De structuur van het NRVT met een (te grote) Centrale Raad is onnodig ingewikkeld

Transcriptie

1 Aan het Bestuur van NRVT t.a.v. de heer Hamith Breedveld per c.c. per (RICS) Betreft: functioneren NRVT Amsterdam, 9 mei 2017 Geacht bestuur, Ondergetekenden, allen leidinggevenden van de belangrijkste taxatieafdelingen van RICS Regulated Firms in Nederland, maken zich zorgen over de ontwikkelingen in en rondom en het functioneren van het NRVT. Wij zijn verantwoordelijk voor de meeste groot-zakelijke taxaties voor institutionele beleggers, financiële instellingen en woningcorporaties in Nederland. Tot op heden hebben wij een afwachtende houding aangenomen. Maar wij zien het nu als onze maatschappelijke plicht om niet langer lijdzaam de ontwikkelingen aan de zijlijn af te wachten. In deze brief maken wij u deelgenoot van onze unanieme gevoelens van zorg. Er zijn volgens ons nog belangrijke stappen te zetten voordat er van zelfregulering van de taxatie-sector sprake is. Graag willen wij behulpzaam zijn om dit doel te helpen realiseren. De start van het NRVT is moeizaam verlopen De NRVT is onder grote druk van de toezichthouders tot stand gekomen. Naar nu blijkt misschien onder een tè grote druk waardoor de start moeizaam verloopt. Het is u genoegzaam bekend dat het eerdere NRVT-bestuur inmiddels is ontbonden en uw nieuwe interim-bestuur druk doende is om een nieuwe structuur te realiseren en de kinderziekten aan te pakken. Voorts is de voorzitter van de Centrale Raad voortijdig opgestapt. En tot grote ergernis van vele Register Taxateurs is de contributie aanzienlijk verhoogd, onder meer vanwege de bestuurlijke problemen. Ook moest er een nieuwe directeur van het bedrijfsbureau worden benoemd. Kortom, het NRVT kon welhaast niet slechter beginnen en ondergetekenden en hun taxateurs ervaren daar dagelijks de negatieve gevolgen van. De structuur van het NRVT met een (te grote) Centrale Raad is onnodig ingewikkeld Overal (dus ook in Nederland) bestaan registers van beroepsgenoten. Te denken valt bijvoorbeeld aan de registers van architecten, artsen, accountants, belastingadviseurs, gerechtelijke deskundigen, fysiotherapeuten, etc., etc. Men zou dus mogen verwachten dat het niet zo heel erg moeilijk zou moeten zijn om een register voor vastgoedtaxateurs op te richten. Helaas is niets minder waar. Met name de inrichting van de Centrale Raad zorgt voor problemen. Want wie heeft het nu bij het NRVT voor het zeggen? Het bestuur? De voorzitter van de Centrale Raad? De Centrale Raad? Het is in ieder geval duidelijk dat de taxateurs zelf (behoudens de vaktechnische kennis vanuit de expertcommissies) 1

2 geen enkele bestuurlijke / regelgevende invloed hebben. Het gevolg hiervan is dat de statuten blijkbaar alweer worden herschreven terwijl de inkt van de vorige versie nog amper is opgedroogd. De Centrale Raad is samengesteld uit vertegenwoordigers van vrijwel alle organisaties die menen iets met vastgoedtaxaties te maken te hebben. Dat leidt er toe dat er vergaderd wordt met meer dan 20 personen (veelal beroepsbestuurders en geen taxateurs). Het is dan ook niet vreemd dat er van besluitvaardigheid nauwelijks sprake is en belangrijke vraagstukken (nog) niet behandeld worden. Men kan dan ook de vraag stellen of de structuur en architectuur van het NRVT niet onnodig ingewikkeld is georkestreerd waarbij de inbreng van de taxateur zelf nagenoeg geheel ontbreekt. De grote taxatiekantoren voelen zich onvoldoende gehoord Het meest opvallende aan de inrichting van het NRVT is welhaast dat de praktiserende taxateurs van de grotere taxatiekantoren niet worden geconsulteerd en gehoord. Het is een gemiste kans dat zij geen deel uitmaken van bestuur en/of de Centrale Raad terwijl het NRVT toch juist het belang van de taxateurs zou moeten dienen, de