stimuleringsfonds van 55 miljoen (netto contante waarde per 2001) 26. Het resterende tekort zal uit het eigen vermogen van de corporaties dan wel uit positieve resultaten uit andere activiteiten moeten worden gefinancierd Financiën stadsdeel De kosten die bij herstructurering deel uitmaken van de grondexploitatie van het stadsdeel zijn o.a : bouwrijp maken kavels, voor zover deze niet uitgegeven zijn aan corporaties, herinrichting woonomgeving, tijdelijk beheer en verwervingskosten. In de vernieuwingsplannen dienen door het stadsdeel, voor zover van toepassing, gronden en opstallen van particulieren te worden verworven. Onder de verwervingskosten wordt ook verstaan de marktwaarde en verhuiskosten van schoolgebouwen die gesloopt worden 27. Dekking van de kosten wordt verkregen door (o.a.) bijdragen uit het stimuleringsfonds en een deel van de afkoopsommen erfpacht, die betrekking hebben op de bebouwingsuitbreiding. Binnen de boekhouding van een stadsdeel komt er voor de fysiek ruimtelijke vernieuwing van een vernieuwingsgebied één exploitatie. In deze exploitatie worden alle baten en lasten, met uitzondering van de hoofdinfrastructuur, binnen het gebied ingeboekt. Voor de plannen in de 2 de en 3 de fase (zie figuur 3.5) geldt het financiële kader zoals die in de Nota Richting Parkstad 2015 is vastgelegd. Een belangrijk deel hiervan wordt bepaald door de afspraken die zijn vastgelegd in het ACE. De plannen van de 1 ste fase kennen een ander financieel regime. Deze plannen waren reeds afgewikkeld voordat de Nota Richting Parkstad 2015 werd vastgesteld. 26 Bureau Parkstad, Uitgebreide samenvatting Richting Parkstad 2015, december Bureau Parkstad, Handboek werkwijze Parkstad, april

42 Indien er in een vernieuwingsgebied een tekort zal ontstaan dan kan voor de dekking een beroep worden gedaan op het stimuleringsfonds. Dit fonds wordt gevoed uit de gelden die voortvloeien uit betalingen door corporaties in het kader van het Voorlopig Erfpacht Akkoord. De uiteindelijke vaststelling van een bijdrage aan een vernieuwingsgebied is een zaak van de Gemeenteraad op voordracht van het adviesorgaan van het stimuleringsfonds. De ervaringen met de eerste serie vernieuwingsplannen zijn minder gunstig dan geraamd. De tekorten voor de Gemeente blijken hoger uit te vallen dan de beschikbare dekking in het stimuleringsfonds. Deels komt dit doordat de verkoopprijzen van koopwoningen lager zijn dan waarmee in de nota Richting Parkstad 2015 rekening was gehouden (ramingsmodel). Een ander oorzaak is dat de post verwervingen voor de Gemeente hoger is uitgevallen. Met de verslechterde marktsituatie van koopwoningen en kantoorontwikkelingen lijkt er voorlopig geen zicht op de extra inkomsten. Om die reden is besloten om de gelden uit het stimuleringsfonds geconcentreerder in te zetten op de eerste serie vernieuwingsplannen met een hoog tekort. Een alternatieve oplossing was geweest om het algehele ambitieniveau te verlagen, hiervoor is niet gekozen. Het betekent wel dat de 3 de fase plannen (zie figuur 3.5) geen steun meer kunnen krijgen uit het stimuleringsfonds 28. In tabel 3.3 is de inzet van de middelen uit het stimuleringsfonds, aan stadsdelen, weergegeven. Beschikbaar (netto contante waarde per ) Toegekende bijdragen (netto contant) - Delflandplein / Staalmanplein Meer en oever Kolenkitbuurt Osdorp Midden noord De Punt Geuzenveld Zuid Buurt Resteert Tabel 3.3: Toekenning stimuleringsbijdragen aan stadsdelen bron: jaarrapportage Parkstad 2004 Het totaal aan toegekende bijdragen bedraagt ca. 48 miljoen. Indien de bijdragen verstrekt waren naar rato van de ingrepen in de tweede en derde fase (o.b.v. normen) dan had de bijdrage totaal 24,3 miljoen bedragen. Er is derhalve ca. 23,8 miljoen meer bijgedragen Financiën corporaties Op basis van de afspraken in het Voorlopig Erfpacht Akkoord en het ACE hebben corporaties het recht gekregen om sloop/nieuwbouw te plegen. De kosten voor het slopen, het bouwrijp maken, het uitplaatsen van bewoners, kosten voor planontwikkeling, afkoop erfpacht en de afwaardering van de boekwaarde zijn voor de corporatie. De afkoop erfpacht wordt hierbij bepaald o.b.v. afspraken uit het ACE. Daarnaast zijn de tekorten op de ontwikkeling van de sociale huurwoningen eveneens voor de corporatie. De tekorten op reguliere sociale huurwoningen worden niet gesubsidieerd, wel zijn er subsidies voor de ontwikkeling van o.a. mindervalide woningen (uit het stimuleringsfonds). 28 Bureau Parkstad, Uitgebreide samenvatting Richting Parkstad 2015, december Bureau Parkstad, Jaarrapportage Parkstad 2004, februari

43 Een deel van de dekking zal gevonden worden in de verkoop van bestaand bezit dan wel in de resultaten op de nieuwbouw koopwoningen. Voor de koopwoningen die terug gebouwd worden binnen het bruto vloeroppervlak van de te slopen opstallen hoeft niet de markt grondprijs betaald te worden. Hierdoor kan een batig saldo ontstaan dat kan worden ingezet om de tekorten te dekken van de nieuwbouw sociale huurwoningen Resumé Westelijke Tuinsteden In de jaren tachtig en negentig vertrokken veel bewoners uit de Westelijke Tuinsteden, als gevolg van het gebrek aan keuzemogelijkheid en het beperkt wooncomfort, naar nieuwe woongebieden in de regio van Amsterdam. De Westelijke Tuinsteden kregen te maken met een verandering van de bevolkingssamenstelling. Degenen die daartoe de middelen en de omstandigheden hadden vertrokken en anderen, die minder perspectief en mogelijkheden hadden, kwamen ervoor in de plaats. De verslechtering van de sociaal-economische situatie van een deel van de bevolking, de verpaupering van de buurten en de staat van een gedeelte van de woningvoorraad, vormden de aanzet tot de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. In 1993 werd besloten om eerst ervaring op te doen met gebiedsgerichte integrale ontwikkeling. Hiertoe werden in de Westelijke Tuinsteden drie zogenaamde voorbeeldprojecten gestart: het Zuidwestkwadrant in Osdorp, Overtoomse Veld Noord in stadsdeel Slotervaart en Buurt ne9en in Geuzenveld/Slotermeer. In de voorbeeldprojecten werden samenwerkingsvormen gevormd tussen de woningcorporaties en de stadsdelen. Het accent bij deze samenwerking lag vooral op de fysiek ruimtelijke ontwikkeling. Doordat de problemen te divers van aard waren, was een integrale aanpak, op het niveau van de Westelijke Tuinsteden, meer op zijn plaats. Sturing op het niveau van de Westelijke Tuinsteden werd echter flink bemoeilijkt door de versnippering van eigendom, beheer en bestuur. Alleen al op het terrein van stedelijke vernieuwing waren veertien corporaties, vier stadsdelen en zes gemeentelijke diensten actief. Om de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden adequaat op te pakken zijn dan ook op gemeentelijk niveau, en tussen de corporaties onderling, samenwerkingsverbanden opgericht. De woningcorporaties brachten hun belangen bijeen in een drietal consortia, Far West, Prospect Amsterdam en Westwaarts. Naast het oprichten van de drie consortia vonden tussen de corporaties in de Westelijke Tuinsteden grote ruiloperaties van woningbezit plaats. Dit alles met als doel meer aaneengesloten bezit te verkrijgen waardoor de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden adequater kon worden opgepakt. De centrale stad en stadsdelen kwamen een (vrijwillig) samenwerkingsverband overeen in de vorm van Bureau Parkstad. De taakstelling van dit bureau strekt zich uit over de volle breedte van de vernieuwing: dus zowel sociale, economische als stedelijke vernieuwing maken er deel van uit. Het bureau zorgt o.a. voor gemeentelijke afstemming en stroomlijning van de procesgang, maar neemt niet de taken van de stadsdelen over. Met het uitbrengen van de nota Richting Parkstad 2015, door Bureau Parkstad, werd ingegaan op de aspecten van de vernieuwing. Aansluitend op de nota Richting Parkstad 2015 kwam in 2003 een toegevoegd document, getiteld Aanvullingen Richting Parkstad In deze nota werden de Gemeente en de drie consortia het eens over de gezamenlijke aanpak van de wijken in de Westelijke Tuinsteden. 30 Bureau Parkstad, Uitgebreide samenvatting Richting Parkstad 2015, december

