Jaarverslag Jaarverslag Beter Wonen

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013

2 Bakens verzetten Bruggen Slaan is één, veilig daarmee omgaan is twee. Om brugdelen te kunnen herkennen en ontwijken, worden bakens en reflectoren geplaatst. Zo kan de schipper op tijd beoordelen of zijn vaartuig onder de brug door kan en waar de pijlers zich bevinden. In het regeerakkoord zijn maatregelen opgenomen om de woningmarkt van slot te krijgen. Dat betekende voor ons dat we bakens moesten verzetten. Voor onze eigen veiligheid. In dit jaarverslag besteden we daar zowel in tekst als illustraties aandacht aan. 2

3 Jaarverslag 2013 Jaarverslag Beter Wonen 3

4 Inhoudsopgave Algemene gegevens 5 Doorgaan! 7 1 Verslag directeur-bestuurder 9 2 Verslag van de Raad van Toezicht 21 3 Governance 31 4 Op weg naar 2016: de bakens verplaatst 37 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 5 Huidige klanten voelen zich thuis 43 Tevredenheid van bewoners blijft op hoog niveau Keuzevrijheid voor bewoners Geschikte huisvesting voor senioren 6 Woningzoekenden vinden een huis 53 Kernvoorraad afstemmen op omvang primaire doelgroep Aandacht voor starters Nieuwbouw van sociale huurwoningen 7 Zorginstellingen onder dak 61 Faciliteren van vastgoed zonder zorg 8 Een leefbare maatschappij 65 Betaalbare huren Duurzaamheid en energiebesparing Maatschappelijk vastgoed Leefbaarheid 9 Middelen 77 Vernieuwing van ons bestaande bezit Nieuwe woningen bouwen Financiële slagkracht behouden Verkopen van bezit Dichtbij onze huurders en andere belanghouders Samenwerking zoeken Behouden en delen van kennis 10 Jaarrekening Controleverklaring 119 4

5 Algemene gegevens Naam van de toegelaten instelling: Stichting Beter Wonen Adres: Dorpsweg 2 Plaats van vestiging: IJsselmuiden Postcode: 8271 BM Telefoon: Website: info@bwij.nl Datum van oprichting: 8 september 1919 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de stichting werd toegelaten: 4 november 1919 nr. 48 Datum en nummer goedkeuring Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer waarbij 9 november 2012 de statuten voor het laatst zijn gewijzigd: kenmerk WBI/WM Datum en nummer van inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordelijk 13 augustus 1971 Overijssel te Zwolle: nummer Aangesloten bij de overkoepelende organisatie: Aedes Vereniging van Woningcorporaties Hilversum onder nr Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen als organisatie die de Bedrijfstakcode Woningcorporaties 16 september 1996 heeft onderschreven: NRV-nr Jaarverslag 2013 Beter Wonen 5

6 6

7 Doorgaan! Ook in 2013 heeft de corporatiesector weer veel stormen getrotseerd. Meningsverschillen met de overheid, discussies binnen de branchevereniging, we kunnen er boeken over vol schrijven. Buiten al die commotie om zijn wij gewoon doorgegaan met op een goede manier onze huurders van dienst te zijn. Want óók voor hun problemen zijn wij er. Groot of klein, we willen een open oog en oor hebben voor zaken die onze bewoners aangaan. Op onze eigen schaal. Een bewoner in een kern of dorp heeft geen belang bij alle politieke onrust, maar wil gewoon zijn of haar probleem hebben opgelost en wil plezierig en betaalbaar wonen. Dát is onze core-business. Dáár staan we voor en dáár zetten we ons voor in. Dat we daar goed in zijn, blijkt wel uit de hoge score die we behaald hebben na onderzoeken door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector: een 8,2! Dat blijkt ook uit het feit dat huurders al jaren geen bezwaren ingediend hebben bij de Huurcommissie, of uit het gegeven dat bij de Klachtenadviescommissie na 1997 geen klachten over ons zijn ingediend. Dat is ook te zien uit de goede resultaten van onze enquêtes en uit de complimenten die onze medewerkers regelmatig ontvangen. Zó zijn we 2013 doorgegaan. Kampen van een probleem, zijn we vrijwel rond met de plannen voor de bouw van 22 woningen in Het Meer in IJsselmuiden en hebben we alles op de rit voor energiebesparende maatregelen. In januari 2014 beginnen we met de plaatsing van zonnepanelen. Deze aktie is goed aangeslagen bij onze bewoners en betekent een grote stap vooruit in de verbetering van energielabels. Gewoon doorgaan, op zoek naar het beste voor onze (toekomstige) bewoners. Dat is wat we in 2013 hebben gedaan, dat is wat we de komende jaren willen doen. Niet meer, niet minder. Een woord van dank aan iedereen die het mogelijk maakte dat we ook in 2013 zoveel hebben kunnen bereiken, is hier op zijn plaats. Namens allen die bij onze organisatie betrokken zijn wens ik u veel leesplezier. Plannen maken. Ook daar zijn we mee doorgegaan in Zo verlossen we collega- corporatie deltawonen volgend jaar met de aankoop van een 16-tal appartementen in Tom de Wal directeur-bestuurder Dit jaarverslag is ook in te zien of te downloaden via onze website Jaarverslag 2013 Beter Wonen 7

