Den Haag, 17 april 2003 Drs. P.J. Plug, MA Drs. A.S.E. Dekker S.E. van der Hurk

Transcriptie

1 MEDEDINGING VERSUS DOMEINMONOPOLIE EN MINISTERIEPLICHT OVER DE GEVOLGEN VAN MARKTWERKING IN HET NOTARIAAT Den Haag, 17 april 2003 BERENSCHOT Drs. P.J. Plug, MA Drs. A.S.E. Dekker S.E. van der Hurk SEO Dr. B.E. Baarsma Drs. F.A. Felsö D9441 april 2003

2 MEDEDINGING VERSUS DOMEINMONOPOLIE EN MINISTERIEPLICHT OVER DE GEVOLGEN VAN MARKTWERKING IN HET NOTARIAAT INHOUD Blz. 0. SAMENVATTING EN CONCLUSIES INLEIDING KNELPUNTEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING HET BELEIDS- EN WETGEVINGSTRAJECT RESULTATEN VAN MARKTWERKING INLEIDING EN ANALYSEKADER DOEL EN VRAAGSTELLING ANALYSEKADER: STRUCTUUR-GEDRAG-PRESTATIE-MODEL TOENMALIGE MARKTORDENING ( ) KENMERKEN VAN HET LATIJNSE NOTARIAAT STRUCTUUR VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING GEDRAG BINNEN DE TOENMALIGE MARKTORDENING PRESTATIES BINNEN DE TOENMALIGE MARKTORDENING KENMERKEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING AANLOOP TOT HET WETGEVINGSTRAJECT BELEIDSPROCES: VAN WNA 1842 NAAR WNA MARKTWERKING ALS BELEIDSMATIG ANTWOORD VOORGESTELDE MARKTORDENING TOTSTANDKOMING VAN DE WNA ANALYSE VAN HET BELEIDSPROCES CONCLUSIE...62 D9441 april 2003

3 INHOUD (vervolg) Blz. 4 DE MARKTONTWIKKELING NA Bijlagen: 4.1 INLEIDING STRUCTUUR GEDRAG SINDS DE WNA PRESTATIES SINDS DE WNA CONCLUSIE De marktordening WNA 1842, het wetsvoorstel 1994 en de marktordening WNA Geraadpleegde literatuur D9441 april 2003

4 0. SAMENVATTING EN CONCLUSIES 0.1 INLEIDING Op 1 oktober 1999 is de nieuwe Wet op het notarisambt (WNA 1999) in werking getreden. Met de wet werd onder meer beoogd meer concurrentie te introduceren in de markt voor notariële diensten. In het onderhavige onderzoek zijn, voorzover mogelijk, de eerste resultaten van de introductie van meer marktwerking in het notariaat beschreven en geanalyseerd. Hiertoe is de huidige marktsituatie - de marktontwikkeling na 1 oktober vergeleken met de marktordening die bestond voor de invoering van de nieuwe wet. Het onderzoek is gebaseerd op een analyse van bestaande literatuur, documentatie en onderzoeksresultaten. Dit betekent dat de onderzoekers geen veldwerk hebben verricht. In paragraaf 0.2 gaan we in op de knelpunten die werden ervaren in de 'oude' marktordening, en op de redenen om meer marktwerking te introduceren. In paragraaf 0.3 geven we kort de belangrijkste discussiepunten in het beleids- en wetgevingstraject weer. Ook gaan we nader in op de rol van de belangrijkste belanghebbenden in het traject. Ten slotte beschrijven we in paragraaf 0.4 de belangrijkste resultaten van de introductie van meer marktwerking tot nu toe en gaan we kort in op aandachtspunten in de huidige markt voor notariële diensten. 0.2 KNELPUNTEN VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING De 'oude' marktordening werd door de jaren heen steeds vaker bekritiseerd. Deze kritiek kreeg handen en voeten door verschillende onderzoeken waarin de notariele markt werd geanalyseerd. De kritiek richtte zich hoofdzakelijk op het tariefstelsel en daarnaast op de heersende toetredingsbarrières. De kritiek op het tariefstelsel betrof de volgende factoren: vaste, niet-kostengerelateerde, hoge tarieven hoge winsten geen prikkels tot efficiëntie en innovatie beperkte countervailing power van de consument. De vaste hoge tarieven leidden in combinatie met het domeinmonopolie tot hoge overwinsten. Hierdoor ontbraken prikkels tot efficiëntieverbetering en innovatie. Ook werd geconstateerd dat de consument een beperkte countervailing power had. Hoewel de consument in theorie kon kiezen tussen verschillende notarissen, kon hij de facto geen rationele keuze maken vanwege de afwezigheid van prijsconcurrentie en de problematiek van kwaliteitsconcurrentie. D9441 april

5 Voor consumenten is het lastig om vooraf, en soms zelfs achteraf, de kwaliteit van notariële diensten te beoordelen. Het tweede structurele knelpunt betrof de bestaande toetredingsbarrières: de beperkte vestigingsmogelijkheden de toepassing van strenge (soms officieuze) benoemingscriteria het relatieve overaanbod van kandidaat-notarissen de overmatige bescherming van de aanbieders. Het vestigings- en standplaatsenbeleid beperkte het aanbod op de markt en resulteerde in een relatief overaanbod van kandidaat-notarissen. Derhalve was er, volgens het kabinet, sprake van een overmatige bescherming van de aanbieders. Marktwerking als beleidsmatig antwoord Meer marktwerking zou niet alleen het probleem kunnen aanpakken van de hoogte van de tarieven en de hoge winsten in het notariaat, maar tevens een positieve impuls geven aan efficiëntieverbeteringen en innovatie-inspanningen. 0.3 HET BELEIDS- EN WETGEVINGSTRAJECT Het beleids- en wetgevingstraject was een langdurig en complex proces. Het Ministerie van Justitie was reeds in 1990 begonnen met het wetsontwerp, dat vier jaar later aan de Kamer werd aangeboden. Daar ontstond een intensief debat over de mogelijke effecten van de voorgestelde liberalisering, en met name over het duale karakter van de notariële dienstverlening. De prijsliberalisering verhield zich in de gangbare visie slecht met de publieke belangen. Deze publieke belangen (kwaliteit en daaraan gerelateerd rechtszekerheid, toegankelijkheid en continuïteit) zouden door meer mededinging in het gedrang komen. Gedurende lange tijd pleitten verschillende fracties dan ook voor een vorm van overheidsbemoeienis met de tarieven. Ondanks het feit dat de fundamentele discussie niet werd beslecht in het debat, stemden de Tweede-Kamerleden uiteindelijk in met de wetswijziging. Ook de Eerste Kamer ging akkoord met de nieuwe wet, zij het met een krappe meerderheid. De instemming werd grotendeels bereikt dankzij toezeggingen over de overgangsbepalingen en de maximumtarieven voor minderdraagkrachtigen. Daarnaast speelde irritatie over de KNB-lobby een rol. D9441 april