44 Voor de fysiek ruimtelijke vernieuwing werd er van uitgegaan dat ongeveer huurwoningen zouden worden gesloopt en dat er ca nieuwe woningen zouden worden gebouwd. Een toename van ca woningen. In de jaarrapportage Parkstad 2004 werd het programma bijgesteld, o.b.v. dit programma nam de woningvoorraad in de Westelijke Tuinsteden met ca woningen toe bij een sloop van woningen. Uitgaande van dit programma is een verdere verdichting in de Westelijke Tuinsteden te verwachten dan o.b.v. het eerder overeengekomen programma in de Nota Richting Parkstad In de verschillende vernieuwingsgebieden wordt uitgegaan van andersoortige bebouwing. De verschillen lopen uiteen van hoogstedelijk (o.a. omgeving station Lelylaan) tot tuinstad (o.a. Geuzenveld). Bij de sloop/nieuwbouw van corporatiebezit zal per gebied een meer dan wel mindere bebouwingsdichtheid ontstaan. De stadsdelen maken samen met de consortia plannen voor de verschillende vernieuwingsgebieden in de Westelijke Tuinsteden. Dit binnen de doelstellingen en randvoorwaarden van het ontwikkelingsplan (nota richting Parkstad 2015). Het vernieuwingsplan wordt nader uitgewerkt in een uitwerkingsplan per deelgebied. In het uitwerkingsplan vindt besluitvorming plaats over het al dan niet bebouwen en aanleggen van een plangebied. Bij de vaststelling van het uitwerkingsplan leggen de partijen o.a. vast hoe de inrichting van het plangebeid wordt en welk programma gerealiseerd moet gaan worden. In het uitwerkingsplan worden ook afspraken gemaakt over de grondprijs. Voor de opgave van de fysiek ruimtelijke vernieuwing is, conform de afspraken in het ACE, gekozen voor een gescheiden boekhouding tussen corporaties en de stadsdelen. De kosten die bij herstructurering deel uitmaken van de grondexploitatie van het stadsdeel zijn o.a : bouwrijp maken kavels, voor zover deze niet uitgegeven zijn aan corporaties, herinrichting woonomgeving, tijdelijk beheer en verwervingskosten van particulier bezit. Dekking van de kosten wordt verkregen door (o.a.) bijdragen uit het stimuleringsfonds en een deel van de afkoopsommen erfpacht, die betrekking hebben op de bebouwingsuitbreiding. De kosten voor het slopen, het bouwrijp maken, het uitplaatsen van bewoners, kosten voor planontwikkeling, afkoop erfpacht en de afwaardering van de boekwaarde zijn voor de corporatie. De afkoop erfpacht wordt hierbij bepaald o.b.v. afspraken uit het ACE. De ervaringen met de eerste serie vernieuwingsplannen zijn minder gunstig dan geraamd. De tekorten voor de Gemeente vielen hoger uit dan de beschikbare dekking in het stimuleringsfonds. Er werd dan ook besloten om de gelden uit het stimuleringsfonds geconcentreerder in te zetten op de eerste serie vernieuwingsplannen met een hoog tekort. De plannen in de 3 de fase (zie figuur 3.5) krijgen hierdoor geen steun uit het stimuleringsfonds. Een alternatieve oplossing was geweest om het algehele ambitieniveau te verlagen, hiervoor werd niet gekozen. 42

45 4. Financiële afspraken erfpacht In hoofdstuk 2 werd ingegaan op algemene aspecten van erfpacht in Amsterdam, waarbij de nadruk was gelegd op woningbouw. In dit hoofdstuk worden aanvullend daarop de financiële afspraken toegelicht die betrekking hebben op de erfpacht bij herstructurering in de Westelijke Tuinsteden. Dit zijn niet alleen de afspraken die zijn opgenomen in het Voorlopig Erfpacht Akkoord en het Aanvullend Convenant Erfpacht, en die uitgewerkt zijn in Uitvoeringsbesluiten. De versnelde erfpacht conversie in 2002, het Amsterdamse grondprijsbeleid, voorwaarden woningbouwproductie, het splitsen van bestaand bezit (vergroten van de vijver) en specifieke afspraken over parkeren zijn ook in dit hoofdstuk beschreven. Kennis van deze afspraken is essentieel om inzicht te hebben in de financiën rondom de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. In het ACE is afgesproken dat van alle erfpachtcontracten in Amsterdam van woningcorporaties een deel van de afkoopsommen erfpacht in het stimuleringsfonds wordt gestort. Vanuit dit fonds vindt een deel van de dekking plaats van de kosten van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden. De uiteenzetting van de financiële afspraken in dit hoofdstuk heeft plaats gevonden op tijdsvolgorde. Bepaalde afspraken zijn, later in de tijd, gewijzigd. Voor de volledigheid zijn ze echter wel meegenomen. 4.1 Voorlopig Erfpacht Akkoord In paragraaf is reeds ingegaan op hetgeen in het Voorlopig Erfpacht Akkoord was overeengekomen. In deze paragraaf lag de nadruk op de aspecten uit het akkoord die zijn verwerkt in de AB In het Voorlopig Erfpacht Akkoord werden daarnaast financiële afspraken gemaakt over: - afkoop erfpacht bij conversie van tijdelijke - in voortdurende erfpacht - bebouwingsuitbreiding, sloop/nieuwbouw - aanpassing formule 2H-K - splitsing van erfpachtrecht - meerwaarde afkoopsom versus boekwaarde grond in fonds Onderstaand worden de bovenstaande aspecten nader toegelicht Afkoop erfpacht bij conversie van tijdelijke - in voortdurende erfpacht In het Voorlopig Erfpacht Akkoord werd overeengekomen dat bij het einde van de looptijd van de erfpachtrechten van het corporatiebezit ( woningen), de tijdelijke erfpachtrechten converteerden naar voortdurende erfpachtrechten. Bij het plegen van een majeure investering, gedefinieerd als een investering die redelijkerwijs niet meer binnen de nog resterende erfpachttermijn kan worden gefinancierd, werd eveneens conversie mogelijk. Waarbij de canon voor een periode van 75 jaar zou gaan worden afgekocht. De afkoopsom per woning werd afhankelijk gesteld van het huidig gebruik (sociale huur) van de woning. De relatie tussen erfpacht en huurhoogte was reeds vastgelegd in de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam (zie paragraaf 2.5.1). In deze Beleidsovereenkomst was overeengekomen dat corporaties in aanmerking zouden komen voor een afwijkend erfpachtregime indien zij hun bijdrage bleven leveren aan de instandhouding van een voldoende grote, kwalitatief goede voorraad betaalbare huurwoningen, de zogenaamde kernvoorraad. Middels deze afspraak werd in principe 43

