Winkelhuren in Amsterdam 2008

Transcriptie

1 Winkelhuren in Amsterdam augustus Titel van rapport Pagina 1

2 Inhoudsopgave Inleiding Onderzoeksmethode en publicatie Gehanteerde onderzoeksmethode Publicatie onderzoeksresultaten op internet Definities Winkelruimte / detailhandelsruimte Metrage Markthuurniveau Standaardunit Onderzoeksresultaten Wijzingen ten opzichte van medio Huurprijsoverzichten Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 2

3 Inleiding Voor u ligt de onderzoeksrapportage Winkelhuren in Amsterdam In deze rapportage wordt net als in voorgaande jaren een representatief beeld geschetst van de actuele markthuurniveaus van commercieel onroerend goed ten behoeve van winkels en daghoreca. Dit onderzoek dient als informatiebron voor huurder en verhuurder van winkelruimte in Amsterdam. In Hoofdstuk 1 zal de onderzoeksmethode kort worden toegelicht, evenals de afspraken omtrent de publicatie van de onderzoeksresultaten. De definities van de in dit onderzoek gehanteerde termen zullen in Hoofdstuk 2 worden beschreven. In Hoofdstuk 3 volgt een huurprijsoverzicht, waarbij de winkelgebieden in Amsterdam zijn gesorteerd op straatnaam, stadsdeel en type winkelgebied. Daarbij zullen ook een aantal wijzigingen ten opzichte van voorgaande jaren worden toegelicht. Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 3

4 1. Onderzoeksmethode en publicatie 1.1 Gehanteerde onderzoeksmethode In 2005 is in nauw overleg met de gemeente Amsterdam een overzicht van relevante winkelgebieden samengesteld. Dit overzicht is ook in dit onderzoek gehanteerd, waarbij er een aantal wijzigingen/aanvullingen hebben plaatsgevonden. Deze zullen worden toegelicht in Hoofdstuk 3. Van de winkelgebieden in het overzicht zijn enkele kerngegevens weergegeven, zoals het aantal verkooppunten en het type winkelgebied. Vervolgens zijn voor alle geïdentificeerde winkelgebieden markthuurniveaus geïnventariseerd. De huurniveaus zijn geïnventariseerd aan de hand van bij onze organisatie aanwezige databanken en marktkennis van de winkelmakelaars. De bij deze deskundigen aanwezige marktkennis is van groot belang om alle geïnventariseerde huurniveaus kritisch te beoordelen. Van alle onderzoeksresultaten is uiteindelijk een overzichtelijke tabel gemaakt, waarin alle kerngegevens en markthuurniveaus staan weergegeven. 1.2 Publicatie onderzoeksresultaten op internet De onderzoeksresultaten zijn in deze rapportage weergegeven. Tevens worden de resultaten gepubliceerd op de website van de gemeente Amsterdam. DTZ Zadelhoff wordt hierbij als bron vermeld, evenals onderstaande disclaimer. Disclaimer DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen die daar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld en uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van DTZ Zadelhoff v.o.f. van toepassing. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, zijn te raadplegen op en worden op verzoek kosteloos toegestuurd. Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 4

5 2. Definities 2.1 Winkelruimte / detailhandelsruimte Winkelruimte of detailhandelsruimte heet in de wet "middenstandsbedrijfsruimte". In een middenstandsbedrijfspand is een ruimte aanwezig die voor publiek toegankelijk is en waar directe levering van goederen of diensten plaatsvindt. De volledige definitie is te vinden in het Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 290 en verder. 2.2 Metrage Het oppervlak van een winkelruimte kan worden uitgedrukt in verschillende oppervlaktedefinities. Op hoofdlijnen is het verschil als volgt: Winkel (verkoop) vloeroppervlak (w.v.o.) is dat deel van de winkelruimte dat voor (winkelend) publiek toegankelijk is. Het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) is dat deel van de winkelruimte waar huur voor betaald wordt. Dit is op hoofdlijnen het w.v.o. vermeerderd met magazijn- en personeelsruimte. Het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) is het totale oppervlak van de (winkel-) ruimte inclusief ruimte waar geen huur over betaald wordt, zoals bijvoorbeeld het oppervlak onder de dragende muren. Voor een nauwkeurige omschrijving van deze begrippen wordt verwezen naar de normering voor oppervlakten en inhouden van gebouwen van het Nationale Normalisatie Instituut (NEN-2580). De markthuurniveaus per m² in onderhavig onderzoek hebben in de regel betrekking op het v.v.o. Wanneer de secundaire ruimten zoals magazijn en personeelsruimten een duidelijk groter dan gemiddeld aandeel van het v.v.o. beslaan, kan voor deze ruimte een afwijkende (lagere) huurprijs worden afgesproken. Indien genoemde ruimten door eenvoudig te verwijderen, niet-dragende wanden wordt gescheiden van de winkelruimte, kan hiervan worden afgeweken. 2.3 Markthuurniveau Het markthuurniveau of de (markt-) huurwaarde representeert het bedrag dat de huurder verschuldigd is aan de verhuurder als redelijke tegenprestatie voor het uitsluitend gebruik van de onroerende zaak als winkelruimte, uitgaande van de voor het soort onroerende zaak gebruikelijke voorwaarden en condities en uitgaande van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald. De markthuurniveaus in deze onderzoeksrapportage zijn uitgedrukt in een huurprijs in euro s per vierkante meter (m²) v.v.o. per jaar exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten voor een standaardunit. De markthuurniveaus zijn uitgedrukt in bandbreedtes. Tussen aangegeven gemiddelde onder- en bovengrenzen bevinden zich alle theoretische markthuren voor standaard winkelunits in het aangegeven (winkel-) gebied. Huurprijzen worden bepaald door een aantal factoren waarbij locatie binnen de winkelstraat, het aantal passanten en het type gebied een grote rol speelt. Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 5

