Ruimtelijke onderbouwing aanvraag omgevingsvergunning Silderdijklaan 1,3 en 5'

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing aanvraag omgevingsvergunning Silderdijklaan 1,3 en 5' Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid la sub 3 Wabo Kennisgeving antrtstatlai IN oatalivile cht JuftaintcHeIN inuoniarivistaint blotale thoormatif etartoeoptt etepensouw

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Het projectgebied Lokatieprofiel Huidige situatie Leeswijzer 5 Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel Integraal gebiedsprofiel Projectprofiel 9 Hoofdstuk 3 Onderzoek Inleiding Stedenbouwkundige afweging Beleid Cultuurhistorie en archeologie Waterparagraaf Milieu Verkeer/parkeren/mobiliteit Infrastructuur Externe veiligheid Groen/natuur/landschap 22 Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving Omgevingsvergunning Planmethodiek en verbeelding 23 Hoofdstuk 5 Financiële Uitvoerbaarheid 24

3 Toelichting RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 3

4 J 1 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Initiatiefnemer heeft een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend om ter plaatse van de Bilderdijklaan 1, 3 en 5 het kantoorpand op de begane grond om te zetten In 4 studio's/appartementen. Het initiatief is strijdig met het geldende bestemmingsplan 'Eindhoven Binnen de Ring'. Om toch mee te kunnen werken aan het bouwplan dient een afwijkingsbesluit genomen te worden. Dit afwijkingsbesluit moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing. 1.2 Het projectgebied Het projectgebied is gelegen aan de Bilderdijklaan 1, 3 en 5 te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Stratum, sectie A, nummers 5836, 5837 en Het projectgebied bevindt zich binnen de binnenste ontsluitingsring van Eindhoven, net ten zuiden van het centrumgebied. Ligging projectgebied op luchtfoto

5 a r 1.3 Lokatieprofiel Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Eindhoven Binnen de Ring', vastgesteld door de raad op 12 oktober 1998; besluit van Gedeputeerde Staten omtrent goedkeuring d.d. 1 juni Onderhavig bouwplan voorziet in het realiseren van grondgebonden appartement/studio's. Volgens de beschrijving in hoofdlijnen, artikel 4, lid van het bestemmingsplan, moet grondgebonden wonen in de vorm van grondgebonden studio's/appartementen niet worden nagestreefd. Volgens artikel 23, lid sub b van de planvoorschriften is voor gebouwen, niet zijnde aanbouwen of bijgebouwen bij woningen, het bouwen vooruitlopende op de uitwerking mogelijk, mits: het betreft verbouwing zonder uitbreiding vloeroppervlak maar met wijziging van de functie, en niet zijnde woningen, en geen strijdigheid bestaat met de bestemming en beschrijving in hoofdlijnen. Het gebruik past binnen de bestemming, maar de beschrijving in hoofdlijnen is onvoldoende objectief. Hierdoor kan niet geconstateerd worden of er geen strijd is met de beschrijving in hoofdlijnen en daardoor is er geen sprake van een bouwtitel. Gezien het hiervoor beschrevene is het bouwplan in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. 1.4 Huidige situatie Projectgebied Het projectgebied was tot 2010 in gebruik als kantoorpand van de stichting GGZ Eindhoven. Sindsdien zijn op de verdieping van het pand vier appartementen gerealiseerd en staat het kantoorgedeelte op de begane grond leeg. 1.5 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het gebieds- en projectprofiel. In hoofdstuk 3 zijn de sectorale aspecten opgenomen, evenals de stedenbouwkundige afweging. De juridische vormgeving van de omgevingsvergunning is neergelegd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 is de financiële uitvoerbaarheid geregeld. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 5

6 1 Hoofdstuk 2 Gebieds- en projectprofiel 2.1 Integraal gebiedsprofiel Ruimtelijke structuur omgeving Het projectgebied ligt tussen de bestaande bebouwing, aan de zuidzijde van de Bilderdijklaan, nabij de kruising met de Stratumsedijk en de Geldropseweg. De bebouwing in de omgeving van het plangebied varieert van klein- en grootschaligere bedrijfsbebouwing tot kleinschalige historische panden. Een eenduidig karakter is dan ook niet te herkennen. Vogelvlucht Bilderdijklaan Aan de Bilderdijklaan is met name bebouwing gesitueerd bestaande uit twee bouwlagen met een kap. Schuin tegenover het projectgebied ligt, aan de noordzijde van de Bilderdijklaan, de markante bebouwing van het Van Abbemuseum. Ook de bebouwing ten westen van het plangebied, aan de Stratumsedijk, bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Direct ten zuiden van het projectgebied bevindt zich een appartementencomplex bestaande uit vijf bouwlagen met plat dak.

