PLANSCHADERISICOANALYSE

Transcriptie

1 PLANSCHADERISICOANALYSE m.b.t. Planschaderisicoanalyse woonkavels Voorstraat Velddriel kenmerk R.2015 van mr. Y. Schönfeld voor gemeente Maasdriel d.d. 18 februari Inleiding In 2012 is de Brede School aan de Voorstraat 126 officieel geopend. De school is voor die tijd gerenoveerd en de buitenruimte is hierbij heringericht. Om de renovatie en herinrichting financieel haalbaar te maken is een gedeelte van het terrein ten zuidwesten van de Brede School beschikbaar gemaakt voor de ontwikkeling van 2 woning-bouwkavels met een totale oppervlakte van circa m². Ten behoeve van deze woningbouwontwikkeling is een bestemmingsplan-herziening noodzakelijk aangezien de realisatie van woningen op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk is. Het plangebied wordt aan de achterzijde begrensd door het terrein van de Brede School (Deken Wehmeijerschool). De grens aan de zuidwestzijde bestaat uit gronden die een agrarisch gebruik kennen. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Voorstraat en aan de oostzijde door de toegangsweg tot de Brede School. In figuur 1 hieronder is een uitsnede opgenomen uit het inrichtingsplan. figuur 1: uitsnede uit het inrichtingsplan met daarop aangegeven de ligging van de twee woningen 1

2 In figuur 2 hieronder is een luchtfoto weergegeven van het plangebied, met daarin in rood aangegeven de ligging van het plangebied. figuur 2: luchtfoto van het plangebied Bij wijziging van het planologische regime bestaat voor degenen die schade lijden de mogelijkheid om een aanvraag tot vergoeding van geleden planschade in te dienen als bedoeld in artikel 6.1 Wro. Om na te gaan of door omwonenden succesvolle aanvragen om tegemoetkoming in planschade bij de gemeente Maasdriel kunnen worden ingediend, is Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht verzocht een planschaderisicoanalyse (hierna: PSRA) op te stellen. In deze PSRA zullen eerst kort de algemene regels ten aanzien van planschade worden besproken, aan de hand waarvan de daadwerkelijke analyse plaatsvindt. Het bestaande planologische regime wordt vervolgens vergeleken met het toekomstige planologische regime. Ter verduidelijking wordt daarvoor gebruik gemaakt van tabellen. Afgesloten wordt met een conclusie. De hoogte van eventuele toekomstige claims dient te worden bepaald op basis van een taxatierapport. 2. Planschade algemeen In deze paragraaf worden de algemene regels voor tegemoetkoming in planschade kort behandeld. Aan de hand van deze regels zal de analyse plaatsvinden. Hierdoor is inzichtelijk welke regels ten grondslag liggen aan de PSRA Toepasselijk recht De planologische maatregel die het onderhavige project mogelijk maakt, heeft nog geen rechtskracht verkregen. Artikel 6.1 Wro bepaalt in welke gevallen recht op tegemoetkoming in planschade bestaat. Voor zover relevant, luidt artikel 6.1 Wro: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde 2