8 8

9 1 Verslag directeur-bestuurder In dit jaarverslag geven we een klip-en-klaar beeld van onze activiteiten in Op een duidelijke en transparante manier brengen we onze inspanningen voor het voetlicht. Enerverend Van een rustig 2013 kunnen we niet spreken. De voorgenomen maatregelen van het kabinet Rutte II hebben veel impact op het werkterrein van de corporaties, maar betekenen vooral een verzwaring van de woonlasten van de huurders. Ook binnen de vereniging van woningcorporaties Aedes is veel commotie ontstaan door alle plannen die op de sector zijn afgekomen. Het vervolg gaat kort in op deze ontwikkelingen. Landelijke ontwikkelingen Rutte II Corporaties moeten worden aangepakt. De excessen bij een klein aantal corporaties hebben grote gevolgen. De sector zal en moet kleiner worden en voor particuliere investeerders wordt meer ruimte gemaakt. De aanpak van de corporaties gebeurt vooral door het afromen van het vermogen en de taakafbakening. Dit betekent dat corporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publieke belang in hun werkgebied. In principe dus alleen op het terrein van sociale huurwoningen. Teruglopende investeringen Deze terug naar de basis actie heeft tot gevolg dat de bouwproductie van woningcorporaties behoorlijk zal afnemen. Dat heeft aanzienlijke consequenties voor de bouw, want corporaties namen in 2012 meer dan 60 procent van de jaarlijkse bouwproductie in Nederland voor hun rekening. Parlementaire enquête In april stelde de Tweede Kamer de onderzoeksopdracht voor de parlementaire enquête woningcorporaties vast. De commissie onderzoekt de misstanden en het functioneren van het hele corporatiestelsel. De voorbereidingen hebben vanaf 2012 plaatsgevonden. In mei en juni 2014 vinden de openbare verhoren plaats. Deze enquête moet leiden tot verbeteringen in het corporatiestelsel. Herzieningswet De invoering van de nieuwe Woningwet (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) was procedureel in een vergevorderd stadium. In juli 2012 heeft de behandeling in de Tweede Kamer plaatsgehad. Door maatregelen in het regeerakkoord Rutte II wil de minister nog met aanpassingen komen. In het jaar 2013 is gewerkt aan een novelle. De eerste versie heeft voor veel opwinding gezorgd, omdat grote delen van het corporatiebezit niet binnen de toegelaten instelling konden blijven. Onderhandelingen hebben voor aanpassingen gezorgd. De herziene novelle is in februari 2014 uitgebracht. WNT Eind 2012 werden op grond van de Wet Normering Topinkomens door de minister normen vastgesteld voor de Jaarverslag 2013 Beter Wonen 9

