DE DE CIRKEL WEER ROND. Sanering en financieel toezicht in de volkshuisvesting

Transcriptie

1 DE DE CIRKEL WEER ROND Sanering en financieel toezicht in de volkshuisvesting 1

2 2

3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding De opvatting van: Ir. J.M. Koopman, voormalig DG volkshuisvesting, oud-voorzitter Centraal Fonds: Verzet vanuit sociale sector nooit begrepen Drs. B.G.A. Kempen, oud-directeur Nationale Woningraad: Noodzaak van saneringsfonds blijft te allen tijde bestaan Drs. P.Ph. Dordregter, oud-directeur VNG, bestuurder College Sluitend Stelsel: Gemeenten zaten voortdurend in het verdomhoekje De ervaring van: Woningbouwvereniging De Hoop, Helmond: Arm, maar net niet arm genoeg Vereniging voor Volkshuisvesting Nutswoningen, Den Haag: Problemen waren onontkoombaar Woningbouwvereniging Volkshuisvesting Breda, Breda: Keurslijf niet als knellend ervaren Stichting Appingedammer Woningbouw, Appingedam: Maak Centraal Fonds overbodig 2. Saneringen Aanloop naar oprichting van in Saneringen: standaard of maatwerk? 2.3 Achtergronden van sanering Saneringen vóór 1995 Saneringen na Aanpak van het Fonds Organisatorische inbedding Beleidsprioriteiten Commissie Bezwaarschriften Effecten van sanering De opvatting van: Ir. P.O. Vermeulen, lid Raad van Bestuur Bank Nederlandse Gemeenten: Een solide huis moet je niet willen verbouwen Mr. W.D. van Leeuwen, voorzitter Aedes vereniging van woningcorporaties: Afstand bedrijfstak en saneringsinstituut is te groot geworden G. Erents RA, algemeen directeur/ bestuurder Waarborgfonds Sociale Woningbouw: Saneringen mogen wel wat ruimhartiger 3

4 De ervaring van: Interstede, voorheen Stichting Volkshuisvesting Zwijndrecht- Dordrecht, Zwijndrecht: Uitermate inspirerend proces Stichting Woningbeheer Limburg, Geleen: Vechten tegen vooroordelen Woningstichting Nieuw Amsterdam, Amsterdam Zuidoost: Een strijd op vele fronten Christelijke woningstichting De Opdracht, Lelystad: Zeer complex vraagstuk 3. Financieel toezicht Inleiding 3.2 De 7 april brief 3,3 Positionering van het toezicht WBL Advies Scheltema Beleidskeuze 3.4 Ontwikkeling financieel toezicht De opvatting van: J.W. Remkes, staatssecretaris VROM: Corporaties tonen bij sanering gebrek aan solidariteit Prof.dr.ir. H. Priemus, directeur Onderzoeksinstituut OTB: Handhaaf Centraal Fonds als rots in steeds woeliger branding De ervaring van: Woningbouwvereniging De Samenwerking, Capelle a/d IJssel: Pin was uit de handgranaat Stichting Verantwoord Wonen, Nieuwerkerk a/d IJssel: Weg uit de marge Stichting Huisvesting Alleenstaanden, Heerlen: Een slopend proces Algemene Nederlandse Woning Stichting, Amersfoort: Emoties speelden geen enkele rol 4. Epiloog: de cirkel weer rond Bijlagen: Samenstelling bestuur Centraal Fonds Samenstelling Commissie bezwaarschriften Steunbesluiten Centraal Fonds Volkshuisvesting 4

5 1. INLEIDING Het jaar 2001 markeerde voor het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting het moment dat heden, verleden en toekomst elkaar ontmoetten. Het heden stond op de agenda vanwege de twee laatste traditionele saneringen in de corporatiesector waarover in het bestuur besloten moest worden. Het verleden werd in herinnering geroepen door het 12 1 /2 jarig bestaan van het Centraal Fonds, eind juni. En de toekomst kwam in beeld door een aantal discussies over actuele politieke en maatschappelijke ontwikkelingen in de volkshuisvesting. De uitkomst daarvan zal in meer of mindere mate van invloed zijn op het werk van het Centraal Fonds. Eén van die discussies betreft de duur van een sanering in relatie tot de positie van een saneringscorporatie. In 1998 kreeg het Centraal Fonds er een financiële toezichtstaak bij. Aanleiding was de wens om problemen rond de financiële continuïteit van een woningcorporatie in een zo vroeg mogelijk stadium te kunnen signaleren. Op die manier zou immers ook een oplossing eerder binnen handbereik komen, wat weer van belang is voor de instandhouding van een kwalitatief goede en financieel gezonde sociale huursector. Het huidige saneringsbeleid op zijn beurt is gebaseerd op vrijwilligheid. Het is aan de te saneren corporatie om zich met een verzoek om financiële steun tot het Centraal Fonds te melden. En het is de corporatie die het tempo bepaalt waarin de voor het saneringsproces noodzakelijke informatie wordt aangeleverd. Dit gegeven staat op gespannen voet met de wens om snel en tegen aanvaardbare kosten te saneren. Een tweede discussie gaat over de vaststelling van de omvang van de financiële steun. Het Centraal Fonds saneert tot op een niveau op basis van nul van de bedrijfswaarde, verhoogd met tien procent van de jaarhuur. Saneren tot op dat niveau bete- 5

6 kent echter nog niet dat er ook direct sprake is van een financieel gezonde corporatie. Het is niet zonder reden dat in alle recente saneringen fusie dan wel overdracht van bezit en opheffing van de saneringscorporatie medebepalend voor de uitkomst is geweest. De vraag is dan ook of de basis onder de sanering niet op ruimere leest geschoeid moet worden. Al enige jaren speelt de discussie over de noodzaak van het opnieuw invoeren van projectsteun. Deze bijdrage werd in 1995 geschrapt maar is inmiddels weer opnieuw geïntroduceerd. Er bestond namelijk twijfel over de bereidheid van corporaties om in het licht van de herstructurering taken en middelen op vrijwillige basis met elkaar te matchen. Bij de huidige vorm van projectsteun is nadrukkelijk een rol toebedeeld aan het College Sluitend Stelsel. Dit college kan de staatssecretaris van Volkshuisvesting adviseren een woningcorporatie projectsteun bij het Centraal Fonds te laten aanvragen, in het geval dat vrijwillige matching niet slaagt. Op dit moment vindt nader overleg plaats over de verdere invulling van de projectsteun. En tenslotte is er nog de discussie over de verdeling van de verantwoordelijkheden in de volkshuisvesting. De huidige zekerheidsstructuur in ons land, met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, wordt nationaal maar ook internationaal zeer gewaardeerd. Sinds de uitbreiding van het takenpakket van het Centraal Fonds wordt echter door de woningcorporaties sterk benadrukt dat saneren een verantwoordelijkheid van de sector zelf dient te zijn. Tegelijkertijd beklemtonen de overheid en de financiële wereld de noodzaak van onafhankelijk 6

