Gemeente Houten. Woningbehoefteonderzoek t Goy. Definitieve rapportage. 11 februari 2016

Transcriptie

1 Gemeente Houten Woningbehoefteonderzoek t Goy Definitieve rapportage 11 februari 2016

2 DATUM 11 februari 2016 TITEL Woningbehoefteonderzoek t Goy ONDERTITEL Definitieve rapportage OPDRACHTGEVER Gemeente Houten Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem info@companen.nl (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Bert van t Land Roy Nieuwenhuis PROJECTNUMMER

3

4 Inhoud 1 Inleiding 1 2 Advies: nieuwbouw in t Goy 3 3 Vraaganalyse Bevolking Woningvoorraad Wie vestigen zich in t Goy? En wie vertrekken? Bevolkings- en huishoudensprognose Conclusie: nieuwbouwpotentie t Goy 16 4 Locatieanalyse Karakterschets Voorzieningen Conclusie: nieuwbouw en voorzieningen 20 5 Prijs-kwaliteitanalyse De Houtense woningmarkt Conclusie: wat betekent dit voor t Goy? 23 6 Concurrentieanalyse 25

5 1 Inleiding Het onderzoek: nieuwbouw in t Goy De wens bestaat om in of rond de kern t Goy woningbouw te realiseren. Beleidsmatig is hiervoor (nog) geen ruimte. De verstedelijkingscontour zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie biedt weinig mogelijkheden voor uitbreiding. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid en wellicht voor het op peil houden van het voorzieningenniveau, acht de gemeente Houten uitbreiding van de woningvoorraad wenselijk. Vooral de doelgroepen starters / jonge huishoudens en gezinnen verdienen hierbij aandacht. Voor starters en jonge huishoudens zijn momenteel nauwelijks mogelijkheden om wooncarrière te maken in de eigen kern. Dit terwijl t Goy te maken heeft met vergrijzing en een meer gevarieerde leeftijdsopbouw in de kern wenselijk lijkt. Ook voor gezinnen is het huidige aanbod beperkt. Figuur 1.1 Gemeente Houten. Verstedelijkingscontour t Goy (rode lijn) Bron: SRO, In april 2015 is een woningbouwverkenning voor t Goy opgesteld waarin de bouwmogelijkheden voor de kern in beeld zijn gebracht. De Provincie Utrecht geeft te kennen dat deze verkenning onvoldoende onderbouwing biedt om de verstedelijkingscontour te verruimen. De provincie heeft behoefte aan meer inzicht op verschillende onderdelen, zoals de demografische ontwikkeling, de sociaal-maatschappelijke achtergronden en de relatie met het voorzieningenniveau. De gemeente Houten heeft om deze reden Companen gevraagd een verdiepend onderzoek uit te voeren. Hierin staan de volgende onderdelen centraal: Demografische ontwikkelingen in t Goy tot op heden en een doorkijk naar de toekomst. De verwachte woningbehoefte in de kern, uitgesplitst naar doelgroepen, woningtype en prijs. De relatie tussen nieuwbouw en het voorzieningenniveau in de kern. Kan nieuwbouw bijdragen aan het op peil houden van bestaande voorzieningen? In deze onderzoeksrapportage wordt dieper ingegaan op de bovenstaande uitgangspunten Woningbehoefteonderzoek t Goy 1

6 Aanpak De resultaten van het onderzoek zijn gebaseerd op een viertal analyses, namelijk: Vraaganalyse; deze analyse bestaat uit het in kaart brengen van de (demografische) ontwikkelingen uit het verleden, het opstellen van een prognose voor de bevolkingsontwikkeling en een indicatie geven van de toekomstige woningvraag. Hiervoor is gebruikt gemaakt van gegevensbestanden en onderzoeken van de gemeente Houten, aangevuld met kwalitatieve informatie uit interviews met lokale partijen. Locatieanalyse; deze analyse wordt gebruikt om een karakterschets van t Goy te geven. Onderdeel van de locatieanalyse is het in kaart brengen van de huidige voorzieningen in de kern en het onderzoeken van de potentie die nieuwbouw biedt voor het op peil houden hiervan. Prijs-kwaliteitanalyse; via deze analyse wordt inzicht verkregen in de gangbare prijskwaliteitverhoudingen voor nieuw te bouwen woningen in een kern als t Goy, uitgesplitst naar doelgroepen en woningtypen. Concurrentieanalyse; de concurrentieanalyse wordt gebruikt om concurrerend planaanbod binnen Houten in kaart te brengen. Dit wordt gedaan op basis van de bestaande plancapaciteit van de gemeente Houten en interviews met lokale partijen. Naast de uitgevoerde analyses hebben interviews plaatsgevonden met lokale partijen. De volgende partijen zijn geïnterviewd: De Keizer Makelaars Stalenhoef Makelaardij Basisschool De Boogerd Voetbalvereniging t Goy De informatie uit de interviews geeft kwalitatieve verdieping op de meer cijfermatige analyses. Leeswijzer De opbouw van het rapport is gebaseerd op de vier analyses. Hoofdstuk 2 start met het advies over nieuwbouw in t Goy. Hierin zijn de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek samengevat. Vervolgens wordt dit advies in de opvolgende hoofdstukken onderbouwd. Hoofdstuk 3 behandelt de vraaganalyse. In hoofdstuk 4 volgt de locatieanalyse. Hoofdstuk 5 gaat in op de gangbare prijs-kwaliteitverhoudingen van nieuwbouw in t Goy. Het rapport sluit af met hoofdstuk 6, de concurrentieanalyse Woningbehoefteonderzoek t Goy 2

