Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus ZH Nieuwendijk. Jaarverslag en Jaarrekening

Transcriptie

1 Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus ZH Nieuwendijk Jaarverslag en Jaarrekening 2008 Woonstichting Land van Altena Werkgebied: Gemeente Werkendam en Gemeente Woudrichem Datum oprichting: Datum omzetting naar stichting: Datum laatste statutenwijziging: Datum en nummer toelating: , nr. 47 Verlenging toelating , nr. 25 Inschrijfnummer KvK: Inschrijfnummer VROM: L1704 Inschrijfnummer NRV: Telefoon: Fax: Website: Algemeen adres: info@landvanaltena.nl

2 Kengetallen Aantal verhuureenheden Woningen naoorlogs In aanbouw Overige objecten (steunpunt, dienstencentrum en Xinix) Totaal in bezit Woningen in beheer Totaal verzekerde waarde woningen (x 1.000) Personeelsbezetting (voltijds, einde boekjaar) Directie 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Technische dienst toezichthoudend 3,00 3,00 3,00 2,00 2,00 Technische dienst 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Verhuur- en bewonerszaken 1,83 1,72 1,72 1,72 1,72 Totaal 7,83 7,72 7,72 6,72 6,72 Ziekteverzuimpercentage 2,89 9,95 3,57 1,84 3,29 Verhuur- en incasso Woningzoekenden bij Wonen in Altena Actief woningzoekenden (gedurende jaar) Nieuwe inschrijvingen Uitschrijvingen Aantal urgenten gedurende jaar Aantal verhuringen Wonen in Altena Toewijzingen eigen corporatie Verhuringen eigen corporatie Leegstaande woningen ivm opknapbeleid (> 3 maanden) Goedkope woningen (< 348,99) Betaalbare woningen ( > 348,99 en < 535,33) Dure woningen (> 535,33) Jaarlijkse huurverhoging 1,60% 1,10% 1,70% 1,20% 2,50% Aantal bezwaren tegen de huurverhoging Huurachterstand in % 1,24 1,14 1,22 0,99 0,88 Huurderving in % 1,09 1,04 0,46 0,26 0,33 Financiële continuïteit Solvabiliteit 20,97 24,28 23,08 20,60 17,69 Liquiditeit 1,49 0, ,41 0,37 Rentabiliteit eigen vermogen 1,52 10, ,90 12,81 Rentabiliteit vreemd vermogen 4,54 4, ,71 Rentabiliteit totaal vermogen 3,91 6,19 6,58 7,50 6,95 Renteresultaat in % eigen vermogen 8,62 7, ,87 9,26 Interne financiering per woning Cashflow per woning Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per verhuureenheid Algemene kosten (excl. Salarissen) per verhuureenheid Salarissen en sociale lasten per verhuureenheid Jaarresultaat per verhuureenheid Totaal opbrengsten per verhuureenheid (x 1.000) Jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening (x 1.000) Onderhoud Totale uitgaven onderhoud (x 1.000) Onderhoud per vhe Aantal reparatieverzoeken per vhe 1,52 1,62 1,39 1,37 1,38 Blz.2

3 Vooraf In 2008 is de wereldwijde kredietcrisis ontstaan. Overheid, bedrijven, organisaties en burgers zullen hiermee te maken gaan krijgen, al is nog lang niet duidelijk in welke mate dat zal zijn. Steeds vaker hoor je geluiden dat corporaties koopwoningen maar op moeten kopen en (tijdelijk) gaan verhuren. In dat licht gezien komt het uitermate beroerd uit dat de overheid een greep in onze kassen doet door middel van de ingevoerde vennootschapsbelasting en de vogelaarheffing. Hoe de kredietcrisis zal uitwerken op onze plannen en beleid, weten we nu nog niet. We zullen de ontwikkelingen nauwgezet volgen en nog beter op onze tellen passen bij het opzetten van projecten is een goed jaar geweest voor de Woonstichting. Aan het begin van het jaar is het gebouw opgeleverd waarin Xinix, Slim en Crescendo onderdak hebben gevonden. Op wat aanloopproblemen na, is er een goede start gemaakt in het gebouw. Er wordt intensief gebruik van gemaakt en vele bezoekers hebben de weg naar het gebouw gevonden. Teleurstellend was dat we de bouw van de Wozoco Nieuwendijk hebben moeten uitstellen naar begin Bij de voorbereiding van de bouw zijn inschattingsfouten gemaakt waardoor het plan gedeeltelijk is herzien en er vertraging optrad. Het opknappen van mutatiewoningen is inmiddels onderdeel geworden van het dagelijks werk van de technische dienst, waardoor dit proces soepeler verloopt. De nieuwe opzet van het jaarverslag 2007 is, gezien het aantal positieve reacties, in goede aarde gevallen bij de lezers. Daarom gaan we door op de ingeslagen weg en maken we ook voor het jaar 2008 gebruik van dit model. Achter in het verslag vindt u een specifieke inhoudsopgave. Hieronder treft u een verkorte indeling van de belangrijkste hoofdstukken. Ik wens u veel plezier toe bij het lezen van dit verslag. Ik hoor het graag van u als u verbeteringen hebt en/of aanvullingen. Voor al uw reacties: kees@landvanaltena.nl, , of Postbus ZH te Nieuwendijk. Kees Biesheuvel Directeur/bestuurder Verkorte inhoudsopgave Kengetallen... 1 Vooraf... 2 Werken... 4 Bouwen, verbouwen en onderhouden... 7 Verhuren Wonen en leven Zorgen Meepraten Rekenen Jaarrekenen Verklaren Zoeken Blz.3