10 salarissen van bestuurders van woningcorporaties. Daarbij is een koppeling aan de grootte van de woningcorporatie doorgevoerd. De NVBW en VTW zijn naar de rechter gestapt, omdat zij vonden dat deze aanpassing tot een te forse en onverantwoorde achteruitgang leidde. De rechtbank oordeelde dat het bestaande beloningsniveau en de zwaarte van de functie onvoldoende meegewogen waren en in strijd met de zorgvuldigheid. Daarna heeft de minister in november een nieuwe regeling ingevoerd die per 2014 van kracht wordt. De aangepaste regeling houdt rekening met de grootte van de corporatie en met het inwonersaantal van de gemeente waarin de corporatie werkzaam is. Aanpassing salaris en vergoedingen Bestuur en leden van de Raad van Toezicht erkenden dat er veel maatschappelijke onrust is over de hoogte van de salarissen van bestuur en toezicht van woningcorporaties. Om een signaal af te geven van maatschappelijke betrokkenheid is besloten om met ingang van 2013 hun bruto salaris respectievelijk vergoeding met 7,5 procent te verlagen. Woningmarkt op slot De verkoop van koopwoningen stagneert. Alleen in het segment voor starters, het goedkope deel, is nog een bescheiden bouwproductie te bespeuren. De markt voor huurwoningen zit ook behoorlijk vast. Verhuizen of doorstromen is voor veel bewoners geen optie. Men weet dat de huur van de volgende woning hoger wordt. De stap naar een koopwoning wordt ook moeilijker door de soberder geworden renteaftrek en de weinig toeschietelijke houding van banken bij de verstrekking van een hypotheek. Verhuurdersheffing en huuraanpassing Corporaties krijgen vanaf 2013 een rekening, de verhuurdersheffing. Deze heffing wordt jaarlijks verhoogd en loopt in 2017 op tot 1,75 miljard euro. Deze bijdrage wordt aangewend om het financieringstekort van de overheid te verminderen. Als inkomstenbron die corporaties voldoende mogelijkheden zou bieden om deze heffing te kunnen betalen, is in 2013 en 2014 een inkomensafhankelijke huuraanpassing mogelijk gemaakt. Afgezien van het feit dat dit een belastingmaatregel is, uit te voeren door woningcorporaties, is deze aanpassing volstrekt onvoldoende om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Wij hebben geconstateerd dat de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging moeizaam verliep. De verstrekking van gegevens door de Belastingdienst was verre van optimaal. In feite vinden wij dat de kwaliteit van de woning bepalend moet zijn voor de mate van huuraanpassing. Om deze redenen hebben we in 2013 besloten geen gebruik te maken van inkomensafhankelijke huuraanpassingen. Voor het eerst sinds jaren was de huuraanpassing hoger dan het inflatiepercentage. Saneringsheffing Eind 2013 krijgen drie corporaties saneringssteun. Het is niet uitgesloten dat meer corporaties zullen volgen. Er zijn meer corporaties onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Wij hebben dit jaar ,- afgedragen als saneringssteun. In de begroting voor 2014 hebben we daarvoor een bedrag gereserveerd. We merken dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de touwtjes strakker aanhaalt. Aan de deelnemende corporaties is een volmacht gevraagd waarmee het WSW op elk door hen gewenst moment een hypotheek kan vestigen op bezit van corporaties waarvan het WSW het risicoprofiel als hoog beoordeelt. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) In het verleden gaf het CFV aan de corporaties een beoordeling op continuïteit en solvabiliteit. Met ingang van 2013 verzorgt het CFV risicogericht toezicht op een zestal velden die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Dat zijn de kwaliteit van de financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en de draagkracht van het vermogen. Bij de beoordeling van Beter Wonen heeft het CFV in 2013 geen redenen aangetroffen tot een nader onderzoek naar onze corporatie. Europese Beschikking Met de invoering van de Europese Beschikking per 2011 zijn corporaties verplicht om bij de toewijzing van huurwoningen rekening te houden met het inkomen van de woningzoekenden. Die regels geven aan dat corporaties minimaal 90 procent van huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens moet toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,- per 1 januari Wij maken ons zorgen over woningzoekenden met een inkomen niet veel boven die grens. Zij kunnen moeilijk in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Er is wel een ontsnappingsmogelijkheid: de vrije ruimte van 10 procent kan ook benut worden om huurwoningen toe te wijzen aan kandidaten die dringend verlegen zitten om woonruimte maar daar, gezien hun inkomen, in feite niet voor in aanmerking komen, maar die ook geen woning kunnen kopen. Begin 2013 openden we de mogelijkheid voor huishoudens met inkomens van ,- tot 10