7 Bestaande bebouwing projectgebied aan Bilderdijklaan RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 7

8 2.1.2 Aanwezige waarden en functies omgeving Kruising Bilderdijklaan - Stratumsedijk - Geldropseweg nabij projectgebied De omgeving van het projectgebied is zeer gevarieerd en kent een grote mate aan functiemenging. Zo komen onder andere woningen, detailhandelsondememingen, horeca, kantoren en bedrijven voor. In het oosten grenst het projectgebied aan een horecagelegenheid. Ten westen van en direct tegenover het projectgebied liggen met name woningen Ontsluitingsstructuur De ontsluitingssttuctuur van Eindhoven wordt gekenmerkt door een radiaalstructuur. De rijkswegen A2 en A58 vormen gezamenlijk de buitenste (onderbroken) ring rond Eindhoven. De binnenste ring, rond het centrum, is eveneens belangrijk voor de ontsluiting van Eindhoven. Verschillende radialen verbinden het centrum en de woonwijken met de binnenste of de buitenste ring. De belangrijkste ontsluitingswegen vanuit het centrum zijn de Karel de Grotelaan, Aalsterweg, John F. Kennedylaan en de Boschdijk. Deze sluiten aan op zowel de binnenring als op het buitengebied. In oostelijke richting zijn de Geldropseweg en de Eisenhowerlaan belangrijke ontsluitingswegen. Het plangebied ligt aan de Bilderdijklaan, nabij de kruising met de Stratumsedijk en de Geldropseweg. De Geldropseweg leidt in oostelijke richting naar Geldrop en Helmond. De Stratum sedijk leidt in noordelijke richting naar het centrum van Eindhoven en in zuidelijke richting naar knooppunt Leenderheide. Het plangebied is hiermee goed ontsloten op de omgeving. 8

9 Ter plaatse van het projectgebied geldt op de Bilderdijklaan eenrichtingsverkeer in oostelijke richting. Het projectgebied is voor gemotoriseerd verkeer dus alleen bereikbaar vanuit het westen. 2.2 Projectprofiel Het pand Bilderdijklaan 1, 3 en 5 was oorspronkelijk één pand. Voorheen was hier gevestigd de stichting GGZ Eindhoven en was het pand volledig in gebruik als kantoorpand. In 2010 heeft de stichting GGZ besloten over te gaan tot verkoop van het pand. Thans is initiatiefnemer de eigenaar van het pand en het pand blijkt als kantoorpand onverhuurbaar te zijn. Om die reden is op 11 juli 2011 een vergunning verleend om het kantoorgedeelte op de verdieping om te zetten in vier appartementen. De vergunning is verleend onder nummer 10/4101. De vergunning is onherroepelijk en de appartementen zijn inmiddels gerealiseerd en bewoond. Het planvoornemen is om ook het kantoorgedeelte op de begane grond om te zetten in appartementen, dat wil zeggen om te zetten in één studio en drie appartementen. In het volgende hoofdstuk wordt ten behoeve van het planvoornemen nader ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing (paragraaf 3.2 Stedenbouwkundige afweging) en parkeren/ontsluiting (paragraaf 3.7 Verkeer/parkeren/mobiliteit). RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 9

10 Hoofdstuk 3 Onderzoek 3.1 Inleiding Voor dit planvoomemen zijn een aantal aspecten nader bestudeerd. Zo wordt een stedenbouwkundige afweging van het planvoomemen gemaakt, maar er wordt ook ingegaan op het aspect waterhuishouding en milieuaspecten. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van dit proces beschreven. Ook staat in dit hoofdstuk het beleid opgenomen. 3.2 Stedenbouwkundige afweging Bestaande bebouwing projectgebied aan Bilderdijklaan Samenhangend straat- en bebouwingsbeleid Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen de interne verbouwingen waarbij op de begane grond van een bestaand pand een kantoor wordt verbouwd tot vier appartementen/studio's. Door deze wijzigingen wordt het straatbeeld niet aangetast, er blijft sprake van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Op de verdieping van het pand zijn reeds appartementen gerealiseerd. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet beperkt door de geplande activiteiten Uitzicht, privacy en bezonning Aangezien de vier appartementen/studio's worden gerealiseerd op de begane grond van een bestaand pand worden aangrenzende gronden niet gehinderd ten aanzien van uitzicht, privacy of bezonning. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen het ingediende plan. Het plan is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Het bouwplan is voorgelegd aan de commissie Ruimtelijke kwaliteit, die heeft vastgesteld dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. 10