46 vastgelegd dat bij herziening van de canon deze gebaseerd zou gaan worden op de actuele waarde bij de huidige exploitatie 31. Afhankelijk van de bouwperiode waren er behoorlijke verschillen in de gemiddelde huur van een woning in een complex. Tussen de corporaties onderling waren geen grote verschillen t.a.v. de huur die gevraagd werd in verhouding tot de maximaal te vragen huur. Om niet voor ieder complex een grondwaarde te bepalen werd, mede uit praktisch oogpunt, gekozen om de grondwaarde (afkoopsom) te bepalen o.b.v. enkele bouwperiodes: - vooroorlogs - vroeg na oorlogs ( ) - laat na oorlogs ( ) e.v. Deze bouwperiodes vielen overigens samen met de wijze waarop de canon van een erfpachtrecht in het verleden werd vastgesteld. In de periode 1945 tot 1958 werd de canon bepaald o.b.v. 4 % van de grondwaarde en in de periode van 1959 tot 1975 werd de canon bepaald o.b.v de annuïteit van de rijkslening voor de grond. In 1975 werd het dynamische kostprijs systeem ingevoerd. Bij dit systeem ging men over tot afkoop van de canon. In de bovenstaande verdeling naar bouwperiodes was de oorlogsperiode buiten beschouwing gebleven. In de Tweede Wereld Oorlog zijn enkele complexen gebouwd in de Bos en Lommer. Deze dienen beschouwd te worden als vooroorlogse complexen 32. Voor het bepalen van de grondwaarde van een complex per bouwperiode werden drie makelaars ingeschakeld. Door deze drie makelaars zijn taxaties uitgevoerd om de grondwaarde van meerdere corporatieblokken te bepalen. Daarbij werd dezelfde methode gevolgd als gebruikelijk bij de herziening van erfpachtcanons van particuliere eigenaren. O.b.v. de taxaties van de makelaars werden de onderstaande grondwaarden overeengekomen (prijspeil 1 januari 1995). In het Voorlopig Erfpacht Akkoord is opgenomen dat de afkoopsommen jaarlijks worden aangepast op basis van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. De afkoopsommen zijn gebaseerd op het huurniveau van het corporatiebezit, een huurprijsbeleid (afspraken over behoud van kernvoorraad en het streven naar een redelijke prijskwaliteit - verhouding) en een vergelijking met het huurprijsniveau in de particuliere sector. In 2008, en elke 10 jaar daarna, wordt de actuele situatie aan de uitgangspunten getoetst en zal worden bezien of de afspraken over het prijsniveau van de onderstaande afkoopsommen ongewijzigd zal worden voortgezet. Bouwperiode Afkoopsom conversie Vooroorlogs ƒ ( 3.875) ƒ ( 4.992) ƒ ( 5.899) 1975 en daarna ƒ ( 6.625) Tabel 4.1: Afkoopsommen heruitgifte / conversie 31 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, overleg AFWC Gemeente inzake uitgangspunten conversie, 30 augustus Dulk, Den, A.J., Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, 25 juni

47 Bij de afkoop van de erfpacht bij een majeure investering werd overeengekomen dat de hoogte van de canon niet zou wijzigen tot de expiratiedatum van het oorspronkelijke erfpachtcontract. Op dat moment zou de erfpacht afgekocht gaan worden tegen de gebruikelijke voorwaarden Afkoopsommen overig o.g. In de erfpachtrechten, van de sociale huurwoningen, zijn ook ca garages en overige eenheden van diverse aard opgenomen. Ook voor dit type onroerend goed zijn afspraken gemaakt over de hoogte van de afkoopsom bij conversie. Voor eenvoudige en kleine bedrijfsruimten, veelal in het onderstuk van woningen, werd afgesproken dat deze dezelfde afkoopsommen zouden krijgen als de woningen in het betreffende complex. Bedrijfsruimten, tot maximaal 2 keer de gemiddelde grote van een woning in het complex, naar rato meer. Voor grote bedrijfsruimten, vanaf 2 keer de gemiddelde grote van een woning in het complex, werd afgesproken om deze te waarderen o.b.v. de taxatie conform de procedure van de Algemene Bepalingen Voor de garages werd nog geen afkoopsom erfpacht vastgesteld Bebouwingsuitbreiding, sloop/nieuwbouw De corporatie kreeg in het Voorlopig Erfpacht Akkoord het recht om binnen het erfpachtcontract veranderingen aan het opstal, waaronder sloop/nieuwbouw, te realiseren binnen de grenzen van het kadastraal vastgelegde grondstuk zonder wijziging van de afkoopsom mits de functie corporatie huurwoning niet zou wijzigen en het bouwvolume met niet meer dan 10 % zou worden uitgebreid. In het Voorlopig Erfpacht Akkoord was nog geen nadere uitwerking gegeven van de herziening van de canon, in geval dat de bebouwing met meer dan 10 % zou worden vergroot ten opzichte van de oorspronkelijke bebouwing Aanpassing formule 2H-K In de Beleidsovereenkomst Erfpacht Woningcorporaties 1984 was bepaald dat aangekocht bezit van particulieren, door de Gemeente, werd uitgegeven in tijdelijke erfpacht aan een corporatie. Dit voor een periode van dertig jaar, in twee tijdvakken van vijftien jaar. De heruitgifte van de vooroorlogse complexen vond ook, gelijk aan het aangekochte bezit, voor een periode van dertig jaar plaats. Na afloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar werd de canon aangepast met de formule 2H-K, waarbij H de trendmatige huurverhoging over de voorgaande 15 jaar was en K de ontwikkeling van de, door de overheid, vastgestelde onderhoudsnorm. Doordat zowel de trendmatige huurverhoging als de onderhoudsnorm niet langer door de overheid werden vastgesteld moest een nieuwe aanpassingsfactor worden bepaald. In het Voorlopig Erfpacht Akkoord werd overeengekomen dat, met ingang van 1 januari 1998, de canon voor het tweede tijdvak forfaitair zou worden aangepast met de factor 1,7. Deze aanpassing zal vermoedelijk, binnen de stadsdelen van de Westelijke Tuinsteden, alleen betrekking hebben op enkele complexen die in de Tweede Wereld Oorlog zijn gebouwd in de Bos en Lommer. 45

48 4.1.5 Splitsing van het erfpachtrecht Het splitsen van het erfpachtrecht werd mogelijk gemaakt binnen de kaders van een nog op te stellen Convenant verkoop sociale huurwoningen. In dit nog op te stellen convenant moesten de condities worden aangegeven waarop corporaties konden gaan besluiten tot verkoop van huurwoningen. Bij het splitsen van een erfpachtrecht, t.b.v. verkoop van sociale huurwoningen, werd afgesproken dat de erfpacht voor 50 jaar moest worden afgekocht volgens de Algemene Bepalingen voor Voortdurende Erfpacht Dit tegen de geïndexeerde afkoopsommen volgens tabel 4.2. Gelijk aan bij conversie zijn de afkoopsommen bij splitsen van het erfpachtrecht gedifferentieerd naar bouwperiode. Bouwperiode Afkoopsom bij splitsing Vooroorlogs ƒ ( 4.765) ƒ ( 6.126) ƒ ( 7.160) 1975 en daarna ƒ ( 8.168) Tabel 4.2: Afkoopsommen bij splitsing Bij de verkoop van woningen, waarvan de erfpacht reeds was afgekocht, zal een verrekening plaats vinden met de in het verleden betaalde afkoopsom. Waarbij de verrekening tussen corporatie en gemeente nooit minder dan nul zal gaan bedragen Meerwaarde afkoopsom versus boekwaarde grond in fonds Bij afkoop van de canon voor 75 jaar bij heruitgifte dan wel voor 50 jaar bij verkoop van de sociale huurwoningen zal bij de Gemeente een meerwaarde ontstaan. De meerwaarde is hierbij gedefinieerd als het verschil tussen de door corporatie te betalen afkoopsom en de boekwaarde van de grond bij de Gemeente op het moment dat de nieuwe afkoopsom verschuldigd is. Afgesproken werd om deze meerwaarde in het (bestaande) stimuleringsfonds te storten en deze te bestemmen voor volkshuisvestingsdoelen. Het stimuleringsfonds was oorspronkelijk ingesteld als een aparte voorziening, waarin het corporatiedeel van de overwinst op de verkoop van aandelen van de stichting kabeltelevisie Amsterdam was ondergebracht (ca. ƒ 150 miljoen, contante waarde 1 januari 1996). Door gebruik te maken van het bestaande stimuleringsfonds, welke nu ook gevoed zou gaan worden met de meerwaarde van de afkoopsommen, moest er een nieuw reglement voor dit fonds worden opgesteld. Voor het deel van dit fonds, voortkomend uit de meerwaarde van de afkoopsommen, werd in het Voorlopig Erfpacht Akkoord vastgelegd dat deze middelen binnen het grondgebied van de gemeente Amsterdam, ingezet zouden worden, waarbij: - 50 % zal worden besteed ter dekking van tekorten op de grondexploitatie die ontstaan bij herstructurering van bestaande woongebieden - 50 % zal worden besteed ter dekking van onrendabele investeringen in de volkshuisvesting 46