4 Werken De organisatie Woonstichting Land van Altena Profiel Woonstichting Land van Altena is een kleine woningcorporatie in Nieuwendijk met 870 woningen en 3 gebouwen met een maatschappelijke bestemming in eigendom en 69 woningen in beheer. We zijn actief in de dorpskernen Almkerk, Uitwijk en Waardhuizen (gemeente Woudrichem) en in de dorpskern Nieuwendijk (gemeente Werkendam). Woonstichting Land van Altena kiest bewust voor het werken in deze 4 dorpskernen omdat we op deze wijze dicht bij onze klanten en de dorpen kunnen staan. Binnen de grenzen van onze schaalgrootte bieden wij een gevarieerd aanbod woningen in diverse prijsklassen en bedrijfsruimten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de dorpskernen. Verder zijn we in toenemende mate actief als ontwikkelaar van koopwoningen. Onze filosofie Wij willen ons werk graag met liefde doen; dat geeft ons handelen richting. Liefde voor de dorpen en de mensen die daar wonen. Als kleine organisatie zijn we anders: dichter bij de klant, geworteld in de dorpssamenlevingen, informeel en flexibel. Wij werken vanuit voor ons essentiële waarden: betrouwbaarheid, betrokkenheid, integriteit, laagdrempeligheid en gericht op samenwerking, openheid en transparantie. Onze missie Zorgen voor betaalbare huisvesting waarvan mensen kunnen houden, voor een brede doelgroep van de samenleving in een aantrekkelijke en landelijke leefomgeving. Koers Woonstichting Land van Altena streeft al sinds 1954 hetzelfde doel na: het bieden van huisvesting aan iedereen die een probleem heeft om goede en passende huisvesting te vinden. In de loop van de tijd is de manier waarop we dat doen wel steeds veranderd. We zien dat er tal van redenen zijn waarom mensen problemen hebben met het vinden van goede en passende huisvesting. Een kleine portemonnee speelt een belangrijke rol, maar er is meer. De woning staat in een omgeving, die in hoge mate bepaalt hoe het wonen wordt ervaren. In die omgeving wordt gewerkt, naar school gegaan, gewinkeld, gesport en ontspannen. Je dorp is op een bepaalde manier vormgegeven, is goed of juist slecht bereikbaar, heeft voldoende of juist te weinig voorzieningen. Waar eerst de woning centraal stond in het denken en doen van de corporatie is er nu, in toenemende mate, meer oog voor de kwaliteit van de dorpen in de meest brede zin van het woord. Structuur, bestuur en Raad van Commissarissen Het bestuur van de stichting wordt gevormd door Kees Biesheuvel. Hij is directeur/bestuurder. Er is geen sprake van nevenstructuren. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur. In principe komen de bestuurder en de Raad van Commissarissen één keer in de zes weken bijeen. Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn aangesteld op voordracht van de huurdersverenigingen. Beleidsplan Het beleidsplan heeft een looptijd van 2007 t/m Het beleidsplan dient als uitgangspunt voor de te maken jaarplannen. Het beleidsplan zal, naar aanleiding van de visitatiescan die heeft plaatsgevonden in 2008, in 2009 verfijnd worden. De belangrijkste punten uit het beleidsplan zijn: 1. Anders zijn en blijven dan collega-corporaties, is onze drijfveer om zelfstandig te blijven 2. Onze corporatie zal ook in de koopsfeer projecten gaan ontwikkelen 3. Vrijkomende woningen zullen zoveel mogelijk worden aangepast aan de wensen van de nieuwe bewoners. Bij het nieuwe mutatiebeleid staan de oude en de nieuwe klant centraal 4. Bewoners krijgen een grotere vrijheid bij het zelf aanbrengen van aanpassingen aan de woning 5. Wij streven naar een jaarlijkse huurverhoging op inflatieniveau. Alleen als er een financiële noodzaak is, zullen we voorstellen doen voor een extra huurverhoging. Bij woningverbetering van mutatiewoningen zullen we de huur extra verhogen Waar mogelijk zullen wij meewerken aan- of initiatieven nemen om te komen tot projecten in het kader van de leefbaarheid en projecten op terrein van wonen en zorg. Blz.4

5 Werken Uitvoering jaarplan 2008 Het jaarplan 2008 biedt een opsomming van onze plannen voor het betreffende jaar. Het jaarplan wordt gebruikt bij de uitvoering van de plannen maar ook voor het toezicht houden door de Raad van Commissarissen. In dit jaarverslag wordt van de plannen en het al dan niet realiseren daarvan, verslag gedaan. Personeel In 2008 hebben geen mutaties plaatsgevonden in het personeelsverloop. Per 1 januari 2004 zijn alle personeelsleden ingedeeld conform de nieuwe CAO. De Woonstichting beschikt niet over een ondernemingsraad. Het ziekteverzuim bedroeg in ,89% (9,95% in 2007). Gemiddelde leeftijd per : 48,7 jaar. Gemiddeld dienstverband per : 18,3 jaar. Organogram Directeur Bestuurder Hoofd Technische Dienst Hoofd Verhuur Adm. Medewerker Verhuur - Financiën Beheerder Steunpunt Opzichters Onderhoudsmedewerkers Administratief medewerker Overzicht personeel Naam Functie In dienst sinds: G. van Pelt Hoofd verhuur- en bewonerszaken W.J. Sprangers Hoofd technische dienst J. Voskuilen Allround onderhoudsmedewerker W.H. Boterblom Allround onderhoudsmedewerker C.H. van Noorloos Beheerder steunpunt (parttime) A.W.C.M. van Zessen de Bodt Administratief medewerkster Verhuur en financiën (parttime) A. Ebert Opzichter F.T. van Zessen Hoeke Administratief medewerkster (parttime) J.H.M. Gommers Opzichter Arbobeleid In 2006 is het nieuwe Arbobeleid op papier gezet en zijn er afspraken gemaakt met de werknemers. Vanaf 2007 is het beleid nader verfijnd en is nader inhoud gegeven aan het beleid. Brancheorganisatie Woonstichting Land van Altena is lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties. We onderschrijven de Aedescode en voeren onze werkzaamheden uit naar de letter en geest van de code. Ook zijn we lid van het MKW, de organisatie binnen Aedes, die opkomt voor de belangen van de kleine woningcorporaties. Nevenstructuur Woonstichting Land van Altena kent geen verbindingen met andere rechtspersonen. Wel vindt onderzoek plaats naar eventueel op te richten rechtspersonen in verband met de ontwikkeling van de Westerhei. Kwaliteit van de dienstverlening Voor de medewerkers van Woonstichting Land van Altena is het vanzelfsprekend om de klant centraal te stellen. Onze klantgerichtheid meten we door het jaarlijkse bewonersonderzoek. Het gemiddelde rapportcijfer in 2008 kwam uit op 7,6 (2007: 7,7). Blz.5

6 Bewonersonderzoek Werken Te woord staan door de opzichters 7,6 7,9 7,7 7,7 7,7 Voorlichting door opzichters 7,6 7,7 7,6 7,6 7,5 Snelheid klachtenafwikkeling onderhoudsdienst 7,8 7,9 7,9 7,7 7,6 Wijze klachtenafwikkeling onderhoudsdienst 7,7 7,7 8,2 7,6 7,5 Te woord staan door onderhoudsmedewerkers 7,8 7,9 7,8 7,7 7,7 Telefonische bereikbaarheid onderhoudsdienst 7,7 7,8 7,8 7,7 7,5 Snelheid klachtenafwikkeling CV-installateur 7,5 7,7 7,7 7,6 7,5 Wijze klachtenoplossing CV-installateur 7,4 7,6 7,6 7,5 7,6 Telefonische bereikbaarheid CV-installateur 7,4 7,8 7,6 7,6 7,5 Gebruiksaanwijzing Cv-installatie 7,4 7,6 7,3 7,3 7,5 Snelheid klachtenafwikkeling bij glasschades 7,2 7,5 7,3 7,3 7,5 Wijze klachtenoplossing bij glasschades 7,3 7,4 7,3 7,3 7,5 Telefonische bereikbaarheid bij glasschades 7,3 7,5 7,3 7,7 7,5 Snelheid klachtenafwikkeling rioolontstoppingsbedrijf 7,2 7,5 7,5 7,6 7,2 Wijze klachtenoplossing rioolontstoppingsbedrijf 7,2 7,4 7,5 7,5 7,3 Telefonische bereikbaarheid rioolontstoppingsbedrijf 7,5 7,6 7,6 7,6 7,4 Te woord staan medewerkers verhuur- en bewonerszaken 7,7 7,8 7,8 7,7 7,7 Telefonische bereikbaarheid afdeling verhuur 7,7 7,7 7,8 7,7 7,6 Voorlichting door afdeling verhuur 7,7 7,7 7,8 7,7 7,6 Snelheid afwikkeling vragen afdeling verhuur 7,7 7,7 7,7 7,7 7,6 Openingstijden kantoor 7,6 7,7 7,6 7,5 7,4 Regels aanbrengen veranderingen aan de woning 7,4 7,4 7,3 7,3 7,2 Uitleg jaarlijkse huurverhoging 7,4 7,4 7,3 7,4 7,2 Nieuwsbrief van de Woonstichting 7,5 7,6 7,5 7,5 7,5 Nieuwsbrief van de huurdersverenigingen 7,4 7,4 7,4 7,4 7,4 Informatiegids en telefoonkaart 7,6 7,7 7,6 7,7 7,7 Kalender gezamenlijke woningcorporaties 8,1 8,2 8,1 8,2 8,0 Gemiddeld cijfer kwaliteit van de woning 7,6 7,7 7,6 7,5 7,6 Blz.6