11 3.3 Beleid Rijksbeleid Het projectgebied ligt in het gebied binnen de Ring van Eindhoven. De ontwikkeling betreft de realisatie van vier appartementen/studio's binnen bestaande bebouwing in het centrumgebied van Eindhoven. Het planvoornemen is niet in strijd met het Rijksbeleid Provinciaal beleid Het gebied gelegen binnen de Ring van Eindhoven behoort confrom het provinciaal beleid, vastgelegd in de Verordening Ruimte 2011, tot 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied. De ontwikkeling betreft de realisatie van vier appartementen/studio's binnen bestaande bebouwing in het centrumgebied van Eindhoven. Het planvoornemen is niet in strijd met het provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Interimstructuurvisie 2009 In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit. De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 11

12 Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven Onderhavig projectgebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Centrumvoorzieningen'. Hieronder vallen goed bereikbare concentraties van centrum stedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Het projectgebied maakt daarnaast deel uit van de in de interimstructuurvisie genoemde strategische investeringszone 'Centrumgebied'. De visie schrijft voor dat het centrum zich verder moet ontwikkelen tot een hoogstedelijk, bruisend en dynamisch hart van de centrumstad Eindhoven. Het centrum moet daarbij als een magneet werken voor investeerders, bewoners, bedrijven, toeristen en (buitenlandse) werknemers. Met het planvoornemen wordt wonen tussen de diverse centrumvoorzieningen verwezenlijkt, waarmee wordt bijgedragen aan de leefbaarheid, sociale veiligheid en de dynamiek van het centrumgebied. Het planvoornemen past binnen het beleid uit de Interimstructuurvisie Prioriteitennota De bouwwereld ondervindt in Nederland, ook Eindhoven, de gevolgen van de crisis. De vraag naar woningen, kantoorruimte en bedrijvenlocaties is sterk teruggelopen. Daarom heeft Eindhoven te maken met meer aanbod dan vraag. Om het (toekomstig) aanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag heeft de gemeente een prioritering aangebracht in de lopende plannen én toetsingscriteria opgesteld voor de beoordeling van nieuwe initiatieven. 12

13 Investeringsprojecten Interimstructuurvisie Eindhoven De gemeente heeft in de Prioriteitennota als het ware een foto gemaakt van de huidige situatie (eind 2010) en de volgende constateringen gedaan: de huidige planning leidt tot een overschot aan appartementen en kantoorruimte; het aanbod van het aantal grondgebonden woningen is redelijk in overeenstemming met de vraag; de belangstelling voor bedrijventerrein Park Forum Oost blijft achter. De conclusie is dat plannen en initiatieven moeten bijdragen aan een beter evenwicht in de markt. Daarom heeft de gemeente toetsingscriteria opgesteld om nieuwe initiatieven te beoordelen en op basis waarvan eventuele medewerking door de gemeente wordt verleend. Past een nieuw initiatief niet in het bestemmingsplan, dan vindt eerst een toets plaats. De integrale intake van de gemeente Eindhoven toetst de wenselijkheid van het initiatief aan de vraag en het aanbod dat reeds beschikbaar is. Het uitgangspunt is dat de gemeente in principe alleen initiatieven honoreert als deze de balans tussen vraag en aanbod niet verstoren. De toetsingscriteria geven aan welke initiatieven een kans maken. Door het toepassen van de toetsingscriteria uit de Prioriteitennota komen de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van stedelijke ontwikkeling, wonen, leefbaarheid en economie tot uitdrukking in de stad. De gemeente heeft een aantal voorkeursgebieden aangewezen die van strategisch belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. Het projectgebied ligt in het voorkeursgebied 'Centrum'. Met betrekking tot appartementen geldt dat nieuwe initiatieven in principe niet zijn toegestaan. Uitzondering hierop zijn veelal kleinschalige initiatieven, als: RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 13