betrokkenheid van hen zou moeten vergroten en zou moeten zorgen voor zelfregulering en (meer) transparantie van de vastgoedsector zelf. Het is onze stellige overtuiging dat de doelen onmogelijk te realiseren zijn zonder de actieve consultatie en participatie van de doelgroep zelf. Zonder hun inbreng kan er geen sprake zijn van de beoogde zelfregulering van de sector. Wij hebben als grote taxatiekantoren dan ook niet het gevoel te worden gehoord door het NRVT. Daardoor is er helaas geen draagvlak meer voor het NRVT. Het NRVT wekt de indruk de taxateurs opzettelijk buiten de besluitvorming te houden (wellicht als gevolg van het streven naar de onafhankelijke rol van het NRVT) en geen praktische en zakelijke ondersteuning te willen bieden aan de beroepsgroep. Het resultaat is dat de taxateurs zich afwenden van het NRVT en zich dientengevolge richten op andere kwaliteitsinitiatieven, terwijl zij juist graag van het NRVT deel willen uitmaken. Wij, als koplopers van de taxatiesector, ervaren dat wij door het NRVT worden genegeerd en onvoldoende invloed hebben op de besluitvorming en de regelgeving. Het NRVT zou ons meer moeten betrekken in het realiseren van de door u en ons gewenste doelstellingen. Er is weliswaar grote waardering voor de totstandkoming van één register maar wij vinden dat de besluitvorming en regelgeving onvoldoende slagvaardig plaatsvindt zonder de inbreng van de taxateurs zelf. Was de komst van NRVT onnodig? Een oplettende buitenstaander zou bijna denken dat de komst van het NRVT onontbeerlijk was. Echter, de waarheid gebiedt ons te zeggen dat er al veel goed was geregeld in Nederland voordat de NRVT bestond. Niet voor niets behoort Nederland tot de koplopers op het gebied van vastgoedtaxaties. Internationale studies bewijzen dat de Nederlandse taxateurs allerminst onder doen voor hun collega s uit het Verenigd Koninkrijk en bovendien ver voorop lopen op hun Europese vakbroeders. Voordat de NRVT tot stand kwam had de sector zelf al PTA- aanbevelingen en good practices geformuleerd. De taxateurs waren al goed georganiseerd door branche- en beroepsverenigingen met hun eigen set van regels (The Blue Book en The Red Book). Het gemiddelde opleidingsniveau van de Nederlandse vastgoedtaxateurs behoort bovendien al sinds jaren tot de hoogste ter wereld. De permanente educatie was al gemeengoed en functioneerde naar behoren. En de StiVAD was al uitgegroeid tot een 2

3 serieuze en betrouwbare database van vastgoedtransacties. Was de komst van NRVT dan onnodig? Nee, want het kan natuurlijk altijd beter. De sector, de markt en de maatschappij zijn immers gebaat bij transparantie, onafhankelijk advies en een zo hoog mogelijke kwaliteit van taxaties. Ook zijn wij ervan overtuigd dat de scheiding van makelaars en taxateurs in aparte registers een stap in de goede richting is. Maar de perikelen in en rondom en het functioneren van het NRVT verstoren nu eerder de markt dan dat het leidt tot rust, kwaliteit en vertrouwen. Kortom, de toegevoegde waarde van het NRVT is voor ons en onze taxateurs, alle goede bedoelingen ten spijt, op dit moment discutabel. Internationale opdrachtgevers stellen internationale eisen (en geen NRVT-eisen) De organisaties die wij vertegenwoordigen hebben regelmatig te maken met internationale opdrachtgevers die ons selecteren (om voor hen moverende redenen), niet in de laatste plaats vanwege het feit dat wij alle RICS Regulated Firms zijn. Dat is voor hen meer dan voldoende. Deze opdrachtgevers zitten niet te wachten op onnodige verdergaande Nederlandse regelgeving. Het vertrekpunt en het voldoen aan IVS- (RICS: Red Book) en EVS-(Tegova: Blue Book) standaarden is voor hen voldoende waarborg voor de door hen gewenste en vereiste kwaliteit. Het is welhaast onmogelijk aan internationale opdrachtgevers uit