6 Onderstaande box geeft de belangrijkste wijzigingen in het beleidstraject weer. Box 0.1 Belangrijkste wijzigingen in het beleids- en wetgevingstraject Wetsontwerp (1990) Wetsvoorstel (1994) WNA 1999 Vrije vestiging Vaste tarieven Vrijere vestiging maar er moet een ondernemingsplan worden voorgelegd aan een commissie van deskundigen In beginsel vrije tarieven in de vastgoed- en familiepraktijk en de ondernemingspraktijk Vrijere vestiging maar er moet een ondernemingsplan worden voorgelegd aan een commissie van deskundigen In beginsel vrije tarieven in de vastgoed- en familiepraktijk en de ondernemingspraktijk Geen monitor Geen monitor Instelling van een Commissie Monitoring Het lobby- en beïnvloedingsgedrag van partijen vormt doorgaans een belangrijke factor bij het analyseren en verklaren van de complexiteit en de duur van besluitvormingsprocessen. Uit het onderzoeksmateriaal komt het beeld naar voren van een krachtige KNB-lobby, die intensief heeft getracht het politiek-bestuurlijke besluitvormingsproces te beïnvloeden. Dit werpt de vraag op in hoeverre er sprake is geweest van effectieve rent seeking door het notariaat. We concluderen enerzijds dat er sprake was van gerichte beïnvloedingspogingen van de KNB. Dit betekent echter niet dat we met zekerheid kunnen vaststellen dat er sprake is geweest van effectieve rent seeking. De complexiteit van het besluitvormingsproces maakt dat geen oorzakelijk verband kan worden aangetoond tussen de beïnvloeding en de wijzigingen in het traject. Bovendien kan niet worden vastgesteld dat alle wijzigingen in het belang waren van de KNB (bijvoorbeeld de vrije tarieven). 0.4 RESULTATEN VAN MARKTWERKING In oktober 1999 werd de liberalisering van de markt voor notariële diensten een feit. In deze paragraaf beschrijven we, voorzover mogelijk, de effecten van meer marktwerking in de markt voor notariële diensten. De marktanalyses zijn gebaseerd op het Structuur-Gedrag-Prestatie-model (SGP-model). De onderstaande tabel geeft aan met behulp van welke aspecten de structuur, het gedrag en de prestaties beschreven zijn. Tabel 0.1: Nadere invulling van het SGP-model STRUCTUUR GEDRAG PRESTATIE Het product en de vraag Nieuwe institutionele setting en het aanbod Prijszettingsgedrag Differentiatiestrategieën Consumentengedrag Marktverdeling Kwaliteit Bedrijfsvoering D9441 april

7 0.4.1 Veranderingen in de structuur van de notariële markt Box 0.2 De structuur van de huidige markt voor notariële diensten Het product en de vraag Het domeinmonopolie is gehandhaafd. De vraag in de onroerendgoedpraktijk neemt af. Naar verwachting is de vraag naar de familiepraktijk gedaald, of zal nog dalen. Institutionele setting en het aanbod Voortaan kan elke kandidaat-notaris die voldoet aan de benoemingsvereisten, aanspraak maken op benoeming. Als nieuwe eis geldt dat een ondernemingsplan overlegd moet worden aan een commissie van deskundigen, waarin (in minderheid) ook notarissen zitting hebben. De stageduur is verlengd van drie jaar naar zes jaar. In de familiepraktijk gelden voor bepaalde producten maximumtarieven voor mindervermogenden en minderdraagkrachtigen. In de onroerendgoedpraktijk worden de tarieven in drie jaar afgebouwd aan de hand van oplopende bandbreedtes. De tarieven in de ondernemingspraktijk zijn vrijgelaten. De KNB is een publiekrechtelijke bedrijfsorganisatie geworden met verordenende bevoegdheid. Dit betekent onder meer dat de KNB het algemeen belang moet nastreven en niet het belang van het notariaat op de eerste plaats mag zetten. De belangrijkste endogene wijzigingen in de structuur van de notariële markt betreffen de nieuwe wettelijke institutionele setting en het aanbod. Hoofdzakelijk komen deze neer op vrijere vestigingsmogelijkheden en vrije tarieven. Hoewel belangrijke veranderingen zijn aangebracht in de structuur van de notarismarkt, zijn er tevens belangrijke structuurkenmerken gehandhaafd. Het domeinmonopolie is daarvan het belangrijkste. De vraag in de onroerendgoedpraktijk is gekrompen als gevolg van veranderde conjuncturele omstandigheden. Deze daling is dan ook niet toe te schrijven aan de wettelijke veranderingen, maar aan het feit dat de groei van de huizenmarkt na 2000 tot stilstand is gekomen. Ten aanzien van de ontwikkeling van de omvang van de vraag in de familiepraktijk geeft een aantal factoren aanleiding tot de indruk dat ook de vraag naar deze praktijk is afgenomen en is de verwachting dat deze nog verder zal afnemen, met name als gevolg van het veranderde erfrecht. D9441 april

8 0.4.2 Veranderingen in het gedrag op de notariële markt Box 0.3 Gedrag op de huidige notariële markt Prijszettingsgedrag Een relatieve prijsstijging in de familiepraktijk. De verwachting is dat de prijsstijging zal doorzetten. Veertig procent van de kantoren past vrijwillige kruissubsidiëring toe. De verwachting is dat dit zal afnemen. De onroerendgoedpraktijk laat soms prijsdalingen en soms prijsstijgingen zien In de ondernemingspraktijk is geen duidelijke trend zichtbaar. Een relatief grote spreiding in de prijzen. Differentiatie Er is in toenemende mate sprake van differentiatie-inspanningen. De trend van schaalvergroting zet door. Consumentengedrag Vergelijking tussen notarissen neemt toe, maar is in absolute zin nog beperkt. Er is nog ruimte voor vraagsturing. Prijszettingsgedrag Het loslaten van de tarieven in de familiepraktijk lijkt, zoals werd verwacht, inderdaad te hebben geleid tot een relatieve stijging van de tarieven. Ten aanzien van de prijzen in de onroerendgoedpraktijk constateren we een gemengd beeld: soms zien we een daling van de prijzen en soms een stijging. De scherpste concurrentie speelt zich af in het hogere segment van de vastgoedpraktijk. In de ondernemingsrechtpraktijk is geen duidelijke trend te signaleren bij vergelijking van de situatie voor en na de inwerkingstelling van de WNA In hoeverre de stijging in de familiepraktijk is toe te schrijven aan het verdwijnen van eventuele kruissubsidiëring van de onroerendgoedpraktijk naar de familiepraktijk kan op basis van het onderzoeksmateriaal niet eenduidig worden vastgesteld. 1 De stijging kan ook toegeschreven worden aan een geringe prijselasticiteit in de familiepraktijk. Op basis van recent onderzoek wordt gesteld dat momenteel 40% van de notariskantoren kruissubsidiëring toepast. Er is echter geen sprake van gedwongen kruissubsidiëring omdat de wettelijke maximumtarieven in de familiepraktijk hoog genoeg zijn. 1 Dit omdat gegevens ontbreken over de kostendekkendheid van de oude familietarieven. D9441 april