7 toezicht. In de Nota Mensen, Wensen, Wonen wordt daarom een scheiding voorgesteld tussen het financiële en rechtmatigheidtoezicht enerzijds en de sanering en projectsteun anderzijds. Dit raakt de huidige organisatie van het Centraal Fonds in de kern. De ontmoeting tussen heden, verleden en toekomst heeft het Centraal Fonds doen besluiten tot het uitbrengen van de nu voorliggende publicatie. Hierin worden de ervaringen met 12 1 /2 jaar Centraal Fonds in kaart gebracht, met een beschrijving van de ontwikkelingen die essentieel waren voor zijn oprichting en werkwijze, én aan de hand van een groot aantal ooggetuige-verslagen van direct betrokkenen uit de volkshuisvesting, de wetenschap en de financiële wereld. Voor de interviews is Eric Harms ingeschakeld. Hij heeft tevens de eindredactie van deze publicatie verzorgd. Fotograaf Bert Jansen is gevraagd om de publicatie te verlevendigen met foto s van een aantal willekeurige complexen van de gesaneerde corporaties. Vanuit de organisatie van het Fonds zijn Geraldien Bruin, Jan van der Moolen en Els- Marie Peeters betrokken geweest bij de totstandkoming van de publicatie. Namens het bestuur wordt de verwachting uitgesproken dat deze uitgave bijdraagt tot inzicht in de wijze van werken van het Centraal Fonds. Tevens kunnen ervaringen worden betrokken bij het vinden van een antwoord op de vraag op welke wijze het vermogen van de corporaties daar kan worden ingezet waar dit volkshuisvestelijk gezien het meest wenselijk is. Het bestuur en de werkorganisatie danken de geïnterviewden voor de openhartige wijze waarop zij hun opvattingen kenbaar hebben gemaakt in de gesprekken. Naarden, 10 september 2001 Mr. Drs. L. C. Brinkman Voorzitter bestuur Drs. J. van der Moolen Directeur 7

8 8

9 Ir. J.M. Koopman, voormalig DG volkshuisvesting, oud-voorzitter Centraal Fonds: VERZET VANUIT SOCIALE SECTOR NOOIT BEGREPEN Het is februari 1962 als een commissie onder leiding van prof.dr. F. de Roos zijn eindrapport aan toenmalig minister van volkshuisvesting mr. J. van Aartsen uitbrengt. Dat was de eerste keer dat er gesproken werd over de oprichting van een Centraal Fonds, weet ir. J.M. Koopman, voormalig directeur-generaal van de volkshuisvesting en oud-voorzitter van het Centraal Fonds. Eigenlijk is het dus een oud idee geweest, dat in 1988 pas tot uitvoering kwam. De reden voor het uitstel was simpel. In die tijd overheerste het idee dat een Centraal Fonds niet nodig was, omdat woningcorporaties geen eigen vermogen hoefden te hebben. In het geval van problemen zou de overheid die oplossen. Het Centraal Fonds stond dus wel in de Woningwet, maar verder werd er niets mee gedaan. Daarin kwam pas in de loop van de jaren tachtig verandering. In 1982 kwam de eerste niet-winst beogende instelling in de proble- men, in 1987 gevolgd door een tweede. Het werd duidelijk dat de toegelaten instellingen - wat feitelijk betekent dat zij zijn toegelaten tot de overheidsfinanciering - diezelfde overheid veel geld zouden kunnen kosten. Van meet af aan stond de eigen verantwoordelijkheid van de corporaties centraal in de discussies die Koopman over het fonds voerde met de Nationale Woningraad, het NCIV en de VNG. Wat kan de sector zelf doen, en wat moet de overheid voor haar rekening nemen? Daar ging 9

10 het om in die jaren. We wilden een structuur optuigen die de corporaties in staat zou stellen hun werk te blijven doen, maar waardoor de overheid heel veel geld zou kunnen bezuinigen op het volkshuisvestingsbeleid. Het proces kwam in een stroomversnelling bij het aantreden van staatssecretaris drs. E. Heerma ten tijde van de parlementaire enquête Bouwsubsidies. In die tijd kwam de verzelfstandiging van woningcorporaties heel duidelijk op de politieke agenda te staan. Temeer daar er in het toenmalige kabinet Lubbers een forse bezuinigingsoperatie moest worden uitgevoerd. Verreweg de grootste bezuiniging bestond uit het schrappen van de Woningwetleningen en van de rijksgaranties op leningen. Nieuwe zekerheden voor de financiers werden geboden door een combinatie van het Centraal Fonds, dat de probleemcorporaties zou saneren, en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat betaling van rente en aflossing zou garanderen. Uiteindelijk is daarom in 1987 besloten om in 1988 een Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting op te richten. NWR en NCIV vonden dat het rijk verantwoordelijk moest blijven voor projecten en corporaties die in de problemen waren geraakt, zoals Nieuw Amsterdam en een aantal kleinere corporaties. Zij hebben het Centraal Fonds daarom nooit juichend ontvangen, aldus Koopman. Ik persoonlijk heb dat nooit zo goed begrepen. Temeer niet omdat met name de NWR in 10

11 belangrijke mate heeft bijgedragen aan het toenmalige advies van de Commissie De Roos. En als het om de macht ging, hadden ze ook niets te klagen. Het overgrote deel van het bestuur werd gevormd door vertegenwoordigers van de corporaties, en de voorzitter werd verkozen op voordracht van NWR en NCIV. Heerma stelde ook heel duidelijk dat het een fonds van en voor de woningcorporaties zou zijn. Koopman heeft dan ook de indruk dat het verzet vooral was ingefluisterd door de meer vermogende corporaties. Zij vonden het maar niets te moeten betalen voor bestuurders die in hun ogen hun werk niet goed hadden gedaan of door andere omstandigheden of overheidsbeslissingen in de problemen waren gekomen. Terwijl wij juist rekenden op onderlinge solidariteit. Daarmee ontstond een vraagstuk dat nog altijd levensgroot boven de sociale sector hangt. De discussie over het matchen van taken en middelen is hoogst actueel. Wat moet je doen met een corporatie die weliswaar in de zwarte cijfers verkeert, maar onvoldoende armslag heeft om te kunnen investeren? Op dit moment is het antwoord matching op vrijwillige basis. De vraag echter of dat voldoende is. Bij mijn afscheid als voorzitter van het Centraal Fonds, in december 1996, heb ik als persoonlijke mening geventileerd dat NWR en NCIV de handschoen moeten opnemen en door middel van projectmatige steun via het Centraal Fonds de zwakke corporaties dienen te helpen. Dat is niet of in ieder geval onvoldoende opgepakt. Het gevolg was dat de Tweede Kamer zich met de discussie ging bemoeien. Toen kwam het idee van de gedwongen verevening: al het geld afpakken en opnieuw verdelen. Een karikatuur, natuurlijk. Maar wel een karikatuur die de corporaties ertoe bracht de strijd aan te gaan. Het gevolg was dat ze aan de kern van de zaak voorbij gingen en dus weigerden hun collectieve verantwoordelijkheid te nemen. Terwijl dat nu net het duidelijkste antwoord was geweest in de 11