3 oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: ( ) a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; ( ) Wie kunnen een aanvraag indienen? Een aanvraag moet aan een aantal wettelijke vereisten voldoen. In het kader van deze PSRA is alleen het belanghebbende-begrip relevant. In de Wro wordt weliswaar niet gesproken van belanghebbende, maar van degene die schade lijdt of zal lijden, dit zal echter waarschijnlijk geen invloed hebben op de kring van degenen die een planschadeaanvraag kunnen indienen. Uit de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) kunnen voor het vaststellen van de belanghebbenden twee criteria worden afgeleid, te weten het nabijheids- en het zichtcriterium. Zoals de benamingen al aangeven, gaat het bij het nabijheidscriterium erom dat de belanghebbende in de nabijheid van het plangebied woont. 1 Bij het zichtcriterium is bepalend of iemand zicht heeft op het desbetreffende plangebied, waarop de schadeveroorzakende maatregel betrekking heeft. 2 In ieder geval moet het ingevolge artikel 6.1 Wro gaan om iemand die schade lijdt of zal lijden. Uit de jurisprudentie blijkt dat een afstand van 100 meter tot nieuw op te richten woningen sprake is van belanghebbendheid Planologische vergelijking Hoofdregel is dat voor de vergelijking van de planologische regimes in beginsel niet de feitelijke situatie bepalend is, maar dat moet worden uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden die de planologische regimes bieden. Een uitzondering op de hoofdregel van de maximale invulling wordt gemaakt als vaststaat dat het maximaal mogelijke met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet meer kan worden gerealiseerd. 4 Bij de planologische vergelijking mag géén rekening worden gehouden met de wijzigings- en afwijkingsmogelijkheden die op grond van het plan mogelijk zijn. In de Wro geeft het tweede lid van artikel 6.1 de schadevergoedingsgrondslagen. Hierbij worden de bepalingen als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro uitgezonderd. In dat artikellid wordt geregeld dat bij een bestemmingsplan kan worden bepaald dat het college met inachtneming van de bij het plan te geven regels binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kan wijzigen, moet uitwerken, bij een omgevingsvergunning daarvan kan afwijken en nadere eisen kan stellen. Op grond van artikel 6.1, tweede lid, onder sub b en c Wro worden de hiervoor genoemde bepalingen als zelfstandige schadeoorzaken genoemd. Dit houdt in dat de schade die door deze bepalingen wordt veroorzaakt niet toegerekend dient te worden aan het bestemmingsplan of inpassingsplan, maar aan het wijzigingsplan, het uitwerkingsplan, de omgevingsvergunning of de nadere eis zelf. Aldus wordt bij toepassing van artikel 6.1 Wro aan beide kanten van de vergelijking géén rekening gehouden met de genoemde flexibiliteitsbepalingen Peildata Bij de beoordeling van een planschadeverzoek moeten verschillende peildata worden onderscheiden: Peildatum vergoeden planologische schade Planologische schade komt vanaf het moment van inwerkingtreding van de planologische maatregel voor vergoeding in aanmerking. 6 Voor de beantwoording van de vraag of planschade wordt geleden, dienen de planologische regimes onmiddellijk vóór en ná de inwerkingtreding van het gestelde schadeveroorzakende besluit met elkaar te worden vergeleken. Onder onmiddellijk na wordt verstaan de datum waarop het 1 AbRvS 12 september 2001, AB 2002, nr. 172 en AbRvS 29 augustus 2000, AB 2000, nr Zie noot 1. 3 AbRvS 27 december 2006, nr /1. 4 AbRvS 10 september 2003, nr /1 ( 5 AbRvS 1 augustus 2012, nr /1/A2. 6 AbRvS 15 januari 2003, AB 2003/121, m. nt. G.M. v.d. Broek en JB 2003, 67, m. nt. R.J.N. Schlössels. 3

4 beweerdelijk schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. 7 De schade moet aldus worden vastgesteld aan de hand van de omstandigheden (waaronder het prijsniveau) zoals die golden op het moment van het wijzigen van het planologisch regime. Peildatum wettelijke rente De peildatum voor de vergoeding van wettelijke rente is volgens vaste rechtspraak het moment waarop het verzoek om vergoeding van planschade wordt ontvangen. 8 Aan verrekening van de wettelijke rente kan echter pas worden toegekomen indien planologisch nadeel op geld wordt gewaardeerd. Deze peildata zijn van belang, omdat zij van invloed zijn op de hoogte van het eventueel totaal te vergoeden bedrag. Omdat het hier over data in de toekomst gaat, wordt in deze PSRA geen rekening gehouden met de peildata Komt schade voor vergoeding in aanmerking? Indien wordt geconcludeerd dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie én daardoor schade is geleden, dient te worden beoordeeld of deze schade in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komt, of deze voor rekening van de verzoeker dient te blijven en of deze anderszins is verzekerd, aldus artikel 6.1, eerste lid Wro. Van de eventuele schade wordt afgetrokken de vergoeding die verzoeker op andere wijze heeft verkregen (bijvoorbeeld deel uitmakend van afspraken met de gemeente of degene die om de planologische maatregel heeft verzocht). Dit aspect wordt, vanwege het ontbreken van zekerheid hieromtrent, niet in deze PSRA betrokken Risicoaanvaarding De schade moet voor rekening van verzoeker blijven als sprake is van risicoaanvaarding. Deze kan bestaan uit actieve of passieve risicoaanvaarding. Actieve risicoaanvaarding Actieve risicoaanvaarding doet zich voor als de planologische schade voorzienbaar is op het moment van aankoop van het betreffende onroerend goed. Dit moet volgens de jurisprudentie worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in de toekomst in ongunstige zin zou veranderen. 9 Passieve risicoaanvaarding Passieve risicoaanvaarding is aan de orde als een redelijk denkende en handelende eigenaar rekening moet houden met de kans dat de voor hem tot dan toe onbenutte gunstige planologische mogelijkheden in de toekomst in negatieve zin kunnen veranderen. 10 In deze PSRA is geen rekening gehouden met het aspect risicoaanvaarding. In de toekomst kunnen zich immers gebeurtenissen voordoen waardoor sprake is van actieve dan wel passieve risicoaanvaarding. Op het moment dat er een verzoek wordt ingediend, moet worden uitgezocht of er sprake is van actieve, dan wel passieve risicoaanvaarding Voordeel-/nadeelverrekening Indien wordt geconcludeerd dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie kan worden toegekomen aan de voordeel-/nadeelverrekening. Voorzover uit dezelfde planologische wijziging zowel voor- als nadeel voortvloeit en dit voordeel het geleden nadeel opheft, is er geen grond voor een tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro AbRvS 18 juni 2003, BR 2004, 24 m. nt. J.W. van Zundert en Ab 12 november 2003 StAB 1/2004/ AbRvS 29 september 1994, AB 1995, AbRvS 7 april 2004, BR 2004, 148, m. nt. J.W. van Zundert. 10 AbRvS 11 mei 2000, BR 2001, 228, m. nt. P.C.E. van Wijmen. 11 AbRvS 17 april 2002, BR 2002, 978 m. nt. P.C.E. van Wijmen. 4

