Huren of kopen? Inhoudsopgave Inleiding De verschillende soorten hypotheken

Transcriptie

1 Boekverslag door H woorden 6 februari keer beoordeeld Vak Wiskunde Huren of kopen? Inhoudsopgave Inleiding De verschillende soorten hypotheken Voor- en nadelen van het kopen of huren van een huis Woningleningen Belastingvoordeel Wat houdt koopsubsidie in en hoe kom je ervoor in aanmerking Wat houdt huurtoeslag in en hoe kom ik ervoor in aanmerking? Hoe kan de huurprijs van een kamer/appartement/woning worden berekend? Invloed economie op de huisprijzen Huren/kopen bij een termijn van 2 jaar Huren/kopen bij een termijn van 10 jaar Huren/kopen bij een termijn van 30 jaar Conclusie Logboek Bronnen Inleiding Iedereen die wel eens is verhuisd weet wat een moeilijke keuze het is: Het huis kopen of huren. Daar komen veel dingen bij kijken. Ten eerste natuurlijk de prijs van het huis en de hypotheek, die er voor zorgen dat je voor een bepaald huis kiest. Maar ook de economische situatie, die met haar hoogconjunctuur en laagconjunctuur invloed heeft op de huisprijzen, en de rente die voor een geleend bedrag wordt gevraagd zijn belangrijk. Op deze dingen gebaseerd beslis je te huren of te kopen. Wij vroegen ons af wat nu het voordeligst is en of dat in de toekomst gaat veranderen. Hieruit volgt als hoofdvraag: Huren of kopen? De verschillende soorten hypotheken Als je een huis wilt kopen dan komen er veel dingen bij kijken. Je zult het huis vermoedelijk niet contant kunnen betalen, maar dat is geen probleem. Er zijn genoeg banken die jou een hypotheek willen verschaffen. Maar dit doen ze wel op voorwaarde dat ze je huis kunnen verkopen als jij je niet houdt aan de afgesproken aflossing- en rentebetalingen. De opbrengst van het verkochte huis is in de eerste plaats voor de bank (of een ander kredietverstrekker), die alle bedragen, die ze nog van jou zou moeten krijgen, aftrekt van de opbrengst van het verkochte huis. De grootte van het krediet dat geleend kan worden, is onder meer afhankelijk van je financiële situatie Pagina 1 van 24

2 (inkomen partner, andere schulden die je hebt etc.) Er zijn zes soorten hypotheken, namelijk: De lineaire hypotheek; De spaarhypotheek; De annuïteiten hypotheek. De aflossingsvrije hypotheek De levenhypotheek De beleggingshypotheek De lineaire hypotheek Er is sprake van een lineaire hypotheek als er elke termijn een gelijk bedrag aan de aflossing van de hypotheek wordt betaald. We zullen dit met een voorbeeld toelichten: Ruth Sluimer sluit ter financiering van haar huis een hypothecaire lening van ,- met lineaire aflossing af. De looptijd is 10 jaar en het interestpercentage is 6%. Het belastingvoordeel (hypotheekrenteaftrek!) dat Ruth krijgt is 40 procent. Bij een lineaire lening wordt elk jaar een even groot deel van de lening afgelost. Als er dus ,- wordt geleend en de looptijd van de lening is tien jaar, dan wordt er elk jaar het volgende bedrag afgelost: ,- = ,- 10 Het geleende bedrag wordt elk jaar kleiner, hierdoor wordt ook het interest bedrag jaarlijks kleiner. In het volgende schema zijn de aflossing, interest en de maandlasten verder uitgewerkt. Aflossing, interest en maandlasten bij de lineaire hypotheek. Jaren Schuldrest A Aflossing B Interest (6% van A) C Belastingvoor Deel (40% van C) D Lasten per maand B+(C-D) 12 E Pagina 2 van 24

3 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- 6000,- 5400,- 4800,- 4200,- 3600,- 3000,- 2400,- 1800,- 1200,- 600,- 2400,- 2160,- 1920,- 1680,- 1440,- 1200,- 960,- 720,- 480,- 240,- 1133, , , , ,33 Pagina 3 van 24

4 983,33 953,33 923,33 893,33 Ruth mag van haar belastbaar inkomen de interestkosten aftrekken. De interestkosten bedragen in het eerste jaar Dit betekent dat zij over deze 6000 aanzienlijk minder belasting hoeft te betalen. Dit scheelt haar bij een belastingvoordeel van 40 procent 2400,-. De voordelen van een lineaire lening zijn: - Een snelle daling van de interestkosten - De hoogte van je schuld wordt steeds kleiner De nadelen van een lineaire lening zijn: - Je profiteert steeds minder van het belastingvoordeel. Dit komt omdat de interest kosten snel lager worden. - De uitgave wegens interest en aflossing zijn in de eerste jaren het hoogst, terwijl het inkomen dan meestal nog lang niet het hoogste niveau heeft bereikt. De spaarhypotheek Het belangrijkste kenmerk van een spaarhypotheek is dat je gedurende de looptijd niet aflost. In plaats daarvan betaal je elk termijn een spaarpremie. De betaalde premies worden belegd. Hierdoor beschik je na tien jaar over een bedrag van ,-, waarmee de lening geheel kan worden afgelost. Het bedrag dat je moet betalen voor de spaarpremies is o.a afhankelijk van de looptijd van de lening en de leeftijd van degene die de lenig afsluit. Een belangrijk onderdeel van de spaarpremie is de premie voor overlijdensrisicoverzekering. Over het algemeen wordt een spaarhypotheek inclusief een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Dit betekent dat als degene die de hypotheek heeft afgesloten, komt te overlijden gedurende de looptijd van de lening, de resterende schuld geheel wordt kwijtgescholden. Een nadeel is dat men meer premie moet betalen als de looptijd korter aan het worden is. We gaan weer van dezelfde gegevens uit als in ons eerste voorbeeld. Premie, interest en maandlasten bij de spaarhypotheek. Jaren Geleend bedrag A Spaarpremie B Interest (6% van A) C Belasting voordeel ( 40% van C) D Lasten per maand B+(C-D) 12 E Pagina 4 van 24