12 richting van de politiek. En wat zie je dan in het openbaar bestuur? Dat er andere krachten gaan meespelen. In essentie is dat volgens mij de reden waarom de zelfstandigheid van de corporatiesector anno 2001 opnieuw ter discussie staat. 12

13 Drs. B.G.A. Kempen, oud-directeur Nationale Woningraad: NOODZAAK VAN SANERINGSFONDS BLIJFT TE ALLEN TIJDE BESTAAN Nee, gelukkig was drs. B.G.A. Kempen, in 1988 algemeen directeur van de Nationale Woningraad, bepaald niet met de komst van een Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Indertijd was gedwongen herverdeling van de vermogens van woningcorporaties een belangrijk motief om tot oprichting ervan te besluiten. En daar waren we mordicus tegen. Bovendien zag de overheid via oprichting van het Centraal Fonds kans zich te onttrekken aan haar verantwoordelijkheid. Rijk en gemeenten trokken zich terug op een moment dat zich saneringen aandienden waarvan de schuld grotendeels bij hun lag, aldus Kempen. Er was sprake van fors achterstallig onderhoud, en ik vond dat rijk en gemeente die rekening eerst moesten betalen, voordat de sector ervoor verantwoordelijk gemaakt zou worden. Puur uit bezuinigingsoverwegingen is dat niet gebeurd. Bepaald geen chique start. I n zijn standpunt over het Centraal Fonds zelf is sindsdien geen verandering meer gekomen. Sterker nog: de uitbreiding van het takenpakket met het financieel toezicht op de woningcorporaties in mei 1998 heeft hem alleen maar gesterkt in zijn overtuiging dat het anders had gemoeten. Om met dat laatste te beginnen. Het toezicht op de sociale sector kan als een taak van de overheid worden gezien. In zoverre kan ik me ook voorstellen dat daar een zelfstandig bestuursorgaan mee wordt belast. Het rare is echter dat ze dat onder hebben gebracht bij een orgaan dat ook al met de sanering van 13

14 corporaties is belast. Dat is oneigenlijk. Er had een apart orgaan voor moeten worden opgericht, analoog aan bijvoorbeeld een Verzekeringskamer of een Stichting Toezicht Effectenverkeer. Het is dan ook een goede zaak dat dit in de Nota Wonen nu wordt voorgesteld. Dan de saneringstaak. Daar blijf ik moeite mee houden. Want ik vond en vind dat nog steeds een taak van de corporaties zelf. Het betreft hier geld van de sector, waar zij dus ook zelf de controle over moet houden. Het was in het licht van de verzelfstandiging van de woningcorporaties logisch geweest dat zij zelf verantwoordelijk zouden zijn gemaakt voor de financiële situatie van de sector. Het tegendeel is gebeurd. In de huidige opzet is er nauwelijks nog enige betrokkenheid van corporaties bij het Centraal Fonds. In het bestuur zijn ze zelfs helemaal niet meer vertegenwoordigd. Dat heb ik altijd een uiterst merkwaardige stap gevonden. de corporatiesector is het ronduit prettig dat er een Centraal Fonds is. Door het in één lijn te plaatsen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is er een structuur gecreëerd die financiers uitermate veel zekerheid biedt. Daardoor is geld lenen voor woningcorporaties een heel stuk goedkoper dan dat het zou zijn zonder het Centraal Fonds. Zo bezien is de financiële bijdrage die corporaties aan het Centraal Fonds moeten geven ook peanuts. Welbesteed verzekeringsgeld, noem ik dat. Ook de noodzaak van een saneringsinstituut staat voor Kempen onderkent overigens wel de waarde van het Centraal Fonds als instituut. In het licht van de financiering van 14

15 Kempen nog altijd als een paal boven water. Het bestaan daarvan blijft ook na de afronding van de traditionele saneringen van grote betekenis. Niemand kan namelijk voorspellen of er in de toekomst geen corporaties zullen zijn die in de problemen komen. Maar maak dat dan wel een zaak van de sector zelf. Eventuele vrees dat die sector een dergelijke taak niet zal oppakken, is volgens Kempen onterecht. De zelfredzaamheid van corporaties is groot. Zo groot zelfs, dat men meer redt dan wat eigenlijk tot de sector behoort. Ik doel nu op de sanering van tientallen nietwinstbeogende instellingen, waar corporaties de oplossing aandragen. Niemand kan zeggen dat de sector taken laat liggen. Ook niet als het om sanering gaat. Ze krijgen alleen het vertrouwen niet. Als bewindvoerder van de Limburgse corporatie Woningbeheer Limburg heeft Kempen vanuit een geheel andere kant met het Centraal Fonds van doen gehad. Uit dat oogpunt is hij zeer te spreken over de werkwijze van het saneringsinstituut. De medewerking van het Centraal Fonds was buitengewoon constructief. Het optreden was hard en zuinig. En dat moet ook. Want wie te lief is voor de armen, werkt armoede juist in de hand. Desondanks acht Kempen ook hier verbetering mogelijk. In de gesprekken met de parlementaire onderzoekscommissie voor de WBL-affaire heb ik al eens gezegd dat wanneer er onheil bij een corporatie wordt geconstateerd, er zo snel mogelijk een soort task force zou moeten worden geformeerd. Een kleine groep deskundigen, die in hoog tempo de problemen uit de wereld helpt. Nu moet er wel heel erg veel papierwerk worden verzet alvorens tot sanering wordt overgegaan. Daarmee gaat onnodig veel tijd en dus ook geld verloren. 15

16 16

17 Drs. P.Ph. Dordregter, oud-directeur VNG, bestuurder College Sluitend Stelsel: GEMEENTEN ZATEN VOORTDUREND IN HET VERDOMHOEKJE De gemeenten hadden het ten tijde van de oprichting van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de daarop volgende verzelfstandiging niet gemakkelijk. Integendeel, vertelt drs. P.Ph. Dordregter, oud-directeur van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, en huidig bestuurslid van het College Sluitend Stelsel. De aanvaringen met het rijk, die zich in het nieuwe systeem verre leek te willen houden van de sociale huisvesting, en met de zich steeds vrijer en machtiger voelende woningcorporaties, waren talrijk. Het waren allemaal vechtpartijen. Vechtpartijen waarvan je je nu kunt afvragen waarom we die destijds hebben gevoerd. Het was het gevoel dat het rijk de enorme opgave waar de sociale sector voor stond onderschatte. Het was de dreiging dat gemeenten bij de bepaling van het lokale volkshuisvestingsbeleid buiten spel zouden komen te staan, terwijl de lokale bestuurders juist op zoek waren naar zekerheid over nieuwbouw en vernieuwbouw. Maar het was zeker ook het machtsspel dat met name de Nationale Woningraad in die tijd speelde. Kortom, het was een combinatie van vele factoren die maakte dat de VNG zich eind jaren tachtig steeds meer in de positie gedrongen voelde van de ware hoeder van de volkshuisvesting. Een buitengewoon moeilijke tijd, aldus Dordregter. De gemeenten waren uiteindelijk verantwoordelijk voor de kwaliteit van de volkshuisvesting. Maar door de almaar verdergaande verzelfstandiging onder leiding van staatssecretaris Heerma dreigden ze daar wel alle grip op kwijt te raken. Terwijl de stadsvernieuwing nog maar net op gang kwam, zagen gemeenten 17

