WONEN IN VLAAMS-BRABANT: EEN ZORGENKIND

Transcriptie

1 WONEN IN VLAAMS-BRABANT: EEN ZORGENKIND Toespraak voor de provincieraad van Vlaams-Brabant door Lodewijk De Witte, provinciegouverneur Dinsdag 11 oktober 2016

2 2

3 INLEIDING Mijnheer de voorzitter, Collega s uit de deputatie, Dames en heren provincieraadsleden, Sedert het ontstaan van de provincie Vlaams-Brabant is betaalbare huisvesting voortdurend een belangrijk thema geweest, een kwestie die zorgen baart en aandacht vraagt, bij zowat alle beleidsverantwoordelijken op lokaal en provinciaal niveau. Dat valt op als je beleidsverklaringen, partijprogramma s of meerjarenplannen doorneemt. Dat vertaalt zich vaak in de ongeruste vraag of onze kinderen nog een passende en betaalbare woning zullen vinden in de gemeente of stad waar ze zijn opgegroeid en waar ze willen blijven wonen. Die vraag is zeer begrijpelijk, omdat we telkens opnieuw zien dat de gemiddelde prijs die je betaalt voor een woning in Vlaams-Brabant uittorent boven het prijzenniveau in andere provincies. Maar de zorg over het huisvestingsbeleid gaat niet enkel over de betaalbaarheid. Andere kwesties eisen evenzeer de aandacht op. Zijn de woningen nog aangepast aan de behoeften en aan de eisen van vandaag en morgen, zijn ze niet te groot of te klein, zijn ze zuinig genoeg, bieden ze de nodige kwaliteit en comfort, waarborgen ze voldoende veiligheid? En liggen de woningen in kernen of langs assen die met de verschillende vervoersmiddelen goed bereikbaar zijn en waar alle voorzieningen niet te veraf zijn? Veel vragen en genoeg reden tot bezorgdheid. Wonen is een beetje ons zorgenkind. Hoe zullen we over pakweg jaar wonen? Je hoeft niet in een glazen bol te kijken om te weten dat het noodgedwongen anders zal zijn. Tegen 2030 zullen we volgens bevolkingsprognoses 1 met minstens Vlaams-Brabanders zijn, terwijl de oppervlakte om te wonen in onze provincie niet groter wordt. Dat zijn ten opzichte van 2015 minstens mensen meer en wellicht is dit aantal nog onderschat. Ieder van hen wil in een woning van voldoende kwaliteit en in een aangename omgeving wonen tegen een betaalbare prijs, in een provincie waar de ruimte schaars is en de betaalbaarheid van het wonen meer dan elders onder druk staat. We zullen niet alleen met veel meer zijn, de bevolking zal er ook anders uitzien. De mensen van Vlaams-Brabant zullen gemiddeld een stuk ouder zijn, wat specifieke behoeften meebrengt. Er zullen enerzijds meer kleine huishoudens en alleenstaanden zijn, maar anderzijds ook meer nieuw samengestelde gezinnen. Bovendien zijn er tal van maatschappelijke uitdagingen die een steeds grotere impact zullen hebben op hoe we willen en kunnen wonen. De noodzaak om zuiniger om te springen met energie vraagt 1 SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten,

4 ons om veel meer energiearme woningen te bouwen, terwijl de mobiliteitsvraagstukken ons uitdagen om na te denken over de inplanting van nieuwe woonbuurten. Eén ding staat vast: onze huidige manier van wonen heeft zijn grenzen bereikt, ruimtelijk maar ook sociaal. Er zijn aanpassingen nodig in hoe we wonen, waar we wonen maar vooral ook, hoe we denken over wonen. Dat vergt een omslag in het woonbeleid op alle beleidsniveaus, dat vereist aanzienlijke inspanningen en moet inspelen op de behoeften van een snel wijzigende samenleving. We zullen de nodige durf aan de dag moeten leggen en bepaalde evidenties in vraag stellen. Meer dan op andere maatschappelijke terreinen is een mentaliteitswijziging bij het bestuur én de bevolking nodig en dient het debat aangegaan te worden met alle actoren die op het terrein een rol spelen. In deze toespraak wil ik specifiek ingaan op de uitdagingen waar wij in Vlaams-Brabant op het vlak van wonen voor staan. Deze uitdagingen zijn drieërlei: 1. Het voorzien van voldoende woongelegenheden en van een voldoende gediversifieerd aanbod tegen een betaalbare prijs, afgestemd op de hedendaagse en toekomstige noden van de Vlaams-Brabander. 2. Het vinden van alternatieven voor onze huidige manier van wonen die ruimteverslindend is en een te grote automobiliteit genereert. 3. Het verhogen van de kwaliteit van het woonpatrimonium in termen van zuinigheid en energie-efficiëntie én van de kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving. Een antwoord op deze uitdagingen is niet alleen te vinden in het woonbeleid zelf. Vraagstukken over hoe en waar we in de toekomst zullen wonen, dienen we evenzeer te bekijken door de bril van andere beleidsthema s zoals ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu en welzijn. 4

5 DE STAAT VAN HET WONEN: EEN BEKNOPTE ANALYSE De Vlaamse Wooncode werd in 1997 goedgekeurd, met als doel de kwaliteit van de woningen te bewaken en verbeteren. Artikel 3 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat iedereen het recht heeft om menswaardig te wonen. Het woonbeleid op het gewestelijke, provinciale en gemeentelijke niveau streeft ernaar dat iedereen de zekerheid heeft te kunnen beschikken over een aangepaste woning van goede kwaliteit, tegen een betaalbare prijs, in een goede leefomgeving. Kunnen we die doelen waarmaken? Daarvoor moeten we enkele vragen onder ogen nemen. EEN EERSTE VRAAG: ZIJN ER VOLDOENDE WONINGEN VOORHANDEN, NU EN IN DE TOEKOMST? HEEFT IEDEREEN DIE IN VLAAMS-BRABANT WIL WONEN DE KANS OM EEN DEGELIJKE WONING TE VINDEN? HOE EVOLUEREN DE HUISHOUDENS? De verwachte evolutie van het aantal huishoudens geeft aan hoe groot de toekomstige behoefte aan woongelegenheden is. Met 17% in 20 jaar ( ), is de aangroei van het aantal huishoudens in Vlaams-Brabant groter dan de bevolkingsgroei, die in dezelfde periode 12% bedroeg. Voor het Vlaamse Gewest in zijn geheel gaat het respectievelijk om een aangroei van 18,8% en 10%. 2 Op 1 januari 2015 stond de teller op gezinnen in Vlaams-Brabant. Verwacht wordt dat het aantal huishoudens de komende vijftien jaar opnieuw sterker zal toenemen dan de bevolking. Volgens de open huishoudprognose, die rekening houdt met migratiebewegingen, komen er in de provincie naar verwachting huishoudens bij, een stijging van 9% tussen 2015 en We halen hiermee de kaap van een half miljoen gezinnen. De toename zou het sterkst zijn in de Vlaamse rand rond Brussel en in de stedelijke kernen van Vlaams-Brabant. 4 Tussen beide arrondissementen is er een verschil: het aantal huishoudens in Halle-Vilvoorde groeit sterker dan in Leuven. De groei in Vlaams-Brabant in zijn geheel loopt ongeveer gelijk met die in het Vlaamse Gewest. 2 Algemene Directie Statistiek 3 SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, Onderzoeksrapport kwantitatief onderzoek naar de evolutie van het woonaanbod en prognose van de woonbehoeften in de provincie Vlaams-Brabant, SUM Research in opdracht van provincie Vlaams-Brabant, 2015, p

6 Huishoudensprognoses 130 Huishoudensprognoses Index (1995=100) Vlaams-Brabant arr. Halle-Vilvoorde arr. Leuven Vlaams Gewest Bron: Algemene Directie Statistiek/Studiedienst Vlaamse regering De stijging van het aantal huishoudens wordt verklaard door drie factoren: de bevolkingsgroei; de vergrijzing; het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens. Ook het aantal eenoudergezinnen neemt toe. Die trends leiden tot een daling van de gemiddelde gezinsgrootte, tot gezinsverdunning. HOEVEEL WOONGELEGENHEDEN STAAN DAAR TEGENOVER? Op basis van kadastrale cijfergegevens weten we dat het aantal woongelegenheden in Vlaams-Brabant tussen 1995 en 2015 aangroeide met (+ 20,3%). 5 Woningen die dienen als handelspand, vakantie- en studentenwoningen zijn hierin ook meegerekend. Sommige woningen staan ook leeg of zijn onbewoonbaar. Toch mogen we concluderen dat de vastgoedmarkt de afgelopen twee decennia de gestegen behoeften goed gevolgd heeft en dat het aantal nieuwe woongelegenheden sterker gestegen is dan het aantal huishoudens in Vlaams-Brabant. 5 Algemene Directie Statistiek, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen,

7 Evolutie van woongelegenheden en huishoudens ( ) Vlaams-Brabant Aangroei (abs) Aangroei (%) Aantal woongelegenheden ,3% Aantal huishoudens ,9% Verschil (abs) Verschil (%) 5,0% 8,1% Bron: Algemene Directie Statistiek Het gaat uiteraard om globale cijfers op het niveau van de provincie, over een periode van twintig jaar. Lokale woonmarkten kunnen sterk verschillen en zijn afhankelijk van lokale omstandigheden, zoals het potentieel aan bebouwbare bouwgronden en de activiteit van lokale bouwpromotoren. Dat maakt dat het aantal woongelegenheden in een gemeente gedurende enkele jaren veel sterker kan stijgen dan in een gelijkaardige buurgemeente. Het is logisch dat we ons de vraag stellen waar in onze provincie bijkomende woongelegenheid gecreëerd is tussen 1995 en 2015 en op welke manier: door nieuwbouw? herbestemming? het opsplitsen van bestaande gebouwen? renovatie? Een moeilijke vraag om te beantwoorden want voor deze periode zijn enkel cijfers voorhanden over het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw en renovatie, op het niveau van het gewest, de provincie, het arrondissement, en de gemeente. Bouwvergunningen zijn een goede indicator, maar: - Nieuwbouw wordt niet enkel verwezenlijkt op onbebouwde percelen, maar ook door sloop van residentiële en niet-residentiële gebouwen. Er verdwijnen dus ook bestaande woongelegenheden. - Renovatie kan ook leiden tot bijkomende woongelegenheid, via herbestemming of opsplitsing, maar veel minder dan nieuwbouw, het blijft een beperkt verschijnsel. - Het provinciebestuur verwerkte de cijfers over het aantal nieuwbouwvergunningen in een kaart met alle gemeenten, per arrondissement, per woningtype (appartement, rijwoning, alleenstaande woningen, halfopen), maar enkel voor de periode Deze statistieken zeggen niet veel over de periode van twintig jaar. De enige min of meer bruikbare statistiek die een indicatie geeft over de groei van het aantal woongelegenheden, slaat op het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw tussen 95 en 15 op het niveau van de provincie, opgesplitst in flats en eengezinswoningen. 7

8 Vlaams-Brabant: bouwvergunningen voor nieuwbouw Aantal woongelegenheden Flats Eengezinswoningen Bron: Algemene Directie Statistiek/Studiedienst Vlaamse regering We zien een hausse in de nieuwbouw in de periodes en Tot 2005 domineerden eengezinswoningen in de nieuwbouw, vanaf dan komen er meer appartementen. Voor het woonbeleid en voor de woningmarkt is het belangrijk om in te schatten hoeveel bijkomende woningen er nodig zijn tegen Meestal hanteert men daarvoor hetzelfde cijfer als dat van de verwachte stijging van het aantal huishoudens. Volgens de laatste prognoses zouden er in Vlaanderen, tussen 2015 en 2030, huishoudens bijkomen. Voor Vlaams-Brabant zouden dat er zijn. We zien nochtans dat in de voorbije periode de aangroei van het aantal woningen ruim een derde hoger ligt dan de aangroei van het aantal huishoudens. Er zijn geen redenen bekend waarom dat in de komende periode anders zou zijn. Op basis van een verwachte stijging met huishoudens, houden we dus het best rekening met een aangroei van ongeveer woningen. 8

9 TWEEDE VRAAG: DE VLAAMSE WOONCODE STELT DAT IEDEREEN RECHT HEEFT TE BESCHIKKEN OVER EEN AANGEPASTE WONING. ZIJN DE BESCHIKBARE WONINGEN AANGEPAST AAN DE BEHOEFTEN, NU EN IN DE TOEKOMST? De leeftijd van de bewoners en de grootte en samenstelling van de huishoudens zijn indicatoren voor het type van woningen dat nodig is. HET AANTAL OUDEREN STIJGT STERK In 2014 was 18,4% van de Vlaams-Brabantse bevolking ouder dan 65, in 2030 zal dat volgens de bevolkingsprognoses stijgen tot 23,2%. Dat is iets minder dan het gemiddelde van 24,39% voor het ganse Vlaamse Gewest. In absolute aantallen gaat het om iets meer dan inwoners die ouder dan 65 zullen zijn in 2030, tegenover Vlaams-Brabanders in Dat is een zeer sterke stijging, met bijna 27%. De prognose over het aandeel 65-plussers in de totale bevolking toont een opmerkelijk verschil tussen beide arrondissementen: in 2030 zal 22,1% van de bevolking in Halle- Vilvoorde ouder dan 65 zijn; in Leuven 24,7%. Vergrijzingsprognoses Vergrijzingsprognoses % van de bevolking Vlaams-Brabant arr. Halle-Vilvoorde arr. Leuven Vlaams Gewest Bron: Algemene Directie Statistiek/Studiedienst Vlaamse regering 6 SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten,

10 In 2015 waren Vlaams-Brabanders jonger dan 18 jaar, dat is 20,4%. Dat aandeel blijft constant: binnen 15 jaar zal het aandeel min 18-jarigen 20,2% van de Vlaams-Brabantse bevolking bedragen. Evolutie van de verhouding tussen leeftijdsgroepen in Vlaams-Brabant Bron: Algemene Directie Statistiek/Studiedienst Vlaamse regering DE HUISHOUDENS WORDEN KLEINER We haalden reeds aan dat het aantal huishoudens sterk zal toenemen in de komende vijftien jaar. Omdat de bevolking iets minder snel stijgt dan de huishoudens, worden de huishoudens gemiddeld kleiner. In 1994 bedroeg de huishoudgrootte in onze provincie gemiddeld 2,53; in 2014 gemiddeld 2,43. In 2030 zal de gemiddelde grootte verder gedaald zijn tot 2,37. Het klassieke gezin staat reeds langer op de helling. Het aantal alleenstaanden stijgt, het aantal huishoudens met drie of meer gezinsleden daalt. In 1995 bestonden 25,3% van de huishoudens in Vlaams-Brabant uit slechts één persoon. In 2015 is het aandeel alleenstaanden opgelopen tot 29,5%. Volgens prognoses zou in 2030, 30,5% van de Vlaams-Brabantse huishoudens uit één persoon bestaan. 10

11 Percentage van de huishoudens, één persoon ( : observaties; : projecties) 34,0 Huishoudensprognoses % van de huishoudens 32,0 30,0 28,0 26,0 24,0 22,0 20, Vlaams-Brabant arr. Halle- Vilvoorde arr. Leuven Vlaams Gewest Bron: Studiedienst Vlaamse regering Het percentage huishoudens met drie of meer gezinsleden daalde van 42,9% in 1994 naar 37,1% in De verwachting is dat in 2030, 34,5% van de huishoudens in onze provincie drie of meer gezinsleden zal tellen. Percentage van de huishoudens, met meer dan drie personen ( : observaties; : projecties) % van de huishoudens Huishoudensprognoses Vlaams-Brabant arr. Halle- Vilvoorde arr. Leuven Vlaams Gewest Bron: Studiedienst Vlaamse regering 11

12 Aantal private huishoudens per type huishouden, Vlaams-Brabant 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Gehuwde koppels zonder kind Ongehuwde samenwonende koppels zonder kind Eénpersoonshuishoudens Andere private huishoudenstypes Gehuwde koppels met kind(eren) Ongehuwde samenwonende koppels met kind(eren) Eénoudergezinnen Bron: Algemene Directie Statistiek/Studiedienst Vlaamse regering De gezinsverdunning is te verklaren door de toenemende vergrijzing maar ook door andere maatschappelijke tendensen zoals een daling van het geboortecijfer, de toename van het aantal echtscheidingen en het meer veralgemeend alleen wonen van jongeren. Dit gaat samen met een verscheidenheid aan huishoudtypes en samenlevingsvormen die specifieke wooneisen meebrengen. Nieuw samengestelde gezinnen hebben bijvoorbeeld behoefte aan een grotere woning; door co-ouderschap zijn twee grotere woningen nodig. WEINIG APPARTEMENTEN EN GESLOTEN BEBOUWING, VEEL OPEN OF HALFOPEN BEBOUWING Hoe is de huidige woningvoorraad naar woningtype samengesteld? Wanneer werden deze woningen gebouwd? Wijst meer recente bouwactiviteit op een verschuiving van het type woningen? Actuele cijfers over de grootte en de samenstelling van het woningpark zijn op het niveau van onze provincie niet meteen voorhanden of niet helemaal accuraat. Bovendien zijn er vaak sterke verschillen tussen de verschillende regionale woonmarkten waardoor we voorzichtig moeten zijn om conclusies te trekken op het niveau van de 12

13 ganse provincie. We beperken ons om deze reden tot een aantal algemene trends die uit recente woononderzoeken 7 naar voren treden. Een eerste belangrijke vaststelling is dat er opmerkelijke verschillen zijn tussen de provincie in haar geheel en het Vlaamse Gewest, maar ook tussen beide Vlaams- Brabantse arrondissementen en tussen de regionale woonmarkten in onze provincie. Het aandeel woongelegenheden in appartementen en buildings is veel kleiner in Vlaams- Brabant en dit geldt in mindere mate ook voor huizen in gesloten bebouwing. Omgekeerd is het aandeel woongelegenheden in open en halfopen bebouwing veel groter in vergelijking met de rest van Vlaanderen. Woongelegenheden in appartementen en buildings (01/01/2012) % van de woongelegenheden 36,6-73,8 18,6-36,5 9,6-18,5 5,1-9,5 0,0-5,0 Vlaams-Brabant: 18,5 Vlaams Gewest: 23,2 Bever Galmaarden Herne Liedekerke Affligem Roosdaal Gooik Opwijk Ternat Asse Lennik Pepingen Dilbeek Halle Londerzeel Merchtem Sint- Pieters- Leeuw Meise Wemmel Beersel Kapelle- op-den- Bos Drogenbos GrimbergenVilvoorde Linkebeek Sint- Genesius- Rode Zemst Kortenberg Zaventem Wezembeek- Kraainem Oppem Tervuren Hoeilaart Keerbergen Boortmeerbeek Steenokkerzeel Machelen Overijse Kampenhout Bertem Huldenberg Haacht Herent Rotselaar Leuven Tremelo Begijnendijk Holsbeek Oud-Heverlee Bierbeek Aarschot Tielt-Winge Lubbeek Glabbeek Boutersem Hoegaarden Scherpenheuvel -Zichem Bekkevoort Tienen Diest Kortenaken Linter Zoutleeuw Landen Geetbets Kaart: Steunpunt sociale planning Bron: data FOD Financiën Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie In de landelijke gebieden (Zuid-Pajottenland, het Hageland en het noorden van de provincie) zijn amper of geen appartementen te vinden. Het aandeel woongelegenheden in appartementen en buildings is daarentegen hoog in de steden en verstedelijkte 7 WINTERS S., CEULEMANS W., HEYLEN K., PANNECOUCKE I., VANDERSTRAETEN L., VAN DEN BROECK K., DE DECKER P., RYCKEWAERT M., VERBEECK G., Wonen in Vlaanderen anno De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven,

14 gebieden met name in Leuven, in de Vlaamse rand en in de centra van de kleine steden. 8 In de residentiële gemeenten komt hun aandeel van het aantal woongelegenheden zelden of nooit uit boven de 20%. Woongelegenheden in huizen in gesloten bebouwing (01/01/2012) Kaart: Steunpunt sociale planning Bron: data FOD Financiën Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie Huizen in gesloten bebouwing zijn vooral te vinden in de noordelijke en zuidelijke Zennevallei en in de steden. Daarentegen zijn er zeer weinig woningen in gesloten bebouwing te vinden in het centrale en noordelijke Hageland, rond Leuven en de Druivenstreek. 8 Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning, p

15 Woongelegenheden in huizen in open bebouwing (01/01/2012) % van de woongelegenheden 62,8-89,4 48,8-62,7 34,8-48,7 20,8-34,7 0,0-20,7 Vlaams-Brabant: 34,8 Vlaams Gewest: 28,0 Bever Galmaarden Herne Liedekerke Affligem Roosdaal Gooik Opwijk Ternat Asse Lennik Pepingen Dilbeek Halle Londerzeel Merchtem Sint- Pieters- Leeuw Meise Wemmel Beersel Kapelle- op-den- Bos Drogenbos GrimbergenVilvoorde Linkebeek Sint- Genesius- Rode Zemst Steenokkerzeel Machelen Kortenberg Zaventem Wezembeek- Kraainem Oppem Tervuren Hoeilaart Boortmeerbeek Overijse Kampenhout Keerbergen Bertem Huldenberg Haacht Herent Rotselaar Leuven Tremelo Begijnendijk Holsbeek Oud-Heverlee Bierbeek Aarschot Tielt-Winge Lubbeek Glabbeek Boutersem Hoegaarden Scherpenheuvel -Zichem Bekkevoort Tienen Diest Kortenaken Linter Zoutleeuw Landen Geetbets Kaart: Steunpunt sociale planning Bron: data FOD Financiën Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie Wat huizen in open bebouwing betreft, zien we grosso modo het omgekeerde beeld: heel hoge waarden in het ganse arrondissement Leuven met uitzondering van de steden, enkele gemeenten ten westen van Leuven en het zuidelijk Hageland. In het arrondissement Halle-Vilvoorde zijn er in verhouding minder huizen in open bebouwing met uitzondering van enkele landelijke en residentiële gemeenten ten westen van Brussel. Andere cijfers over het type woongelegenheid wijken minder af van het Vlaamse gemiddelde en volgen een aantal tendensen die voor het ganse Vlaamse Gewest gelden: - Op Vlaams niveau wordt de eigendomsmarkt gekenmerkt door een uitgesproken dominantie van eengezinswoningen (85%), op de private huurmarkt zijn voor het grootste deel (74%) meergezinswoningen (appartementen, maar ook studio s, kamers en serviceflats) te vinden. - De sociale huisvesting in Vlaanderen kent ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen, met in 2013 een lichte meerderheid van meergezinswoningen (56%). Ook in Vlaams-Brabant is meer dan de helft van de sociale woningen een appartement of studio. 15

16 Veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad zijn onvermijdelijk een langzaam proces. Toch zien we op Vlaams niveau vanaf 2005 enkele duidelijke wijzigingen: - De aangroei van de Vlaamse woningvoorraad doet zich sinds 2005 vooral voor bij de woongelegenheden in buildings en flatgebouwen met appartementen. - Het stijgende aandeel meergezinswoningen in de woningvoorraad is toe te schrijven aan het toenemend aandeel hiervan in de nieuwbouw. Bij de eengezinswoningen zien we in het recente decennium een veel minder sterke aangroei. - We merken een toename van de woningen met maar één of twee kamers (zijnde slaapkamers, speelkamers en bureaus). Deze toename gaat gepaard met een afname van het aandeel van de woningen met vier of meer kamers. De villa is dus op haar terugweg. Het aandeel woningen met drie kamers, afgestemd op het klassieke gezin, blijft gelijk. Deze klasse van woningen vertegenwoordigt ongeveer een derde van de woningvoorraad in Opmerkelijk en belangrijk is de dalende trend wat betreft de gemiddelde bewoonbare oppervlakte bij nieuwbouw, van ruwweg 123 m 2 in 2001 naar 103 m 2 in Op basis van EPB-data voor woningen gebouwd vanaf 2006, blijkt vooral een dalende trend qua brutovloeroppervlakte van nieuw gebouwde halfopen en vrijstaande woningen. Bij appartementen is geen echte verandering merkbaar en bij de rijwoningen is er een lichte stijging van de oppervlakte. RUIM 40% VAN DE WONINGEN IS ONDERBEZET De bezettingsgraad van een woning geeft een indicatie van de beschikbaarheid op de regionale woonmarkt van betaalbare woongelegenheden die geschikt zijn voor alleenstaanden, grote gezinnen De gegevens uit de sociaal-economische enquête uit 2001 laten toe informatie over de bewoners te koppelen aan de oppervlakte van de woning en het aantal kamers. Drie categorieën worden onderscheiden: (1) sterk en extreem overbezette woningen, (2) matig over- en onderbezette en aangepaste woningen en (3) sterk en extreem onderbezette woningen. Volgens deze indeling was 5,3% van de woningen in 2001 overbezet en meer dan 43% onderbezet. 10 Deze cijfers dateren van 15 jaar geleden en zijn niet meer actueel, maar ze geven aan dat er niet veel overbezette woningen zijn en 9 Algemene Directie Statistiek, 2014, cijfers voor het Vlaamse Gewest op basis van de kadastrale statistieken 10 VANNESTE D., VANDERSTRAETEN L., Onderbewoning in Vlaanderen, Ruimte en Maatschappij, 2013, uit Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning, p