5 , , , , , , , , , ,- 8209, , , , , , , , , , ,- 6000,- 6000,- 6000,- 6000,- 6000,- 6000,- 6000,- 6000,- 6000,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 2400,- 984,14 Pagina 5 van 24

6 984,14 984,14 984,14 984,14 984,14 984,14 984,14 984,14 984,14 Je hebt een lenig afgesloten van ,- waarop je niet hoeft af te lossen. Dit betekent dat de interestkosten jaarlijks 6000 bedragen. Maar ook hiervoor geldt het belastingvoordeel: Voor dit interestbedrag geldt weer dat je het mag aftrekken van je inkomen voordat de te betalen inkomstenbelasting wordt berekend. In het volgende schema gaan we ervan uit dat we de kosten van de premie en het interest achteraf betalen. In totaal wordt er aan interestkosten euro betaald ( 10 x 6000 = 60000). Van dit bedrag krijg je in totaal 2400 terugbetaald van de belasting. Bij een lineaire hypotheek daarentegen betaal je maar interest. Ook geldt hierbij een belastingvoordeel van 40 procent. Maar bij een lineaire hypotheek betaal je elk jaar een vast bedrag. In dit geval 10000, terwijl je bij een spaarhypotheek gedurende tien jaar maar 8209,65 aan premie betaalt. Uiteindelijk krijg je na tien jaar waarmee de lening geheel kan worden afgelost. Dit bedrag is gelijk aan het totaal van betaalde spaarpremies (82.095, 50) en de interestkosten. De interest (rente)over de belegde spaarpremies bedraagt dus ,50 = ,50. De voordelen van de spaarhypotheek zijn: - Grote fiscale voordeel. Elk jaar wordt het maximum aan belastingvoordeel uitbetaald - Onder bepaalde voorwaarden wordt er over het huis geen belasting geheft. - Elk jaar constante maandlasten. Je weet hoeveel je elke maand kwijt bent. De nadelen van de spaarhypotheek zijn: - Hoge interestkosten. Dit komt omdat je elk jaar interest betaald over het geleende bedrag. - Het percentage dat je moet betalen aan spaarpremies is hoger dan het interest over het spaarbedrag dat je terugkrijgt. De annuïteitenhypotheek Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij je maandelijks een bedrag aan interest en aflossing samen, betaald. Net als bij een spaarhypotheek zijn de maandelijkse kosten bij een annuïteitenlening hetzelfde. Een annuïteit is een vast bedrag dat periodiek betaald of ontvangen wordt gedurende een bepaalde periode Je lost elk maand een bedrag af. Hierdoor worden de interestkosten lager waardoor het aflossingsbedrag steeds hoger wordt. We gebruiken weer dezelfde gegevens. Jaar Schuld begin jaar A Annuïteit B Interest Pagina 6 van 24

7 (6% van A) C Aflossing (B-C) D Schuld einde jaar (A-D) E Belasting voordeel (40% van C) F Lasten per maand D+(C-F) 12 G , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- 5544, ,27 Pagina 7 van 24

8 4550, , , , , ,59 769, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- 2217, , , , , ,91 871,62 597,84 307,62 932,23 947,41 963,49 980,54 998, , , , ,41 Pagina 8 van 24

9 1106,60 De annuïteit bij een lening van gedurende tien jaar bedraagt 13586,80 tegen een rentepercentage van 6 procent. Gedurende tien jaar moet aan het einde van het jaar dat bedrag worden terug betaald. Deze annuïteit bestaat deels uit interest en deels uit aflossing. De voordelen van een annuïteitenhypotheek: - Er is sprake van een groot belastingvoordeel omdat er in de eerste jaren weinig wordt afgelost. - De lasten per maand zijn in de eerste jaren lager dan aan het einde van de looptijd, wat gunstig is als je inkomen in de loop van de tijd stijgt. De nadelen van een annuïteitenhypotheek: - Je krijgt te maken bij een steeds kleiner wordend belastingvoordeel naarmate de looptijd van de lening vordert. - Ongeveer aan het einde van de looptijd krijg je te maken met relatief hoge lasten. Dit kan negatief uitpakken als je inkomen daalt (b.v pensionering) De aflossingsvrije hypotheek De naam van deze hypotheek spreekt eigenlijk al voor zich: tijdens de looptijd wordt de lening niet afgelost. Er wordt bij de aflossingsvrije hypotheek alleen rente betaald over het geleende bedrag. De hoofdsom van de lening blijft tijdens de looptijd gelijk en de renteaftrek blijft maximaal. Dit laatste (maximale renteaftrek) is natuurlijk een voordeel, maar een nadeel ervan is dat er in totaal veel meer rente wordt betaald dan bij andere hypotheken, omdat het bedrag niet afgelost wordt. Daarbij komt dat sinds 1 januari 2001 de hypotheekrente nog maar dertig jaar aftrekbaar is. Na dertig jaar gaat de netto maandlast voor de rest van de hypotheek dus ineens omhoog. Het aflossingsvrije aan deze hypotheek houdt verder niet in dat er nóóit afgelost hoeft te worden. In de meeste gevallen gebeurt het aflossen bij de verkoop van een woning of bijvoorbeeld na het overlijden van de eigenaar. De levenhypotheek. De levenhypotheek was de eerste hypotheekvorm waarbij niet in periodes afgelost wordt. Bij de levenhypotheek wordt het af te lossen bedrag bij elkaar gespaard in een kapitaalverzekering (Levensverzekering met risicoloos rendement over uw kapitaal). Bij deze hypotheek is dus ook sprake van maximale renteaftrek tijdens de hele looptijd, omdat er op het eind van de looptijd in één keer afgelost wordt. De lening is op basis van een gemengde verzekering. De geldnemer betaalt aan de verzekeraar een maandelijkse premie, tot de einddatum waarop de lening wordt afgelost. In de kapitaalverzekering wordt rente bijgeschreven. Als de spaarpremies belegd worden, kan er ook beleggingsrendement (opbrengst van de beleggingen) worden bijgeschreven. De levenhypotheek kent dus een groot fiscaal voordeel door de maximale renteaftrek over de hoofdsom tijdens de hele looptijd. Ook deelt de verzekeringsnemer (de geldnemer) mee in de winst van de verzekeraar. Maar de levenhypotheek kan ook wat onzekerheden met zich mee brengen, onder andere doordat de hoogte van de uitkering door de jaren kan veranderen. De vraag is dan bijvoorbeeld of de hoofdsom op de einddatum wel met de uitkering kan worden afgelost. De beleggingshypotheek Een beleggingshypotheek is te vergelijken met de spaarhypotheek, alleen wat risicovoller. Bij een beleggingshypotheek wordt de hypotheek niet tijdens de looptijd afgelost, maar opgebouwd in een kapitaalverzekering. Het opbouwen van dit kapitaal wordt bij een beleggingshypotheek gedaan door te Pagina 9 van 24