11 43.000,- woningen te huren met een huurprijs vanaf 570,-. Omdat we daardoor al snel boven de toegestane 10 procent kwamen, moesten we die mogelijkheid weer vrij snel intrekken. Bezwaar tegen de Europese beschikking In 2010 hebben wij samen met een groot aantal collega s steun verleend aan een negental corporaties dat bezwaar aantekende tegen de Europese Beschikking over staatssteun aan woningcorporaties. Eind 2011 heeft het Europese gerechtshof dit bezwaar niet ontvankelijk verklaard op grond van de overweging dat de corporaties geen gesloten groep vormen. Tegen deze beslissing is in 2012 een hoger beroep ingediend bij het Hof van Justitie. In 2013 heeft de advocaat-generaal een advies aan het Hof uitgebracht om de corporaties alsnog ontvankelijk te verklaren. Meestal neemt het Hof adviezen over. Als dat gebeurt zullen de corporaties alsnog de rechtmatigheid van dit besluit voor de rechten aanvechten. Voldoen aan toewijzingscriteria Of we het nu eens zijn met deze beschikking of niet, we moeten wel voldoen aan de toewijzingsregels om de staatssteun aan onze corporatie niet in gevaar te brengen. In 2013 hebben we bijna 94 procent van de woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van ,-. Waar we nog wel aan werken is de toewijzing van woningen door instellingen die van ons de mogelijkheid hebben gekregen door te verhuren. Per 14 mei 2013 is namelijk een verduidelijking in de Tijdelijke Regeling Diensten Daeb uitgebracht. Daaruit blijkt dat ook verhuur door dergelijke intermediairs getoetst moet worden en voldoen aan de inkomenscriteria. De betreffende instellingen hebben we daarvoor benaderd. We proberen eind 2013 duidelijkheid te krijgen over eventuele vrijstellingen door deze intermediairs op de 90 procent regeling. Scheiding van wonen en zorg De overheid heeft gekozen voor hervorming van de AWBZ. Uitgangspunt van de regering is dat mensen zolang mogelijk thuis blijven wonen met behulp van hun sociale netwerk en eventueel gemeentelijke ondersteuning. De indicatie voor verblijf in een verzorgingshuis wordt veel minder snel afgegeven en alleen mensen met ernstige beperkingen komen nog in aanmerking voor een verblijfsindicatie in verzorgingshuis of verpleeghuis. Dit heeft gevolgen voor de huisvesting van ouderen en anderen die zorg nodig hebben. Hier krijgen niet alleen zorginstanties, maar ook corporaties mee te maken. Vanaf januari 2013 zal het aantal verzorgingshuisplaatsen afgebouwd worden. Appartementen zullen beschikbaar komen op de huurmarkt. De bewoners van deze appartementen dienen dan zelf voor hun woonruimte te betalen. In de toekomst zullen mogelijk ook cliënten van verpleeghuizen en gehandicapteninstellingen huur moeten gaan betalen omdat de AWBZ de huisvestingskosten niet langer vergoedt. Voor woonzorgcomplex Maarlenhof hebben we met Zorgaanbieder IJsselheem een langetermijn-huurcontract afgesloten waarbij afspraken over de hoogte van de huurprijs zijn gemaakt. Dit werd overeengekomen in de tijd dat de AWBZ ook de huisvestingskosten vergoedde. Doordat zorginstellingen het aantal verzorgingshuisappartementen af moeten bouwen, zullen zij zelf huur moeten gaan vragen aan nieuwe cliënten met een indicatie voor een lichtere vorm van zorg. Deze wijziging kan ook consequenties voor Beter Wonen hebben. We houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en zullen overleggen met de zorgaanbieder over veranderende situaties. Aedes en MKW Wij zijn lid van onze branche-organisatie Aedes die dit jaar haar 100-jarig bestaan vierde. Aedes behartigt onze belangen in diverse aangelegenheden was een jaar waarin de strijd met de minister aangegaan moest worden. In het najaar werd een akkoord bereikt in afspraken tussen kabinet en Aedes. Bedreigingen zoals de voorgenomen splitsing van de sociale huursector enerzijds en anderzijds woningen met een huur die boven de liberalisatiegrens kan uitkomen, zijn afgewend. Daar tegenover werd de verhuurdersheffing als feit geaccepteerd tijdens deze kabinetsperiode. Heet hangijzer is daarbij de betaalbaarheid van de huren. Dit is door de Aedes-leden als voorwaarde gesteld bij de bekrachtiging van dit akkoord. Heeft het lidmaatschap van Aedes nog voldoende nut voor onze corporatie? Dat hebben we in 2013 onderzocht. De voor- en nadelen hebben we op een rijtje gezet. De balans is in het voordeel van Aedes doorgeslagen. Waar we in de komende jaren baat bij hebben is het dit jaar gelanceerde Corporatie Benchmark Centrum. Prestaties op meerdere gebieden van de corporatie kunnen vergeleken worden met andere corporaties. Het MKW behartigt belangen van corporaties tot een grootte van woningen. Op ledenbijeenkomsten krijgen directeuren bijscholing over actualiteiten zoals de transitie van de AWBZ en gevolgen voor corporaties. Het MKW heeft voor haar leden ook een verkorte leergang MBA-bedrijfskunde ontwikkeld. Hiermee sorteert zij voor op de eisen die voor vakbekwaamheid van corporatiebestuurders gevraagd gaan worden. Jaarverslag 2013 Beter Wonen 11