17 dat een aanzienlijk deel van het bestaande woonpatrimonium in Vlaams-Brabant onderbenut wordt. Ook hier zien we grote ruimtelijke verschillen in onze provincie. Overbezette woningen zijn vooral te vinden op plaatsen waar het comfort en de kwaliteit van de woningen laag is. Het valt op dat overbezette woningen vaak geconcentreerd zijn in bepaalde deelgemeenten en buurten van een gemeente. Nogmaals: sinds 2001 kan er behoorlijk wat veranderd zijn. Kwaliteit en comfort verbeteren gestaag, met mogelijkerwijs een impact op problemen van overbezetting. Voor overbezetting zien we sinds de eeuwwisseling aan de ene kant een tendens naar een kleinere gemiddelde woonoppervlakte, aan de andere kant een verder schrijdende gezinsverdunning. Aantal overbezette woningen (2001) % van de woningen 7,3-13,6 6,3-7,2 5,3-6,2 4,3-5,2 0,0-4,2 Vlaams-Brabant: 5,3 Vlaams Gewest: 6,0 Bever Galmaarden Herne Liedekerke Roosdaal Gooik Affligem Ternat Lennik Pepingen Opwijk Asse Halle Merchtem Dilbeek Londerzeel Sint- Pieters- Leeuw Meise Wemmel Kapelle- op-den- Bos Drogenbos Beersel Zemst Grimbergen Vilvoorde Linkebeek Sint- Genesius- Rode Steenokkerzeel Machelen Kortenberg Zaventem Kraainem Hoeilaart Wezembeek- Bertem Oppem Tervuren Boortmeerbeek Kampenhout Overijse Herent Huldenberg Keerbergen Haacht Tremelo Rotselaar Leuven Begijnendijk Holsbeek Bierbeek Oud-Heverlee Lubbeek Aarschot Boutersem Hoegaarden Tielt-Winge Scherpenheuvel -Zichem Glabbeek Tienen Bekkevoort Kortenaken Linter Diest Landen Geetbets Zoutleeuw Kaart: Steunpunt sociale planning Bron: data FOD Financiën Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie Omgekeerd zijn onderbezette woningen vooral te vinden in het residentiële gebied ten zuidoosten van Brussel en rond Leuven maar ook in het zuiden van het Hageland. Ook hier zien we binnen een gemeente verschillen tussen deelgemeenten en wijken. Het is niet ver zoeken naar verklaringen: gezinnen met een hoog inkomen wonen in ruimere huizen, bepaalde wijken vergrijzen sterk nadat de kinderen het huis uit zijn. Een deskundige op het vlak van woonbeleid spreekt over groene weduwen : weduwen of weduwnaars die na het overlijden van de partner in de veel te grote gezinswoning blijven wonen in groene, residentiële woonbuurten. 17

18 Aantal onderbezette woningen (2001) % van de woningen 50,6-61,9 45,6-50,5 43,1-45,5 40,6-43,0 29,5-40,5 Vlaams-Brabant: 43,1 Vlaams Gewest: 41,2 Bever Galmaarden Herne Liedekerke Gooik Affligem Roosdaal Lennik Pepingen Opwijk Ternat Asse Halle Merchtem Dilbeek Londerzeel Sint- Pieters- Leeuw Meise Wemmel Kapelle- op-den- Bos Drogenbos Beersel Zemst Grimbergen Vilvoorde Linkebeek Sint- Genesius- Rode Steenokkerzeel Machelen Kortenberg Zaventem Kraainem Hoeilaart Wezembeek- Bertem Oppem Tervuren Boortmeerbeek Kampenhout Overijse Herent Huldenberg Keerbergen Haacht Tremelo Rotselaar Leuven Begijnendijk Holsbeek Bierbeek Oud-Heverlee Lubbeek Aarschot Boutersem Hoegaarden Tielt-Winge Scherpenheuvel -Zichem Glabbeek Tienen Bekkevoort Kortenaken Linter Diest Landen Geetbets Zoutleeuw Kaart: Steunpunt sociale planning Bron: data FOD Financiën Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie VOORAL BEWONING DOOR EIGENAARS, MAAR ER WORDT WEER MEER GEHUURD Een van de voornaamste vaststellingen uit het Groot Woononderzoek van 2013 is dat, na een decennialang aanhoudende toename van het aandeel eigenaars, die trend tussen 2005 en 2013 gekeerd is. In 2013 bewoonden 70,5% van de Vlaamse huishoudens een eigen woning. In 2005 ging het nog om 74,4%. 11 Met bijna 4% minder eigenaars op acht jaar tijd mogen we spreken van een trendbreuk. Er wordt vandaag meer gehuurd dan tien jaar geleden. De resultaten van de vier bevolkingsonderzoeken tussen 1981 en 2011, die ook cijfers bevatten op arrondissementeel en provinciaal niveau, bevestigen deze trend. Vlaams- Brabant is de provincie met het meeste aantal eigenaars, maar de daling heeft zich ook in heel de provincie ingezet. 11 WINTERS S., CEULEMANS W., HEYLEN K., PANNECOUCKE I., VANDERSTRAETEN L., VAN DEN BROECK K., DE DECKER P., RYCKEWAERT M., VERBEECK G., Wonen in Vlaanderen anno De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven,

19 Percentage van de woningen bewoond door de eigenaar Vlaams Gewest 65,5 69,2 72,7 70,7 prov. Vlaams-Brabant 71,6 74,3 76,5 73,5 arr. Halle-Vilvoorde 69,6 73,0 75,4 73,5 arr. Leuven 74,2 75,9 77,8 73,4 Bron: Volks- en woningtelling 1981 en 1991, sociaal-economische enquête 2001, Census 2011 (Algemene Directie Statistiek) Woningen bewoond door de eigenaar (% van de woningen waarvan bewoningstitel bekend) Vlaams Gewest pr. Vlaams-Brabant arr. Halle-Vilvoorde arr. Leuven Bron: Volks- en woningtelling 1981 en 1991, sociaal-economische enquête 2001, Census 2011 (Algemene Directie Statistiek) De opnieuw stijgende trend neemt niet weg dat de huurmarkt in Vlaanderen klein is in vergelijking met de ons omliggende landen. Tussen de jaren 70 en 2005 nam de private huurmarkt sterk af: van 30,7% huurwoningen in 1976 tot 18,5% in De sociale huurmarkt maakt in Vlaanderen slechts 6% van het aanbod uit. Vanaf 2005 zien we een lichte kentering, maar zeker in Vlaams-Brabant blijft de huurmarkt klein. Bijna de helft van de gemeenten (46%) telt minder dan één huurwoning per tien inwoners. Het gemiddelde verhult een groot verschil tussen het arrondissement Leuven, waar drie op de vier gemeenten een zeer klein huuraanbod heeft en Halle-Vilvoorde, waar de huurmarkt ruimer is en waar slechts één kwart van de gemeenten minder dan 10% huurwoningen heeft. De hoogste percentages eigenaars zijn in onze provincie terug te vinden in landelijk gebied (noorden, Hageland, Pajottenland) en in de residentiële 19

20 druivenstreek. 12 Uitschieter is de gemeente Glabbeek die het hoogste percentage woningen in België telt die bewoond worden door de eigenaar. Woningen bewoond door de eigenaar (2011) % van de bewoonde conventionele woningen 83,5-91,2 79,5-83,4 73,5-79,4 69,5-73,4 51,9-69,4 Vlaams-Brabant: 73,5 Vlaams Gewest: 70,7 Bever Galmaarden Herne Liedekerke Affligem Roosdaal Gooik Opwijk Ternat Asse Lennik Pepingen Dilbeek Halle Londerzeel Merchtem Sint- Pieters- Leeuw Meise Wemmel Beersel Kapelle- op-den- Bos Drogenbos GrimbergenVilvoorde Linkebeek Sint- Genesius- Rode Zemst Kortenberg Zaventem Wezembeek- Kraainem Oppem Tervuren Hoeilaart Keerbergen Boortmeerbeek Steenokkerzeel Machelen Overijse Kampenhout Bertem Huldenberg Aantal eigenaars Haacht Herent Rotselaar Leuven Tremelo Begijnendijk Holsbeek Oud-Heverlee Bierbeek Aarschot Tielt-Winge Lubbeek Glabbeek Boutersem Hoegaarden Scherpenheuvel -Zichem Bekkevoort Tienen Diest Kortenaken Linter Zoutleeuw Landen Geetbets Kaart: Steunpunt sociale planning Bron: data Algemene Directie Statistiek, FOD Economie Bovendien is de kwaliteit van de woningen op de huurmarkt beduidend slechter: 47% van de huurwoningen kent gebreken, tegenover 33% van de door de eigenaars bewoonde woningen. Bijlage 1 achteraan geeft de verhouding weer tussen het aantal eigenaars en het aantal huurders. DERDE VRAAG: IS ER VOLDOENDE AANBOD AAN BETAALBARE, SOCIALE WONINGEN? ZEER KLEIN AANBOD AAN SOCIALE WONINGEN Het sociaal huuraanbod in Vlaanderen wordt gevormd door het huurpatrimonium van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen en de Sociale Verhuurkantoren. Daarnaast hebben ook de lokale besturen een aantal woningen in bezit die aan de inwoners worden verhuurd. Dat aanbod is echter zeer beperkt: voor de ganse provincie gaat het slechts om een 100-tal woningen in negen gemeenten. 12 Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning 20

21 Op 1 januari 2016 waren er in onze provincie sociale woningen, beheerd door de Sociale Huisvestingsmaatschappijen, waarvan er effectief werden verhuurd. Dit brengt het aanbod op 3,6 sociale woningen per 100 gezinnen. 13 Voor gans Vlaanderen is er met 5,5 sociale huurwoningen per 100 inwoners heel wat meer aanbod. Hiermee is Vlaams-Brabant de provincie met het laagste aantal sociale huurwoningen. De achterstand is groot t.o.v. Vlaanderen, dat in vergelijking met andere Europese landen slechts een beperkt aanbod kent. Die achterstand wordt niet ingehaald, integendeel, hij wordt steeds groter. De aangroei van het sociaal huurpatrimonium van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen in Vlaams-Brabant heeft het voorbije decennium geen gelijke tred gehouden met de aangroei in de rest van Vlaanderen. In de periode tussen 31 december 2007 (nulmeting bindend sociaal objectief) en 31 december 2015 kwamen er netto 728 woongelegenheden bij of een aangroei van 4,7%. De globale toename in Vlaanderen voor dezelfde periode bedraagt 9%, het dubbele van Vlaams-Brabant. 14 Omdat de Vlaams-Brabantse bevolking sterk steeg en het aantal huishoudens tijdens deze periode (+ 6,2%) nog meer, is het aandeel sociale woningen op de bevolking in dezelfde periode gedaald. De aangroei in Vlaams-Brabant wordt hoofdzakelijk gerealiseerd door de bouw van nieuwe appartementen en duplexwoningen. Er kwamen tussen eind 2007 en begin van dit jaar wel wat nieuwe klassieke eengezinswoningen bij, maar omdat er tegelijkertijd meer uit het sociaal huurpatrimonium verdwenen, maken eengezinswoningen vandaag 43,6% van het totale patrimonium uit, terwijl eind 2007 nog 46,2% van het patrimonium uit eengezinswoningen bestond. In absolute cijfers gaat het om 80 gezinswoningen minder. De verschuiving van eengezinswoningen naar appartementen doet zich overigens ook in de andere provincies voor. 13 Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) 14 VMSW, 21

22 Aantal sociale huurwoningen per Sociale Huisvestingsmaatschappij Sociale Huisvestingsmaatschappij 31/12/ /12/ /12/ /12/ /12/ Samenw. Mij. voor Goedkope Woningen Providentia Diest-Uitbreiding Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting Woonpunt Zennevallei Volkswoningbouw Sociaal Wonen arro Leuven Dijledal Sociale huisvesting regio Landen cvba-so Elk zijn Huis Gewestelijke Maatschappij voor de Huisvesting Huisvesting Tienen Inter-Vilvoordse Mij voor Huisvesting Totaal Bron: VMSW De verdeling van het sociaal huurpatrimonium ligt naar grootte, gemeten naar het aantal slaapkamers, enigszins in lijn met de Vlaamse cijfers. Sociale huurwoningen: aantal slaapkamers per woongelegenheid Sociale Aantal slaapkamers Huisvestingsmaatschappij Totaal 31/12/2015 totaal Vlaams-Brabant aandeel in % 3,5% 19,3% 35,6% 35,2% 4,8% 1,5% 0,1% 100,0% totaal Vlaanderen aandeel in % 1,9% 21,6% 33,8% 35,9% 6,1% 0,7% 0,0% 100,0% Bron: VMSW Voor Vlaams-Brabant zijn dat eind vorig jaar vooral twee- en drieslaapkamerwoningen (respectievelijk 35,6% en 35,2%). Minder dan 7% is voorzien voor grote gezinnen (4 of meer slaapkamers). Appartementen met één slaapkamer en studio s, die vooral bestemd zijn voor alleenstaanden, maken 22,8% van het sociale huurpatrimonium uit. Bijlage 2 geeft een overzicht weer van het aantal sociale huurwoningen per gemeente in de provincie Vlaams-Brabant. 22

23 BIEDEN DE SOCIALE VERHUURKANTOREN SOELAAS? Niet enkel de Sociale Huisvestingsmaatschappijen maar ook de Sociale Verhuurkantoren voorzien in een aanbod aan sociale huurwoningen. Sociale verhuurkantoren huren woningen op de private huurmarkt, of soms bij overheden, en verhuren ze eventueel na renovatie - door aan woningzoekenden met een laag inkomen. Het Sociaal Verhuurkantoor neemt de huurdersverplichtingen over ten aanzien van de eigenaar en ondersteunt ook de huurder in zijn rechten en plichten. Bovendien worden via sociale economieprojecten renovatieploegen ingezet. Een positief verhaal dus, met een jaarlijkse groei, maar het SVK-aanbod blijft een erg bescheiden aanvulling op het sociaal huurbestand. Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren in Vlaams-Brabant ( ) Vlaams-Brabant Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren verhuurd Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren leegstand Aantal woningen Sociale Verhuurkantoren renovatie Totaal Groeipercentage 4,6% 3,1% 4,8% 9,6% 17,0% 8,9% 11,8% 10,4% Bron: lokale statistieken Aantal huurwoningen per Sociaal Verhuurkantoor in Vlaams-Brabant Sociaal verhuurkantoor 2015 SVK SPIT vzw 244 SVK WoonregT vzw 110 SVK Webra vzw 291 SVK De Woonkoepel vzw 101 SVK Hageland vzw 137 SVK Zuidkant vzw 119 SVK OCMW Wemmel 18 SVK OCMW Drogenbos 6 Totaal 1026 Bron: VMSW 23

24 Het aanbod in onze provincie ligt lager dan elders in Vlaanderen. Op 31 december 2015 ging het in Vlaams-Brabant over woningen, voor het Vlaamse Gewest over In verhouding tot het aantal inwoners zijn er minder woningen, slechts 2,2 per gezinnen. Vanaf 2011 is er wel sprake van een versnelde groei en groeide het patrimonium jaarlijks aan met gemiddeld 11,6%. Het aantal verhuurde woningen blijft voor de meeste Vlaams-Brabantse Sociale Verhuurkantoren echter ruim beneden het Vlaamse gemiddelde. Veel heeft te maken met de moeilijk toegankelijke huurmarkt: over de ganse provincie gezien, blijft het aantal te huur aangeboden woningen beperkt en de gemiddelde huurprijs ligt bovendien hoog. In landelijke gebieden worden in tegenstelling tot de verstedelijkte regio s en steden - weinig woningen te huur aangeboden en de bouwfysische kwaliteit ligt lager. In steden is het aanbod groter, waardoor ook kwaliteitsnormen kunnen gehanteerd worden bij de inhuring, maar het niveau van de huurprijzen blijft voor de Sociale Verhuurkantoren een probleem. STREEFDOELEN VOOR MEER SOCIALE HUURWONINGEN In Vlaams-Brabant moesten er in navolging van het grond- en pandendecreet sociale huurwoningen bijkomen tegen Dat was een uitbreiding met 45% van het bestaande aanbod. Elke gemeente kreeg daarom, op basis van het aantal huishoudens en rekening houdend met het aanwezige sociale huurpatrimonium, een bindend sociaal objectief (BSO) opgelegd. Het bindend sociaal objectief is de rechtsplicht voor de gemeente om de opgelegde doelstellingen inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels (samen: het sociaal woonaanbod) te realiseren in de periode Het regeerakkoord voorziet in enkele belangrijke bijsturingen: de termijn voor de bijkomende sociale huurwoningen wordt verlengd tot 2025; de gemeentelijke objectieven voor sociale koopwoningen en sociale kavels worden afgeschaft. Het bindend sociaal objectief vertrekt van de toestand op het einde van In negen Vlaams-Brabantse gemeenten was er bij de nulmeting op 31 december 2007 geen enkele sociale huurwoning te vinden. Slechts twee gemeenten in onze provincie (Vilvoorde en Wezembeek-Oppem) werd geen objectief opgelegd omdat ze eind 2007 minstens 9% sociale huurwoningen telden. Het streefdoel voor alle Vlaams-Brabantse gemeenten samen bedraagt bijkomende sociale huurwoningen. Eind 2007 telde Vlaams-Brabant sociale huurwoningen. Samengeteld moet Vlaams-Brabant dus sociale huurwoningen tellen tegen Het gaat om huurwoningen die door een Sociale Huisvestingsmaatschappij, een Sociaal Verhuurkantoor of door een gemeente zelf worden aangeboden. Vanuit de regisseursrol van de gemeenten op het vlak van lokaal woonbeleid, dienen de gemeenten in samenwerking met andere partners (de Sociale 24

25 Huisvestingsmaatschappijen, Vlabinvest ) concrete initiatieven te nemen om tijdig het streefdoel te behalen. Wonen-Vlaanderen voert tweejaarlijks een voortgangstoets uit, die nagaat of de gemeenten voldoende inspanningen leveren om het bindend sociaal objectief te bereiken. Op basis van de meting vergelijkt Wonen-Vlaanderen de inspanningen van de gemeenten met het groeipad voor sociale huurwoningen. Het groeipad is het ritme van de programmatie van sociale huurwoningen in de periode Vlaams-Brabantse gemeenten volgen op 1 januari 2016 het groeipad; 42 gemeenten in onze provincie halen het groeipad echter niet en dienen in principe een plan op te stellen waarin ze uittekenen hoe het objectief sociale huur toch gehaald zal worden. Op 31 december 2015, na zes jaar, telde de provincie in haar geheel sociale huurwoningen meer dan eind 2007, dat is een toename van 16%. Dat betekent ook dat het nog te realiseren huurobjectief tegen 2025, binnen negen jaar, huurwoningen bedraagt. Bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen 2025 Vlaams-Brabant totaal deelobjectief huur nulmeting huur aandeel Sociale Huisvestingsmaatschappij huur op 31/12/ aandeel Sociaal Verhuurkantoor huur op 1/11/ aandeel lok. bestuur huur op 31/12/ aandeel VWF huur op 31/12/ totaal bestaand huuraanbod nettotoename sinds nulmeting (verschil tussen totaal bestaand huuraanbod en nulmeting huur) aandeel nettotoename in deelobjectief huur (groeipad = minimaal 42,22%) 16% nog te realiseren huurobjectief totaal gepland aanbod sociale huurwoningen (opgenomen in MJP of reeds in uitvoering) aandeel nettotoename en gepland sociaal huuraanbod in deelobjectief huur (groeipad + 20% = minimaal 50,66%) Bron: Wonen Vlaanderen 38,6% De aangroei van het patrimonium van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen in de provincie heeft het voorbije decennium geen gelijke tred gehouden met de aangroei in de rest van Vlaanderen. De Huisvestingsmaatschappijen hebben tussen 2011 en 2015 wel bijna nieuwe huurwoningen gebouwd of gekocht, maar er verdwenen er ook een heel aantal uit het patrimonium. De significante achterstand van sociale huurwoningen in onze provincie groeit dus nog elk jaar. 25

26 Opgeleverde aangekochte huurwoningen per Sociale Huisvestingsmaatschappij Opgeleverde en aangekochte huurwoningen per Sociale Huisvestingsmaatschappij totaal gem./ jaar Providentia ,2 Diest-Uitbreiding ,2 Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting ,2 Woonpunt Zennevallei ,8 Volkswoningbouw Sociaal Wonen arro Leuven ,2 Dijledal ,4 Sociale huisvesting regio Landen cvba-so 6 6 1,2 Elk zijn Huis Gewestelijke Maatschappij voor de ,2 Huisvesting Huisvesting Tienen 7 7 1,4 Inter-Vilvoordse Mij. voor Huisvesting ,8 Bron: VMSW Wachtlijsten ( ) kandidaat-huurders 2015 Aantal 2014 Aantal 2013 Aantal 2012 Aantal 2011 Aantal 2010 Aantal Vlaams-Brabant provincie van oorsprong Vlaams-Brabant provincie van voorkeur Bron: VMSW Eind 2010 stonden kandidaat-huurders uit Vlaams-Brabant ingeschreven op een wachtlijst voor een sociale woning; eind 2015 is dit aantal opgelopen tot In 2015 bedroeg de gemiddelde wachttijd op het moment van toewijzing dagen. De wachttijd neemt jaar na jaar toe. In 2007 bedroeg deze nog 803 dagen. 16 Op zes jaar tijd nam de wachttijd dus toe met een jaar. Aan het huidig groeiritme zal het behalen van het bindend sociaal objectief in het merendeel van de gemeenten buitengewoon veel inspanningen vergen, ruim drie keer meer dan in de voorbije periode. 15 VMSW 16 VMSW, Statistisch bulletin kandidaat-huurders, editie

27 SOCIALE KOOPWONINGEN: DE VRAAG IS VEEL GROTER DAN HET AANBOD Ook de productie van sociale koopwoningen in Vlaams-Brabant hinkt achterop met de rest van Vlaanderen. Sinds de nulmeting voor het bepalen van het bindend sociaal objectief op 31 december 2007 werden door de Vlaams-Brabantse Sociale Huisvestingsmaatschappijen 516 koopwoningen opgeleverd en verkocht. Daarnaast werden sinds de nulmeting 24 sociale koopwoningen gerealiseerd door de gemeentebesturen. Samen gaat het om een gemiddelde van 68 koopwoningen per jaar. 453 woningen zouden nog gepland of in uitvoering zijn. Het - inmiddels afgeschafte - deelobjectief koopwoningen (BSO) voor Vlaams-Brabant bedroeg sociale koopwoningen. Ter vergelijking: eind 2009 stonden unieke kandidaat-kopers opgeschreven bij de Vlaams-Brabantse Sociale Huisvestingsmaatschappijen. Dat aantal is eind 2014 opgelopen tot kandidaat-kopers. 17 Opgeleverde en aangekochte koopwoningen Sociale Huisvestingsmaatschappijen Vlaams-Brabant Eindtotaal Bron: VMSW Bovenvermelde cijfers over het aantal gerealiseerde sociale huur- en koopwoningen sinds begin 2008, omvatten ook alle Vlabinvest-woongelegenheden die in samenwerking met een Sociale Huisvestingsmaatschappij werden gerealiseerd. Strikt genomen zijn woningen die aan Vlabinvest-voorwaarden worden aangeboden, geen sociale woningen maar betaalbare woningen. Ze zijn bedoeld voor een publiek met een klein tot middelgroot inkomen in de Vlaamse rand, dat toch te veel verdient om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Toch worden deze te huur of te koop aangeboden betaalbare woningen mee opgenomen in de vooruitgangstoets. Sinds de start van Vlabinvest zijn in totaal 856 woongelegenheden, 1 commerciële ruimte en 14 kavels gerealiseerd. Een kwart van de woningen zijn eengezinswoningen. Van de woningen werd 35% verkocht en 65% verhuurd, bij de appartementen 8% verkocht en 92% verhuurd

28 VIERDE VRAAG: ZIJN ER NOG VOLDOENDE GESCHIKTE WOONGEBIEDEN OM TE ONTWIKKELEN? DE BESCHIKBARE BOUWGRONDEN ZIJN NOG RUIM VOORRADIG, MAAR DUUR EN VAAK NIET GOED GELEGEN Het aantal verkochte bouwgronden in Vlaams-Brabant is laag in vergelijking met het aantal verkochte woningen. 25 jaar geleden ging het in bijna de helft van de vastgoedtransacties nog om een bouwgrond, momenteel nog om één op acht. In theorie is bouwgrond nog ruimschoots voorradig: in Vlaams-Brabant gaat het om ha. Volgens deskundigen is dat goed voor bouwmogelijkheden. Er is dus niet zozeer sprake van schaarste, toch niet als we kijken naar wat vandaag op bestemmingsplannen bestemd is voor wonen. Er is echter wel een verschil tussen de juridische of theoretische voorraad en de feitelijke voorraad: wat op plan is ingekleurd, is daarom niet noodzakelijk op de markt. Uit studie en inventarisatie blijkt dat de overgrote meerderheid in handen is én blijft van particulieren. 18 Deze bouwgronden komen druppelsgewijs en in zeer beperkte mate op de markt. De prijs van een bouwgrond is enorm sterk gestegen, vertienvoudigd ten opzichte van 1985 en meer dan verdubbeld ten opzichte van Bouwgrond is tegen die prijzen voor veel mensen moeilijk of niet betaalbaar. Dat zal niet vreemd zijn aan het beperkt aantal transacties. Maar ook de evolutie naar meer renovatie en vernieuwbouw en naar het bouwen van meer appartementen dan eengezinswoningen maakt dat er minder bouwgrond wordt gekocht. Er rijzen hoe dan ook vragen over de ligging van de nog beschikbare gronden en woongebieden. Vlaanderen heeft binnen Europa het hoogste percentage bebouwde oppervlakte. In Vlaams-Brabant ligt de bebouwingsgraad dan nog eens hoger dan in de andere Vlaamse provincies. 18 MEEUS B., DE DECKER P., De geest van suburbia,