6 Voor daghoreca is het markthuurniveau doorgaans gelijk aan dat voor winkel- of detailhandelsruimte. De bandbreedtes van markthuurniveaus zullen derhalve in de regel zowel voor winkelruimte als voor daghoreca gelden. Het gehanteerde prijspeil voor de geïnventariseerde markthuurniveaus is medio Standaardunit Een standaardunit is een winkelunit van circa 150 m² v.v.o. op de begane grond en een frontbreedte van circa 6 strekkende meters. Voor de interpretatie van markthuurniveaus vallen winkelunits met een oppervlak groter dan circa 70 m² en kleiner dan circa 350 m² met een frontbreedte van minimaal 4 strekkende meters voor kleinere units, eveneens onder de definitie van standaardunits. Dit geldt niet voor de grootschalige winkelconcentraties. Winkelruimte in dit type winkelgebied heeft doorgaans een groter metrage. Winkelunits kleiner dan circa 70 m² met een frontbreedte van minimaal 4 meter zijn in de regel duurder per m² (maar vaak uitgedrukt in een vaste unitprijs), terwijl winkelunits groter dan 350 m² als gevolg van het grotere metrage, per m² vaak goedkoper zijn. Voor winkeloppervlak gelegen in de kelder of op de verdieping wordt in de regel een huurprijs per m² gehanteerd die maximaal de helft is van de begane grond. Vaak is het markthuurniveau voor dergelijke ruimten echter nog lager. Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 6

7 3. Onderzoeksresultaten 3.1 Wijzingen ten opzichte van medio 2007 Ten opzichte van het huurprijsoverzicht dat door ons is vervaardigd in 2007, zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd. Deze hebben betrekking op de indeling van winkelstraten en gehanteerde definities. Hieronder staat kort opgesomd wat deze wijzigingen impliceren. Winkelstraten De Arenaboulevard is gesplitst in twee delen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het PDV (Perifere Detailhandels Vestiging) en GDV (Grootschalige Detailhandels Vestiging) gedeelte. Het PDV gedeelte beslaat de Woonmall Villa Arena. Het GDV gedeelte heeft betrekking op de locatie bij de Heineken Music Hall (buiten). De Molukkenstraat is eveneens gesplitst in twee delen. Het reguliere winkelgedeelte (Wijkcentrum klein) en het PDV gedeelte, waar een andere huurprijs geldt. Het winkelgebied rond de Nieuwendijk is opgesplitst. Hierbij vormen Nieuwendijk, WC de Kolk en Nieuwezijds Voorburgwal, Nieuwe Nieuwstraat twee afzonderlijke winkelgebieden. Reden hiervoor zijn de sterk uiteenlopende huurprijsniveaus in deze straten. Het winkelgebied rond de Munt is opgedeeld in een drietal sublocaties: Reguliersbreestraat, Munt, Vijzelstraat, Singel (voornamelijk Bloemenmarkt) en Vijzelgracht. Wederom is de reden dat huurprijsniveaus in deze straten sterk verschillen. Een bandbreedte voor het totale gebied is hierdoor te weinig specifiek. Winkelcentrum Caleido (Pieter Calandlaan) is toegevoegd. Dit is een nieuw winkelgebied. Verkooppunten Het vaststellen van het aantal verkooppunten in de winkelgebieden/straten uit het overzicht is gedaan aan de hand van Locatus. De definitie van een verkooppunt volgens Locatus heeft betrekking op alle verkooppunten (inclusief servicepunten) in de branches Dagelijks, Mode&Luxe, Vrije Tijd, In-Om huis en Detailhandel Overig. Voor dit onderzoek zijn dan ook deze 5 branches gehanteerd met daaraan toegevoegd Leisure. Onder deze laatste branche valt de subbranche Horeca. In dit onderzoek is echter alleen daghoreca opgenomen, omdat de meeste andere horecabestemmingen minder relevant worden geacht voor het onderzoek en vaak een ander huurprijsniveau kennen. De opsplitsing van horecabestemmingen ten behoeve van dit onderzoek staat in onderstaande tabel weergegeven: Tabel: Splitsing horecabestemmingen t.b.v. onderzoek Winkelhuren Amsterdam 2008 Horeca opgenomen in onderzoek (daghoreca; verkooppunt) Horeca NIET opgenomen in onderzoek Koffiehuis Café Coffeeshop Discotheek Fastfood Seks / Nachtclubs Bezorgen / halen Hotel Grillroom / Shoarma Hotel / Restaurant IJssalon Pannenkoeken Lunchroom Café / Restaurant Horeca overig Restaurant Partycentrum Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 7

