L P C *>c. mr. A.Th.H. van Dijk

Transcriptie

1 gemeente Haarlemmermeer Onderwerp Grondprijzennota 2006 Portefeuillehouder mr. A.Th.H. van Dijk L P C *>c Collegevergadering 2% 3 & W L Inlichtingen F. Bonajo ( ) Registratienummer Inleiding De Grondprijzennota wordt ieder jaar opgesteld en is een advies aan de gemeenteraad over de hoogte van de grondprijzen, die vervolgens door de raad worden vastgesteld. In de Grondprijzennota worden enerzijds voor de verschillende segmenten van de onroerend goed markt actuele ontwikkelingen beschreven, anderzijds worden voorstellen gedaan voor marktconforme grondprijzen van de verschillende functies. Ook fungeert de Grondprijzennota als naslagwerk voor onderhandelaars en beleidsmakers en vormen de grondprijzen de input voor de jaarlijkse aanpassing van de grondexploitaties. De relatie tussen (t)mpg, BVR, AVR en de Grondprijzennota 2006 In paragraaf 1.2 van de door u vastgestelde tmgp van 1 juli 2005 staat de relatie weergegeven tussen BVR's, AVR's en (t)mpg's. De Grondprijzennota heeft ook zijn plaats in de opvolgende rapportages. De Grondprijzennota is mede gebaseerd op hetgeen in de BVR's wordt gemeld en is dus "volgend". Anderzijds vormt de Grondprijzennota input voor de berekeningen, de grondexploitaties, die ten grondslag liggen aan de (t)mpg1s. De resultaten van de Grondprijzennota 2006 worden verwerkt in het MPG per 1 januari De Grondprijsbepaling Haarlemmermeer voert een grondprijsbeleid waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De grondprijzen zijn marktconform en worden berekend door middel van de methode van de residuele waardebepaling. Bij de residuele waardemethode wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond. Voor niet commerciële bestemmingen en specifieke bestemmingen is de residuele methode niet geschikt en worden vaste prijzen gehanteerd dan wel een in de branche gebruikelijke methodiek. Richtprijzen De grondprijzen die worden genoemd zijn indicatief. Ze geven per locatie een richtlijn aan. Aan de hand van specifieke kenmerken als doelgroep, project en locatie komt de exacte grondprijs tot stand, die dus kan afwijken van de indicatieve prijs. In geval de grondprijs per m2 bvo wordt berekend, geldt over het algemeen een minimumprijs van de terreinmaat.

2 Volgvei 2 Plabeka-onderzoek Zoals u bekend werkt de gemeente regionaal samen in het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka). In opdracht van het Plabeka is met behulp van scenarioverkenningen en de vastgoedmonitor vastgesteld dat er geen evenwicht is tussen aanbod en vraag van kantorenlocaties. Dit stemt overeen met onze ervaringen. Al enige jaren geeft de gemeente geen grond uit voor kantorenbouw. Deze constatering zou aanleiding kunnen zijn voor verlaging van de grondprijzen om zodoende extra vraag te creëren. Wij stellen u voor dat niet te doen. Immers in het Plabeka onderzoek is komen vast te staan dat er ternauwernood vraag is. Verlaging van de grondprijs heeft naar verwachting nauwelijks of geen effect op de omvang van die vraag. Voorts bestaat hiertegen bezwaar vanuit het "gelijkheidsbeginsel" op grond van de beginselen van behoorlijk bestuur. Wijzigingen ten opzichte van 2005: In de Grondprijzennota 2006 wordt aangegeven en waar nodig onderbouwd dat de marktsituatie zowel voor de commerciële bestemmingen als voor de woningbouw redelijk stabiel is gebleven ten opzichte van vorig jaar. Op basis daarvan wordt een voorstel voor de grondprijzen gedaan, dat grotendeels hetzelfde is als vorig jaar. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder aangegeven. e de grondkosten voor een bovengrondse garage aan of bij het huis gelijk te stellen aan de grondwaarde van de bijbehorende woning (zie punt 5.2 en 7.3 op bladzijde 14 en 22 van de Grondprijzennota 2006); de grondquotepercentages voor complexmatige gestapelde koopwoningen wijzigen van 80% in 76% van de grondquote voor grondgebonden koopwoningen (zie punt 6.2 op bladzijde 17 van de Grondprijzennota 2006); bij verkoop aan de zittende huurder de verkoopprijs bepalen op 80% van de taxatiewaarde in ontruimde staat, aangevuld met een anti-speculatiebeding van 5 jaar (zie punt 7.5 op bladzijde 22 van de Grondprijzennota 2006); bij verkoop in ontruimde staat, de verkoopprijs bepalen bij inschrijving door tussenkomst van een makelaar. Indien deze wijze van verkoop, bij gebrek aan inschrijvers, niet tot het gewenste resultaat leidt, zal na een daartoe strekkend verzoek aan de Raad worden verkocht door tussenkomst van een makelaar op basis van een vooraf objectief bepaalde vraagprijs (zie punt 7.5 op bladzijde 22 van de Grondprijzennota 2006). Besluit Op grond van het voorgaande hebben wij besloten om: l. De grondprijzen voor kantoren als volgt vast te stellen: Beukenhorst-Zuid E 613,= per m2 Nieuw-Vennep-Zuid f 322,= per m2 Overige locaties E 272,= tot f 590,= per m2 2. De grondprijzen voor bedrijfsterreinen als volgt vast te stellen: Nieuw-Vennep-Zuid 30% kantoorvloer E 160,= per m2 50% kantoorvloer f 194,= per m2