49 4.2 Uitvoeringsbesluit Erfpacht Woningcorporaties 1998 De uitwerking en interpretatie van het merendeel van de in het Voorlopig Erfpacht Akkoord genoemde afspraken werden vastgelegd in het Uitvoeringsbesluit Erfpacht Woningcorporaties (d.d. 1 september 1998). De onderstaande aspecten zijn, t.o.v. het voorlopig Erfpacht Akkoord, in het Uitvoeringsbesluit nader uitgewerkt en worden dan ook toegelicht: - afkoopsom woningen - afkoopsom voor studenteneenheid, bed in een verzorgingstehuis - afkoopsom garages - afkoopsom bedrijfsruimten - volumewijziging Afkoopsom woningen De afkoopsom per woning bij heruitgifte wordt bepaald o.b.v. de (geïndexeerde) bedragen uit tabel 4.1. De afkoopsommen zijn afhankelijk van de bouwperiode. Over de te hanteren bouwperiode werd in het Uitvoeringsbesluit het volgende opgenomen: - De woningcategorie wordt bepaald door het bouwjaar te nemen bij eerste uitgifte van het perceel. - Indien het gebouw bestaat uit meerdere bouwfasen, die in diverse categorieën vallen, wordt een gemiddeld bouwjaar bepaald aan de hand van een gewogen gemiddelde van het aantal woningen en bouwjaar van de categorieën. In het Uitvoeringsbesluit werd verder opgenomen dat de corporaties voor 1 juli 1999 zouden gaan aangeven in welke bouwperiode de erfpachtrechten van het bezit hoorden. De bedoeling hiervan was dat er dan naderhand geen discussie kon gaan ontstaan over de te betalen afkoopsommen in de toekomst. T.a.v. het indexeren van de afkoopsommen (tabel 4.1) werd aangegeven dat deze jaarlijks aangepast zouden gaan worden aan de ontwikkeling van het algemeen prijsniveau met een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen aanpassingcoëfficiënt. Deze aanpassingscoëfficiënt, aangeduid als a/b, waarbij a het consumentenprijsindexcijfer reeks voor de huishoudens voor de maand juni van het jaar voorafgaand aan het kalenderjaar is, en b het overeenkomstige cijfer voor de maand juni van het jaar Voor het bepalen van de afkoopsom bij een majeure investering werd het uitgangspunt dat deze bepaald zou gaan worden over het aantal woningen voorafgaand aan de majeure investering. De geïndexeerde afkoopsom uit tabel 4.1 zou hierbij gecorrigeerd gaan worden met de contante waarde van het verschil tussen de herziene canon en oude canon bij de resterende looptijd van het (oude) erfpachtrecht. Door deze correctie zouden de corporaties niet het voordeel mis lopen van de (in de regel) lagere oude canon. Verder werd afgesproken dat de corporaties nooit meer dan de afkoopsom zouden gaan betalen. De herziene canon zou berekend gaan worden o.b.v. een door de Gemeenteraad vastgesteld canonpercentage. De netto contante waarde van het verschil tussen de herziene en oude canon zou bepaald gaan worden met een discontovoet die gelijk is aan het door de Gemeenteraad vastgestelde canonpercentage. De afkoopsom kon nooit meer gaan bedragen dan de afkoopsom zoals vastgelegd in tabel Afkoopsom voor studenteneenheid, bed in een verzorgingstehuis De afkoopsommen van studenteneenheden en bedden in een verzorgingtehuis werden bepaald o.b.v. de afkoopsommen van woningen (tabel 4.1) met een correctiefactor van 0,3. 47

50 4.2.3 Afkoopsom garages De hoogte van de afkoopsom voor garages was in het Voorlopig Erfpacht Akkoord nog niet aangegeven. Door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente werd besloten om de grondwaarde te bepalen aan de hand van het huurpotentieel van de garages. Aan de hand van enkele referenties, welke lagen tussen de ƒ 100 en ƒ 125 per maand, werd de afkoopsom op ƒ (peil ) bepaald Afkoopsom bedrijfsruimten De omschrijving van de afkoopsom voor bedrijfsruimten werd in het Uitvoeringsbesluit enigszins aangepast. Voor bedrijfsruimten met een oppervlakte van maximaal 2 keer het gemiddelde oppervlak van een woning in het betreffende complex geldt een evenredige afkoopsom als die voor een woning. Grotere bedrijfsruimten en overige bestemmingen worden gewaardeerd conform de procedure zoals vermeld in artikel 12 van de Algemene Bepalingen voor Voortdurende erfpacht voor Woningcorporaties Volumewijziging In het Uitvoeringsbesluit moest, gelijk aan het Voorlopig Erfpacht Akkoord, nog een nadere uitwerking van de herziening van de canon worden uitgewerkt, in geval dat de bebouwing op het perceel en/of het bouwvolume van de bestaande opstal met meer dan 10 % zou worden vergroot ten opzichte van de oorspronkelijke bebouwing. 4.3 Aanvullend Convenant Erfpacht In het ACE werden door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente Amsterdam aanvullende afspraken gemaakt op het Voorlopig Erfpacht Akkoord. In het ACE werd het mogelijk om, binnen de gestelde financiële voorwaarden van het Voorlopig Erfpacht Akkoord, bij sloop/nieuwbouw zowel huurwoningen als koopwoningen te realiseren. Daarnaast werd het bij herontwikkeling mogelijk gemaakt om zowel binnen als buiten de reeds in erfpacht uitgegeven perceelgrenzen te bouwen (zie ook paragraaf 2.6). In deze paragraaf worden de financiële aspecten van het ACE toegelicht. De onderstaande aspecten uit het ACE worden toegelicht: - sloop/nieuwbouw t.b.v. huur en koopwoningen - grondafspraken gebouwde parkeervoorzieningen - bebouwingsuitbreiding - verhouding 30 % huur - 70 % koop bij nieuwbouw - grondruil - verdeling proceskosten 50 % Gemeente - 50 % corporatie - stimuleringsfonds Sloop/nieuwbouw t.b.v. huur en koopwoningen In het Voorlopig Akkoord Erfpacht kreeg de corporatie het recht om veranderingen aan het opstal, waaronder sloop/nieuwbouw, te realiseren binnen de grenzen van het kadastraal vastgelegde grondstuk zonder wijziging van de afkoopsom mits de functie corporatie huurwoning niet zou wijzigen en het bouwvolume met niet meer dan 10 % zou worden uitgebreid. In het ACE werd afgesproken dat bij sloop/nieuwbouw zowel sociale huurwoningen als koopwoningen konden worden gerealiseerd. Dit tegen de vastgestelde afkoopsommen volgens het Voorlopig Erfpacht Akkoord / Uitvoeringsbesluit Erfpacht (tabel 4.1). 33 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Erfpachtuitwerking, 31 maart