8 Het aantal verkooppunten in het overzicht heeft dus betrekking op alle verkooppunten binnen de branches Dagelijks, Mode&Luxe, Vrije Tijd, In-Om huis, Detailhandel Overig en Leisure, waarbij Horeca (als onderdeel van Leisure) deels is opgenomen volgens de tabel hierboven. Huurprijzen Een aantal huurprijsniveaus in het overzicht is sterk gewijzigd ten opzichte van medio Naast de reguliere huurprijsstijgingen die voor sommige winkelgebieden (bv. in de binnenstad) geen uitzondering zijn, staat hieronder een aantal wijzigingen beschreven die om enige toelichting vragen. Voor een aantal straten is het historische huurprijsniveau (2005, 2006, 2007) door de jaren heen vrij conservatief opgetekend. Dit heeft als hoofdreden het beperkte aantal referentietransacties en de stelregel dat één zwaluw nog geen zomer maakt. Nu blijkt achteraf dat er in die schaarse transacties weldegelijk een signaalfunctie schuil ging en een significante tendens in de huurprijsontwikkeling kan worden onderschreven. Dit geldt met name voor: 9 straatjes (ondergrens) Bedrijventerrein Schinkel Beethovenstraat Bilderdijkstraat Cornelis Schuytstraat Dam Damrak, Beurspassage Damstraat, Oude Doelenstraat, Oude en Nieuwe Hoogstraat Dapperstraat, Dapperplein Eerste Helmersstraat Eerste van Swindenstraat Ferdinand Bolstraat Heiligeweg Jan van Galenstraat Kalverstraat Kraaiennest Leidsestraat, Koningsplein Nieuwendijk, WC de Kolk (Nieuwendijk) Osdorpplein Paleisstraat P.C. Hoofdstraat Prinsenstraat, Herenstraat Reguliersbreestraat, Munt, Vijzelstraat Rokin Rozengracht, Raadhuisstraat Spaarndammerstraat Spui, Spuistraat Tussen Meer, Dijkgraafplein (betreft een daling van het huurprijsniveau) Utrechtsestraat WC Amsterdamse Poort WC Kalvertoren WC Magna Plaza Willemsparkweg Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 8

9 Reden voor de historisch lage huurprijsniveaus is dat in voorgaande onderzoeken de huurprijsniveaus enkel zijn aangepast bij het registreren van relevante transacties in de betreffende gebieden. Zonder transacties zijn huurprijsniveaus constant gehouden. Omdat de winkelmarkt minder transparant is dan andere vastgoedmarkten en veel transacties niet worden geregistreerd blijven huurprijsniveaus vaak lang steken op hetzelfde huurprijsniveau. In overleg met de afdeling Retail van DTZ Zadelhoff is besloten om voor dit onderzoek het sentiment van de winkelmakelaars zwaarder te laten wegen en dus niet enkel uit te gaan van gedane transacties in de eerste helft van 2008 (en eind 2007). De expertise van de lokale winkelmakelaars geeft in dit geval een beter beeld van de actuele marktsituatie en onderzoeksresultaten zijn dus meer gericht op de vraagprijs. Door deze onderzoeksmethode vallen een aantal bandbreedtes nu hoger uit dan in vorige publicaties (met uitzondering van Tussen Meer). Dit betekent niet dat er door andere marktomstandigheden grote huurprijsstijgingen zijn waargenomen. Het betekent enkel dat substantiële verschillen met de historische reeks huurprijsniveaus met voorzichtigheid moet worden geïnterpreteerd. Over een aantal straten uit de huurprijzenlijst kan als aanvulling het volgende worden opgemerkt: Nieuwendijk, WC de Kolk (Nieuwendijk) De Nieuwendijk is als aparte locatie opgenomen in deze lijst (in tegenstelling tot voorgaande jaren). Door de grote verschillen binnen deze straat is de bandbreedte vrij ruim. De bovengrens betreft winkelruimte nabij de Dam (als verlengde van de Kalverstraat). Rozengracht, Raadhuisstraat De bovengrens van het aangegeven huurprijsniveau heeft voornamelijk betrekking op het einde van de Raadhuisstraat (rondom Magna Plaza). Hier worden beduidend hogere huurprijzen gerealiseerd dan elders in de straat. Spui, Spuistraat: De huurprijzen voor de winkels tussen het Rokin en de Kalverstraat (Spuistraat) liggen een stuk hoger dan elders in de straat. Tussen Meer Deze locatie is minder populair dan voorheen, waardoor er minder hoge huurprijzen worden gerealiseerd dan in voorgaande jaren. WC Kalvertoren: Er zijn grote huurprijsverschillen binnen de Kalvertoren. Voor winkelruimte op de begane grond wordt een tophuurprijs betaalt die vergelijkbaar is met het niveau in de Kalverstraat. WC Magna Plaza: Ook binnen Magna Plaza zijn grote huurprijsverschillen waar te nemen. Opvallend is dat de hoogste huurprijzen worden betaald voor winkelruimte op de eerste verdieping (hoger niveau dan op de begane grond). Voor winkelruimte in de kelder wordt beduidend minder betaald. Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 9

10 Willemsparkweg: Voor winkelruimte op de hoekpunten met de van Baerlestraat en Cornelis Schuytstraat geldt een beduidend hoger huurprijsniveau dan elders in de straat Huurprijsoverzichten In de navolgende tabellen staan de onderzoeksresultaten overzichtelijk weergegeven: 1. Gesorteerd op straat (locatie/winkelgebied) 2. Gesorteerd op stadsdeel 3. Gesorteerd op type winkelgebied Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 10

