Erfpacht in Amsterdam

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Erfpacht in Amsterdam tijdelijk voortdurend eeuwigdurend 14 maart 2017 Programma Deel I - Geschiedenis Amsterdamse erfpacht - Wat is erfpacht? - Het voortdurende erfpachtstelsel - Canonherziening einde tijdvak (CH EI) - Actualiteiten J-J Deel II - Eeuwigdurende erfpacht Voorstel overstapregeling a

2 <" Geschiedenis in vogelvlucht I 9 Amsterdam ontstaat in l000 na Chr : eerste vermelding in geschriften "Aemstelledam" : Stadsrechten (rechtspraak, wetgeving, bestuur) e eeuw: stad groeit door - Handel via het water met de Oostzee - 8o-jarige oorlog en val van Antwerpen (1585),ift Amsterdam rond

3 Geschiedenis in vogelvlucht II 3.7e eeuw: Gouden Eeuw - Welvaart stad neemt sterk toe: o.a. door opgekomen handel met Oost- en West-Indië (VOC) - Van naar inwoners 3.8e eeuw: - Consolidatie toppositie en vergaarde rijkdom - Weinig epansie tot 1850 Geschiedenis in vogelvlucht III I 19e eeuw (tweede helft): Industriële revolutie - Amsterdam groeit snel door trek naar de stad : circa inwoners : circa inwoners Stadsuitbreidingen ten behoeve van huisvesting nodig Prijzen van gronden ten behoeve van stadsuitbreidingen stegen sterk 3

4 Amsterdam rond 1866 I tr.'inc11-: :,././ I) ONE3 ---, , 1. ṡ.,,...., -.. f. -4;...-,"-"' ".. ''' -c- r' g t0 4\-k... ' -'". "'-4 ' - 1b. - cs..-",...,..., _ Z ',-..ctim",,. ''' 1 s.-~rdiṛ?, wij,...4, r.t.-.l._,..e.t.. a... ',...Y ,...t.,,... - _.,. TVA "ii., 1... r,..,,..w.....,...,..40, , : k I.. '1.illr - --r-,,--; _.4e,--_--...:, 7,7.11,,,,,.. df Mr,. re, >,,I...,., 4

5 :11t Amsterdam rond , , ,.., * -k., -,..'..., I i v...,,,, '---- ". f r. " - lc.... I' i t... : ii.'.... I ' :,, il, ---..,,.... i,..., ' ", +, ; :-!'l 1.i," 01., 5 9'''' "._ -,7" -,,,,> :... '5...,. y, -,,, '' ' ^ tk. :11.. l'"*....,...l., a,-,-...t.,,.ḳezṭ."..n...v» - > It 14. ;'" -., 1-, ',.. 4 '. ' '' 'ij.. 'Z'T-f,"... 4,,,,,/,' -,, -,, -..,,,...,,,-_- w=...,...,..,- -.,,, 5, 2--> -..'r,e-,... 0',..,..-, ,,,....,...-_-,,_-_,.1.k.:-...:. f.',s. :;,V -.'." '' ',. >..,z, ',..,? -4-..k',.,, s'o , t.t,-, , ,- ---: -,,...&_ -,.-., ,-,..,>,, ,s,,:, -,,,>..,.,,,..~."----,. ',. -"t, -m,,,, /,...,...,., i f -& ,,,-... L'Ilrf.,('." '-=.,,,,p,.. ".;., ----, :,a, r, t : -,-- -2.,-.=. v ,.., tf..., ' ,...,...,,. I ','..--.M-'--- fe:e. ':-..- ''''' -..k., )w-., ,..,.`",..,...:,,..- --, ',..r:---.../.-...Z..". - ;k. ' Problemen rondom snelle uitbreiding Woningbouw voornamelijk privaat initiatief Slechte kwaliteit woningbouw: erbarmelijke leefomstandigheden voor arbeiders (De Pijp, de Jordaan) Mogelijkheden tot optreden tegen misstanden beperkt: o.g.v. Politieverordening kon men alleen optreden als de goede orde en de gezondheid gevaar liepen 5