18 zich geconfronteerd met een staatssecretaris die vooral de nadruk wilde leggen op zakelijkheid. Dat botste nog al eens met de emoties van de verantwoordelijke wethouders. Daar kwam bij dat de complexiteit van de opgave in de ogen van veel gemeenten niet gebaat was bij het ontstaan van allerlei ingewikkelde overlegsituaties met corporaties. Het begon er zelfs op te lijken dat gemeenten in de toekomst bij de woningcorporaties te biecht zouden moeten gaan als ze iets gedaan wilden krijgen. Daar zijn we uiteindelijk toch nog goed uitgekomen, maar dat was alleen te danken aan het feit dat we ons keihard hebben opgesteld. woorden: onteigenen, terug laten vloeien naar de rijksbegroting en opnieuw verdelen. Dan pas was er in onze ogen sprake van een level playing field. De NWR stond heel wat anders voor. Daar werd serieus overwogen om na verzelfstandiging door te groeien tot een concern, dat bepaalde waar en op welke wijze het geld zou worden ingezet. In die constructie zouden dan de individuele woningcorporaties hoogstens als filialen kunnen optreden. Toen kon dat ook. De koepel was een enorme machtsfactor in de volkshuisvesting. Individuele corporatiedirecteuren hadden niets Eén van de voornaamste strijdpunten betrof de vraag van wie het geld van de woningcorporaties nu eigenlijk is. NWR en VNG stonden in die discussie lijnrecht tegenover elkaar. De VNG stelde zich op het standpunt dat het vermogen van de corporaties maatschappelijk vermogen is. We wilden dat geld dan ook bij de woningcorporaties weghalen, voordat we alle grip erop zouden verliezen. Met andere 18

19 te vertellen. Daar is pas veel later, met de komst van Aedes, verandering in gekomen. Vanuit beide posities is te begrijpen dat de komst van het Centraal Fonds niet werd toegejuicht. Wij waren er in het begin zeker geen voorstander van. Maar we zagen uiteindelijk wel in dat dit beter was dan niets. Ik herinner me nog een symposium uit die tijd, waar in de pauze een corporatiedirecteur naar me toe kwam en me vertelde dat hij niet wist wat hij met zijn geld aanmoest. En hij was niet de enige. Het geld stapelde zich op maar kwam niet of onvoldoende tot besteding. Een solidariteitsfonds als het Centraal Fonds zou daar verandering in kunnen brengen omdat op die manier toch een soort collectief vermogen zou ontstaan. Daarom zijn we er toch in mee gegaan. Volgens Dordregter is inmiddels ook wel gebleken dat dat een goede keuze is geweest. Het Centraal Fonds heeft hele goede zaken gedaan. Zonder het Centraal Fonds waren bijvoorbeeld de problemen in de Bijlmer veel moeilijker oplosbaar geweest. Met alle gevolgen voor de gemeenten van dien. De standpunten van beide partijen stonden binnen het bestuur van het Centraal Fonds veelvuldig lijnrecht tegenover elkaar. Dat had onder andere te maken met het feit dat woningcorporaties hun eigen broek moesten op houden maar dat de gemeenten uiteindelijk wel aansprakelijk werden gesteld voor die gevallen waar het verkeerd was gegaan. En dan hadden we een bestuur van twaalf vertegenwoordigers van de sector en twee namens de gemeenten. Bespottelijk, natuurlijk. Maar het leidde er wel toe dat de gemeenten voortdurend in het verdomhoekje zaten: jullie hebben schuld en zullen dus moeten bloeden. Bepaald geen aangename sfeer. Daarnaast was er discussie over de zogeheten naadloze aansluiting tussen het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds. Onze stelling was dat corporaties die niet konden worden gewaarborgd, zonder meer aanspraak moesten kunnen maken op een steunbijdrage van het Centraal Fonds. Dat bleek in de praktijk niet goed te functioneren. Daardoor werden de gemeenten, die als achtervang van het Waarborgfonds optra- 19

20 den, danig onder druk gezet. Het leidde tot de nodige spanningen tussen gemeenten en woningcorporaties. Maar toch heeft dat een goede samenwerking nooit in de weg gestaan. Het was ons beiden duidelijk dat we voor dezelfde zaak vochten. Op basis van dat inzicht hebben we veelvuldig gezamenlijk in de richting van het rijk kunnen optreden. We publiceerden zelfs boekjes, waarin we samen onze gedachten over de relatie tussen gemeenten en woningcorporaties uiteenzetten. Verschil van mening bleef wel bestaan over de noodzaak taken en middelen van woningcorporaties beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Diverse berekeningen toonden aan dat de sector als geheel voldoende vermogen had om alle volkshuisvestelijke opgaven te vervullen. De vraag was echter hoe taken en middelen op het niveau van de individuele corporatie beter konden worden gematched. Wij zeiden als VNG: afromen. De sector zei: laat het ons zelf doen. En de Kamer was ronduit verdeeld. Het was staatssecretaris Tommel die uiteindelijk kwam met het voorstel tot instelling van een College Sluitend Stelsel. Dit college biedt corporaties ondersteuning bij hun zoektocht naar mogelijkheden om taken en middelen te matchen. Als dat niet of onvoldoende van de grond komt wordt de staatssecretaris geadviseerd het Centraal Fonds projectsteun te laten verstrekken. Met het College is het stelsel gesloten, aldus Dordregter. De sector is nu geëquipeerd met drie instanties, die samen en mede dankzij de naadloze aansluiting een driedubbele waarborg vormen voor armlastige woningcorporaties. Bovendien is er een Nationaal Akkoord Wonen, waardoor iedereen weet wat hem te doen staat. De enige vraag is nu nog of de corporaties zich kunnen vinden in de rol die zij nu hebben: verzelfstandigd maar toch weer niet helemaal zelfstandig. Veel hangt daarbij af van de politiek. Want het werkt alleen als de politieke wil er is om woningcorporaties het vertrouwen te geven. Is die wil er niet, dan zal het hele gebouw weer in elkaar zakken. Maar ik vind eerlijk gezegd dat we het niet meer zover mogen laten komen. 20