11 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op straat 9 Straatjes Centrum Centrum NB Abraham Staalmanplein Slotervaart Buurtcentrum Albert Cuypstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Amstelveenseweg (deel ten noorden van Stadionweg) Oud Zuid Wijkcentrum klein Arenaboulevard, GDV: gedeelte Heineken Music Hall Zuidoost Grootschalige concentratie Arenaboulevard, PDV: WC Villa Arena (winkelboulevard) Zuidoost Grootschalige concentratie August Allebéplein Slotervaart Wijkcentrum klein Bedrijvencentrum Osdorp (Zuidermolenweg) Osdorp Grootschalige concentratie NB Bedrijventerrein Schinkel (A. Fokkerweg) Oud Zuid Grootschalige concentratie NB Bedrijventerrein Westerpark (Van Slingelandtstraat) Westerpark Grootschalige concentratie NB Beethovenstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Belgiëplein Slotervaart Wijkcentrum klein Bilderdijkstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Bos en Lommerplein Bos en Lommer Wijkcentrum groot Bos en Lommerweg, Admiraal de Ruyterweg Bos en Lommer Wijkcentrum klein Burg. van Leeuwenlaan, Confuciusplein Geuzenveld/Slotermeer Wijkcentrum klein Burgemeester de Vlugtlaan, Burgemeester Fockstraat Geuzenveld/Slotermeer Binnenstedelijke winkelstraat Burgemeester Röellstraat Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Burgemeester Veining Meineszlaan Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Ceintuurbaan Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Cornelis Schuytstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Dam Centrum Centrum Damrak, Beurspassage Centrum Centrum Damstraat, Oude Doelenstraat, Oude en Nieuwe Hoogstraat Centrum Centrum Dapperstraat, Dapperplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat De Clercqstraat, Nassaukade Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Delflandplein Slotervaart Wijkcentrum klein Derkinderenstraat Slotervaart Wijkcentrum klein Eerste Constantijn Huygensstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Helmersstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Oosterparkstraat, Beukenweg, Beukenplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Eerste van Swindenstraat Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Ferdinand Bolstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat G. Flinckstraat, G. Doustraat, 1e J. van Campenstraat, Saenredamstraat, 1e van der Helststraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Gelderlandplein Zuideramstel Stadsdeelcentrum Haarlemmerstraat, Haarlemmerdijk Centrum Centrum Heiligeweg Centrum Centrum Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 11

12 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op straat Heinekenplein Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat NB Hugo de Grootplein, Frederik Hendrikstraat, Tweede Hugo de Grootstraat Westerpark Wijkcentrum groot IJburglaan Zeeburg Wijkcentrum klein J.P. Heijestraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Jan Evertsenstraat, Mercatorplein, Vespuccistraat, Admiraal de Ruyterweg De Baarsjes Binnenstedelijke winkelstraat Jan Tooropstraat Slotervaart Wijkcentrum klein Jan van Galenstraat Bos en Lommer Wijkcentrum groot Javastraat Zeeburg Binnenstedelijke winkelstraat Jodenbreestraat, Antoniebreestraat, Waterlooplein, Valkenburgerstraat Centrum Centrum Johan Huizingalaan (ten noorden van de Comeniusstraat) Slotervaart Buurtcentrum NB Kalverstraat Centrum Centrum Kastelenstraat en pleinen Zuideramstel Wijkcentrum klein Kattenburgergracht, Wittenburgergracht, Oostenburgergracht, Czaar Peterstraat Centrum Centrum Kinkerstraat, Ten Katestraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Klaprozenweg Noord Grootschalige concentratie Kraaiennest Zuidoost Wijkcentrum groot Lambertus Zijlplein, Sam van Houtenstraat Geuzenveld/Slotermeer Wijkcentrum klein Leidsestraat, Koningsplein Centrum Centrum Linnaeusstraat, Middenweg, Hogeweg, Christiaan Huygensplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Louis Couperusstraat Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Maasstraat Zuideramstel Binnenstedelijke winkelstraat Molukkenstraat Zeeburg Wijkcentrum klein Molukkenstraat, PDV Oost/Watergraafsmeer Grootschalige concentratie Nieuwe Spiegelstraat, Spiegelgracht, Lijnbaansgracht, Korte/Lange Leidse Dwarsstraat Centrum Centrum Nieuwendijk, WC De Kolk (Nieuwendijk) Centrum Centrum Nieuwezijds Voorburgwal, Nieuwe Nieuwstraat Centrum Centrum Nieuwmarkt en stegen, Geldersekade Centrum Centrum NB Olympiaplein, Parnassusweg, Stadionweg, Marathonweg Oud Zuid Wijkcentrum groot Osdorper Ban, Hoekenes Osdorp Wijkcentrum groot Osdorpplein Osdorp Stadsdeelcentrum Overtoom Oud West Binnenstedelijke winkelstraat P.C. Hooftstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Paleisstraat Centrum Centrum Pieter Calandlaan, Meer en Vaart Osdorp Buurtcentrum NB Pieter Calandlaan, Johan Huizingalaan Slotervaart Wijkcentrum groot NB Plantage Kerklaan, Plantage Middenlaan, Muiderstraat Centrum Centrum Plein 40-45, Slotermeerlaan Geuzenveld/Slotermeer Binnenstedelijke winkelstraat Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 12