51 Bij de uitwerking van het Voorlopig Erfpacht Akkoord werd geconstateerd dat er in feite twee procedures voor de handelswijze bij sloop/nieuwbouw naast elkaar bestonden: - retourprocedure: deze was ooit geïntroduceerd in het kader van het Aankopen en Opknappen van particulier bezit. Bij het voornemen om te slopen en nieuw te bouwen leverde de corporatie de grond en opstallen weer in bij de Gemeente. De Gemeente vergoede de boekwaarde van de opstallen, droeg de kosten voor sloop en bouwrijp maken en gaf grond weer uit tegen een nieuwe grondprijs en nieuwe erfpachtvoorwaarden. - akkoord procedure: deze procedure was het resultaat van hetgeen overeengekomen was in het Voorlopig Erfpacht Akkoord. O.b.v. deze procedure moet de corporatie zelf slopen en bouwrijp maken. De uitbreiding (>110 %) en omzetting van huur in koopwoningen wordt daarbij, bovenop de reguliere conversie, afgerekend met de Gemeente. In de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting Amsterdam was overeengekomen dat bij de conversiemogelijkheid van tijdelijk naar voortdurend erfpachtrecht het teruggave recht van de corporatie zou gaan vervallen. Met het overeenkomen van het Voorlopig Erfpacht Akkoord behoorde de retourprocedure dan ook tot het verleden Grondafspraken gebouwde parkeervoorzieningen T.a.v. gebouwde parkeervoorzieningen werd, voor twee situaties, het volgende afgesproken in het ACE. - In het geval van een nieuwe grondexploitatie gelden voor de gebouwde parkeervoorzieningen de reguliere bijdragen. In dat geval is de grondprijs van een gebouwde parkeervoorziening bij een sociale huurwoning nihil en voor de bebouwde parkeervoorzieningen ten behoeve van marktwoningen gelden de vastgestelde grondprijzen. - In het geval van gronden die vallen onder het erfpachtakkoord is de afkoopsom voor de gebouwde parkeervoorzieningen bij zowel huur- als koopwoningen ƒ / (prijspeil 2000). In dit geval zijn er geen bijdragen van de Gemeente beschikbaar Bebouwingsuitbreiding Binnen het plangebied gelden de prijsvoorwaarden van het erfpachtakkoord voor 110 % van het bestaande vloeroppervlak, ongeacht het kadastraal uitgegeven grondstuk. In het Voorlopig Erfpacht Akkoord werd nog gesproken over bebouwingsuitbreiding binnen 110 % van het bestaande volume. Tot 110 % kan een corporatie het vloeroppervlak uitbreiden zonder bijbetaling. Voor het meerdere vloeroppervlak geldt het grondprijsbeleid. De grondopbrengsten van het meerdere tussen 110 % en 125 % worden door de Gemeente gestort in het stimuleringsfonds. Over het meerdere boven de 125 % is de Gemeente autonoom in het bestemmen van de opbrengsten. De opbrengsten worden wel meegerekend bij de opbrengsten van het plan Verhouding 30 % huur - 70 % koop bij nieuwbouw Corporaties en stadsdelen leggen vast dat op de door hen in een plangebied uit te geven grond bij nieuwbouw ten minste 30 % van de woningen zal worden gerealiseerd in de sociale sector Grondruil Om tot een planvorming te komen is het noodzakelijk dat er grondruil kan plaats vinden tussen stadsdeel en corporaties. Bij de grondruil gaat het er om dat de condities die voor de verschillende stukken grond gelden mee worden genomen. In feite gelden de voorwaarden van het erfpachtakkoord voor een bepaalde hoeveelheid bruto vloeroppervlak. 49

52 4.3.6 Verdeling proceskosten 50 % gemeente - 50 % corporatie De onderstaande proceskosten worden 50/50 verdeeld tussen de Gemeente en de corporaties: - Kosten voor het betrekken en begeleiden van bewoners maximaal ƒ ( 908) per huishouden. - De verhuiskostenvergoeding van ƒ ( 3.630) voor bewoners die moeten verhuizen vanwege de vernieuwing. De verhuiskostenvergoeding wordt gegeven aan huishoudens met de status van stadsvernieuwingskandidaat. Deze bewoners kunnen met voorrang reageren op het vrijkomend aanbod van de Amsterdamse corporaties. Per 1 maart 2005 is door de Amsterdamse corporaties besloten om de verhuiskostenvergoeding te verhogen naar De corporatie draagt hiervan 2.750, de Gemeente Stimuleringsfonds Het deel van het stimuleringsfonds dat wordt gevoed uit de erfpachtopbrengsten (tot 2019) zal volledig worden bestemd voor het dekken van tekorten van plannen in het kader van de stedelijke vernieuwing. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op het stimuleringsfonds. 4.4 Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam In het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam waren oorspronkelijk de financiële middelen gereserveerd die voortkwamen uit de verkoop van de aandelen van de Kabeltelevisie Amsterdam BV (KTA). In het Voorlopig Erfpacht Akkoord was afgesproken dat de meerwaarde, het verschil tussen de door de corporatie te betalen afkoopsom en de boekwaarde van de grond bij de Gemeente, in het (bestaande) stimuleringsfonds te storten en deze te bestemmen voor volkshuisvestingsdoelen. Een nieuw reglement voor de verdeling van de middelen uit het stimuleringsfonds moest worden opgesteld. Over de besteding uit de verkoop KTA aandelen was bepaald dat de middelen, na overleg met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, werden verdeeld over drie doelen: - vernieuwing Bijlmer - volkshuisvestinginitiatieven in de bestaande stad - realisatie van sociale huurwoningen in de uitbreidingsgebieden Voor het deel van het stimuleringsfonds, voortkomend uit de meerwaarde van de afkoopsommen, werd in het Voorlopig Erfpacht Akkoord vastgelegd dat deze middelen binnen het grondgebied van Amsterdam, ingezet zouden worden, waarbij: - 50 % zal worden besteed ter dekking van tekorten op de grondexploitatie die ontstaan bij herstructurering van bestaande woongebieden (t.b.v. Gemeente) % zal worden besteed ter dekking van onrendabele investeringen in de volkshuisvesting (t.b.v. corporaties). T.a.v. de meerwaarde, die bij afkoop conversie door de corporaties tot 2019 zou ontstaan, werd afgesproken dat deze middelen besteed zouden worden bij de herstructurering van de naoorlogse wijken (Westelijke Tuinsteden en Noord). Gekozen was voor 2019 omdat verwacht werd dat in dit jaar de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden afgerond zou zijn d.d. 18 augustus

53 De ondersteuning uit het stimuleringsfonds zou betrekking gaan hebben op zowel de investeringen van corporaties als die van de Gemeente. De investeringen van corporaties betreffen nieuwbouw en woningverbetering, bij de investeringen van de Gemeente gaat het om grondexploitaties en investeringen in de openbare ruimte. De contante waarde, per 1 januari 2001, van de meerwaarde tot en met 2019, bedraagt 244,5 miljoen. Hiervan was reeds voor 59,1 miljoen verplichtingen aangegaan. Het restant van 185,3 miljoen moest verdeeld gaan worden over de ontwikkelingsgebieden. De te ontvangen meerwaarden in de periode na 2020 worden gereserveerd voor de opgaven in de stad zoals die dan bekend zijn. De verdeling van het stimuleringsfonds over de ontwikkelingsgebieden Noord en Westelijke Tuinsteden werd gemaakt o.b.v. aan te pakken woningen en oppervlakte van de vernieuwingsgebieden 35. O.b.v. deze verdeling werd 60,1 % bestemd voor de Westelijke Tuinsteden en 29,9 % voor Noord, de resterende 10 % werd als reserve aangehouden. Voor de Westelijke Tuinsteden werd derhalve 111,4 miljoen bestemd (60,1 % van 185,3 miljoen). Hiervan was reeds 1,8 miljoen aan projectvoorbereidingskosten aangewend waardoor 109,6 miljoen resteerde ( 54,8 miljoen voor de Gemeente en 54,8 voor de corporaties). De beschikbare bijdrage uit het stimuleringsfonds t.b.v. tekorten op de grondexploitatie en openbare ruimte in de Westelijke Tuinsteden werd in de Gemeenteraad vastgesteld op 30 % van de normkosten volgens tabel De normkosten grondexploitatie worden driejaarlijks aangepast voor inflatie en zonodig o.b.v. veranderingen in de onderliggende programma s. Het percentage van 30 % kwam overeen met het totale aandeel van het stimuleringsfonds in de geraamde kosten voor grondexploitaties / openbare ruimte. Op grond van de norm bedragen, het percentage van 30 % en het in een stedelijk vernieuwingsplan te realiseren programma kan per plan worden berekend welke middelen uit het stimuleringsfonds beschikbaar zijn. categorie normkosten voor openbare ruimte Per gerenoveerde woning Per nieuwbouwwoning Per verkoop woning met ingreep Per 100 m² kantoor- en bedrijfsruimte Tabel 4.3: Normkosten openbare ruimte bron: Vormgeving bijdrage verstrekking Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (d.d. 6 juni 2002) Doordat de ervaringen met de eerste serie vernieuwingsplannen minder gunstig voor de Gemeente waren dan geraamd werd besloten om boven op de genormeerde bedragen extra middelen te verstrekken. Het resultaat hiervan is dat de plannen in de 3 de fase (zie figuur 3.5) geen steun meer kunnen krijgen uit het stimuleringsfonds (zie ook paragraaf 3.6.1). 35 Gemeente Amsterdam, Vormgeving bijdrage verstrekking Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, 1 maart Gemeente Amsterdam, Vormgeving bijdrage verstrekking Stimuleringsfonds erfpachtdeel, 6 juni

