REKENMODEL WENNEKERGEBOUW HERONTWIKKELING MET KANTOREN EN HORECA GROENWEEGJE 59/SINT ANNA ZUSTERSTRAAT 7/VIJGENSTEEG 2 SCHIEDAM

Transcriptie

1 REKENMODEL WENNEKERGEBOUW HERONTWIKKELING MET KANTOREN EN HORECA GROENWEEGJE 59/SINT ANNA ZUSTERSTRAAT 7/VIJGENSTEEG 2 SCHIEDAM S t r e v e l s w e g 700/ A S Rotterdam tel fax i nfo@fnkadvies.nl

2

3 INHOUDSOPGAVE INLEIDING 2 VRAAGSTELLING 2 DE ONROERENDE ZAAK 2 BOUWKUNDIGE OMSCHRIJVING OPSTAL 2 LIGGING 2 DEFINITIE MARKTHUURWAARDE 3 DEFINITIE HORECAOBJECT 3 ECONOMISCHE KWALITEIT 3 BRONGEGEVENS 3 JURIDISCHE ASPECTEN 3 MARKTSITUATIE SCHIEDAM 4 KADASTRAAL BERICHT 5 UITTREKSEL KADASTRALE KAART 6 REKENMODEL WENNERKERGEBOUW 7 SCHEMA WENNEKERGEBOUW BEGANE GROND 8 SCHEMA WENNEKERGEBOUW 1 E VERDIEPING 9 SCHEMA WENNEKERGEBOUW 2 E VERDIEPING 10 DIFFERENTIATIESCHETS WENNEKERGEBBOUW 11 OMGEVINGSKAART WENNEKERGEBOUW 12

4 2/12 REKENMODEL WENNEKERGEBOUW HERONTWIKKELING KANTOREN MET HORECA GROENWEEGJE 59-SINT ANNA ZUSTERSTRAAT 7-VIJGENSTEEG 2 SCHIEDAM INLEIDING Het te beoordelen object is gelegen op een terrein dat in 2004 door de gemeente Schiedam in eigendom is verworven. De gemeente Schiedam is voornemens om in het onderhavige object een cultureel verzamelgebouw te ontwikkelen. Het plan is om in het nu leegstaande Wennekergebouw een theaterzaal, filmhuis, diverse ateliers (dans, toneel en kunst) en de daarbij behorende kantoorruimten te huisvesten. VRAAGSTELLING Bepaal een economische marktwaarde van het Wennekerpand waarbij men uitgaat dat het pand beschouwd wordt als een courant onroerend object. Met andere woorden een courant object waarvoor een kopers/verkopers c.q. huurders/verhuurdersmarkt is aan te wijzen. Dit in tegenstelling van een niet courant al dan niet commercieel onroerend object waar voor de gebouwde eigendommen geen kopers/verkopers c.q. huurders/verhuurdersmarkt is aan te wijzen. Dus uiteindelijk een object zoals omschreven in de inleiding (cultureel verzamelgebouw). Voor het vergelijk van een cultureel verzamelgebouw ten opzichte van een commercieel gebruikt object zal het aantal m2 NVO(netto vloeroppervlak) dat nodig is voor het bovengenoemde verzamelgebouw eveneens worden toegepast in rekenmodel. DE ONROERENDE ZAAK Aard van het object Adres Voormalige bottelarij Wennekerdistilleerderij Groenweegje 59-Sint Anna Zusterstraat 7- Vijgensteeg 2 BOUWKUNDIGE OMSCHRIJVING OPSTAL Werkplaats(vm bottelarij) Het bouwjaar van de voormalige bottelarij is Drager: onderheide betonkolommen met gewapende verdiepings- en dakvloer; begane grondvloer is gefundeerd op staal. Gevels: gemetselde buiten- en binnengevels met stalen kozijnen, deuren en ramen. LIGGING Het object is gesitueerd aan de Groenweegje, Sint Anna Zusterstraat en Vijgensteeg in de Brandenbuurt, welke is gelegen tegen het centrum van Schiedam. REKENMODEL ECONOMISCHE WAARDE KANTOREN/HORECA