21 WONINGBOUWVERENIGING VOLKSHUISVESTING BREDA, BREDA: KEURSLIJF NIET ALS KNELLEND ERVAREN Een ramp wil directeur drs. J.F.A. Smit van Wonen Breda de gang van zaken bij het gemeentelijk woningbedrijf van Breda nog net niet noemen. Maar dat de situatie bij zijn aantreden in het voorjaar van 1985 chaotisch was, zal hij niet ontkennen. Het woningbedrijf vormde een uiterst versplinterde organisatie, waarvan de afdelingen over de gehele gemeente waren verdeeld en daardoor volstrekt gescheiden van elkaar optraden. Er was geen eenheid van beleid, geen centrale leiding en geen overzicht over de verschillende activiteiten. Toen ik aantrad was er bijvoorbeeld een groot onderhoudsproject in uitvoering waarbij totaal geen rekening werd gehouden met de bewoners. Sommige huurders zaten weken achtereen zonder gas, water, licht en toilet. Bizar! Als interim-manager had Smit tot taak gekregen om aan die situatie een einde te maken. De gemeente had die koers al ingezet, maar werd gehinderd door de grote macht van de Dienst Open- Omvang bezit bij woningen, 809 garages en 31 aanvang saneringsproces: overige objecten Datum saneringsbesluit: Omvang steun: ƒ ,- Achtergronden Overname voormalig gemeentelijk van sanering: woningbezit vergt fors onderhoud. In financieel gesaneerd, maar onvoldoende. Kosten hoger dan voorzien door ontbreken van gedetailleerd inzicht in onderhoudsbehoefte. Gemiddeld oud woningbezit maakt de winstcapaciteit gering. Door wijziging VROM-subsidieregelingen veel lagere subsidies. Niet optimale bedrijfsvoering (veel oninbare vorderingen). bare Werken, waar het woningbedrijf formeel toe behoorde. Pas na een forse reorganisatie slaagde men erin dat bolwerk te slechten en kon het woningbedrijf worden verzelfstandigd. Volkshuisvesting Breda bleek een organisatie met buitengewoon weinig financiële draagkracht en met een woningbezit dat aan kwaliteit veel te wensen overliet. Het geld was op, de woningen stonden er slecht bij, en we hadden veel leningen met hoge rentelasten, aldus Smit. We hebben dan ook 21

22 meerdere keren een beroep op de gemeente gedaan om financieel bij te springen. Want er was in het verleden wel heel erg veel fout gegaan. We zijn allerlei misstanden tegengekomen. Veel achterstallig onderhoud, slecht en te duur uitgevoerde bouw- en verbouwprojecten tot en met onterecht geïncasseerde renteconversies aan toe. De gemeente stelde aanvankelijk een bedrag van 12 miljoen beschikbaar, maar dat bleek te weinig om definitief uit de problemen te komen. Daarom werd contact gezocht met toenmalig staatssecretaris Brokx. Samen met het ministerie en de NWR is in kaart gebracht wat er nodig zou zijn om de boel weer op de rit te krijgen. Daar kwam een saneringsbedrag uit van ƒ 16 tot ƒ 28 miljoen. Brokx was vervolgens bereid daar een bijdrage aan te leveren, maar vond tegelijkertijd dat ook Breda het merendeel van de kosten voor haar rekening zou moeten nemen. Die ƒ 12 miljoen bijdrage was niet voldoende, vond hij. Het akkoord was in zicht, toen Brokx ten gevolge van de parlementaire enquête bouwsubsidies het veld moest ruimen. Zijn opvolger, staatssecretaris Heerma, liet direct blijken dat er een andere wind op het ministerie waaide. Een omvangrijke rijksbijdrage was vanaf dat moment onbespreekbaar. Pas na een persoonlijk gesprek toonde hij zich bereid om acht miljoen gulden beschikbaar te stellen, op voorwaarde dat de gemeente drie miljoen aanvullend zou bijdragen. We scharrelden op die manier het een en ander bij elkaar, zodat we in ieder geval een begin konden maken. De rest moest komen uit verkoopbaten en scherpe bedrijfsvoering ten aanzien van inkomsten en uit- 22

23 gaven. Dus een karig onderhoudsbeleid en conversie van leningen. In 1989 had Smit de werkorganisatie, onderhoudsplanning en financiële meerjarenbegroting zodanig op orde, dat de situatie weer overzichtelijk was. Dat was voor ons het moment om met het Centraal Fonds Volkshuisvesting te gaan praten. Want het was duidelijk dat we te weinig financiële reserves hadden voor de periode om te kunnen blijven functioneren. Vrij snel daarna werd besloten tot een steunbijdrage van ƒ 12 miljoen in de vorm van een renteloze lening. We bleken door de jaren heen toch wel de nodige goodwill te hebben opgebouwd. De gemeente Breda kan er achteraf blij mee zijn dat de volkshuisvestingssector dit financiële probleem zo oploste. De jaren daarna hield het Centraal Fonds Volkshuisvesting Breda aan het touwtje, aldus Smit. We gingen stapje voor stapje voorwaarts volgens een nauwkeurig uitgestippeld lange-termijn traject. Jarenlang hebben we in dat opzicht in een keurslijf gezeten, waarbij beleidsvoornemens over onderhoud, verkoop, verhuur en nieuwbouw werden afgezet tegen de consequenties die zij zouden hebben voor de financiële positie. Hinderlijk heb ik het echter nooit gevonden. Het was in die tijd gewoon nodig. Men was streng, zeker. Maar tegelijkertijd zeer vakbekwaam, met oog voor de volkshuisvestelijke kant van de zaak. In 1997 trad Smit opnieuw in overleg met het Centraal Fonds. Volkshuisvesting Breda was weer op zoek naar meer autonomie. Het was duidelijk dat we in 2000 definitief uit de problemen zouden komen. Bovendien hadden we het samenwerkingsverband 23

24 Futura mee opgericht en wilden we meer eigen zeggenschap over activiteiten. De vraag was dus of het mogelijk was de lening vervroegd af te lossen. Die mogelijkheid werd ons inderdaad geboden, zelfs met een rentevoordeel. Dat betekende dat we dat jaar formeel afscheid van elkaar hebben kunnen nemen. Alles overziend is Smit tevreden over het optreden van het Centraal Fonds. Ik heb er een goed gevoel over. Er is in al die jaren slechts één kwestie geweest waartegen we bezwaar hebben gemaakt. Op enig moment kregen we, ondanks dat we nog volop in de financiële sanering zaten, de CFVstortingen opgelegd van ƒ , en de lagere bedragen in de vervolgjaren. Daarmee was door niemand rekening gehouden, ook niet door het Centraal Fonds zelf in het financieel saneringsmodel. Daar heb ik een formeel bezwaar tegen ingediend, wat ik vervolgens net zo formeel heb verloren. woningcorporatie die sinds januari 2001 onder de nieuwe naam Wonen Breda opereert. Zij is volop actief met nieuwbouw en stedelijke vernieuwing. Onlangs werd als nieuwste activiteit Wonen Breda Makelaardij gepresenteerd. We hebben vorig jaar voor het eerst een positieve financiële reserve kunnen opbouwen van ƒ 15 miljoen. Op woningen is dat nog altijd niet veel, maar het begin is er in ieder geval. Ons eigen vermogen is nog negatief maar zal volgens het meest realistische scenario in 2004 in de zwarte cijfers terechtkomen. En dat is maar goed ook. Want er staat de komende jaren nog heel wat op het programma. Er moet fors worden geïnvesteerd in onderhoud en herstructurering. Er zijn nieuwe taken aangehaald in de sfeer van wonen en zorg. We zijn dus nog wel even bezig In de negentiger jaren heeft de woningcorporatie zich ontwikkeld tot een allround 24