54 Voor de corporaties werden de bijdragen in tabel 4.4 vastgesteld door de Gemeenteraad. Prestatie premie / bijdrage Grote sociale huurwoning Woningen in een beschermende omgeving (wibo) Mindervalidenwoningen (miva) Samenvoegen Algemene bijdrage Tabel 4.4: Bijdragen onrendabele investeringen Volkshuisvesting bron: Vormgeving bijdrage verstrekking Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (d.d. 6 juni 2002) O.b.v. de plannen in 2002 werd verondersteld dat woningen in aanmerking zouden komen voor een bijdrage (grote woningen, wibo s, miva s en samenvoegen). Van dit programma zou de helft voor de premie van in aanmerking komen en de andere helft voor een premie van Voor de middelen die zouden resteren werd voorgesteld deze te verdelen op basis van het aantal sociale huurwoningen, waar sprake is van sloop of hoogniveau renovatie, niet gevolgd door verkoop (berekend op per woning) 37. Voor de toekenning van de bijdragen aan corporaties werd aangesloten bij de Subsidieverordening stedelijke vernieuwing. 4.5 Het vergroten van de vijver In maart 1999 was het Convenant Verkoop Sociale Huurwoningen opgesteld tussen Gemeente en corporaties. Dit convenant maakte het mogelijk om sociale huurwoningen te verkopen in de periode Dit aantal werd bij lange na niet gehaald. Het Amsterdamse grondbedrijf en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties traden met elkaar in overleg om te komen tot een grotere verkoop van sociale huurwoningen. Vanuit dit overleg zijn verschillende voorstellen gekomen om te komen tot een versoepeling van de administratieve en financiële afwikkeling van het splitsen van woningen voor woningcorporaties 38. Een van de voorstellen was om bij splitsing alle woningen de bestemming sociale huurwoning te geven, i.p.v. koopwoning, in het nieuw ontstane erfpachtrecht. En de afkoopsom erfpacht, voor zover deze (nog) niet was afgekocht, te bepalen o.b.v. de tarieven bij conversie (tabel 4.1) i.p.v. splitsing (tabel 4.2). En pas bij verkoop van een sociale huurwoning de bestemming om te zetten naar koopwoning. Waarbij de corporatie op dat moment een eenmalige bijdrage van (prijspeil 2001) verschuldigd zou zijn. Bij het bepalen van de hoogte van deze eenmalige bijdrage waren de bestaande afkoopsommen van conversie en splitsing het uitgangspunt geweest. Door deze verandering zouden de voorloopkosten van verkoop bestaand bezit voor corporaties minder worden (minder kapitaal beslag). 37 Gemeente Amsterdam, Vormgeving bijdrage verstrekking Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, 1 maart Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Grondbedrijf Amsterdam, Het vergroten van de vijver, Amsterdam, 5 december

55 4.6 Versnelde conversie In de loop van 2002 werd duidelijk dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting, o.b.v. art. 15 Wet op belastingen rechtsverkeer, voor woningcorporaties per 1 januari 2003 zou eindigen. Het opheffen van deze vrijstelling kon een aanzienlijke lastenverzwaring betekenen voor de corporaties bij het converteren van hun tijdelijke erfpachtrechten in voortdurende erfpachtrechten, zoals overeengekomen was in het Voorlopig Erfpacht Akkoord. Alleen al de conversie kon een lastenverzwaring van 60 miljoen betekenen voor de corporaties 39. De conversie zou voor de overdrachtsbelasting namelijk gezien worden als een wijziging van een recht. Welke zou worden beschouwd als afstand van een recht tegen verkrijging van een nieuw recht. De overdrachtsbelasting zou berekend gaan worden over het verschil in waarde tussen de beide rechten. De Gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties kwamen overeen om alle tijdelijke erfpachtrechten versneld te converteren. In het Voorlopig Erfpacht Akkoord was namelijk overeengekomen dat pas bij het einde van het erfpachtrecht de conversie van tijdelijk naar voortdurend zou plaats vinden. In 2002 zijn, als gevolg op hetgeen de Gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties waren overeengekomen, de meeste erfpachtcontracten van de corporaties geconverteerd 40. Door deze versnelde conversie is een aanzienlijke lastenverzwaring voorkomen. De belangrijkste verandering in de erfpachtrechten was de wijziging van tijdelijk recht in voortdurend recht. De einddatum en de hoogte van de canonbetalingen bleven onveranderd in het geconverteerde recht. Bij afloop van het geconverteerde recht bleven de afspraken uit het Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties van toepassing. 4.7 Grondafspraak parkeren Bestuurlijk Overleg Parkstad In het Bestuurlijk Overleg Parkstad van 16 juni 2002 werd het volgende afgesproken t.a.v. gebouwd parkeren op herstructureringslocaties van corporaties in de Westelijke Tuinsteden. Subsidies op gebouwd parkeren worden niet verstrekt. Voor de gebouwde parkeerplaatsen tot 110 % verdichting dient de afkoopsom o.b.v. het ACE te worden voldaan. Boven op de 110 % is de normale grondkostensystematiek, inclusief het verstrekken van subsidies, van toepassing. Deze afspraak in het Bestuurlijk Overleg Parkstad was een wijziging op hetgeen overeengekomen was in het ACE. Deze afspraak is niet door de Gemeenteraad vastgesteld. 39 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Conversie erfpachtrechten i.v.m. overdrachtsbelasting, 5 september Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Conversie erfpachtrechten i.v.m. overdrachtsbelasting, 11 december