10 beleggen. Beleggen is het investeren in bijvoorbeeld een bedrijf. Maakt dat bedrijf winst, dan maak jij ook winst. Bij verlies geldt hetzelfde. Meestal wordt er in (aandelen)fondsen belegd. Het beleggen neemt wat risico s met zich mee. Het is daardoor niet zeker of de hypotheek aan het eind van de looptijd afgelost kan worden. Aan de andere kant kan het ook zo zijn dat er juist geld overgehouden wordt aan het eind van de looptijd. In de meeste gevallen zijn de maandlasten bij een beleggingshypotheek inderdaad lager dan bijvoorbeeld in een spaarhypotheek, omdat met beleggen meestal een beter rendement wordt gehaald dan met sparen. Voor- en nadelen van het kopen of huren van een huis Voordelen van een huis huren: - als er iets mis is met je huis wordt het door je huisbaas gerepareerd - korte opzegtermijn - je bent nergens aan gebonden - geen grote investering - je kunt huursubsidie ontvangen - huisbaas betaalt deel van de verzekeringen/gemeentebelasting Nadelen van een huis huren: - het huis wordt geen eigendom, je bouwt dus geen vermogen op - je kunt niet zomaar alles verbouwen zoals je misschien zou willen - elk jaar huurverhoging - je hebt geen voordeel van de waardestijging van een huis, eerder nadeel doordat de huur nog meer stijgt Voordelen van een huis kopen: - het huis wordt na verloop van tijd jouw eigendom - je kunt verbouwen en veranderen wat je wilt - na elke maand ongeveer evenveel betaald te hebben als bij huren, is het huis dan van jou - Het geleende bedrag van de bank is in euro's, door de inflatie wordt de schuld minder waard en beslaan de woonlasten een kleiner deel van het inkomen Nadelen van een huis kopen: - al het onderhoud is voor eigen rekening - hoge maandlasten - je bent meer gebonden dan bij huren, er is vaak veel tijd nodig om een huis weer te verkopen - bij verkoop moeten er transactiekosten betaald worden, dat is al gauw 6% van de totale waarde van het huis - verzekeringen voor allerlei dingen moeten vaak gelijk met de aanbetaling van een huis betaald worden, dat geeft extra druk. Bij een huurhuis is daar geen sprake van, want dan gaan dat soort dingen via de huiseigenaar Woningleningen De vier belangrijkste woonleningen zijn: Hypothecaire lening (of hypothecair krediet) Pagina 10 van 24

11 Bij een hypothecaire lening geef je als pand voor je lening een hypotheek op je huis. In ruil hiervoor zal je een maar laag rentevoet voor de lening moeten betalen. Het terugbetalen van de lening gebeurt meestal via vaste maandelijkse betalingen, maar kan eventueel ook anders. Een hypothecaire lening is een andere naam voor een hypotheek. Om met deze lening echt fiscaal voordeel te hebben moet de looptijd minstens tien jaar zijn. Doorlopend krediet Een doorlopend krediet is een leningvorm waarbij een bepaalde opnamelimiet afgesproken wordt. 2 procent van de limiet moet betaald kunnen worden. De looptijd ligt theoretisch rond de zeven jaar en de rente ligt niet vast. Overbruggingskrediet Deze lening heeft betrekking met de aankoop van een nieuw huis en het verkopen van het oude huis. Het overbruggingskrediet is er om de tijd tussen de aankoop van het nieuwe en het verkopen van het oude huis te overbruggen. Het kan namelijk zijn dat bij het verkopen van het oude huis geld vrijkomt. Als het nieuwe huis al gekocht is maar het oude huis nog niet verkocht is, kan je totdat het huis verkocht is een overbruggingskrediet als leningvorm nemen. Persoonlijke lening (lening op afbetaling) Een persoonlijke lening wordt niet via een notaris gedaan, zodat er daar al in ieder geval geen kosten voor betaald hoeven worden. Binnen een paar dagen is het al mogelijk om je geld te krijgen. De persoonlijke lening is vaak geschikt voor kleinere bedragen en/of kosten van korte duur. In vergelijking met een hypothecaire lening ligt de rente wel weer wat hoger, omdat er hierbij geen sprake is van een hypotheek als onderpand (waarborg). De rente is wel vastgelegd. Verder is bij een persoonlijke lening de looptijd ook beperkt, de maximale duur is tien jaar. De lener mag wel zelf bepalen waaraan het geleende geld wordt besteed. Belastingvoordeel Als je een eigen woning met daarop een hypotheek hebt, dan kan je de rente die je erover betaalt aftrekken bij de Belastingdienst. Om bepaalde kosten van de belasting af te trekken moet je wel aan de volgende voorwaarde voldoen: het geleende geld wordt alleen gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van de woning. De volgende dingen kunnen afgetrokken worden: Afsluitkosten: de kosten die je betaalt bij het afsluiten van een hypotheek, dit is maximaal 1,5% van het geleende bedrag. Notariskosten: de kosten die je de notaris moet betalen voor het opstellen van de hypotheekakte. Nationale Hypotheekgarantie: je betaalt 0,3% van het geleende bedrag, wat daarna weer aftrekbaar is. Eventuele taxatiekosten bij het kopen van het huis Boeterente bij oversluiting: als je je hypotheek oversluit naar een andere hypotheek met een lagere rente, moet je aan je vorige geldgever boeterente betalen. Bouwrente: de rente die betaalt wordt over een hypotheek van een huis in aanbouw. En tot slot : De maandelijkse rente die je betaalt. Wat houdt koopsubsidie in en hoe kom ik ervoor in aanmerking? Niet voor iedereen is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten en de maandelijkse woonlasten te betalen als er een woning wordt gekocht. Dit kan ook zo zijn voor mensen die momenteel een woning huren en op den duur een huis willen kopen. Om deze mensen de nodige steun te geven bestaat er vanaf 1 Pagina 11 van 24