25 WONINGBOUWVERENIGING DE HOOP, HELMOND: ARM, MAAR NET NIET ARM GENOEG Saai is het de laatste tien jaar nauwelijks geweest bij de Helmondse woningbouwvereniging De Hoop. Integendeel, zo stelt H.W. van der Voort, voormalig hoofd administratieve dienst en plaatsvervangend directeur, nu na de samenvoeging met Woonpartners werkzaam als senior financieel adviseur. Het was een behoorlijk hectische periode. Met veel bestuurlijke instabiliteit en discontinuïteit waardoor we meer dan eens de landelijke pers hebben gehaald. Tot 1982 was er met De Hoop in financieel opzicht eigenlijk weinig aan de hand. We zijn van oorsprong altijd Omvang bezit bij circa woningen en aanvang saneringsproces: 100 garages Data saneringsbesluiten: en Omvang steun: ƒ ,- Achtergronden Gerenoveerd vooroorlogse bezit heeft van sanering: nihil exploitatieresultaat waardoor geen opbouw van financiële reserves plaatsvindt. Forse huurderving door structurele leegstand. Wijzigingen in VROM-subsidieregelingen en stopzetting, deels terugvordering van verstrekte rijksleningen leidden tot structurele exploitatieverliezen op gerenoveerd na-oorlogs bezit. Leefbaarheidsproblemen en daarmee samenhangend slechte verhuurbaarheid. Woningtypen sluiten niet aan op de vraag. een arme club geweest. Voornaamste reden daarvoor is het feit dat het grootste deel van het woningbezit is gebouwd in een periode dat de overheidssubsidies nauwelijks toereikend waren. Onze positie was niet florissant, maar gaf evenmin reden tot zorg. Dat veranderde toen Helmond de status kreeg van groeikern. Plotseling nam de woningbouw in de gemeente een enorme vlucht. Het gevolg was dat grote delen van de bestaande woningvoorraad in een ongunstige prijs/kwaliteit verhouding terecht kwamen. Dat leidde tot het ontstaan van probleemgebieden, met veel leegstand en een hoge criminaliteit. Ook delen van het bezit van De Hoop kwamen in een neerwaartse spiraal terecht. De mensen trokken met bosjes uit onze wijken. Het wrange was dat we in diezelfde tijd door de gemeente min of meer gedwongen werden om ook 25

26 nieuwbouw op de uitbreidingslocaties te plegen. Terwijl we wisten dat bijna iedere woning die in de nieuwe wijken gebouwd werd, gevolgen zou hebben voor de leegstand in de bestaande stad. Na tien jaar was de urgentie om te investeren in sloop, nieuwbouw en ingrijpende renovatie van het bestaande bezit groot. De leefbaarheid holde achteruit. Dat proces moest tot staan worden gebracht. Maar het was duidelijk dat daar heel veel geld voor nodig was. Teveel voor een corporatie met een vermogenspositie als De Hoop. Bij doorrekening van de verbeteringsplannen werd snel duidelijk dat uitvoering ervan tot aanzienlijke exploitatietekorten zou leiden. Reden om in 1992 bij het Centraal Fonds aan te kloppen voor een projectgerichte steunbijdrage. Dat viel niet mee, aldus Van der Voort. Ze vroegen enorm veel aanvullende gegevens over ons bezit, de specifieke projecten in het bijzonder, en de ontwikkeling van onze financiële positie. Er werd ook direct een groot aantal randvoorwaarden gesteld aan een eventuele bijdrage. Later bleek ook nog eens dat een aantal verbeteringsprojecten niet voor steun in aanmerking zou kunnen komen. Er kon alleen een renteloze lening worden verstrekt voor de verbetering van vijf flatgebouwen (180 woningen), luidde het standpunt van het Centraal Fonds. Dat konden we eerlijk gezegd niet echt begrijpen. De regels werden zeer strak toegepast, terwijl hier toch duidelijk een algehele aanpak van de wijk (circa 800 woningen) aan de orde was, waarvan wij de lasten op dat moment niet konden dragen. In het voorjaar van 1993 werd de steunbijdrage in de vorm van een renteloze lening uitgekeerd. De Hoop loste deze in 1997 weer af. De brutering pakte voor ons positief uit. En er kwam geld vrij uit de verkoop van delen van ons bezit. De financiële positie verbeterde en de renteloze lening moest worden terugbetaald. Los van het rentevoordeel over de renteloze lening bracht dit hele steunverhaal ons in financieel opzicht echter niet veel 26

27 verder. Waren we iets armer geweest, dan zouden we voor een saneringsbijdrage in aanmerking zijn gekomen. Die hoeft namelijk niet te worden terugbetaald. Nu waren we net niet arm genoeg, en daardoor vielen we eigenlijk tussen wal en schip. Behalve de financiële malaise speelde De Hoop ook bestuurlijk het een en ander parten. We waren een vereniging. En dat was duidelijk te merken aan de gang van zaken in de ledenvergadering, indien het volkshuisvestelijk belang ondergeschikt werd gemaakt aan het persoonlijke of individuele huurdersbelang. Vaak was hierbij sprake van machtsblokvorming, hetgeen zeker in enkele gevallen tot een bestuurscrisis leidde. Het frustreerde de besluitvorming enorm en heeft zelfs geleid tot een aanwijzing van het ministerie van VROM om daar verandering in te brengen. Ik moet hierbij wel aantekenen, dat De Hoop ook in deze roerige tijden aansprekende projecten heeft gerealiseerd, hetgeen de verdienste is van de toen zittende bestuurders en de werkorganisatie. Bij het Centraal Fonds kwam De Hoop ondertussen op de zeef te liggen. De vraag was voortdurend of we in staat konden worden geacht zelf onze broek op te houden. Ook na aflossing van de lening hebben we daarover de nodige gesprekken gevoerd. Het werd steeds duidelijker dat we via uitbreiding van het verkoopprogramma en met ons stringente begrotingsregime weliswaar in staat zouden zijn onze positie te verbeteren, maar dat er ook een hele forse herstructureringsopgave in de Helmondse binnenstad op ons lag te wachten. Dat bracht de noodzaak van samenwerking en desnoods fusie heel duidelijk aan het licht. Woonpartners was daarvoor de meest geschikte partner. Het probleem was alleen: onze leden wilden het niet. De oplossing werd uiteindelijk gevonden in het laten voortbestaan van de vereniging De Hoop na overname van alle activa en passiva door Woonpartners. Dat aanbod van Woonpartners is in grote stilte voorbereid, en uiteindelijk in een vergadering aan bestuur en leden voorgelegd. Het voorstel 27