7 Bouwen, verbouwen en onderhouden Nieuwbouw en de kwaliteit van ons woningbezit Visie en beleid Woonstichting Land van Altena wil doen wat nodig is om leefbare dorpen te realiseren. De mensen in die dorpen staan daarbij altijd centraal. Samen met andere partijen werken we aan de leefbaarheid van Almkerk, Nieuwendijk, Uitwijk en Waardhuizen. We ontwikkelen en beheren vastgoed waarin mensen graag wonen, werken of recreëren en leveren bijdragen aan initiatieven die de leefbaarheid bevorderen. Nieuwbouw Het muziekcentrum is begin 2008 opgeleverd en de 8 woningen aan de gemeentewerf in Almkerk in juli Nieuwbouwplannen De onderstaande plannen zijn in ontwikkeling of worden onderzocht op haalbaarheid. o Wozoco Nieuwendijk, 26 woningen met zorg voor ouderen start bouw 1e kwartaal o o o o Sloop van 4 woningen en de nieuwbouw van 8 woningen aan de Fabriciusstraat te Almkerk gefaseerd. Wonen voor dementerende ouderen, dagopvang voor gehandicapten In samenwerking met Philadelphia en Pro Seniore wordt onderzocht of het mogelijk is om op het terrein van het logeerhuis van Philedelphia te komen tot dit project. In samenwerking met de Gebr. Van Wanrooij zal het bestemmingsplan de Westerhei in Nieuwendijk worden ontwikkeld. In 2009 zal hiervoor een exploitatieovereenkomst met de gemeente Werkendam worden afgesloten. In 2010 hopen we de eerste paal te slaan. Als de kredietcrisis aan houdt is het zeer waarschijnlijk dat we in het plan extra huurwoningen gaan realiseren. Vooralsnog zijn 10 huurwoningen in de meerjarenraming opgenomen. De Woonstichting zal een of meerdere dochters oprichten ter realisering van de Westerhei en in de samenwerking met Van Wanrooij. Een bedrijfsterrein aan de Rijksweg te Nieuwendijk is aangekocht. Doel van deze aankoop is de verplaatsing van een garagebedrijf uit een woonwijk aan de Pr. Irenelaan te Nieuwendijk naar het door ons aangekochte terrein. De onderhandelingen in de eerste helft van 2008 liepen op niets uit en het plan werd afgeblazen. In december 2008 is een constructie bedacht waarbinnen het terrein aan de Rijksweg wordt gedeeld door de garage en een ander bedrijf. Deze constructie lijkt wel een kans van slagen te hebben en wordt daarom onderzocht. Onrendabele toppen Van de nieuwbouwplannen zijn de vrijwel zekere plannen opgenomen in de financiële meerjarenplanning. In de tabel treft u de investeringen aan en dat gedeelte van de kosten dat als onrendabele top wordt aangemerkt. Doordat nieuwe woningen onderdeel gaan vormen van de bestaande complexen, zullen de onrendabele toppen vooralsnog niet worden afgeboekt van onze reserves. Wellicht zal hierop een uitzondering worden gemaakt voor de Wozoco: er wordt bekeken of voor deze (zorg)woningen een apart complex zal worden gemaakt. Bouwkosten Grondkosten Totale kosten x Onrendabel e toppen x x x Wozoco Nieuwendijk, 26 woningen Fabriciusstraat Almkerk, 8 huurwoningen Westerhei Nieuwendijk, 10 huurwoningen Totaal Woningbezit In 2008 zijn 8 woningen (Werf, Almkerk) toegevoegd aan de woningvoorraad. Eind 2008 beschikt Woonstichting Land van Altena over 870 woningen.18 van deze woningen beschikken over een garage. Blz.7

8 Bouwen, verbouwen en onderhouden Verdeling per kern en per woningtype Eengezinswoning Woonruimte voor 1 of 2 personen Senioren - Huisvesting Totaal per Almkerk Nieuwendijk Uitwijk Waardhuizen Totaal In % 72,9 10,7 16,4 Totaal per Verkoopbeleid Woonstichting Land van Altena verkoopt momenteel geen bestaande huurwoningen. Wij hebben hiervoor een aantal argumenten: 1. Van de totale woningvoorraad in ons werkgebied is 38,6% huurwoning (bron: sociale atlas Brabant). Bijna 80% van de huurwoningen is in ons bezit. De verwachting is dat het percentage huurwoningen terug zal lopen, omdat er in de toekomst meer koopwoningen zullen worden gebouwd 2. Er is voldoende vraag naar huurwoningen 3. Er is geen financiële noodzaak om tot verkoop over te gaan 4. We gaan koopwoningen bouwen in de toekomst, om aan deze vraag te voldoen 5. Het aantal huurwoningen dat beheerd wordt door onze corporatie is noodzakelijk om het huidige peil van de dienstverlening in stand te houden. Onderhoud woningen Regelmatig onderhoud is essentieel: zowel voor de bewoners en de buurt als voor de waardeontwikkeling van de woningen. Woonstichting Land van Altena kent een uitgebreid onderhoudsprogramma variërend van spoedreparaties tot grootschalig onderhoud. In totaal is in ,6 miljoen (in 2007:2,1 miljoen) besteed aan onderhoud. Mutatieonderhoud Vanaf 2007 is er een nieuw mutatiebeleid. De invoering van dit beleid heeft de nodige extra inspanningen gekost voor de technische dienst. Inmiddels staat de uitvoering van het nieuwe beleid goed op de rails. Wanneer een woning vrijkomt, wordt deze grondig opgeknapt. Uitgangspunten hierbij zijn: o De woning wordt op een zo hoog mogelijk niveau gebracht op het gebied van isolatie en energiebesparing. Vanaf 2008 zal hiervoor het energielabel als uitgangspunt dienen o Sanitaire voorzieningen en ruimten worden aangepast aan de huidige maatstaven o Elektrische voorzieningen worden aangepast aan de huidige maatstaven o Er wordt rekening gehouden met de wensen van de nieuwe bewoner. Nieuwe bewoners zijn erg enthousiast over het nieuwe beleid. Kwaliteit van de woningvoorraad De kwaliteit van de woningvoorraad is ruim voldoende. Dit maken wij op uit de rapportcijfers die huurders in onze jaarlijkse enquête geven aan de kwaliteit van hun woning, uit het hier onderstaande overzicht voorzieningenniveau van de woningen en uit de waarnemingen van onze technische dienst. Voorzieningenniveau woningen Van het totale woningbezit van 870 woningen zijn per : 841 woningen voorzien van een Cv-installatie (96,67%) 815 woningen voorzien van een Hr-ketel (93,68%) 757 woningen voorzien van spouwmuurisolatie (87,01%) 608 woningen voorzien van dakisolatie (69,89%) 654 woningen voorzien van vloerisolatie (75,17%) 865 woningen voorzien van dubbele beglazing (99,43%), waarvan 244 Hr++glas (28,05%) 523 woningen voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk (60,11%) Blz.8