5 Normaal maatschappelijk risico Ingevolge artikel 6.2, eerste lid Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b Wro blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Onderhavig leerstuk krijgt op basis van recente jurisprudentie steeds meer invulling. De Afdeling 12 heeft in de uitspraak van 5 september 2012 overwogen dat eerst bepaald moet worden of de geleden planschade geheel of gedeeltelijk onder het normaal maatschappelijk risico valt (toepassing van artikel 6.2, eerste lid Wro). Een zelfde redenering is eerder toegepast in de Afdelingsuitspraak van 29 februari In een drietal uitspraken van 21 november en een uitspraak van 28 augustus is de lijn van 5 september 2012, zoals hieronder beschreven, expliciet bevestigd, waardoor gesproken kan worden van consistente jurisprudentie, die in onderhavig advies in acht wordt genomen. In voornoemde uitspraken verklaart de Afdeling dat de wetgever geen nadere regels heeft gegeven voor verhoging van de forfaitaire drempel van twee procent, als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro. Dit doet echter niet af aan de zelfstandige betekenis van het eerste lid van dat artikel. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van dit artikel 16 valt af te leiden dat alleen die schade wordt vergoed welke uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijke risico dat elke burger behoort te dragen en dat het normale maatschappelijke risico, dat met zoveel woorden in de wet is vastgelegd, moet worden betrokken bij het bepalen van de hoogte van de schade. Ten eerste moet dus onderzocht worden of en zo ja, in hoeverre de door verzoeker gestelde schade binnen het normale maatschappelijke risico valt en krachtens artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening behoort te blijven. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. 17 Na de toets aan artikel 6.2, eerste lid Wro dient getoetst te worden of bijzondere omstandigheden zijn gebleken op grond waarvan een groter deel dan 2% van de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b Wro voor rekening van verzoeker moet blijven. In artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b Wro is bij indirecte planschade een forfaitair normaal maatschappelijk risico opgenomen van minstens 2% van de waarde van een onroerende zaak en van het gederfde inkomen. Eigenaren van onroerende zaken en exploitanten van bedrijven die schade lijden door ontwikkelingen in de nabijheid van hun percelen gelegen onroerende zaken krijgen de schade slechts vergoed 12 AbRvS 5 september 2012, nr /1/A2. 13 AbRvS 29 februari 2012, nr /1/A2. 14 AbRvS 21 november 2012, nrs /1/T1/A2, /1/T1/A2 en /1/A2. 15 AbRvS 28 augustus 2013, nr /1/A2. 16 Kamerstukken II , , nr. 3, p AbRvS 5 september 2012, nr /1/T1/A2. 5