9 De verwachting is dat deze vrijwillige kruissubsidiëring zal afnemen onder invloed van toenemende mededinging en de verwachte afname van de vraag. De verwachting dat de prijzen in de familiepraktijk verder zullen stijgen, wordt overigens tevens ingegeven door het veranderde erfrecht en de toegenomen complexiteit van familiale relaties. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er sprake is van een grote spreiding in de tarieven, hetgeen niet wijst op effectieve mededinging als dit betekent dat notariskantoren met een lage productiviteit en bijbehorende hoge kosten kunnen blijven bestaan. Het SEOR/OCFEB-onderzoek toont wel dat de spreiding in de gemiddelde prijzen is afgenomen ten opzichte van de periode , hetgeen ceteris paribus wijst op een toename van de concurrentie. Differentiatiestrategieën Voor de niet-wettelijke taken is er ruimte voor productdifferentiatie en -innovatie. Deze ruimte lijkt tot op zekere hoogte ook benut te worden. De huidige schaalvergrotingstendens zou zo gedeeltelijk verklaarbaar kunnen zijn uit de motivatie om te innoveren. Deze schaalvergroting is overigens al ruim voor de liberalisering sinds 1999 ingezet. Een voorbeeld van een differentiatie-inspanning is de specialisatietendens van notarissen bij grote kantoren die met advocaten en belastingadviseurs samenwerken. Hierdoor is de concurrentie onder grote kantoren toegenomen en is de ondernemingsrechtsectie (nog) belangrijker geworden. Het contrast tussen 'breedalgemeen' en 'gespecialiseerd' notariaat is daarmee verscherpt. Hiernaast zijn er nieuwe producten ontwikkeld en worden er steeds meer samenwerkingsverbanden van notarissen opgericht. In welke mate de specialisatietendens samenhangt met de liberalisering is overigens niet duidelijk. Waarschijnlijk wordt deze tendens tevens ingegeven door een meer algemene globaliserings- en internationaliseringstrend en speelt ook het afnemen van de vraag naar de meer 'traditionele' notariële diensten in de familie- en vastgoedpraktijk een rol. Consumentengedrag Hoewel de consument vaker een 'belrondje' blijkt te houden langs een aantal notarissen, is het aantal consumenten dat een vergelijking maakt tussen notarissen in absolute zin nog steeds klein. Ook vinden sommigen dat de consumentenorganisaties meer dan nu het geval is de marktwerking kunnen bevorderen door bijvoorbeeld namens hun achterban collectieve consumentencontracten af te sluiten met een notariskantoor. D9441 april

10 0.4.3 Prestaties onder de nieuwe marktordening Box 0.4 Prestaties onder de nieuwe marktordening Marktverdeling Toename in het aantal nevenvestigingen. We constateren een trendbreuk. Geen structurele stijging van het aantal kantorenmaatschappen. Toename van de gemiddelde grootte van kantoren en vestigingen. Geen structurele stijging van het aantal notarissen en benoemingen. Afvlakking van de groeivoet van het aantal kandidaat-notarissen. We constateren een trendbreuk. Nog steeds een relatief groot aanbod van kandidaat-notarissen. Een gering aantal kandidaat-notarissen dat zich zelfstandig vestigt. Kwaliteit Het aantal klachten is onverminderd laag en lijkt zelfs te zijn gedaald sinds Er blijft kwaliteitsonzekerheid bestaan. Dit maakt met de huidige mogelijkheid van prijsconcurrentie kwaliteitsborging nodig om het risico van adverse selection te voorkomen. Bedrijfsvoering De winstgevendheid daalt door een daling van de vraag en door kostprijsstijgingen. De familiepraktijk lijkt verliesgevend te blijven. Het kostenbewustzijn lijkt te zijn toegenomen. Er worden in toenemende mate inspanningen geleverd tot efficiëntieverbeteringen. Marktverdeling Vanaf 1999 constateren we een trendbreuk wat betreft het aantal vestigingen en het aantal kandidaat-notarissen. Tegelijkertijd zien we geen structurele wijziging in het aantal notarissen, het aantal benoemingen en het aantal nieuwe kantorenmaatschappen. Het aantal notarissen is, net als het aantal benoemingen en nieuwe kantorenmaatschappen, niet structureel toegenomen. Dit neemt niet weg dat notarissen de afgelopen jaren beter zijn verspreid over het land. Ten slotte zien we een geleidelijke stijging van de gemiddelde grootte van notariskantoren en -vestigingen gemeten naar het aantal (kandidaat-)notarissen. Notarissen sluiten zich over het algemeen dus eerder aan bij een bestaande maatschap dan dat zij een solitair kantoor oprichten. Deze ontwikkeling is echter al ingezet voor 1 oktober 1999 en derhalve niet zonder meer toe te schrijven aan de liberalisering. Deze tendens sluit ook aan op de algemene maatschappelijke trend van schaalvergroting en meer samenwerking. D9441 april

11 Daarnaast wordt deze ontwikkeling volgens de KNB verklaard door de toename van de minimale efficiënte schaal. Deze toename hangt onder meer samen met de toegenomen complexiteit van de werkzaamheden en met de ook in de solitaire kantoren toenemende mate van specialisatie. Er bestaan met andere woorden verschillende mogelijke oorzaken voor het gegeven dat notarismaatschappen nevenvestigingen opzetten. Een tweede belangrijke ontwikkeling is de geconstateerde trendbreuk wat betreft het aantal kandidaat-notarissen. De afname van de groei van deze groep wordt niet, zoals werd verwacht, veroorzaakt door een structurele wijziging in het aantal benoemingen. De trendbreuk vindt zijn oorsprong veeleer in factoren aan de inen uitstroomkant. Er blijft overigens nog steeds een relatief groot aanbod van kandidaat-notarissen bestaan. Dit zou erop kunnen wijzen dat nog steeds toetredingsbarrières bestaan. Uit onderzoek blijkt niet dat de wettelijke toetredingsbarrières (zoals de langere opleidingseisen en het ondernemingsplan) hieraan debet zijn, maar dat dit veeleer is toe te schrijven aan algemene economische toetredingsdrempels. Het benodigde kapitaal, de onzekerheid over de marktontwikkeling en de beperkte mogelijkheid om in deeltijd te werken zijn hiervan de belangrijkste. De toetredingsdrempels zijn in de perceptie van de kandidaat-notaris het hoogst bij het opzetten van een nieuw kantoor of het overnemen van een solitair kantoor. Daarom prefereert men in het algemeen toetreding tot een bestaande maatschap. Kwaliteit De nieuwe wet heeft geen effect gehad op de mogelijkheden van de consument om de kwaliteit te beoordelen. De consument kan zich weliswaar een oordeel vormen over de commerciële kwaliteit van de dienstverlening, de juridische kwaliteit en de integriteitscomponent blijven nauwelijks beoordeelbaar door de consument. (Zelf)regulering ten behoeve van kwaliteitsbewaking blijft derhalve nodig. Met de nieuwe wet zijn de waarborgen voor kwaliteitsbewaking vergroot. Het verbeterde tuchtrecht en toezicht en het interne preventieve toezicht door de beroepsgroep zelf zijn daarvan belangrijke aspecten. Desondanks bestaan er met de huidige vorm van toezicht (nog steeds) de nodige knelpunten. Deze komen onder andere neer op een gebrek aan uniformiteit en verbrokkeling, een te beperkte nadruk op preventie en onvoldoende functiescheiding tussen 'aanklager' en 'rechter' binnen de kamer van toezicht. Daarnaast vindt de Werkgroep Toezicht Notariaat dat systematische kwaliteitsbewaking binnen de beroepsgroep zelf nog onvoldoende van de grond komt. D9441 april