6 Veranderende denkbeelden Er ontstaan nieuwe denkbeelden over staat en maatschappij en over verhouding tussen individu en staat Staat onthield zich tot dat moment van elke bemoeienis met maatschappelijk leven Mr. M.W.F.Treub (raadslid): 2.8go initiatief tot discussie over nieuwe grondpolitiek in gemeenteraad Erfpacht als oplossing? Doelstellingen erfpacht II Doelstelling erfpacht: - Invloed op gebruik van de grond (erfpachtbepalingen) - Speculatie met grond tegengaan (bouwplicht) - Waardestijging grond naar gemeenschap (CHET).1 3.8g6: erfpacht als instrument voor actieve grondpolitiek ingevoerd 6

7 Stadsuitbreiding erfpacht I g _.. Atlit* *- la 10,0,0itaavoc-. 1, eolith:ni> 9 4, >4 Nlilraijii30' i's'air""gethwil" illig.amemeftwnim. ola" w uffir.e,, 4,1, riwate , El...41> :se 000 troz ei ri Ir-04-mtik Stadsuitbreiding erfpacht II 7

8 Erfpacht in cijfers Grondgebied gemeente Amsterdam: - ca ha: ha grond en ca ha water - Ongeveer 8o % daarvan in bezit van gemeente Aantal erfpachtcontracten anno 2017 ongeveer : - 6o.000 canonbetalend "afgekochte" rechten i Resultaat van het erfpachtstelsel: tussen 8o en loo miljoen euro per jaar 8

9 Uitgifte en beheer erfpachtrechten Wie doet wat in de stad: - Grond & Ontwikkeling doet alle uitgifte en beheer - Uitzondering uitgifte: projecten gebiedsontwikkeling Erfpachtbeheer o.a.: - Contractswijzigingen juridisch en financieel - Controle en handhaving -Voeren van juridische procedures Beleid en communicatie Opstellen en wijzigen erfpachtbeleid Vernieuwing erfpachtstelsel (VES) en Overstapregeling Communicatie en voorlichting: - Erfpachters - Ketenpartners (makelaars, notarissen, banken etc.) Digitalisering 9

10 C Erfpacht Haven Amsterdam N.V. il Geprivatiseerd: valt dus niet onder Grond & Ontwikkeling Tijdelijke erfpachtrechten I. Bijna uitsluitend uitgifte aan havengebonden ondernemingen (natte en droge terreinen) NI Eigen uitgiftebeleid en eigen algemene bepalingen Erfpacht in het verleden Egyptenaren, Grieken, Romeinen: - Voorlopers erfpacht "emphyteusis" en "ius in agro vectigali" - Rechtsvorm ten behoeve van cultivering niet ontgonnen gronden Franse Code Civil mi Burgerlijk Wetboek 1838 BurgerlijkWetboek

11 Wat is erfpacht (juridisch) Gebruiksrecht "als ware hij eigenaar" Zakelijk recht a Overdraagbaar Belastbaar met hypotheek a Opstalrecht is eigendomsrecht Erfpacht in het Burgerlijk Wetboek Art. 5:85 t/m 5:100 Burgerlijk Wetboek "Slechts" 15 artikelen; veel vrijheid Algemene Bepalingen Bijzondere Bepalingen (bestemming etc.) 11

12 Erfpacht in Amsterdam sinds (tijdelijk) a 1915 (voortdurend) a (tuinbouw) (woningcorporaties) (woningcorporaties) (eeuwigdurend) AB 3296 AB1915 A I. Tijdelijk voor 75 jaar Vaste canon Geen vergoeding opstallen bij einde AB3.915 Voortdurend met Canon Herziening Einde Tijdvak (CHET) in Aileen voor woningbouw Vergoeding bij einde recht 12