te leggen dat het NRVT haar eigen set van Nederlandse regels heeft geformuleerd waar een Register Taxateur zich aan moet onderwerpen. Het grootste verschil is dat internationale organisaties, zoals RICS en Tegova, zogenaamde principle based -voorwaarden stellen aan taxateurs en taxatierapporten en niet zozeer uitgaan van de NRVT-regels die vooral rule based zijn geformuleerd. Het NRVT vat zijn taakopvatting te ruim op Het oorspronkelijk idee om te komen tot één register waarin alle vastgoedtaxateurs vermeld zijn, wordt door ons omarmd. Maar dat had ook op een simpelere manier kunnen worden bereikt door de erkenning van de al bestaande registers zoals bijvoorbeeld die van RICS Registered Valuers (RRV), Recognised European Valuers (REV), etc. Het is voorts begrijpelijk dat aan de registratie kwaliteitsvereisten ten grondslag liggen. Voor zover aan deze vereisten reeds wordt voldaan door RICS- en REV-taxateurs, kunnen de NRVT vereisten volgens ons achterwege blijven. Ten aanzien van het tuchtrecht geldt dat RICS- en REV- taxateurs al aan onderworpen zijn aan deze regelgeving. Daarin heeft NRVT geen separate taak te vervullen. Het NRVT zou zich kunnen en moeten beperken tot het regelen van tuchtrecht voor ongeorganiseerde taxateurs. Kortom, het NRVT zou zich moeten beperken tot de basistaken van een register (zoals het bewaken van het minimum vereiste deskundigheidsniveau, het waarborgen van de positie van de doelgroep en het organiseren van tuchtrecht voor ongeorganiseerden). Het NRVT maakt echter de indruk zich ook te willen gaan bezighouden met validatie van taxaties, opleidingen, het vormen van een kenniscentrum, etc. Dat gaat naar de mening van ondergetekenden veel te ver aangezien veel van deze taken al heel goed zijn geregeld door marktpartijen en het niet past bij de rol van het NRVT-register. Wij maken ons dan ook zorgen dat het NRVT een steeds grotere broek aantrekt en zich de facto ontwikkelt tot een organisatie die waardebepalingen gaat beïnvloeden. 3

4 Het 7-jaar-ervarings-criterium is lastig realiseerbaar Het 7-jaar-ervaringscriterium voor groot zakelijk is in de praktijk vaak lastig realiseerbaar. Wij zouden dat graag gewijzigd willen zien in een 3-jaarervaringscriterium waarbij gedurende deze periode de interne training-on-the-job plaatsvindt op basis van een meester-gezel programma. Woningcorparatie-taxatie-regels voldoen niet aan NRVT-vereisten Voor het taxeren van woningcorporatiebezit hebben taxateurs te maken met regelgeving die is geformuleerd door de Rijksoverheid. Deze regelgeving sluit niet aan bij de NRVT-vereisten die worden gesteld aan het taxeren van de marktwaarde. RICS heeft daar al eerder aandacht voor gevraagd. Accountant-firma s hebben ook al aangegeven dat zij moeite hebben om goedkeurende verklaringen af te geven op basis van de regelgeving van de Rijksoverheid. Het zou goed zijn als het NRVT zich nadrukkelijker uitspreekt over de eisen die gesteld moeten worden aan taxaties van woningcorporatiebezit. Het ontbreekt aan instructies voor Portefeuille-taxaties Ondergetekenden hebben vaak te maken met het opstellen van portefeuille-taxaties. Sommige opdrachtgevers verschuilen zich vaak gemakshalve achter de NRVTregelgeving en eisen van de door hen gecontracteerde taxateurs dat aan de individuele objecten uit de portefeuille evenveel aandacht wordt besteed als aan een taxatierapport van een solitair object. Dit is in de praktijk vaak moeilijk realiseerbaar. Een algemene inleiding en verklaring met daarbij een algemene marktbeschrijving zou voldoende moeten zijn, aangevuld met een taxatieberekening en een fact-sheet per afzonderlijk object uit de portefeuille. Indien dat niet nadrukkelijk door het NRVT wordt aangegeven worden taxatierapporten steeds uitgebreider zonder dat e.e.a. noodzakelijkerwijs