12 Bedrijfsvoering De winstgevendheid in de notariële markt is sterk afgenomen na Met name bij middelgrote kantoren viel die fors terug. Deze dalende winstgevendheid hangt samen met de afnemende groei van de vraag. Ondanks ongunstige ontwikkelingen op de huizenmarkt blijft de onroerendgoedpraktijk het belangrijkst voor het notariaat. Daarnaast blijkt dat de kostprijzen zijn gestegen. Mogelijke verklaringen daarvoor zijn stijgende loonkosten, hogere vaste kosten per akte en een toename van de gemiddelde complexiteit van dossiers, waardoor meer seniore en dus duurdere medewerkers worden ingezet. De familiepraktijk blijft veelal verliesgevend. Het kostenbewustzijn lijkt te zijn toegenomen na Er wordt in toenemende mate tijdgeschreven en geïnvesteerd in automatisering en efficiëntieverbeteringen van werkprocessen. Ook worden in toenemende mate financiële middelen vrijgemaakt voor marketing en publiciteit. Dit neemt niet weg dat de arbeidsproductiviteit op een aantal kantoren aan de lage kant is. Daarnaast blijkt uit onderzoek dat notarissen regelmatig te laat reageren op dalende omzetten. Dit zou betekenen dat geen sprake is van effectieve mededinging. In dat geval zouden kantoren met een lage productiviteit immers niet kunnen blijven voortbestaan. Naar onze mening zijn dan ook efficiëntiewinsten te behalen door de arbeidsproductiviteit te verhogen en medewerkers sneller te laten afvloeien Conclusie: effecten van marktwerking op de markt voor notariële diensten De wetgever beoogde uiteenlopende effecten met de introductie van meer marktwerking. Het onderstaande schema geeft de belangrijkste verwachtingen van de wetgever weer. Relatie prijs-geleverde prestatie: Lagere prijzen in de onroerendgoedpraktijk en enigzins toename in familiepraktijk Vrijere toetreding Toename doelmatigheid Meer concurrentie Verhoogde kwaliteit (in termen van diens t- verlening) Vrije tarieven Differentiatie dienstverlening (toename kwaliteit) en toegenomen innovatie Betere spreiding D9441 april

13 Bij vergelijking van de beoogde effecten van de liberalisering met de onderzoeksbevindingen constateren we dat sommige verwachtingen (gedeeltelijk) lijken te zijn uitgekomen. Ook moeten we concluderen dat andere verwachtingen niet zijn uitgekomen. Positieve ontwikkelingen Positieve ontwikkelingen in de markt voor notariële diensten zijn: meer concurrentie betere spreiding van de vestigingen meer kostenbewustzijn (tijdschrijven) meer differentiatie meer aandacht voor pr en marketing (informeren van consumenten). De prijzen in de familiepraktijk blijken inderdaad enigszins te zijn gestegen. Van eenduidige prijsontwikkelingen (lees: prijsdalingen) in de onroerendgoedpraktijk en de ondernemingspraktijk blijkt echter geen sprake. Wel is er, zoals werd verwacht, sprake van een betere spreiding van de vestigingen, meer kostenbewustzijn, een toename van differentiatie-inspanningen en meer concurrentie in het algemeen, zowel op prijzen als mogelijk op commerciële dienstverlening. Daarnaast lijkt de notaris de consument in toenemende mate te informeren. Dit komt tegemoet aan het ervaren knelpunt van de informatieasymmetrie. Ruimte voor meer marktwerking Wij constateren ook dat er (nog) ruimte is voor meer marktwerking. er is nog ruimte om de toetredingsbarrières te verlagen er is nog ruimte voor efficiëntieverbeteringen er is nog ruimte om productinnovatie en differentiatiestrategieën toe te passen (in het kader van de niet-wettelijke werkzaamheden) er is nog ruimte om de concurrentie te vergroten er is nog ruimte voor vraagsturing. Zo blijkt 40% van de kantoren nog steeds vrijwillige kruissubsidiëring toe te passen, hetgeen niet duidt op kostenbewustzijn. Daarnaast concluderen we dat er nog mogelijkheden bestaan voor efficiëntieverbeteringen. Onder de huidige omstandigheden worden notarissen nog onvoldoende geprikkeld om te reageren op schommelingen in de markt en vroegtijdig hun kostenstructuur aan te pakken. Ook is er nog ruimte om de concurrentie te vergroten. Ondanks het feit dat het totaal aantal akten in de periode na de liberalisering is gedaald, heeft dit immers niet geleid tot prijsdalingen. D9441 april