9 Bouwen, verbouwen en onderhouden Bewonersonderzoek: Kwaliteit van de woning Grootte van de woning 7,4 7,6 7,4 7,4 7,3 Grootte woonkamer 7,2 7,4 7,4 7,2 7,2 Grootte slaapkamer(s) 7,2 7,3 7,4 7,2 7,2 Grootte tuin 7,5 7,6 7,5 7,6 7,5 Indeling van de woning 7,2 7,2 7,2 7,3 7,2 Algehele staat van onderhoud 7,3 7,3 7,3 7,2 7,1 Kwaliteit sanitair 7,0 7,1 7,0 7,0 6,8 Kwaliteit wand- en vloertegelwerk 6,8 6,9 6,8 6,6 6,6 Kwaliteit keukenblok 6,8 7,1 7,0 6,8 6,7 Kwaliteit schilderwerk buitenkant 7,1 7,1 7,1 6,9 6,7 Kleuren buitenschilderwerk 7,4 7,5 7,4 7,2 7,1 Geluidsisolatie ten opzichte van omringende woningen 6,6 6,4 6,5 6,2 6,3 Geluidsisolatie ten opzichte van buiten 6,9 6,8 6,7 6,7 6,7 Beveiliging tegen inbraak 7,0 7,1 6,9 6,9 6,7 Brandgangen 6,7 6,3 6,2 6,1 6,3 Vochthuishouding 6,8 6,7 6,7 6,6 6,5 Gemiddeld cijfer kwaliteit van de woning 7,1 7,1 7,0 6,9 6,9 Energie en milieu Bij het maken van nieuwbouwplannen volgt Woonstichting Land van Altena een EPC zoals is voorgeschreven. Bij het ontwerp van de Wozoco wordt geëxperimenteerd met het toepassen van een warmtepomp. Het mutatiebeleid voorziet er in dat bij het opknappen van een vrijgekomen woning alle energiebesparende maatregelen worden toegepast die technisch en financieel haalbaar zijn. Energielabels bestaande woningvoorraad Aantal Percentage Label A 15 1,72 Label B ,03 Label C ,44 Label D ,09 Label E 70 8,05 Label F 25 2,87 Label G 7 0,80 Totaal ,00 Werf Almkerk kwam gereed in 2008 Blz.9

10 Bouwen, verbouwen en onderhouden Jaarplan 2008 Voornemens Uitvoering Nieuwbouw: Zeil Almkerk 4 grondgebonden woningen, start Door gemeente Woudrichem aangehouden, half 2008 vanwege bezwaren omwonenden Gemeenteterrein Almkerk, 8 grondgebonden woningen. Oplevering 4 e kwartaal 2008 In het 3 e kwartaal 2008 opgeleverd Plannen worden uitgevoerd door collega Centrumplan Almkerk. Mogelijkheden Woonlinie, die er een aantal eigendommen heeft onderzoeken en samenwerkt met Stromenland Gebouw Xinix Nieuwendijk. Opleveren begin 2008 Opgeleverd in januari 2008 Bankfiliaal is vervallen. Start bouw 26 appartementen uitgesteld tot 1 e kwartaal 2009 in verband met wijziging plan Wozoco Nieuwendijk. 25 appartementen en 1 bankfiliaal. Start bouw 2 e kwartaal 2008 Westerhei Nieuwendijk. Tekenen exploitatieovereenkomst gemeente en samenwerkingovereenkomst Van Wanrooij 1 e kwartaal Onderzoek project Rijksweg 3a Nieuwendijk. Herontwikkeling bedrijventerrein Beschut en begeleid wonen Rijksweg Nieuwendijk in samenwerking met zorginstelling Philadelphia Strategisch voorraadbeheer: Woningvoorraad wordt in stand gehouden en waar mogelijk verbeterd Onderhoudsbegroting: Onderhoudsuitgaven: Woningverbetering: Door vertraging in de onderhandelingen met de gemeente en een grondeigenaar uitgesteld tot 1 e kwartaal 2009 Eind 2008 is het plan opnieuw opgepakt. Naar verwachting wordt in 2009 duidelijk of de plannen doorgaan en in welke vorm. Plan is herhaalde malen aangepast in De laatste versie voorziet in 24 units voor dementerend voor stichting Pro Seniore te Aalburg en dagopvang voor cliënten van Philedelphia. In 2009 moet duidelijk worden of de plannen levensvatbaar zijn. In 2008 zijn verbeteringen aangebracht bij het vrijkomen van woningen. Opknappen seniorenwoningen: (3 woningen) Totaal Onderhoud uitgelicht: De daken in de Altenastraat zijn vernieuwd. De daken van de Irenelaan zijn doorgeschoven naar Pr. Irenelaan Altenastraat 4-8 daken vernieuwen Ridderstraat 2 dak van woning en schuur vervangen Uitgevoerd Anemoonstraat kozijnen vervangen door aluminium kozijnen Uitgevoerd t Gemeent 1-7, 2-10 dakkapellen vervangen Uitgevoerd 4 nieuwe CV-installaties 2 nieuwe CV-installaties 66 Cv-ketels vervangen 79 Cv-ketels vervangen 77 meterkasten vernieuwen en uitbreiden Uitgevoerd 55 mutatiewoningen 45 mutatiewoningen 68 nieuwe aanrechten 31 nieuwe aanrechten 29 woningen, voegwerk vervangen Uitgevoerd 18 schuurdaken, asbestgolfplaten vervangen Uitgevoerd 23 woningen, dakgoten vervangen Uitgevoerd 124 woningen, schilderwerk 134 woningen 55 woningen, na-isoleren 14 daken, 12 spouwmuur, 33 dubbel glas 60 woningen, houten vloeren vervangen door beton 11 vloeren vervangen Blz.10