7 2 Advies: nieuwbouw in t Goy Op basis van het voorliggende onderzoek concluderen wij dat nieuwbouw in t Goy kansrijk is. We schatten in dat de behoefte ligt rond de 30 woningen in de periode tot Een woningaantal dat redelijk aansluit op de bestaande plancapaciteit. Ons advies is om deze woningen gefaseerd op de markt te brengen. In de jaren 2016 tot en met 2020 is het afzetten van 10 tot 12 woningen in t Goy haalbaar. In de periode na 2020 is het wenselijk de woningen, afhankelijk van de behoefte, gefaseerd op de markt te brengen. Wanneer de gemeente Houten kiest voor versnelde ontwikkeling, stellen wij vanuit het oogpunt van afzetbaarheid het maximum op 5 woningen in het eerste jaar. Dit om op korte termijn bij te dragen aan differentiatie van de bestaande woningvoorraad. We adviseren om bij de ontwikkeling van de woningen een luisterend oor te leggen bij de huidige inwoners van t Goy. Op deze wijze kan zo goed mogelijk worden ingespeeld op de lokale behoefte. Doelgroepen Op basis van de vraaganalyse en de interviews onderscheiden we drie doelgroepen voor nieuwbouw t Goy, namelijk: starters / jonge huishoudens, (jonge) gezinnen en senioren. Het belangrijkste kenmerk van deze doelgroepen is de sociale binding aan t Goy. Het merendeel van de woningvraag in de kern is afkomstig van de lokale bevolking, van huishoudens die willen terugkeren naar t Goy of van huishoudens die (weer) in de buurt van familie willen wonen. Woningvraag De woningvraag van starters / jonge huishoudens concentreert zich vooral op goedkope gezinswoningen met een koopprijs tot Dit type woning wordt momenteel nauwelijks aangeboden in Houten en zeker niet in t Goy. Jonge huishoudens en starters op de koopmarkt hebben hierdoor geen woonmogelijkheden in de kern en worden gedwongen te verhuizen. Door dit gedwongen vertrek groeit het aandeel ouderen in de kern, waarmee het verdere vergrijzing in de hand werkt. Jonge gezinnen met kinderen zijn een tweede interessante doelgroep. In de komende jaren behoudt de gemeente Houten haar imago als aantrekkelijk suburbaan woonklimaat, nabij het stedelijk gebied van Utrecht. Daarmee gepaard gaat de groeiende vraag vanuit jonge gezinnen, zoals ook is onderbouwd in het Woningbehoefteonderzoek van de gemeente Houten (2015). Grotendeels richten deze gezinnen zich op Houten, maar mogelijk kan t Goy ook voor deze doelgroep een rol spelen, zeker voor hen die binding hebben met de kern. Deze doelgroep opteert vooral voor rijwoningen met een koopprijs tot en voor tweekappers met een koopprijs tot Ruimte is hierbij het sleutelbegrip, zowel qua woning als qua kaveloppervlakte. Deze woningtypen sluiten aan bij het dorpse woonmilieu van t Goy en zij dragen bij aan differentiatie van de huidige voorraad. Tot slot zijn senioren een doelgroep voor nieuwbouw. De vergrijzing in t Goy zet zich de komende jaren door. In lijn met de landelijke trend verhuizen de meeste senioren niet. Onder de senioren die wel verhuizen zijn twee typen te onderscheiden, namelijk urgente en preventieve verhuizers. De groep urgente verhuizers bestaat uit oudere senioren (70+) die noodgedwongen moeten verhuizen, vaak vanwege een zorgbehoefte. Dit is een doelgroep die de voorzieningen opzoekt en doorgaans wegtrekt naar Houten. De preventieve verhuizers bestaan uit jongere senioren (55 tot 70 jaar). Kenmerk van deze groep is dat zij vitaal zijn en bewust kiezen om te verhuizen. Zij willen kleiner wonen, voorzien Woningbehoefteonderzoek t Goy 3

8 ongemakken of vinden de huidige woning te groot. Juist deze preventieve verhuizers vormen een interessante doelgroep voor t Goy. Uitgaande van de huidige leeftijdsopbouw en de verhuisgeneigdheid van deze groep, wordt de behoefte geschat op 5 tot 10 woningen tot Ook hier is gefaseerd ontwikkelen het uitgangspunt. Het gaat dan om 5 woningen tot 2020 en eventueel, bij gebleken behoefte nog 5 woningen tussen 2020 en De woonvoorkeuren van deze groep richten zich op grondgebonden woningen met alle voorzieningen gelijkvloers (bungalows), gelegen op een ruime kavel. Toevoegen van woningen voor deze doelgroep vraagt om nauwe afstemming met de lokale markt. Ons advies luidt om bij de ontwikkeling voor senioren in te zetten op levensloopgeschikte woningen, die op termijn bewoond kunnen worden door gezinnen of kleine huishoudens. Hiermee kan toekomstige leegstand worden voorkomen. Dit leidt tot een indicatief bouwprogramma voor t Goy in de periode tot Tabel 2.1 Gemeente Houten. Indicatief bouwprogramma voor t Goy, Woningtype Prijsklasse Aantal Doelgroep Termijn Kooprijwoningen Tot à 15 Starters / jonge Korte termijn huishoudens Kooprijwoningen Tot à 6 Jonge gezinnen Korte en lange termijn Koop 2^1 kap Tot à 6 Jonge gezinnen Lange termijn Seniorenwoningen (bungalow, Afhankelijk van 5 (+ afhankelijk Senioren Afhankelijk van behoefte alles gelijkvloers, levensloopgeschikt) behoefte van behoefte nog 5) Bron: Companen 2016 Let wel, de weergegeven prijsklassen vormen de bovengrens. Het is wenselijk om in te zetten op differentiatie binnen de prijsklassen. Nieuwbouw en voorzieningen Het voorzieningenniveau in t Goy is enigszins beperkt. De sportverenigingen zijn vitaal en hebben regionale aantrekkingskracht. De basisschool heeft te maken met teruglopende leerlingenaantallen, waardoor de druk de komende jaren toeneemt. Kenmerk van dit soort voorzieningen in kleine kernen is dat ze naast een praktische functie ook een duidelijke sociale functie hebben. Instandhouding is daarom belangrijk. Voor de basisschool is het wenselijk dat het aantal leerlingen de komende jaren met 20 tot 25 toeneemt. Nieuwbouw van woningen voor jonge huishoudens en gezinnen levert hieraan een bijdrage. Concurrentie tussen de kernen De kernen in het Houtense buitengebied concurreren nauwelijks met elkaar als het gaat om nieuwbouw. Potentiële kopers verhuizen naar de kernen omdat ze hier sociale binding mee hebben en niet vanwege prijsniveau of aanbod. Huishoudens van buiten die zich in het buitengebied van Houten willen vestigen geven waarschijnlijk de voorkeur aan de voorzieningenkernen. De aanwezigheid van een supermarkt is hiervoor een belangrijke voorwaarde. Nieuwbouw in t Goy is daarom vooral aantrekkelijk voor huishoudens met een binding aan de kern Woningbehoefteonderzoek t Goy 4

9 3 Vraaganalyse In dit hoofdstuk vormen we ons een beeld van de (potentiële) woningvraag in t Goy. We schetsen een profiel van huishoudens die een woning zoeken in t Goy. Dit gebeurt op basis van de huidige bevolkingssamenstelling, de opbouw van de woningvoorraad en de migratiebewegingen uit het verleden. Dit profiel wordt gekoppeld aan de huishoudensprognose van Houten, waarmee een beeld kan worden gevormd van de potentiële woningvraag. We vullen dit aan met de kennis vanuit de lokale partijen die we hebben geïnterviewd. 3.1 Bevolking In t Goy wonen circa 600 inwoners. Een relatief groot gedeelte hiervan bestaat nu al uit senioren. In de komende jaren neemt het aantal senioren verder toe. Figuur 3.1 Gemeente Houten. Bevolkingsopbouw naar leeftijd voor 't Goy en de gemeenten Houten in 2015, in % van de totale bevolking 65 jaar en ouder 45 tot 65 jaar 25 tot 45 jaar 15 tot 25 jaar 0 tot 15 jaar 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gemeente Houten 't Goy Bron: CBS Het aandeel 65-plussers in t Goy is relatief hoog, namelijk bijna het dubbele van het aandeel van de gemeente Houten. Ook het aandeel jarigen ligt hoger. Dit terwijl het aandeel inwoners tot 45 jaar beduidend lager ligt. Dit is de leeftijdscategorie van de starters en jonge gezinnen. Figuur 3.2 Gemeente Houten. Huishoudenssamenstelling van 't Goy en de gemeenten Houten in 2015, in % van het totaal aantal huishoudens Huishoudens met kinderen Huishoudens zonder kinderen Eenpersoonshuishoudens 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Gemeente Houten 't Goy Bron: CBS Woningbehoefteonderzoek t Goy 5