14 Vanuit economisch oogpunt is dit opvallend, aangezien ondernemers als reactie op een afname van de vraag meestal hun prijzen verlagen om de vraag te stimuleren. Zelfs als de consument van notariële diensten minder prijsgevoelig is dan de consument van veel andere goederen, is er nog ruimte voor meer mededinging. Onder de huidige omstandigheden ontbreekt nog steeds een krachtige prikkel om de kostenstijgingen van de afgelopen jaren aan te pakken om zodoende de tarieven te kunnen verlagen. In dit kader is ook de (nog) beperkte vraagsturing van belang. De verwachtingen ten aanzien van de ruimere toetreding tot de markt lijken niet te zijn uitgekomen. Weliswaar vlakt de groeivoet van kandidaat-notarissen af, maar het aantal is nog steeds relatief groot. Voorts blijkt de afname van de groei niet het gevolg te zijn van een toename van het aantal benoemingen, maar veeleer van factoren aan de in- en uitstroomkant. Evenmin vinden we een structurele stijging van het aantal notarissen, het aantal benoemingen en het aantal nieuwe kantoren. Dit zou erop kunnen wijzen dat er nog sprake is van toetredingsbarrières. De ruimte voor meer marktwerking wordt mede bepaald door (potentieel) concurrentiebelemmerend gedrag. Een belangrijke factor hierbij is dat aan de rationele keuzemogelijkheden van de consument weinig is veranderd. Deze kan immers nog steeds geen geïnformeerde, rationele keuze maken op basis van prijskwaliteitvergelijkingen. Een tweede factor is de toenemende concentratie. Deze impliceert een verhoging van de toetredingsbarrières. In de toekomst zal toetreding van (kandidaat-)notarissen, die zich zelfstandig vestigen door de schaalvergroting verder afnemen. Toetreding zal dan nagenoeg uitsluitend betekenen dat wordt toegetreden tot een bestaande maatschap. Dit betekent dat in de toekomst een beleidsmatige afweging gemaakt zal moeten worden met betrekking tot de vraag in hoeverre deze ontwikkeling wenselijk is. Aandachtspunten en potentiële aanknopingspunten In de geliberaliseerde markt voor notariële diensten blijft een aantal aandachtspunten bestaan. Deze vloeien voort uit de onderkende publieke belangen van toegankelijkheid - zowel voor gekwalificeerde toetreders als voor minder draagkrachtige consumenten - en kwaliteit. In het kader van de kwaliteit vormt voldoende kwaliteitsborging een blijvend punt van aandacht. Een kwaliteitsinspectie is mogelijk een aanknopingspunt om deze kwaliteitsborging blijvend vorm te geven. Of dat werkelijk het geval kan zijn, dient echter nader te worden vastgesteld op basis van verder onderzoek. Naast kwaliteit blijft toetreding een aandachtspunt in de huidige markt voor notariële diensten. Uit onderzoek blijkt dat goodwill een belangrijke niet-wettelijke toetredingsdrempel vormt. D9441 april

15 Tevens blijkt dat er nog relatief weinig bekend is over de hoogte en de samenstelling van de goodwill. Meer informatie op basis van nader onderzoek is gewenst om hierover beleidsmatige aanbevelingen te kunnen formuleren. Een tweede potentieel aanknopingspunt om niet-wettelijke toetredingsdrempels aan te pakken is een notaris in loondienst (van een notaris) en de mogelijkheid om deze functie in deeltijd uit te oefenen. Ook hier geldt dat op basis van nader onderzoek moet worden vastgesteld op welke wijze en in welke mate dit bij zou kunnen dragen aan het verder borgen van de toegankelijkheid. D9441 april

16 1. INLEIDING EN ANALYSEKADER 1.1 DOEL EN VRAAGSTELLING Deze rapportage beschrijft het onderzoek naar de resultaten van de introductie van meer marktwerking in het notariaat. Dit onderzoek is in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken (EZ) uitgevoerd door Berenschot en de Stichting voor Economisch Onderzoek. Het doel van het onderzoek is om de resultaten van de introductie van meer marktwerking in het notariaat in kaart te brengen. Om te kunnen vaststellen wat die resultaten zijn, vergelijken we de huidige marktsituatie, de 'markt nu', met de situatie in het notariaat voordat er sprake was van (meer) marktwerking, de 'markt toen'. In het onderstaande kader is de vraagstelling voor dit onderzoek opgenomen. Onderzoeksvragen: 1. Hoe zag de markt voor notariële diensten eruit vóór de doorvoering van het marktwerkingsbeleid? Hierbij wordt gekeken naar: de mate van concurrentie, relevante regelgeving en zelfregulering, aantal en kenmerken van aanbieders en vragers, prijzen, kwaliteit en variëteit van het aanbod, consumentenbescherming, et cetera. 2. Welke aanleiding was er voor verandering van de marktordening in het notariaat? Zijn er schattingen van het welvaartsverlies als gevolg van regulering? 3. Hoe zijn de veranderingen in het beleid totstandgekomen, inclusief het politieke besluitvormingsproces eromheen? Hoe zagen de voorstellen er in eerste instantie uit en hoe ziet het eindresultaat eruit? Zijn er in het proces duidelijke publieke belangen gedefinieerd, en zo ja, welke? Welke impliciete publieke belangen spelen eventueel een rol, welke argumenten voor en tegen zijn in de discussie gebruikt? Hierbij wordt ook aandacht geschonken aan de mate waarin tijdens dit proces politieke compromissen tot stand zijn gekomen. 4. Welke resultaten werden verwacht (door de overheid en door andere relevante betrokkenen) van de beleidsverandering? 5. Hoe ziet de markt er nu uit? Hierbij wordt gekeken naar: relevante regelgeving en zelfregulering, aantal en kenmerken van aanbieders en vragers, prijzen, kwaliteit en variëteit van het aanbod, eventuele effecten op toeleveranciers en afnemers, consumentenbescherming, mogelijke aanwi j- zingen voor rent-seeking-gedrag van de sector en hoe daarmee is omgegaan. Het antwoord op de vraag wordt zo veel mogelijk geformuleerd in kwantitatieve termen. 6. Kan het transitietraject worden beschreven dat is afgelegd, of nog wordt afgelegd na de invoering van het marktwerkingsbeleid? 7. In hoeverre kunnen veranderingen in de marktsituatie aan het gevoerde beleid toegeschreven worden? Indien mogelijk wordt een vergelijking gemaakt met andere landen. 8. In hoeverre zijn de verwachte uitkomsten gerealiseerd? 9. Wat is de huidige publieke beeldvorming ten aanzien van de processen in de markt? 10. Hoe kunnen het beschreven proces en de uitkomsten ervan in economische termen worden geanalyseerd? D9441 april

17 De onderstaande tabel bevat een overzicht van de hoofdstukken met daaraan gekoppeld de tien onderzoeksvragen die in bovenstaande tabel zijn geformuleerd. Markt toen Hoofdstuk 2 Vraag 1 Vraag 2 Beleidsproces Hoofdstuk 3 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Markt nu Hoofdstuk 4 Vraag 5 Vraag 6 Vraag 8 Vraag 10 Conclusie Hoofdstuk 5 Vraag 7 Vraag 8 Vraag 9 Vraag ANALYSEKADER: STRUCTUUR-GEDRAG-PRESTATIE-MODEL De economische analyses van de 'markt' nu en de 'markt toen' baseren wij op het Structuur-Gedrag-Prestatie-model (SGP-model). 2 Het SGP-model veronderstelt een wisselwerking tussen de structuur van de markt, het gedrag van de marktpartijen en het resultaat voor bedrijven en consumenten. Voor ieder onderdeel van het SGP-model zijn variabelen te benoemen. Het SGP-model biedt dan ook de mogelijkheid om de markt van notariële diensten op een geordende manier te beschrijven, zodat duidelijk wordt welke effecten marktwerking uiteindelijk heeft gehad. Structuur De structuur van een markt verwijst naar een set van condities en karakteristieken die de soort markt beschrijven en definiëren. Bij het analyseren van de structuur gaat het in eerste instantie om de aanbieders, om de verdeling van marktaandelen (toetredingseisen) en om de vragers. Daarnaast zijn kenmerken en de aard van het product van belang. Bij de structuuranalyse onderzoeken we hoe de structuurkenmerken aan de aanbodkant zich hebben ontwikkeld. Voorts zetten wij de kenmerken van de vraag uiteen. Ook besteden wij aandacht aan het wettelijke kader, onderscheiden we de verschillende typen notariële diensten en gaan we in op de kenmerken van het notarisproduct. Gedrag Gedrag verwijst in eerste instantie naar de gedragingen, de strategieën en het beleid van aanbieders in de markt. Tevens moet hierbij aandacht besteed worden aan het gedrag van consumenten. 2 Het structure-conduct-performance-paradigma is ontwikkeld door Edward S. Mason, Joe S. Bain (Harvard University) en later uitgewerkt door economen als Frederick M. Scherer. D9441 april