13 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op straat Postjesweg, Hoofdweg De Baarsjes Wijkcentrum groot Pretoriusstraat, Steve Bikoplein Oost/Watergraafsmeer Wijkcentrum klein Prins Hendrikkade Centrum Centrum Prinsenstraat, Herenstraat Centrum Centrum Purmerplein Noord Wijkcentrum klein Reguliersbreestraat, Munt, Vijzelstraat Centrum Centrum Reigersbos Zuidoost Wijkcentrum groot Rijnstraat Zuideramstel Binnenstedelijke winkelstraat Roelof Hartstraat Oud Zuid Wijkcentrum groot Rokin Centrum Centrum Rooswijck, Groot Essenburg, Buitenveldertselaan Zuideramstel Wijkcentrum groot NB Rozengracht, Raadhuisstraat Centrum Centrum Scheldestraat, Europaplein Zuideramstel Wijkcentrum groot Sierplein Slotervaart Wijkcentrum groot Singel (voornamelijk Bloemenmarkt) Centrum Centrum NB Spaarndammerstraat Westerpark Wijkcentrum groot Spaklerweg Oost/Watergraafsmeer Grootschalige concentratie Spui, Spuistraat Centrum Centrum Tussen Meer, Dijkgraafplein Osdorp Wijkcentrum groot Tweede Nassaustraat, Van Limburg Stirumstraat en plein Westerpark Wijkcentrum groot Utrechtsestraat Centrum Centrum Van Baerlestraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Van der Pekstraat, Kamperfoelieweg, Hagedoornweg, Mosveld Noord Wijkcentrum klein Van Woustraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Vijzelgracht Centrum Centrum Waddenweg Noord Wijkcentrum klein Warmoesstraat, Zeedijk Centrum Centrum Waterlandplein Noord Wijkcentrum groot WC t Gein (Wisseloordplein) Zuidoost Buurtcentrum WC Amsterdamse Poort (Bijlmerplein) Zuidoost Hoofdwinkelgebied WC Boven t IJ (Buikslotermeerplein) Noord Stadsdeelcentrum WC Brazilië (Oostelijke Handelskade) Zeeburg Wijkcentrum klein WC Caleido (Pieter Calandlaan) Osdorp Buurtcentrum WC De Wieken (Stellingweg) Noord Wijkcentrum klein WC Dukaat (Pieter Calandlaan) Osdorp Wijkcentrum klein WC Ganzenpoort (Bijlmerdreef) Zuidoost Wijkcentrum groot WC Holendrecht (Holendrechtplein) Zuidoost Wijkcentrum klein Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 13

14 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op straat WC In de Banne (Banneplein) Noord Wijkcentrum klein WC Kalvertoren (Kalverstraat) Centrum Centrum WC Magna Plaza (Nieuwezijds Voorburgwal) Centrum Centrum WC Venserpolder (Albert Camuslaan) Zuidoost Buurtcentrum Westerstraat, Noordermarkt, Elandsgracht, Egelantiersstraat Centrum Centrum Weteringschans Centrum Centrum Willemsparkweg Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Zeilstraat, Hoofddorpplein, Alsmeerweg Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Zonneplein Noord Wijkcentrum klein Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 14

15 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op stadsdeel Bos en Lommerplein Bos en Lommer Wijkcentrum groot Bos en Lommerweg, Admiraal de Ruyterweg Bos en Lommer Wijkcentrum klein Jan van Galenstraat Bos en Lommer Wijkcentrum groot Straatjes Centrum Centrum NB Dam Centrum Centrum Damrak, Beurspassage Centrum Centrum Damstraat, Oude Doelenstraat, Oude en Nieuwe Hoogstraat Centrum Centrum Haarlemmerstraat, Haarlemmerdijk Centrum Centrum Heiligeweg Centrum Centrum Jodenbreestraat, Antoniebreestraat, Waterlooplein, Valkenburgerstraat Centrum Centrum Kalverstraat Centrum Centrum Kattenburgergracht, Wittenburgergracht, Oostenburgergracht, Czaar Peterstraat Centrum Centrum Leidsestraat, Koningsplein Centrum Centrum Nieuwe Spiegelstraat, Spiegelgracht, Lijnbaansgracht, Korte/Lange Leidse Dwarsstraat Centrum Centrum Nieuwendijk, WC De Kolk (Nieuwendijk) Centrum Centrum Nieuwezijds Voorburgwal, Nieuwe Nieuwstraat Centrum Centrum Nieuwmarkt en stegen, Geldersekade Centrum Centrum NB Paleisstraat Centrum Centrum Plantage Kerklaan, Plantage Middenlaan, Muiderstraat Centrum Centrum Prins Hendrikkade Centrum Centrum Prinsenstraat, Herenstraat Centrum Centrum Reguliersbreestraat, Munt, Vijzelstraat Centrum Centrum Rokin Centrum Centrum Rozengracht, Raadhuisstraat Centrum Centrum Singel (voornamelijk Bloemenmarkt) Centrum Centrum NB Spui, Spuistraat Centrum Centrum Utrechtsestraat Centrum Centrum Vijzelgracht Centrum Centrum Warmoesstraat, Zeedijk Centrum Centrum WC Kalvertoren (Kalverstraat) Centrum Centrum WC Magna Plaza (Nieuwezijds Voorburgwal) Centrum Centrum Westerstraat, Noordermarkt, Elandsgracht, Egelantiersstraat Centrum Centrum Weteringschans Centrum Centrum Jan Evertsenstraat, Mercatorplein, Vespuccistraat, Admiraal de Ruyterweg De Baarsjes Binnenstedelijke winkelstraat Postjesweg, Hoofdweg De Baarsjes Wijkcentrum groot Burg. van Leeuwenlaan, Confuciusplein Geuzenveld/Slotermeer Wijkcentrum klein Burgemeester de Vlugtlaan, Burgemeester Fockstraat Geuzenveld/Slotermeer Binnenstedelijke winkelstraat Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 15