12 januari 2001 de koopsubsidie. De koopsubsidie is een tegemoetkoming in de maandelijkse hypotheeklasten van maximaal 152,47 per maand, belastingvrij. Het lijkt op huursubsidie, maar dan voor een koopwoning. Wie in aanmerking komt voor koopsubsidie is gedurende drie jaar zeker van deze tegemoetkoming, na deze drie jaar wordt er gekeken of de persoon in kwestie nog steeds recht heeft op de steun. Het inkomen is in deze drie jaar misschien wel gestegen, waardoor de huurder de woonlasten nu zelf kan betalen. Het bedrag wordt dus aangepast aan nieuwe ontwikkelingen. De inwoner ontvangt de tegemoetkoming voor maximaal vijf periodes van drie jaar. Komt deze na vijftien jaar nog steeds in aanmerking voor koopsubsidie, dan ontvangt diegene een bedrag voor de resterende periode. Als blijkt uit berekening dat iemand meer koopsubsidie nodig heeft dan 148,84 per maand om de woonlasten van een koopwoning te kunnen betalen, komt iemand niet in aanmerking voor koopsubsidie en moet hij/zij een goedkopere woning zoeken. Als iemand in aanmerking wil komen voor een koopsubsidie, moet deze aan een aantal voorwaarden voldoen. De koper moet minstens 23 jaar zijn en rechtmatig in Nederland verblijven. Daarnaast mag hij/zij de afgelopen drie jaar niet al een eigen woning hebben gehad en moet deze zelf in de woning gaan wonen waarover hij/zij koopsubsidie wil ontvangen. Er zijn bepaalde voorwaarden verbonden aan het krijgen van een koopsubsidie, zoals: inkomen eigen vermogen De hypotheek De kosten van de woning De staat en het onderhoud van de woning Wat houdt huurtoeslag in en hoe kom ik ervoor in aanmerking? Ongeveer 1 miljoen mensen in Nederland ontvangen een huurtoeslag. Uit onderzoek is gebleken dat er nog veel meer mensen recht hebben op een toeslag, maar dat ze die niet hebben aangevraagd. Huurtoeslag is een periodieke (maandelijkse) bijdrage van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM), voor huurders, die in verhouding tot hun inkomen te veel huur moeten betalen. Het ontvangen van huurtoeslag is mogelijk voor huurders van zelfstandige woonruimte (met een aantal uitzonderingen door de minister goedgekeurd). Niet iedereen die een huis huurt heeft recht op huurtoeslag (beter bekent als huursubsidie, maar sinds 2006 is de naam veranderd in huurtoeslag). Een huurtoeslag is bedoeld om mensen die niet genoeg geld hebben tegemoet te komen, zodat ze toch goed onderdak (kunnen) hebben. Bij een woning die meer dan 615,01 per maand kost heb je sowieso geen recht op toeslag. De overheid neemt namelijk aan dat je bij een dergelijke hoog bedrag vermogend genoeg bent om dat te kunnen betalen en als dat niet het geval is, moet je maar een goedkopere woning zoeken. Mensen met een laag (onder modaal) inkomen hebben vaak wel recht op toeslag, zodat ze toch in een huurhuis kunnen wonen. Wel gaat de gemeente eerst checken of de woning wel passend is. Dat betekend dat ze kijken of de woning niet veel luxer of ruimer is dan eigenlijk nodig is. De hoogte van de huurtoeslag wordt gebaseerd op het (verwachte) inkomen voor het komende jaar en je vermogen. Daarbij wordt er niet alleen gelet op de hoogte van de huur, maar ook de servicekosten tellen mee. Servicekosten zijn bijvoorbeeld: kosten voor elektriciteit (in gemeenschappelijke ruimten), het onderhouden van de lift/het trappenhuis, kosten voor het schoonhouden en het onderhouden van Pagina 12 van 24

13 gemeenschappelijke ruimte, kosten voor diensten van de huisbaas. De hoogte van de toeslag hangt dus af van: - inkomen - vermogen - woonsituatie - leeftijd Hoe kan de huurprijs van een huis/kamer/appartement berekend worden? VROM heeft een puntensysteem opgesteld waarmee je de huur van een huis kunt vaststellen. Er worden o.a punten gegeven aan de oppervlakte van de woning, de woonomgeving en de verschillende voorzieningen in het huis. Er kunnen ook aftrekpunten worden gegeven bijvoorbeeld voor stankoverlast en ernstig geluidsoverlast. Maximaal mogen er twintig punten worden afgetrokken. Oppervlakte van vertrekken (1 punt per m²) Vertrekken zijn: alle kamers, de keuken en de bad-/doucheruimte. De ruimte wordt van muur tot muur gemeten (op een hoogte van 1,50 m) inclusief de oppervlakte van losse en vaste kasten. Zolderkamers tellen alleen als vertrek mee als er een vaste trap naar zolder is en het dak van binnen is afgewerkt (de pannen zijn niet van binnenuit te zien). Eerst de oppervlakte van alle vertrekken bij elkaar optellen, dan afronden op hele m² en vermenigvuldigen met 1 punt. Oppervlakte van overige ruimten (3/4 punt per m²) Overige ruimten zijn: bergingen, schuren, garages, kelders, zolders en bijkeukens van tenminste 2 m². Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, geldt een aftrek van 5 punten (maar nooit meer dan het aantal punten dat de zolder krijgt). Alle oppervlakten bij elkaar tellen, afronden op hele m² en vermenigvuldigen met 3/4 punt. Verwarming a. centrale verwarming kamer(s)... m2 (afronden)... m2 (afronden) eigen keuken... m2 (afronden) +... m2 x 0,75 punt =... b. gasaansluiting + schoorsteen/rookafvoer 3 punten... Keuken Een keuken is een ruimte of vertrek met een aanrecht van minstens 1 meter met onderkast, warm en koud water, en aansluitingen en plaatsingsmogelijkheid voor kooktoestel en koelkast. Voor de koelkast is een geaard stopcontact verplicht. Bovendien moet een ventilatiemogelijkheid aanwezig zijn. a. eigen keuken apart 20 punten in eigen woonvertrek van 25 m2 en meer 20 punten in eigen woonvertrek tussen 15 en 25 m2 10 punten Pagina 13 van 24