29 Bebouwde oppervlakte in % toename Vlaams Gewest 14,96 16,39 17,28 18,21 18,95 +3,99 prov. Vlaams-Brabant 15,53 16,98 18,08 19,16 19,90 +4,37 arr. Halle-Vilvoorde 17,76 19,28 20,64 21,87 22,68 +4,92 arr. Leuven 13,73 15,11 16,01 16,95 17,65 +3,92 Bron: Algemene Directie Statistiek, kadaster - verwerking Studiedienst Vlaamse regering-dwh, Lokale statistieken De bebouwde oppervlakte blijft toenemen, de voorbije jaren weliswaar in een trager tempo dan voor 2000, maar toch verdwijnt er in het Vlaamse Gewest elke dag nog 5 à 6 ha open ruimte voor nieuwe bebouwing. In mijn toespraak van vorig jaar 19 heb ik beschreven dat we een lange geschiedenis van uitwaaierende bebouwing en versnippering van ruimte hebben gekend, met een grote suburbanisatie, met een ruimteverslindende ontwikkeling en met een weinig efficiënte en kostelijke inplanting van een groot deel van de woningen. De nieuwe ruimtelijke strategie waar ik in 2015 voor heb gepleit, is van groot belang voor het woonbeleid, voor de vraag waar en hoe we nieuwe woningen voorzien. We moeten voor ogen houden dat van de beschikbare gronden 31% ruimtelijk verspreid of in linten ligt; dat ha bouwgrond of ongeveer 25% in overstromingsgevoelig gebied ligt. We moeten ons er goed van bewust zijn dat de verspreide bebouwing grote kosten meebrengt, voor de particuliere bewoner en maatschappelijk. Vlaanderen verbruikt, in verhouding tot het Bruto Nationaal Product, 20 tot 30% meer energie dan het Europese gemiddelde. Dat is te wijten aan de verwarming van vrijstaande gebouwen en aan het groot aantal verplaatsingen met de auto. Vlaanderen heeft de duurste aansluitingskostprijs per wooneenheid voor het geheel van de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, kabel, telefoon, riolering). Verspreide individuele bouwgronden zorgen voor rendementsverlies in de bouw- en vastgoedsector. Grotere projecten, die bij ons minder voorkomen, hebben een groter vastgoedrendement. Ze maken later ook efficiëntere gezamenlijke renovatie mogelijk, denk bv. aan betere dakisolatie, of aan geluidsisolatie of aan inbraakbeveiliging. De vele woonlinten en kleine woonfragmenten in het buitengebied leiden tot veel individuele verplaatsingen en tot het hoog aandeel van de auto in die verplaatsingen, wat weegt op het gezinsbudget en op de CO2-uitstoot. 19 Vlaams-Brabant verjaart: dromen en doen, 20 oktober 2015, p. 11 e.v. 29

30 Relatieve emissies per sector in de CO 2-nulmeting van de provincie Vlaams-Brabant Bron: Klimaatstudie provincie Vlaams-Brabant: nulmeting De grote bebouwingsgraad verkleint de infiltratiecapaciteit van het regenwater en bemoeilijkt het voorkomen van wateroverlast. Versnipperde open ruimte verkleint de veerkracht om met wateroverlast en ook met droogte en hitte om te gaan. De aantasting van de open ruimte vernietigt ecosystemen en leidt tot fragmentatie van leefgebieden voor plant en dier. De versnippering maakt de migratie voor dieren moeilijk en op sommige plaatsen zo goed als onmogelijk. Jaarlijks worden in België naar schatting zo n 8 miljoen dieren doodgereden. Versnippering van de open ruimte door bebouwing, verharding en verkeersinfrastructuur Bron: Ruimtemonitor (gegevens 02/2014), bewerking: cel projecten en ontwikkelingen, provincie Vlaams-Brabant Om al deze redenen moeten we goed nadenken welke locaties geschikt zijn voor woonontwikkelingen, welke van de in de gewestplannen voor bewoning bestemde 30

31 grond en gebieden het best niet worden aangesneden of integendeel het best worden verdicht. VIJFDE VRAAG: HOE IS HET GESTELD MET HET COMFORT VAN HET WONINGBESTAND IN VLAAMS-BRABANT? Wanneer ik het hier heb over het comfort van het woningbestand, bedoel ik dat niet louter in de traditionele, beperkte zin. Ik wil niet enkel kijken naar de gezondheid en bouwfysische kwaliteit van de woning, maar ook in welke mate ze geïsoleerd is, energiezuinig is, beveiligd is tegen brand of inbraak. In 2009 legde de Vlaamse overheid in haar strategisch plan Vlaanderen in Actie en in het Pact 2020, twee doelstellingen vast voor de kwaliteit en energiezuinigheid van het woningbestand: - een substantiële verhoging van de woonkwaliteit door een halvering t.o.v van het aandeel van de bevolking dat een woning betrekt met twee of meer structurele gebreken of met een gebrek aan basiscomfort; - een aanzienlijke daling van het energieverbruik door de plaatsing van isolatie, door de vervanging van enkel glas en inefficiënte verwarmingsinstallaties en door andere innovaties. Ook het Energierenovatieprogramma (ERP) 2020, een urgentieprogramma dat door de Vlaamse overheid in 2006 werd gestart, heeft als doelstelling dat elke Vlaming in 2020 in een energiezuinige woning woont. Bovendien moet elke nieuwbouwwoning in Vlaanderen - net als in de rest van de Europese Unie vanaf 2021 verplicht bijnaenergieneutraal (BEN) zijn. COMFORT EN KWALITEIT GAAN IN STIJGENDE LIJN Het grote Woononderzoek van 2013 is het meest recente onderzoek dat de woningkwaliteit in kaart poogt te brengen. Het grote Woononderzoek van 2013 toont aan dat het comfort van de Vlaamse woningen de afgelopen decennia stelselmatig verbeterd is. 20 Dat hoeft niet te verbazen: er vond immers een grote verschuiving plaats van nieuwbouw naar koop met private of 20 Gegevens werden verzameld door enquêteurs die een systematische screening van woningen uitvoerden. Deze cijfers werden geëxtrapoleerd naar alle woningen in Vlaanderen met een domicilie en om evoluties in kaart te brengen, vergeleken met de comfortkenmerken die geregistreerd werden in het kader van de sociaal-economische enquête van 2001 en de woonsurvey van

32 sociale renovatie. Woningen waar zelfs geen klein comfort is, komen in 2013 nog nauwelijks voor: het gaat om 2%. Onder woningen met klein comfort verstaat men die waar de elementaire sanitaire voorzieningen aanwezig zijn, maar die niet over centrale verwarming beschikken. Deze groep bevat in 2013 nog 17% woningen, komende van 22% in Middelmatig comfort (elementaire sanitaire voorzieningen en centrale verwarming) is in 2013 aanwezig in 81% van de woningen, in 1981 was dat nog maar in 49% van de woningen het geval. Deze opvallende stijging van het comfort voor het Vlaamse Gewest belet niet dat 37% van de woningen de beoordeling ontoereikende kwaliteit meekrijgen. Dat klinkt misschien strenger dan het is. Die beoordeling betekent geenszins dat die woningen ongezond zijn of een algemeen gebrekkig comfort kennen, wel dat ze specifieke gebreken hebben. 65% van de woningen van ontoereikende kwaliteit kunnen met beperkte ingrepen of herstellingen in orde worden gebracht: het kan bv. gaan over het herstellen van loszittende stopcontacten, over het vervangen van de zekeringskast of over het plaatsen van de verluchtingsrooster in een vochtige ruimte. De overige 35% van de woningen van ontoereikende woningen hebben wel een meer grondige renovatie nodig. Problemen aan deze woningen zijn bouwtechnische gebreken als stabiliteitsproblemen, gebreken aan ramen en deuren of ernstige vochtproblemen. Deze vragen grotere herstellingen, gaande van bijvoorbeeld de vervanging van buitenschrijnwerk of dakafwerking, tot meer ingrijpende renovaties om stabiliteitsproblemen te verhelpen. Andere gebreken in deze categorie van woningen hebben te maken met de structuur, indeling en uitrusting van de woning, zoals een te steile trap, het ontbreken van sanitaire voorzieningen, een gebrekkige lichtinval of het niet voldoen aan de minimale woonoppervlakte (18 m²). Deze problemen vergen ingrijpende werken aan de structuur en indeling van de woning. De hier vermelde percentages slaan op het woonbestand in heel Vlaanderen, per provincie zijn deze gegevens niet beschikbaar. 37% betekent dat er in heel Vlaanderen zo n miljoen woningen van ontoereikende kwaliteit zijn. Als 35% daarvan een grondigere renovatie nodig hebben, dan spreken we over woningen voor heel Vlaanderen. Voor een extrapolatie naar Vlaams-Brabant moeten we voorzichtig zijn. Uit de sociaal-economische enquête van 1991 en 2001 blijkt dat Vlaams-Brabant beter scoort inzake comfort en technische kwaliteit dan het Vlaamse Gewest in zijn geheel. Als we toch dezelfde percentages toepassen, zou Vlaams-Brabant woningen van ontoereikende kwaliteit kennen daarvan zouden aan een grondigere renovatie toe zijn. Maar wellicht liggen de reële aantallen dus lager. 32

33 Onderzoek naar de relatie tussen woningkwaliteit en sociaal-economische en andere kenmerken levert weinig verrassingen op: - er blijken meer problemen te zijn naarmate de woning verder in het verleden gebouwd is; - bij eigenaars bedraagt het aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit 33%, terwijl dit 47% is voor de private huur en 44% voor de sociale huur; - de woningkwaliteit is eerder problematisch in de onderste segmenten van de huurmarkt; - kwaliteitsproblemen stellen zich ook vaker bij woningen die reeds decennialang door dezelfde eigenaar bewoond worden; - bij alleenstaanden (47%) en eenoudergezinnen (41%) zijn de percentages hoger dan voor de koppels (32%); - naarmate het inkomen stijgt, daalt het aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit. NOG EEN GROTE UITDAGING VOOR ENERGIE-EFFICIËNTIE Een andere doelstelling uit het Pact 2020 is een daling van het energieverbruik van het gebouwenpark. De Vlaamse streefnormen leggen samen met Europese richtlijnen inzake energieprestaties de lat voor bestaande en nieuwe woningen steeds hoger. Het reële verbruik per huishouden daalde van gemiddeld kilowattuur in 2000 tot kilowattuur in 2011, een daling van 20%. Als we het bekijken per wooneenheid, zien we eenzelfde beeld: een daling van kilowattuur in 2001 naar kilowattuur in 2011, een daling met 24%. Het residentiële verbruik neemt af, er is een nettowinst aan energiebesparing. Dat mag geen reden tot euforie zijn: Vlaanderen blijft wat het residentieel verbruik betreft op internationaal vlak beduidend slechter scoren inzake energie-efficiëntie. Een verklaring hiervoor is het relatief oude woningbestand en een laag nieuwbouwvolume in vergelijking met andere landen, maar meer nog het hoge aandeel eengezinswoningen in open of halfopen bebouwing. Dat blijkt ook uit de energieprestatiecertificaten die opgemaakt worden voor elke Vlaams-Brabantse woning die verkocht of verhuurd wordt sinds eind Dit certificaat geeft de EPC-waarde van de woning, die een voorspellende maat is voor het energieverbruik ervan. Een lage EPC-waarde wijst op een energiezuinige woning. De gemiddelde EPC-waarde van een appartement in Vlaams-Brabant bedraagt 291 en die van een eengezinswoning 494. Daarbij is er nog een verschil tussen gesloten bebouwing (430), een halfopen woning (498) en een open eengezinswoning (525). Een vrijstaande eengezinswoning slokt gemiddeld bijna dubbel zoveel energie op dan een appartement. Uiteraard is ook het bouwjaar van belang. Zo valt op dat recent gebouwde vrijstaande woningen in residentiële gemeenten vaak lagere EPC-waarden tonen dan oudere rijwoningen in steden. 33

34 Op het vlak van energie-efficiëntie staan we dus voor een grote uitdaging en zullen aanzienlijke investeringen nodig zijn om het merendeel van onze woningen energiezuiniger te maken. Niet alleen de woningen die in het algemeen van een slechte bouwfysische kwaliteit zijn, komen daarbij in beeld. Om tegen 2020 van elke woning een energiezuinige woning te maken, zijn ingrepen nodig in een groot deel van het huidige woningpark. ZESDE VRAAG: HOE BETAALBAAR IS WONEN? Krantenartikels die het hebben over de vastgoedprijzen in ons land, spreken elkaar regelmatig tegen. De ene keer lees je dat de Belgische woningprijzen door het dak gaan en bij de minst betaalbare van Europa horen. Een andere keer klinkt het dat wonen in ons land betaalbaar is en in de buurlanden duurder is dan bij ons. Veel hangt af van de gebruikte methodiek. Hoe moeten we een en ander interpreteren? Beantwoordt de realiteit aan de perceptie? Is het zo dat het wonen vrijwel onbetaalbaar is geworden voor grote groepen mensen, in het bijzonder in onze provincie met zijn torenhoge vastgoedprijzen? Kunnen jonge starters op de woonmarkt het niet langer redden zonder hulp van de ouders of grootouders? VASTGOEDPRIJZEN IN GALOP Wanneer we louter naar de vastgoedprijzen in onze provincie kijken, wordt het beeld dat wonen steeds duurder wordt alleen maar bevestigd. Ten opzichte van 1990 zijn de bouwgrondprijzen bijna verzesvoudigd. Zelfs op tien jaar tijd zijn de grondprijzen met meer dan 60% gestegen. De prijs voor bouwgrond is sneller gestegen dan die van de woningen en appartementen. Gewone woningen en appartementen zijn sinds 1990 twee- tot driemaal duurder geworden. Ten opzichte van 2005 is er sprake van een prijsstijging van afgerond 44% voor gewone woonhuizen en 60% voor appartementen. In het volledige Vlaamse Gewest zijn er gelijkaardige prijsstijgingen, maar een bouwgrond, appartement of woning is nog altijd het duurst in Vlaams-Brabant. 34

35 Evolutie verkoopprijzen bouwgrond per m² (in ) t.o.v t.o.v Vlaams Gewest 23,15 32,00 55,10 110,70 179,09 673,5% 61,8% Prov. Vlaams-Brabant 28,34 36,66 63,11 119,01 194,78 587,3% 63,7% Arr. Halle-Vilvoorde 34,65 45,81 70,30 131,51 201,45 481,4% 53,2% Arr. Leuven 21,52 29,48 54,90 107,45 186,59 767,1% 73,7% Evolutie verkoopprijs van appartementen, flats en studio's (in ) t.o.v t.o.v Vlaams Gewest ,1% 49,4% Prov. Vlaams-Brabant ,3% 59,6% Arr. Halle-Vilvoorde ,9% 54,8% Arr. Leuven ,9% 66,1% Evolutie verkoopprijs van gewone woonhuizen (in ) t.o.v t.o.v Vlaams Gewest ,0% 52,9% Prov. Vlaams-Brabant ,2% 44,1% Arr. Halle-Vilvoorde ,8% 40,5% Arr. Leuven ,9% 48,0% Evolutie verkoopprijs van villa's, bungalows en landhuizen (in ) t.o.v t.o.v Vlaams Gewest ,3% 26,6% Prov. Vlaams-Brabant ,8% 23,6% Arr. Halle-Vilvoorde ,3% 21,6% Arr. Leuven ,8% 26,6% Bron: Algemene Directie Statistiek, Tussen de Vlaams-Brabantse gemeenten zijn er grote verschillen. Hoe dichter bij Brussel, hoe hoger de prijs. In mindere mate doet zich hetzelfde fenomeen voor in het Leuvense. Dat is vooral het geval voor bouwgrond, bij de verkoopprijs van woningen speelt het type woning en de kwaliteit van de woning ook een rol. Gemeten naar de oppervlakte van de woongelegenheid, zien we hoge prijzen ten noordwesten van Brussel, maar vooral ten zuiden, zuidoosten en oosten van de stad tot in Leuven pieken 35

36 de prijzen. De laagste prijzen vinden we in het oosten en in mindere mate in het uiterste westen van de provincie. De grond- en woningprijzen zijn sterker gestegen dan de consumptieprijzen en het gemiddelde inkomen. Dat zegt echter niet alles over de betaalbaarheid van het wonen. Naast de koopkracht spelen de sterk gedaalde interestvoeten en de woonfiscaliteit een grote rol. Lage interestvoeten en een langere looptijd van de lening laten toe meer te lenen zonder dat de afbetalingslast stijgt. Gunstige leningsvoorwaarden en gestegen inkomens maken dat het beschikbaar budget voor huisvesting groter is, wat zich op de markt vertaalt in een bereidheid om hogere prijzen te betalen. De sterke prijsstijgingen worden door experten ook toegeschreven aan de invoering van de woonbonus in Door deze fiscale gunstmaatregel zouden de prijzen met 11% gestegen zijn, waardoor de woonbonus leidde tot een nul-effect op het vlak van betaalbaarheid voor de koper. Het fiscaal voordeel kwam uiteindelijk ten goede van de verkoper, die zijn grond of woning duurder kon verkopen. Ook sociale koopwoningen zijn in Vlaams-Brabant relatief duur: in 2012 werd gemiddeld euro neergeteld, inclusief aankoop van grond, dat is in vergelijking met andere provincies 5 tot 10% meer. HUUR IS DUUR Vlaams-Brabant is niet alleen de duurste provincie om eigendom te verwerven, maar gemiddeld genomen ook het duurst om te huren. Het minst prijzig zijn de huurwoningen in het uiterste oosten van de provincie, hoewel slechts twee gemeenten huurprijzen kennen die beneden de Vlaamse waarde liggen. Vooral in het gebied tussen en ten zuiden van Brussel en Leuven liggen de huurprijzen zeer hoog. Huurprijs private huurwoningen - gegevens mei 2010 geregistreerde private huurwoningen % van het aantal gezinnen mediaan-huurprijs Vlaams Gewest ,6 497 prov. Vlaams-Brabant ,4 549 arr. Halle-Vilvoorde ,2 616 arr. Leuven ,9 477 Bron: huurcontractendatabank van de AAPD 36

37 De sociale huurmarkt kent eveneens hoge prijzen in Vlaams-Brabant. De basishuurprijs, 21 gebaseerd op de marktwaarde van de woning, bedroeg eind 2011 bijna 500 euro en is hiermee het hoogst in Vlaanderen. Dat cijfer is een gemiddelde. In de gemeenten tussen Brussel en Leuven, maar ook in Vilvoorde, Haacht, Tremelo, Holsbeek en Boutersem liep de basishuurprijs op tot meer dan 650 euro in Ze behoren tot de gemeenten met de 10% duurste sociale huurwoningen in Vlaanderen naar basishuurprijs. De reële huurprijs van een sociale woning is afhankelijk van het inkomen en het aantal personen ten laste, en wordt berekend door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met de inkomenscoëfficiënt. Hiervan zijn meer actuele cijfers beschikbaar op het niveau van de provincies en gemeenten. Sociale huurders betaalden eind december 2015 in Vlaams-Brabant een gemiddelde huurprijs van 324 euro. Dat is een stuk meer dan in alle andere Vlaamse provincies. De gemiddelde reële huurprijs in Vlaanderen bedroeg eind vorig jaar 291 euro. Gemiddelde reële huurprijs van sociale woningen (31/12/2015) Vlaams-Brabant 323,42 Antwerpen 282,66 Limburg 290,10 Oost-Vlaanderen 286,03 West-Vlaanderen 293,15 Vlaams Gewest 291,06 Bron: VMSW Een overzicht per gemeente van Vlaams-Brabant is opgenomen als bijlage 3. WELKE HAP UIT UW HUISHOUDUITGAVEN? Om te weten of het wonen betaalbaar is, moet de relatie worden gelegd tussen de woonuitgaven en het beschikbaar inkomen. Om dit na te gaan, worden in Vlaanderen doorgaans twee methoden gebruikt die elkaar aanvullen: de woonquote geeft het aandeel van het inkomen dat wordt besteed aan woonuitgaven; het resterend inkomen of budgetmethode bepaalt hoeveel aan inkomen overblijft na betaling van de woonuitgaven en hoeveel een gezin nodig heeft om menswaardig te kunnen deelnemen aan de samenleving. Naargelang de methode, stellen de onderzoekers dat 13 tot 20% van de Vlaamse huishoudens een probleem heeft met het betalen van zijn huisvesting. 21 Bij het ingaan van een huurcontract wordt de marktwaarde van de huurwoning vastgelegd. Dit is wat men voor een vergelijkbare huurwoning zou betalen op de private huurmarkt. Deze huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en is tegelijk ook de maximum huurprijs die gevraagd kan worden voor deze sociale huurwoning. 37

38 Volgens het huishoudbudgetonderzoek (HBS) van 2014 gaat gemiddeld 27,8% van het huishoudbudget in Vlaanderen naar de woning. In dit percentage zit de huur (voor eigenaars: geschatte huur), de energie-uitgaven en andere kosten aan het gebouw (geen meubelen of huisraad). Binnen dat percentage maken de uitgaven voor gas en elektriciteit afzonderlijk 4,9% van de uitgaven uit. Gemiddelde uitgaven voor het geheel van de huishoudens in % van de totale uitgaven Benaming Vlaanderen Wallonië Brussel Voeding en niet-alcoholische dranken 12,8% 13,5% 13,5% Alcoholische dranken en tabak 1,8% 2,3% 1,9% Kleding en schoenen 5,1% 3,8% 4,0% Woning, water, elektriciteit, gas en andere brandstoffen 27,8% 30,3% 32,5% Elektriciteit, gas en andere brandstoffen 4,9% 6,3% 4,2% Meubelen, huishoudtoestellen en onderhoudsproducten 6,0% 5,3% 6,4% Gezondheid 4,6% 4,6% 4,8% Transport 12,1% 12,0% 10,3% Aankoop van auto s 5,4% 5,2% 3,7% Aankoop van fietsen 0,17% 0,03% 0,02% Communicatie 2,9% 3,0% 3,2% Cultuur en vrije tijd 8,6% 7,9% 7,1% Kranten, boeken en ander papierwerk 1,0% 1,0% 1,1% Boeken 0,4% 0,4% 0,5% Opleiding 0,5% 0,3% 0,8% Restaurant en horeca 7,2% 5,1% 6,0% Cafés en restaurants 5,4% 3,8% 4,2% Hotels en soortgelijke huisvestingsdiensten 1,7% 1,1% 1,4% Persoonlijke verzorging en diensten 10,5% 11,9% 9,4% Bron: tabel HBS, 2014 Toch enkele bedenkingen daarbij. Ten eerste dat het hier om een algemeen gemiddelde gaat, die verschillende realiteiten dekt. Afhankelijk van factoren als leeftijd (woning nog af te betalen of niet), sociaal-economische positie (eigenaar of niet, inkomensniveau ) of gezinssituatie, kan er een groot verschil zitten op het aandeel van het inkomen dat naar huisvesting gaat. Maar ook als het percentage hetzelfde is, bv. 30%, weegt dat voor een gezin met een bescheiden inkomen zwaarder door. Een tweede bedenking gaat over de gestegen energiefactuur als gevolg van de afschaffing van de verlaagde btw en van de zogenaamde Turteltaks. De Gezinsbond en de armoedebeweging onderstrepen de impact daarvan en wijzen er ook op dat de huurprijzen sneller zijn gaan stijgen dan de gezondheidsindex. Huren neemt een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. De huurdersbonden stellen vast hoe de gemiddelde huurprijs van 2013 van 545 euro evolueerde tot 574,45 euro in 2014 en tot 590,22 euro in

39 De stijging geldt voor zowel de lagere, gemiddelde als hogere huurprijzen. Al in 2013 hield bijna één op de drie private huurders te weinig over om nog menswaardig te kunnen leven en meer dan de helft van de huurders besteedde meer dan 30% van zijn inkomen aan huur. 22 Een ander uittreksel uit het jaarverslag van de Huurdersbond: specifiek voor Vlaams- Brabant bedroeg de gemiddelde huurprijs in 2015, 647,97 euro tegenover 626,49 euro in 2014 en 612,39 euro in Dit gemiddelde ligt ruim hoger dan het Vlaamse gemiddelde en ook in onze provincie ligt de huurprijsstijging ruimschoots hoger dan de stijging van de gezondheidsindex. 23 De verschillende rapporten en onderzoeksmethoden laten toe een aantal evoluties te detecteren: - Volgens de methode van de woonquote is de betaalbaarheid sinds 2005 globaal negatief geëvolueerd. De betaalbaarheidsproblemen zijn het sterkst toegenomen op de private huurmarkt. - Het inkomen van sociale huurders is gemiddeld lager dan dat van private huurders. Daarom wegen de huurlasten bij de eerste categorie zwaarder door op het gezinsbudget dan bij private huurders. - Hoewel ze geen naakte woonuitgaven meer hebben, stellen de onderzoekers volgens de methode van het resterend inkomen toch nog 5% betaalbaarheidsproblemen vast bij de eigenaars die hun lening hebben afbetaald. Het gaat hier vaak over ouderen met een laag pensioen. Bij de nog afbetalende eigenaars zien we 10% betaalbaarheidsproblemen. - Betaalbaarheidsproblemen nemen globaal toe naarmate de woning recent betrokken is; dit is vooral het geval in de sector van de sociale huur. - Vooral jongere leeftijdsgroepen in de sociale huisvesting hebben een betaalbaarheidsprobleem. Ook de moeilijke positie van de eenoudergezinnen, en in mindere mate alleenstaanden, springt in het oog. - Ook voor werklozen en arbeidsongeschikten biedt de sociale huisvesting onvoldoende bescherming tegen betaalbaarheidsproblemen als gevolg van inkomensverlies. Het zijn bevindingen die gelden voor het Vlaamse Gewest in zijn geheel. Onderzoeken wijzen op sterke geografische verschillen. De locatie is wel degelijk van belang als het op betaalbaarheid aankomt. Zo is het veel duurder om te wonen in de brede centrumzone huurprijsstijging in ,48 euro of 3,43% en in ,10 euro of 2,30%, gezondheidsindex 1,05% in 2015 en 0,40% in