12 Plaatselijke ontwikkelingen Gemeentelijke overheid In 2013 zijn de contacten met de gemeente Kampen weer intensief geweest. Dit geldt zowel voor het bestuurlijk overleg als voor gesprekken op ambtelijk niveau. Over het algemeen typeren we onze contacten als goed. Wij zijn overtuigd van elkaars belang en inspanningen voor de kwaliteit van de woningmarkt en leefomgeving in Kampen. Op een aantal van de vele contacten gaan we dieper in. Bestuurlijk overleg en prestatieafspraken In 2013 heeft viermaal bestuurlijk overleg met de wethouder Wonen en collega deltawonen plaatsgevonden. Deze gesprekken verlopen in een goede en open sfeer. Naast actuele onderwerpen wordt de voortgang op de specifieke onderdelen in de prestatieafspraken frequent gevolgd. In 2010 hebben Beter Wonen, deltawonen en de gemeente Kampen de prestatieafspraken 2010 tot 2015 ondertekend. Een aantal in die afspraken opgenomen zaken zijn wezenlijk veranderd. Bepaalde onderdelen uit de prestatieafspraken zijn daarom niet meer actueel. Een herzieningsdocument De gezamenlijke aanpak in Kampen is opgesteld met als doel vernieuwing van bestaande afspraken. Dat document is besproken. Op aangeven van de wethouder is een definitieve beslissing over herziening niet genomen. De reden is dat de afspraken in de context van de Herzieningswet te plaatsen zijn en dat in het eerste kwartaal van 2014 na de verkiezingen een nieuwe coalitie zal worden gevormd. In de tweede helft van 2014 zullen wellicht geheel nieuwe presatieafspraken worden gemaakt. Het document De gezamenlijke aanpak in Kampen wordt als werkdocument gehanteerd. Speerpunten daarin zijn: de uitvoering van nieuwbouwplannen en de groei van de kernvoorraad sociale huurwoningen; differentiatie van inzet op wijk- en buurtniveau. Extra aandacht voor wijken waar dat nodig is; focus op het oplossen van stapeling van problemen en gebruik van voorzieningen; afstemming tussen corporaties en gemeente over de werkzaamheden die op de planning staan; verduurzaming van gemeentelijke panden en het corporatiebezit; bewustmaking van bewoners over de noodzaak van verbeteren energiehuishouding; innovatie in financiering en organisatie; het aanbod van woningen voor bijzondere doelgroepen in overeenstemming met hun vraag; het bevorderen van woonservicegebieden zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen; een evenwichtige spreiding van huisvesting voor bijzondere doelgroepen zodat een leefbaar woonklimaat gewaarborgd wordt voor alle bewoners; het verbeteren van leefbaarheid en inschakelen van maatschappelijke ondersteuning; goede afstemming over het begeleidingsoverleg moeilijk plaatsbaren en hun coördinatoren; een adequate terugkeer in Kampen vanuit opvangsinstellingen; bij verkoop van huurwoningen geeft de corporatie een energielabel af plus een maatwerkadvies waarbij de koper informatie krijgt over maatregelen en kosten om een hoger energielabel te bereiken. Het is duidelijk dat enkele van bovengenoemde speerpunten op gespannen voet komen te staan met de voorgenomen wijzigingen in de Herzieningswet. Dat zal onderwerp van gesprek worden bij de opstelling van nieuwe afspraken met de gemeente Kampen. Kampen Merkbaar Beter De visie op de toekomst van Kampen in 2030 is in 2012 in dit document vastgelegd. Vijf strategische speerpunten zijn daarin geformuleerd. In dit traject zullen wij samen optrekken met de gemeente Kampen. Wij treffen elkaar bijvoorbeeld bij de kwaliteit van de gebouwde woonomgeving. In de eerder genoemde Gezamenlijke aanpak in Kampen zijn daarover al de nodige afspraken verwoord. Woonplan De woningmarkt zit vast. Mutaties in huurwoningen nemen af, de verkoop van nieuwe en bestaande woningen in de gemeente Kampen verloopt moeizaam. De kortetermijn perspectieven zijn matig, terwijl die op de lange termijn goed zijn te noemen. De recente prognoses tonen aan dat Kampen verder zal blijven groeien in aantal inwoners en huishoudens. De uitdaging is om met effectieve maatregelen te komen om de woningmarkt door de crisis te loodsen. Samen met marktpartijen is gesproken over de woningmarkt en zijn er aanvullende keuzes en maatregelen genomen. De gemeenteraad heeft het lokale Woonplan behandeld. De conclusies zijn: Kampen blijft groeien; zorgen voor voldoende (sociale) huurwoningen; met leningen kunnen starters doorstroming op gang brengen; bestaande woningen kunnen aantrekkelijker gemaakt worden; nieuwe ontwikkelingen moeten flexibel, kleinschalig en organisch zijn met ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap; flexibel plannen. 12