10 Houten 't Goy t Goy kent verhoudingsgewijs veel kleine huishoudens in vergelijking tot de gemeente Houten. Een logische bevinding gezien de groeiende groep ouderen. De groep huishoudens waarvan de kinderen uit huis zijn neemt in omvang toe. Een ontwikkeling die zich overigens gemeentebreed voordoet, blijkt ook uit het woningbehoefteonderzoek dat de gemeente Houten in 2015 heeft laten uitvoeren. De onderstaande figuur schetst een beeld van de ontwikkeling van t Goy in de afgelopen jaren. Het is gebaseerd op de bevolkingsontwikkeling en de ontwikkeling van de woningvoorraad. Ter referentie is een vergelijkbare figuur voor de gemeente Houten toegevoegd. Figuur 3.3 Gemeente Houten. Terugblik t Goy en de gemeente Houten, 2010 tot en met Ontwikkeling bevolking Geboortesaldo Migratiesaldo Ontwikkeling Woningvoorraad Ontwikkeling bevolking Geboortesaldo Migratiesaldo Ontwikkeling Woningvoorraad Bron: CBS t Goy kende in de afgelopen jaren een redelijk stabiel verloop van de bevolkingsontwikkeling. Het aantal inwoners schommelt constant rond de 600. Geboorte en sterfte houden elkaar redelijk in evenwicht. De ontwikkeling van de woningvoorraad schommelt rond de nullijn, de laatste jaren is er nauwelijks gebouwd. In de gemeente Houten zijn de fluctuaties groter. Waar het geboortesaldo al jaren positief is, varieert het migratiesaldo en is het de laatste jaren vooral negatief. Dit betekent dat er meer mensen vertrekken uit de gemeente dan dat zich vestigen. Over het algemeen bleef de bevolking de laatste jaren groeien, al is de groei de laatste jaren wel lager dan net na de crisis. De woningvoorraad is blijvend in omvang toegenomen Woningbehoefteonderzoek t Goy 6

11 Wat betekent dit voor t Goy? In t Goy wonen verhoudingsgewijs weinig starters en weinig jonge gezinnen in vergelijking tot de gemeente Houten. Dit kan verschillende oorzaken hebben. Het kan zijn dat jongeren niet in t Goy willen wonen, maar het kan ook betekenen dat er te weinig aanbod is voor deze doelgroepen. De huidige woningvoorraad is duur en lijkt daarmee een waarschijnlijke oorzaak. De vergrijzing zet zich door. In lijn met de landelijke trend verhuizen de meeste senioren niet. Onder de senioren die wel verhuizen zijn twee typen te onderscheiden, namelijk urgente en preventieve verhuizers. De groep urgente verhuizers bestaat uit oudere senioren (70+) die noodgedwongen moeten verhuizen, vaak vanwege een zorgbehoefte. Dit is een doelgroep die de voorzieningen opzoekt en doorgaans wegtrekt naar Houten. De preventieve verhuizers bestaan uit jongere senioren (55 tot 70 jaar). Kenmerk van deze groep is dat zij vitaal zijn en bewust kiezen om te verhuizen. Ze willen kleiner wonen, voorzien ongemakken of vinden de huidige woning te groot. Juist deze preventieve verhuizers vormen een interessante doelgroep voor t Goy. De omvang van deze groep bedraagt momenteel 130 senioren in de leeftijd van 55 tot 70 jaar, uitgaande van de huidige leeftijdsopbouw. Uit eerder uitgevoerde onderzoeken blijkt dat ongeveer 10% van deze ouderen verhuisgeneigd zijn. Een deel van hen trekt naar Houten en een deel opteert voor een woning in t Goy. De additionele woningbehoefte van senioren in t Goy wordt geschat op 5 tot 10 woningen tot Gefaseerd ontwikkelen is hierbij het uitgangspunt. Het gaat dan om 5 woningen tot 2020 en eventueel, bij gebleken behoefte, nog 5 woningen tussen 2020 en De woonvoorkeuren van senioren richten zich vooral op grondgebonden woningen met alle voorzieningen gelijkvloers (bungalows), gelegen op een ruime kavel. Toevoegen van woningen voor deze doelgroep vraagt om nauwe afstemming met de lokale markt en ouderen zelf. Ons advies luidt om bij de ontwikkeling voor senioren in te zetten op levensloopgeschikte woningen, die op termijn bewoond kunnen worden door gezinnen of kleine huishoudens. Hiermee kan toekomstige leegstand worden voorkomen. Een opkomende trend onder ouderen is het wonen in woongroepen. Op verschillende plekken in het land dienen zich praktijkvoorbeelden aan. Daarnaast leidt de participatiegedachte tot een toename van de behoefte aan woonvormen waarin mantelzorg kan worden verleend. Dit onderzoek leent zich niet om de kansen voor dit soort woonvormen in t Goy te bepalen. Een suggestie is om in de toekomst een nadere verkenning uit te voeren, bijvoorbeeld in relatie tot de mogelijkheden voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) Woningbehoefteonderzoek t Goy 7

12 3.2 Woningvoorraad Opbouw van de woningvoorraad De totale woningvoorraad in t Goy bedraagt volgens recente cijfers van de gemeente Houten 220 woningen. Figuur 3.4 Gemeente Houten. Woningvoorraad naar eigendom in t Goy en in de gemeente Houten 100% 80% 60% 40% 20% 0% Koopwoning Huurwoning - Corporatie Huurwoning - Particuliere Verhuur 't Goy Houten Bron: WOZ-bestand gemeente Houten Het grootste deel van deze woningen (85%) behoort tot de koopsector. Daarnaast heeft Viveste nog 32 huurwoningen in bezit (15%). Dit betreft een vijftal 2-onder-1-kap woningen en 27 rijwoningen. Tot slot staat er nog één particuliere huurwoning in t Goy. Figuur 3.5 Gemeente Houten. Samenstelling woningvoorraad t Goy naar WOZ-waarde in 2015 Vrijstaand 2^1 kap Rij-/ hoekwoning 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% < > Huur Bron: WOZ-bestand gemeente Houten Uitgesplitst naar prijsklasse en woningtype, valt het op dat de woningvoorraad overwegend bestaat uit dure vrijstaande koopwoningen. Het woningaanbod in de goedkope koopsector (< ) is beperkt. Dit betekent dat starters / jonge huishoudens en jonge gezinnen met een lager inkomen maar moeilijk in de koopsector terecht kunnen. Een alternatief voor deze doelgroep is de huursector, maar ook in dit segment is het aanbod beperkt Woningbehoefteonderzoek t Goy 8