14 initiatieven die een verbetering betekenen voor de leefbaarheid in ruimtelijke zin, bijvoorbeeld door het verminderen van overlastsituaties, leegstand of parkeerdruk; initiatieven die onlosmakelijk verbonden zijn aan maatschappelijk vastgoed of winkelcentra waarvan ontwikkeling gewenst is; initiatieven die betrekking hebben op huisvesting van bijzondere doelgroepen. Met onderhavig planvoornemen wordt leegstand voorkomen en het draagt bij aan de leefbaarheid van het centrumgebied. Voor dit kleinschalige initiatief kan dus een uitzondering worden gemaakt, zoals aangegeven in de prioriteitennota Volkshuisvesting De Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit', is in 2004 door de gemeenteraad vastgesteld. Inmiddels is er voor gekozen om een nieuw programma Wonen op te stellen voor de periode met een doorkijk naar Dit is noodzakelijk om nieuwe afspraken te kunnen maken met het Rijk, de regio en de woningcorporaties. Het programma Wonen gaat uit van de periode met een doorkijk naar Door de gemeente Eindhoven wordt met regionale, provinciale en landelijke partners intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen, de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven(BOR) en de Verstedelijkingsafspraken met het Rijk. Bovenstaande complexiteit komt noodzakelijkerwijs voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen. In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. De uitwerking van een web van woonservices zones over de stad moet letterlijk en figuurlijk bijdragen tot een meer levensloopbestendig karakter van de stadsdelen. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto "kiezen voor stedelijke kwaliteit" heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa. 14

15 Samen met partners Een aangenaam woon- en leefklimaat zijn bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan "stenen" en daarom is gemeente breed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert. De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te maken gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt. Met dit programma wil de gemeente draagvlak creëren voor haar ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. leder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden. Maatschappelijke trends In de Woon visie en de bijlagen is veel aandacht besteed aan de maatschappelijke trends. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven. Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag(permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal. De bevolkingsontwikkeling. De dubbele vergrijzing die na 2010 nog toeneemt, het groeiende aandeel één- en tweepersoonshuishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden. De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering gaat na 2010 nog verder en vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven(b.v. (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen. Vermaatschappelijking van de zorg. Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij. De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen m.n. op energiebesparing en een hoge GPR-kwaliteitsscore van 7 bij nieuwbouw. De financiële kredietcrisis 2008 is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren in belangrijke mate zal (blijven) beïnvloeden. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 15

16 Verwachting De verwachting is dat de consument blijvend een kwalitatief hoogwaardige en ruime woning wenst. Vaak zal de consument een koopwoning zoeken, maar ook de vraag naar kwalitatief goede en wat duurdere huurwoningen zal zich duidelijk blijven manifesteren. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers in beeld te krijgen en nader vorm te geven. Begin 2009 is hiervoor een onderzoek gestart. Voor de korte termijn echter zal de woningbouwproductie, meer dan tot voor kort nog gedacht werd, gericht moeten worden op de wat minder dure delen van de koopsector en ook de huursector. De beoogde kwaliteitsslag zal hiermee meer tijd zal vergen dan eerder werd verondersteld. Het woningbouwprogramma zal gericht moeten blijven op het halen van de beoogde kwantiteiten zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Van belang hierbij is steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen. Meergezinswoningen lijkt Eindhoven op zich genoeg te hebben, maar binnen het centrumstedelijke woonmilieu is nog een grote vraag naar middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. In het groenstedelijke woonmilieu is een grote vraag naar middeldure- en dure huurwoningen en middeldure koopwoningen. Het projectgebied ligt in het centrum van Eindhoven, dat wordt gekenmerkt door een mix van winkels, horeca en wonen. Om het centrumgebied leefbaar en levendig te houden, is wonen van essentieel belang. Het gebied kent een variatie aan woonruimten. Deze betreffen grondgebonden woningen, woongebouwen/appartementencomplexen, woon/werkcombinaties, wonen boven winkels en kamerbewoning. Het is belangrijk om het wonen tussen commerciële functies te behouden en te koesteren. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid en de leefbaarheid in de gebieden van de zogenaamde functiemix. 3.4 Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart. 16