40 tussen Brussel en Antwerpen, in het bijzonder in de brede krans rond Brussel en het Leuvense. Hierboven wezen we reeds op de hoge vastgoedprijzen op de eigendoms- en huurmarkt in Vlaams-Brabant. Bovendien is er in onze provincie een ontstellend groot gebrek aan sociale huur- en koopwoningen, waardoor lagere inkomens vaker aangewezen zijn op de dure private huursector met betaalbaarheidsproblemen tot gevolg. Samengevat: - Niettegenstaande de grote stijging van de prijzen van bouwgronden en woningen, blijft het aandeel van het inkomen dat een gezin gemiddeld besteedt aan huisvesting rond hetzelfde niveau schommelen. - De tweespalt op de woningmarkt tussen huurders en eigenaars groeit: de eerste groep besteedt merkelijk meer van het gezinsbudget aan wonen dan de tweede groep. De huurprijs is sterker gestegen dan de afbetaling van een lening. - Bij eigenaars zien we het meest betaalbaarheidsproblemen bij gezinnen met één inkomen (alleenstaanden en eenoudergezinnen), bij gepensioneerden en bij lage inkomens. - In de private huursector hebben vrijwel alle categorieën hoge woonkosten en zijn de betaalbaarheidsproblemen het grootst. 40

41 Nog eens alles op een rijtje: een beknopte diagnose van de staat van het wonen in Vlaams-Brabant: - Het aantal huishoudens stijgt tegen 2030 met 40 à , zo komen we aan meer dan huishoudens in Vlaams-Brabant. - De leeftijdscategorie van 65-plussers groeit sterk; het aandeel min 18-jarigen blijft ongeveer op peil; andere leeftijdsgroepen krimpen. - De huishoudens worden kleiner: in 2030 zou 30% van de huishoudens uit één persoon bestaan; de klassieke gezinnen, met drie of meer leden, zal nog 34% van de huishoudens uitmaken. - De stijging van het aantal woongelegenheden volgt de groei van de bevolking. - Traditioneel bestaat de woningvoorraad uit vooral eengezinswoningen en veel open bebouwing; sedert 2005 bestaat de nieuwbouw voor meer dan de helft uit appartementen. - Statistisch kennen we een beperkt aantal overbezette woningen (5,3% in 2001) en een groot aantal onderbezette (43%). - Drie vierde van de woningen worden bewoond door hun eigenaar; de private huurmarkt staat in voor één vijfde van de woningen. - De sociale huurmarkt is zeer klein (3,6 sociale woningen voor 100 gezinnen, het gemiddelde voor Vlaanderen ligt op 5,5); het aanbod groeit ook veel trager dan elders in Vlaanderen. - Het streefdoel om bijkomende sociale huurwoningen te hebben in 2025 het zogenaamde bindend sociaal objectief vraagt een inspanning die meer dan drie keer zo groot is als in de al verstreken periode. - Er is nog een ruime voorraad aan beschikbare bouwgronden, maar een belangrijk deel daarvan ligt op weinig geschikte locaties: vanwege de kostprijs voor de particuliere bewoner en vanwege de maatschappelijke kosten, moeten we goed uitkijken waar en hoe we nieuwe woningen inplanten. - Gezondheid en comfort van het woningbestand zijn sterk verbeterd. Toch hebben naar schatting nog ruim woningen in Vlaams-Brabant (ongeveer één op de tien) een grondige renovatie nodig. - Het energieverbruik per huishouden en per woning daalt duidelijk: 20% minder op 10 jaar tijd. Toch staan we voor een grote uitdaging als we het op Europees vlak goed willen doen. Ons woningbestand maakt het ons niet gemakkelijk: een vrijstaande eengezinswoning verbruikt bijna dubbel zoveel energie als een appartement. - De prijzen voor het kopen of voor het huren van een woning zijn sterk gestegen en liggen in Vlaams-Brabant hoger dan het Vlaamse gemiddelde. De realiteit kan sterk uiteenlopen voor de verschillende types huishoudens: in het algemeen blijft het deel van het gezinsinkomen dat naar huisvesting gaat ongeveer hetzelfde; sommige categorieën van de bevolking hebben wel steeds meer problemen om hun huisvesting te betalen. 41

42 42

43 DE VRAAG VERANDERT, VOLGT HET AANBOD? Sedert vele decennia zijn overheden op alle bestuursniveaus tussengekomen om de mensen te steunen en te helpen in hun zoektocht naar een goede woning. Er werd en wordt gewerkt met belastingaftrekken, met premies, met leningen, met subsidies Er zijn regels uitgevaardigd over gezondheid en veiligheid, over kwaliteit en energieprestatie, over leegstand, over waar wel of niet mag worden gebouwd Het woonbeleid werd in de loop van de jaren voortdurend aangepast en aangevuld, rekening houdend met de veranderende omstandigheden en beleidsdoelen. De vastgoed- en woningmarkt zijn steeds beïnvloed geweest door de stimulansen of de beperkingen vanwege de overheid. In de Vlaamse Wooncode staat dat het overheidsoptreden gericht is op het garanderen van het menswaardig wonen (artikel 3). De doelstellingen vervat in de Vlaamse Wooncode zijn: betaalbaarheid, kwaliteit en woonzekerheid. Maar ook andere beleidsdoelen op het vlak van ruimtelijke impact, van mobiliteit, van milieuimpact, van inkomensherverdeling of van gezinsbeleid zijn verweven met het wonen en maken van het woonbeleid een complex verhaal. Op al deze terreinen zijn de uitdagingen de komende jaren groot en zal weloverwogen en goed gericht overheidsoptreden nodig zijn. Schaarse middelen maken dat er keuzes moeten worden gemaakt en dat het beleid zich moet richten op de grootste uitdagingen en op die doelgroepen die het meest nood hebben aan steun en regelgeving vanwege de overheid. Ik wil in deze toespraak ingaan op enkele van de uitdagingen en doelstellingen. Woonbeleid vergt steeds opnieuw keuzes, over de doelstellingen waar we vooral op willen inzetten, over hoe sterk we als overheid kunnen en willen sturen en wat we overlaten aan de vrije markt. GEEN ALGEMENE WONINGSCHAARSTE MAAR De voorbije decennia heeft de huisvestingsmarkt meer dan gelijke tred gehouden met de aangroei van de bevolking en van het aantal huishoudens. Tussen 1995 en 2015 steeg het aantal woongelegenheden met 20,3%, terwijl het aantal huishoudens met 16,9% toenam. In het algemeen volgt het aanbod de vraag. Er is geen algemene woningschaarste. Er zijn geen redenen die erop duiden dat voor de komende jaren de markt de vraag naar woningen niet meer zou volgen. Algemeen gesproken is het aanbod van het aantal woongelegenheden voldoende groot en zijn er geen tekenen dat er een woningtekort of schaarste zou ontstaan. Dat neemt niet weg dat we als overheid de evoluties op de woonmarkt best goed in de gaten houden. Voor bepaalde types van woningen weten vraag en aanbod elkaar veel moeilijker of niet te vinden. Er zijn reële problemen met de betaalbaarheid bij het verwerven of bij het huren van een woning. Soms moet ook de kwaliteit van de 43

44 woningen worden bewaakt. Er is dus een reden om met een wakend oog te volgen of er een voldoende betaalbaar en een voldoende gediversifieerd aanbod is en waar nodig daarop in te grijpen. Daarnaast moeten we in het oog houden dat de uitbreiding en de vernieuwing van het woningbestand niet gepaard gaan met een te groot ruimtebeslag of met een te grote impact op klimaat en leefmilieu. De tendensen, zowel op de woonmarkt als in het woonbeleid, gaan al een aantal jaren in de richting van meer renovatie, meer appartementen, meer verdichting en compacter wonen. In lijn daarmee dienen we de komende jaren nog sterker in te zetten op de renovatie en de transformatie van de bestaande gebouwenvoorraad. De vraag naar bijkomende woongelegenheden en naar meer diverse woontypes kan het best worden gerealiseerd door het bestaande woonpatrimonium of de bestaande woongebieden zo goed mogelijk te benutten: door het activeren van leegstaande panden; door het ontwikkelen van binnengebieden; door verdichting bij vervangingsbouw; door stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten; door binnen bestaande woonruimten bijkomende woongelegenheden te creëren; door bovenwinkelwonen aan te moedigen Het juiste aanbod op de juiste plaats: de bijkomende woongelegenheden die we nodig hebben zal op de eerste plaats moeten komen van inbreiding. Voor nieuwbouw zullen we zoveel mogelijk moeten gebruikmaken van de nog beschikbare bouwgronden die goed gelegen zijn, in de steden of in de goed ontsloten dorpskernen. Hoe kunnen we als provinciale en lokale overheden mee de schouders zetten onder een beleid om een voldoende groot, betaalbaar en gediversifieerd woningenaanbod op de goede locaties te krijgen? Ik wil nader ingaan op enkele belangrijke aspecten: - Hoe zorgen we voor een voldoende aanbod aan betaalbare woningen? - Hoe meer diverse types aan woningen aanbieden? - Hoe activeren we sluimerende woonmogelijkheden? - Zijn er voldoende geschikte bouwgronden in reserve? - Welke plaats ruimen we in voor nieuwe woonvormen? BETAALBAARHEID VAN HET WONEN ONDERSTEUNEN Er kan meer dan één boom worden opgezet over de vraag of het wonen bij ons, als we vergelijken met het verleden of als we vergelijken met de omliggende landen, nog relatief goed betaalbaar is, dan wel steeds moeilijker betaalbaar is. Die vraag speelt zowel voor het kopen of (ver)bouwen van een woning als voor het huren. Uit de statistieken blijkt dat het deel van het gezinsinkomen dat gemiddeld naar huisvesting gaat, in de loop van de jaren, rond hetzelfde niveau is blijven schommelen: een beetje 44

45 onder de 30% van het gezinsbudget wordt aan het wonen besteed. Achter de statistische gemiddelden gaan zeer verschillende situaties schuil. Voor jonge huishoudens is het verwerven van een eigen woning een grote financiële uitdaging, ook al gaan ze met twee werken en verdienen ze gemiddeld tot goed. We kennen een problematiek van hoge vastgoedprijzen, in sommige delen van Vlaams- Brabant nog hoger dan elders. Niet alleen gezinnen in een zwakkere sociaaleconomische situatie worden daardoor getroffen. Veel tweeverdienersgezinnen, vooral dan in de duurdere regio s van Vlaams-Brabant, ervaren dat het zonder financiële hulp van de ouders of grootouders of zonder spaarreserves moeilijk is geworden om een eigen woning te verwerven. Voor jonge tweeverdienersgezinnen kan de situatie wel beteren met de tijd: doorgaans stijgt het inkomen over de levensloop wat het afbetalen van een lening steeds lichter maakt. Voor de groeiende groep alleenstaanden, eenoudergezinnen en senioren met een klein pensioen is eigendomsverwerving zeer moeilijk en is betaalbaarheid vaak een blijvend probleem. Deze groepen rekenen op meer overheidsondersteuning. Voor hen weegt de leninglast bijzonder zwaar door op het gezinsbudget. Ook de huurprijzen liggen in Vlaams-Brabant hoger dan in de andere Vlaamse provincies, wat leidt tot achterstallen en moeilijkheden voor huurder en verhuurder. De overheid is altijd al tussengekomen om de betaalbaarheid van de eigendomsverwerving en van het huurwoningenaanbod te ondersteunen. Hoe sterk en op welke manier kunnen we in de komende periode wonen beter betaalbaar houden? WONINGBEZIT EN BESTAANSZEKERHEID Algemeen wordt aangenomen dat wie de investering voor het verwerven van een eigen woning kan opbrengen, financieel een goede zaak doet. Gedurende een deel van de levensloop moet flink afbetaald worden, maar na die termijn valt een zware last weg, waardoor alles samen eerder minder dan meer betaald wordt dan bij levenslang huren. En aan het einde blijft er een mooi in waarde gestegen eigendom over. Het is een vorm van vermogenssparen, men spreekt soms over de vierde pensioenpijler. Bovendien verschaft het eigenaarschap zekerheid over het hebben van een eigen stek. Onderzoek wijst ook uit dat door hun eigenaar bewoonde woningen beter worden onderhouden, aangepast of gerenoveerd dan woningen die worden verhuurd. En langdurige bewoning door eigenaars is doorgaans een factor die de samenhang en de leefbaarheid van een wijk bevordert. Als we de drie hoofddoelen van de Vlaamse Wooncode voor ogen houden betaalbaarheid, kwaliteit, woonzekerheid dan scoort het bezit van een eigen woning telkens goed. Geen wonder dat een grote meerderheid van de mensen ernaar streeft om een eigen woning te bezitten, en daar veel inspanningen voor over heeft. Het blijft om sociale redenen belangrijk om het verwerven van een gezinswoning te ondersteunen. De 45

46 vraag is welke doelgroepen op welke manier worden ondersteund en welk deel van het budget daaraan wordt besteed? Vandaag stimuleert de overheid woningbezit door het toekennen van belastingaftrekken en verminderingen, van renovatiepremies, van subsidies voor energetische investeringen. Daarnaast worden sociale koopwoningen en sociale kavels aangeboden. Het subsidie- en fiscaal beleid ter ondersteuning van woningbezit werd altijd kritisch bekeken door onderzoekers en experten, omdat het deels zijn doel voorbijschiet en niet selectief en sociaal genoeg is. Allerlei geïndividualiseerde subsidies laten eerder toe om een stuk duurder te bouwen of te renoveren, dan dat ze bescheiden inkomens in staat stellen de stap naar eigendomsverwerving te zetten. De financiële tegemoetkomingen komen hoofdzakelijk terecht bij huishoudens die ook zonder deze steun zouden bouwen. Hier speelt het Mattheüseffect. Bovendien hebben in het bijzonder de fiscale aftrekken en kortingen zoals de woonbonus een inflatoir karakter. Omdat er een groter budget beschikbaar komt en men zich bij aankoop of bouw iets meer kan permitteren, stijgen de prijzen nog sterker, zodat de kloof tussen kostprijs en betaalbaarheid nog groter wordt. Eén en ander betekent in mijn ogen niet dat ondersteuning van bouwen, kopen of renoveren voor het grootste deel van de bevolking niet zinvol en aangewezen blijft. Wel moeten we kijken of die steun niet selectiever kan zijn, sterker gericht op de doelgroepen voor wie eigendomsverwerving zeer moeilijk en precair is. De Vlaamse overheid verschaft onder bepaalde voorwaarden sociale leningen aan particulieren om een bestaande woning te verwerven en te verbouwen of om een sociale koopwoning te verwerven. Nieuwbouw en grondaankoop komen sinds 2014 niet meer in aanmerking. De sociale lening is dus selectiever geworden: ze richt zich tot kopers en niet langer tot bouwers. Het lage inkomensplafond werd inmiddels ook opgetrokken. De regering stelt een grotere regionale differentiatie en inperking van de doelgroep in het vooruitzicht. Vanwege het succes is het bedrag waarin de Vlaamse regering voor sociale leningen voorziet, vrij snel opgesoupeerd. Specifiek voor Vlaams-Brabant rijst er een bijkomend probleem. Het aantal toegekende leningen is, in vergelijking met andere provincies, bijzonder laag. Gelet op de hoge vastgoedprijzen, maakt de huidige begrenzing van de aankoopprijs de sociale lening moeilijk toegankelijk in een groot deel van Vlaams-Brabant. De meeste leningen worden verschaft in het deel van de provincie waar de vastgoedprijzen het laagst zijn. Dit dreigt inwoners van de vele gemeenten waar de prijzen hoog liggen uit te sluiten van de mogelijkheid een beroep te doen op een sociale lening, niet omdat ze te veel verdienen, maar omdat de woningprijzen te hoog liggen. We moeten vragen dat dit wordt rechtgezet wanneer de minister het bestaande leningstelsel herziet. 46

47 EEN NOODKREET VOOR SOCIALE HUURWONINGEN Ik erken de maatschappelijke voordelen en de sociale inslag van het ondersteunen van het in eigendom hebben van de gezinswoning. Nochtans mag geen disproportioneel deel van de begrotingsmiddelen daaraan worden besteed, als daardoor te weinig middelen overblijven om het grote tekort aan betaalbare, sociale huurwoningen weg te werken. De wachtlijsten van kandidaat-huurders voor een sociale woning zijn in Vlaams-Brabant zeer lang en ze worden alsmaar langer. De ondersteuning van de sociale huurmarkt moet absoluut prioriteit krijgen in een toekomstgericht woonbeleid. Vanuit het oogpunt van een efficiënt inzetten van overheidsmiddelen, is het stimuleren van de sociale huurmarkt een goede zet om de grote groep van alleenstaanden, eenoudergezinnen en lage inkomens te ondersteunen. Zij zijn het die op eigen kracht het moeilijkst een betaalbare goede woning kunnen vinden. Vanwege de achterstand en de veel te trage groei van het aantal sociale huurwoningen in Vlaams-Brabant, zijn onze inwoners die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar daar jarenlang op moeten wachten, aangewezen op de te krappe private huurmarkt. Private huurwoningen zijn vaak duur, in verhouding tot de kwaliteit. Willen we in Vlaams-Brabant beantwoorden aan het opgelegd bindend sociaal objectief, dat aan de lokale overheden is opgelegd in het kader van het grond- en pandendecreet van 2009, dan is een grote inhaaloperatie inzake sociale huurwoningen nodig, des te meer omdat het aantal huishoudens nog sterk zal toenemen. Volgens het bindend sociaal objectief moeten we in Vlaams-Brabant tegen 2025 ruim sociale huurwoningen meer aanbieden. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW)schatte einde 2015 hoeveel bijkomende huurwoningen nodig waren om alle toen aangemelde kandidaat-huurders te huisvesten: voor Vlaams-Brabant kwam dat op bijkomende woningen. De Sociale Huisvestingsmaatschappijen en Sociale Verhuurkantoren zijn het best geplaatst om dit bijkomend aanbod te realiseren. Zij beschikken sinds jaren over opgebouwde ervaring en deskundigheid in het bouwen of aanbieden van huurwoningen en het begeleiden van de bewoners ervan. Zij zijn gebonden aan strenge opgelegde kwaliteitseisen en investeren de opbrengst bij eventuele verkoop opnieuw ten bate van sociale huisvesting. Naast de financiering vanuit de VMSW biedt het provinciebestuur extra financiële ondersteuning aan de Sociale Huisvestingsmaatschappijen om sneller sociale woningen te realiseren. Zij doet dit door aan erkende Sociale Huisvestingsmaatschappijen of aan samenwerkingsverbanden tussen deze maatschappijen en Vlabinvest: - een tegemoetkoming toe te kennen voor een voortraject, kleine projecten of specifieke types van woningen; 47

48 - renteloze renovatieleningen of leningen voor energiebesparende maatregelen toe te staan; - renteloze leningen voor grondverwerving toe te staan. Gemeentebesturen kunnen actief meewerken aan het vergroten van het sociaal huurpatrimonium in hun gemeente. Zij spelen weliswaar geen rol in de financiële ondersteuning van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen en de Sociale Verhuurkantoren. De Vlaamse overheid is ervoor verantwoordelijk dat de sociale verhuurders voldoende middelen en een solide financiële basis hebben om hun maatschappelijke opdracht te vervullen. Terecht wordt gewezen op de blijvende onderfinanciering van de sociale huisvestingssector vanuit Vlaanderen. In Vlaams- Brabant met zijn hoge vastgoedprijzen worstelen de Sociale Huisvestingsmaatschappijen, meer dan elders in Vlaanderen, met het realiseren van een betaalbaar aanbod. Zonder extra mogelijkheden voor de sociale huisvesting kunnen huisvestingsmaatschappijen en gemeentebesturen het opgelegd bindend objectief voor Vlaams-Brabant nooit realiseren. Het rollend grondfonds, dat in 2012 in het leven is geroepen en bedoeld is voor Vlaamse gemeenten met hoge vastgoedprijzen, zal niet volstaan. Gelukkig is er Vlabinvest dat gronden verwerft om hierop samen met de Sociale Huisvestingsmaatschappijen huurwoningen te realiseren in de Vlaamse rand rond Brussel, zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen toch in hun buurt kunnen blijven wonen tegen een aanvaardbare prijs. Vlabinvest gebruikt hiervoor ook extra financiële middelen die vervat zijn in het rollend grondfonds. De lokale besturen kunnen een tweevoudige rol spelen ten opzichte van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen: gemeenten kunnen gronden herbestemmen, het aanbod aan kleine kavels vergroten, eigen gronden ter beschikking stellen, samen met de Sociale Huisvestingsmaatschappijen een erfpachtformule uitwerken Lokale bestuurders kunnen vooral de Sociale Huisvestingsmaatschappij die actief is in hun regio blijven aanporren om bijkomende sociale huisvesting in de gemeente te creëren. Het organiseren van een vlotte samenwerking bij de planning en goedkeuring van sociale woningbouwprojecten, dragen ertoe bij dat een Sociale Huisvestingsmaatschappij sneller tot realisatie overgaat. Lokale besturen hebben dus wel degelijk enige greep op de initiatieven tot uitbreiding van het sociaal huurpatrimonium in hun gemeente. Maar dan moet de politieke wil er zijn om het bindend sociaal objectief inzake sociale huurwoningen te bereiken. Nog steeds zijn er gemeenten in onze provincie die amper of geen sociale huurwoningen op hun grondgebied hebben, daar weinig werk van maken en op die manier bewust een deel van hun bevolking in de kou laten staan. Er zijn immers in alle Vlaams-Brabantse gemeenten inwoners die op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan. Een paar 48

49 gemeenten die, ondanks het verplicht bindend sociaal objectief, geen initiatief namen om sociale woongelegenheid te creëren, werden hiervoor onlangs op de vingers getikt door de minister. Er is soms moed nodig om nieuwe projecten voor sociale huurwoningen te realiseren. Protesten van inwoners, waarbij alle mogelijke en onmogelijke argumenten worden ingezet tegen de realisatie van een sociaal woonproject, nemen de laatste jaren toe. De stem van de kandidaat-huurders klinkt veel minder sterk. Het zet lokale politici sterk onder druk. In Vlaams-Brabant is er sprake van kleinschaligheid van de Vlaamse-Brabantse Sociale Huisvestingsmaatschappijen. De Vlaamse overheid hanteert als norm dat iedere Sociale Huisvestingsmaatschappij minimaal woningen in patrimonium moet hebben. De helft ofwel zes op de twaalf in Vlaams-Brabant haalt deze norm niet. Dat weegt op de efficiëntie van de sociale huisvestingssector in onze provincie. DE HULPLIJN VAN DE SOCIALE VERHUURKANTOREN Met woningen in 2015 blijft het aanbod van huurwoningen die de Vlaams- Brabantse Sociale Verhuurkantoren aanbieden een welgekomen maar bescheiden aanvulling op het aanbod van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen. Dat heeft te maken met de moeilijk toegankelijke huurmarkt: het aantal te huur aangeboden woningen is beperkt en de huurprijzen liggen hoog. Het provinciebestuur leverde grote inspanningen om het aantal SVK-woningen uit te breiden en de kwaliteit te verbeteren. Sociale verhuurkantoren kunnen renteloze leningen krijgen om werken uit te voeren en daarnaast krijgt elk erkend Sociaal Verhuurkantoor ook subsidies voor renovatieploegen, om samen met een sociaal economiebedrijf renovaties uit te voeren. Dankzij de inzet van de provincie is er vandaag een gebiedsdekkende werking. Toch haalt niet elk Sociaal Verhuurkantoor genoeg slagkracht. Sommige hebben een te groot of te versnipperd werkingsgebied om in elke gemeente het verschil te maken. Andere dienen een inhuurstop in te voeren omdat het werkvolume anders te groot wordt. De kleine Sociale Verhuurkantoren zijn door een te gering eigen vermogen niet in staat om een buffer aan te leggen voor verliezen of om bepaalde kosten te prefinancieren. Net als voor de Sociale Huisvestingsmaatschappijen is een herstructurering noodzakelijk. Maar het huidige niveau van subsidiëring vanuit Vlaanderen - zelfs al werd dit stelselmatig verhoogd en worden recent bijkomende financiële stimulansen gegeven laat hoe dan ook niet toe om te beantwoorden aan de hoge vraag naar betaalbare huurwoningen op de private markt. Het zou voor de private huurmarkt en zeker voor de mensen met een laag inkomen een heel goede zaak zijn als de Sociale Verhuurkantoren meer huurwoningen kunnen 49