5 3/12 DEFINITIE MARKTHUURWAARDE Markthuurwaarde is de verwachte huurprijs die op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoedobject tussen een willige verhuurder en een willige huurder die op gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen en wordt uitgegaan van gebruikelijke huurcondities. DEFINITIE HORECAOBJECT Een horecaobject is een ruimte die of een vastgoedobject dat door zijn aard en/of bestemming geschikt is voor de professionele exploitatie van een bedrijf dat zich in hoofdzaak toelegt op het verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of recreatie van korte duur. ECONOMISCHE KWALITEIT De economische kwaliteit van een horecaobject is met name af te leiden uit de financiële resultaten van het horecabedrijf. De financiële resultaten zijn min of meer statisch en feitelijk, en worden vergeleken met de ontwikkelingen die zich in de branche voordoen, op basis waarvan de gegevens zijn genormaliseerd. Vanuit de landelijke bedrijfsresultaten heeft vertaling plaatsgevonden naar de locale situatie in de gemeente Schiedam en soort horecaonderneming. Dit gebeurt door kengetallen uit de algemene trends te interpreteren naar de risico-opslag binnen het te behalen rendement. BRONGEGEVENS Binnen de benadering van de omzet en kostenstructuur van horecabedrijven wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende typen horecabedrijven. Jaarlijks publiceert het Bedrijfschap Horeca en Catering Horeca in Cijfers waarin per bedrijfstype wordt aangegeven hoe de verhouding tussen de omzet en de kosten in enig jaar is geweest. De gegevens die gepresenteerd worden hebben betrekking op de omzet naar klassegrootte en de daarbij behorende inkoopkosten, personeelskosten, overige kosten, kapitaalslasten bij huur en de kapitaalslasten bij eigendom. De cijfers van het Bedrijfschap Horeca en Catering geven een goed beeld van de gemiddelde kosten en omzetstructuur in het betreffende bedrijfstype. JURIDISCHE ASPECTEN Horecaobjecten zijn stringent verbonden aan de voor deze branche geldende wetgeving, waarbij in grote lijnen wordt voorzien aan de eisen voor inrichting en aanwezigheid van toestellen en opslag, alsmede het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden. Het verplicht de ondernemer tevens tot maatregelen met betrekking tot geluid en trillingen, veiligheid, lozingen en bescherming van de bodem. PEILDATUM WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM

6 4/12 MARKTSITUATIE SCHIEDAM Kantoorruimte De vraag naar kantoorruimte in Schiedam is vooral in het hogere segment van de markt toegenomen, dat resulteert dat de prijzen aldaar stijgen. Ondanks de stijging van tophuurprijzen is de gemiddelde huurprijs voor kantoren licht gedaald, van 141,-/m2 in 2006 naar 138,-/m2 vorig jaar. Dit toont aan dat het hoge aanbod nog steeds een drukkend effect heeft. Als gevolg daarvan staat de huurprijsontwikkeling voor minder courante objecten nog steeds onder druk. In de locale vastgoedmarkt van Schiedam tekent zich daarom een scherpere tweedeling af, gebaseerd op de kwaliteit van het vastgoed en van de locatie. Beide factoren zijn bepalend voor de verhuurbaarheid en voor het huurprijspotentieel. Huurwaardekapitalisatiemethode Bij de methode worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend, welke vervolgens gekapitaliseerd worden. De in het rekenmodel toegepaste huurwaarde is afgeleid van het binnen de gemeente Schiedam geldende niveau van min of meer vergelijkbare objecten. De aldus gevonden huurwaarde wordt hierna vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De bepaling van de kapitalisatiefactor in het rekenmodel is gedaan op basis van een vaststaand basisrendement, verwachte risico-opslag en exploitatiekosten. Bandbreedte Reële markthuur KANTOREN Horeca-object In algemene zin kan worden opgemerkt dat taxaties voor dit type objecten meestal worden uitgevoerd binnen een afgeleide van de DCF-methode, waarvoor de jaarcijfers (kasstromen) van een aantal jaren worden vertaald naar de toekomst in een netto contante waarde. Om vertaling mogelijk te maken naar een economische jaarhuur voor het Wennekergebouw zijn referentiekengetallen doorgevoerd van horecabedrijven gesitueerd in vergelijkbare monumentale en gezichtsbepalende panden op gelijkwaardige locaties binnen het centrum van Schiedam in diverse regio s. Hierbij is rekening gehouden met de aard en bestemming van de onroerende zaken en geconstateerde bandbreedtes huurprijzen. Bandbreedte Reële markthuur HORECA (grandcafé) FNK advies & taxaties Johan Fekkes REKENMODEL ECONOMISCHE WAARDE KANTOREN/HORECA