56 4.8 Voorwaarden Woningbouwproductie In het begin van 2003 kwamen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente Amsterdam verschillende voorwaarden overeen om de woningbouwproductie in Amsterdam te versnellen 41. De voorwaarden kregen betrekking op plannen die in de periode 2003 tot en met 2006 in aanbouw zouden worden genomen, uitgezonderd die plannen waarover al bestuurlijke afspraken waren gemaakt. Achtereenvolgens wordt ingegaan op hetgeen overeengekomen was t.a.v.: - parkeren - verdeling middelen stimuleringsfonds - verkoop op termijn en grondprijzen - lumpsum Ad parkeren In de voorwaarden woningbouwproductie werd opgenomen dat het voorzien in gebouwde parkeervoorzieningen geen primaire verantwoordelijkheid is van de corporaties. De parkeerplaatsen moeten dientengevolge voor corporaties kostendekkend zijn. Aan dit uitgangspunt werd de volgende uitwerking gegeven: - Op projectniveau bepaalt de Gemeente, na overleg met de corporatie, of gebouwd parkeren vanuit stedenbouwkundige overwegingen noodzakelijk is. - Als de Gemeente gebouwd parkeren noodzakelijk vindt, dan reduceert de Gemeente het tekort op de exploitatie tot 0, op basis van een huurprijs voor een gebouwde parkeervoorziening die een relatie heeft met de kosten voor parkeren op het maaiveld. - Het reduceren van het tekort tot 0 gebeurt met één eenmalige bijdrage, die op projectniveau wordt overeengekomen tussen de corporatie en de Gemeente. - Na het verstrekken van de eenmalige bijdrage exploiteert de corporatie de parkeervoorziening zonder afrekening achteraf door de Gemeente. In het ACE was nog afgesproken dat: de afkoopsom, voor gebouwde parkeervoorzieningen bij zowel huur- als koopwoningen, ƒ_2.800 / (prijspeil 2000) per eenheid zou bedragen waarbij er ook nog eens geen bijdragen van de Gemeente beschikbaar zouden zijn. In het Bestuurlijk Overleg Parkstad van 16 juni 2002 werd afgesproken dat voor de gebouwde parkeerplaatsen tot 110 % verdichting de afkoopsom o.b.v. het ACE moest worden voldaan, zonder dat er subsidies zouden worden verstrekt. Bij gebouwde parkeerplaatsen, boven op de 110 %, zouden de reguliere grondkosten en subsidies van toepassing zijn. De parkeerafspraak in de Voorwaarden Woningbouwproductie was, voor de corporaties, een verbetering op hetgeen overeengekomen was in het ACE dan wel in het Bestuurlijk Overleg Parkstad van 16 juni Ad verdeling middelen stimuleringsfonds De Gemeente en de corporaties streven naar een gelijke verdeling van de lasten van de stedelijke vernieuwing in ontwikkelingsgebieden. Om deze reden werd in het Aanvullend Convenant Erfpacht gekozen voor een 50 % - 50 % verdeling van de gelden uit het stimuleringsfonds. Als in 2006, op basis van objectief aanwijsbare factoren blijkt, dat in de Westelijke Tuinsteden de ene partij een beter resultaat haalt waar de ander een slechter resultaat boekt, dan wordt de verdeling herzien met het oog op toekomstige plannen. Bij het vergelijken van de resultaten geldt het in de Richting Parkstad 2015 opgenomen doorrekening van plannen als ijkpunt. 41 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Gemeente Amsterdam, Voorwaarden voor woningbouwproductie, 16 januari

57 Ad verkoop op termijn Corporaties wordt toegestaan om éénderde van de totale sociale woningbouwproductie na tien jaar bij mutatie of na vijftien jaar te verkopen, zonder dat dit tot een aanvullende grondprijs leidt. Teneinde de verkoop van éénderde mogelijk te maken worden nieuw gebouwde sociale huurwoningen, wat betreft de erfpacht, gesplitst opgeleverd. Ad lumpsum De Gemeente is bereid om op projectniveau lumpsum afspraken te maken. Dit houdt in dat een grondprijs wordt bepaald die resulteert op basis van het geldende residuele grondprijsbeleid met de aan dat beleid gekoppelde bouwkostenniveaus en een overeen te komen programma. Dit geldt op locatieniveau waarbij optimalisering van plannen mogelijkheden biedt en onder de voorwaarde dat de grond waarop de afspraak betrekking heeft in een keer wordt afgenomen. 4.9 Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2003 Jaarlijks stelt de Gemeenteraad de nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid vast. In deze nota staan voorstellen geformuleerd over de hoogte van de grondprijzen en de methodiek van de grondprijsberekening. In de nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid worden (jaarlijks) de grondprijzen voor de belangrijkste functies in Amsterdam weergegeven. De grondprijzen in deze nota zijn het uitgangspunt voor grondonderhandelingen tussen corporaties en de Gemeente i.g.v. het eerste uitgifte betreft en in geval er sloop/nieuwbouw plaats vindt met uitbreiding boven de 110 % (ACE-regeling). In Amsterdam wordt bij eerste uitgifte onderscheid gemaakt in grondprijzen voor woningen die worden gebouwd t.b.v. de sociale sector (o.a. sociale huurwoningen en sociaal maatschappelijk o.g.) en de marktsector (o.a. koopwoningen en commercieel o.g.). In de marktsector wordt de waarde van de grond gerelateerd aan de daarop te realiseren bestemming. De grondprijs wordt bepaald door per locatie de commerciële marktwaarde of directe opbrengstwaarde van het vastgoed te verminderen met de bouwkosten en de bijkomende kosten ervan. Het verschil is de prijs die voor de grond moet worden betaald (de residuele grondwaarde). De grondprijzen in de sociale sector zijn relatief lage eenheidsprijzen, welke niet residueel worden bepaald. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de grondprijzen van: sociale huurwoningen, koopwoningen, vrije sector huurwoningen, sociaal maatschappelijke voorzieningen, kleinschalig bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) en parkeren. Sociale huurwoningen De grondprijzen voor sociale huurwoningen zijn in de hele stad gelijk en onafhankelijk van de woninggrootte. Bij afkoop canon voor 52 jaar is de grondprijs gelijk aan de grondwaarde van het erfpachtrecht. Deze normgrondprijs voor een ééngezins sociale huurwoning is exclusief 19 % BTW (prijspeil 2003). Bij een afkoop van de erfpacht voor 77 jaar wordt de normgrondprijs van 52 jaar verhoogd met een opslag van 12,5 %. 55

58 Bij meergezinswoningen wordt de grondprijs van de eengezins sociale huurwoning vermenigvuldigd met een lagenfactor (zie tabel 4.5). aantal lagen > lagen factor 1 0,9 0,8 0,75 0,725 0,7 0,675 0,65 0,625 0,6 0,55 0,5 Tabel 4.5: Lagenfactor bron: Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2003 De lagenfactor wordt bepaald o.b.v. het aantal lagen waarvoor grondkosten in rekening worden gebracht. Een maisonnette telt als één bouwlaag. Voor een sociale huurwoning in een gebouw met 4 woonlagen is de grondprijs ex. BTW. ( * 0,75). Koopwoningen De grondprijzen voor koopwoningen worden residueel bepaald. De grondprijs is hierbij gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de bouw- en bijkomende kosten. In tabel 4.6 is een indicatie weergegeven van de verkoopprijzen en grondprijzen (prijspeil 2003), met 52 jaar afgekocht erfpachtcanon, voor de meergezinswoningen en eengezinswoningen. Stadsdeel VON / m² GBO Grondprijzen / m² GBO ex. BTW Meergezinswoningen Slotervaart/Overtoomseveld, Osdorp, Geuzenveld/Slotermeer, Bos en Lommer 5,7% - 33,8% Eengezinswoningen Slotervaart/Overtoomseveld, Osdorp Geuzenveld/Slotermeer 23,6% - 45,8% Tabel 4.6: Grondprijzen koopwoningen (prijspeil 2003) bron: Nota Grondprijsbeleid 2003 Vrije sector huurwoningen Voor de grondprijzen van vrije sector huurwoningen wordt uitgegaan van de beleggingswaarde. De beleggingswaarde wordt berekend op basis van de markthuur, die afhankelijk is van de locatie en de woning. Door middel van het kapitaliseren van deze markthuur wordt de beleggingswaarde berekend. De beleggingswaarde van huurwoningen wordt ca. 15 % lager ingeschat dan de vergelijkbare verkoopwaarde. Hierdoor is, onder toepassing van de residuele grondwaarde bepaling, de grondprijs voor die woning lager dan die voor een vergelijkbare koopwoning op dezelfde locatie. Sociaal maatschappelijk functies Voor sociaal maatschappelijke voorzieningen en nutsvoorzieningen zoals, overheidsvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen, sociaal medische voorzieningen, sociaal culturele voorzieningen, nutsvoorzieningen en recreatieve voorzieningen, zijn een tweetal grondprijzen van toepassing. Indien sprake is van bedrijfsvoering zonder winstoogmerk (niet commercieel) geldt een grondprijs van 145 per m² BVO excl. BTW. Indien sprake is van commerciële bedrijfsvoering geldt een grondprijs van 222 per m² BVO excl. BTW. Voor ruimten bestemd voor kinderopvang wordt stadsbreed een gelijk tarief gehanteerd, namelijk de eenheidsprijs die geldt voor overige niet commerciële functies ( 145 per m² BVO excl. BTW). 56