13 Aan deze conclusies zijn acties toegevoegd. Met de gemeentelijke organisatie hebben wij de gezamenlijke behoefte aan sociale huur besproken en uiteraard op welke manier beide corporaties aan deze ontwikkelingen kunnen bijdragen. De uitkomsten daarvan zijn ook in de Gezamenlijke aanpak opgenomen. Informatie aan de gemeenteraad De woningmarkt houdt ook na vaststelling van het Woonplan uiteraard de volledige aandacht van de politieke partijen. In vervolg op het consulteren van een aantal deskundigen in oktober 2012 heeft de commissie Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeenteraad op 19 juni 2013 een informatieavond gehouden over de beleidskeuzes van de corporaties voor de komende jaren. De invloed van de maatregelen in het regeerakkoord Rutte II en uit het Woonakkoord werden daarbij door ons toegelicht. Welke investeringen onze corporaties in de komende jaren willen uitvoeren en recente ontwikkelingen op de woningmarkt, hebben we op een grondige manier gepresenteerd. De commissieleden hebben daardoor een actueel beeld gekregen van de inspanningen van Beter Wonen en deltawonen in onze gemeente. Die waren en zijn niet gering. De wethouder heeft zich gelukkig geprezen met twee corporaties die nog projecten willen én kunnen oppakken. Doelgroep en kernvoorraad Corporaties en gemeente hebben een onderzoek laten instellen naar de verwachte ontwikkeling van de doelgroep tot 2020 en de kernvoorraad huurwoningen die daarvoor nodig is. Hierbij spelen zoveel factoren een rol dat harde conclusies moeilijk te trekken zijn. De vinger wordt aan de pols gehouden en de ontwikkelingen zijn gespreksonderwerp op bestuurlijke overleggen. Het rapport signaleert ook dat de inkomenspositie van inwoners van Kampen voor een gemeente van deze omvang relatief laag scoort. Met de strenge eisen voor hypotheken en toewijzingen volgens de Europese regelgeving hebben huishoudens met inkomens tot ,- moeite om aan een woning te komen. Ook signaleren de samenstellers dat de marktdruk in de huursector toeneemt en de wachttijden in het algemeen oplopen. De conclusies uit het rapport zijn bouwstenen voor de nadere uitwerking van de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. Wonen in de kleine kernen Kampen telt vijf kleine kernen. Uit die gemeenschappen komen regelmatig signalen dat er behoefte is aan woningbouw. De gemeente wil daarvoor ruimte bieden, maar heeft zich wel vooraf willen overtuigen van de aantallen woningen die nodig zijn om in de lokale behoefte te voorzien. Rekening is gehouden met de wensen van starters en senioren. Willen zij nog wel in de kern blijven? De vraag van vestigers is buiten beschouwing gebleven. De conclusies van het onderzoek zijn dat voor de komende tien jaar per kern een toevoeging van 10 tot 15 woningen gewenst is. De fasering is daarbij een aandachtspunt. Het aandeel huurwoningen varieert tussen 20 en 30 procent. Deze woningen staan wel genoteerd als multifunctioneel: zowel starters als senioren moeten zich Jaarverslag 2013 Beter Wonen 13

14 in dat type kunnen bewegen. Wij gaan met de gemeente en met de verenigingen van dorpsbelangen om tafel om de vraag naar huurwoningen te bespreken en daarover duidelijkheid te krijgen. Per kern beoordelen wij de noodzaak. In Wilsum bouwen we zes sociale woningen; we zijn in gesprek om in 2015 in s Heerenbroek enkele sociale huurwoningen te realiseren en er is een verkenning in gang gezet om in Zalk nog enkele extra sociale huurwoningen te bouwen. Huisvesting verblijfsgerechtigden Samen met collega-corporatie deltawonen hebben we ons weer ingespannen om te voldoen aan de taakstelling huisvesting verblijfsgerechtigden. De opdracht was 32 personen in 2013, 2,5 keer zoveel als in We zijn er niet helemaal in geslaagd de taakstelling te halen. Eind 2013 is er een achterstand van zes personen. Vier daarvan krijgen van ons een woning in januari Probleem bij de taakstelling blijft, dat veel asielzoekers niet in de gemeente Kampen willen wonen. Daardoor komt de huisvesting van verblijfsgerechtigden onder spanning te staan. Wonen-Zorg-Welzijn In 2012 is de sociale beleidsagenda vastgesteld. De uitgangspunten hiervoor bestrijken zeven velden. Het doel is om de goede sociale kwaliteit van Kampen te behouden. De uitwerking gebeurt in samenspraak met de sociale partners. Als corporatie zijn wij betrokken bij een aantal uitgangspunten. Efficiënt gebruik van maatschappelijk vastgoed, het benutten van digitale mogelijkheden en partnerschap zijn voorbeelden van raakvlakken. Wij zullen onze inspanningen gaan leveren bij de uitwerking van deze prestatievelden. Als eerste stap komt het WMOen gezondheidsbeleidsplan Kampen aan de orde. Dat plan geeft onder de noemer Iedereen doet mee in Kampen! een aantal beslispunten aan die in samenspraak met een groot aantal instellingen worden behandeld en vervolgens vertaald naar uitvoeringsprogramma s. De gemeente Kampen verdient een compliment voor de wijze waarop zij deze taak die door de regering naar gemeenten wordt overgeheveld, heeft opgepakt. In 2013 hebben wij enkele bijeenkomsten bijgewoond waaronder een bestuurlijk overleg in het kader van De Kamper Kracht. We verwachten dat er in 2014 meer duidelijkheid komt over de gevolgen van de decentralisatie en dat gemeente, corporaties en zorgpartijen over de consequenties in gesprek zullen gaan. Resultaten WoOn 2012 De gemeente Kampen, deltawonen en Beter Wonen willen graag weten hoe de inwoners van Kampen wonen, wat hun bevindingen en wensen zijn. Om dit te onderzoeken heeft een landelijk Woononderzoek Nederland plaatsgevonden, het WoOn 2012 dat eenmaal per drie jaar wordt gehouden. We hebben meegedaan aan de oversampling. De uitwerking van dit additioneel onderzoek is in 2013 bekend geworden. Hoofdpunten zijn: de tevredenheid van de woonomgeving is gestegen tot 90 procent; de tevredenheid over de woonomgeving is iets afgenomen maar is nog steeds erg positief met 85 procent; 60 procent is de tevredenheid over parkeergelegenheid, haltes openbaar vervoer en voorzieningen voor jongeren tussen 12 en 18 jaar; in IJsselmuiden is men over het algemeen meer tevreden dan in Kampen; de verhuisgeneigdheid is toegenomen van 26 procent in 2006 tot 30 procent in 2012; huishoudens in IJsselmuiden zijn overigens minder verhuisgeneigd dan in Kampen; de belangstelling voor goedkope koop is toegenomen terwijl die voor middeldure en dure koop is afgenomen; zowel bij starters als doorstromers is een toenemende vraag naar huurwoningen waar te nemen. Ook is er een toenemende vraag naar meergezinswoningen. Belanghouders Uw advies.onze uitdaging!. Dat is de titel van een brochure die we in februari aan onze belanghouders hebben gestuurd. Eind 2011 hebben zij ons tips en adviezen gegeven wat Beter Wonen eind 2014 moet hebben gerealiseerd. In Uw advies.onze uitdaging! hebben wij aangegeven hoe wij daarmee aan de slag zijn gegaan. Later in 2013 is een MKW-uitgave Wij zijn Trots! aan belanghouders verzonden. In dat boekwerkje staan veel aansprekende projecten van kleinere en middengrote woningcorporaties. Bij drie Verenigingen van Dorpsbelangen hebben we één of meerdere keren om tafel gezeten. We gaven toelichting op onze plannen, voorlichting voor starters op mogelijkheden in de kern te blijven en de mening van belanghouders werd gevraagd over leefbaarheidskwesties. Naar ons gebruik hebben we ons verkort jaarverslag aan de stakeholders toegestuurd met het verzoek om ons adviezen te verstrekken. Al onze pogingen belanghouders bij ons beleid te betrekken hebben niet tot bijzonder veel reacties geleid. Ons ondernemingsplan: de bakens verplaatst 2011 tot 2016: dat is de periode waarvoor we ons ondernemingsplan hebben opgesteld. De ontwikkelingen in de volkshuisvesting volgen elkaar echter zo snel op, dat we 14