14 in gemeenschappelijk vertrek 10 punten... b gemeenschappelijke keuken voor niet meer dan 5wooneenheden 4 punten... *) Het totale puntental van de verwarmde gemeenschappelijke ruimten wordt gedeeld door het aantal voor verhuur bestemde woonruimte Toilet (binnen het woongebouw) a. eigen wc 12 punten... b. gemeenschappelijke wc voor niet meer dan 5 wooneenheden 2 punten... Wasgelegenheid a. douche/bad eigen douche/bad 15 punten gemeenschappelijke douche/bad(voor maximaal 8 wooneenheden) 3 punten b. wastafel of aanrecht (niet zijnde een aanrecht als bedoeld onder 3) in de gehuurde kamer(s) 10 punten wasbak (géén aanrecht of fonteintje in toilet), in een afsluitbare gemeen-schappelijke ruimte (voor maximaal 5 wooneenheden) 2 punten... Extra punten a. thermosstatische knoppen op cv-radiatoren 3 punten... b. buitenruimte (balkon/ plaatsje/tuin/terras) eigen buitenruimte van 4 tot 10 m2 3 punten eigen buitenruimte,groter dan 10 m2 9 punten gemeenschappelijke buitenruimte van 4 tot 10 m2 2 punten gemeenschappelijke buitenruimte groter dan 10 m2 6 punten... fietsenberging eigen (afsluitbaar en overdekt) 6 punten gemeenschappelijk 3 punten... Woonvorm Eengezinswoning - vrijstaande woning 17 - hoekwoning 15 - tussenwoning 12 Meergezinswoningen (flat/portiekwoning e.d.) met lift* zonder lift - begane grond 6 6-1e verdieping 5 3-2e verdieping 4 1-3e verdieping en hoger 4 0 Duplexwoning Pagina 14 van 24

15 - bovenwoning 1 - benedenwoning 4 * Wanneer maximaal 16 woningen van één lift gebruikmaken, 2 punten extra Woonomgeving (maximaal 25 punten) Hier worden punten gegeven voor de aanwezigheid van voorzieningen, zoals openbaar groen (parkjes), speelvoorzieningen voor kinderen, scholen, winkels, haltes van openbaar vervoer en parkeergelegenheid. Hinderlijke situaties (maximaal 40 punten aftrek) Aftrekpunten worden alleen gegeven bij zeer ernstige geluidsoverlast (verkeer en industrie), ernstig verval van de buurt, hinder van stadsvernieuwingswerkzaamheden en bodem- of luchtverontreiniging die een gevaar opleveren voor de gezondheid. Serviceflats (verhoging punten met 35 procent) Voor serviceflats waar de verhuurder extra diensten verzorgt, kan het totaal aantal punten worden verhoogd met 35 procent. De maximale huur. Als je hebt berekent hoeveel punten het huis verdient kan je met behulp van de onderstaande schema de huur bepalen. De huurverhoging wordt berekend over de oude huur, dus de huur die geldt vóór de huurverhoging van 1 juli van het desbetreffende jaar. De huurverhoging zelf (tot 5% en in sommige gevallen tot 3%) is afhankelijk van de huurprijs in verhouding tot de maximale huur. Onlangs heeft de regering vastgesteld dat de huursverhoging voor 2007 maximaal 3,1 procent bedraagt. De huur mag na de verhoging niet hoger worden dan een maximum. aantal punten maximale huur per maand , , , , , , , , ,89 Invloed economie op de huisprijzen. Het consumentenvertrouwen in een economische recessie is laag. Mensen letten beter op hun uitgaven en zijn voorzichtig met het doen van grote uitgaven. De kans dat je je baan verliest tijdens een economische recessie is natuurlijk groter dan bij hoogconjunctuur. Daarom houdt men er rekening mee dat je werkloos kan raken en dat je de verplichte aflossingen niet kan betalen. Als zoiets je overkomt wordt je door de bank verplicht om je huis te verkopen en blijf jij achter met een grote restschuld. Daarom zijn mensen bereid om minder snel een huis te kopen. Dit heeft te maken met de wet van Vraag en Aanbod. Bij een kleiner vraag ( economische recessie), krijg je te maken met een grotere aanbod. Hierdoor dalen de Pagina 15 van 24

16 huisprijzen. Tijdens een economische recessie wordt het ook voor de overheid moeilijk om haar begroting te kunnen financieren. Hierdoor ontstaat snel de discussie om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen zodat er meer geld naar de schatkist gaat. Want als de rente niet aftrekbaar is vangt de fiscus al het geld op. Deze discussie alleen al maakt mensen bang om een huis te kopen. Gelukkig worden mensen optimistischer bij hoogconjunctuur. Mensen gaan er dan van uit dat hun inkomen zal gaan stijgen en dit doet hen overwegen om een huis te kopen. En hoe meer mensen een huis kopen, hoe hoger de huisprijzen zullen gaan worden. Op dit moment is er sprake van economische groei. Naar verwachting zal de Nederlands economie in 2007 met ongeveer 3 procent stijgen. Dit betekent een stijging van de huisprijzen. In 2005 stegen de huisprijzen zelfs met 6 procent, Een belangrijke factor naast de stijgende of dalende huizenprijzen is de rente die moet worden betaald over een afgesloten hypotheek. Een lage rente maakt het lenen voordeliger en het kopen van het huis aantrekkelijker. Momenteel is de rente op een van zijn laagste niveaus van de afgelopen 50 jaar. Dit is een positieve pullfactor. Volgens de meeste partijen is er op dit moment sprake is van een stabiele huizenmarkt. Volgend jaar kan het (lichte) woningtekort en de lage rentestand wederom voor prijsstijgingen gaan zorgen.of dit inderdaad zal gebeuren hangt volgens experts af van de economische groei. Als de groei tegen valt dan moeten prijsdalingen niet worden uitgesloten. Er wordt aangenomen dat als de lage rente van nu stijgt, dat er geen problemen zullen ontstaan. Het is zeer moeilijk om een betrouwbare voorspelling te geven over de huisprijzen en de huismarkt. Consumentenvertrouwen in de toekomst van de economie is een belangrijk element en het ziet er naar uit dat de consumentvertrouwen licht toeneemt. Huren/kopen bij een termijn van 2 jaar We gaan hier kijken wat het voordeligst is om te doen op een termijn van twee jaar: huren of kopen. Omdat het resultaat natuurlijk afhangt van veel factoren, zoals inkomen, hebben we zelf een gezinssituatie bedacht. Voor de berekeningen worden eerst de gegevens gegeven over deze situatie. De echtpaar Tursucu heeft twee kinderen en de heer Tursucu heeft een inkomen van , per jaar. De echtpaar heeft een spaarbedrag opgebouwd van ,. De meeste mensen die zich in hun situatie bevinden kiezen voor een spaarhypotheek. Dit biedt hen immers de meeste zekerheid. De huurprijs van een vergelijkbaar huis bedraagt 750, per maand. De koopprijs bedraagt , k.k Je mag bij de koopwoning uitgaan van een gemiddelde waardestijging die rond de 5 procent per jaar ligt. De rente die bij een spaarhypotheek bedraagt (bij een termijn van twee jaar) bedraagt momenteel 3,9 procent. De onderstaande schema toont aan dat de gezin Tursucu valt onder schijf 1, 2 en 3. De kosten van de koper (k.k) is 10 procent van de koopprijs. We zullen dus uitgaan van ,. Jaar 2005 Jaar 2006 Belastingschijf 1 tarief belastingschijf ,55% ,40% (1,8% belastingen en 32,60% premies) Pagina 16 van 24