16 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op stadsdeel Burgemeester Röellstraat Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Burgemeester Veining Meineszlaan Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Lambertus Zijlplein, Sam van Houtenstraat Geuzenveld/Slotermeer Wijkcentrum klein Louis Couperusstraat Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Plein 40-45, Slotermeerlaan Geuzenveld/Slotermeer Binnenstedelijke winkelstraat Klaprozenweg Noord Grootschalige concentratie Purmerplein Noord Wijkcentrum klein Van der Pekstraat, Kamperfoelieweg, Hagedoornweg, Mosveld Noord Wijkcentrum klein Waddenweg Noord Wijkcentrum klein Waterlandplein Noord Wijkcentrum groot WC Boven t IJ (Buikslotermeerplein) Noord Stadsdeelcentrum WC De Wieken (Stellingweg) Noord Wijkcentrum klein WC In de Banne (Banneplein) Noord Wijkcentrum klein Zonneplein Noord Wijkcentrum klein Dapperstraat, Dapperplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Oosterparkstraat, Beukenweg, Beukenplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Eerste van Swindenstraat Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Linnaeusstraat, Middenweg, Hogeweg, Christiaan Huygensplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Molukkenstraat, PDV Oost/Watergraafsmeer Grootschalige concentratie Pretoriusstraat, Steve Bikoplein Oost/Watergraafsmeer Wijkcentrum klein Spaklerweg Oost/Watergraafsmeer Grootschalige concentratie Bedrijvencentrum Osdorp (Zuidermolenweg) Osdorp Grootschalige concentratie NB Osdorper Ban, Hoekenes Osdorp Wijkcentrum groot Osdorpplein Osdorp Stadsdeelcentrum Pieter Calandlaan, Meer en Vaart Osdorp Buurtcentrum NB Tussen Meer, Dijkgraafplein Osdorp Wijkcentrum groot WC Caleido (Pieter Calandlaan) Osdorp Buurtcentrum WC Dukaat (Pieter Calandlaan) Osdorp Wijkcentrum klein Bilderdijkstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat De Clercqstraat, Nassaukade Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Constantijn Huygensstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Helmersstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat J.P. Heijestraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Kinkerstraat, Ten Katestraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Overtoom Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Albert Cuypstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Amstelveenseweg (deel ten noorden van Stadionweg) Oud Zuid Wijkcentrum klein Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 16

17 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op stadsdeel Bedrijventerrein Schinkel (A. Fokkerweg) Oud Zuid Grootschalige concentratie NB Beethovenstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Ceintuurbaan Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Cornelis Schuytstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Ferdinand Bolstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat G. Flinckstraat, G. Doustraat, 1e J. van Campenstraat, Saenredamstraat, 1e van der Helststraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Heinekenplein Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat NB Olympiaplein, Parnassusweg, Stadionweg, Marathonweg Oud Zuid Wijkcentrum groot P.C. Hooftstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Roelof Hartstraat Oud Zuid Wijkcentrum groot Van Baerlestraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Van Woustraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Willemsparkweg Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Zeilstraat, Hoofddorpplein, Alsmeerweg Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Abraham Staalmanplein Slotervaart Buurtcentrum August Allebéplein Slotervaart Wijkcentrum klein Belgiëplein Slotervaart Wijkcentrum klein Delflandplein Slotervaart Wijkcentrum klein Derkinderenstraat Slotervaart Wijkcentrum klein Jan Tooropstraat Slotervaart Wijkcentrum klein Johan Huizingalaan (ten noorden van de Comeniusstraat) Slotervaart Buurtcentrum NB Pieter Calandlaan, Johan Huizingalaan Slotervaart Wijkcentrum groot NB Sierplein Slotervaart Wijkcentrum groot Bedrijventerrein Westerpark (Van Slingelandtstraat) Westerpark Grootschalige concentratie NB Hugo de Grootplein, Frederik Hendrikstraat, Tweede Hugo de Grootstraat Westerpark Wijkcentrum groot Spaarndammerstraat Westerpark Wijkcentrum groot Tweede Nassaustraat, Van Limburg Stirumstraat en plein Westerpark Wijkcentrum groot IJburglaan Zeeburg Wijkcentrum klein Javastraat Zeeburg Binnenstedelijke winkelstraat Molukkenstraat Zeeburg Wijkcentrum klein WC Brazilië (Oostelijke Handelskade) Zeeburg Wijkcentrum klein Gelderlandplein Zuideramstel Stadsdeelcentrum Kastelenstraat en pleinen Zuideramstel Wijkcentrum klein Maasstraat Zuideramstel Binnenstedelijke winkelstraat Rijnstraat Zuideramstel Binnenstedelijke winkelstraat Rooswijck, Groot Essenburg, Buitenveldertselaan Zuideramstel Wijkcentrum groot NB Scheldestraat, Europaplein Zuideramstel Wijkcentrum groot Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 17