50 aanbieden. Sedert 2010 groeit het aanbod ieder jaar met ongeveer 10%, wat goed is, maar te beperkt blijft om de reële nood te lenigen. Enkele demarrages in de groei zouden welgekomen zijn. Wat kan een lokaal bestuur doen om in zijn gemeente meer woningen te laten beheren en verhuren door een Sociaal Verhuurkantoor? Het kan de werking van het Sociaal Verhuurkantoor aanprijzen bij de eigenaars van huurwoningen. Sommige gemeenten geven daarom een aanmoedigingspremie aan eigenaars die instappen. Als provinciebestuur subsidiëren wij renovatieploegen die de woningen van de Sociale Verhuurkantoren opknappen. In een aantal gemeenten worden technische medewerkers uitgestuurd om mee te helpen renoveren. Gemeenten hebben de bevoegdheid woningen van slechte kwaliteit aan te slaan. Dat kan via het recht van voorkoop: voor woningen die voorkomen op de Vlaamse lijst leegstand of verwaarlozing; voor ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen; in woonvernieuwingsgebieden en in woningbouwgebieden in gemeenten van de Vlaamse rand. Het voorkooprecht wordt in de praktijk zelden toegepast omdat er heel wat voorwaarden aan verbonden zijn. De gemeente of het OCMW zijn bovendien laatste in de rij om het voorkooprecht aan te wenden. Toch is het voorkooprecht een geschikt instrument om het sociale patrimonium in je stad of gemeente uit te breiden. SOCIALE KOOPWONINGEN: EEN SCHIM VAN WAT HET MOET ZIJN Het aanbieden van sociale koopwoningen is een manier om gezinnen met een laag inkomen de voor hen moeilijke stap naar het eigenaarschap te laten zetten. Het is een instrument waarvan bewezen is dat het een reëel herverdelend effect heeft, dat het de toegang tot het woningbezit effectief verbreedt. Toch staat het aanbieden van sociale koopwoningen geregeld ter discussie, omdat het maar voor één generatie een sociale maatregel is. Burgemeesters hebben mij jaren geleden al rondgeleid door wijken waar de woningen aanvankelijk tegen een sociale prijs waren verkocht aan gezinnen met een bescheiden inkomen, woningen die pakweg 20 jaar nadien tegen marktprijs, met een grote meerwaarde waren doorverkocht. De investering van de overheid heeft één keer zijn nut gehad, maar ging nadien verloren. Daarom is al vaker gepleit voor het nadenken over mogelijkheden als erfpacht, recht van opstal of andere formules tussen het klassieke eigenaarschap en huren in. Toch bleef de Vlaamse overheid voorstander van het realiseren van sociale koopwoningen, minstens op papier. In het grond- en pandendecreet was ook een bindend sociaal objectief voor koopwoningen opgenomen. Dat werd voor Vlaams- Brabant vastgelegd op bijkomende koopwoningen, tegen In werkelijkheid zijn sinds einde 2007 slechts 516 sociale koopwoningen in Vlaams-Brabant opgeleverd en verkocht. Dat is een gemiddelde van 68 koopwoningen per jaar, een fractie van het vooropgestelde objectief. Men heeft het bindend objectief voor sociale koopwoningen 50

51 inmiddels dan maar weer afgeschaft. Maar daarmee is de reële vraag niet verdwenen. Eind 2014 stonden unieke kandidaat-kopers op een wachtlijst bij een Vlaams- Brabantse Sociale Huisvestingsmaatschappij. Het toont aan dat de nood blijft bestaan bij een groep mensen die graag een eigendom willen verwerven, maar niet de middelen hebben om de hoge vastgoedprijzen in Vlaams-Brabant te betalen. Het regeerakkoord van de Vlaamse regering stelt te willen blijven inzetten op sociale koopwoningen. Sedert dit jaar zijn de subsidies, aan Sociale Huisvestingsmaatschappijen of gemeenten, voor projecten met sociale koopwoningen nochtans stopgezet. Van de Huisvestingsmaatschappijen wordt verwacht dat zij putten uit hun reserves om de garantie te bieden dat sociale koopwoningen betaalbaar blijven. Volgens het Rekenhof echter dreigt de realisatie van bijkomende sociale koopwoningen te worden bemoeilijkt door de afschaffing van de subsidies. Het aangekondigde Vlaams Woonbeleidsplan 2050 moet zorgen voor een nieuw kader voor sociale koopwoningen. Maar ondertussen is het aanbod van sociale koopwoningen slechts een schim van wat het zou moeten zijn. ONTWIKKELAARS DRAGEN MEE DE LAST OM BESCHEIDEN WONINGEN AAN TE BIEDEN Bij de invoering van het decreet op het grond- en pandenbeleid werd een nieuwe categorie van betaalbare woningen in het leven geroepen. De opzet is om voor bevolkingsgroepen met een klein tot middelgroot inkomen betaalbare kavels of woningen aan te bieden. En om bij te dragen tot het tot stand brengen van een sociale mix in de nieuwe verkavelingen. Een woning of kavel is bescheiden als ze aan één van de volgende voorwaarden voldoet: - kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²; - eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³; - overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers. Gemeenten kunnen, door een gemeentelijke verordening Bescheiden Wonen of via een ruimtelijk uitvoeringsplan, deze oppervlakte- en volumenormen verder beperken, waardoor verkavelaars nog kleinere en dus beter betaalbare kavels op de markt moeten brengen. 51

52 Om het bescheiden aanbod te realiseren, wordt de last gekoppeld aan een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning. Dat moet voor projecten vanaf een bepaalde omvang: 40% van de kavels of woningen voor gronden die eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; 20% voor wat betreft gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. RUP s en BPA s die woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar woongebied met een oppervlakte van ten minste een halve hectare, moeten een bescheiden woonaanbod opleggen van 40%. De norm kan om gegronde redenen worden verminderd tot 10%. De realisatie gebeurt op initiatief van private ontwikkelaars of van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen. Private projectontwikkelaars kunnen de last uitvoeren in natura, door verkoop van gronden of door storting van een bijdrage aan de gemeente. Bij realisatie van een bescheiden woonaanbod door een Sociale Huisvestingsmaatschappij heeft de gemeente de mogelijkheid om een gemeentelijk reglement met lokale toewijzingsregels op te stellen. In tegenstelling tot de sociale last is de regeling bescheiden last niet vernietigd door het grondwettelijk Hof. Spijtig genoeg zijn mij geen gegevens bekend over het aantal bescheiden kavels of woningen die zijn verkocht sinds de bescheiden last werd ingevoerd. We hebben dus geen zicht op de resultaten en effecten van deze maatregel. NIEUWE MOGELIJKHEDEN TUSSEN KOPEN EN HUREN IN In het debat over de betaalbaarheid van het wonen zien we vaak een tegenstelling tussen twee polen: steun voor eigendomsverwerving tegenover steun voor sociale huurwoningen. Nochtans duiken er meer en meer alternatieven op in de ruimte tussenin: formules die, net zoals sociale huurwoningen, blijvende betaalbaarheid garanderen, maar die aan de bewoners ook de voordelen bieden van het huiseigenaarschap: kapitaalopbouw, woonzekerheid, zeggenschap en onafhankelijkheid. De Community Land Trust is er daar één van en kan op steeds meer belangstelling rekenen in ons land. Enkele jaren geleden deed het begrip zijn intrede in het debat rond betaalbaar en sociaal wonen in België. De Community Land Trust is een huisvestingsmodel dat in de jaren 70 in de Verenigde Staten is ontstaan en nu in Schotland en Engeland aan een steile opmars bezig is. Zijn deugdzaamheid lijkt bewezen omdat het de vastgoedcrisis in die landen goed doorstaan heeft. Community Land Trusts hebben tot doel om betaalbare woningen op de markt te brengen en op lange termijn betaalbaar te houden, door een scheiding te maken tussen 52

53 de grondeigendom en de eigendom van de woning. Dat gebeurt met een hybride eigendomsformule, ergens tussen huren en kopen in. Een Community Land Trust is een door de gemeenschap bestuurde landmaatschappij ( Land Trust ). De maatschappij wordt gezamenlijk bestuurd door lokale overheden, middenveldorganisaties, grondeigenaars, bewonersgroepen De eerste opdracht van een Community Land Trust is grond verwerven. Dat kan gebeuren via giften of via een door de overheid gesubsidieerde aankoop. Door grond te verwerven haalt ze die grond uit het speculatieve systeem, en maakt hem beschikbaar voor de gemeenschap. De landmaatschappij blijft eigenaar van de grond, maar de bewoners worden, via erfpacht, eigenaar van de woning. Om woningen betaalbaar te maken kunnen mensen met een laag inkomen een premie krijgen. Wanneer een eigenaar zijn woning wil verkopen, keert de premie en de meerwaarde die bij verkoop wordt gerealiseerd grotendeels terug naar de landmaatschappij. De verkoper zal slechts een gedeelte van de meerwaarde, zo n 25%, kunnen krijgen. Zo blijft de woning ook betaalbaar voor de volgende koper. Voor de individuele bewoners biedt hun Community Land Trust-woning woonzekerheid, tegen een betaalbare prijs. Bovendien krijgen zij, door hun lidmaatschap van de trust, de kans om zelf mee verantwoordelijkheid op te nemen in hun gemeenschap. Een belangrijk voordeel voor de gemeenschap is dat overheidssubsidies na de verkoop beschikbaar blijven voor het betaalbaar wonen. Op die manier kan men met de aanvankelijke subsidie meer generaties helpen. In een provincie als Vlaams-Brabant, dat te kampen heeft met grondprijzen die recordhoogten bereiken en met een groot tekort aan sociale woningen, loont het de moeite Community Land Trusts als alternatief te onderzoeken. Het systeem is niet zomaar te transponeren. De wetgeving is anders, de sociaal-economische situatie verschilt, onze mentaliteit is niet dezelfde De in de Verenigde Staten en in Groot- Brittannië bestaande Community Land Trusts zijn trouwens ook zeer divers. Ze zijn aangepast aan lokale mogelijkheden, er zijn rurale en stedelijke trusts, er zijn er grote en kleine, ze hanteren verschillende structuren, reglementen en technieken. Er zijn inmiddels Community Land Trust-projecten in Gent en Brussel, maar nog niet in Vlaams- Brabant. In tegenstelling tot andere landen zijn coöperatieve woonvormen en formules van erfpacht en opstal binnen het Vlaamse en lokale woonbeleid nog grotendeels onbekend. Dit soort juridische instrumenten kunnen het nochtans mogelijk maken om de betaalbaarheid van een eigen woning te bevorderen. Dat was ook de overtuiging van het gemeentebestuur van Kapelle-op-den-Bos, dat reeds in 2005 de intercommunale Haviland onder de arm nam om samen een unieke erfpachtformule uit te werken. Gezinnen moeten alleen het huis aankopen, de grond krijgen ze voor 99 jaar in erfpacht voor 10 euro per jaar. De huiseigenaar `huurt de grond dus van de gemeente. Het blijft een uniek project in onze provincie. 53

54 Een aanbod aan betaalbare woningen creëren kan ook door een sluimerende woonvoorraad te activeren: leegstaande panden, ongebruikte verdiepingen boven winkels, weekendhuisjes of campingwoningen. Ik ga daar straks op in. EEN MEER GEDIVERSIFIEERD AANBOD Het klassieke kerngezin staat op de helling. Het aantal alleenstaanden stijgt en gezinnen worden steeds kleiner. De gezinsverdunning is te verklaren door de demografische factoren zoals een toenemende vergrijzing en een daling van het geboortecijfer, maar evenzeer door maatschappelijke tendensen zoals de toename van het aantal echtscheidingen en het meer veralgemeend alleen wonen van jongeren. Bevolkings- en huishoudensprognoses verwachten dat deze evoluties zich in de toekomst nog sterker zullen voortzetten. In 2030 zal bijna een kwart van de Vlaams-Brabanders ouder dan 65 jaar zijn. Drie op de tien huishoudens zullen uit één persoon bestaan. Gezinnen met twee ouders en kinderen zullen nog één derde van de huishoudens uitmaken. Een ander fenomeen is dat van meerhuizigheid. Veel kinderen die onder het regime van co-ouderschap leven of deel uitmaken van een nieuw samengesteld gezin, wonen niet in één, maar in twee woningen. Dat is ook het geval voor één op de tien volwassenen met een LAT-relatie. Meer dan vroeger volgen gezins- en relatievormen elkaar op. Er is niet langer sprake van een standaardtraject. Periodes van alleen wonen en samenwonen lossen elkaar af. Dat leidt tot meer verhuisbewegingen en een zekere verschuiving van eigenaars naar huurders op de woonmarkt. Vele starters en herstarters komen immers op de huurmarkt terecht. Een grotere verscheidenheid aan huishoudtypes, wisselende gezinssituaties en nieuwe samenlevingsvormen brengen specifieke wooneisen mee. De gezinswoning met twee of drie slaapkamers, afgestemd op het kerngezin voldoet niet aan de woonbehoefte van de groeiende groep jonge en oudere alleenstaanden. Ze biedt evenmin een oplossing voor de woonvraag van nieuw samengestelde gezinnen die op zoek zijn naar een grote woning met vier of soms meer slaapkamers. Klassieke woontypes zoals het appartement of de eengezinswoning laten zich moeilijk aanpassen aan wisselende gezinssituaties of de leeftijd van de bewoners. Problemen van betaalbaarheid en schaarste aan ruimte zetten een groeiende groep mensen aan om te experimenteren met nieuwe woonvormen die voor hen een sociale, financiële of ecologische meerwaarde bieden. 54

55 Dat alles betekent dat we een grotere verscheidenheid en een combinatie van woonvormen en woontypologieën nodig hebben, afgestemd op allerlei gezinsvormen, zowel collectief als individueel. Dit meer gedifferentieerd aanbod moet voor iedereen betaalbaar blijven en te vinden zijn in de ruime omgeving waar men opgroeit of werkt. Als gewestelijke, provinciale en lokale overheid worden we geconfronteerd met die veranderende behoeften en vragen. Hoe gaan Sociale Huisvestingsmaatschappijen en ontwikkelaars daarmee om? Zijn ze bereid om woningtypes en woonvormen overal in Vlaams-Brabant beter te laten aansluiten met bovengeschetste demografische en maatschappelijke evoluties? Kunnen lokale besturen de nieuwe noden inpassen in hun planinitiatieven en in hun vergunningenbeleid? Architecten hebben als eersten voeling met de veranderende woningmarkt. Met creatieve oplossingen en met hun deskundigheid kunnen zij vooroplopen in het ontwikkelen van nieuwe woontypes en -vormen. Dat kan door een grotere variatie aan woongelegenheden te ontwerpen, maar ook door woongelegenheden te bouwen die flexibel en aanpasbaar zijn. Een ontwerper die bouwt voor wisselende gezinsvormen heeft aandacht voor multifunctionele ruimten, variabele indelingen, mogelijkheid voor uitbreiding en opsplitsing. Naast de gezinsgrootte zal men aandacht hebben voor de leeftijd van de bewoners en het type van verwantschap, zoals stiefrelaties. Vormen van meergenerationeel wonen of gemeenschappelijk wonen vragen goede oplossingen inzake privacy. Een gemeenschappelijke tuin kan een oplossing bieden aan alleenstaanden met kinderen die met minder inkomsten moeten huren. Vinden van samenstelling wisselende en steeds diverse gezinnen hun gading in de vandaag aangeboden woonprojecten en woonplannen? Het aandeel in het totale woningpark van woningen met drie kamers, afgestemd op het klassieke gezin, bleef tijdens het voorbije decennium ongeveer gelijk: een derde van de woningvoorraad. Het aantal woningen met vier of meer slaapkamers daalde wel aanzienlijk. Het aandeel woongelegenheden met maar één of twee kamers steeg tijdens het voorbije decennium sterk, hoofdzakelijk in de vorm van kleine appartementen en studio s die vooral in stedelijk gebied te vinden zijn. Ook bij de sociale woningen vinden we vooral twee- en drieslaapkamerwoningen: voor Vlaams-Brabant 35,6% en 35,2%. Minder dan 7% is voorzien voor grote gezinnen (4 of meer slaapkamers). Appartementen met één slaapkamer en studio s, die vooral bestemd zijn voor alleenstaanden, maken 22,8% van het sociale huurpatrimonium uit. Cijfers over de gezinssamenstelling van de kandidaat-huurders zijn op provinciaal niveau niet ter beschikking. Op Vlaams niveau waren bijna de helft van de kandidaathuurders in 2015 alleenstaand. 55

56 Aantal gezinsleden kandidaat-huurders voor een sociale woning in het Vlaamse Gewest Gezinsleden Kandidaat-huurders 2015 Aantal Aandeel 1 lid ,05% 2 leden ,44% 3 leden ,51% 4 leden ,19% > = 5 leden ,71% ongeldig 644 0,55% Totaal ,00% Bron: VSMW Ook op de sociale woningmarkt zien we dus een spanning tussen vraag en aanbod. Uit de cijfers over het aanbod op de private woonmarkt en in de sociale huisvesting, blijkt dat voor de groeiende groep alleenstaanden een onvoldoende aangepaste aanbod voorhanden is. Dat geldt ook voor grote gezinnen. Alleenstaande starters en herstarters, al dan niet met kinderen ten laste, zien de woonkosten in hun budget hoog oplopen. Ze zoeken een toevlucht in de sociale huurmarkt, maar ook daar is het aanbod voor alleenstaanden ontoereikend. Meer sociale huurwoningen en projecten voor collectief wonen, kunnen voor deze groep in het bijzonder voor de lage inkomens een oplossing zijn. Cijfers over de bezetting van de woongelegenheden in onze provincie, wijzen evenzeer op het feit dat het woningtype niet altijd afgestemd is op de reële gezinssituatie. In 2001 was 5,3% van de woningen overbezet en meer dan 43% onderbezet. 24 Deze cijfers zijn ondertussen al oud, maar ze duiden toch aan dat een aanzienlijk deel van het woonpatrimonium in Vlaams-Brabant onderbenut wordt. Men spreekt soms over groene weduwen : weduwen(aars) die na het overlijden van de partner blijven wonen in de veel te grote gezinswoning, gelegen in een groene, residentiële woonbuurt of verkaveling. Voor de groeiende groep 65-plussers is de keuze tot nu toe meestal beperkt tussen blijven wonen in de eigen veel te grote en onaangepaste gezinswoning - die samen met de eigenaar sterk verouderde, niet energie-efficiënt is, vaak ver van allerlei voorzieningen gelegen en niet aangepast aan de grotere zorgbehoeften - en te verhuizen naar een serviceflat of een woonzorgcentrum. We moeten creatief op zoek gaan naar tussenvormen, zoals assistentiewoningen of Abbeyfieldhuizen, waar ik het verder even 24 VANNESTE D., VANDERSTRAETEN L., Onderbewoning in Vlaanderen, Ruimte en Maatschappij, 2013, uit Dossier Wonen in Vlaams-Brabant, 2013, Steunpunt sociale planning, p

57 over zal hebben. Het beleidsideaal in de ouderenzorg is Ageing in place, zo lang mogelijk thuis wonen in de eigen vertrouwde omgeving. Staat daar niet tegenover moving in time, op tijd naar een aangepaste woning en omgeving verhuizen, dicht bij allerlei voorzieningen? DE SLUIMERENDE WOONVOORRAAD WAKKER KUSSEN Ik sprak u al over de wil om de bijkomende woongelegenheden die we nodig hebben vooral proberen te vinden in de steden en de dorpskernen. Ik had het over de nood aan een grotere verscheidenheid aan types woningen, vooral als antwoord op de groeiende vraag van eenpersoonsgezinnen. En we beseffen allemaal dat we wonen betaalbaar moeten houden, dat er behoefte is aan kleinere woningen tegen een matige prijs. Een deel van de oplossing daarvoor kunnen we wellicht vinden bij woningen die wel bestaan, maar die niet beschikbaar zijn. Ik denk aan leegstaande panden, aan ongebruikte verdiepingen boven winkels, aan huisjes in gebieden voor verblijfsrecreatie of op campings. Wanneer we deze niet of niet goed benutte woonmogelijkheden kunnen activeren, helpt dat om het gewenste aanbod aan woningen te versterken. LANGDURIGE LEEGSTAND AANPAKKEN Wanneer huizen of delen van gebouwen gedurende lange tijd blijven leegstaan, is dat vaak een kleine en soms grote kanker in het straatbeeld. Bovendien worden daardoor woningen onttrokken aan de woonmarkt. Er is dan ook een grote politieke consensus om leegstand te bestrijden, om leegstaande panden opnieuw bruikbaar en beschikbaar te maken voor bewoning. Gemeenten zijn verplicht om een register met alle leegstaande panden bij te houden. Het kan de basis zijn om een heffing op leegstaande gebouwen en woningen in te voeren. Dat is niet verplicht, maar twee derden van de gemeenten in Vlaams-Brabant hebben een leegstandheffing ingevoerd. Waar die heffing bestaat, zien we dat leegstaande woningen ook opnieuw op de markt komen. De minimale hoogte van de heffing, euro per jaar, is in de gewestelijke regelgeving vastgelegd. Voor de rest bepalen gemeenten zelf hoe zo n heffing er moet uitzien. Ze kunnen zich hiervoor baseren op typereglementen. Meestal stijgt het tarief van de heffing naarmate panden langer blijven leegstaan. Veel gemeenten nemen ook stimulerende maatregelen, zodat een eigenaar ervoor kiest een leegstaande woning opnieuw in gebruik te nemen of te verhuren. Als er in een wijk veel leegstand is, moet de gemeente best de onderliggende oorzaken aanpakken. Wellicht heeft de buurt haar aantrekkingskracht verloren en kan er wat gebeuren aan de kwaliteit van de inrichting van het openbaar domein. Gemeenten kunnen eigenaars van leegstaande panden aanschrijven. Ze kunnen hen wijzen op de mogelijkheden die een Sociaal Verhuurkantoor biedt en op de renovatiepremies die door verschillende 57

58 overheden toegekend worden om een leegstaande woning opnieuw leefbaar te maken. Steden zoals Halle en Leuven bieden een premie aan als een leegstaand pand wordt omgevormd tot appartementen. In 2012 waren er in de Vlaams-Brabantse gemeenten leegstaande panden opgenomen in de inventaris, in 2015 waren dat er Evolutie aantal panden opgenomen in het leegstandsregister voor Vlaams-Brabant Bron: Wonen Vlaanderen Panden die langer dan 12 opeenvolgende maanden blijven leegstaan, moeten volgens het decreet op de inventaris komen. Het is niet altijd vanzelfsprekend om ieder leegstaand huis of appartement te detecteren, zodat de werkelijke leegstand wellicht iets hoger ligt. Vooral in enkele gemeenten van de Noordrand kennen we de specifieke problematiek van een groot aantal langdurig leegstaande kantoorgebouwen. Terecht wordt de vraag gesteld of we voor kantoorparken met grote leegstand niet moeten kijken naar reconversie tot wonen. In Brussel gebeurt dat al voor verouderde kantoorgebouwen. BOVENWINKELWONEN Vroeger waren de panden boven winkels meestal de woonhuizen van de winkeleigenaars. Tegenwoordig wonen zij vaak elders en wordt enkel het handelspand gehuurd. Dat zorgt voor een probleem: omdat er in veel gevallen geen afzonderlijke toegang is voor nieuwe bewoners, blijft deze woonruimte langdurig onbewoond, vaak 25 Universiteit Antwerpen, Leegstand en herbestemming, Inventariserend onderzoek naar beleid en maatregelen,

59 met verkrotting tot gevolg. Ook maatschappelijk heeft dit fenomeen gevolgen: winkelstraten liggen er s avonds verlaten bij. Betaalbare huurwoningen in onze provincie zijn schaars, terwijl de vraag groot is. Het opnieuw gebruiken van de woonruimten boven winkels, biedt een mogelijkheid om hieraan te verhelpen. Daarom lanceerde het provinciebestuur in 2001 een campagne voor bovenwinkelwonen, samen met de steden Halle, Aarschot, Diest, Landen, Leuven, Tienen en Vilvoorde. De deelnemende steden ontvingen een subsidie waarmee zij aan de slag konden. Met de subsidie werden centermanagers aangetrokken of subsidies uitgekeerd die de eigenaars en huurders van deze panden stimuleren om de leefruimte boven een winkelpand opnieuw beschikbaar te maken. Andere steden legden via een verordening de verplichting op om in bepaalde gevallen een extra toegang tot de bovenliggende woonruimte te creëren. Nadien werd de campagne uitgebreid naar alle andere Vlaams-Brabantse gemeenten. Ook kleinere gemeenten zoals Liedekerke, Ternat, Roosdaal sprongen mee op de kar. De actie mag een succes genoemd worden. Appartementen, studio s, grootschaligere projecten, maar evengoed eenvoudige verbouwingen werden gerealiseerd. Globaal geteld werden er sinds de start van de campagne op die manier een duizendtal bijkomende woongelegenheden gerealiseerd. De provinciale campagne is reeds enkele jaren afgelopen, maar de meeste reeds deelnemende gemeenten zetten hun beleid sindsdien voort. In de dorpsstraten van kleine en middelgrote gemeenten die nog niet meededen, ligt nog veel potentieel om meer betaalbare woongelegenheden te creëren. De provincie biedt nog steeds de mogelijkheid gebruik te maken van een renteloze lening voor de renovatie van de appartementen boven winkels, op voorwaarde dat een Sociaal Verhuurkantoor betrokken wordt. De premie kan aangevraagd worden door de volle eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of huurder van het volledig onroerend goed waarin de winkelruimte zich bevindt. KLEINSCHALIG WONEN OP CAMPINGS OF IN VERBLIJFSPARKEN Een bijzondere vorm van wonen vormt het campingwonen. Sinds midden jaren 80 wonen, verspreid over de ganse provincie, duizenden mensen op campings en weekendverblijven, vaak omwille van financiële overwegingen. Het gaat om een groep mensen die moeilijk of niet aan de bak komen op de reguliere woonmarkt: er zijn lange wachtlijsten voor een sociale woning en soms staan ze financieel te zwak om zelfs sociale huur te betalen. Velen onder hen vluchten ook voor de drukte van de stad. Op de camping vinden ze vaak nog een stukje groen en de vrijheid om hun chalet of vertimmerde woonwagen met eigen middelen naar hun hand te zetten. Ze treffen er ook 59