17 Belastingschijf 2 tarief belastingschijf ,35% ,95% (9,35% belastingen en 32,60% premies) Belastingschijf 3 tarief belastingschijf % % Belastingschijf 4 tarief belastingschijf 4 Meer dan % meer dan % Berekingen Berekening maandlasten aankoopprijs (incl. k.k.) hypotheekrente van 3,9% jaarlijkse kosten , x = 8580, jaarlijkse kosten aantal maanden in een jaar maandlasten 8580, : 12 = 715, Berekening belastingvoordeel jaarlijkse kosten belastingvoordeel van 42% jaarlijkse teruggave 8580, x 0.42 = 3603,60 jaarlijkse teruggave aantal maanden in een jaar maandelijks teruggave 3603,60 : 12 = 300,30 Berekening maandlasten incl. belastingvoordeel maandlasten belastingvoordeel maandlasten incl. belastingvoordeel 715, 300,30 = 414,70 De maandlasten bij een koophuis komen uit op 414,70 tegenover de 750, per maand bij het huurhuis. Maar met een factor is nog geen rekening gehouden: de onderhoudskosten. Voor de onderhoudskosten is het een algemene regel om uit te gaan van ongeveer 1% van de waarde van het huis. De waarde van het huis zal in bij dit gezin rond de , (de aankoopprijs) liggen. Berekening onderhoudskosten waarde van het huis 1% onderhoudskosten per jaar , : 0.01 = 2000, Onderhoudskosten per jaar aantal maanden in een jaar onderhoudskosten per maand 2000, : 12 = 166,67 Opgeteld bij de betalen maandlasten van net ( 414,70) komen deze maandlasten uit op ongeveer 581,37. Dit bedrag ligt nog steeds onder de 750,. Maar nu moet het leendeel van de hypotheek nog afgelost worden. Omdat het gezin , achter de hand had, bedraagt die aflossing ,. Het leendeel kan worden afbetaald door de maandelijkse spaarpremie, waarbij elke maand een vast bedrag wordt opzijgezet. Om niet over de huurprijs heen te gaan, rekenen we nu zo dat de spaarpremie 126,10 bedraagt ( ,37 = 168,63), zodat de maandlasten hier ook op 750, komen. Over twee Pagina 17 van 24

18 jaar wordt er dan een bedrag van 4047,12 bereikt. De rest van het leendeel bedraagt dan nog ( ,12 = ,88) ,88. Om dit te betalen gaan we kijken naar de waardestijging van het huis. Berekening waardestijging waarde van het huis 5% waardestijging, termijn van 2 jaar waarde na 2 jaar , x 1.05 ² = , waarde na 2 jaar aankoopprijs + k.k. totale prijsstijging , = 500, De waardestijging is veel te laag om de rest van het leendeel te betalen. Na twee jaar is de gezin absoluut niet in staat om de hypotheek af te lossen. Het gezin zou dan zoveel geld opzij moeten zetten in de maandelijkse spaarpremie, dat huren veel voordeliger is. Het gezin kan met een termijn van twee jaar nauwelijks profiteren van waardestijging. Dit is een van de oorzaken waardoor het gezin onmogelijk de hypotheek kan aflossen na twee jaar. Voor het gezin is het daarom veel voordeliger om het huis te huren. Huren/kopen Termijn van 10 jaar Hier gaan we kijken wat het voordeligst is om te doen voor een termijn van tien jaar: huren of kopen. We gaan hier uit van hetzelfde gezin als bij de berekeningen van het vorige termijn. De echtpaar Tursucu heeft twee kinderen en de heer Tursucu heeft een inkomen van , per jaar. De echtpaar heeft een spaarbedrag opgebouwd van ,. De meeste mensen die zich in hun situatie bevinden kiezen voor een spaarhypotheek. Dit biedt hen immers de meeste zekerheid. De huurprijs van een vergelijkbaar huis bedraagt 750, per maand. De koopprijs bedraagt , k.k Je mag bij de koopwoning uitgaan van een gemiddelde waardestijging die rond de 5 procent per jaar ligt. De rente die bij een spaarhypotheek bedraagt (bij een termijn van tien jaar) bedraagt momenteel 4,3 procent. De onderstaande schema toont aan dat de gezin Tursucu valt onder schijf 1, 2 en 3. De kosten van de koper (k.k) is 10 procent van de koopprijs. We zullen dus uitgaan van ,. De onderstaande schema toont aan dat de gezin in schijf 3 valt. Hun belastingvoordeel zal dan ook 42 procent bedragen. Jaar 2005 Jaar 2006 Belastingschijf 1 tarief belastingschijf ,55% ,40% (1,8% belastingen en 32,60% premies) Belastingschijf 2 tarief belastingschijf ,35% ,95% (9,35% belastingen en 32,60% premies) Belastingschijf 3 tarief belastingschijf % % Belastingschijf 4 Pagina 18 van 24