13 Beschikbaarheid koopsector Binnen t Goy staan momenteel weinig woningen te koop. Volgens huizensite Funda bestaat het te koop staande aanbod uit slechts twee woningen en een kavel. De beschikbaarheid van woningen in de koopsector is laag. Tabel 3.1 Gemeente Houten. Te koop staande woningen in t Goy naar verkoopprijs en woningtype Woningtype Vraagprijs Oppervlakte (woning / kavel) Aantal kamers Rijwoning k.k. 135m2 / 147 m2 6 Vrijstaand k.k. 156m2 / m2 6 Kavel k.k m2 - Bron: Funda, peildatum 25 januari Ook het aantal verkochte woningen is gering. In 2015 zijn vijf woningen verkocht, waarbij de vraagprijs of meer bedroeg. Tabel 3.2 Gemeente Houten. Verkochte woningen in t Goy naar verkoopprijs en woningtype in 2015 Woningtype Vraagprijs Oppervlakte (woning / kavel) Aantal kamers 2-onder-1 kap k.k. 147m2 / 912m2 5 2-onder-1 kap k.k. 167m2 / 250m2 6 Vrijstaand k.k. 333m2 / 903m2 11 Vrijstaand k.k. 225m2 / 8.220m2 7 Vrijstaand k.k. 300m2 / m2 7 Bron: Funda, peildatum 25 januari Uitgaande van dit aantal verkochte woningen en de totale woningvoorraad van 220 woningen in 2015, betekent dit dat circa 2-2,5% van de koopwoningen in t Goy jaarlijks muteert. Dit is beperkt in vergelijking tot de gemeente Houten waar circa 5-6% van de koopwoningen jaarlijks muteert. Met het huidige woningaanbod biedt t Goy dan ook weinig instroommogelijkheden voor huishoudens, vooral voor starters / jonge huishoudens en gezinnen. Nieuwbouw voor deze doelgroepen draagt bij aan meer differentiatie van de voorraad en een betere beschikbaarheid in de koopsector. Beschikbaarheid huursector De mutatiegraad binnen de huursector in t Goy bedraagt volgens recente cijfers van Viveste 4%. Dit betekent dat jaarlijks 1 à 2 huurwoningen vrijkomen. De beschikbaarheid in de huursector is net als in de koopsector beperkt. Een woning huren is geen alternatief voor kopen. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende huurwoning in t Goy ligt rond de 40. Dit toont dat de huurwoningen in de kern gewild zijn. Viveste biedt haar woningen aan met kernbinding. Dit betekent dat inwoners van t Goy voorrang krijgt op andere geïnteresseerden. Dit draagt bij aan de sociale cohesie in de kern Woningbehoefteonderzoek t Goy 9

14 Wat betekent dit voor t Goy? De woningvoorraad bestaat overwegend uit dure koopwoningen. Het aanbod goedkope koopwoningen (tot ) is gering. Daarnaast komt het koopaanbod slechts beperkt beschikbaar. Er staan niet veel woningen te koop en de woningen die te koop staan (of recent verkocht zijn) hebben een hoge koopprijs. Ook het aanbod in de huursector is beperkt. Viveste heeft beperkt bezit, waarvan de mutatiegraad op dit moment circa 4% bedraagt. Dit betekent dat huurwoningen ook slechts in beperkte mate beschikbaar komen. Kort samengevat betekent dit weinig instroommogelijkheden voor iedere doelgroep, met in het bijzonder lage en middeninkomens (starters / jonge huishoudens, gezinnen en eventuele terugkeerders). Huishoudens van buiten t Goy (terugkeerders) moeten al over een hoog inkomen beschikken om voldoende hypotheek te krijgen voor een koopwoning in de kern. Het is wenselijk om meer differentiatie aan te brengen in de voorraad om mensen uit t Goy te behouden en ruimte te bieden aan doelgroepen van buiten. 3.3 Wie vestigen zich in t Goy? En wie vertrekken? Op basis van daadwerkelijke verhuisbewegingen van en naar t Goy kan een profiel worden opgesteld van de binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers. Dit is gebaseerd op verhuisgegevens van de gemeente Houten uit de periode 2010 tot en met Onderscheid is gemaakt naar leeftijd, huishoudenstype, betrokken / achtergelaten woning en migratie naar richting. Waar mogelijk is dit aangevuld met de kennis vanuit de interviews met lokale partijen. Lokale binding Uit de interviews komt steevast naar voren dat de mensen die willen wonen in t Goy een binding hebben met de kern. Dit betreft vooral sociale binding, zoals familie of vrienden. Economische binding is minder van belang, omdat de kern weinig economische activiteiten kent. Wel zijn in het buitengebied een aantal grote bedrijven te vinden, zowel agrarisch als in de transportsector. Binnen deze bedrijven is veelal laaggeschoold personeel werkzaam. Een deel van hen zoekt een woning in of nabij t Goy. Gepaard met het opleidingsniveau gaat een lager inkomen, waarmee men niet in aanmerking komt voor de koopsector. Voor het bedienen van de woonvraag van deze werknemers kan het wenselijk zijn om binnen de nieuwbouw ruimte op te nemen voor sociale huur. Het bepalen van de mogelijke behoefte van deze doelgroep valt buiten dit onderzoek. Huishoudens van buiten de kern zijn vaak terugkeerders. In afnemende mate zijn de vestigers mensen die echt van buiten komen, ofwel degenen zonder sociale binding. Volgens inschatting bedraagt het aantal vestigers met lokale binding circa 70-80% Woningbehoefteonderzoek t Goy 10

15 Migratie naar richting In de onderstaande tabel wordt de herkomst en vestiging weergegeven van huishoudens die zich in de periode 2010 tot en met 2014 hebben gevestigd in t Goy of zijn vertrokken. Tabel 3.3 Gemeente Houten. Migratie van en naar t Goy in de periode , in aantal verhuisde huishoudens Van Naar Verhuisde huishoudens Binnen t Goy t Goy t Goy 11 Binnen gemeente Houten t Goy Houten 17 Houten t Goy 18 t Goy Schalkwijk 2 Schalkwijk t Goy 0 t Goy Tull en t Waal 0 Tull en t Waal t Goy 2 Binnen overig Nederland t Goy Utrecht 6 Utrecht t Goy 10 t Goy Overige gemeenten 20 Overige gemeenten t Goy 20 Bron: Gegevensbestanden gemeente Houten In de periode kende t Goy een vestigingsoverschot van +5 huishoudens, ofwel gemiddeld +1 huishouden per jaar. Opvallend is de relatie met Houten. Een flink deel van de gevestigde huishoudens is afkomstig uit deze plaats. t Goy lijkt daarmee aantrekkingskracht op Houten te hebben. Naar verwachting zijn dit verhuizers die t Goy in een eerder stadium hebben moeten verlaten. Vaak betreft het huishoudens met relationele binding aan t Goy, zoals mensen die vanwege nabijheid van familie zoeken naar een woning in de kern. Buiten Houten heeft t Goy een relatie met Utrecht. Per saldo heeft de kern de afgelopen jaren huishoudens aangetrokken uit de stad. Huishoudens van buiten de gemeente Houten, die op zoek zijn naar een woning in het buitengebied, vestigen zich doorgaans eerder in een voorzieningenkern. Uit de interviews blijkt dat de instroom van buitenaf richting t Goy beperkt is en dat het vooral gaat om mensen met binding aan de kern. Uit de verhuisbewegingen kan worden geconcludeerd dat vanuit de overige kernen binnen Houten weinig vraag valt te verwachten. Nieuwbouw in t Goy dient zich dan ook niet op deze doelgroep te richten. Van onderlinge concurrentie tussen de kernen is geen sprake. Wat betekent dit voor t Goy? Nieuwbouw in t Goy moet zich vooral richten op doelgroepen met binding aan de kern. Het gaat hierbij om starters / jonge huishoudens en gezinnen die al wonen in t Goy of huishoudens die terugkeren. De aantrekkingskracht op huishoudens die echt van buiten komen is beperkt. t Goy trekt hoogstwaarschijnlijk geen inwoners aan uit Schalkwijk en Tull en t Waal. Van verhuizingen tussen de kernen onderling is nauwelijks sprake. Huishoudens uit deze kernen zijn dan ook geen doelgroep voor nieuwbouw in t Goy Woningbehoefteonderzoek t Goy 11