13 A AB1937 AE31934 (voortdurend) Vanwege invoering Woningwet 1937 (tijdelijk) so jaar, vaste canon Zekerheid over verlenging 1937 (voortdurend) me Mogelijkheid tot afkoop AB1955 AB2.956 A Vanwege invoering Splitsingswet 1952 (appartementen) Gelijk aan A A Speciaal voor tuinbouw Verplaatsing i.v.m. uitbereidingen Nieuw West Rechten destijds ook beëindigd i.v.m. Olympische Spelen

14 A & Modern iseringsbesluit 1990 ABi966 Alle bestemmingen Tijdvakken van 50 jaar 5-jaarlijks geïndeeerde canon Moderniseringsbesluit1990 Aanvullend op de AB2966 Afkoop voor loo jaar (verlengde afkoop) in Uitsluiting indeering mogelijk (toeslag) AB1994 Invoering Nieuw Burgerlijk Wetboek 1992 IN Verlengde afkoop voor loo jaar mogelijk Tijdvakken van 50 jaar 5-jaarlijks geïndeeerde canon 14

15 AB2000 Tijdvakken van so jaar si Mogelijkheid verlengde afkoop geschrapt Vier betalingsmogelijkheden: - Jaarlijks geïndeeerde canon (CPI -/- 1%) - 10-jaar vaste canon - 25-jaar vaste canon - Vooruitbetaling (afkoop so jaar) A AB2.998 Woningcorporaties i AB1985 tijdelijke rechten (allemaal geconverteerd) AB1998 voortdurende rechten al Speciale afspraken toegelaten instellingen mi Uitvoeringsbesluit periodiek aanpassen Bij uitponden: bijbetalen en converteren naar de AB

16 Vicarie IN Ca. 68o rechten uitgegeven door de kerk Vnl. gelegen in de Schinkel (Hoofdweg/Sloterkade) Nu bloot-eigendom gemeente Amsterdam i Rechten eindigen in 2053/2064 IN Geen gemeentelijke AB's; Aileen BW is van toepassing is Canon is vooruitbetaald en conversie is mogelijk. Canon Herziening Einde Tijdvak Tijdvakken duren so of 75 jaar Bij einde tijdvak: - nieuwe canon op basis actuele grondwaarde - meest recente AB's van toepassing i Hoe wordt grondwaarde en canon opnieuw vastgesteld? - door gemeente (vrijblijvende aanbieding) - door drie deskundigen (bindend) a Kosten deskundigen: 50% gemeente /50% erfpachter 16

17 SEBA I: Rechtbank,Slichting Erfi;achterlf Man wterom Procedure sinds januari SEBA stelt o.a. : Geen bevoegdheid canonherziening op basis van actuele grondwaarde Eenzijdige wijzigingsbevoegdheid Algemene Bepalingen onredelijk Vernietiging taatierapporten re Rechtbank: - Vernietiging deskundigenrapporten; niet zorgvuldig tot stand gekomen want onvoldoende gemotiveerd en geen hoor/wederhoor - Alle principiële vorderingen SEBA tegen erfpachtstelsel afgewezen SEBA in hoger beroep bij Hof Amsterdam SEBA I: Hof Amsterdam Stichting Erfpuchteri /Mang g Amster:dam' Hof Amsterdam: - Gemeente heeft wel recht tot CHET op basis van actuele waarde grond Hof Amsterdam toetst de eenzijdige bevoegdheid tot wijziging AB aan Europese richtlijn Conclusie Hof Amsterdam: Eenzijdige wijzigingsbevoegdheid Algemene Bepalingen strijdig met Europese richtlijn oneerlijke bedingen Gemeente en SEBA in cassatie bij Hoge Raad

18 SE BA: Hoge Raad Vernietiging arrest Hof Amsterdam: Stichting Erfpachtc &tang Amsterdam 41.=, Oude Algemene Bepalingen niet toetsen aan Richtlijn Hof Amsterdam had belangen moeten afwegen en beter motiveren - terugverwijzing naar Hof Den Haag 20 maart 2017 pleidooi bij Hof Den Haag Vragen