6 voor zover deze meer bedraagt dan minstens 2% van de waarde van hun onroerende zaak of van hun inkomen voorafgaand aan de planologische wijziging. Deze forfaitregeling geldt niet indien de planologische wijziging ziet op het eigen perceel van de benadeelde (directe planschade). Opgemerkt dient te worden dat het forfait van 2% geldt als een minimum. Het kan dus ook op een hoger percentage worden vastgesteld. De Afdeling overwoog op 10 juli dat de wetgever in artikel 6.2 van de Wro heeft gekozen voor een forfaitaire drempel van 2% van de waarde van de onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank dient van dit wettelijk minimum te worden uitgegaan, tenzij bijzondere omstandigheden nopen tot afwijking van dit uitgangspunt. Volgens de rechtbank kon de gehele waardevermindering, te weten 3,7%, voor rekening van eisers worden gelaten omdat het bebouwen van de andere zijde van de straat met zes woningen in één bouwlaag een algemene maatschappelijke ontwikkeling is waarmee eisers rekening hadden kunnen houden, ook al bestond er geen zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze zich zou concretiseren en de omvang van de nadelen die daaruit eventueel zouden voortvloeien. Ook in een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 20 juli werd overwogen dat de uitbreiding van een stadskantoor in het centrum van een binnenstad was aan te merken als een ontwikkeling die past binnen het normaal maatschappelijk risico. Uit de uitspraak van de Afdeling van 3 juli blijkt dat bij toepassing van een aftrek vanwege normaal maatschappelijk risico een forfaitaire drempel kan worden gehanteerd of een kortingspercentage kan worden toegepast. In paragraaf 3.5 wordt een toets uitgevoerd ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico in casu. 3. Analyse 3.1. Gegevens Deze analyse is gebaseerd op de volgende ter beschikking gestelde gegevens: - bestemmingsplan Kern Velddriel, vastgesteld door de raad d.d. 27 oktober 2005; - concept-ontwerp van het wijzigingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat, d.d. 7 maart 2014; 3.2. Benadeelden In dit stadium van de besluitvorming kan niet met zekerheid worden gezegd wie aanvragen om tegemoetkoming in planschade zullen indienen. Wel kan worden beoordeeld wie in beginsel als benadeelden kunnen worden aangemerkt. Slechts benadeelden, zo is vermeld in paragraaf 2.2, komen immers in aanmerking voor vergoeding van planschade. De groep benadeelden wordt ingedeeld in clusters, die zich in een min of meer gelijkwaardige situatie bevinden ten opzichte van de voorgenomen planologische maatregel. Per cluster zal aldus het eventuele nadeel en de daaruit vloeiende mogelijke schade worden beoordeeld. Op onderstaande afbeelding is gemarkeerd hoe de afzonderlijke clusters van benadeelden zijn gelegen ten opzichte van het plangebied (met letters). 18 AbRvS 10 juli 2013, nr /1/A2. 19 Rb Utrecht 20 juli 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX AbRvS 3 juli 2013, nr /1/T2/A2. 6

7 figuur 3: clusters van belanghebbenden De volgende clusters worden onderscheiden: Cluster A Het pand Voorstraat 101. Dit object is gelegen ten oosten van het plangebied. Het object is gelegen op een afstand van ca. 38 meter van het plangebied. Cluster B De panden Voorstraat 101a e 103. Deze panden zijn gelegen ten zuiden van het plangebied. De panden zijn gelegen op een afstand van ca. tot 30 tot 60 meter van het plangebied. Cluster C Het object Voorstraat 134. Dit object is gelegen ten zuid-westen van het plangebied. Het object is gelegen op een afstand van ca. 90 meter van het plangebied. Opgemerkt wordt dat bij (een deel van) de objecten sprake is van agrarische bedrijfswoningen. In dit verband is van belang dat er in de jurisprudentie een onderscheid wordt gemaakt tussen burgerwoningen en bedrijfswoningen. De waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor aspecten als uitzicht, geluid en privacy is minder groot dan bij een burgerwoning het geval is. Bij een burgerwoning staat het wonen en het genot daarvan voorop en bij een bedrijfswoning is het woongenot weliswaar niet onbelangrijk, maar ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand dient AbRvS 29 augustus 2012, nr /1/A2. 7

8 3.3. Planologische vergelijking In deze paragraaf zal de planologische vergelijking worden uitgewerkt. Het plangebied waarvoor de bestemmingsplanherziening wordt vastgesteld is gelegen binnen het vigerende bestemmingsplan Kern Velddriel. Zie voor een uitsnede van de verbeelding van laatstgenoemd bestemmingsplan figuur 4 hieronder. figuur 4: uitsnede uit de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan Kern Velddriel (oude regime) In figuur 5 hieronder is een uitsnede opgenomen uit de plankaart van het nieuwe planologische regime, het bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat. figuur 5: uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat 8