16 Houten 't Goy Migratie naar leeftijd Personen Onderstaand is vestiging en vertrek voor t Goy in de periode 2010 tot en met 2014 uitgesplitst naar leeftijd. In de figuren is het migratiesaldo weergegeven, ofwel vestiging minus vertrek. Ter referentie is ook vestiging en vertrek in de gemeente Houten opgenomen. Figuur 3.6 Gemeente Houten. Saldo van vestiging en vertrek van personen naar leeftijd in t Goy (boven) en de gemeente Houten (onder), , in aantal personen jaar jaar jaar jaar 75 jaar en ouder jaar jaar jaar jaar 75 jaar en ouder Bron: Gegevensbestanden gemeente Houten In de periode 2010 tot en met 2014 is t Goy per saldo niet gegroeid. Dit betekent dat meer mensen zijn vertrokken dan dat zich vestigden. In de leeftijdsgroep jaar verliest de kern aan inwoners. Dit is een logisch verloop en doet zich voor op veel plaatsen in Nederland. Jongeren trekken naar de stad voor werk en / of studie en verlaten de kern. Maar voor de jongeren die wel in t Goy willen wonen, geldt dat onvoldoende aanbod beschikbaar is. Zij worden gedwongen te verhuizen. Voor de overige leeftijdsgroepen geldt dat het migratiesaldo rond de nullijn ligt, er vestigen zich net zoveel personen als dat vertrekken. In de leeftijdsgroep van de (jonge) gezinnen (30-55) was in 2011 en 2012 sprake van een vestigingsoverschot. Voor de gemeente Houten als geheel geldt dat zij een sterk vestigingsoverschot kent van personen in deze leeftijdscategorie. Uit het woningbehoefteonderzoek dat de gemeente heeft uitgevoerd (RIGO, 2015), blijkt dat het profiel van Houten als aantrekkelijk suburbaan woonklimaat ook in de huidige tijdsgeest nog geldt. Jongeren trekken weg, jonge gezinnen vestigen zich. Waarschijnlijk kan t Goy een deel van de vraag van deze jonge gezinnen bedienen Woningbehoefteonderzoek t Goy 12

17 Huishoudens Wanneer we de migratie naar leeftijd uitwerken op huishoudensniveau blijkt dat t Goy de laatste jaren vooral aantrekkingskracht heeft uitgeoefend op gezinnen en kleine huishoudens in de leeftijd van 30 tot 55 jaar. Per saldo hebben zich meer van deze huishoudens gevestigd dan zijn vertrokken. Kleine huishoudens jonger dan 30 jaar trekken per saldo weg uit t Goy. Uit de interviews blijkt dat zij wegtrekken vanwege het ontbreken van betaalbaar woningaanbod. Wat betekent dit voor t Goy? Jonge één- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters, hebben weinig slaagkansen in t Goy. Dit is hoogstwaarschijnlijk het gevolg van onvoldoende woningaanbod en een onaantrekkelijke prijsstelling voor deze doelgroep. Per saldo verliest t Goy deze huishoudens, terwijl behoud van belang is voor een gevarieerde leeftijdsopbouw in de kern. t Goy heeft aantrekkingskracht op gezinnen. In absolute aantallen kent de kern de laatste jaren een vestigingsoverschot van deze doelgroep. Dit hangt sterk samen met de bestaande woningvoorraad: ruime vrijstaande woningen of tweekappers in het duurdere koopsegment. Gelet op de aantrekkingskracht die de gemeente Houten heeft op deze doelgroep, kan t Goy mogelijk in een deel van deze extra vraag voorzien. De verwachting voor de komende jaren is dat de aantrekkingskracht van Houten op gezinnen zich doorzet, aldus het woningbehoefteonderzoek in de gemeente Houten. Dit betekent kansen voor t Goy. Migratie naar woningtype Voor welk woningtype kiest men wanneer men verhuist naar t Goy? De onderstaande figuur biedt een overzicht van de betrokken woningtypen naar huishoudenstype, in de periode 2010 tot en met Tabel 3.4 Gemeente Houten. Vestigersprofiel gevestigde huishoudens in t Goy naar woningtype en huishoudenstype, Huur Koop t Goy Rij 2^1 Rij 2^1 Vrijstaand Totaal 1-2 phh tot 30 jaar phh 30 tot 55 jaar phh 55 tot 75 jaar phh 75 jaar e.o Gezin met kinderen Totaal Bron: Gegevensbestanden gemeente Houten Op basis van de vestigingscijfers zijn twee huishoudenstypen te onderscheiden waarvoor t Goy met haar huidige woningvoorraad potentie biedt, namelijk gezinnen en kleine huishoudens van middelbare leeftijd. De gezinnen hebben vooral behoefte aan een vrijstaande woning of een 2-onder-1-kapwoning. De behoefte van kleine huishoudens ligt wat meer gespreid, maar concentreert zich toch voornamelijk op vrijstaande woningen. Dit alles grotendeels in de koopsector. De huursector lijkt vooral interessant voor jonge senioren (55-75 jaar). Een doelgroep die doorgaans, hetzij in beperkte mate, een verhuisstap maakt van de koop naar de huursector. Vaak zijn deze verhuizingen preventief vanwege verwachte zorgbehoefte of het voorzien van onderhoud aan hun koopwoning. Het vestigersprofiel wordt in grote mate bepaald door het woningaanbod in t Goy, er staan namelijk vooral vrijstaande woningen en tweekappers. Om een beter beeld te vormen van de woonwensen van verschillende doelgroepen is het interessant om een vestigersprofiel op te stellen voor de gemeente Woningbehoefteonderzoek t Goy 13