19 tarief belastingschijf 4 Meer dan % meer dan % Berekeningen: Berekening maandlasten aankoopprijs (incl. k.k.) hypotheekrente van 4,3% jaarlijkse kosten , x = 9460, jaarlijkse kosten aantal maanden in een jaar maandlasten 9460, : 12 = 788,34 Berekening belastingvoordeel jaarlijkse kosten belastingvoordeel van 42% jaarlijkse teruggave 9460, x 0.42 = 3973,20 jaarlijkse teruggave aantal maanden in een jaar maandelijks teruggave 3973,20 : 12 = 331,10 Berekening maandlasten incl. belastingvoordeel maandlasten belastingvoordeel maandlasten incl. belastingvoordeel 788,34 331,10 = 457,24 De maandlasten bij een koophuis komen uit op 457,24 tegenover de 750, per maand bij het huurhuis. Er is alleen weer nog geen rekeningen gehouden met de onderhoudskosten. Voor de onderhoudskosten is het een algemene regel om uit te gaan van ongeveer 1% van de waarde van het huis. De waarde van het huis zal in bij dit gezin rond de , (de aankoopprijs) liggen. Berekening onderhoudskosten waarde van het huis 1% onderhoudskosten per jaar , : 0.01 = 2000, Onderhoudskosten per jaar aantal maanden in een jaar onderhoudskosten per maand 2000, : 12 = 166,67 Opgeteld bij de betalen maandlasten van net ( 457,24) komen deze maandlasten uit op ongeveer 623,90. Dit bedrag ligt nog steeds onder de 750,. Maar nu moet het leendeel van de hypotheek nog afgelost worden. Omdat het gezin , achter de hand had, bedraagt die aflossing ,. Het leendeel kan worden afbetaald door de maandelijkse spaarpremie, waarbij elke maand een vast bedrag wordt opzijgezet. Om niet over de huurprijs heen te gaan, rekenen we nu zo dat de spaarpremie 126,10 bedraagt ( ,9 = 126,1), zodat de maandlasten hier ook op 750, komen. Over tien jaar wordt er dan een bedrag van , bereikt. De rest van het leendeel bedraagt dan nog ( = ) ,. Om dit te betalen gaan we kijken naar de waardestijging van het huis. Berekening waardestijging waarde van het huis 5% waardestijging, termijn van 10 jaar waarde na tien jaar , x 1.05 ¹º = ,93 waarde na tien jaar aankoopprijs + k.k. totale prijsstijging (dus winst) , = ,93 Pagina 19 van 24

20 De waardestijging is hoog genoeg om de rest van het leendeel te betalen. Na tien jaar heeft het gezin met deze hypotheek en in deze situatie de hele hypotheek afgelost, en zelfs geld over. Voor dezelfde maandlasten kon het gezin ook een huis huren. Maar er is ook nog sprake van huurstijging. Het maandelijkse huurbedrag zal in het termijn van tien jaar alleen maar stijgen. Tot slot zet het gezin per maand waarschijnlijk wel een hoger vast bedrag opzij, waardoor ze alleen maar meer geld overhouden bij het aflossen aan het eind van de looptijd. Als het gezin een andere hypotheek zou nemen, waarmee ze meer gebruik kunnen maken van bijvoorbeeld beleggingsrendement, zou dit hen hoogstwaarschijnlijk alleen maar meer geld opleveren. Uit de berekeningen is duidelijk geworden dat het gezin met een spaarhypotheek, die niet eens het voordeligst is van alle hypotheken, al een huis kan kopen zonder duurder uit te zijn dan bij het huren van een vergelijkbaar huis. Het is dus met een termijn van tien jaar voordeliger voor dit gezin om het huis te kopen dan te huren. Huren/kopen Termijn van 30 jaar Nu zullen we voor een termijn van dertig jaar nog kijken wat er voordeliger is: huren of kopen. We gaan hier uit van hetzelfde gezin als bij de vorige twee termijnen. De echtpaar Tursucu heeft twee kinderen en de heer Tursucu heeft een inkomen van , per jaar. De echtpaar heeft een spaarbedrag opgebouwd van ,. De meeste mensen die zich in hun situatie bevinden kiezen voor een spaarhypotheek. Dit biedt hen immers de meeste zekerheid. De huurprijs van een vergelijkbaar huis bedraagt 750, per maand. De koopprijs bedraagt , k.k Je mag bij de koopwoning uitgaan van een gemiddelde waardestijging die rond de 5 procent per jaar ligt. De rente die bij een spaarhypotheek bedraagt (bij een termijn van dertig jaar) bedraagt momenteel 5,0 procent. De onderstaande schema toont aan dat de gezin Tursucu valt onder schijf 1, 2 en 3. De kosten van de koper (k.k) is 10 procent van de koopprijs. We zullen dus uitgaan van ,. De onderstaande schema toont aan dat de gezin in schijf 3 valt. Hun belastingvoordeel zal dan ook 42 procent bedragen. Jaar 2005 Jaar 2006 Belastingschijf 1 tarief belastingschijf ,55% ,40% (1,8% belastingen en 32,60% premies) Belastingschijf 2 tarief belastingschijf ,35% ,95% (9,35% belastingen en 32,60% premies) Belastingschijf 3 tarief belastingschijf % % Belastingschijf 4 tarief belastingschijf 4 Meer dan % meer dan Pagina 20 van 24