9 De verschillen worden weergegeven tussen het geldende planologische regime en de toekomstige situatie. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat indien in onderstaande tabellen wordt opgemerkt dat sprake is van planologisch nadeel, hiermee niet is gezegd dat dit nadeel op geld waardeerbaar is. Of bepaalde effecten op geld te waarderen zijn, hangt onder andere af van de afstand tussen de onderhavige gronden en de percelen van omwonenden. Het is aan de ingeschakelde taxateur om te oordelen of sprake is van planologisch nadeel dat op geld waardeerbaar is. (zie hiervoor Bijlage 1). Tabel 1 Tabel 1: van de bestemming Maatschappelijke doeleinden in het oude regime naar de bestemming Wonen in het nieuwe regime Bestemmingsplan Kern Velddriel Artikel 6, Maatschappelijke doeleinden Gebruiksvoorschriften De op de plankaart als "maatschappelijke doeleinden" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke doeleinden; 22 b. wonen; één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven en parkeervoorzieningen. Op en in de gronden mogen, naast gebouwen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, uitsluitend de volgende bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming: maximaal één woning/ dienstwoning per op de kaart aangegeven bebouwingszone, uitsluitend binnen de bebouwingszone (aan- en uitbouwen uitgezonderd). Bebouwingsvoorschriften gebouwen Op en in de gronden als bedoeld in 6.1. mogen uitsluitend de volgende bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming: - gebouwen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, uitsluitend binnen de bebouwingszone en het achtererf; Ontwerp-bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat Artikel 4, Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. aan huis verbonden beroep, met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen, afschermende voorzieningen, watergangen, waterretentievoorzieningen en voorzieningen voor waterzuivering en -infiltratie. Op de gronden die zijn bestemd voor wonen mag maximaal één woning per bouwperceel worden opgericht. Als de aanduiding vrij is opgenomen mogen alleen vrijstaande woningen worden opgericht. Op de 2 op de plankaart aangegeven bouwvlakken is de aanduiding vrij weergegeven. Dit betekent dat er maximaal 2 vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd. Op en in de gronden als bedoeld in 4.1 mogen uitsluitend de volgende bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming: - maximaal één woning per bouwperceel, overeenkomstig de bouwwijze zoals hierna per bouwvlak door middel van een aanduiding is aangegeven: Verschil huidig en toekomstig regime Op grond van het oude planologische regime waren veel gebruiksfuncties toegestaan, zoals doeleinden ten behoeve van onderwijs, openbaar bestuur, religieuze functies, medisch-sociale functies en maatschappelijke en culturele functies. In het oude planologische regime was het mogelijk om bijvoorbeeld schoolgebouwen, een gemeentehuis of een ander overheidsgebouw, een kerk of een verpleeghuis op te richten. Bovendien was het in het oude regime al mogelijk om één dienstwoning op te richten Er worden nu 2 woningen gerealiseerd. Van een intensivering van het gebruik door de realisering van het nieuwe bestemmingsplan is echter géén sprake, aangezien het oude planologische regime al zeer gebruiksintensief was. De goothoogte neemt toe met 1 respectievelijk 3 meter. De bouwhoogte neemt toe met 3 respectievelijk 4 meter. Dit leidt tot nadeel. Een licht voordeel is echter dat in het oude regime in het voorerf bij elke woning/dienstwoning ten hoogste één aan- of uitbouw mag Voordeel/ nadeel voordeel nadeel 22 In artikel 1, onder 32 wordt het begrip maatschappelijke doeleinden als volgt gedefinieerd: voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, gezondheidszorg en openbare dienstverlening. 9