11 Bouwen, verbouwen en onderhouden Prestatieafspraken Met zowel de gemeente Woudrichem en de gemeente Werkendam worden prestatieafspraken gemaakt. Met de gemeente Woudrichem is het maken van prestatieafspraken een vaste gewoonte. Voor aanvang van een jaar worden met de portefeuillehouder afspraken gemaakt en na afloop van een jaar worden de prestatieafspraken geëvalueerd. Met de gemeente Werkendam zijn prestatieafspraken gemaakt voor de periode Hierover is in 2008 een aantal malen overleg geweest tussen de gemeente Werkendam en de 3 corporaties die in de gemeente werkzaam zijn. Het gebouw voor Xinix kwam in 2008 gereed. Blz.11

12 Verhuren Verhuur en beheer van de woningvoorraad Visie en beleid Bij Woonstichting Land van Altena behoort momenteel het hele woningbezit tot de kernvoorraad. Die woningen zijn dus beschikbaar voor de primaire doelgroep: huurders die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven, omdat hun inkomen niet toereikend is voor koopwoningen of marktconforme huren. Omdat de primaire doelgroep kleiner is dan het aantal goedkope huurwoningen kan in de toekomst besloten worden om de kernvoorraad kleiner te maken. Vooralsnog hebben wij besloten om dit niet te doen. Onze belangrijkste motieven zijn: o o o Er is (nog) geen financiële noodzaak De telkens oplaaiende discussie over de hypotheekrenteaftrek. Kopers met een hypotheek krijgen via hun belastingaftrek een aanzienlijke subsidie van het Rijk. Een afttrek die vele malen meer oplevert dan de huurtoeslag. Zodra de politiek wat gaat doen aan de hypotheekaftrek (hetgeen voor de hand lijkt te liggen in het licht gezien van de stagnerende woningmarkt en de Europese voorschriften), kon onze kernvoorraad wel eens erg nodig zijn voor de mensen die gedwongen hun huis moeten verkopen. De kredietcrisis Huurbeleid Het kabinet Balkenende heeft voor de kabinetsperiode een inflatievolgend huurbeleid afgesproken. Door ons mutatiebeleid zullen de huren van individuele woningen wel extra stijgen. Deze extra stijging gaat echter wel samen met een woningverbetering. Huurverhoging De gemiddelde huurverhoging bedroeg in ,6 % (in ,1%). Alle huurders hebben bij de huuraanzeggingsbrief een woonkostenkrant ontvangen. Huurtoeslag Eind 2008 ontvangen 222 (214 in 2007) huurders via Woonstichting Land van Altena huurtoeslag van de overheid. Een aantal huurders ontvangt de huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst en betaalt de volle huur. Huurprijsgeschillen Evenals in het vorige jaar, zijn geen bezwaren tegen de huurverhoging binnengekomen. Verhuurmutaties In 2008 zijn 53 nieuwe huurovereenkomsten voor woningen afgesloten. 46 huurovereenkomsten zijn beëindigd. Aan het einde van het jaar stonden 8 woningen tijdelijk leeg in verband met woningverbetering. Woningruil In 2008 waren er geen aanvragen voor woningruil. Huurprijzen per dorpskern en prijsklasse Huren tot Huren van 348,99 348,99 tot 535,33 Huren van 535,33 tot 631,73 Huren vanaf 631,73 Almkerk Nieuwendijk Uitwijk Waardhuizen Totaal In % 33,79 65,86 0,35 0 Blz.12

13 Verhuren Incasso en huurachterstand Huurachterstanden Het incasseren van huurachterstanden is een belangrijk onderwerp binnen de organisatie. Getracht wordt om achterstanden niet te hoog te laten oplopen. Geprobeerd wordt om in persoonlijk contact te komen met huurders met betalingsproblemen en zoveel mogelijk de helpende hand te bieden bij financiële problemen. Uitgangspunt bij de invordering van huurachterstanden is, dat er bij een achterstand van 1 maand wordt aangemaand en er bij een huurachterstand van 2 maanden of meer een deurwaarder wordt ingeschakeld en/of een betalingsregeling wordt getroffen. Woonstichting Land van Altena sloot 2008 af met een eindsaldo huurachterstand voor zittende huurders van De huurachterstand van vertrokken huurders bedraagt eind aantal maanden Aantal huurders Huurachterstand( x 1.000) Tot 1 maand tot 2 maanden tot 3 maanden tot 4 maanden tot 5 maanden maanden of meer Totaal Ontruimingen Wij doen er alles aan om het niet zo ver te laten komen, maar toch zijn er in woningen ontruimd. Het aantal huurders dat is vertrokken zonder op te zeggen, bedraagt 0 (in 2007: 0). Er zijn in ontruimingsvonnissen uitgesproken. Beheer voor derden Verhuur voor derden De navolgende woningen worden door onze stichting beheerd voor derden: 9 woningen aan de Rijksweg te Nieuwendijk. Eigenaar P. Kieboom 6 woningen aan de Melkweg te Almkerk. Eigenaar Werbra Holding 54 woningen aan de Antonialaan te Almkerk. Eigenaar Habion Jaarplan 2008 Voornemens Uitvoering Huurbeleid Reguliere huurverhoging (inflatie niveau) 2,25% Huurverhoging 1,6% Overleg huurdersverenigingen 2 keer regulier overleg 2 keer regulier overleg Blz.13

14 Verhuren Woningtoewijzing Voor de woningtoewijzing maken wij gebruik van Wonen in Altena. Wonen in Altena is het gezamenlijke woningtoewijzingssysteem van Woonservice Meander, Woonlinie en Woonstichting Land van Altena. Het systeem is snel ingeburgerd geraakt bij de woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen zich melden voor een woning door middel van een bon uit de krant en door middel van Onze woningen worden aangeboden door middel van de aanbodmodule of door middel van de lotingsmodule. Kengetallen Wonen in Altena Aantal reacties aanbod en loting Totaal aantal verhuringen Verhuisstromen: Nieuwkomers van buiten de regio Verhuisstromen binnen de regio, maar niet binnen eigen kern Gemiddelde wachttijd in jaren: - aanbodmodel 4,3 4,3 4,5 - lotingmodel 1,5 1,1 0,8 - optiemodel 2,0 6,7 Totaal aantal woningzoekenden (laatste dag jaar) Actief woningzoekenden (gedurende het jaar): - aanbodmodel lotingmodel optiemodel Totaal woningzoekenden (gedurende het jaar) Aantal urgenten Nieuwe inschrijvingen Uitschrijvingen Aantal woningzoekenden per uit het eigen werkgebied Kern herkomst Almkerk Uitwijk Waardhuizen Nieuwendijk Totaal Totaal Éénpersoonshuishouden Tweepersoonshuishouden Éénoudergezin of 4 personen of meer personen Totaal Bijzondere doelgroepen In het verslagjaar heeft Woonstichting Land van Altena 4 statushouders gehuisvest. 0 in Almkerk en 4 in Nieuwendijk in twee woningen. Aanpak overlast Overlast, over het algemeen tussen bewoners onderling, kan veroorzaakt worden door lawaai, psychosociale problematiek, vervuiling of een combinatie hiervan. Wij proberen door persoonlijke bemiddeling, samen met bewoners die een conflict hebben, de problemen op te lossen of tot een acceptabel niveau terug te brengen. In 2008 is een aantal keren met succes bemiddeld. Woninguitzettingen in dit kader, hebben niet plaats gevonden. Hennepkwekerijen Wij pakken hennepkwekerijen aan omdat ze gevaar voor de buren en de woningen opleveren. Bovendien is hennepteelt strafbaar. In 2008 zijn geen hennepkwekerijen aangetroffen. Blz.14