17 De Stratumsedijk, ten oosten van het projectgebied, is aangemerkt als historische wegenstructuur voor Het projectgebied ligt binnen de historische stedenbouwkundige structuur van deze weg. De realisatie van de vier appartementen/studio's vindt plaats binnen een bestaand pand. Hiermee worden geen cultuurhistorische waarden aangetast. Dit geeft verder geen beperkingen voor de betreffende percelen Bilderdijklaan 1, 3 en Archeologie De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het Beleidsplan Archeologie dat is vastgesteld door de raad in september De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, een onderdeel van de gemeentelijke Cultuurhistorische Waardenkaart, die is vastgesteld in maart De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond. De realisatie van het planvoornemen vindt plaats binnen een bestaand pand en er worden geen gronden geroerd. Er hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden of verwachtingen. 3.5 Waterparagraaf In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de Watertoets uit te voeren. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. De verbouwing van de begane grond van het pand aan de Bilderdijklaan 1, 3 en 5 te Eindhoven heeft geen invloed op de waterhuishoudkundige situatie. Er is geen toename van aangekoppeld verhard oppervlak. Het bestaande pand is reeds aangesloten op de riolering. In overleg en met instemming van het Waterschap De Dommel is bepaald dat er geen waterhuishoudkundige maatregelen noodzakelijk zijn wegens het ontbreken van een waterbelang. Hiermee is het wateradvies afgedaan. 3.6 Milieu Geluid De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Luchtvaartwet. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximale hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken. De belangrijkste bronnen die geluidsoverlast kunnen veroorzaken zijn wegverkeer, railverkeer, industrie / bedrijven en vliegverkeer. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 17

18 De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wetgeluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden, dit zijn waarden waarbij verondersteld mag worden dat het percentage gehinderden beperkt is, en maximale ontheffingswaarden. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming. Indien een plan (project) een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij de voorbereiding. Bij plannen of projecten met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's; geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen. Wegverkeer In artikel 74 van de Wet geluidhinder is bepaald welke wegen zoneplichtig zijn en welke omvang een zone van de betreffende weg heeft. Indien men voornemens is nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen te realiseren binnen een dergelijke zone, dient een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd waaruit blijkt dat aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting op de gevel, als opgenomen in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder, kan worden voldaan. Bij de planologische realisatie van een nieuwe zoneplichtige weg dient te worden onderzocht of de hiervoor bedoelde hoogst toelaatbare geluidsbelasting op de gevels van bestaande geluidsgevoelige objecten binnen de nieuwe zone kunnen worden gehaald. De Wet geluidhinder maakt onderscheid tussen zogenaamde bestaande situaties en nieuwe situaties. Ingevolge het hoofdstuk "bestaande situaties" van de Wet geluidhinder behoeft voor de aanwezige geluidgevoelige bebouwing geen nieuw akoestisch onderzoek te worden ingesteld. In het projectgebied worden nieuwe geluidgevoelige objecten (vier appartementen/studio's) toegelaten en het project is gelegen conform hoofdstuk VI, artikel 74 Wgh in de zone van Bilderdijklaan/Geldropseweg/Hertogstraat/PC Hooftlaan/Stratumsedijk en Wal/ Stadhuisplein. In het kader van "Duurzaam Veilig" zijn alle overige wegen in en nabij het projectgebied 30 km per uur wegen geworden. Deze wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven. 18

19 In het kader van het bestemmingsplan 'Binnenstad' is door de SRE Milieudienst een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar nieuwe ontwikkelingen in de binnenstad. Het doel van dit akoestisch onderzoek betrof het bepalen van de geluidbelasting ten gevolge van weg- en railverkeerslawaai ter hoogte van de locaties, waar woningen (en andere geluidsgevoelige locaties) mogelijk, maar nog niet gerealiseerd zijn. De berekeningsresultaten werden getoetst aan de grenswaarden zoals gesteld in de Wet geluidhinder. Dit onderzoek is recent uitgevoerd d.d. 8 november 2012 (SRE Milieudienst, akoestisch onderzoek bestemmingsplan 'Binnenstad'). De daarbij gehanteerde uitgangpunten en invoergegevens zijn actueel en zijn ook maatgevend voor dit project. Blijkens de wegverkeerslawaai berekeningen bij dit onderzoek wordt ter plaatse van Bilderdijklaan de voorkeursgrenswaarde van 48 db voor nieuwe woningen/ andere geluidgevoelige objecten niet overschreden. Het aspect wegverkeerslawaai zorgt dan ook niet voor belemmeringen. Railverkeer Het plan is gelegen buiten de zone van de spoortrajecten Eindhoven-Den Bosch en Eindhoven-Maastricht/Venlo. Het aspect railverkeerslawaai zorgt dan ook niet voor belemmeringen. Industrielawaai Er is geen industrie in of grenzend aan het plangebied waardoor dit aspect niet voor belemmeringen zorgt. Luchtvaartla waai Het projectgebied ligt op ruime afstand van de luchthaven. Het projectgebied ligt bovendien buiten de 35 Kosteneenhedenlijn. Het aspect luchtverkeerslawaai zorgt dan ook niet voor belemmeringen Bodem Op basis van artikel Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet. Bij het opnemen van wijzigingsbevoegdheden kan die onderzoeksverplichting vooruit worden geschoven tot het moment van toepassing daarvan. Ook aan het afwijken van de regels kan de voorwaarde worden verbonden dat een bodemonderzoek wordt uitgevoerd. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 19

