Grondprijzen in Nederland

Transcriptie

1 Vastgoedlezing 2010

2

3 Grondprijzen tot tot tot tot tot tot tot 50 0 tot 25 Grondprijzen in Nederland

4 Grondprijzen in Amsterdam to to to to to to 100

5 groei in % 6 tot 7,2 5 tot 6 4 to 5 3 tot 4 0 tot 3 geen data Huizenprijsstijging

6 Conclusie Grondprijzen Maximum: 3525/m 2 grachtengordel Amsterdam Minimum: 14/m 2 Bellingwedde Huizenprijsstijging Amsterdam 6,2% Bellingwedde 2,8% Rotterdam 4,1% In het jargon van economen Grote externe effecten Dus: marktfalen

7 agglomeratievoordelen...waarom?

8 Economie en de stad Atlas of Shrinking Cities Amsterdam: : - 20 % Rotterdam: : - 21% Generiek verschijnsel in OECD London, Parijs, Boston, Detroit, New York Communicatie- en transportkosten dalen Waarom zou je nog bij elkaar zitten? The death of the city

9 De ommekeer Ed Glaeser: Reinventing the City Boston vs. Detroit = Amsterdam vs. Rotterdam Hoger opgeleiden ( creatieve klasse ) crux Innovatie, kenniseconomie en de stad General Purpose Technology Vanaf 1920: electromoter Vanaf 1980: ICT Deconcentratie industrie Concentratie diensten

10 Locatiequotiënt computerservice, informatietechnologie

11 Locatiequotiënt financiële instellingen

12 grondprijs Grondprijzen in monocentrische stad prijs in het CBD loonverschil prijs aan stadsrand stadsrand CBD reiskosten prijs van een perceel stadsrand locatie

13 Forensenstromen

14 * 104 tot tot tot tot tot tot 96 Lonen hoger in randstad

15 Opleidingsniveau Percentage hoger opgeleiden: Meer dan 45% Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Nijmegen Minder dan 32% Dordrecht, Heerlen, Apeldoorn, Geleen/Sittard, niet-gsa Hoger opgeleiden hebben meeste voordeel Kenniseconomie!

16 Loon- en grondwaardesurplus 1,8 2,0 2,1 1,1 Maastricht 6,5 7,8 3,3 1,2 Haarlem 1,2 2,6 4,5 2,2 Groningen 1,8 1,3 0,0 0,8 Heerlen 1,2 2,1 2,3 1,7 Tilburg 2,2 2,0 1,5 0,9 Dordrecht 6,2 7,8 5,0 1,2 Leiden 1,1 3,7 7,1 3,3 Eindhoven 1,1 7,5 18,8 6,6 Utrecht 2,2 17,7 31,1 8,0 's-gravenhage 1,1 11,9 32,8 11,0 Rotterdam 2,7 45,4 60,2 16,7 Amsterdam Grondwaarde / loon Grondwaarde surplus Volledige loonsurplus excl. pers.kenm. Loonsurplus urbanisatie GSA In Mld.

17 Confrontatie voor afzonderlijke GSA s 50 Amsterdam 40 grondwaardesurplus Leiden Den Haag Utrecht Rotterdam y = x y = ⅓ x krimpsteden? loonsurplus

18 Economische betekenis locatievoordeel Grondwaardesurplus: 340 mrd grondwaarde = 3% bbp Ruimere definitie agglomeratie; GSA te nauw Meer gebied Lagere prijs niet GSA gebied Ongerekend grond met commerciele bestemming Veel? => relatie met groei! Loonsurplus: 3-10 mrd per jaar = 0,5-2% bbp

19 Grondprijzen Verklaarde variantie Produktie 34% Verklaring grondprijsverschillen Consumptie Totaal Bruto uurloon Bereikbaarheid banen, per auto, Bereikbaarheid banen, per OV Nabijheid station Nabijheid natuur Nabijheid stadspark Ligging aan zee Aantal Rijksmonumenten Podium kunsten Culinair aanbod Winkels voor mode en luxe artikelen Winkels voor dagelijkse boodschappen Overlast 43% 77% 1% 25% 6% 2% 4% 3% 3% 8% 7% 2% 11% 3% 2%

20 100 aandeel van de bevolking (in %) Bereidheid reistijd werk voorzieningen reistijd in minuten

21 Bereikbaarbaarheid werk per auto en OV

22 Grondprijseffect cultuur

23 Bereikbaarheid werk Amenities Disamen Ities Decompositie grondprijsverschillen GSA Amsterdam Rotterdam Gravenhage Utrecht Eindhoven Leiden Dordrecht Tilburg Heerlen Groningen Haarlem Maastricht Grond prijsverschil Loon Per Per auto OV Historische binnenstad Podiumkunsten Culinair aanbod Luxe Winkels Stadspark natuur

24 MKBA Podiumkunsten: mrd grondwaarde = 2 mrd per jaar Uitgaven: 300 mln OV: mrd grondwaarde = 5 mrd per jaar Ongerekend commercieel vastgoed Uitgaven: 4,5 mrd Vergt ervaring: clustering, causaliteit Geen overdreven pretenties spill-overs Wacht u een grootse Visie Go with the flow, bouw waar grondprijzen hoog zijn

25 Stedelijke voorzieningen en vaste kosten

26 grondprijs Financiering uit grondwaarde gebruikers voordeel toegangsprijs prijs aan stadsrand lager gebruik locatie voorziening locatie

27 Geen verdelende rechtvaardigheid Waarom clustering voorzieningen? Draagvlak aantrekkelijk voor meer voorzieningen Hogere grondprijs = hogere dichtheid: prima! = selectie van gebruikers: prima! Dus: Ruimtelijke differentiatie is goed Idem voor differentiatie bevolking Binnen en tussen gemeenten

28 Moe Green revisited: belasting op grondwaarde Optimaal aanbod voorzieningen Maximaliseert grondwaardesurplus Dus: geef gemeentebestuur dat surplus!?..via grondbelasting Praktisch problemen Maar wel juiste prikkels voor goed beleid..gemeentebestuur als ondernemer Dus: Ruimtelijke differentiatie is goed Idem voor differentiatie bevolking Binnen en tussen gemeenten

29 Inrichting openbaar bestuur Subsidiariteit Beslissingsmacht op zo laag mogelijk niveau Mits zoveel mogelijk externe effecten geïnternaliseerd Beperkt transactiekosten / representatie Grondprijzen als richtsnoer In praktijk Steden logisch eenheid: monocentrisch model maar vaak te klein Deelgemeente vaak ook Provincies niet

30 10 hoofdconclusies 1. Grondprijs hartje Amsterdam 200x Bellingwedde 2. Prijsverschil meer dan verdubbeld 3. Vooral in regio s Amsterdam en Brabant 4. Loonsurplus 3-10 mrd = 0,5-2% bbp 5. Grondwaardesurplus 340 mrd = 3% bbp 6. Grondprijsverschillen laten zich goed verklaren 7. 50% = productiekant, 50% = consumptiekant 8. 30% = luxe winkels, monumenten, cultuur, horeca 9. Financier gemeente via grondbelasting 10.Grondprijzen goed vertrekpunt MKBA