15 Wonen en leven Leefbaarheid Visie en beleid Waar mogelijk draagt onze corporatie bij aan de leefbaarheid van de dorpen waarin wij werken. Onder andere door het sponsoren van en deelnemen aan activiteiten en het doen van investeringen in gebouwen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid. In ons jaarlijks bewonersonderzoek vragen wij aan de bewoners om zich uit te spreken over het voorzieningenniveau van de dorpen. Gebouwen Steunpunt Nieuwendijk Het steunpunt in Nieuwendijk heeft een uitgebreidere functie dan de meeste steunpunten voor ouderen. Het complex dat, door middel van gangen, gekoppeld is aan een 9-tal bestaande woningen, is uitvalsbasis van een wijkverzorgende, een eetpunt en een ontmoetingsplaats voor ouderen die rondom het steunpunt wonen. Daarnaast is het steunpunt een soort cultureel centrum voor ouderen uit het dorp Nieuwendijk. Alle ouderenorganisaties houden hun bijeenkomsten in het steunpunt, er wordt gegymd, gesjoeld, bingo gespeeld en gebiljart. Het kantoortje van het Steunpunt wordt gebruikt door Stichting Mark en Maasmond als uitvalsbasis voor de gezinszorg in Nieuwendijk en Hank. Dienstencentrum De Singel Nieuwendijk In dienstencentrum De Singel zijn ondergebracht een huisartsenpraktijk, een praktijk voor fysiotherapie, een praktijk voor psychologie, de bibliotheek, het kantoor van Welzijnsorganisatie Trema, het consultatiebureau zuigelingen en het prikcentrum. Muziek- en jongerencentrum Xinix Nieuwendijk Begin 2008 is dit gebouw opgeleverd. Het gebouw biedt ruimte aan muzikanten die kunnen oefenen in de aanwezige oefenruimtes en omvat een zaal waar optredens plaats vinden en een caféruimte. Xinix wordt gerund door ruim 120 vrijwilligers. Activiteiten Wijktafel Nieuwendijk Vanaf 2002 is er een convenant wijkgericht werken, dat is aangegaan met de gemeente Werkendam, Politie Midden/West Brabant, Stichting Trema en de woningcorporaties. In het convenant is afgesproken om samen te werken aan de verbetering van de leefbaarheid in de gemeente Werkendam. Het wijkgericht werken is vooral gericht op veiligheid, de kwaliteit van de woonomgeving en de gemeenschapszin in de wijk. Onze corporatie heeft zitting in het wijkteam Nieuwendijk. Een aantal keren per jaar vindt een wijktafel plaats waar inwoners worden uitgenodigd om mee te denken over hun dorp. Naar aanleiding van de inbreng van bewoners, wordt snel actie ondernomen. Blz.15

16 Wonen en leven Bewonersonderzoek Kwaliteit woonomgeving Parkeergelegenheid 6,6 6,7 6,7 6,6 6,6 Verkeersveiligheid 6,8 7,0 6,9 6,6 6,8 Veiligheid buurt 7,4 7,4 6,9 7,1 7,2 De rust in de buurt 7,5 7,4 7,8 7,3 7,3 De mensen in de buurt 7,7 7,6 7,5 7,4 7,6 Aantrekkelijkheid van de buurt 7,6 7,5 7,5 7,4 7,4 Groen in de buurt 7,1 7,2 7,1 6,9 6,8 Speelvoorzieningen 6,3 6,4 6,3 6,1 5,9 Verlichting in de straat 7,3 7,1 7,3 6,9 7,0 Kwaliteit bestrating rijweg 6,8 6,8 6,9 6,7 6,8 Kwaliteit bestrating trottoir 6,2 6,2 6,4 6,3 6,4 Orde en netheid op straat 7,3 7,1 7,2 7,0 7,1 Ophalen huisvuil 7,6 7,6 7,6 7,4 7,4 Afstand tot de bushalte 7,1 7,2 7,3 7,2 7,1 Dienstregeling openbaar vervoer 6,3 6,8 6,7 6,6 6,6 Afstand winkels dagelijkse levensbehoeften 7,0 7,2 7,2 7,1 7,1 Kwaliteit winkels dagelijkse levensbehoeften 7,2 7,4 7,3 7,4 7,3 Afstand tot medische- en zorgvoorzieningen 7,8 7,6 7,8 7,7 7,1 Kwaliteit medische en zorgvoorzieningen 7,7 7,7 7,8 7,7 7,4 Wijk- en buurtbeheer Gemeente 7,0 6,9 6,9 6,9 6,8 Algemene waardering van het dorp 7,6 7,5 7,5 7,6 7,6 Gemiddeld cijfer woonomgeving 7,1 7,2 7,2 7,0 7,0 Sponsoring en giften Vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid hechten wij veel waarde aan sponsoring. De activiteiten die wij sponsoren verschillen van elkaar, maar hebben gemeen dat ze een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de streek en/of de dorpen waarbinnen wij werken. Hieronder een overzicht van de sponsoring in 2008: Loket Land van Heusden en Altena Advertentie op klussenbus Cultuurkrant Stichting Homeplan Jubileum steunpunt 20 jaar 695 Uitvoering fanfare Nooit gedacht 200 EHBO, bijdrage defibrillator 400 Zwerfvuilactie Nieuwendijk Uitgave blad voor Uitwijk en Waardhuizen 392 Uitgave boek geloven in Almkerk Totaal ======= Jaarplan 2008 Voornemens Leefbaarheid Bijdrage aan culturele en sociale leven: euro Uitvoering Xinix, startsubsidie Dementieproject Land van Heusden en A Gemeente Werkendam, oplossen Parkeerproblematiek bij Xinix gebouw Totaal uitgaven leefbaarheid Blz.16