leidt tot een hogere kwaliteit van het taxatierapport en een juistere inschatting van de waarde. Immers, steeds meer tijd is benodigd om te voldoen aan de NRVT-vereisten, terwijl naar de feitelijke taxatie-onderbouwing steeds minder aandacht uitgaat. Het NRVT zou met name voor de rapportage van portefeuille-taxaties nadrukkelijk moeten aangeven dat kan worden volstaan met een algemene inleiding (inclusief algemene marktanalyse) en een fact-sheet en rekenmodel per object. Het NRVT moet andere prioriteiten stellen Het NRVT moet volgens ons de juiste koers gaan varen. Daarbij verdient het herinrichten van de (bestuur)-structuur van het NRVT en het herstellen van vertrouwen van de marktpositie van taxateurs op dit moment een hogere prioriteit dan bijvoorbeeld het invoeren van doorlopend toezicht. Het is van het grootste belang dat wij als grote taxatiekantoren het register als een toegevoegde waarde gaan beschouwen. Wij willen als taxateurs onafhankelijk ons werk kunnen blijven uitoefenen. De komende jaren zullen wij ook innovatief en slagvaardig moeten aansluiten op (internationale) marktontwikkelingen die wij ondervinden op het gebied van digitalisering en (het verzamelen en analyseren van) big data. Wij ervaren dat teveel onnodige NRVTregelgeving ons belemmert om adequaat aan te sluiten op deze marktontwikkelingen. 4

5 Samenvatting Wij zien de voordelen van één (NRVT)-register maar vinden dat het NRVT ambities nastreeft die veel verder gaan dan strikt noodzakelijk is. De taxaties zouden gebaseerd moeten zijn op internationale regelgeving (IVS en/of EVS); het NRVT zou deze regels ėėn-op-ėėn moeten overnemen, of beter, er naar verwijzen en deze van toepassing verklaren. Wij adviseren dat de NRVT de regelgeving, indien niet wordt aangesloten op IVS/EVS, herformuleert van Rule Based naar Principle Based. Wij zijn er voorstander van dat de bestaande taxateursregisters integraal in het NRVT worden opgenomen, desnoods als aparte paragrafen. De Centrale Raad zou beperkt moeten blijven tot maximaal circa tien personen waaronder (heel nadrukkelijk) vijf praktiserende taxateurs (niet zijnde beroepsbestuurders ). Wij zijn van mening dat het NRVT zich zou moeten beperken tot uitsluitend registratie, doorlopend toezicht en tuchtrecht (voor ongeorganiseerden). Educatie, validatie, research, etc. kan volgens ons heel goed worden overgelaten aan de sector zelf. De geregistreerde NRVT-taxateurs zouden niet moeten opdraaien voor de kosten (van externe adviseurs) al dan niet verband houdende met de bestuurlijke NRVTperikelen; de jaarlijkse contributie kan wat ons betreft fors omlaag. Het NRVT zou nog eens moeten nadenken of er voor portefeuille-taxaties nadere regels kunnen worden geformuleerd met fact-sheets per object. Ons inziens kan het 7-jaars-ervaringscriterium worden vervangen door een 3- jaars-ervaringscriterium met een meester-gezel -programma. Het NRVT zou zich nadrukkelijker moeten uitspreken over de regels voor het taxeren van de marktwaarde van het woningcorporatie-bezit. Tenslotte Wij vertrouwen erop u met bovenstaande deelgenoot te hebben gemaakt van onze zorgen over de recente berichtgeving over de ontwikkelingen in en rondom het NRVT. Uiteraard zijn wij van harte bereid om nader met u van gedachten te wisselen om te komen tot oplossingen en afspraken waardoor het draagvlak van het NRVT toeneemt. Een uitnodiging voor een gesprek zien wij graag tegemoet. Met vriendelijke groet, Frank Adema (Cushman & Wakefield) Jacques Boeve (Cushman & Wakefield) Niels Bloem (Colliers International) Marcel de Boer (Troostwijk Taxaties) Arnold de Bue (JLL) Rogier Felix (MVGM Taxaties) Mark Fidler (CBRE) Dave Hendriks (Savills) Frans van Hoeken (Troostwijk Taxaties) Baldwin Poolman (Dynamis Taxaties Nederland) Cees Schekkerman (NAI Netherlands) 5