20 Met onderhavig planvoornemen wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd. Het betreft de inpandige verbouwing van de begane grond van een bestaand kantoorpand naar vier appartementen/studio's. De functie wonen is in het pand reeds aanwezig op de verdieping. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat een bodemonderzoek niet noodzakelijk is Luchtkwaliteit Conform de Wet Luchtkwaliteit (binnen de Wet Milieubeheer) die vanaf 15 november 2007 in werking is getreden, zijn er meer mogelijkheden om kleine bouwprojecten door te laten gaan. Voor projecten die de hoeveelheid fijnstof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 1% verhogen hoeven geen aanvullende maatregelen getroffen te worden. Het project draagt dan niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Een luchtkwaliteitonderzoek is uitgevoerd in het kader van de toetsing van het planvoornemen aan de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2, de onderliggende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en Ministeriele Regelingen. Hierin is bepaald dat als aannemelijk is dat aan één of meer van de gestelde voorwaarden wordt voldaan, luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering vormen voor een bouwplan. Eén van die voorwaarden is: 'Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de concentratie van een stof'. Het planvoornemen betreft de realisatie van vier appartementen/studio's binnen bestaande bebouwing. Een criteria om nadere eisen te stellen aan bouwplannen is dat bij 500 woningen en één ontsluitingsweg het jaarlijks percentage stofdeeltjes omhoog kan gaan. De grens van 500 woningen wordt hier niet gehaald en zodoende kan geconcludeerd worden dat de mate van luchtverontreiniging verwaarloosd kan worden. 3.7 Verkeer/parkeren/mobiliteit De hoofdontsluiting van het projectgebied vindt plaats via de Bilderdijklaan. Ten aanzien van parkeren is de Nota Parkeernormen 2012 (in werking getreden 24 mei 2012) van toepassing. Uit deze normen volgt dat voor kleine woningen in het centrum een norm van 1,1 per woning geldt. In casu gaat het om vier appartementen/studio's, aldus volgt uit deze normering dat 4,4 en afgerond 5 extra parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Er zijn op eigen terrein vier parkeerplaatsen aan de achterzijde van het pand gelegen, maar hier wordt thans al geparkeerd. De mogelijkheid bestaat om een parkeerplaats te huren achter het pand Stratumsedijk 29, aangezien dit pand ook in eigendom is van de initiatiefnemer. Dit pand is op korte afstand gelegen van het pand Bilderdijklaan 1, 3 en 5. Bij het pand Stratumsedijk 29 behoren in totaal 24 parkeerplaatsen. Aan de voorzijde van het (kantoor)pand zijn zes parkeerplaatsen aanwezig. Aan de achterzijde van het pand (bereikbaar via Stratumsedijk 29a) bevinden zich 18 parkeerplaatsen. 20

21 -, Parkeerplaatsen bereikbaar via Stratumsedijk 29a Ten behoeve van de panden 29a t/m d zijn acht plaatsen gereserveerd aan de achterzijde. Ten behoeve van de Bilderdijklaan 1, 3 en 5 zijn (in verband met een eerder verleende bouwvergunning) ook twee parkeerplaatsen gereserveerd. Er resteren dan nog acht plaatsen. Dit betekent dat vijf parkeerplaatsen nog beschikbaar zijn voor het pand Bilderdijklaan 1, 3 en 5. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde parkeemorm. 3.8 Infrastructuur Bovengrondse infrastructuur (o.a. hoogspanningsmasten) en ondergrondse infrastructuur (o.a. civieltechnische aspecten, kabels, leidingen, aanwezigheid rioolbuizen) vormen geen belemmering voor dit project Het betreft immers een interne verbouwing. 3.9 Externe veiligheid Doel Het externe veiligheidsbeleid is gericht op het beperken en beheersen van risico's en effecten van calamiteiten alsmede het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Dat gebeurt door te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden, door de zelfredzaamheid te bevorderen en door de calamiteitenbestrijding te optimaliseren. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 21