7 Kadastraal bericht object pagina 1 van 1 Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: SCHIEDAM A 2056 A Groenweegje PB SCHIEDAM 20:58:35 Toestandsdatum: Kadastraal object Kadastrale aanduiding: SCHIEDAM A 2056 A2 Omschrijving kadastraal object: BEDRIJVIGHEID (INDUSTRIE) Locatie: Groenweegje PB SCHIEDAM Sint Anna Zusterstraat PP SCHIEDAM Vijgensteeg PT SCHIEDAM Koopsom: Jaar: 2004 Ontstaan op: Voor in de splitsing betrokken rechten raadpleeg "ontstaan uit" Ontstaan uit: SCHIEDAM A 2167 SCHIEDAM A 2166 Vereniging van eigenaren: VERENIGING VAN EIGENAARS FLAT VIJGENSTEEG 2, GROENE WEEGJE 59, SINT ANNA ZUSTERSTRAAT 1, 3A, 5A, 5B EN 7, SCHIE 72A, 74B,76A,70,72B EN 76B TE SCHIEDAM Publiekrechtelijke Beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. 5/12 Gerechtigde EIGENDOM DE GEMEENTE SCHIEDAM (KAD GEM SCHIEDAM SECTIE A) Stadserf DZ SCHIEDAM Postadres: Postbus EA SCHIEDAM Zetel: SCHIEDAM (Gerechtigde is betrokken als gerechtigde bij andere objecten) Recht ontleend aan: HYP4 ROTTERDAM 40567/ 33 Eerst genoemde object in brondocument: SCHIEDAM A 2056 A2 d.d Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. PEILDATUM WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM

8 6/12 Uittreksel Kadastrale Kaart 34 t/m 62 GROENWEEGJE SINT ANNA ZUSTERSTRAAT VIJGENSTEEG t/m SCHIE SCHIE SCHIE OOIEVAARSBRUG OOIEVAARSTEEG m 5 m 25 m Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel SCHIEDAM A 2167 Voor een eensluidend uittreksel, ROTTERDAM, 30 oktober 2008 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht. REKENMODEL ECONOMISCHE WAARDE KANTOREN/HORECA

9 7/12 REKENMODEL KANTOREN/HORECA WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM PEILDATUM OMSCHRIJVING bouwj./ren. BVO Eenh. /m2 HBW WENNEKERGEBOUW KANTOREN 1900/ m HORECA 1900/ m GEM. RUIMTE/VOORZ. 1900/ m TOTAAL BVO m2 verhouding bvo/nvo=0,95 + TOTALE HERBOUWWAARDE: OMSCHRIJVING bouwj./ren. NVO Eenh Huurp. /m2 Huur Wrd. WENNEKERGEBOUW KANTOREN 1900/ m HORECA 1900/ m GEM. RUIMTE/VOORZ. 1900/ m2 TOTAAL NVO m2 ECONOMISCHE HUURWAARDE: EXPLOITATIEKOSTEN Onderhoudskosten & Reserveringen (H.B.W) 0,25% --- > Vaste lasten (H.B.W) 0,20% --- > Beheerskosten (Economische Huurwaarde) 4,00% --- > Leegstandsrisico (Economische Huurwaarde) 2,50% --- > ,5 weken / 5 jaar af:totaal / - HBW=herbouwwaarde BVO=bruto vloer oppervlak netto huur (a) NVO=netto vloer oppervlak Basis rendement > 4,0 % (a) Opslag risico > 2,8 % X NETTO-YIELD 6,8 % factor ( = 100 / netto yield) ----> 14,8 (b) maximale investering (a) x (b) 0 grond EXTRA KOSTEN > Achterstallig onderhoud nvt (hoofdsom) > Bodemverontreiniging nvt > Asbestverwijdering nvt > totaal extra kosten: > 0 - / AANKOOPKOSTEN ( 6 a 7 %) > 6,5 % > > / - Grondprijs /m2 MARKTWAARDE : BVO m2 Toerekening grond: 1,25.BVO= ca 3800 m2 KAPITALISATIEFACTOR = 11,8 Waarde extra grond : NIHIL 0 Bebouwd oppervlak= 1324 m2 Onbebouwd oppervlak=? extra grond:? PEILDATUM WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM

10 8/12 REKENMODEL ECONOMISCHE WAARDE KANTOREN/HORECA

11 PEILDATUM WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM 9/12

12 10/12 REKENMODEL ECONOMISCHE WAARDE KANTOREN/HORECA

13 11/12 GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTE/VOORZIENINGEN HORECA NVO 260 M2 KANTOORRUIMTE TOTAAL NVO 1800 M2 DIFFERENTIATIE SCHETS WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM PEILDATUM WENNEKERGEBOUW SCHIEDAM

14 12/12 Omgevingskaart 0 m 125 m 625 m Deze kaart is noordgericht. Schaal 1: Hier bevindt zich Kadastraal object SCHIEDAM A 2167 Groenweegje 59, 3111 PB SCHIEDAM De auteursrechten en databankenrechten zijn voorbehouden aan de Topografische Dienst Kadaster. REKENMODEL ECONOMISCHE WAARDE KANTOREN/HORECA