17 Zorgen Wonen, welzijn en zorg Visie en beleid Woonstichting Land van Altena wil meewerken en investeren in voorzieningen die de zorg in de dorpen op een hoger niveau tilt. Van de dorpen waarin wij werken is Almkerk het beste voorzien waar het gaat om voorzieningen op het terrein van de zorg. In Almkerk is en een verpleeghuis gevestigd, het verzorgingstehuis is eind 2008 tijdelijk verhuisd naar Werkendam. Collega Woonlinie gaat in Almkerk een Wozoco bouwen, die als vervanging van het verzorgingstehuis gaat dienen. Wat betreft voorzieningen in het kader van de zorg richten wij ons op de kern Nieuwendijk. Uitwijk en Waardhuizen zijn te klein voor een voorziening. In Nieuwendijk is het steunpunt voor ouderen in ons bezit. De steunpuntcommissie regelt, onder voorzitterschap van de Woonstichting, de dagelijkse gang van zaken. In 2009 wordt begonnen met de bouw het woonzorgcomplex. Met instelling Philadelphia onderzoeken wij de mogelijkheden om te komen tot een kleinschalig complex voor mensen met een verstandelijke handicap. Zorg In principe wordt door Mark en Maasmond zorg op maat geleverd aan de mensen die woonachtig zijn in de 56 ouderenwoningen rond het steunpunt. Vanaf het ontstaan van het steunpunt wordt er ook zogenaamde wijkzorg verstrekt. Dit houdt in dat de wijkverzorgende alle ouderen twee keer per jaar bezoekt en wat intensiever contact heeft met ouderen, die wat extra aandacht nodig hebben. Het bezoek van de wijkverzorgende wordt gebruikt om voorlichting te geven over de activiteiten voor ouderen, maar ook om een vinger aan de pols te houden waar het gaat over het zelfstandig kunnen wonen en vereenzaming. Netwerk Maatschappelijke zorg Het netwerk maatschappelijke zorg richt zich onder meer op mensen die geen hulp vragen, maar wel nodig hebben. Het doel van het netwerk is om problemen te signaleren bij inwoners van het Land van Heusden en Altena en hierop het zorgaanbod af te stemmen. In het netwerk wordt samengewerkt door de volgende instellingen: Politie, Trema, Maas en Leije, GGZ, Gemeenten, Novadic-Kentron, GGD, Mark en Maasmond en de woningcorporaties. Woonzorgzone Nieuwendijk Onze corporatie heeft zitting in de Woonzorgzone Nieuwendijk. In dit overleg hebben, naast de corporatie, alle zorginstellingen zitting die werkzaam zijn in de dorpskern en de gemeente Werkendam. In dit overleg komen alle ontwikkelingen en initiatieven aan de orde die er zijn op het terrein van de zorg voor de kern Nieuwendijk. Zorgnetwerk Land van Heusden en Altena Het zorgnetwerk Land van Heusden en Altena komen de regionale ontwikkelingen ter sprake op het terrein van wonen, zorg en welzijn. De gezamenlijke corporaties worden hierin vertegenwoordigd door de heer W. Bijl van Woonservice Meander. Blz.17

18 Meepraten Betrekken van belanghouders bij beleid en beheer Visie en beleid Woonstichting Land van Altena heeft een publieke taak en een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ons werk raakt anderen. In de eerste plaats onze klanten, maar ook andere belanghebbenden. Het spreekt voor zich dat we belanghebbenden laten meepraten over ons werk. Onze huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Niet alleen praten wij met huurders die georganiseerd zijn in één van de twee huurdersorganisaties; met het jaarlijks terugkerend bewonersonderzoek houden wij voeling met wat er onder onze klanten leeft. De tweede belangrijke categorie belanghouders zijn de gemeentes in ons werkgebied. Tussen hun belangen en die van ons bestaat een grote overlap. Ook zij zijn bezig met het welzijn in de dorpen, waarbij zij, net als de corporaties, mede verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid van de dorpen en de levenskwaliteit van de huidige bewoners, maar ook voor de toekomstige generaties. Meer hierover in het hoofdstuk Bouwen, verbouwen en onderhouden. Huurdersorganisaties Met de twee huurdersorganisaties Huurdersvereniging A.U.W. (Almkerk, Uitwijk en Waardhuizen) en Huurdersvereniging Nieuwendijk is in 2008 een aantal malen overleg geweest. Er zijn twee vaste overlegmomenten: één in het voorjaar waarin de jaarstukken worden besproken en de jaarlijkse huurverhoging en één in het najaar waarin het jaarplan en de onderhoudsplannen aan de orde komen. De samenwerking met de huurdersverenigingen is ook in 2008 goed verlopen. Huurdersvereniging A.U.W. heeft in 2008 de heer J.B. Val voorgedragen als nieuw lid voor de Raad van Commissarissen. Communicatie In 2008 zijn twee nieuwsbrieven (het periodiek van onze organisatie) naar alle bewoners verzonden. Daarnaast werden de 'Huurkrant' en 'Woonlasten in beeld' aan alle bewoners verstrekt. Op en of staat informatie voor bewoners, woningzoekenden en andere belangstellenden. De websites zijn in 2008 vernieuwd. De communicatie met de woningzoekenden geschiedt in gezamenlijk overleg met de collega s via onder meer en de tweewekelijkse advertenties in Altena Nieuws. Samenwerking met andere corporaties Met de corporaties uit het Land van Heusden en Altena wordt op een aantal terreinen samengewerkt. Het directieoverleg vindt, onder ons voorzitterschap, een aantal keren per jaar plaats. In het overleg vindt afstelling plaats over zaken die van gemeenschappelijk belang zijn of waarin een gezamenlijke vertegenwoordiging aan de orde is. Klachtencommissie Is een klant ontevreden over onze dienstverlening, dan proberen wij zijn onvrede in eerste instantie zelf weg te nemen. Komen we er niet uit, dan kan zij/hij zich wenden tot de onafhankelijke klachtencommissie. In 2008 zijn geen klachten behandeld door de commissie. Ook kwamen er geen klachten binnen over Wonen in Altena. In 2009 zal een regionale geschillencommissie worden geïnstalleerd. Samenstelling klachtencommissie Naam Woonplaats Functie J. Alderliesten Uitwijk Voorzitter G.B. Bouman Nieuwendijk Lid T.B. van der Zalm Almkerk Lid (namens bewonersorganisaties) Blz.18

19 Rekenen Financieel beleid en beheer Visie en beleid De afgelopen jaren is de financiële positie van Woonstichting Land van Altena aanzienlijk verbeterd. Dit heeft vooral te maken gehad met de zeer beperkte nieuwbouwmogelijkheden die er voor handen waren. Daarin gaat verandering komen. Er staan een aantal nieuwbouwprojecten in de planning en ook de ontwikkeling van bestemmingsplan de Westerhei zal een investering vragen. Daarnaast zal het nieuwe mutatiebeleid tot investeringen leiden. De invoering van de Vennootschapsbelasting zal een negatief beslag leggen op onze middelen. Het spreekt voor zich dat we ons financieel beleid afstemmen op hierboven genoemde ontwikkelingen. Hierbij hanteren we de volgende randvoorwaarden: 1. De financiële continuïteit moet te allen tijde gewaarborgd zijn. 2. Investeringen worden vooraf beoordeeld op rendement. Investeringen dienen kostendekkend te zijn of winstgevend te zijn, tenzij het wenselijk is om onrendabele investeringen te doen in het kader van sociale woningbouw of herstructurering. 3. Op de kapitaalmarkt wordt gezocht naar gunstige voorwaarden voor het aantrekken van geldleningen. Maatschappelijke investeringen Woonstichting Land van Altena investeert in de samenleving. Dat kan niet altijd rendabel. In 2008 zijn onrendabele investeringen gedaan ten behoeve van de volgende projecten: renovatie seniorenwoningen te Nieuwendijk en het activeren van het opknappen van woningen bij mutaties. Omdat de complexen, waaronder deze projecten vallen, voldoende ruimte hebben (overwaarde vanwege een hogere bedrijfswaarde dan de boekwaarde), hebben de onrendabele investeringen niet geleid tot afboekingen op de reserves. Matching van middelen Woonstichting Land van Altena staat positief tegenover het matchen van middelen. Een verhuurder die toevallig armlastig is of over onvoldoende liquide middelen beschikt, moet kunnen bouwen voor de doelgroep in haar werkgebied. In 2005 is besloten om met te participeren in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Jaarresultaat De resultatenrekening over 2008 sluit met een positief resultaat van 43 duizend euro. In 2007 bedroeg het resultaat 715 duizend euro. Eigen vermogen Het eigen vermogen vervult onder andere een bufferfunctie om verliezen tengevolge van onrendabele investeringen op te vangen. Daarnaast is de omvang van het eigen vermogen een belangrijke graadmeter voor de verschaffers van geldleningen. Eind 2008 bedraagt het eigen vermogen 6,8 miljoen euro en de solvabiliteit 20,95%. Financieringspositie De leningenportefeuille kent eind 2008 een omvang van 24,5 miljoen euro. Ruim 82 procent is geborgd door het WSW. De overige leningen zijn zonder borgstelling rechtstreeks geleend van de gemeente Werkendam. Het gemiddelde rentepercentage van alle leningen bedroeg in ,40 %. Rentabiliteit De rentabiliteit over het totale vermogen geeft inzicht in de verhouding tussen gerealiseerde winst versus het vermogen. De gerealiseerde rentabiliteit over het totale vermogen bedraagt in ,77% (6,19% in 2007). Blz.19