22 3.9.2 Wettelijk kader Ten aanzien van bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI; oktober 2004) van toepassing. Ten aanzien van transport is de Circulaire Vervoer Gevaarlijke stoffen van toepassing (augustus 2004; gewijzigd en verlengd augustus 2008). Er wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico Plaatsgebonde n risico Dit is een maat voor de kans dat iemand dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met een gevaarlijke stof. De gestelde norm is een ten minste in acht te nemen grenswaarde (PR 10-6 /jr) die niet mag worden overschreden ten aanzien van 'kwetsbare objecten', alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde (PR 10-6/jr) ten aanzien van 'beperkt kwetsbare objecten' Groepsrisico Dit is een maat voor de kans dat een grotere groep (tenminste 10 personen) tegelijkertijd dodelijk getroffen kan worden door een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht Visie Externe Veiligheid De gemeente Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' opgesteld. De gemeenteraad heeft de visie op 19 mei 2009 vastgesteld waardoor het een kader stellend beleidsstuk is geworden. Dit betekent dat lokale ruimtelijke besluiten en milieubeheervergunningen vanuit de visie kunnen worden gemotiveerd. Met de Visie Externe Veiligheid wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het programma 'Brabant Veiliger'. In de visie wordt aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ook ligt in of nabij het plangebied geen weg, spoorlijn, kanaal of leiding waarmee transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Conclusie is dat dit aspect geen belemmering vormt voor het uitvoeren van dit bouwplan Groen/natuur/landschap Het planvoornemen ziet op de realisatie van vier appartementen/studio's op de begane grond van een bestaand pand in het centrum van Eindhoven. Dit heeft geen invloed op het groen en de aanwezige flora en fauna. Er staan verder ook geen waardevolle bomen in de nabijheid. Binnen de gemeente zijn ook geen gebieden beschermd op grond van de Vogelen Habitatrichtlijn. Conclusie is dat dit aspect geen belemmering vormt voor het uitvoeren van dit bouwplan. 22

23 li r Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving 4.1 Omgevingsvergunning Ten behoeve van de interne verbouwing van een kantoorruimte op de begane grond in vier appartementen/studio's is een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Omdat het planvoornemen (de activiteit) in strijd is met het geldende bestemmingsplan dient de motivering van het besluit (de omgevingsvergunning) een goede ruimtelijke onderbouwing te bevallen. Dit op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo. Dit document vormt de ruimtelijke onderbouwing en maakt daarmee onderdeel uit van de 'Omgevingsvergunning Bilderdijklaan 1, 3 en 5'. 4.2 Planmethodiek en verbeelding Conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen bouw- en gebruiksregels opgesteld voor dit bouwplan. De omgevingsvergunning (het besluit) - inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormen namelijk de directe bouwtitel voor het bouwplan. RUON Bilderdijklaan 1,3 en 5 23

24 Hoofdstuk 5 Financiële Uitvoerbaarheid De omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan voor het project aan de Bilderdijklaan 1, 3 en 5 te Eindhoven wordt uitgevoerd omdat het bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan "Eindhoven Binnen de Ring". In onderhavig geval betreft het slechts een afwijking van het bestemmingsplan ten aanzien van het aantal toegestane woningen. De grond van voornoemd perceel is in eigendom van de initiatiefnemer. Voor zover vereist, heeft de raad in zijn besluit van 5 oktober 2010 besloten om geen exploitatieplan vast te stellen omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Aangezien de grond aan de Bilderdijklaan 1, 3 en 5 in particulier eigendom is zijn er geen andere kosten dan eventuele planschade en legeskosten. Kosten ten behoeve van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte zijn er namelijk niet omdat deze voorzieningen al aanwezig zijn (het betreft een gerealiseerd centrumgebied). Voornoemde kosten zijn anderszins verzekerd, te weten middels een planschadeovereenkomst en de legesverordening. Daarnaast is het bepalen van fasering en het stellen van locatie-eisen niet noodzakelijk. Gelet op het vorenstaande wordt voldaan aan artikel 6.12 Wro.