18 Houten als geheel. De onderstaande tabel geeft dit weer. Hierbij is gekozen om dit uit te drukken in procenten van de totale groep gevestigde huishoudens. Tabel 3.5 Gemeente Houten. Vestigersprofiel gevestigde huishoudens in de gemeente Houten naar woningtype en huishoudenstype, Huur Koop t Goy Rij 2^1 Vrijst. App. Rij 2^1 Vrijst. App. Totaal 1-2 phh tot 30 jaar 21% 0% 0% 26% 29% 8% 4% 13% 100% 1-2 phh 30 tot 55 jaar 14% 0% 0% 16% 43% 7% 4% 15% 100% 1-2 phh 55 tot 75 jaar 19% 0% 0% 31% 21% 8% 5% 16% 100% 1-2 phh 75 jaar e.o. 15% 0% 0% 50% 11% 6% 2% 16% 100% Gezin met kinderen 19% 1% 0% 14% 37% 14% 8% 6% 100% Totaal 17% 0% 0% 21% 35% 10% 5% 12% 100% Bron: Gegevensbestanden gemeente Houten Huishoudens tot 30 jaar, waaronder starters, in de gemeente Houten hebben vooral behoefte aan een rijwoning of appartement, zowel in de huur- als de koopsector. Gezinnen zoeken vooral in de koopsector. Het grootste deel van de gezinnen heeft de laatste jaren een rijwoning betrokken, maar een deel ook een tweekapper of een vrijstaande woning. Ouderen (55+) die zijn verhuisd hebben vooral appartementen betrokken. Wat betekent dit voor t Goy? Om de kansen voor starters/ jonge huishoudens in t Goy te vergroten kan het best worden ingezet op goedkope eengezinskoopwoningen. Hierbij moet worden ingezet op koopwoningen in de prijsklasse , met de mogelijkheid tot woninguitbreiding in de toekomst. Nieuwbouw van appartementen in t Goy voor deze doelgroep heeft weinig kans van slagen. Dit past niet bij de dorpse wooncultuur. Voor jonge gezinnen is het vooral interessant om in te zetten op de wat ruimere koopwoningen: rijwoningen tot of tweekappers tot Voorwaarde hierbij is een ruime kavel. Om de doorstroming binnen t Goy te bevorderen, liggen kansen in de toevoeging van geschikte seniorenwoningen. In paragraaf 3.1 is bepaald dat de behoefte aan dit woningtype 5 à 10 woningen tot 2030 bedraagt. Gefaseerd ontwikkelen is hierbij het uitgangspunt. Het gaat dan om 5 woningen tot 2020 en eventueel, bij gebleken behoefte nog 5 woningen tussen 2020 en Het gewenste woningtype voor deze doelgroep zijn grondgebonden woningen met alle voorzieningen gelijkvloers (bungalows), gelegen op een ruime kavel. Wellicht kan in de ontwikkeling een combinatie worden gezocht in een woonvorm geschikt voor zowel starters als senioren. Door levensloopgeschikt te bouwen kan de woning in de toekomst geschikt gemaakt worden voor andere doelgroepen. Hiermee wordt leegstand voorkomen wanneer ouderen uitstromen. 3.4 Bevolkings- en huishoudensprognose Nu een beeld is geschetst van de ontwikkelingen uit het verleden, wordt naar de toekomst gekeken. Voor een inschatting van de bevolkingsontwikkeling in t Goy hebben we ons gebaseerd op de bevolkingsprognose van Pronexus die in 2014 is opgesteld voor de gemeente Houten. Voor de huishoudensprognose in t Goy hebben we de gemeentelijke huishoudensprognose vertaald naar kernniveau. De huishoudensprognose van de Provincie Utrecht uit 2013 dient hiervoor als basis. De onderstaande figuur geeft de verwachte ontwikkeling weer. Let wel, dit betreft de autonome bevolkingsontwikkeling. Eventuele nieuwbouw in t Goy is hierin nog niet meegenomen Woningbehoefteonderzoek t Goy 14

19 Figuur 3.7 Gemeente Houten. Bevolkingsprognose en huishoudensprognose voor t Goy, Bevolking Huishoudens Bron: Pronexus 2014, Provincie Utrecht 2013, bewerking Companen. Wanneer geen nieuwbouw plaatsvindt in t Goy, is de verwachting voor de toekomst dat het aantal inwoners in de kern stabiel blijft tot 2030, namelijk rond de 600 inwoners. Vanwege de huishoudensverdunning neemt huishoudensaantal nog licht in omvang toe. Zonder nieuwbouw kan een deel van deze huishoudens niet terecht in t Goy en worden zij gedwongen de kern te verlaten. De gemeente Houten heeft groeipotentie. Houten wordt gekenmerkt als aantrekkelijk suburbaan woonklimaat in de regio Utrecht. Opgroeiende jongeren vertrekken naar de stad en jonge gezinnen vestigen zich in de gemeente. In 2015 heeft de gemeente Houten een woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren. Hieruit blijkt dat de behoefte aan eengezinswoningen toeneemt. Vooral wanneer kleinere huishoudens (voornamelijk ouderen) in een gezinswoning blijven wonen. In de onderstaande figuur wordt de verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling voor de gemeente Houten weergegeven. Figuur 3.8 Gemeente Houten. Bevolkingsprognose en huishoudensprognose gemeente Houten, Bevolking Huishoudens Bron: Pronexus 2014, Provincie Utrecht 2013, bewerking Companen. In de periode tot 2030 wordt een groei voorzien van circa huishoudens. Wanneer we deze huishoudensontwikkeling naar rato verdelen naar t Goy, betekent dit een potentiële huishoudensgroei van circa 30 huishoudens. We baseren ons hierbij op de huishoudensverhouding tussen de gemeente Houten ( huishoudens in 2015) en t Goy (230 huishoudens in 2015). Het overgrote deel van de voorspelde huishoudensgroei concentreert zich op Houten zelf. Het woningbehoefteonderzoek van de Woningbehoefteonderzoek t Goy 15