10 - maximaal één woning/ dienstwoning per op de kaart aangegeven bebouwingszone, uitsluitend binnen de bebouwingszone (aan- en uitbouwen uitgezonderd); - bijgebouwen bij de woning/ dienstwoning, uitsluitend binnen de bebouwingszone en het achtererf. Voor het bouwen van gebouwen binnen de bebouwingszone gelden de volgende bepalingen: - de goothoogte mag niet meer bedragen dan op de kaart in de betreffende bebouwingszone is aangegeven. De goothoogte die op de kaart is aangegeven bedraagt 3 meter op het deel van het perceel dat het dichtst bij de clusters van belanghebbenden zijn gelegen. - de dakhelling bedraagt minimaal 30 en maximaal 65, met dien verstande dat indien de bestaande dakhelling kleiner is, de bestaande dakhelling is toegestaan. Dit betekent dat een bouwhoogte van ca. 6 meter is toegestaan op het zuidelijkste deel van het perceel (waar in het nieuwe regime de woningen worden opgericht). Op de gronden die op de kaart zijn aangeduid als voorerf, mag bij elke woning/ dienstwoning ten hoogste één aan- of uitbouw (portiek of serre) worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: - de bebouwde oppervlakte mag maximaal 6 m² bedragen; - de bebouwingshoogte mag maximaal 3 m bedragen; - het bebouwingspercentage mag niet worden overschreden. - bijgebouwen; - bouwwerken, geen gebouwen zijnde; - overkappingen, uitsluitend binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: - woningen mogen uitsluitend worden gesitueerd binnen het bouwvlak; - de bouw- en goothoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte' is aangegeven. Bij de meest westelijk gelegen woning is een goothoogte aangegeven van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter, bij de meer oostelijk gelegen woning is een goothoogte van 4 meter aangegeven en een bouwhoogte van 9 meter. Woningen mogen plat of met een kap worden afgedekt. In het laatste geval bedraagt de dakhelling minimaal 30 en maximaal 65, met dien verstande dat indien de bestaande dakhelling kleiner is, de bestaande dakhelling is toegestaan. Voor het bouwen van bijgebouwen en aan- en uitbouwen gelden de volgende regels: bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', onverminderd het bepaalde onder b; op de gronden die zijn gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag bij elke woning ten hoogste één aan- of uitbouw (portiek of serre) worden gebouwd. Voor deze aan- of uitbouw geldt een oppervlakte van maximaal 6 m² en een hoogte van maximaal 3 m; per bouwperceel mogen de volgende bebouwingspercentages niet worden overschreden: 1. 30% voor vrijstaande woningen [vrij]; op elk bouwperceel mag de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 65 m², onverminderd het bepaalde onder c.; de goothoogte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen mag maximaal 3 m worden gebouwd, met een maximale oppervlakte van 6 m² en een hoogte van 3 meter, waar in het nieuwe regime bijgebouwen alleen mogen worden gesitueerd in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding bijgebouwen. Ter plaatse van waar in het oude regime het voorerf is gelegen, zijn dergelijke aanduidingen niet weergegeven. 10

11 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan hierna is aangegeven: - Overkappingen met een open constructie en pergola's: 3 meter; - Erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen op het voorerf: 1 meter; - Overige erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen alsmede overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde vlaggenmasten; 2 meter. bedragen, de bouwhoogte maximaal 5 m. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan hieronder is aangegeven: - overkappingen met een open constructie en pergola's: 3 meter; - erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens: 1 meter; - Overige erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen alsmede overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde vlaggenmasten: 2 meter. De bebouwingsvoorschriften voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde blijven gelijk. neutraal Toelichting tabel 1 Op grond van het oude planologische regime, het bestemmingsplan Kern Velddriel waren veel gebruiksfuncties toegestaan, zoals doeleinden ten behoeve van onderwijs, openbaar bestuur, religieuze functies, medisch-sociale functies en maatschappelijke en culturele functies. In het oude planologische regime was het mogelijk om bijvoorbeeld schoolgebouwen, een gemeentehuis of een ander overheidsgebouw, een kerk of een verpleeghuis op te richten. Bovendien was het in het oude regime al mogelijk om één dienstwoning op te richten. Er worden nu 2 woningen gerealiseerd. Van een intensivering van het gebruik door de realisering van het nieuwe bestemmingsplan is géén sprake, aangezien het oude planologische regime al zeer gebruiksintensief was. Dit leidt tot voordeel. In het oude regime, het bestemmingsplan Kern Velddriel was een maximale goothoogte aangegeven op de plankaart van 3 meter. In het nieuwe regime, het bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat is een goothoogte weergegeven van 4 respectievelijk 6 meter. De goothoogte van gebouwen neemt in het nieuwe planologische regime toe met 1 respectievelijk 3 meter. In het oude regime is aangegeven dat een kap kan worden opgericht. Dit betekent dat er sprake was van een maximale bouwhoogte van ca. 6 meter. In het nieuwe regime is op de verbeelding een bouwhoogte aangegeven van 9 respectievelijk 10 meter. De bouwhoogte in het nieuwe planologische regime neemt toe met 3 respectievelijk 4 meter. De toename van de goot- en bouwhoogte leidt tot nadeel. In figuur 6 hieronder zijn de maximale bouwhoogten en de situering van de bebouwing in het oude regime (het bestemmingsplan Kern Velddriel en nieuwe regime, bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat weergegeven. 11