18 Bij de analyse van het gedrag op een markt gaat het aan de aanbodzijde om factoren als prijszetting, promotionele activiteiten (voorlichting en reclame), de aan- of afwezigheid van collusie en dergelijke. 3 Structuurveranderingen kunnen veranderingen in het gedrag van de marktpartijen teweegbrengen. Aandachtspunten in dit onderzoek zijn gezien de prijsliberalisering die de Wet op het notarisambt van 1999 tot gevolg heeft gehad prijszettingstrategieën en de inspanningen om tot productdifferentiatie te komen vóór en na de verandering in de regelgeving. Wat betreft dit laatste moet bedacht worden dat het dienstenpakket van het notariaat voor een deel wettelijk vastligt: de notaris is geen 'gewone' vrije ondernemer. Desalniettemin is er ruimte voor productdifferentiatie en -innovatie wat betreft niet-wettelijke diensten. Naast de aandacht voor het gedrag van de aanbieders is het van belang om te kijken of, en zo ja, hoe de aanpassing van de regelgeving invloed heeft op het gedrag van consumenten. Het gedrag van de notarissen en de reactie daarop van de cliënten hebben op hun beurt weer invloed op de structuur van de markt. Prestatie Prestatie in een markt verwijst naar de economische uitkomsten die het resultaat zijn van de structuur van de markt en het gedrag van marktpartijen. Belangrijke resultaatkenmerken voor bedrijven zijn de winstgevendheid en de rendementen. Daarnaast zijn consumentenbelangen belangrijke resultaten. Ook de kwaliteit van de notariële dienstverlening die is opgebouwd uit verschillende componenten is een belangrijke uitkomst van de structuur van de notariële markt en het gedrag van marktpartijen. Rechtszekerheid is binnen het notariaat bijvoorbeeld een belangrijk kwaliteitskenmerk en kan derhalve aangemerkt worden als een belangrijke prestatie. Door het SGP-kader te gebruiken om de oorspronkelijke en de nieuwe situatie te beschrijven, wordt duidelijk welke effecten de marktwerking heeft gehad op de markt van notariële diensten. 3 Voor effectieve mededinging zou er geen sprake moeten zijn van collusie; bedrijven moeten proberen hun doelen onafhankelijk van andere bedrijven zonder collusie te bereiken. D9441 april

19 2. TOENMALIGE MARKTORDENING ( ) 2.1 KENMERKEN VAN HET LATIJNSE NOTARIAAT In dit hoofdstuk beschrijven we de ordening van het notariaat, zoals die bestond voor de introductie van (meer) marktwerking. Derhalve gaat het om de periode van voor 1 oktober 1999; op die dag werd de nieuwe Wet op het notarisambt (WNA) van kracht. We richten ons bij onze analyse op de periode Voor een goed begrip van de marktordening van het notariaat en de ontwikkelingen daarbinnen is het vruchtbaar om eerst meer inzicht te geven in de specifieke karakteristieken van het (Nederlandse) notariaat. Dit systeem staat bekend als het Latijnse notariaat en heeft de volgende kenmerken: 4 Onafhankelijkheid en onpartijdigheid. De notaris dient de belangen van derden en de overheid in de gaten te houden en staat als onpartijdige deskundige tussen de partijen in. Benoeming. Er is sprake van een gemaximeerd aantal benoembare kandidaatnotarissen. Het notarisambt is een openbaar ambt, waarvan de beoefenaar bij koninklijk besluit wordt benoemd, aan wie een standplaats wordt aangewezen. De benoeming is met wettelijke waarborgen omgeven, die met name betrekking hebben op de vakbekwaamheid. Domeinmonopolie. Bepaalde juridische handelingen vereisen de inschakeling van een notaris. De notaris is hiertoe, op basis van de wet, uitsluitende bevoegdheid toegekend. Toegankelijkheid en ministerieplicht. De toegankelijkheid van het notariaat wordt onder andere gewaarborgd door middel van de ministerieplicht. Deze wettelijke plicht betekent dat de notaris niemand zijn diensten mag weigeren, tenzij daar gegronde redenen voor zijn. Invulling van het SGP-model Zoals aangegeven gebruiken we in dit rapport het SGP-model als analysekader. In de onderstaande tabel is aangegeven aan de hand van welke zaken we de structuur, het gedrag en de prestaties ten aanzien van de 'markt toen' in het notariaat zullen omschrijven. 4 De Wet op het notarisambt van 1842 was een uitvloeisel van opvattingen over het notarisambt die historisch zijn gegroeid (met name) in landen waar de 'code civil' de burgerlijke wetgeving heeft beïnvloed. Men spreekt over het 'Latijnse notariaat'. D9441 april

20 Tabel 2.1: Nadere invulling van het SGP-model STRUCTUUR GEDRAG PRESTATIE Wettelijke kader Product Vraag Aanbod Tariefstelling Beroeps- en gedragsregels Consumentengedrag Kwaliteit Marktverdeling Prijsontwikkelingen Winstgevendheid en productiviteit van notariskantoren 2.2 STRUCTUUR VAN DE TOENMALIGE MARKTORDENING De structuur van de toenmalige markt beschrijven we aan de hand van het wettelijk kader, de kenmerken van het product, de vraag en het aanbod Wettelijk kader De Wet op het notarisambt van 1842 (WNA-oud) en de Tarievenwet van 1847 vormden het wettelijke kader voor de marktordening die bestond tot 1 oktober De Tarievenwet was weliswaar formeel van kracht tot 1999, maar was in materiële zin al 100 jaar niet meer van toepassing. Ook de WNA-oud had binnen en buiten het notariaat de naam sterk verouderd te zijn. Hoewel de WNA-oud door de jaren heen een aantal wijzigingen heeft ondergaan (zie box 2.2), is er aan de hoofdpunten van deze wet niets veranderd. Zo ontbraken bijvoorbeeld regels omtrent de benoemingsprocedure en wettelijke regels omtrent de onpartijdigheid van de notaris, een belangrijke pijler van het Latijnse notariaat. 5 De bescherming van derdengelden was weliswaar door tuchtrechtspraak geregeld, maar evenmin vastgelegd in de WNA-oud. 6 Box 2.2 Wijzigingen in WNA 1842 Toezicht door het OM werd vervangen door Kamers van Toezicht (met beroepsgenoten); 1904 Financieel toezicht op het notariaat neemt aanvang; 1931 Invoering leeftijdsgrens voor uitoefening notarisambt (eerst 70, later 65 jaar); 1958 Vervanging notarieel staatsexamen door universitaire opleiding; 1958 Herziening tuchtrecht met centraal punt voor hoger beroep (Hof Amsterdam); De eis van onpartijdigheid en zorgvuldigheid was wel opgenomen in de door de KNB vastgestelde beroeps- en gedragsregels voor notarissen en in de tuchtrechtspraak. 6 Sinds de Slis-Stroom-affaire (HR NJ 1984, 751) werd op alle kantoren een stichting derdengelden opgericht, ten behoeve van cliëntengeld dat de notaris tijdelijk onder zich heeft (de zogenaamde derdengelden). D9441 april