20 gemeente Houten (RIGO, 2015) stelt terecht dat de groeipotentie in de kleine kernen in sterke mate bepaald wordt door kwaliteit en beschikbaarheid van woningbouwlocaties en woningaanbod. In aansluiting op de gemeentelijke prognose, het woningbehoefteonderzoek en de interviews schatten wij de groeipotentie van t Goy op circa 30 huishoudens in de periode tot Wat betekent dit voor t Goy? De huishoudensontwikkeling is doorgaans een goede voorspeller van de woningvraag. Dit betekent voor t Goy een nieuwbouwpotentie van ongeveer 30 woningen in de periode tot Het gefaseerd toevoegen van deze woningen is van belang voor de afzetbaarheid. De afzetkansen voor nieuwbouw in t Goy zijn sterk afhankelijk van de kwaliteit van het nieuw te bouwen aanbod en de locatie. Het merendeel van de vraag is afkomstig van huishoudens met een sociale binding aan de kern. Om deze redenen is het verstandig om de lokale gemeenschap te betrekken bij de planvorming. 3.5 Conclusie: nieuwbouwpotentie t Goy De nieuwbouwpotentie voor t Goy ligt op ongeveer 30 woningen in de periode Voor de afzetbaarheid van de woningen is het van belang deze gefaseerd op de markt te brengen. In de jaren 2016 tot en met 2020 is het afzetten van 10 tot 12 woningen in t Goy haalbaar. In de periode na 2020 is het wenselijk de woningen, afhankelijk van de behoefte, gefaseerd op de markt te brengen. Wanneer de gemeente Houten kiest voor versnelde ontwikkeling, stellen wij vanwege de afzetbaarheid het maximum op 5 woningen in het eerste jaar. Dit om op korte termijn bij te dragen aan differentiatie van de bestaande woningvoorraad. Koopsector Op korte termijn lijkt vooral differentiatie van de woningvoorraad wenselijk. t Goy wordt gekenmerkt door overwegend dure koopwoningen die slechts beperkt beschikbaar komen. Dit betekent weinig mogelijkheden voor de lokale starters/jonge huishoudens die in de kern willen blijven wonen. Zij moeten momenteel gedwongen verhuizen. De behoefte van deze doelgroep in t Goy concentreert zich op goedkope eengezinskoopwoningen ( ), waarbij ze in de toekomst mogelijkheid tot woninguitbreiding hebben. Op zowel korte als lange termijn kan worden ingezet op een aanvullend bouwprogramma met duurdere koopwoningen, om de mogelijkheden voor jonge gezinnen te vergroten. Deze vraag richt zich vooral op ruime rijwoningen (tot ) en tweekappers (tot ). Tot slot zijn senioren een doelgroep voor nieuwbouw. De vergrijzing in t Goy zet zich de komende jaren door. In lijn met de landelijke trend verhuizen de meeste senioren niet. Onder de senioren die wel verhuizen zijn twee typen te onderscheiden, namelijk urgente en preventieve verhuizers. De preventieve verhuizers vormen een interessante doelgroep voor t Goy. Uitgaande van de huidige leeftijdsopbouw en de verhuisgeneigdheid van deze groep, wordt de behoefte geschat op 5 tot 10 woningen tot Ook hier is gefaseerd ontwikkelen het uitgangspunt. Het gaat dan om 5 woningen tot 2020 en eventueel, bij gebleken behoefte, nog 5 woningen tussen 2020 en Het is verstandig om levensloopgeschikte woningen te ontwikkelen die op termijn geschikt gemaakt kunnen worden voor bewoning door andere groepen. Dit om leegstand te voorkomen. Ook is het wenselijk om eventuele nieuwbouw in samenwerking met de lokale gemeenschap op te pakken Woningbehoefteonderzoek t Goy 16

21 Huursector Een deel van de (potentiële) vraag naar huurwoningen is mogelijk afkomstig van werknemers van de grote bedrijven in het buitengebied van t Goy. Een doelgroep die gekenmerkt wordt door een laag inkomen en niet in aanmerking komt voor de koopsector. Voor het bedienen van de woonvraag van deze groep werknemers kan het wenselijk zijn om binnen de nieuwbouw ruimte op te nemen voor sociale huur. Het bepalen van de mogelijke behoefte van deze doelgroep valt buiten dit onderzoek. Woningen in de particuliere huursector zijn op dit moment nauwelijks te vinden in t Goy. Naar verwachting is hieraan de komende jaren ook geen behoefte. Uitbreiding in dit segment is niet nodig. Indicatief bouwprogramma Op basis van het bovenstaande komen we tot een indicatief bouwprogramma voor de periode tot Tabel 3.6 Gemeente Houten. Indicatief bouwprogramma voor t Goy, Woningtype Prijsklasse Aantal Doelgroep Termijn Kooprijwoningen Tot à 15 Starters / jonge Korte termijn huishoudens Kooprijwoningen Tot à 6 Jonge gezinnen Korte en lange termijn Koop 2^1 kap Tot à 6 Jonge gezinnen Lange termijn Seniorenwoningen (bungalow, Afhankelijk van 5 (+ afhankelijk Senioren Afhankelijk van behoefte alles gelijkvloers, levensloopgeschikt) behoefte van behoefte nog 5) Bron: Companen 2016 Let wel, de weergegeven prijsklassen vormen de bovengrens. Het advies is om in te zetten op differentiatie binnen prijsklassen Woningbehoefteonderzoek t Goy 17

22 4 Locatieanalyse 4.1 Karakterschets De kern t Goy is gelegen in het oostelijke deel van de gemeente Houten. Figuur 4.1 Gemeente Houten. Ligging t Goy Bron: GoogleMaps 2016, bewerking Companen. Ligging en bereikbaarheid De kern t Goy ligt op een afstand van circa 6 kilometer van Houten en wordt aan de zuidkant begrensd door het Amsterdam-Rijnkanaal. Op een klein halfuur rijden is de stad Utrecht te bereiken. De kern wordt ontsloten door de Tuurdijk en door de Beusichemseweg, die loopt van Houten tot over het Amsterdam-Rijnkanaal. Zowel de oprit tot de snelweg als treinstation Houten Castellum zijn gelegen op 10 minuten van de kern. Karakter t Goy valt te typeren als een klassiek agrarisch woondorp onder de rook van Houten. Het wordt gekenmerkt door een weids, landelijk en groen karakter. Een kern waar men rustig kan wonen. De gronden rondom t Goy worden voornamelijk gebruikt voor de fruitteelt. In de kern heerst een sterke ons-kent-ons cultuur en de binding aan het dorp is groot. Jongeren trekken weg naar de stad voor studie of werk, maar een deel van hen keert op den duur terug. Het grootste deel van de woningbehoefte is dan ook afkomstig van de lokale bevolking of van mensen met een sociale binding aan t Goy Woningbehoefteonderzoek t Goy 18

23 4.2 Voorzieningen Naast de woonfunctie kent de kern nog een aantal andere functies. De meest bepalende economische functie is de agrarische sector. Zowel in de fruitteelt als in de melkveehouderijsector zijn verscheidene bedrijven gevestigd. Ook is er een restaurant te vinden en een aantal andere bedrijven, zoals een benzinestation, een autobedrijf, een transportbedrijf en wat kleinere lokale ondernemers. Winkelaanbod ontbreekt in de kern. Voor de dagelijkse boodschappen zijn bewoners aangewezen op Houten. Maatschappelijk en recreatieve voorzieningen Naast de economische functies heeft t Goy nog een aantal maatschappelijke en recreatieve functies. In de onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Tabel 4.1 Gemeente Houten. Maatschappelijke en recreatieve functies in t Goy Leden Rooms-Katholieke kerk van de Geloofsgemeenschap Onze Lieve Vrouw ten Hemelopneming - Dorpshuis De Ploeg n.v.t. Rooms-katholieke basisschool de Boogerd 40 Voetbalvereniging t Goy 500+ Tennisclub t Goy Bron: Interviews V.V. t Goy / Basisschool de Boogerd. De directie van de basisschool en de voorzitter van de voetbalvereniging zijn geïnterviewd. Aan beide partijen is de vraag voorgelegd wat hun toekomstverwachtingen zijn en of nieuwbouw kan bijdragen aan het in stand houden van de voorzieningen. Basisschool De Boogerd De basisschool heeft op dit moment 40 leerlingen. Een aantal dat de laatste jaren is teruggelopen. In de huidige situatie heeft de basisschool een relatief grote groep-8-klas van tien kinderen. De directie verwacht dat het leerlingenaantal de komende jaren afneemt als gevolg van de toenemende vergrijzing in het dorp. In het interview wordt aangegeven dat zonder nieuwbouw de basisschool waarschijnlijk niet in stand kan worden gehouden. In de meest ideale situatie is een uitbreiding van 20 tot 25 leerlingen in de komende tien tot vijftien jaar wenselijk. Voetbalvereniging t Goy De voetbalvereniging is gezond en heeft ruim 500 leden. De sterke groei van het aantal leden in de afgelopen jaren is vooral een gevolg van een toestroom uit Houten, gemengd met aanwas vanuit t Goy. De vereniging heeft regionale aantrekkingskracht. Momenteel stabiliseert het ledental, het aantal nieuwe aanmeldingen neemt af. Op korte termijn worden geen problemen voorzien in de vitaliteit van de club. Op lange termijn (tien tot vijftien jaar) is voldoende nieuwe aanwas wenselijk. Nieuwbouw kan hieraan een bijdrage leveren. Voorzieningen onder druk Een algemene ontwikkeling binnen Nederland is dat voorzieningen in kleine kernen steeds vaker onder druk komen te staan. Verenigingen kampen met teruglopende leden en leerlingenaantallen lopen terug. Vooral dit laatste is van toepassing op t Goy, waar de basisschool momenteel bestaat uit 40 leerlingen. De plaatselijke voetbalvereniging is vitaal en voorziet op korte termijn geen problemen Woningbehoefteonderzoek t Goy 19