21 52% Berekeningen: Berekening maandlasten aankoopprijs (incl. k.k.) hypotheekrente van 5,0% jaarlijkse kosten , x 0.05 = , jaarlijkse kosten aantal maanden in een jaar maandlasten , : 12 = 916,67 Berekening belastingvoordeel jaarlijkse kosten belastingvoordeel van 42% jaarlijkse teruggave , x 0.42 = 4620, jaarlijkse teruggave aantal maanden in een jaar maandelijks teruggave 4620, : 12 = 385, Berekening maandlasten incl. belastingvoordeel maandlasten belastingvoordeel maandlasten incl. belastingvoordeel 916,67 385, = 531,67 De maandlasten bij een koophuis komen uit op 531,70 tegenover de 750, per maand bij het huurhuis. Nu moeten we nog naar de onderhoudskosten kijken. Voor de onderhoudskosten is het een algemene regel om uit te gaan van ongeveer 1% van de waarde van het huis. De waarde van het huis zal in bij dit gezin rond de , (de aankoopprijs) liggen. Berekening onderhoudskosten Waarde van het huis 1% onderhoudskosten per jaar , : 0.01 = 2000, Onderhoudskosten per jaar aantal maanden in een jaar onderhoudskosten per maand 2000, : 12 = 166,67 Opgeteld bij de betalen maandlasten van net ( 531,67) komen deze maandlasten uit op ongeveer 698,34. Dit bedrag ligt nog steeds onder de 750,. Maar nu moet het leendeel van de hypotheek nog afgelost worden. Omdat het gezin , achter de hand had, bedraagt die aflossing ,. Het leendeel kan worden afbetaald door de maandelijkse spaarpremie, waarbij elke maand een vast bedrag wordt opzijgezet. Om niet over de huurprijs heen te gaan, rekenen we nu zo dat de spaarpremie 51,63 bedraagt ( ,34 = 51,66), zodat de maandlasten hier ook op 750, komen. Over dertig jaar wordt er dan een bedrag van 18597,60 bereikt. De rest van het leendeel bedraagt dan nog ( ,6 = ,4) ,40. Om dit te betalen gaan we kijken naar de waardestijging van het huis. Berekening waardestijging waarde van het huis 5% waardestijging, termijn van 30 jaar waarde na 30 jaar , x 1.05 ¹º = ,48 waarde na tien jaar aankoopprijs + k.k. totale prijsstijging (winst) , = ,48 De waardestijging is hoog genoeg om de rest van het leendeel te betalen. Na dertig jaar heeft het gezin met deze hypotheek en in deze situatie de hele hypotheek afgelost, en ook nog heel veel geld over. Pagina 21 van 24

22 Voor dezelfde maandlasten plus een jaarlijkse huurstijging kon het gezin ook een huis huren. Bij het huren zou het gezin na dertig jaar in principe niet veel meer hebben dan een vast woonverblijf, want ook het huis is niet van hun. Het is voordeliger om het huis te kopen en het huis zal dan ook nog eens hun eigen bezit zijn. Voor dit gezin is het voor een termijn van dertig jaar veel voordeliger om te kopen dan te huren. Conclusie De huurprijzen en koopprijzen zijn afhankelijk van vele factoren. Bij het kopen van een huis hebben we gekeken naar de hypotheken, waarin we zes soorten hypotheken onderscheiden, namelijk: een spaarhypotheek, een lineaire hypotheek, een annuïteitenhypotheek, een levenhypotheek, een aflossingsvrije hypotheek en een beleggingshypotheek. Vervolgens hebben we gekeken naar de woonleningen door koop- en huursubsidie, hoe het huur van een huis te bepalen. We hebben ook naar de voordelen van kopen en huren gekeken tegenover elkaar. De laatste belangrijke factor die we hebben bekeken was de invloed van de economie, die bleek ook invloed te hebben op de huizen- en huurprijs Tot slot hebben we toen de proef op de som genomen en de jaarlasten van huren en kopen van hetzelfde huis voor een familie berekend. Het bleek dat bij een termijn van twee jaar huren een veel goedkopere optie is. Maar naarmate de looptijd vordert, wordt huren minder aantrekkelijker aan kopen veel voordeliger. Maar we moeten wel vermelden dat dit geld voor een spaarhypotheek (de meest gekozen hypotheekvorm omdat deze de meeste zekerheid biedt) Dus het is het verstandigst om op korte termijn een huis te huren, en op lange termijn (10, 30 jaar) een huis te kopen. In de toekomst zullen de huizenprijzen van zowel huur- als koopwoningen waarschijnlijk stijgen, dit jaar zelfs zijn de huisprijzen met 3,1 procent gestegen. Maar of deze trend zich ook in de toekomst door zal zetten is niet met zekerheid vast te stellen. De toekomst zal het ons leren. Logboek Vrijdag 12 Januari 7e uur heeft Hüseyin in de mediatheek gewerkt Zondag 14 Januari Hüseyin heeft op het net naar informatie gezocht Dinsdag 16 Januari Tijdens het z-uur heeft Hüseyin gewerkt aan de P.O Vrijdag 19 Januari 7e en 8e uur heeft Hüseyin aan de PO gewerkt. Maandag 22 Januari 1e en 2e en 3e uur heeft Hüseyin aan de P.O gewerkt Maandag 22 januari 2e en 3e uur heeft Ruth aan de P.O gewerkt Maandag 22 januari Hüseyin heeft thuis aan de P.O gewerkt. Dinsdag 23 Januari Tijdens het 6e en 7e uur heeft Hüseyin aan de P.O gewerkt Dinsdag 23 Januari Ruth heeft thuis aan de P.O gewerkt Dinsdag 23 Januari Hüseyin heeft thuis aan de P.O gewerkt Woensdag 24 Januari 3e en 4e uur heeft Hüseyin aan de P.O gewerkt Woensdag 25 Januari Hüseyin heeft thuis aan de P.O gewerkt Woensdag 24 Januari Ruth heeft thuis aan de P.O gewerkt Donderdag 25 Januari Hüseyin heeft het 4e uur aan de P.O gewerkt Donderdag 25 Januari Ruth heeft thuis aan de P.O gewerkt Donderdag 25 Januari Hüseyin heeft thuis aan de P.O gewerkt P.O AF Donderdag 25 Januari Hüseyin heeft thuis aan het vrije deel gewerkt, vrije deel af! Donderdag 25 Januari Ruth heeft thuis het vrije deel uitgeprint Pagina 22 van 24

23 Bronnen ek ekvormen/spaarhypotheek/ ekvormen/traditionele+levenhypotheek/ otheek ekvormen/aflossingsvrije+hypotheek/ krediet/ Pagina 23 van 24

24 C9E Van den Berg Makelaar Leerdam, Meryem Gokdemir, werkzaam als makelaar Pagina 24 van 24