21 Het domeinmonopolie: geen concurrentie Het domeinmonopolie was wel geregeld in de WNA-oud. 7 Domeinmonopolie houdt in dat de notaris als enige de bevoegdheid heeft om bepaalde handelingen te verrichten. Deze exclusieve bevoegdheid heeft betrekking op rechtshandelingen betreffende registergoederen en andere rechtshandelingen in de vermogensrechtelijke sfeer (bijvoorbeeld testamenten en boedelscheidingen), rechtshandelingen betreffende rechtspersonen, en rechtshandelingen in de familierechtelijke sfeer (bijvoorbeeld huwelijkse voorwaarden). 8 Door de tijd heen werd voor steeds meer rechtshandelingen een notariële akte voorgeschreven. Als wettelijke taken zijn er onder meer bijgekomen: de splitsing in appartementsrechten (1951), het transporteren van onroerend goed (1956), het oprichten van stichtingen (1956) en verenigingen (1976) en de overdracht van aandelen op naam (1992). 9 Deze veranderingen leidden ertoe dat het domeinmonopolie in de loop der tijd steeds verder is uitgebreid. Het domeinmonopolie betekent dat er ten aanzien van de bij wet opgedragen taken geen sprake kan zijn van concurrentie van buitenaf, omdat de toetreding tot de markt aan banden is gelegd. Anders gezegd, er is geen sprake van concurrentie van derden. Andere juridische werkzaamheden: wel concurrentie Naast de wettelijk voorgeschreven taken kan de notaris ook andere juridische werkzaamheden verrichten. Hierbij kan men denken aan voorbereidend en adviserend werk op notarieel-juridisch gebied, zoals het opstellen van (onderhandse) huurcontracten en aandeelhoudersovereenkomsten en het adviseren in het kader van de zogenaamde estate planning. 10 Wat betreft deze buitenwettelijke taken van de notaris kan sprake zijn van enige concurrentie. In het geval van het opstellen van een koopovereenkomst kan de notaris concurrentie ondervinden van makelaars en particulieren. De notaris is in dit geval echter wel als enige bevoegd de akte te passeren Artikel 1, WNA Nota n.a.v. het verslag, blz.9 9 Nyfer, 1999, p Estate planning is een begrip dat wordt gebruikt voor de advisering die zich richt op de juridische en fiscale begeleiding van de overgang en instandhouding van (familie)vermogens. Estate planning heeft tot doel een opgebouwd vermogen fiscaal zo voordelig mogelijk over te dragen aan erfgenamen. 11 Dat wil zeggen: iedereen kan in principe een koopovereenkomst opstellen, maar de notaris is als enige bevoegd ten aanzien van de eigendomsoverdracht van het onroerend goed. ('Laat de notaris werken voor zijn geld', ESB, 3 juli 1998). D9441 april

22 Rol van de KNB De uitvoering van de WNA-oud en de nadere regulering van de markt voor notariële diensten werden overgelaten aan de Koninklijke Notariële Broederschap (KNB). De taak van de KNB bestond uit de belangenbehartiging van het notariaat. Door de jaren heen werd het werkgebied van de KNB echter breder. De KNB verzorgde de notariële beroepsopleiding die overigens niet wettelijk verplicht was en regelde de verplichtingen waaraan de notaris en kandidaat-notaris bij het volbrengen van de stage moeten voldoen. 12 De KNB stelde ook de tarieven vast en adviseerde de minister van Justitie bij de vraag welke notaris waar moest worden benoemd en of de vestiging van nieuwe standplaatsen wenselijk was. 13 Ten slotte stelde de KNB beroeps- en gedragsregels voor notarissen vast Het product Notariële diensten kunnen grofweg ingedeeld worden in de familiepraktijk, de onroerendgoedpraktijk en de ondernemingspraktijk. In de onderstaande tabel staan de belangrijkste wettelijke werkzaamheden per praktijkgebied. Tabel 2.2: Belangrijkste wettelijke werkzaamheden per praktijkgebied 14 FAMILIEPRAKTIJK ONROERENDGOEDPRAKTIJK ONDERNEMINGSPRAKTIJK Het maken of wijzigen van huwelijkse voor-waarden of partnerschaps-voorwaarden Het maken of wijzigen van een testament Het verdelen van bepaalde erfenissen* Het doen en aannemen van bepaalde schenkingen* Het overdragen van onroerend goed, zoals huizen Het sluiten van een huurkoopovereenkomst betreffende onroerend goed Het splitsen van een gebouw in appartementsrechten Het verlenen en doorhalen van hypotheken Het oprichten [en het wijzigen van de statuten] van een naamloze vennootschap of een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Het overdragen en uitgeven van aandelen op naam in een B.V. of N.V. Het oprichten [en wijzigen van de statuten] van een stichting of een vereniging met volledige rechts-bevoegdheid *Vanaf 1 januari 2003 zijn deze werkzaamheden veranderd als gevolg van de verandering in het erfrecht en het schenkingsrecht. Voor het doen van schenkingen is geen notariële akte meer ve r- plicht. 12 Dit was niet wettelijk opgedragen aan de KNB. Artikel 15 van de WNA-oud bepaalde dat de notaris(sen) voor wie was gewerkt een stageverklaring moest(en) afgeven. Daarnaast moest(en) de Kamer(s) van Toezicht in het ressort waarin gewerkt was, een verklaring afgeven. 13 Het advies van de KNB aan de minister van Justitie om het besluit te nemen om een vestigingsplaats open te stellen, werd vrijwel altijd overgenomen. 14 Bron: D9441 april