12 figuur 6: maximale bouwhoogten oude regime (links) en nieuwe regime (rechts) Een zeer beperkt voordeel is echter dat in het oude regime in het voorerf bij elke woning/dienstwoning ten hoogste één aan- of uitbouw mag worden gebouwd, met een maximale oppervlakte van 6 m² en een hoogte van 3 meter, waar in het nieuwe regime bijgebouwen alleen mogen worden gesitueerd in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding bijgebouwen. Ter plaatse van waar in het oude regime het voorerf is gelegen, zijn dergelijke aanduidingen niet weergegeven. In artikel , tweede lid Bro is vastgelegd dat bij de beoordeling van een planschadeverzoek niet alleen dient te worden gelet op de nadelen die uit een planologische mutatie voortvloeien, maar ook op de voordelen. Het planologisch nadeel kan, in gevallen dat er sprake is van zowel voor- als nadelen, geheel of gedeeltelijk worden weggestreept tegen het planologisch voordeel. Voordeelverrekening is echter alleen toegestaan als het planologisch nadeel en het planologisch voordeel uit een en dezelfde planologische mutatie voortvloeien 23 In casu vloeien de voor- en nadelen voort uit hetzelfde planologische regime, het nieuwe bestemmingsplan Velddriel, herziening 2014 Voorstraat. Of het voordeel van het minder ruim worden van de gebruiksvoorschriften kan worden weggestreept tegen het nadeel van de toegenomen bouw- en goothoogte is ter bepaling van de taxateur. De taxateur kan bepalen of er per saldo sprake is van enig op geld waardeerbaar nadeel (zie hierover Bijlage 1). 3.5 Normaal maatschappelijk risico Zoals is beschreven in paragraaf moet op basis van de jurisprudentie worden bekeken of het planologisch nadeel geheel of gedeeltelijk binnen het normaal maatschappelijk risico valt als bedoeld in artikel artikel 6.2, eerste lid Wro. Het louter toetsen of schade boven de drempel van 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt op grond van artikel 6.2, tweede lid Wro is onvoldoende. Uit de in paragraaf vermelde uitspraak van 21 november van de Afdeling blijkt welke criteria moeten worden gehanteerd bij de bepaling of eventuele planschade op grond van het normaal maatschappelijk risico van artikel 6.2, eerste lid Wro voor rekening van verzoeker moet blijven: De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder 23 AbRvS 12 januari 2011, nr /1/H2. 24 AbRvS 21 november 2012, nr /1/T1/A2. 12

13 van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Op grond van bovengenoemde uitspraak moet onderzocht worden hoe de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Het plangebied is gelegen aan de Voorstraat in het westen van de bebouwde kom van de kern Velddriel. Het bebouwingslint wordt met name aan de noordzijde van de Voorstraat en in westelijke richting steeds minder intensief bebouwd. Het plangebied zelf wordt bijvoorbeeld aan de oostzijde begrenst door woonbebouwing en bebouwing met een maatschappelijke functie (het terrein van de Brede School). Aan de westzijde bestaat de grens uit landbouwgronden. Dit is typerend voor het bebouwingslint ter plaatse en zorgt voor de nodige open plekken in dit lint. 25 In casu bestaat analogie met de uitspraak van de Afdeling van 26 februari 2014 over het bouwen van enkele woningen in open plekken in de lintbebouwing: 26 De SAOZ heeft in dat advies vermeld dat de planologische ontwikkeling, gelet op de locatie van de nieuwbouwwoningen in de bestaande lintbebouwing langs de Nijeveenseweg en de ligging binnen de bebouwde kom, kan worden aangemerkt als een normale maatschappelijke ontwikkeling die voor aanvragers redelijk in de lijn der verwachtingen lag ( ). Op grond van het voorgaande is de SAOZ tot het advies gekomen dat 20% van de planschade niet voor tegemoetkoming in aanmerking komt, omdat deze binnen het normale maatschappelijke risico valt. In de juridische literatuur 27 is eerder al betoogd dat bij het opvullen van gaten in de bestaande lintbebouwing er reden is voor het hanteren van een hoger percentage aan normaal maatschappelijk risico: Dat geldt zeker wanneer de Afdeling het mogelijk maakt om de drempel van 2% gemotiveerd te verhogen ( ). Te denken valt aan het bebouwen van gaten in bestaande lintbebouwing. Het plangebied is in casu gelegen in het westen van de bebouwde kom van de kern Velddriel. 28 Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door woonbebouwing en bebouwing met een maatschappelijke functie. Aan de westzijde bestaat de grens uit landbouwgronden. Analogie bestaat ook met de uitspraak van de Afdeling van 25 juni 2014: 29 Uit het voorgaande volgt dat het tuincentrum niet paste binnen dit gebied, dat moet worden gekenmerkt als woongebied. De ontwikkeling van de woningen op de plaats van het tuincentrum sloot derhalve aan op de plaatselijke situatie. De projectlocatie is voorts gelegen binnen de bebouwde kom, op de scheidslijn tussen de woonkernen Panningen en Helden. Beide woonkernen zijn onderdeel van de gemeente Peel en Maas. Dat de projectlocatie zich aan de rand van de bebouwde kom van Panningen bevindt waar verder geen andere nieuwe woningen zijn voorzien is niet van belang, evenmin het feit dat de nieuwe woningen de postcode van Helden hebben, nu uit het onderzoek ter zitting en de overgelegde stukken vast is komen te staan dat dit gebied aan alle zijden wordt omsloten door percelen met een woonbestemming. [appellant A] en [appellant B] hebben verder niet betwist dat de bouw van de woningen moet worden gezien als inbreiding van Panningen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 29 februari 2012, in zaak nr /1/A2) is inbreiding van woningen in een bestaande woonkern een normale maatschappelijke ontwikkeling ( ). Gelet op het voorgaande lag de planologische wijziging in de lijn der verwachtingen. 25 Zie toelichting op het bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat, p AbRvS 26 februari 2014, nr /1/A2. 27 Zie de noot van M.K.G. Tjepkema in AB 2013, Zie toelichting op het bestemmingsplan Velddriel herziening 2014, Voorstraat, p AbRvS 25 juni 2014, nr /1/A2. 13