59 Kleinschalige BOG Voor kleinschalige kantoor -, detailhandel- en horecavestigingen binnen woongebieden met een maximaal oppervalk van 250 m² geldt, in aandachtsgebieden voor de stedelijke vernieuwing, een grondprijs van 227 per m² BVO ex. BTW. Voor bedrijfsruimten in woongebieden geldt een grondprijsniveau van 145 per m² BVO ex. BTW. Parkeren bij sociale huurwoningen Voor parkeerplaatsen t.b.v. sociale huurwoningen wordt geen grondprijs in rekening gebracht. De mogelijkheid bestaat dat uit de grondexploitatie van het stadsdeel een bijdrage wordt verstrekt ter hoogte van de helft van de onrendabele top. Voorwaarde hierbij is: - de onrendabele top moet aangetoond worden - de parkeervoorziening moet stedenbouwkundig noodzakelijk zijn (de parkeervoorziening is dus nodig i.v.m. de bouwdichtheid van het plan). Parkeren bij koopwoningen (appartementen) In tabel 4.7 zijn de grondprijzen van geheel verdiepte parkeerkelders bij koopappartementen weergegeven. Wanneer sprake is van een onrendabele top op een parkeervoorziening bestaat de mogelijkheid dat een gedeelte ten laste wordt gebracht van de grondexploitatie van het Stadsdeel. Stadsdeel VON Stichtingskosten incl. BTW Grondprijs parkeerplaats excl. BTW Bos en Lommer Osdorp, Slotervaart, Geuzenveld / Slotermeer Tabel 4.7: Grondprijzen parkeerplaatsen bij appartementen bron: nota grondprijsbeleid Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid De geldigheidsduur van de Nota Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2003 is zowel in 2004 als in 2005, behoudens enkele kleine wijzigingen, met een jaar verlengd 42. De volgende wijzigingen zijn, t.o.v. de nota Grondprijsbeleid 2003, aangebracht: - voor een zelfstandige studentenhuisvesting geldt een grondprijs van per eenheid, exclusief BTW. Voor onzelfstandige studentenhuisvesting bedraagt de grondprijs per eenheid exclusief BTW. - Voor de bestemming overige functies (sociaal maatschappelijke en nutsvoorzieningen) geldt een standaardgrondprijs van 145 per m² BVO exclusief BTW. Hiermee is het onderscheidt in de bestemming overige functie in nietcommerciële functie (ad 145) en commerciële voorzieningen (ad 222) vervallen. 42 Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Gemeentelijk Grondprijsbeleid 2005, 1 december

60 4.11 Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties 2004 De Algemene Bepalingen 1998 laten ruimte voor nadere afspraken. Het Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties is bedoeld om die nadere afspraken, die zijn gemaakt tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Gemeente, vast te leggen. Het Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties 2004 is dan ook gebaseerd op de verscheidenheid van afspraken, zoals deze in dit hoofdstuk zijn opgenomen. Bij de vaststelling van dit Uitvoeringsbesluit is het Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties 1998 (paragraaf 4.2) ingetrokken. De onderstaande aspecten, uit het Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties 2004, worden in deze paragraaf toegelicht: - eerste gronduitgifte - verkoop op termijn - administratieve vergoeding - splitsen - bebouwingswijziging Eerste gronduitgifte In afwijking van de Algemene Bepalingen voor Voortdurende Erfpacht voor Woningcorporaties 1998 kan bij eerste uitgifte, naast het tijdvak van 77 jaar ook gekozen worden voor een tijdvak van 52 jaar (50 jaar + 2 jaar bouwtijd). De canon wordt voor 77 jaar of 52 jaar afgekocht Verkoop op termijn In de overeengekomen Voorwaarden Woningbouwproductie (paragraaf 4.8) is bepaald dat, van de in de periode 2003 tot en met 2006 nieuw uit te geven percelen en sloop/nieuwbouwpercelen, 1/3 deel van de sociale huurwoningen na 10 dan wel 15 jaar verkocht mag worden zonder dat dit leidt tot een hogere canon. De termijn van 10 jaar geldt voor verkoop van sociale huurwoningen ingeval van beëindiging huur. De termijn van 15 jaar geldt bij verkoop aan de zittende huurder Administratieve vergoeding Bij verkoop bestaand bezit zal het erfpachtrecht moeten worden gesplitst. Per nieuw te vormen appartementsrecht of erfpachtrecht zal ƒ 290 (prijspeil 1995) in rekening worden gebracht indien dit door de splitsingsunit van Bureau Erfpacht zal worden verzorgd. In 2005 bedraagt de administratieve vergoeding 170. Dit splitsingsbureau is speciaal opgericht om de splitsingsaanvragen van de corporaties te verwerken die zouden voortkomen uit de verkoop van bestaand bezit Splitsen Bij de verkoop van een sociale huurwoning, waarvan de erfpacht reeds was afgekocht bij heruitgifte dan wel conversie, zal een aanvullende afkoopsom voldaan moeten worden van (prijspeil 2004). In het Voorlopig Erfpacht Akkoord (en ACE) was overeengekomen dat bij het splitsen van een erfpachtrecht afkoop diende plaats te vinden van alle te splitsen woningen in het complex (tabel 4.2). 43 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Grondbedrijf Amsterdam, Het vergroten van de vijver, Amsterdam, 5 december

61 Bebouwingswijziging In geval de bebouwing op het perceel en/of bruto vloeroppervlak van de bestaande opstal met meer dan 10 % wordt vergroot ten opzichte van de oorspronkelijke bebouwing wordt de afkoopsom (voor 50 jaar) van de uitbreiding bepaald middels de formule: Afkoopsom = (BVO nieuw -(110 % * BVO oud )) * vormfactor * grondprijs per m² gbo Hierin is: - de grondprijs voor 50 jaar volgens de Nota Grondprijsbeleid - de vormfactor (0,8 voor meergezinswoningen en 0,9 voor eengezinswoningen) De afkoopsom wordt bepaald voor elk te onderscheiden bestemming. In de grondonderhandelingen tussen Far West en de stadsdelen in de Westelijke Tuinsteden is, bij de verschillende projecten, onderscheidt gemaakt in twee bestemmingen: woningen en bedrijfsmatig onroerend goed (overig) Stimuleringsfonds / uitbreiding BVO % In de Gemeenteraadsvergadering van 22 juni 2005 is besloten om het deel van de grondkosten tussen de % bij bebouwingsuitbreiding, niet in het stimuleringsfonds te storten. De opbrengsten worden als volgt bestemd: - 50 % van de opbrengst wordt verstrekt als vastgoedbijdrage aan de betreffende corporatie, het terugploegen vindt achteraf plaats, er wordt niet vooraf een bedrag in mindering gebracht op de grondprijs % van de opbrengst wordt opgenomen in de betreffende grondexploitatie van het stadsdeel. Uitzonderingen vormen de plannen in de Westelijke Tuinsteden: voor deze plannen wordt 50 % van de opbrengst gestort in een aparte reserve (reserve Parkstad), ten behoeve van knelpunten in de openbare ruimte. Het bestuurlijk Overleg Parkstad zal concrete bestedingsvoorstellen doen ten laste van deze reserve. Opbrengsten door verdichting boven de 125 % worden opgenomen in de betreffende grondexploitatie van het stadsdeel. Door het inzetten van deze extra opbrengsten in de plannen wordt het voor het stadsdeel eerder haalbaar om binnen het financieel kader te blijven en wordt het aantrekkelijker voor de corporatie om te investeren 44. In figuur 4.1 zijn de geldstromen van het stimuleringsfonds, bij de plannen in de Westelijke Tuinsteden, schematisch weergegeven. 44 Gemeente Amsterdam, Bouwbrief Besteding erfpachtdeel stimuleringsfonds en nadere invulling ACE, juli

62 Figuur 4.1 Geldstromen Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Westelijke Tuinsteden 60