23 Notariële akten kunnen nagenoeg alle rechtshandelingen betreffen, behalve die waarvoor de wet een speciale ambtenaar heeft aangewezen, zoals voor akten van de burgerlijke stand. De notariële akte biedt ten opzichte van de onderhandse akte (een akte die niet door een daartoe bevoegd ambtenaar is opgemaakt) verschillende voordelen: De notariële akte wordt opgemaakt door een onpartijdige deskundige, die ernaar moet streven de akte zo op te stellen dat rechterlijke procedures worden voorkomen. De dagtekening, de echtheid en de juistheid van de notariële akte staan terstond vast. De akte wordt steeds bewaard en is eigendom van de staat. Deze akte wordt de minuutakte genoemd en blijft in het beheer van de notaris. Van een notariële akte kan een zogenaamde grosse worden uitgegeven. Een grosse is een officieel gewaarmerkt bijzonder afschrift van een notariële akte met de woorden 'in naam der koningin'. De 'minuut' is het origineel van de akte. De rechthebbende daarop kan hiermee zonder rechterlijk vonnis zijn rechten uitoefenen. Voor de onroerendgoedpraktijk en de familiepraktijk golden tot 1999 vaste tarieven. 15 Voor de ondernemingspraktijk golden adviesprijzen. Aangezien de tarieven van de familiepraktijk en de onroerendgoedpraktijk onderwerp van prijsliberalisering zijn sinds 1999, zullen wij ons in dit onderzoek met name op deze praktijkgebieden richten. Notariële diensten zijn vertrouwensgoederen Wat voor soort goed is de notariële dienst nu eigenlijk? Om de notariële dienst te kunnen karakteriseren, sluiten we aan bij een in de literatuur vaak voorkomende indeling, waarbij de verschillende soorten goederen zich onderscheiden in de mate waarin er sprake is van onzekerheid over de kwaliteit van het geleverde goed. Deze onzekerheid hangt samen met (1) het bestaan van een informatieasymmetrie tussen de cliënt en de notaris en (2) 'onervarenheid' van de cliënt. Ad (1):Er is sprake van informatieasymmetrie tussen de notaris en zijn cliënt. Het kennisniveau tussen hen is (over het algemeen) zeer verschillend en dat is cruciaal bij een complex goed als de notariële dienst. Gebreken in de kwaliteit hebben vaak pas op lange termijn gevolgen (soms zelfs pas na tientallen jaren). 15 De Notariële tariefwet van 1847 werd in 1934 vervangen door een vaste tariefregeling in de KNB. D9441 april

24 Bovendien worden die gebreken dan vaak niet onderkend door de cliënt. Een cliënt weet bijvoorbeeld vaak niet dat het betalen van successierechten na het overlijden van de echtgenoot vermeden had kunnen worden als de huwelijkse voorwaarden destijds nauwkeuriger waren geformuleerd; in dit geval heeft de cliënt dus onnodig schade geleden, zonder het te weten. Ad (2):Voor een ander deel hangt deze onzekerheid samen met het feit dat de meeste mensen maar een beperkt aantal keren in hun leven in aanraking komen met notariële diensten. 'Onervarenheid' maakt het de consument moeilijk om de kwaliteit van het notarisproduct te beoordelen. 16 Uitgaande van de mate van onzekerheid van kwaliteit als onderscheidend element, zijn er drie soorten goederen te noemen: Zoekgoederen (search goods): de kwaliteit kan al voor de aankoop worden beoordeeld door de consument; er is geen kwaliteitsonzekerheid. 2. Ervaringsgoederen (experience goods): de werkelijke kwaliteit kan pas na de aankoop en het gebruik ervan worden beoordeeld. Voor de consument is met andere woorden sprake van ex ante kwaliteitsonzekerheid. 3. Vertrouwensgoederen (credance goods): de kwaliteit is zelfs na aankoop of gebruik niet duidelijk voor de consument. Er is dus sprake van ex post kwaliteitsonzekerheid. Notariële diensten kunnen op basis van het voorgaande getypeerd worden als ervaringsgoederen met kenmerken van een vertrouwensgoed. Hierbij moet wel een onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende notariële diensten, i.c. de onroerendgoedpraktijk en de familiepraktijk. Met name notariële diensten in de familiepraktijk hebben kenmerken van een vertrouwensgoed: de kwaliteit van diensten in de familiepraktijk is niet vooraf en veelal evenmin achteraf te beoordelen door de consument. Zo bleek ook uit het eerdere voorbeeld over successierechten. Omdat de omlooptijd in de vastgoedpraktijk veel korter is dan in de familiepraktijk in de vastgoedpraktijk is de gemiddelde omlooptijd zeven jaar is de kwaliteit van onroerendgoedakten vaak wel achteraf te beoordelen. Fouten zullen dan immers vaak blijken bij de verkoop van het vastgoed. 16 Zie ook paragraaf waarin ingegaan wordt op klachten. Klachten kunnen worden gezien als indicator van de (ervaren) kwaliteit van notariële diensten. Mede gezien de kwaliteitsonzekerheid is het echter de vraag hoe bepaalde klachten totstandkomen. 17 Nelson, Philip (1970), Information and consumer behaviour, The Journal of Political Economy, 78 (2), pp Zie ook bijvoorbeeld: Tirole, J. (1997), The Theory of Industrial Organization, ninth printing, MIT Press, Cambridge Massachussets. D9441 april

25 Hoewel notariële diensten in de vastgoedpraktijk dus wel ervaringsgoederen zijn (de kwaliteit is moeilijk vooraf te beoordelen), kunnen ze in mindere mate aangemerkt worden als vertrouwensgoed De vraag Zoals gezegd had de consument een afnameverplichting bij de notaris, voorzover de wet een rechtshandeling tot exclusieve bevoegdheid van de notaris voorschreef (domeinmonopolie). Tegenover de afnameverplichting die de cliënt aan de notaris 'bond', stond dat de notaris niemand zijn dienst mocht weigeren de zogenoemde ministerieplicht. 18 Vanwege de afnameverplichting is het aantal akten tevens een indicator voor de vraag. In de onderstaande figuur worden de aantallen akten die door notarissen zijn opgemaakt, naar typen weergegeven. In het algemeen wordt aangenomen dat het opmaken van een testament vaak wordt gecombineerd met de aankoop van een huis. Uit de onderstaande figuur komt de relatie tussen het aantal testamenten en onroerendgoedakten echter niet duidelijk naar voren. Er is geen duidelijke verklaring te vinden voor het feit dat deze relatie tussen vastgoedakten en testame n- ten met name sinds het begin van de jaren negentig niet uit de verf komt. Schema 2.1: Aantal akten naar type (*1000) onroerendgoed akten testamenten overige akten Zoals uit de figuur blijkt, overstijgt het aantal onroerendgoedakten de overige typen akten. De vraag naar onroerendgoedakten is vooral in de jaren negentig van de 20-ste eeuw sterk toegenomen. 18 Deze ministerieplicht betekende dat de notaris alleen mocht weigeren als daartoe gegronde redenen bestonden. Daarvan was sprake als de te verrichten rechtshandelingen in strijd waren met de wet, de openbare orde, de goede zeden en de beroeps- en gedragsregels (Artikel 6, WNA 1842). 19 Ernst & Young, Bijlage 3. D9441 april