14 Uit deze uitspraak blijkt dat bij een projectlocatie (waar het schadeveroorzakende besluit bestond uit een vrijstellingsbesluit voor het oprichten van zes vrijstaande woningen), die is gelegen aan de rand van de bebouwde kom, waar geen andere nieuwe woningen zijn voorzien, toch reden is voor het hanteren van een hoger percentage aan normaal maatschappelijk risico. De Afdeling heeft op 13 november uitgemaakt dat een schadepercentage van 5% niet geheel voor rekening van verzoekers mag blijven op grond van normaal maatschappelijk risico: Volgens de SAOZ zou een schade van ,00 neerkomen op een schadepercentage van 5%, hetgeen een betrekkelijk zware schade is, en die zou niet als behorend tot het normaal maatschappelijk risico worden aangemerkt. Uit de recente uitspraken van de Afdeling blijkt dat een schadepercentage van 5% wel voor rekening van verzoeker kan blijven bij grote infrastructurele projecten zoals bijvoorbeeld kustversterkingswerkzaamheden ten behoeve van een goede en veilige kustverdediging 31 of ontwikkelingen nabij luchthaven Schiphol. 32 Nu in casu van een dergelijk grootschalig project géén sprake is, is een percentage normaal maatschappelijk risico van 3% aanvaardbaar. Op grond van de huidige stand van de jurisprudentie wordt daarom op grond van artikel 6.2, eerste lid Wro in casu een percentage aan normaal maatschappelijk risico van 3% aanvaardbaar geacht. Vanwege het feit dat een PSRA echter uitgaat van een worst case scenario, zal onze taxateur het schadebedrag weergeven uitgaande van 2% normaal maatschappelijk risico Taxatie Planologisch nadeel komt alleen voor vergoeding in aanmerking wanneer dit nadeel op geld waardeerbaar is. In dit geval is geconstateerd dat sprake is van planologisch nadeel. Daarom is Pickée Makelaardij gevraagd de hoogte van het geconstateerde nadeel te taxeren. De taxateur heeft de bevindingen neergelegd in een taxatierapport, dat als bijlage 1 aan dit advies is gehecht. Uit het taxatierapport blijkt dat het schadebedrag wordt geraamd op nihil. 5. Conclusie Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat omwonenden nadeel kunnen ondervinden als gevolg van de planologische maatregel. Dientengevolge kunnen de benadeelden, mits het nadeel boven het normaal maatschappelijk risico van 2% (artikel 6.2 Wro) uitstijgt, op grond van artikel 6.1 Wro een claim voor tegemoetkoming in de schade indienen. In paragraaf 3.5 is geconcludeerd dat op grond van de stand van de huidige jurisprudentie inzake artikel 6.2, eerste lid Wro een normaal maatschappelijk risico van 3% zou kunnen worden gehanteerd. In het taxatierapport van Pickée (bijlage 1) is de schade in totaal geraamd op nihil. 30 AbRvS 13 november 2013, nr /1/A2. 31 AbRvS 9 april 2014, nr /1/A2. 32 AbRvS 19 februari 2014, nr /1/A2. 33 In het taxatierapport zal ook worden weergegeven wat het schadebedrag is uitgaande van een percentage aan normaal maatschappelijk risico van 3%. 14

15 mr. Y. Schönfeld Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. Amerikalaan 70c 6199 AE Maastricht Airport T T E. I. 15