20 Rekenen Meerjarenprognose De cijfers van de prognose zijn gebaseerd op onze plannen voor de toekomst op zowel het gebied van onderhoud als van nieuwbouw. Daarnaast zijn de overige te verwachten bedrijfskosten in de cijfers opgenomen. Nieuw in de meerjarenprognose is de te verwachten heffing Vpb (vennootschapsbelasting). In de eerste tabel wordt aangegeven wat de effecten zijn van deze heffing. Hieronder treft u een tweetal prognoses aan waarbij in de eerste er vanuit is gegaan, dat de onrendabele toppen niet ineens zijn afgeschreven maar gebruik is gemaakt van de ruimte die er is binnen de bestaande complexen, en een tweede prognose waarin de onrendabele toppen wel ineens zijn afgeschreven. Meerjarenprognose (exclusief afschrijving onrendabele toppen) Prognoses balansposten Eigen vermogen Schulden lange termijn Materiële vaste activa Prognoses kengetallen Solvabiliteit 20,80% 18,14% 16,14% 15,53% 14,87% 14,72% Meerjarenprognose (inclusief afschrijving onrendabele toppen) Prognoses balansposten Eigen vermogen Schulden lange termijn Materiële vaste activa Prognoses kengetallen Solvabiliteit 20,80% 14,16% 11,54% 11,15% 10,52% 10,60% Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit zien van het vastgoed voor de resterende levensduur. De toekomstige inkomsten en de toekomstige uitgaven worden contant gemaakt. De bedrijfswaarde wordt berekend op basis van de inzichten en de toekomstverwachtingen van het moment van opstellen ervan. Dit maakt dat de cijfers bij het wijzigen van inzichten of het veranderen van beleid of marktomstandigheden, aan verandering onderhavig zijn CW huren CW huurderving CW BWS 89 CW onderhoud CW Belasting en verzekering CW Personeelskosten CW Bedrijfskosten Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaarde correctie Boekwaarde grond Bedrijfswaarde totaal Blz.20

21 Rekenen De volgende parameters zijn gebruikt bij het bepalen van de bedrijfswaarde: Huur- en lastenstijging 2,25% Lastenstijging onderhoud 3.25% Disconteringspercentage 6,00% Verloopoverzicht bedrijfwaarde Bedrijfswaarde per Autonome mutatie bedrijfswaarde Mutaties huur Mutaties huurderving -12 Mutaties BWS 89 Mutaties planmatig onderhoud -977 Mutaties belastingen en verzekeringen -4 Mutaties personeelskosten 547 Mutaties bedrijfskosten -510 Bedrijfswaarde per Rentabiliteitswaarde correctie Boekwaarde grond Bedrijfswaarde totaal Conclusie De vermogenspositie en de bedrijfswaardeberekening bieden naar onze mening voldoende financieel perspectief om de geplande doelstellingen te realiseren met waarborging van de financiële continuïteit. Blz.21

22 Jaarrekenen Balans per 31 december 2008 Activa 2008 x m x Passiva 2008 x x Vaste activa Eigen vermogen Materiële vaste activa Overige reserves Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Passieve belastinglatentie 158 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de Langlopende schulden exploitatie Leningen overheid Financiële vaste activa Leningen kredietinstellingen Te vorderen BWS-subsidies Aflossingsverplichting komend jaar Overig Vlottende activa Kortlopende schulden Voorraden Schulden aan kredietinstellingen Vorderingen Schulden aan leveranciers Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Gemeenten 11 Aangegane verplichtingen 21 Belastingen 209 Overige vorderingen Overlopende passiva Overlopende activa Liquide middelen Totaal Totaal Blz.22

23 Jaarrekenen Winst- en verliesrekening over het boekjaar x x BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijving op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen vaste activa -74 Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 45 1 Rentelasten Jaarresultaat voor belasting Vpb 51 Jaarresultaat na belasting Blz.23

24 Jaarrekenen Grondslagen en toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN VAN BEPALING RESULTAAT De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van de verkrijgings- of vervaardigingprijs of nominale waarde, tenzij anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA Materiële vaste activa Onder de materiele vaste activa zijn de boekwaarden verantwoord van: - de onroerende zaken in exploitatie - de onroerende zaken in ontwikkeling - de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen historische kostprijs (verkrijgingswaardedan wel vervaardigingsprijs) verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen dan wel tegen bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager is. De afschrijvingen zijn annuïtair bepaald uitgaande van een rentevoet van 6,25% en de restant economische levensduur. Op gronden in eigendom vindt geen afschrijving plaats. Waardeverloop Boekwaarde per Mutaties 2008: Investeringen woningen Investeringen overige gebouwen en goederen Afschrijvingen Totaal Onroerende zaken in exploitatie Woningen Onroerende zaken in exploitatie niet zijnde woningen Onroeren de zaken in ontwikkel ing Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per Oorspronkelijke aanschafwaarde per Investeringen in 2008 Totale afschrijvingen per Boekwaarde per Herindeling complexen Met ingang van 2007 is een nieuwe complexindeling van kracht. Er is één complex met alle woningen in de gemeente Woudrichem, één complex met alle woningen in de gemeente Werkendam en één complex voor het maatschappelijk vastgoed. Nieuwe complexen worden toegevoegd aan één van deze complexen. Doordat er voldoende ruimte is tussen de boekwaarden en bedrijfswaarden, worden onrendabele toppen vooralsnog niet ten laste van de resultatenrekening gebracht. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Het kantoor, de werkplaats en kantoorinventaris zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het annuïteitensysteem met een looptijd van 25 jaar. De grond is gewaardeerd tegen de aanschafwaarde. Blz.24