18 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op stadsdeel Arenaboulevard, GDV: gedeelte Heineken Music Hall Zuidoost Grootschalige concentratie Arenaboulevard, PDV: WC Villa Arena (winkelboulevard) Zuidoost Grootschalige concentratie Kraaiennest Zuidoost Wijkcentrum groot Reigersbos Zuidoost Wijkcentrum groot WC t Gein (Wisseloordplein) Zuidoost Buurtcentrum WC Amsterdamse Poort (Bijlmerplein) Zuidoost Hoofdwinkelgebied WC Ganzenpoort (Bijlmerdreef) Zuidoost Wijkcentrum groot WC Holendrecht (Holendrechtplein) Zuidoost Wijkcentrum klein WC Venserpolder (Albert Camuslaan) Zuidoost Buurtcentrum Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 18

19 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op type winkelgebied Albert Cuypstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Beethovenstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Bilderdijkstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Burgemeester de Vlugtlaan, Burgemeester Fockstraat Geuzenveld/Slotermeer Binnenstedelijke winkelstraat Ceintuurbaan Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Cornelis Schuytstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Dapperstraat, Dapperplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat De Clercqstraat, Nassaukade Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Constantijn Huygensstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Helmersstraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Eerste Oosterparkstraat, Beukenweg, Beukenplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Eerste van Swindenstraat Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Ferdinand Bolstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat G. Flinckstraat, G. Doustraat, 1e J. van Campenstraat, Saenredamstraat, 1e van der Helststraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Heinekenplein Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat NB J.P. Heijestraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Jan Evertsenstraat, Mercatorplein, Vespuccistraat, Admiraal de Ruyterweg De Baarsjes Binnenstedelijke winkelstraat Javastraat Zeeburg Binnenstedelijke winkelstraat Kinkerstraat, Ten Katestraat Oud West Binnenstedelijke winkelstraat Linnaeusstraat, Middenweg, Hogeweg, Christiaan Huygensplein Oost/Watergraafsmeer Binnenstedelijke winkelstraat Maasstraat Zuideramstel Binnenstedelijke winkelstraat Overtoom Oud West Binnenstedelijke winkelstraat P.C. Hooftstraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Plein 40-45, Slotermeerlaan Geuzenveld/Slotermeer Binnenstedelijke winkelstraat Rijnstraat Zuideramstel Binnenstedelijke winkelstraat Van Baerlestraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Van Woustraat Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Willemsparkweg Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Zeilstraat, Hoofddorpplein, Alsmeerweg Oud Zuid Binnenstedelijke winkelstraat Abraham Staalmanplein Slotervaart Buurtcentrum Burgemeester Röellstraat Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Burgemeester Veining Meineszlaan Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Johan Huizingalaan (ten noorden van Comeniusstraat) Slotervaart Buurtcentrum NB Louis Couperusstraat Geuzenveld/Slotermeer Buurtcentrum Pieter Calandlaan, Meer en Vaart Osdorp Buurtcentrum NB WC t Gein (Wisseloordplein) Zuidoost Buurtcentrum WC Caleido (Pieter Calandlaan) Osdorp Buurtcentrum Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 19

20 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op type winkelgebied WC Venserpolder (Albert Camuslaan) Zuidoost Buurtcentrum Straatjes Centrum Centrum NB Dam Centrum Centrum Damrak, Beurspassage Centrum Centrum Damstraat, Oude Doelenstraat, Oude en Nieuwe Hoogstraat Centrum Centrum Haarlemmerstraat, Haarlemmerdijk Centrum Centrum Heiligeweg Centrum Centrum Jodenbreestraat, Antoniebreestraat, Waterlooplein, Valkenburgerstraat Centrum Centrum Kalverstraat Centrum Centrum Kattenburgergracht, Wittenburgergracht, Oostenburgergracht, Czaar Peterstraat Centrum Centrum Leidsestraat, Koningsplein Centrum Centrum Nieuwe Spiegelstraat, Spiegelgracht, Lijnbaansgracht, Korte/Lange Leidse Dwarsstraat Centrum Centrum Nieuwendijk, WC De Kolk (Nieuwendijk) Centrum Centrum Nieuwezijds Voorburgwal, Nieuwe Nieuwstraat Centrum Centrum Nieuwmarkt en stegen, Geldersekade Centrum Centrum NB Paleisstraat Centrum Centrum Plantage Kerklaan, Plantage Middenlaan, Muiderstraat Centrum Centrum Prins Hendrikkade Centrum Centrum Prinsenstraat, Herenstraat Centrum Centrum Reguliersbreestraat, Munt, Vijzelstraat Centrum Centrum Rokin Centrum Centrum Rozengracht, Raadhuisstraat Centrum Centrum Singel (voornamelijk Bloemenmarkt) Centrum Centrum NB Spui, Spuistraat Centrum Centrum Utrechtsestraat Centrum Centrum Vijzelgracht Centrum Centrum Warmoesstraat, Zeedijk Centrum Centrum WC Kalvertoren (Kalverstraat) Centrum Centrum WC Magna Plaza (Nieuwezijds Voorburgwal) Centrum Centrum Westerstraat, Noordermarkt, Elandsgracht, Egelantiersstraat Centrum Centrum Weteringschans Centrum Centrum Arenaboulevard, GDV: gedeelte Heineken Music Hall Zuidoost Grootschalige concentratie Arenaboulevard, PDV: WC Villa Arena (winkelboulevard) Zuidoost Grootschalige concentratie Bedrijvencentrum Osdorp (Zuidermolenweg) Osdorp Grootschalige concentratie NB Bedrijventerrein Schinkel (A. Fokkerweg) Oud Zuid Grootschalige concentratie NB Bedrijventerrein Westerpark (Van Slingelandtstraat) Westerpark Grootschalige concentratie NB Klaprozenweg Noord Grootschalige concentratie Molukkenstraat, PDV Oost/Watergraafsmeer Grootschalige concentratie Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 20