60 een leefgemeenschap aan die doet denken aan de dorpscultuur van vroeger. Deze mensen wonen echter vaak in precaire omstandigheden, op materieel en op juridisch vlak. Permanent wonen op een camping of een weekendverblijf is immers niet toegelaten, en de gronden op een camping blijven eigendom van de terreinuitbater. Eind jaren 90 besliste de Vlaamse regering om de permanente bewoning van kampeerterreinen via gemeentelijke begeleidingsplannen te laten uitdoven. In 2010 zijn we als provinciebestuur begonnen met een planningsproces om een oplossing te bieden aan deze aanslepende problematiek. De problemen werden in kaart gebracht, alle betrokken zones werden gedetailleerd bestudeerd en voor ieder terrein werd een toekomstvisie uitgewerkt. Het bieden van een langdurige en duurzame oplossing stond hierbij voorop. De opgestelde visie leidde tot de opmaak van provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen 'Weekendverblijven, campings en woonwagenterreinen'. Voor een aantal zones is gekozen om wonen niet langer toe te laten, om de bestaande bewoning te laten uitdoven. Eén derde van de voormalige recreatieve sites werd herbestemd tot zones voor kleinschalig wonen in vaste en verplaatsbare constructies. De provincie maakte samen met de betrokken gemeenten daarvoor een draaiboek op. Drieduizend gezinnen in Vlaams-Brabant vonden ondertussen door het PRUP een oplossing. Ofwel wordt hun woonplek geregulariseerd tot zone voor kleinschalig wonen. Ofwel, indien hun woonplek daar niet voor in aanmerking komt, krijgen ze een mogelijkheid op herhuisvesting in een sociale woning. Er werd bepaald dat Sociale Huisvestingsmaatschappijen een aanbod kleinschalig wonen realiseren die hun vorige specifieke woonvorm benadert. De helft van de bewoners die in een weekendverblijf of op een camping kunnen blijven wonen, hebben niet de financiële draagkracht om hun woonsituatie te verbeteren. Ze hebben woonrecht gekregen, maar wonen nog steeds in oude constructies, zonder deftige verwarming of stromend water. Als provinciebestuur lanceerden we begin 2015 een open oproep voor aannemers en architecten om kleine wooneenheden te ontwikkelen, als betaalbaar alternatief voor de ondermaatse behuizing. Het moest gaan om een woningtype met een zeer beperkte oppervlakte (50 tot 80 m²) en volume (maximaal 240 m³). De woningen moeten voldoen aan de normen en voorschriften van de RUP s, aan de kwaliteits- en andere normen van de Vlaamse Wooncode en aan de EPB-normen. Belangrijk: ze mogen maximaal euro kosten. Het resultaat is een catalogus met een 25-tal ontwerpen die op grote schaal verspreid is. Ondertussen worden in Zemst kijkwoningen gebouwd. Elke ontwerper uit de catalogus krijgt de kans om één type te bouwen. Alle kijkwoningen worden bewoond. Ze worden verhuurd via het Sociaal Verhuurkantoor Webra. 60

61 De oproep heeft ook de verdienste dat architecten en aannemers uitgedaagd werden om ernstig na te denken over kleinschalig, kwaliteitsvol en goedkoop bouwen op een kleine oppervlakte in een landelijke context. Dat verschilt van het compact bouwen in bestaande, goed uitgeruste woonkernen, waarbij het accent veeleer ligt op grootschalige ontwerpen, op een vermenging van functies... De catalogus met kleinschalige woningen 26 kan ook buiten de doelgroep op veel belangstelling rekenen. Zulke woningen sluiten immers aan bij het fenomeen van de Tiny Houses. Tiny Houses zijn ondertussen een begrip in de Verenigde Staten. Tiny Houses zijn eenvoudige, maar volwaardige woningen op kleine schaal. Ze worden bewust gebouwd en bewoond vanuit de behoefte een meer eenvoudig leven te leiden, minder gericht op consumeren en met een kleinere ecologische voetafdruk. Bij het ontwerp en de bouw van de kleine woningen wordt slim gebruikgemaakt van ruimte en innovatieve technologieën. Een Tiny House is maximum 50 m² groot, liefst zelfvoorzienend, van goede kwaliteit en esthetisch gebouwd, functionerend als fulltime bewoonde woning. Zo ontstond er een interessante beweging met dito filosofie: de Tiny House movement. De Tiny House movement is een antwoord op een reeks gebeurtenissen die de Amerikaanse huizenmarkt aan het wankelen bracht. Door de instortende economie en rampen als orkaan Katrina raakten mensen hun huizen kwijt. De behoefte aan betaalbare en flexibele woonvormen zorgde ervoor dat vooral jonge - mensen hun eigen kleine huisjes gingen bouwen. Ook in Vlaanderen duiken er overal liefhebbers en zelfs professionele bouwers op. VOLDOENDE GESCHIKTE BOUWGRONDEN IN RESERVE? Uit onze analyse over de staat van het wonen in Vlaams-Brabant weten we dat het aantal huishoudens, onder meer als een gevolg van de gezinsverdunning, de komende jaren verder blijft groeien. In Vlaams-Brabant zouden er op 15 jaar tijd naar schatting huishoudens bijkomen. Als we kijken naar de verhouding tussen de groei van het aantal huishoudens en de toename van het aantal woningen tijdens de voorbije decennia, mogen we verwachten dat er in Vlaams-Brabant om en bij de woongelegenheden zullen bijkomen tegen Om die een plaats te geven, mikken we in de eerste plaats op compacter wonen, op verdichten in de kernen, op het activeren van niet-bewoonde panden. De eerste optie is niet om de uitbreiding van het woningpatrimonium te realiseren met nieuwbouw, op nog te ontwikkelen verkavelingen die steeds verder van 26 Catalogus kleinschalig wonen van de provincie Vlaams-Brabant, 2015, 61

62 een goed uitgeruste kern liggen. Toch blijft het interessant om na te gaan welke voorraad aan bouwgronden we in Vlaams-Brabant in reserve hebben. Bouwgrond is nog ruimschoots voorradig: in Vlaams-Brabant gaat het om ha. Onze provinciale diensten voerden dit voorjaar analyses uit die nagaan of er voldoende bebouwingsmogelijkheden zijn om de voorziene bevolkingsgroei volledig op te vangen. Zij baseerden zich hiervoor op de resultaten van een provinciale woningbehoeftestudie die werd opgemaakt door het bureau SUM Research. 27 De opvallendste conclusie uit de analyse is dat er voor Vlaams-Brabant in zijn geheel een overaanbod aan bebouwingsmogelijkheden is om de bevolkingsgroei op te vangen, maar dat het bestaande aanbod grotendeels op ruimtelijk minder wenselijke plaatsen is gelegen. De beschikbare bouwgronden zijn niet altijd goed gelegen: 31% ligt in linten of is ruimtelijk verspreid; ha bouwgrond of meer dan 25% ligt in overstromingsgevoelig gebied. Die slecht gelegen bouwgronden aansnijden zou leiden tot verdere versnippering van de open ruimte en tot nog meer verzadiging van het wegennet. Het zou niet getuigen van een goede ruimtelijke planning en ook niet van een duurzame woonontwikkeling. Met verhandelbare bouwrechten zouden we de bouwrechten in slecht gelegen bouwzones kunnen ruilen met bouwmogelijkheden op goed gelegen terreinen in of aansluitend bij de kernen of de vervoersassen. Door op deze locaties compacter en dichter bouwen te stimuleren, neemt het overaanbod aan bouwmogelijkheden buiten de kernen af. Op die manier is er voldoende huisvesting om de bevolkingsgroei op een verantwoorde manier op te vangen. Om te voldoen aan de woningvraag tussen nu en 2030, lijkt een verdichtingsbeleid de beste optie. Daarmee kunnen we de vraag naar bijkomende woningen beantwoorden zonder op grote schaal onbebouwde ruimte aan te snijden. Door in te zetten op kernversterking, kan een aanbod in Vlaams-Brabant gecreëerd worden dat aan de vraag tegemoetkomt. Over één en ander spreek ik verder in het hoofdstuk Waar wonen?. 27 Onderzoeksrapport kwantitatief onderzoek naar de evolutie van het woonaanbod en prognose van de woonbehoeften in de provincie Vlaams-Brabant, SUM Research in opdracht van provincie Vlaams-Brabant,

63 NIEUWE WOONVORMEN Het traditionele huis of appartement voldoet niet meer aan de variabele, evoluerende behoeften van een deel van de gezinnen. Een aantal mensen gaat op zoek naar alternatieve woonvormen. Deze nieuwe woonvormen zijn beter afgestemd op andere gezinstypes dan het klassieke gezin en zijn ook bedoeld om wonen betaalbaar te houden. Cohousing, samenhuizen, woningdelen geef het kind maar een naam. Gemeenschappelijk wonen wil een antwoord zijn op de verzuchtingen die leven bij een deel van de bevolking. Gemeenschappelijk wonen kan een maatschappelijke meerwaarde bieden, omdat het de sociale cohesie bevordert, zorgt voor een grotere opvang van noden op buren- en wijkniveau, de intergenerationele solidariteit bewerkstelligt, een beroep doet op de verantwoordelijkheid van burgers voor hun omgeving, de herwaardering van het erfgoed stimuleert, aanzet om duurzamer te wonen 28 Samenhuizen of gemeenschappelijk wonen zijn koepeltermen voor een brede waaier aan originele woonvormen waar samengeleefd wordt tussen bewoners uit verschillende gezinnen, met de bedoeling een sociale, een financiële of een ecologische meerwaarde te geven aan het samenwonen. Het kan om huur of koop gaan of andere vormen zoals erfpacht, een coöperatieve... Nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden, maar projecten zijn vaak gericht op de reconversie of verbouwing van bestaande gebouwen. Er zijn talloze varianten van samenhuizen of gemeenschappelijk wonen en vaak worden de termen door elkaar gebruikt. Grosso modo kunnen we twee grote groepen onderscheiden: het groepswonen en de tweegezinswoningen. Zodra er meer dan twee gezinnen of alleenstaanden samenwonen, is sprake van groepswonen. Wie hiervoor kiest, heeft veelal sociale of ecologische motieven. De meest gekende vorm zijn de gemeenschapshuizen van studenten of jong afgestudeerden, waarbij één woning wordt opgedeeld in kamers en de basisvoorzieningen gemeenschappelijk zijn. Andere, aan populariteit winnende vormen van groepswonen zijn centraal wonen en cohousing. Deze bestaan uit meerdere woongelegenheden. Bij centraal wonen blijven de gemeenschappelijke ruimten eerder beperkt tot een buitenruimte of berging. Bij cohousing is die uitgebreider zoals een gemeenschappelijke keuken, eetruimte om de sociale contacten te bevorderen. Voorbeelden in onze provincie zijn De Molen van Rotselaar, De Okelaar in Wolvertem en De Kaasdroger in Neervelp. Maar ook in Leuven, Hoegaarden, Roosdaal, Landen worden concrete initiatieven genomen of plannen gemaakt

64 Een specifieke vorm zijn de Abbeyfieldhuizen die specifiek voorbestemd zijn voor actieve 55-plussers. Een Abbeyfieldhuis omvat gemiddeld een 10-tal appartementen. Elke bewoner beschikt over een privéappartement. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke faciliteiten zoals een gezamenlijke keuken, een gastenkamer Duowoningen, kangeroewoningen zijn termen die gebruikt worden voor het samenwonen van twee gezinnen onder één dak. Bij deze vorm van gemeenschappelijk wonen speelt het financiële een rol of is de zorgfactor essentieel. Een specifieke, decretaal welomschreven vorm van samenwonen met twee gezinnen is het zorgwonen. Het zorgwonen heeft een tijdelijk karakter; de ruimtelijk opgedeelde en aangepaste woning blijft beschouwd als een eengezinswoning. Alle andere vormen worden beschouwd als een meergezinswoning. Cohousing, woningdelen, zorgwonen zijn concepten die al langer bestaan maar sinds een aantal jaren op een groeiende belangstelling kunnen rekenen van burgers en beleidsmakers. Een illustratie daarvan is het beleid van ons provinciebestuur. In 2014 deed het provinciebestuur een oproep voor projecten rond woningdelen. Dat was een succes: 66 aanvragen werden ingediend, 19 projecten kregen een subsidie. De bedoeling is ook om na te gaan met welke problemen en knelpunten deze nieuwe woonvormen te maken krijgen. Eerder hebben we een brochure gepubliceerd, Woningdelen in Vlaams- Brabant, 29 die gretig werd afgenomen en tot vele vragen leidde van particulieren en van lokale besturen. Reden genoeg om verder beleid hierrond te ontwikkelen. Gemeenschappelijk wonen kan kansen bieden op een nieuw leven voor historisch erfgoed dat zijn betekenis, maar niet zijn waarde heeft verloren, zoals leegstaande hoeves, kloosters en oude fabriekspanden. Deze historische panden kunnen vanwege hun omvang doorgaans verscheidene woongelegenheden herbergen. In het Pajottenland leeft bijvoorbeeld een specifieke vraag om leegstaande vierkantshoeves om te vormen tot gemeenschappelijke woonprojecten. Het ligt niet voor de hand om op afgelegen locaties het aantal woningen en dus bijna onvermijdelijk het aantal autoverplaatsingen te verhogen. Minister Schauvliege kondigde enkele maanden geleden aan dat ze wil starten met een proefproject om leegstaande hoeves gemakkelijker te herbestemmen voor niet-agrarische doeleinden. Gemeenschappelijk wonen is een levenswijze die nogal afwijkt van de normale woonsituatie en een sociale ingesteldheid vereist. Van elke bewoner of gezin wordt verondersteld dat ze een bewuste keuze maken om ruimte te delen en dus met anderen samen te leven en hierover tot afspraken te komen. De groep van mensen die er 29 Brochure woningdelen in Vlaams-Brabant, 64

65 weloverwogen voor kiest, omdat zij dat voor hun levenskwaliteit als een meerwaarde zien, vindt ook wel wetten en praktische bezwaren op zijn weg. Het zoeken naar een gepast gebouw, het creëren van een draagvlak in de buurt, het overtuigen van beleidsmakers die niet vertrouwd zijn met nieuwe woonvormen, het aangaan van een aanzienlijke lening met meerdere personen, het vastleggen van afspraken tussen de deelnemers zorgen vaak voor een lange doorlooptijd om een project te realiseren. De sociale, fiscale en financiële wetgeving heeft soms onaangename gevolgen voor initiatiefnemers van gemeenschappelijk wonen. Samenwonen, een vorm van een gemeenschappelijke huishouding, kan gevolgen hebben voor het pensioen en voor sommige uitkeringen (werkloosheid, leefloon ). De wetgeving kan niet zo gemakkelijk het onderscheid maken tussen samenwonenden die een gezin vormen en mensen die samenhuizen, maar in de feiten alleenstaand zijn. Ook richtlijnen op het vlak van ruimtelijke ordening maken het organiseren van gemeenschappelijk wonen in de praktijk niet gemakkelijk. Het is hoopvol dat verschillende drempels ondertussen werden weggewerkt. Zo is het zorgwonen ingeschreven in het decreet over ruimtelijke ordening en is er een soepelere regelgeving voor gebouwen met een erfgoedkundige waarde. Op het lokale niveau raakt men meer en meer vertrouwd met begrippen als cohousing en zorgwonen en groeit de goodwill om dit met eigen beleid te ondersteunen. De vzw Samenhuizen wil deze nieuwe woonvormen beter bekendmaken en vraagt aan het lokaal beleid om daarvoor stappen te zetten: een positief klimaat creëren rond goed nabuurschap en lokale inspraak; gemeenschappelijk wonen bevorderen 30 en errond samenwerken en overleggen; een proefproject in de gemeente initiëren of ondersteunen. Vanuit hun regierol in het lokaal woonbeleid en hun toegenomen bevoegdheden en autonomie in het ruimtelijke ordeningsbeleid kunnen steden en gemeenten het verschil maken

66 66

67 WONEN EN SPAARZAAM OMGAAN MET RUIMTE EN LEEFMILIEU Huisvesting slorpt veel middelen op: financiële middelen, maar ook ruimte, energie, water Om de aanslag op de portemonnee en op het leefmilieu niet te groot te laten worden, kunnen we best proberen zuinig te wonen. Met zuinig wonen bedoel ik niet enkel uitgavenbewust wonen, maar ook aandacht hebben voor de natuurlijke hulpbronnen en voor de effecten op de leefomgeving: het ruimtebeslag beperken; het verbruik van energie en van drinkwater verminderen; materialen hanteren die herbruikbaar of recycleerbaar zijn. Bewust omgaan met deze hulpbronnen leidt in elk geval tot besparing in de gezinsuitgaven voor wonen. We gaan hieronder in op de verschillende deelaspecten van zuinig ruimtegebruik, energie-efficiëntie en waterverbruik. SPAARZAAM MET RUIMTE Open ruimte is een eindige hulpbron en is van cruciaal belang om het risico op overstromingen in te perken, om ons weerbaarder te maken tegen klimaatverandering en om de leefbaarheid voor mens en dier te garanderen. ONZE HUIZEN HEBBEN EEN GROTE VOETAFDRUK Onze ruimtelijke voetafdruk is extreem groot in vergelijking met andere Europese landen. Op Malta na, hebben we binnen Europa het grootste aandeel verharde oppervlakte t.o.v. onze totale oppervlakte. 67

68 Verharde oppervlakte in Europa Bron: Eurostats 2012 In onderstaande tabel is de vergelijking opgenomen van de bevolkingsdichtheden per bebouwde km² in het Verenigd Koninkrijk, België en Vlaanderen. De vergelijking vertrekt van de artificiële oppervlakte indicator van Eurostat. Deze waarden zijn gebaseerd op de land use/cover area survey (LUCAS)- die visuele data, landgebruikstypologie en satellietdata combineert. Vergelijking bevolkingsdichtheden t.o.v. verharde oppervlakte Oppervlakte in km² artificiële oppervlakte in % inwoners bevolkingsdichtheid per bebouwde km² Verenigd Koninkrijk % België % Vlaanderen % Bron: Eurostat, LUCAS 2012 'artificial land' In 2011 presenteerde de Europese Commissie een stappenplan voor efficiënt hulpbronnengebruik, 31 met als doelstelling dat de lidstaten tegen 2020 het rechtstreeks 31 Mededeling van de Commissie aan het Europees parlement, de Raad, het Europees economisch en sociaal comité en het comité van de regio's (COM(2011) 571). 68

69 en onrechtstreeks grondgebruik en de milieueffecten ervan beter integreren in hun beleid. Lidstaten moeten ruimtebeslag en verhardingen zoveel mogelijk beperken. Tegen 2050 zouden ze het netto ruimtebeslag tot nul moeten afbouwen. Het Witboek voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen speelt daar op in en spreekt de ambitie uit om Vlaanderen te laten evolueren, ook tegen 2050, naar een regio waarbij de totaal bebouwde oppervlakte niet meer toeneemt. Dat is nog verre toekomst, we moeten aan de slag op korte en middellange termijn. Kunnen we, rekening houdend met de verwachte groei van de bevolking, voldoen aan de woonbehoeften en toch zo weinig mogelijk open ruimte in beslag nemen en bebouwen? Dat kan, als we efficiënter omgaan met de bestaande bebouwde gebieden: - Door te verdichten in de kernen en compacter te gaan wonen, kunnen we zo zuinig mogelijk omspringen met de open ruimte. Er is nog veel plaats binnen het bestaande bebouwde areaal, als we creatief en weloverwogen verdichten, op de goed ontsloten locaties. De kwaliteit van de woonomgeving moet vooropstaan, met voorzieningen in de nabijheid en voldoende groen en rust. Meer compacte woonvormen zijn mogelijk door sommige functies ondergronds te voorzien en door meer in de hoogte te bouwen. - Ten tweede kunnen we de mogelijkheden voor hergebruik van goed gelegen, maar verouderde bebouwing maximaal benutten. Hergebruik van verlaten terreinen en gebouwen biedt mooie kansen om blijvend ruimte aan te bieden voor wonen, werken, winkelen, recreëren. Hergebruik voorkomt leegstand van terreinen en gebouwen en draagt bij aan de leefbaarheid van steden en dorpen. Renovatie van bestaande gebouwen hoeft niet duurder te zijn dan nieuwbouw. Vaak is het zelfs goedkoper, mede dankzij de lagere btw. Tritel en AMPR (2012) gingen in opdracht van het departement RWO na welke kansen er zijn om binnen de reeds bebouwde ruimte het aantal woningen te verhogen. 32 Voor Vlaams-Brabant zien we heel wat potenties in de Brusselse rand en ook in de steden. Zoals u weet werken we als provinciebestuur, samen met Vlaamse en lokale overheden, ook volop aan een plan om bewoning te bundelen langs vervoersassen tussen de steden, het zgn. Regionet Leuven. 32 Tritel & AMPR, Slim ruimtegebruik door hergebruik en omkeerbaar ruimtegebruik, studie in opdracht van Ruimte Vlaanderen,

70 Potenties voor hergebruik van ruimte (rood= hoge potentie, grijs, lage en witte gebieden bieden geen kansen) Bron: Ruimtemonitor sept Kaart: GIS-cel provincie Vlaams-Brabant DE VERDICHTING IS AAN DE GANG: ZORGEN WE VOOR MEER WOONKWALITEIT? Verdichten in de kernen, daar ligt de sleutel, maar de manier waarop kan het verschil maken. Als besturen moeten we op onze strepen staan om te eisen dat de woonprojecten en de woonomgeving van grote kwaliteit zijn. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd al voluit de kaart van verdichting in de kernen getrokken. Ook op de woningmarkt is die tendens goed zichtbaar. Terwijl het bestaande woningpatrimonium voor ruim drie vierde uit eengezinswoningen bestaat, maken appartementen meer dan de helft uit van de nieuwbouw na In de steden is het aantal rijwoningen gedaald tussen 2005 en 2013 met 10 tot 18%, ten voordele van meergezinsgebouwen. De gemiddelde oppervlakte van een nieuwbouwwoning is sinds 2001 gedaald van 123 naar 103 m² in Het aandeel van de woningen met een eerder kleine vloeroppervlakte, tussen 55 en 85 m², is tussen 2001 en 2013 gestegen van 27 naar 40% van het woningbestand. 33 Ook buiten de stedelijke gebieden wordt de gemiddelde oppervlakte van kavels of percelen kleiner, percelen van 6 are of minder zijn veel meer gangbaar dan vroeger. In de residentiële en landelijke gemeenten zien we steeds meer aanvragen of projecten voor appartementsbouw en ook voor halfopen of aaneengesloten bebouwing. 33 VANDERSTRAETEN L., VANNESTE D. RYCKEWAERT M., Grote Woononderzoek Transitie en continuïteit in het Vlaamse woonmodel. Trends in woningtypologie, grootte en -bezetting tussen 2001 en 2013, Steunpunt Wonen, Leuven, 2016, 81 p. 70

71 De trend naar meer compact bouwen en wonen is duidelijk ingezet. Die verdichtingstendens stemt in principe overeen met de beleidsdoelstellingen van het ruimtelijk beleid in Vlaanderen, maar de vraag is of daarbij voldoende kwaliteit wordt nagestreefd en bereikt. Gaat voldoende aandacht naar het voorzien van een aantrekkelijke omgeving, het differentiëren van het woningaanbod, het verbinden van wonen en werken en het versterken van de multifunctionaliteit door verweving? De handleiding lokaal woonbeleid pikte in 2002 al in op de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen over verdichting. Ook het receptenboek voor kernversterking 34 biedt een goed overzicht van mogelijkheden voor verdichting. De handleiding lokaal woonbeleid stelt een reeks basisprincipes bij verdichting voor: - een optimaal kwalitatief en efficiënt ruimtegebruik. Het receptenboek kernversterking verwijst in dit verband ook naar het opdelen van onderbenutte woningen, bv. voor zorgwonen. Onderbenutte verkavelingen kunnen verdicht worden en energetisch gerenoveerd; - een heterogene samenstelling van de bevolking en een vermenging van woontypologieën; - een kwalitatief openbaar domein, voldoende groenvoorzieningen en ontspanningsmogelijkheden; - de aanwezigheid van primaire voorzieningen en diensten; - verweving van aanwezige natuurlijke structuren zoals beekvalleien, bomen(rijen), hagen ; - harmonieuze afmetingen voor de gebouwen: bouwhoogte, rooilijnen, perceelsafmetingen ; - het tegengaan van leegstand, via bv. wonen boven winkels (bv. door een premie voor het plaatsen van een extra toegang en stedenbouwkundige verordeningen waarbij een extra toegang bij verbouwingen of nieuwbouw wordt opgelegd); - bewonersparticipatie; - het waarborgen van voldoende afscherming, zorgen voor een evenwicht tussen geborgenheid en uitkijk ; - voldoende (private/semiprivate) buitenruimte; - architecturale kwaliteit: stilistische samenhang, aanmoediging van het gebruik van natuurlijke materialen, karakter, interne samenhang ; - duurzaamheid, flexibiliteit en cultuurhistorisch kwaliteitsbehoud; - een voldoende ontsluiting zowel verkeerstechnisch, op het niveau van openbaar vervoer als voor voetgangers en fietsers; verkeersveiligheid en leefbaarheid; 34 Bond Beter Leefmilieu, Recepten voor kernversterking. Hoe leg je als lokaal bestuur de basis voor een klimaatvriendelijke gemeente?, Informatiebrochure BBL, Brussel,