28 leidde opnieuw tot de nodige onrust door acties van leden en derden. Ik wil hier niet ingaan op wat er zich heeft afgespeeld maar als ik zeg dat het niet allemaal even fris was, druk ik mij zacht uit. Na bewustwording van het volkshuisvestelijk belang van dit voorstel bij onze leden, die op deze belangrijke vergadering in groten getale aanwezig waren, werd het voorstel met grote meerderheid aangenomen. Ook al omdat men zag dat er geen alternatieven meer waren. Voor de vereniging resteerde toen weinig anders meer dan een sluimerend bestaan als toegelaten instelling. Het was immers een corporatie zonder woningbezit. Het ministerie had al aangegeven de toelating te zullen intrekken. Daarmee kon het licht definitief uit. Op 26 januari 2000 heeft de ledenvergadering besloten tot ontbinding van de vereniging en hebben we definitief afscheid genomen van De Hoop. over de steunverlener. Ik vond het optreden ten tijde van de aanvraag van de projectsteun te strak en te stug. Misschien ook wel omdat onze aanvraag in de aanvangsfase van het Centraal Fonds werd ingediend. Er werd wel meegedacht, maar als puntje bij paaltje kwam gingen de regels boven alles. Ze hadden zich best wat meer in onze situatie mogen verplaatsen. Voor de vervolgfase, waar het ging om de ondersteuning bij de bestuurlijke problemen en de overname door Woonpartners, heeft Van der Voort niets dan lof. Ze hebben niet voor 100 procent maar voor 200 procent met ons meegedacht, meegewerkt en meegeschreven als dat nodig was. Dat was het Centraal Fonds in een functie die ik ook in de toekomst voor de bedrijfstak erg zinvol vind. Met betrekking tot de rol van het Centraal Fonds in dit hele verhaal is Van der Voort meer te spreken over de adviseur dan 28

29 VERENIGING VOOR VOLKSHUISVESTING NUTSWONINGEN, DEN HAAG: PROBLEMEN WAREN ONONTKOOMBAAR Vier vooroorlogse woningcomplexen en vier naoorlogse woningcomplexen. Dat was het totale bezit van de Vereniging voor Volkshuisvesting Nutswoningen in Den Haag. Het was een slapende corporatie, aldus W. Gestel, financieel directeur/bestuurder van Woningstichting Haag Wonen. Er kwam nooit wat bij en er ging nooit wat af. Er was ook geen enkele kans op dat dat in de toekomst zou veranderen. Maar ondertussen zag het bestuur de problemen wel op zich afkomen. Die problemen betroffen vooral de kwaliteit van het bezit. De vooroorlogse complexen waren gewoon toe aan Omvang bezit bij aanvang saneringsproces: woningen Datum saneringsbesluit: Omvang steun: ƒ ,- Achtergronden Onrendabel groot onderhoud aan van sanering: naoorlogse complexen. Bezit eenzijdig klein, goedkoop en van matige kwaliteit. Door huurderving en door beperkte ruimte in huurbeleid vanwege marktpositie en profiel bewoners geen verdiencapaciteit. Keuze voor structurele verbetering van de kwaliteit van vooroorlogs bezit in plaats van pappen en nathouden tot einde levensduur, ter voorkoming van sloop van deze relatief goedkope woningen voor de Haagse woningmarkt. een opknapbeurt. Maar met de naoorlogse complexen was meer aan de hand. Die waren niet geliefd onder de huurders: galerijwoningen, zonder centrale verwarming, slecht geïsoleerd, geen lift. Er moest dus worden geïnvesteerd, maar het ontbrak de corporatie simpelweg aan geld. Evenmin waren er mogelijkheden om aan geld te komen. Er was geen enkele kans op uitbreiding van het bezit via nieuwbouw. Het leidde ertoe dat begin jaren zeventig aansluiting werd gezocht en gevonden bij woningbouwvereniging s- Gravenhage. Bestuur en werkapparaat werden geïntegreerd, maar de rechtspersoon Nutswoningen bleef als zodanig bestaan. Er was dus nog altijd sprake van een vereniging die in financiële moeilijkheden verkeerde. Dat werd gedaan omdat ook voor s-gravenhage de financiële vooruitzichten niet bepaald florissant waren. 29

30 In december 1991 richtte Nutswoningen zich tot het Centraal Fonds met het verzoek in aanmerking te komen voor bedrijfsgerichte steun. Daar werd niet direct positief op gereageerd. We hebben heel lang gesproken over het hoe en waarom van de sanering, aldus Gestel. Eén van de centrale thema s in die gesprekken was de verkoop van delen van het bezit. Nu worden corporaties welhaast gedwongen om hun woningen te verkopen, maar in die tijd was dat nog vloeken in de kerk. Het bracht de toenmalige voorzitter van s-gravenhage in ieder geval tot de vraag waarom er nog Volkshuisvesting in de naam van het Centraal Fonds stond. In zijn ogen was men kennelijk vergeten dat ze in het belang van de volkshuisvesting werkten. Een ander centraal thema was de vraag wie de rekening van de sanering gepresenteerd moest krijgen. Het Centraal Fonds was bezig te bezien of die rekening wellicht bij medeschuldigen te leggen was. Zeer terecht overigens. Met name werd gekeken in de richting van de gemeente Den Haag. Het leidde onder andere tot een indringend overleg tussen Nutswoningen/s-Gravenhage, de gemeente en het Centraal Fonds. Den Haag kwam uit- 30