24 Wat betekent dit voor t Goy? Om de woonaantrekkelijkheid voor de huidige bewoners van t Goy te waarborgen en om de kern aantrekkelijk te maken voor nieuwe bewoners, is het belangrijk om het voorzieningenniveau op peil te houden. Kenmerk van dit type voorzieningen in kleine kernen is dat ze naast een praktische functie ook een duidelijke sociale functie hebben. Voor de basisschool is het wenselijk dat het aantal leerlingen de komende jaren toeneemt. Nieuwbouw van woningen voor jonge huishoudens en gezinnen levert hieraan een bijdrage. Voor de voetbalvereniging en de tennisvereniging geldt dat zij vitaal zijn en zeker op korte termijn niet te maken krijgen met ledenaantallen die het bestaansrecht in gevaar brengen. Op lange termijn blijft nieuwe aanwas wenselijk. Ook hier geldt dat nieuwbouw een bijdrage kan leveren. 4.3 Conclusie: nieuwbouw en voorzieningen t Goy is te typeren als klassiek agrarisch woondorp. Het rustige en dorpse woonmilieu en het groene karakter zijn pluspunten. Het biedt een uniek woonmilieu nabij het stedelijk gebied van Houten en Utrecht. De kern kent een lage bebouwingsdichtheid: ruime woningen op ruime kavels, die aansluiten op het dorpse woonmilieu. Ook kent de kern een duidelijke lokale cultuur. De woningvraag is primair afkomstig van huishoudens met een sociale binding aan de kern. Een aandachtspunt is het beperkte voorzieningenaanbod in de kern. Bewoners zijn voor hun dagelijkse boodschappen aangewezen op Houten. De sportverenigingen in de kern zijn vitaal en hebben regionale aantrekkingskracht. De basisschool heeft te maken met een teruglopend leerlingenaantal, waardoor de druk de komende jaren toeneemt. Inspelen op de woonvraag van jonge gezinnen levert een bijdrage aan het in stand houden van de voorzieningen in de kern Woningbehoefteonderzoek t Goy 20

25 5 Prijs-kwaliteitanalyse Uit de vraaganalyse is gebleken dat de woningvraag voor t Goy zich concentreert op de koopsector. Maar aan welke kwaliteiten dient eventuele nieuwbouw te voldoen? En tegen welke prijs kan dit worden aangeboden? Dit hoofdstuk biedt een korte analyse van gangbare prijs-kwaliteitverhoudingen voor een kern als t Goy. 5.1 De Houtense woningmarkt Om een beeld te vormen van de prijs-kwaliteitverhouding binnen de Houtense woningmarkt is het huidige aanbod koopwoningen in beeld gebracht. Hiertoe is een analyse gemaakt van de huizensite Funda. De onderstaande tabel geeft de uitkomsten van deze analyse weer. Het aanbod appartementen is hierbij buiten beschouwing gelaten, omdat dit een woningtype is waarnaar geen vraag is in t Goy. Tabel 5.1 Gemeente Houten. Te koop staande woningen gemeente Houten, januari 2016 Koopprijs Minimaal Maximaal Gemiddeld Rijwoning onder-1 kap Vrijstaand Oppervlakte Minimaal Maximaal Gemiddeld Rijwoning 91 m m m 2 2-onder-1 kap 97 m m m 2 Vrijstaand 63 m m m 2 m 2 -prijs Minimaal Maximaal Gemiddeld Rijwoning onder-1 kap Vrijstaand Bron: Funda Op dit moment staan er ongeveer 150 gezinswoningen te koop in Houten, waarvan het grootste deel rijwoningen en een behoorlijk deel vrijstaande woningen. Opvallend is dat er geen goedkope gezinswoningen (< ) worden aangeboden binnen Houten. Starters in de gemeente zijn dus per definitie aangewezen op appartementen. De gemiddelde m 2 -prijs varieert van voor een rijwoning tot voor een vrijstaande woning. De prijzen in de tabel zijn gebaseerd op vraagprijzen. We beseffen dat de vraagprijs en de feitelijke verkoopprijs niet hetzelfde zijn. In werkelijkheid kunnen de gemiddelde prijzen daarom lager uitvallen. Desondanks geeft de bovenstaande tabel een goede indicatie van het prijsniveau in Houten. In de onderstaande figuren blikken we terug op basis van daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen Woningbehoefteonderzoek t Goy 21

26 Aantal transacties Gemiddelde transactieprijs (euro) Figuur 5.1 Gemeente Houten. Ontwikkeling transacties en gemiddelde transactieprijs, '10-2 '11-1 '11-2 '12-1 '12-2 '13-1 '13-2 '14-1 '14-2 ' Transacties Gemiddelde transactieprijs Bron: Woningmarktcijfers.nl In de jaren na de crisis is het aantal transacties sterk teruggelopen met als dieptepunt de eerste helft van Vervolgens is het aantal transacties in anderhalf jaar tijd bijna verdrievoudigd. De eerste helft van 2015 kent wederom een terugval in het aantal transacties, maar ligt nog beduidend hoger dan de jaren na de crisis. Voor de gemiddelde transactieprijs geldt dat deze sinds de tweede helft van 2013 weer in de lift zit. Desondanks heeft de gemiddelde transactieprijs het niveau van net na de crisis nog niet gehaald. Wel ligt de gemiddelde transactieprijs in Houten steevast boven In de onderstaande figuur zijn de transacties uitgesplitst naar woningtype in de periode vanaf 2012 tot en met de eerste helft van Figuur 5.2 Gemeente Houten. Verkochte woningen naar woningtype, '12-1 '12-2 '13-1 '13-2 '14-1 '14-2 '15-1 Rijwoning Tweekapper Vrijstaand Appartement Bron: Woningmarktcijfers.nl De laatste jaren zijn vooral rijwoningen verkocht. Dit is ook logisch, omdat het aanbod van dit woningtype het grootst is binnen Houten. In de jaren na de crisis zijn binnen dit woningtype de eerste tekenen van herstel te zien. Ook worden er verhoudingsgewijs veel appartementen verkocht Woningbehoefteonderzoek t Goy 22