72 - onderbenutte woningen die goed gelegen zijn intensiever gebruiken, bv. voor meer dan één gezin of alleenstaande, of voor zorgwonen. VERDER VERDICHTEN BLIJFT EEN HELE UITDAGING De trend naar verdichting wordt sinds tien jaar steeds duidelijker. Er is een verandering ingezet, maar er wacht nog een hele uitdaging. Vlaams minister voor Omgeving, Joke Schauvliege, schuift in het Witboek Ruimte Vlaanderen de verhoging van het ruimtelijk rendement naar voren als belangrijk aandachtspunt. De vraag is hoe en waar we verder kunnen verdichten, hoever we daar in gaan, hoe we bewaken dat de woningen zelf en de woonomgeving voldoende aantrekkelijk zijn? We hebben ons allemaal verheugd over soms heel mooie projecten, die zich goed inpassen in de omgeving. Maar we hebben ook allemaal ervaren dat projecten soms wel voldoen aan de regels en voorschriften, maar van bedenkelijke kwaliteit zijn, of helemaal breken met de harmonie van de straat of buurt. Hoe kunnen we als besturen afdwingen dat er voldoende resultaat wordt gehaald, dat wil zeggen dat in de goed ontsloten kernen de bewoning voldoende wordt geïntensifieerd, zonder in te boeten op kwaliteit en aantrekkelijkheid? De titel van een lezingenreeks kan als motto gelden: Minder ruimte vraagt om meer architectuur. 35 Naarmate we meer verdichten, zullen we als overheid scherpere kwaliteitseisen moeten stellen t.a.v. ontwikkelaars en bouwheren. Daarvoor is een belangrijke rol weggelegd voor de gemeentebesturen, maar evenzeer voor het provinciebestuur en voor de Vlaamse overheid als regelgever. De gemeente heeft het beste zicht op de bestaande woondichtheden en mogelijkheden van verdichting en hergebruik. De gemeente is ook het bestuur waar verkavelings- en bouwaanvragen in eerste instantie binnenkomen en waar gestuurd kan worden op dichtheid en kwaliteit. Het gemeentebestuur kan, op basis van in kaart gebracht verdichtingspotentieel, strategische verdichtingszones aanduiden en eventueel integreren in een gemeentelijk RUP of bouwverordening. Nuttige potentiële kavels kunnen gemobiliseerd worden door zelf een actief woonbeleid te voeren, door bv. het voorkooprecht en sociaal beheerrecht toe te passen, zoals bepaald in de Vlaamse Wooncode. We kunnen de gemeenten daarin niet aan hun lot overlaten, ze moeten daarvoor een beroep kunnen doen op het gewest of de provincie om hiervoor een kader aan te reiken, bv. door de afbakening van de stedelijke gebieden, door de verdeling van de taakstelling voor nieuwe woningen, door het aangeven van minimumdichtheden of door de selectie van strategische stedelijke projecten. 35 KAMP C. & AR-TUR, Lezingenreeks Less is more, 2014, gratis te downloaden op 72

73 Tot nu toe golden een aantal normen die, voor de toekomst, te algemeen zijn om overal te worden toegepast en die te beperkend zijn voor de locaties met groot ontwikkelingsen verdichtingspotentieel. Denk aan de in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen aanbevolen dichtheden van 25 woningen per hectare in de stedelijke gebieden en 15 woningen per hectare daarbuiten. Die cijfers waren bedoeld als richtnormen, maar werden de ene keer als niet te overschrijden grens geïnterpreteerd, dan weer misbruikt om een te maximalistisch project te verantwoorden. Als we ons als doel stellen om te verdichten op de locaties die goed ontsloten zijn en met voorzieningen (winkels, scholen ) in de nabijheid, dan kunnen we niet voor het hele buitengebied eenzelfde norm hanteren. We kunnen dat evenmin per gemeente of dorp. We moeten met de verschillende bestuursniveaus samen dringend strategieën uitwerken om, op basis van een inventaris en visie van het verdichtingspotentieel, keuzes te maken in welke kernen, wijken of straten we een hogere verdichting vooropstellen en waar we die niet toelaten. Dezelfde redenering geldt voor de voorschriften over toegelaten bouw- of woonlagen, waarvoor met name het gewestplan Halle-Vilvoorde een te rigide kader vormt om op een weloverwogen manier te verdichten. Ook hiervoor is de goede optie niet om de geldende beperking van het aantal woonlagen overal te laten vallen, maar wel op de goed uitgekozen locaties hoger bouwen mogelijk te maken. In dezelfde zin wordt het best duidelijk aangegeven waar appartements- of meergezinsconstructies kunnen worden vergund en waar niet; waar herverkaveling naar kleinere percelen wenselijk is en waar ruimere percelen niet kunnen worden opgedeeld vanwege groenbehoud of om een toename van het verkeer te vermijden. De visie en de algemene keuzes en beleidslijnen over waar verdichting gewenst en aanbevolen wordt en waar men meer bewoning wil afremmen of tegengaan, vinden het best hun plaats in de structuurplannen. De regels of instrumenten om die visie en keuzes door te voeren in de praktijk, moeten niet meer worden uitgevonden, daar is of wordt al werk van gemaakt. Het project Regionet Leuven bepaalt, als werkhypothese, een voorlopig richtcijfer van 60 woningen per hectare in de kernen langs de vervoersassen. Om u een idee te geven, dat is gelijkaardig aan de dichtheid van de woonontwikkeling op de Centrale Werkplaatsen hier in Leuven; de Watersite in Vilvoorde heeft een dichtheid van 75 woningen per hectare. Normen voor dichtheden konden vroeger in een Bijzonder Plan van Aanleg en nu in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan worden vastgelegd, maar dat vereist een procedure die veel tijd en energie vraagt. Dichtheden kunnen net zo goed worden opgenomen in bouwverordeningen, daar zijn al voorbeelden van. De gemeente Bekkevoort liet een studie opmaken om te kunnen verdichten rond de kern en bij knooppunten van openbaar vervoer. Niet enkel de normen of cijfers over verdichting zijn belangrijk, de vraag is ook of het type bebouwing past in de omgeving, of ze aansluit bij de context en de identiteit van een dorp of buurt. De stad Landen, met zijn stadskern en zijn groot aantal landelijke dorpen, heeft een beeldkwaliteitsplan laten opstellen, 73

74 waar men als lokale overheid enthousiast over is en dat als leidraad wordt gebruikt in het vergunningenbeleid. Een aantal ontwerpschetsen uit het beeldkwaliteitsplan van de stad Landen zijn opgenomen als bijlage 4. In juli 2016 keurde de Vlaamse regering enkele maatregelen goed die kunnen bijdragen tot intensivering van het ruimtegebruik, tot verweving van verschillende functies of tot hergebruik van constructies. Een gemeentebestuur zou, voor een oudere verkaveling, op een meer eenvoudige wijze verkavelingsvoorwaarden kunnen wijzigen of opheffen. Ze zouden dat ook op eigen initiatief kunnen doen, zonder afhankelijk te zijn van een aanvraag tot verkavelingswijziging. Bij verkavelingen van meer dan 15 jaar oud zouden de voorschriften niet meer automatisch gelden als weigeringsgrond voor een stedenbouwkundige vergunning. Ze blijven wel bestaan, maar het wordt mogelijk om er na een openbaar onderzoek van af te wijken. De procedure om voorschriften over het aantal bouwlagen bij te sturen zou ook eenvoudiger worden. Verder kunnen we als overheden inzetten op het vrijmaken van potentiële woonlocaties door: - Het bijhouden van een inventaris van onbebouwde percelen. Als provinciebestuur hebben we vroeger een begininventaris opgesteld en overgedragen aan de gemeentebesturen. De helft van de gemeentebesturen hebben die inventaris verder accuraat bijgehouden, de andere niet. Vraag is wie daarin best welke rol speelt. - Een selectieve verscherping van de belasting op onbebouwde percelen: hoe dichter bij het stadscentrum of de kern van het buitengebied, hoe hoger de belasting op het onbebouwde perceel. - Het aanschrijven van eigenaars met meerdere potentiële bouwkavels in de gemeente met de vraag een gedeelte hiervan te koop aan te bieden, te ruilen of om deel te nemen aan een publiek-private samenwerking. - Verwerving van gronden voor overheidsprojecten of doorverkoop. - Aankoop van strategische of verkrotte, verwaarloosde of leegstaande panden om zelf een actief woonbeleid te voeren (gebruiken van voorkooprecht en sociaal beheersrecht zoals geregeld in de Vlaamse Wooncode). - Mobilisering van een aantal potentiële bouwkavels: de gemeente verwerft de kavels of onteigent ze en verkoopt ze door aan kandidaat-bouwers (o.a. moeilijk te ontwikkelen binnengebieden). - Dit kan ook in samenwerking met Sociale Huisvestingsmaatschappijen, zowel gericht op huur- als op koopwoningen. 74

75 - Herbestemming en vernieuwbouw van gebouwen op terreinen die vatbaar zijn voor de ontwikkeling van een nieuwe woonbestemming. Het brownfieldconvenant biedt mogelijkheden voor ruimtelijke recyclage. Denk bv. aan de Kaasmakerij in Sint- Pieters-Leeuw of de Watersite in Vilvoorde, waarbij oude industriële zones gesaneerd werden en bouwrijp gemaakt. GOEDE CONCEPTEN EN PRAKTIJKEN VERSPREIDEN De jongste jaren zijn er heel wat initiatieven genomen om de ontwikkeling van woongebieden beter te sturen, volgens de behoeften van vandaag en morgen. Concrete voorbeelden van dichter wonen werden voor het eerst verzameld in de publicatie Dichter Wonen - Voorbeeldenboek. 36 Het voorbeeldenboek bespreekt een vijftigtal sociale en private projecten in Vlaanderen waar de ontwerper creatief omsprong met 'verdichting'. De verdichting is in deze projecten een hefboom om kwalitatieve woningen en woonomgevingen te realiseren. Aansluiting bij de bestaande bebouwing of versterking van de openbare ruimte staan centraal. Veel aandacht gaat uit naar de individuele woning, op maat van verschillende types bewoners. Verweving van de woningen met kantoren, winkels, groen, buurtvoorzieningen, e.d. kan een meerwaarde opleveren. Parkeervoorzieningen en doorsteken voor voetgangers en fietsers krijgen vaak een doordachte oplossing in de diverse ontwerpen. Sinds deze eerste inventaris van geslaagde verdichtingsprojecten zijn verschillende voorbeelden gevolgd en is er, met name ook binnen stadsvernieuwingsprojecten, heel wat expertise opgebouwd over hoe kwalitatief verdichten in de praktijk werkt. Voor goed gelegen nieuwe of bestaande verkavelingen, waar verdichting gewenst is, moeten we het verkavelingsmodel herdenken, zodat op een duurzame en ruimtezuinige manier wordt omgegaan met de beschikbare ruimte voor wonen. Hierbij kan verwezen worden naar het werkboek Kwaliteitsvol verkavelen 37 van het departement Ruimte Vlaanderen. Duurzaam ruimtegebruik en de contextgebondenheid zijn van groot belang. Aandacht gaat onder meer naar aanleg van publieke ruimte en de relatie met private ruimte, keuze voor een geschikte variatie aan woningtypes, harmonie van de woningen en duurzaamheid. Verkavelingsconcepten moeten geënt zijn op de 36 AROHM in samenwerking met CIBE en Architectuur als Buur vzw, Dichter Wonen Voorbeeldenboek, Departement RWO, Werkboek kwaliteitsvol verkavelen. Perspectieven en bouwstenen om kwaliteit te waarderen en in te bouwen in het concept p. 75

76 plaatsgesteldheid. Aan de hand van verschillende thema's en voorbeelden wordt er aangetoond hoe een kwalitatieve en duurzame verkaveling kan ontstaan. Ook bestaande verkavelingen met verdichtingspotentieel moeten onder de loep genomen worden. De villa s in bestaande verkavelingswijken zijn steeds minder aangepast aan de noden van de oorspronkelijke bewoners. Deze wijken hebben ook een groot potentieel voor ontwikkeling en verdichting, maar bestaande verkavelingsvoorschriften en lokaal beleid zetten hierop vaak een rem. De provincie Vlaams-Brabant publiceerde in de brochure Woningdelen. Een volwaardig alternatief? een reeks best practices. 38 De echte uitdaging voor de toekomst is de aanpak op wijkniveau of wijkgehelen. Een algemene visie integreert kwaliteitsversterking met andere doelstellingen zoals verdichting en implementatie van nieuwe woonmodellen. Hoger bouwen kan een goede oplossing zijn op locaties waar zeer hoge dichtheden nodig of wenselijk zijn, of wanneer publiek groen moet gecreëerd worden op gronden met hoge vastgoedwaarde. Bij hoogbouw kunnen een aantal criteria opgelegd worden die zorgen voor kwaliteitsbewaking, bv. op het vlak van buitenruimte, rust, privacy, isolatie, inpassing in de buurt, gezamenlijke energienetten Het receptenboek van de Bond Beter Leefmilieu doet daarvoor interessante suggesties. 39 De campagne Wonen in meervoud 40 van de Vlaamse overheid uit 2009 investeerde in kennis en knowhow over kwalitatief verdichten via groepswoningbouw als haalbaar en kwaliteitsvol alternatief voor het individuele bouwen. De campagne resulteerde in een website en communicatieplatform, een architectuurprijs, een reeks rondetafelgesprekken en een aantal bezoeken aan groepswoningbouwprojecten. De publicatie Wonen in Meervoud brengt een uitgebreide selectie uit de meer dan 120 inzendingen van de Wonen in Meervoud-architectuurprijs en vult deze aan met enkele interessante voorbeelden van groepswoningbouw in Vlaanderen uit het verleden en een aantal inspirerende voorbeelden uit andere Europese landen. Daarbij komen zowel appartementsgebouwen, gebundelde eengezinswoningen als verbouwingsprojecten van bijvoorbeeld fabrieksgebouwen aan bod, en wordt er gekeken naar zowel binnengebieden in de stad als naar ontwikkelingen in landelijke woonuitbreidingsgebieden. Wonen in Meervoud heeft het individuele wonen als vertrekpunt. Het biedt de belangrijkste woonkwaliteiten van het goede, individueel gebouwde huis: kwaliteitsvolle en ruime leefkamers, private buitenruimtes en intimiteit. Tegelijkertijd biedt Wonen in Meervoud belangrijke meerwaarden ten opzichte van het 38 Brochure woningdelen in Vlaams-Brabant, 39 Bond Beter Leefmilieu, Recepten voor kernversterking. Hoe leg je als lokaal bestuur de basis voor een klimaatvriendelijke gemeente?, Informatiebrochure BBL, Brussel, DE MEULDER B., VAN HERCK K., Wonen in meervoud, Groepswoningbouw in Vlaanderen ,

77 individuele huis: het gezamenlijk gebruik van allerlei collectieve voorzieningen, een veel efficiëntere duurzaamheid en verdichting als vrijwaring van de schaarse open ruimte. In 2014 en 2015 kregen 19 projecten een provinciale subsidie in het kader van de open oproep voor projecten rond woningdelen. De provincie wil zo mee de weg banen om de maatschappelijke vraag naar nieuwe woonvormen tegemoet te komen. Deze projecten kunnen een praktijkvoorbeeld of stimulans zijn voor anderen. Op basis van de problemen en knelpunten van opstartende initiatieven wil de provincie hindernissen aanpakken en wegwerken. In 2014 organiseerden Kamp C en AR-TUR een lezingenreeks Less is More minder ruimte vraagt om meer architectuur. De neerslag van deze lezingen en voorbeeldprojecten is terug te vinden in Cahier#3 over duurzaam ruimtegebruik. 41 De experten die deelnamen aan de lezingen kwamen tot vier principes voor een nieuw woonconcept: - Collectiviteit: gedeelde ruimtes bieden toegang tot functies die niet tot de mogelijkheden van individuele inwoners behoren. Stukken private ruimte kunnen wegvallen in ruil voor grotere collectieve ruimtes zoals een wasruimte, grotere ruimte voor feestjes, gemeenschappelijke speeltuinen... - Zuinig ruimtegebruik: denser bouwen is de consequentie van zuinig ruimtegebruik. Het streefdoel is een hogere woondichtheid met compactere woningen in diverse vormen van gestapelde of geschakelde woonunits die geconcentreerd en geclusterd zijn in de ruimte. - Kwaliteitsvol en betaalbaar wonen: een hogere woonkwaliteit wordt betaalbaar door mensen toegang te bieden tot gedeelde functies; daarenboven kunnen kosten bespaard worden door gezamenlijk te isoleren en collectieve verwarmingssystemen of afval(water)verwerkingssystemen te installeren. - Diversiteit: op veranderende woonbehoeften van inwoners moet flexibel worden ingesprongen door de aanpasbaarheid van individuele units, de mogelijkheid units samen te voegen of op te delen, de mogelijkheid van op wijk- of buurtniveau van woning te wisselen naargelang de noden en behoeften van de bewoner. Een woning groeit of krimpt met de bewoners mee of de bewoner vindt een aangepaste woning in de eigen buurt. 41 Gratis te downloaden op 77

78 Belangrijke aandachtspunten die hierbij naar voren kwamen: - Aandacht voor de relatie tussen openbare, semiopenbare en publieke ruimte. Private ontwikkelaars kunnen verplicht worden bij elk bouwproject een deel van het toekomstig park aan te kopen en dat over te dragen aan de stad of gemeente. - Buurteenheid: indien het om partiële individuele ontwikkelingen binnen een groter geheel gaat, moet zoveel mogelijk eenheid worden nagestreefd door een strak stedenbouwkundig plan waarin bv. volume, dakvormen, goothoogtes, kleurgebruik... worden voorgeschreven. - Parkwijk: een volledige scheiding tussen autoverkeer en voetgangers waardoor het openbaar groen tot tegen de woning komt. Hierdoor worden de voorkanten van de woningen levendiger. Bezoekersparkeerplaatsen komen aan de rand van nieuwe wijken, waardoor deze autoluw en kindvriendelijk worden. - Rekening houden met het fysisch systeem dat drager is voor de ruimtelijke structuur. Zo kan men o.a. fysieke barrières wegwerken van wegen of spoor overbruggen voor traag verkeer, zodat de nieuwe wijk vlot toegang heeft tot het centrum. Of een aangenaam fietspad voorzien door groene vingers. - Participatie: wisselwerking van ideeën tussen (toekomstige) bewoners, deskundigen en andere betrokkenen leidt tot gedragen plannen. In 2015 zochten AR-TUR en Kamp C in hun lezingenreeks duurzame transformatie 42 naar antwoorden op de vraag hoe binnen de bestaande contouren van steden, wijken, dorpen en gebouwen slimmer en duurzaam kan worden omgegaan met de ruimte. Ook hier kwam de nood aan participatie en publiek-private samenwerking aan bod. Maar een interessante nieuwe insteek is dat kwaliteit niet gezien wordt als een subjectief kenmerk of een kwestie van smaak, maar wel als een eigenschap van het ding zelf en meer specifiek het ding in zijn omgeving. Kwaliteitsvolle, duurzame ontwikkeling moet dus onvermijdelijk inpikken op bestaande stedelijke structuren. Plaatsloosheid, onherbergzaamheid en isolement die vaak met modernistische projecten worden geassocieerd worden zo vermeden. Beeldkwaliteit wordt niet zozeer gezien als een kwestie van esthetiek, maar van identiteit: het gaat om het ontwikkelen van een visie die gedragen wordt door bestuur, ontwikkelaars en bewoners. Die visie sluit aan bij het karakter van de plek en cultuurhistorische aspecten. Daarnaast werden heel wat interessante voorbeelden besproken. Zo kwam Landen aan bod met zijn beeldkwaliteitsplan. 43 De stad was in 2012 een van de eerste die een 42 Zie Cahier#5. Duurzame transformatie (verslag van de lezingenreeks, KAMP C en AR-TUR), gratis te downloaden op 43 Zie ook bijlage 4 78

79 beeldkwaliteitsplan liet maken van de hele gemeente. Dit is een ruimtelijk verhaal, maar ook een identiteitsverhaal. Om de identiteit te versterken is er in het plan aandacht voor recreatieve routes, raakpunten tussen park- en dorpslandschap en zijn er doorzichten naar beschermde dorpszichten. Bebouwing wordt bij voorkeur in clusters georganiseerd die de impact op het landschap beperken. De aanwezige groenstructuren (zoals rivieren beekvalleien) worden versterkt, historische elementen leesbaar en toegankelijk gemaakt. Verbindingen tussen het noordelijk en zuidelijk deel van de stad werden opgewaardeerd. De stad gebruikt het plan als toetssteen bij bouwaanvragen. Het project Schoorvoort in Turnhout is een erg interessante case omdat het uitgaat van een collectief van grondbezitters. Het gebied is 22 ha groot en bevat meer dan 600 wooneenheden. De wijk bestaat uit eigenaars met een eigen woning en een aantal enclaves van sociaal wonen. De grondcoalitie wordt gebruikt als procesinstrument. Eigendomsgrenzen worden tijdelijk vergeten om een luwte te creëren waarbinnen nieuwe ideeën kunnen ontstaan. Om te vermijden dat bewoners die nood hebben aan zorg of een andere woningtypologie de wijk moeten verlaten, worden de nodige faciliteiten naar de wijk gebracht. Bewoners krijgen voorkooprecht in de wijk. De transformatie kan als een golfbeweging door de wijk trekken doordat er eerst nieuwe woningen worden geplaatst (via de ontsluiting van de huidige zeer diepe tuinen, die voor extra bouwgrond en verdichting zorgt). SPAARZAAM MET ENERGIE Het idee dat spaarzaam omgaan met energie in privéwoningen voor iedereen voordelig is, heeft al enkele decennia geleden ingang gevonden. Einde vorige eeuw was REV een bekend begrip: Rationeel Energieverbruik. Vandaag zijn velen vertrouwd met de afkorting BEN: bijna-energieneutraal. Iedereen heeft goed begrepen dat het terugdringen van het energieverbruik baten bijbrengt, zowel voor de bewoners, omdat de kosten dalen, als voor de maatschappij, omdat de CO2-uitstoot daalt. Even eraan herinneren dat gemiddeld 4,9% van het gezinsbudget opgaat aan de rekeningen voor elektriciteit en voor gas of stookolie en dat ongeveer 30% van de CO2-uitstoot afkomstig is van woningen. Geen wonder dus dat energie besparen in woningen zowel voor het woon- als voor het klimaatbeleid een belangrijk doel is. Het gevoerde beleid leverde resultaten op. Sinds de eeuwwisseling is het energieverbruik per wooneenheid met bijna 25% gedaald. Maar zoals reeds gezegd, in vergelijking met de buurlanden verbruiken we nog altijd veel energie voor onze huishoudens. Dat ligt onder meer aan de aard van ons woningbestand: veel eengezinswoningen, veel vrijstaande woningen. Het gemiddelde energieverbruik van een alleenstaande eengezinswoning ligt bijna dubbel zo hoog als dat van een appartement. En daarmee kan ik de overgang maken van het vorige onderwerp naar dit: 79

80 door te verdichten en compacter te gaan wonen, sparen we niet alleen ruimte, maar ook een pak energie. Maar we halen ook belangrijke besparingsvoordelen door te investeren in isolatie en in hernieuwbare energie. De terugverdientijden voor een aantal van deze investeringen spreken voor zich: - dakisolatie: 2 tot 4 jaar; - dubbel glas: 10 jaar; - zonnepanelen (fotovoltaïsch): 11 jaar; - spouwmuur: 5 à 6 jaar. DE LAT HOGER Die terugverdientijden zijn indicatief, ze zijn ook afhankelijk van oppervlaktes en verbruik. Voor nieuwbouwwoningen gelden steeds strengere eisen op het vlak van energieprestaties (netto-energiebehoefte en hernieuwbare energie), van isolatie (K-peil, U en R waarden) en van ventilatie en maatregelen tegen oververhitting. Tot 2021 wordt het verplichte E-peil stapsgewijs aangescherpt: E50 in 2016, E40 in 2018 en E35 in Vanaf 2021 moet elke nieuwe woning minstens voldoen aan de BEN-eisen: bijnaenergieneutraal. Een BEN-woning verbruikt erg weinig energie voor verwarming, ventilatie, koeling en warm water. In onderstaande tabel is het overzicht weergegeven voor de eisen vanaf 2017: EPB-eisen (op het vlak van energieprestatie en binnenklimaat) bestemming wonen vanaf 2014 voor bouwprojecten met stedenbouwkundige vergunningsaanvraag of melding vanaf 1 januari 2017 Nieuwbouw (of gelijkwaardig) Thermische isolatie Energieprestatie Nettoenergiebehoefte Binnenklimaat maximaal K40 (gebouw) en maximale U-waarden maximaal E50 Hernieuwbare minimumaandeel energie Ingrijpende energetische renovatie Thermische isolatie Energieprestatie Installaties - Binnenklimaat maximaal x c of 70 kwh/m² (c=compactheid) minimale ventilatievoorzieningen en beperken van risico op oververhitting maximale U-waarden maximaal E90 minimale ventilatievoorzieningen (voor nieuwe en na-geïsoleerde delen) 80

81 Renovatie Thermische isolatie Energieprestatie - Installaties Binnenklimaat maximale U-waarden minimale eisen (voor nieuwe, vernieuwde of vervangen installaties) minimale ventilatievoorzieningen voor nieuwe ruimten en voor bestaande bij vervanging van vensters Functiewijziging met een volume groter dan 800m³ Thermische isolatie Energieprestatie - Installaties Binnenklimaat Bron: VEA, maximaal K65 (gebouw of deel van het gebouw dat de functiewijziging ondergaat) en maximale U-waarden (voor nieuwe en na-geïsoleerde delen) minimale eisen (voor nieuwe, vernieuwde of vervangen installaties) minimale ventilatievoorzieningen (gebouw of deel van het gebouw dat de functiewijziging ondergaat) Ook bij bouwaanvragen voor renovatie en bij functiewijzigingen worden er EPB-eisen opgelegd voor thermische isolatie, energieprestatie en binnenklimaat. De belangrijkste uitdaging op het vlak van energiezuinig wonen is hoe de bestaande woonvoorraad energie-efficiënt en klimaatvriendelijk gemaakt kan worden. - Op 1 januari 2015 trad de Vlaamse dakisolatienorm in werking voor woningen en huurwoningen. Dan wordt als minimumnorm een R-waarde dakisolatie (of zoldervloerisolatie) van 0,75m² K/W genomen. Tegen 2020 moeten alle woningen voorzien zijn van dak- of zoldervloerisolatie. Vanaf dan worden 15 strafpunten toegekend als de woning bij een woningonderzoek niet aan de dakisolatienorm voldoet. Daardoor kan de woning in aanmerking komen voor een ongeschiktverklaring door de burgemeester. Dat betekent dat de eigenaar werken zal moeten uitvoeren om voor de woning een comformiteitsattest te kunnen verkrijgen. - Netbeheerders en overheid geven een hele reeks subsidies voor maatregelen die het energieverbruik van een woning naar beneden halen: isolatiepremies, premies voor warmtepompen, belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen De gegevens van 2015 zijn opgenomen als bijlage 5. De Vlaamse overheid voorziet ook goedkope energieleningen: 2% rente en voor bepaalde doelgroepen zelfs renteloos. - Het beleid rond energierenovatie richt zich tot nu toe met premies en fiscale stimuli hoofdzakelijk op individuele huishoudens. Een aandachtspunt hierbij is dat door de gewijzigde situatie van het energiefactuur nog slechts een beperkt deel van de uitgaven te wijten zijn aan het effectieve energieverbruik. Het overige aandeel van de factuur gaat naar de btw (verhoogd naar 21%), naar de bijdrage voor het energiefonds en naar de verhoging van de nettarieven. Een gezin met gemiddeld verbruik (3.500 kwh) betaalde in juli 2016, 285 euro op jaarbasis meer dan in januari