3 Volgvei 3 President Standaardkavel 30% kantoorvloer Hoogwaardig 30% kantoorvloer Hoogwaardig 50% kantoorvloer Cruquius Bedrijfskavels 30% kantoorvloer Woon-werkkavels Lijnden Q4 Standaardkavel 30% kantoorvloer Zichtkavel 30% kantoorvloer Vrijstaande bedrijfswoningen E ZOO,= per m2 E 225,= per m2 E 300,= per m2 E 148,= per m2 E 230,= per m2 E 160,= per m2 E 185,= per m2 E 360,= per m2 3. De grondprijs voor detailhandel in 2006, gezien de grote diversiteit in type, grootte en locatie van winkelruimten in Haarlemmermeer, per geval, door middel van een residuele berekening als maatwerk te berekenen. 4. De grondprijs voor brandstofverkooppunten in 2006 te berekenen op basis van enerzijds de verwachte omzet in liters, volgens de in de branche gebruikelijke "RENmethode" en anderzijds de berekening van de detailhandels en kantoordelen residueel te bepalen. 5. De grondprijs voor horeca en leasure in 2006 per geval berekenen en maatwerk te leveren middels de residuele methodiek en de grondprijs voor een hotel te berekenen middels de in de branche gebruikelijke Gross Operating Profit (GOP) methode. 6. De grondprijsberekening voor parkeren in 2006 als volgt vast te stellen: de grondkosten voor een bovengrondse garage aan of bij het huis gelijk te stellen aan de grondwaarde van de bijbehorende woning (zie punt 7.3 van de Grondprijzennota 2006); ondergrondse parkeergarage aan of bij het huis: nihil; parkeren bij sociaal-culturele bestemmingen (sport, cultuur, medisch, onderwijs): eénmalige kosten van aanleg in rekening brengen bij de 'veroorzaker'; parkeren bij kantoren en bedrijven: verdisconteren in de m2 prijs voor de bijbehorende bestemming en bepalen dat het parkeren geheel op eigen terrein moet plaatsvinden; gebouwde gemeenschappelijke parkeervoorzieningen t.b.v. woningen, bedrijven, winkels, leasure en horeca: per geval en afhankelijk van de locatie maatwerk o.b.v. de residuele methode, met als uitgangspunt een kostendekkende exploitatie. 7. De grondprijzen en methodieken voor woningbouw in 2006 als volgt vast te stellen: de grondquotepercentages voor complexmatige grondgebonden koopwoningen blijven gelijk, de quotelijn verschuift iets over de vrij op naam (V0N)-prijs; de grondquotepercentages voor complexmatige gestapelde koopwoningen wijzigen van 80% in 76% van de grondquote voor grondgebonden koopwoningen; markthuur (ongewijzigd t.a.v. 2005): de fictieve VON-prijs berekenen door de maandhuur te vermenigvuldigen met 185 en vervolgens middels de grondquote de grondprijs berekenen; sociale huur:

4 Volgvei 4 tot E 403,65: laagbouw E 25,= en hoogbouw E ZO,= per maandhuur tot E 474,88: laagbouw E 30,= en hoogbouw E 24,= per maandhuur tot E 604,72: laagbouw E 35,= en hoogbouw E 28,= per E maandhuur vrije kavels: Getsewoud 450,= per m2, Floriande E 450,= per m2, Boseilanden E 450,= per m2, Vijfhuizen E 500,= per m2 en IJweg E 500,= per m2 de lumpsum methodiek als volgt aanscherpen: alleen toepassen indien meerwaarde voor projectproces; er moeten realistische basisgegevens beschikbaar zijn alvorens middels de grondquotesystemathiek een prijs kan worden gemaakt; er moet duidelijkheid zijn over het moment van betaling; consequenties van planaanpassingen moeten duidelijk zijn; de rente ingangsdatum moet duidelijk worden vastgelegd; een onderhandelingsprotocol vast te stellen waarvan de elementen zijn opgenomen die puntsgewijs zijn opgesomd in paragraaf 6.8 van de Grondprijzennota De grondprijs voor overige verkopen in 2006 als volgt vast te stellen: voorzieningen zonder winstoogmerk: E 145,= per m2; voorzieningen met winstoogmerk: E ZOO,= per m2; apotheken die gevestigd zijn in een gezondheidscentrum, dat geëxploiteerd wordt door een Stichting zonder winstoogmerk, waarbij de apotheker in dienst is van de Stichting en de opbrengsten ook weer in de Stichting worden geïnvesteerd: E 145,= per m2; anders gevestigde apothekers (hetzij solitair, hetzij in een gezondheidscentrum dat anders van aard is): voor het oppervlak ten behoeve van verstrekking van medicijnen op recept, vanachter de balie: E 200,= per m2; voor het oppervlak dat is ingericht voor detailhandelsactiviteiten, dat wil zeggen de verkoop van drogisterij artikelen die zonder recept, vbór de balie worden verkocht: berekening middels een residuele wijze, die vergelijkbaar is met detailhandel; tuinuitbreidingen onbebouwd: E 125,= per m2; tuinuitbreidingen bebouwd: handhaven van de prijzen van 2005, te weten: WOZ waarde lager dan E ,= 276,= per m2 WOZ waarde tussen ,= en E ,= E 357,= per m2 WOZ waarde hoger dan E ,= E 452, = per m2 huurjachtrecht: E 1 O,= per ha per jaar en contracten afsluiten met een looptijd van 6 jaar, geen indexering toepassen maar de huurprijs lx per 6 jaar verhogen en administratiekosten van E 60,= per nieuwe overeenkomst in rekening brengen; huurvisrecht: handhaven beleid, symbolische vergoeding; gemeentelijke opstallen: bij verkoop aan de zittende huurder de verkoopprijs bepalen op 80% van de taxatiewaarde in ontruimde staat, aangevuld met een anti speculatiebeding van 5 jaar; bij verkoop in ontruimde staat, de verkoopprijs bepalen bij inschrijving door tussenkomst van een makelaar. Indien deze wijze van verkoop, bij gebrek aan inschrijvers, niet tot het gewenste resultaat leidt, zal na een daartoe strekkend verzoek aan de raad worden verkocht door tussenkomst van een makelaar op basis van een vooraf objectief bepaalde vraagprijs.

5 Volgvel 5 9. Op grond van artikel 25-2 G.W. geheimhouding op de Grondprijzennota 2006 te leggen. 10. Het presidium voor te stellen het raadsvoorstel en de Grondprijzennota 2006 ter bespreking aan te bieden aan de raad. Burgemeester en wethouders van ~aarlemmerm~er, Bijiage(n) Grondprijzennota 2006 Samenvatting Grondprijzennota 2006