15 de gestelde doelen in 2013 onder het vergrootglas hebben gelegd en beoordeeld. Bepaalde aannames bij de opstelling van het plan in 2010 bleken te zijn achterhaald en actuele ontwikkelingen moesten worden toegevoegd. Dit, gekoppeld aan een overzicht met kansen en bedreigingen, onze sterke kanten en verbeterpunten, heeft geleid tot een update voor de jaren 2014 en Bepaalde uitgangspunten moesten we behoorlijk op de schop nemen. In hoofdstuk 4 geven we een uitgebreide verklaring. In de hoofdstukken van het volkshuisvestingsverslag zullen we de aanpassingen per hoofdstuk vermelden. Strategisch voorraadbeleid opnieuw doorgerekend Onze strategische koers is vastgesteld voor de periode tot Aspecten als kernvoorraad, nieuwbouw en herstructurering, verkopen, huurbeleid en energiebesparende maatregelen zijn in de vastgoedsturing opgenomen. Daarbij hebben we ook een financiële vertaalslag gemaakt. Een tijd geleden hebben we gemerkt dat door een stagnerende woningmarkt en overheidsmaatregelen onze investeringsruimte beperkt wordt. Daarom is de koers bijgesteld, opdat we een zuiver beeld krijgen van de (on)mogelijkheden. Deze koerscorrectie betekende ook dat de financiële consequenties opnieuw in beeld gebracht moesten worden. Vooral de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage zijn elementen die van grote invloed zijn op de resultaten. We hebben een externe partij opdracht gegeven die doorrekening op te stellen in verschillende varianten. Het resultaat stemt tot tevredenheid. In alle varianten blijft onze financiële ruimte voldoende. Wel constateren we dat de opbrengsten voor de kosten uitgaan en dat ook daardoor het tempo bepaald wordt van onze opgaven. Omdat door de voorgenomen Herzieningswet en de novelle meer veranderingen aan het licht komen, zal het hele voorraadbeheer in 2015 opnieuw grondig worden beoordeeld en herberekend. Onze bouwplannen In 2013 hebben we een aantal knopen kunnen doorhakken op het gebied van nieuwbouw. Het oude plan Paalkamp konden we afwikkelen met de gemeente Kampen. Het uitbreidingsplan Het Meer komt daarvoor in de plaats. In Het Meer gaan we 22 woningen bouwen voor senioren en starters. Met twee bouwbedrijven hebben we een akkoord bereikt. De bouw zal volgend jaar gebeuren. Bouwen op een terrein waar nu nog een tuincentrum zit, heeft in 2013 weinig vordering gekend. Het bestemmingsplan is weliswaar goedgekeurd en onherroepelijk geworden, maar de gesprekken met de eigenaren van het tuincentrum moeten meer concreet worden. Ons aandeel in dat plan is de realisatie van 22 appartementen. Het project Slenke-Es, waarin wij een appartementencomplex willen realiseren, stond in 2013 op losse schroeven. Onze reserves ten aanzien van de haalbaarheid van dit plan konden we nog niet overboord zetten. In de kern Wilsum staan voor ons zes woningen op het programma voor In maart zijn we gesprekken met de gemeente gestart over een aanpassing van het contract. Te Woon is het gedeelte dat we willen vervangen door sociale huur of koop. Begin 2014 lijkt het er op dat deze oplossing door de gemeente wordt geaccordeerd. Eind 2013 zijn de eerste verkenningen gestart voor de bouw op Het Meer, fase 2. Collegiale hulp DeltaWonen bezit een woningcomplex van zestien appartementen aan de Koggesingel in Kampen. Dit al jaren leegstaande complex, Tjalk, moet volgens oude afspraken met de belastingdienst worden verkocht. In het huidige klimaat lukt het niet om deze appartementen te verkopen. Nadat gesprekken van onze collega met een andere corporatie op niets uitliepen, hebben wij aangeboden een studie te verrichten naar een overname van de Tjalk door Beter Wonen. Onze insteek was na aankoop het geheel te verhuren aan een zorginstelling. Tijdens deze gesprekken bleek dat de buurt zich heftig verzette tegen deze verhuurconstructie. Met deltawonen, de zorginstelling en gemeente hebben we intensieve gesprekken gevoerd. Ook hebben we de omwonenden ingelicht over de plannen en ons bereid verklaard te allen tijde aangesproken te achten op problemen zo die door de bewoners zouden ontstaan. Het lijkt er op dat de gemoederen bedaard zijn. Eind 2013 hebben we de koopovereenkomst ondertekend. De levering van het gebouw en verhuur zal na afbouw van de appartementen in de eerste helft van 2014 gebeuren. Herstructurering In ons strategisch voorraadbeleid hebben we geconstateerd dat enkele complexen van meergezinswoningen in 2016 het einde van de economische levensduur naderen. We willen toe naar een vermindering van meergezinswoningen zonder lift. In het beleid hebben we op grond daarvan 48 portieketagewoningen aan de Drostenstraat en 16 etagewoningen aan de Slenkstraat als sloop/vervangende nieuwbouwprojecten opgenomen. De momenten waarop we de woningen willen slopen, zijn gefaseerd; de Slenkstraat staat in onze plannen in Jaarverslag 2013 Beter Wonen 15