82 - De Vlaamse regering keurde in juli 2015 de conceptnota Renovatiepact goed. Doel is met een coherent actieplan de renovatiegraad van het Vlaams woningpatrimonium drastisch verhogen en de energieprestatie ervan optimaliseren. Momenteel is de renovatiegraad slechts 1%. Deze zou minstens naar 2,5% moeten gaan om de klimaatdoelstellingen te halen. - De renovatiegraad kan sterk verhogen door in te zetten op collectieve renovatieprojecten, voorbeeldprojecten, samenaankopen en slimme subsidies. De conceptnota rond het renovatiepact ziet de lokale besturen als belangrijke partner om drempels voor renovatie weg te nemen of stimuli slagkrachtiger te maken. GROEPSACTIES In september 2015 keurde de Vlaamse regering een nieuw premiesysteem goed voor groepsrenovaties. Als minstens tien mensen in één gemeente samen hun woning energiezuiniger maken, krijgen ze vanaf 1 januari 2017 een premie van maximaal 400 euro. Alle gemaakte kosten komen in aanmerking: het opvragen van offertes, de begeleiding van de werken, de kwaliteitscontrole, het zoeken van de aannemer... De premie komt bovenop de bestaande premies voor energiebesparende maatregelen voor bv. dakisolatie en hoogrendementsglas. Vlaanderen zet via de website in op sensibilisatie en ondersteunt ook proeftuinprojecten en de provinciale steunpunten Duurzaam bouwen. Het Steunpunt Duurzaam Bouwen van onze provincie biedt advies en informatie aan bouwheren en lokale besturen. Het steunpunt begeleidt projecten van publieke of semipublieke bouwheren. In de toekomst zal advies over renovatie evolueren naar een masterplan voor totaalrenovatie, in afstemming met het Vlaamse renovatiepact. Als provincie ondersteunen we sensibilisatieacties rond duurzaam bouwen (ecobouwers open deur van BBL of samen energiek van beweging.net) en de energiesnoeiers. Een draaiboek voor lokale samenaankoopacties is in de maak en een draaiboek voor steden en gemeenten om collectieve totaalrenovaties uit te rollen op wijkniveau wordt voorzien in Deze provincieraad keurde een subsidiereglement goed voor duurzame milieu- en klimaatprojecten voor meer collectieve woningrenovatie. Ik vermeld enkele van die projecten: - Wijkrenovatie Stad Leuven: samenwerking met Provinciaal Steunpunt Duurzaam Bouwen, lokale woonactoren en bouwfederaties. Het gaat om een collectieve renovatie van woningen in een eenvormige wijk. Door zowel de voorbereidings- als de uitvoeringsfase van de energiezuinige verbouwingen van individuele woningen in 82

83 een zelfde wijk gedeeltelijk over te nemen en gezamenlijk aan te pakken ontstaan schaalvoordelen.. De stad Leuven richt een energiefonds op met een aanzienlijk startkapitaal voor investeringen in gebouwrenovaties, met de bedoeling dit verder te spijzen met de opbrengsten van energiewinsten. - Kyoto in het Pajottenland: Bruno Moens: Wij organiseren informatieavonden en groepsaankoopacties rond duurzame energie voor alle gezinnen van onze regio. We hebben tot dusver 900 gezinnen effectief begeleid bij de energierenovatie van hun woning. Ze sparen jaarlijks gemiddeld 432 euro of 1,02 ton CO2 uit. Alles samen goed voor een jaarlijkse besparing van euro, 838 ton CO2 en een investering in de lokale renovatietewerkstelling van euro. - Rondreizende demowoning energievriendelijk en gezond (t)huis: Logo Oost- Brabant. Deze demonstratiewoning legt de focus op energievriendelijk en gezond bouwen: isoleren en ventileren, verlichting, huishoudtoestellen, vocht en schimmel, CO. Woningen van projectpartners op tien plaatsen in Oost-Brabant worden twee tot drie maanden ingericht als demowoning. In dezelfde periode organiseren de betrokken gemeenten infoavonden en workshops. Een draaiboek, op het einde van het project, zorgt ervoor dat andere gemeenten het concept kunnen overnemen. - Kyoto in de wijk: 3Wplus (Wonen, Werken, Welzijn - arr. Halle-Vilvoorde): de bemande Kyotomobiel reist van wijk tot wijk met tips over duurzame energie. Hij staat elke week stil op een nieuwe plek in één van de deelnemende gemeenten. Inwoners kunnen er terecht met hun vragen over energiebesparende maatregelen, voor tips om hun energiekosten te reduceren en om een energie- of warmtescan te bestellen. De gemeentelijke woonconsulent kan er ook tijdelijk postvatten. Hij geeft advies aan inwoners die renovatiepremies aanvragen of interesse hebben in een eventuele samenaankoop van dakisolatie. 3Wplus vzw organiseert samen met de gemeenten Asse, Grimbergen, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Londerzeel, Meise, Opwijk en Zemst een samenaankoop voor zoldervloer- en dakisolatie. Zo proberen ze de prijs zoveel mogelijk te drukken. Uit de prijsaanvragen bij lokale aannemers selecteren we, met ondersteuning van Steunpunt Duurzaam Bouwen van de provincie Vlaams-Brabant, deze die werken aan de beste prijs-kwaliteit. ENERGIE BESPAREN IN HUIS Besparen op energieverbruik doe je niet enkel door te investeren, maar in de eerste plaats door zuinig met energie om te springen. Verandering van gewoontes, een beetje tijd of een kleine moeite kunnen veel betekenen op het totale energieverbruik. Als 2,5 miljoen gezinnen het sluipverbruik van de tv-decoder uitschakelen, loopt de jaarlijkse besparing op tot 42,5 miljoen euro of 212 miljoen kwh. Voor de decoders alleen hebben we een elektriciteitsproductiecapaciteit van 25 MW nodig. 83

84 De website geeft een overzicht van eenvoudige tips die iedereen kan toepassen. Ook in het kader van het elektriciteitsafschakelplan werden gelijkaardige tips geformuleerd om bij te dragen aan energiebesparing. Als lokale besturen moeten we hierin onze inwoners blijven sensibiliseren. De dikketruiendag die we in het provinciehuis houden en waarbij we de temperatuur één graad lager zetten, betekent een besparing van 19% op het gasverbruik in ons gebouw. Voor een gemiddeld gezin gaat men ervan uit dat, door de thermostaat één graad lager zetten, 7% wordt bespaard op de energiefactuur. BIJ BESCHEIDEN INKOMENS IS DE NOOD HET GROOTST Bij renovatie spelen niet enkel financiële aspecten mee, maar ook de last die gepaard gaat met de woningverbouwing. Ontzorging van potentiële verbouwers vraagt daarom grote aandacht. ESCO s (Energy service company) kunnen hierin ook een belangrijke rol spelen. Een ESCO biedt een totaalpakket aan energiediensten aan om de energie-efficiëntie van gebouwen te bevorderen. De ESCO organiseert en betaalt de werken. De investering wordt terugbetaald door de begunstigde met de uitgespaarde kosten op zijn energiefactuur. Momenteel wordt dit her en der al toegepast op openbare of industriële gebouwen. Een ruimere bekendmaking van het principe en de toepassing ervan op private woningen, is wenselijk. In het Nederlandse Deventer werd volgens het ESCO principe het woningabonnement in het leven geroepen. Dit biedt consumenten de mogelijkheid de woning energiezuinig te maken zonder zelf een euro te moeten investeren. Zij kunnen de woningisolatie, energiezuinige cv-installatie of zonnepanelen aanleggen tegen een vaste maandelijkse energierekening. En die hoeft niet hoger te zijn dan de huidige rekening. Het abonnement is bedoeld voor mensen die niet kunnen of willen investeren in duurzame maatregelen in hun woning, maar die wel duurzaam en comfortabel willen wonen. Het provinciebestuur voorziet ook in een premie voor superisolerende beglazing en een subsidie voor het plaatsen van dak- en zoldervloerisolatie bij maatschappelijk kwetsbare doelgroepen. We geven renteloze leningen aan Sociale Verhuurkantoren voor het uitvoeren van renovatiewerken en subsidies voor het inschakelen van renovatieploegen. Via de energiesnoeiers bereiken we ook de maatschappelijk kwetsbare groepen. Voor hen is energieverbruik een zware hap uit het budget en liggen investeringen en energiebesparende maatregelen niet binnen handbereik. In onze provincie zijn er 47 mensen actief als energiesnoeiers. Ze zijn tewerkgesteld bij sociaal economiebedrijven. Via het OCMW, gemeentebestuur of de netbeheerders krijgen de energiesnoeiers de adressen van de inwoners die een beroep willen doen op het 84

85 systeem. Een energiesnoeier voert dan een energiescan uit: ze lichten de woning door en geven tips over maatregelen die de bewoners kunnen nemen. Een energiescan levert gemiddeld een energiebesparing van 200 euro per jaar op. Bovendien worden een aantal besparingsaanpassingen gratis uitgevoerd: gloeilampen worden vervangen door spaarlampen; isolatie van buizen; folie achter radiatoren; douchekop vervangen door spaardouchekop. Ze isoleren ook zelf daken. De energiesnoeiers hebben in onze provincie in 2015, energiescans uitgevoerd en bijna m² daken geïsoleerd, verspreid over 156 werven. Tot slot is er de renteloze energielening voor lagere inkomens, die naast energie, ook structurele verbeteringen kan financieren (zoals dakisolatie en kapotte dakgoot). Deze lening is van toepassing voor kosten voor de realisatie van energiebesparende maatregelen aan woningen die eigendom zijn van particulieren en bewoond worden door OCMW-cliënten. Werken die noodzakelijk zijn voor het correct tot stand brengen van energiebesparende maatregelen kunnen ook in het leningsbedrag opgenomen worden. Ook Sociale Huisvestingsmaatschappijen kunnen een beroep doen op renteloze leningen voor renovatie en energiebesparende maatregelen in huurwoningen. De dienst Wonen voorziet, in het kader van het klimaatplan, in een project rond energie en kansengroepen. Doel is ervoor te zorgen dat de meest kwetsbare inwoners ook in een aangepaste, kwaliteitsvolle, energiezuinige woning kunnen wonen. Het project voorziet in intensieve begeleiding, maatwerk en ontzorging. Een personeelslid van de dienst Wonen neemt de coördinatie op zich. De lokale Wooninfopunten (gemeentelijk) zorgen voor de administratieve, financiële en technische begeleiding. Toeleiding kan door OCMW of andere organisaties. De provincie wil een raamcontract uitwerken voor een renovatieverantwoordelijke (architect of aannemer) die op afroep projecten kan begeleiden. Waar mogelijk zal het toepassingsgebied van het project verbreed worden tot bouwblokrenovatie of aansluiten bij renovatieprojecten in sociale woonwijken, uitgevoerd door de Sociale Huisvestingsmaatschappijen. Twee proefprojecten worden opgezet in Vlaams-Brabant. In Tienen zijn de gesprekken met de deelnemende partners het verst gevorderd. In de Zennevallei lopen de gesprekken momenteel nog, maar wil de provincie ook in 2017 komen tot een operationeel netwerk van actoren binnen de provinciale gebiedsgerichte werking. Na beide proefprojecten wil de provincie deze aanpak herhalen in andere regio's met een gelijkaardige problematiek in Vlaams- Brabant. 85

86 SPAARZAAM MET WATER 70% van de aarde is met water bedekt, maar slechts 0,6% van dit water is tegelijk vloeibaar en zoet en dus geschikt voor menselijk gebruik. Drinkbaar water is niet onuitputtelijk. Driekwart van het drinkwater is afkomstig van grondwater, een kwart is afkomstig van oppervlaktewater. Zowel grond- als oppervlaktewater heeft een doorgedreven behandeling nodig voordat het als drinkbaar water uit de kraan komt, zij het dat deze behandeling voor grondwater minder is dan voor oppervlaktewater. Grondwater heeft immers door infiltratie tot de grondwaterlagen al een natuurlijke filtering doorlopen. Oppervlaktewater is meer kwetsbaar voor allerlei verontreiniging. Dit maakt dat de productie van drinkwater uit oppervlaktewater aanzienlijk duurder is dan deze uit grondwater. In Vlaanderen gebruiken we jaarlijks zo'n 296 miljoen kubieke meter grondwater. Dat is veel en voor een deel van onze grondwaterwinningsgebieden te veel in vergelijking met het natuurlijke herstel van de waterreserves. We verbruiken meer dan jaarlijks aangevuld wordt door insijpeling. Regenwater kan door onze grote oppervlakteverharding ook niet opnieuw de grond binnendringen. In heel wat grondwaterlagen is het peil daardoor sterk gedaald. Soms gaat het om tientallen meters. In het licht van de klimaatverandering verwacht men een verdere daling van de grondwatertafel. De grondwatertafelreserve zou gemiddeld een meter dalen en met 7% afnemen. 44 Omdat het herstel van het grondwaterpeil en het zuiveren van vervuilde waterlagen erg veel tijd en geld kosten, is het belangrijk preventief op te treden en de zoetwaterreserves zoveel mogelijk te beschermen. Als lokale besturen moeten we daarom onze inwoners blijven sensibiliseren om zuinig om te springen met drinkwater door maatregelen als spaardouchekoppen, toiletten met spaarknop en het maximaal gebruik van regenwater. Door het gebruik van regenwater kan men zo n 50% drinkwater besparen. Regenwater is prima voor de tuin, om het toilet door te spoelen of om schoon te maken. Water van hoge kwaliteit moeten we voorbehouden voor toepassingen die dat expliciet eisen: om te drinken, voedsel te bereiden, voor persoonlijke hygiëne en de afwas. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, beschrijft voorwaarden voor nieuwbouw en grondige verbouwingen. Die verordening bevat o.a. de verplichting om een hemelwaterput te plaatsen en de regenen afvalwaterafvoer te scheiden. Hiertoe zijn ook de minimale dimensioneringscriteria 44 VMM, MIRA Klimaatrapport 2015 over waargenomen en toekomstige klimaatveranderingen,

87 waaraan hemelwaterputten, infiltratie- en buffervoorzieningen moeten voldoen, opgenomen. Regenwaterputten zijn dus sowieso al verplicht bij een nieuwbouwwoning of een renovatie. Een goede filtering kan het gebruik ervan laten toenemen, vooral voor de wasmachine. Daarnaast verlenen heel wat gemeenten ook een subsidie voor de installatie van een regenwatersysteem wanneer deze niet verplicht is, bv. bij bestaande woning die niet verbouwd wordt. Zuinig watergebruik helpt de natuur en bespaart uitgaven: de winst valt vooral te halen uit spaardouchekoppen, uit zuinige wasmachines en toiletspoelingen. 87

88 88

89 WAAR WONEN? Om onze provincie en onze woonomgeving leefbaar en betaalbaar te houden, is het niet enkel van belang hoeveel woningen we hebben en hoe we die woningen bouwen of renoveren, maar ook waar we wonen, op welke locaties we het wonen sterker concentreren. Uit de analyse van de bevolkingsgroei, van de gezinsverdunning en van de toename van het aantal woongelegenheden, weten we dat we rekening moeten houden met een verdere toename van woningen in Vlaams-Brabant tegen Uit dagelijkse ervaring weten we dat de versnipperde inplanting van woningen, handelszaken en bedrijven zorgt voor veel verkeer, voor verkeer dat vaak vertraagt en dat geregeld vastloopt. Alle prognoses voorspellen dat we ons verder zullen gedragen als moderne nomades en dat het aantal keren dat we ergens naartoe willen tegen 2030 nog zal toenemen met 10 à 20%. De vraag is dan hoe ver die verplaatsingen zullen zijn en hoe we ze zullen doen? Meer inwoners die zich vaker willen verplaatsen, hoe vangen we dat op? Hoe vermijden we dat de leefomgeving verder wordt aangetast? Nu al is er een verstikkende druk van het autoverkeer op ons dagelijks comfort, op de evolutie van het klimaat en de luchtvervuiling, op de ontwikkeling van de economie. Hoe zorgen we voor een ommekeer of minstens voor een wending? NABIJHEID EN MOBILITEITSGEDREVEN Ik heb hierboven gewezen op de nood aan verdichting en compacter wonen. De tendens daartoe manifesteert zich duidelijk en de keuze om daarin verder te gaan is onafwendbaar. Maar dat is slechts één belangrijk onderdeel van het te volgen beleid, even belangrijk is om die verdichting te concentreren volgens de principes van nabijheidslogica en van mobiliteitsgedreven ontwikkeling. De redenering is dat we: - de afstand voor de vele verplaatsingen die we willen doen (werk, school, winkelen, zorg, ontspanning ) zo kort mogelijk moeten houden. Daarvoor moeten we, meer dan vandaag, gaan wonen in de nabijheid van voorzieningen en moeten we met voldoende mensen samen in een woonkern wonen, opdat voorzieningen daar leefbaar zouden zijn; - voor onze verplaatsingen reële en aantrekkelijke alternatieven moeten hebben voor de auto. Daarvoor is goede infrastructuur en een frequent aanbod nodig, wat maar lukt als er een voldoende groot aantal potentiële gebruikers is. Als we het STOPprincipe daadwerkelijk willen toepassen en het aandeel van de auto tegen 2030 willen beperken tot maximaal 50%, in plaats van nu meer dan 75%, dan moeten we 89

90 de kansen voor en de aantrekkelijkheid van openbaar vervoer en de fiets sterk verhogen. Dat is niet haalbaar voor het geheel van de verspreide woonkernen en bebouwing die we vandaag kennen. Als we de nood aan meer nabijheid en de nood aan een beter aanbod voor openbaar vervoer en fiets samenleggen, komen we in de eerste plaats uit bij de steden. De voorrang voor ontwikkeling in stedelijke gebieden is al vastgelegd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en Vlaams-Brabant. Dat blijft vooropstaan. Maar met een suburbanisatie van ongeveer 50% in Vlaams-Brabant, is het totaal niet realistisch om alle groei en ontwikkelingen onder te brengen in de stedelijke gebieden. Als we de overige groei en ontwikkelingen verspreiden over het geheel van hoofddorpen en woonkernen, kunnen we nooit een openbaar vervoers- of fietsaanbod realiseren dat voldoende aantrekkelijk is om genoeg mensen te doen kiezen voor een andere manier van verplaatsen dan de auto. Daarom kiezen we er het best voor om woonontwikkelingen te concentreren in de steden, in de onmiddellijke nabijheid ervan, of langs de vervoersassen tussen de steden. Daarbij blijven we rekening houden met geografische en natuurlijke kenmerken, zoals rivier- en beekvalleien, overstromingsrisico s, landbouwstructuren en open ruimte-corridors. De overstap van het principe van een hiërarchie van de kernen, verspreid over het grondgebied, naar een grotere concentratie in steden en langs vervoersassen tussen steden, is de optie die we terugvinden in de teksten voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en in de Visienota Ruimte Vlaams-Brabant. Op aanvraag en met steun van de Vlaamse overheid wordt deze optie nader uitgewerkt in het proefproject Regionet Leuven, waarover ik u vorig jaar al sprak. REGIONET LEUVEN: PROEFPROJECT Binnen het strategisch project Regionet Leuven maken we momenteel voor het oosten van de provincie een doorgedreven denkoefening rond mobiliteitsgedreven ruimtelijke ontwikkeling. De filosofie is dat nieuwe ontwikkelingen rond wonen en werken worden geënt op de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer. Hoogwaardige netwerken voor fiets en openbaar vervoer vormen de hefboom voor een duurzame ruimtelijke ordening. 90

91 Mobiliteit en ruimte naar een nabijheidslogica Bron: BUUR Dagelijkse voorzieningen worden geconcentreerd in woonkernen met voldoende dichtheid en kritische massa. Dit maakt meer bereikbaar binnen fiets- en wandelafstand. De concentratie maakt gebundelde vervoerscorridors haalbaar en creëert zo voldoende kritische massa voor openbaar vervoer, zodat dit op een financieel haalbare manier kan uitgebouwd worden. Mobiliteit en ruimte Bundeling van regionale verplaatsingen Bron: BUUR 91

92 Dankzij de bundeling van verplaatsingen, kan een hoogwaardig openbaar vervoer uitgebouwd worden met méér capaciteit en comfort, een grotere frequentie, snelheid en stiptheid. In plaats van een groot aantal verschillende buslijnen, met te lage frequentie, snelheid en capaciteit, voorziet Regionet op de belangrijke assen in hoogwaardige stamlijnen. Deze stamlijnen vallen samen met de bestaande corridors tussen de steden in Oost-Brabant. In deze corridors wonen vandaag ongeveer 60% van de inwoners in de regio. Het bovenlokale fietsnetwerk tussen de steden en het lokale fietsnetwerk vormt een onmisbare schakel in de uitbouw van een duurzaam vervoer. Op- en overstappen van het ene op het andere vervoersmiddel is een essentieel onderdeel. Regionet voorziet daarom ook in de uitbouw van meer performante fietsvoorzieningen. Binnen het project van Regionet blijkt uit een eerste analyse voor het oosten van de provincie dat er rondom de haltes met hoogwaardig openbaar vervoer ruim voldoende plaats beschikbaar is om de behoefte aan extra woningen, voorzieningen en bedrijvigheid tot 2050 op te vangen. Regionaal ontwikkelingsmodel Bron: BUUR 92

93 VOLDOENDE PLAATS IN DE STEDEN EN LANGS VERVOERSASSEN? De werkhypothese bij het proefproject Regionet Leuven is dat er in de steden en langs de vervoersassen ruim voldoende mogelijkheden zijn om nieuwe woonontwikkelingen in te passen, op een manier die de aantrekkelijkheid van de woonomgeving waarborgt. Het is toch de moeite om dat vraagstuk voor onze provincie van naderbij te bekijken. Daarbij ga ik uit van de keuze, om verder te verdichten en compacter te wonen, een keuze die we hoe dan ook moeten maken om ruimte te besparen. Zoals uit de kaart hieronder blijkt, sluit de keuze voor steden en tussenliggende vervoersassen aan bij de nu bestaande ruimtelijke structuur. Knooppuntenmodel geprojecteerd op woonomgevingskaart van Vlaanderen (uitsnede provincie Vlaams- Brabant) Bron: Naar een visionaire woningbouw. Kansen en opgaven voor een trendbreuk in de Vlaamse woonproductie, studie uitgevoerd door Architecture Workroom Brussels, in opdracht van de Vlaamse Bouwmeester, 2011 Op basis van een analyse van nabijheid en van goede openbaar vervoersontsluiting, blijkt dat, van alle nog beschikbare bouwgronden in onze provincie ruim de helft gelegen is op plaatsen met een laag voorzieningenniveau of die slecht bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. 93

94 Verdeling nog beschikbare bebouwbare gronden voor de provincie Vlaams-Brabant Buiten kernen Buitengebiedkernen Kernen langs vervoersassen 8325 Stedelijke gebieden Bron: dienst ruimtelijke ordening provincie Vlaams-Brabant (2015) Dit zijn cijfers voor heel Vlaams-Brabant, wat niet volstaat om een goed beeld te krijgen. Op basis van een provinciale woningbehoeftestudie die werd opgemaakt door SUM, 45 werd de provincie ingedeeld in acht woonmarkten. In de studie werd nagegaan waar in welk gebied mensen die op zoek zijn naar een woning doorgaans gaan kijken om iets te vinden. Vereenvoudigd komen volgende acht woonmarkten in beeld: - woonmarkt Londerzeel: Londerzeel Kapelle-op-den-Bos Zemst; - woonmarkt Asse: Affligem Asse Dilbeek Grimbergen Liedekerke Meise Merchtem Opwijk Ternat Wemmel; - woonmarkt Vilvoorde: Hoeilaart Huldenberg Kraainem Machelen Overijse Steenokkerzeel Tervuren Vilvoorde Wezembeek-Oppem Zaventem; - woonmarkt Halle: Beersel Bever Drogenbos Galmaarden Gooik Herne Halle Lennik Linkebeek Pepingen - Roosdaal Sint-Genesius-Rode Sint- Pieters-Leeuw; - woonmarkt Haacht: Boortmeerbeek Haacht Kampenhout Keerbergen Tremelo; - woonmarkt Diest: Aarschot Begijnendijk Bekkevoort Diest Scherpenheuvel- Zichem; - woonmarkt Tienen: Geetbets Glabbeek Hoegaarden Kortenaken Landen Linter Tienen Zoutleeuw; - woonmarkt Leuven: Bertem Bierbeek Boutersem Herent Holsbeek Kortenberg Leuven Lubbeek Oud-Heverlee Rotselaar Tielt-Winge. 45 Onderzoeksrapport kwantitatief onderzoek naar de evolutie van het woonaanbod en prognose van de woonbehoeften in de provincie Vlaams-Brabant, SUM Research in opdracht van provincie Vlaams-Brabant,