21 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op type winkelgebied Spaklerweg Oost/Watergraafsmeer Grootschalige concentratie WC Amsterdamse Poort (Bijlmerplein) Zuidoost Hoofdwinkelgebied Gelderlandplein Zuideramstel Stadsdeelcentrum Osdorpplein Osdorp Stadsdeelcentrum WC Boven t IJ (Buikslotermeerplein) Noord Stadsdeelcentrum Bos en Lommerplein Bos en Lommer Wijkcentrum groot Hugo de Grootplein, Frederik Hendrikstraat, Tweede Hugo de Grootstraat Westerpark Wijkcentrum groot Jan van Galenstraat Bos en Lommer Wijkcentrum groot Kraaiennest Zuidoost Wijkcentrum groot Olympiaplein, Parnassusweg, Stadionweg, Marathonweg Oud Zuid Wijkcentrum groot Osdorper Ban, Hoekenes Osdorp Wijkcentrum groot Pieter Calandlaan, Johan Huizingalaan Slotervaart Wijkcentrum groot NB Postjesweg, Hoofdweg De Baarsjes Wijkcentrum groot Reigersbos Zuidoost Wijkcentrum groot Roelof Hartstraat Oud Zuid Wijkcentrum groot Rooswijck, Groot Essenburg, Buitenveldertselaan Zuideramstel Wijkcentrum groot NB Scheldestraat, Europaplein Zuideramstel Wijkcentrum groot Sierplein Slotervaart Wijkcentrum groot Spaarndammerstraat Westerpark Wijkcentrum groot Tussen Meer, Dijkgraafplein Osdorp Wijkcentrum groot Tweede Nassaustraat, Van Limburg Stirumstraat en plein Westerpark Wijkcentrum groot Waterlandplein Noord Wijkcentrum groot WC Ganzenpoort (Bijlmerdreef) Zuidoost Wijkcentrum groot Amstelveenseweg (deel ten noorden van Stadionweg) Oud Zuid Wijkcentrum klein August Allebéplein Slotervaart Wijkcentrum klein Belgiëplein Slotervaart Wijkcentrum klein Bos en Lommerweg, Admiraal de Ruyterweg Bos en Lommer Wijkcentrum klein Burg. van Leeuwenlaan, Confuciusplein Geuzenveld/Slotermeer Wijkcentrum klein Delflandplein Slotervaart Wijkcentrum klein Derkinderenstraat Slotervaart Wijkcentrum klein IJburglaan Zeeburg Wijkcentrum klein Jan Tooropstraat Slotervaart Wijkcentrum klein Kastelenstraat en pleinen Zuideramstel Wijkcentrum klein Lambertus Zijlplein, Sam van Houtenstraat Geuzenveld/Slotermeer Wijkcentrum klein Molukkenstraat Zeeburg Wijkcentrum klein Pretoriusstraat, Steve Bikoplein Oost/Watergraafsmeer Wijkcentrum klein Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 21

22 DTZ Winkelhuren Amsterdam 2008, gesorteerd op type winkelgebied Purmerplein Noord Wijkcentrum klein Van der Pekstraat, Kamperfoelieweg, Hagedoornweg, Mosveld Noord Wijkcentrum klein Waddenweg Noord Wijkcentrum klein WC Brazilië (Oostelijke Handelskade) Zeeburg Wijkcentrum klein WC De Wieken (Stellingweg) Noord Wijkcentrum klein WC Dukaat (Pieter Calandlaan) Osdorp Wijkcentrum klein WC Holendrecht (Holendrechtplein) Zuidoost Wijkcentrum klein WC In de Banne (Banneplein) Noord Wijkcentrum klein Zonneplein Noord Wijkcentrum klein Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 22

23 In opdracht van Gemeente Amsterdam Economische Zaken Postbus CC Utrecht Winkelhuren in Amsterdam 2008 Dossier: L1308 Uitgevoerd door DTZ Zadelhoff DTZ Zadelhoff is Nederlands marktleider in bedrijfsmatig onroerend goed. We zijn actief vanuit 14 vestigingen, in de sectoren vastgoedbemiddeling, beleggingen, vastgoedmanagement, Corporate Real Estate Services (CRES), research, winkels, financial services, internationaal en taxaties. Meer dan 400 DTZ Zadelhoff-professionals beschikken hiermee over een omvangrijk intern kenniscentrum op het totale gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Wereldwijd heeft de DTZ-organisatie met meer dan medewerkers toegang tot 200 kantoren in 40 landen. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. De grootste partner is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange. DTZ Zadelhoff v.o.f. Afdeling Research Afdeling Retail Postbus BA Amsterdam Tel: Fax: Voor meer informatie over dit rapport belt u met: Mevrouw drs. J.H. van Deelen Afdeling Research Tel: jdeelen@dtz.nl DTZ Zadelhoff 29 augustus 2008 Winkelhuren in Amsterdam 2008 Pagina 23