31 eindelijk met twee miljoen gulden over de brug. Het Centraal Fonds op zijn beurt stelde een bedrag van bijna ƒ 16 miljoen beschikbaar. De sanering waarvoor de bijdrage werd verleend, voorzag in sloop en ingrijpende renovatie van woningen in de verschillende complexen. Het uitgedunde en kwalitatief verbeterde woningbezit zou vervolgens worden overgedragen aan s-gravenhage. Het was en is nog steeds de beste oplossing, vindt Gestel. Want we hebben ermee bereikt dat een belangrijk deel van het bezit van Nutswoningen met bijbehorende lage huurprijzen kon worden behouden voor de Haagse woningmarkt. In de steunbijdrage van het Centraal Fonds werd overigens ook nog rekening gehouden met de mogelijke uitkomst van een juridisch conflict tussen Nutswoningen en Rentokill. Gestel: Midden jaren tachtig werd het zogeheten complex Nuts I gerenoveerd. Onderdeel van die werkzaamheden was de verwijdering van ongedierte en schimmels. Dat werd uitgevoerd door een onderaannemer van Rentokill, die hiervoor echter een verkeerd middel gebruikte. Dat leidde tot forse schade aan het complex en dus ook tot een forse claim aan het adres van Rentokill. Het ontaardde in een verzekeringszaak die zich jaren voortsleepte en pas in 1996 tot een oplossing kwam. Er is een behoorlijk bedrag uitgekeerd, wat wij vervolgens weer aan het Centraal Fonds hebben overgemaakt. Daarmee is overigens ook meteen de enige bemoeienis met het Centraal Fonds besproken. Na de toekenning van de steunbijdrage hebben we nooit meer één vraag gekregen over de gang van zaken. Dat moge in het licht van de huidige positie van het Centraal Fonds wat eigenaardig 31

32 overkomen, maar in die beginperiode was dat eigenlijk heel normaal. Het was destijds een fonds van en voor de woningcorporaties. Dat is nu niet meer het geval, omdat het Centraal Fonds er de rol van waakhond van het ministerie heeft bijgekregen. Ik heb dat altijd betreurd. In de begintijd werd er namelijk echt nog meegedacht, wat zeker ook te maken had met het feit dat we het allemaal nog moesten leren. Nu is het allemaal een stuk formeler geworden. De hoofdrolspelers van de sanering bestaan inmiddels niet meer want die zijn opgegaan in fusiecorporatie Haag Wonen. De complexen waar de sanering betrekking op had, staan er daarentegen nog wel. Sterker nog, zij worden momenteel in het kader van de Haagse herstructurering opnieuw onder handen genomen. Het eerste complex is net opgeleverd. En de woningen in een ander complex worden binnenkort te koop aangeboden aan onze huurders. Een belangrijke les die volgens Gestel uit de sanering van Nutswoningen kan worden getrokken heeft alles te maken met de schuldvraag. Het zal voor sommigen niet zo eenvoudig te accepteren zijn, maar woningcorporaties kunnen geheel buiten hun eigen schuld om in de problemen komen. Gegeven de situatie op de Haagse woningmarkt was er voor Nutswoningen geen betere positie weggelegd. En natuurlijk speelt het dan heersende volkshuisvestingsbeleid ook een rol. Het subsidieregime waaronder een woningcorporatie woningen moet realiseren is bepalend voor haar uiteindelijke vermogenspositie. Het zou goed zijn als daar eens wat meer oog voor komt. 32

33 STICHTING APPINGEDAMMER WONINGBOUW, APPINGEDAM: MAAK CENTRAAL FONDS OVERBODIG Het was een heel pakket van factoren dat de Stichting Appingedammer Woningbouw begin jaren negentig in de problemen had gebracht, aldus directeur H.J. Nieboer. Hij is directeur van de Stichting voor Gemeenschappelijk Beheer en Administratie, waarvan Appingedammer Woningbouw sinds 1992 deel uitmaakt. Anno 2001 blaakt de corporatie echter weer van gezondheid. De eerste bouwplannen liggen al klaar. Omvang bezit bij aanvang saneringsproces: Data saneringsbesluiten: Omvang steun: Achtergronden van sanering: D e maatregelen die de Stichting Appingedammer Woningbouw nam tegen verder verval van de historische bin woningen , resp Aanvullingsbesluit naar aanleiding van rechterlijke uitspraak ƒ ,- (totaal) Zwakke financiële positie SAW door overdracht van gemeentelijk woningbezit in 1976 met onvoldoende financiën. Stijgende leegstand in HAT-flats (gewijzigde vraag). Niet optimaal en efficiënt functionerende organisatie. Hogere kosten voor onderhoud dan geraamd. Huurharmonisatie ineens niet wenselijk in verband met negatieve ontwikkeling leegstand. nenstad van Appingedam, vormden één van de belangrijkste oorzaken voor het ontstaan van de financiële malaise. Nieboer: Er zijn toen veel kosten gemaakt, onder andere voor het behoud van een aantal eeuwenoude panden die gezichtsbepalend waren voor het centrum van de stad. Het probleem was alleen dat een groot deel van de toen gepleegde investeringen niet gedekt bleek te zijn. Een andere oorzaak is de overname geweest van gemeentelijk woningbezit. Het waren woningen waar sprake was van fors achterstallig onderhoud. Uit de renovatie ervan vloeiden enorme exploitatielasten voort, die uiteindelijk de doodsteek bleken te zijn voor deze woningcorporatie. In 1990 klopte Appingedammer Woningbouw bij het Centraal Fonds aan. Men kreeg de toezegging dat er een 33

34 renteloze lening kon worden verstrekt tot een bedrag van ruim ƒ 6 miljoen, maar onder de strikte voorwaarde dat er aansluiting zou worden gezocht bij een groter geheel. Dat werd dus de SGBA. SGBA is een samenwerkingsverband van zeven kleine, Noord-Nederlandse woningcorporaties. De stichting bestaat inmiddels circa dertig jaar en verricht alle voorkomende werkzaamheden voor de deelnemende corporaties, van de huuradministratie tot het beheer en nieuwbouw van de woningen. De corporaties blijven in de gekozen opzet zelfstandige rechtspersonen, maar al het personeel is ondertussen in dienst van het samenwerkingsverband. Zo verging het ook de Stichting Appingedammer Woningbouw na aansluiting bij de SGBA. Nieboer: We hebben per 1 januari 1992 de samenwerking geformaliseerd en zijn vervolgens samen met het Centraal Fonds aan de slag gegaan. De sanering bestond uit de verkoop van delen van het woningbezit, en het verbeteren van de verhuurbaarheid van de woningen. Bovendien werd een aantal flatwoningen gesloopt. Voor de financiering werden behalve de renteloze lening van het Centraal Fonds en de opbrengsten uit verkoop, ook de reserves van de overige SGBA-deelnemers aangesproken. Het voordeel van het lidmaatschap van de SGBA is dat niemand verzuipt terwijl de anderen aan de kant staan toe te kijken. Natuurlijk is het uitgangspunt dat iedereen zichzelf moet kunnen bedruipen, maar als er problemen zijn werken we die gezamenlijk weg. Daarom hebben ook alle deelnemers ter afsluiting van de sanering een bedrag van ƒ 4 miljoen in de kas van Appingedammer Woningbouw gestort. Het effect was ernaar. Al na twee jaar hebben we de renteloze lening bij het Centraal Fonds af kunnen lossen. En vanaf 1996 draait de corporatie weer min of meer normaal. Het achterstallig onderhoud is helemaal weggewerkt, en de eerste nieuwbouwplannen liggen klaar voor uitvoering. Ook in de herstructureringsopgave 34