16 Bij de gemeente Kampen hebben we eind 2013 een aanvraag liggen om vrijkomende woningen in de Slenkstraat te verhuren onder de condities van de Leegstandswet. De voorgenomen sloop van de flats in de Drostenstraat is dit jaar van 2016 uitgesteld tot Uit een onderzoek naar de technische staat van de flats bleek dat een langere instandhouding zonder bezwaar mogelijk is. Alle bewoners zijn van onze plannen op de hoogte gesteld. Vastgoed Essentieel onderdeel voor het slagen van onze missie is om over woningen te beschikken waar de bewoner zich thuis voelt. Het vastgoed moet daarom in een goede staat van onderhoud zijn. In 2013 hebben we een bedrag van 1,2 miljoen euro aan onderhoudskosten uitgegeven. Dit heeft niet alleen betrekking op het dagelijkse en mutatieonderhoud, maar ook op planmatig onderhoud. Door een tijdelijk lager BTW-tarief op arbeid bij onderhoud en een sterke concurrentie onder de aannemers vallen de werkelijke onderhoudskosten bijna 18 procent lager uit dan begroot. De verlaging van BTW was ook reden om een groot onderhoudsproject niet in 2014 maar al in 2013 uit te voeren. Om de verkoop van woningen te stimuleren is het verkoopbeleid verruimd en zijn extra woningen aangewezen voor de verkoop aan de zittende huurders. Deze huurders hebben een aanbieding hiervoor gekregen en elf huurders hebben hiervan gebruik gemaakt. Hierdoor is de doelstelling van vijf te verkopen woningen in 2013 ruimschoots behaald. Duurzaamheid Gedurende het jaar zijn we verder gegaan met het isoleren van woningen uit ons bezit. Daarnaast is stevig ingezet op energiebesparing door zonnepanelen. Ons aanbod voor het aanbrengen van zonnepanelen op 222 woningen is door dertig procent van de bewoners geaccepteerd. De vooruitgang in besparing is goed af te lezen in de tabellen die de labeling weergeven aan het begin en eind van De theoretische besparing door de energetische maatregelen is in gasverbruik 5 procent en de vermindering van CO2 uitstoot per woning is 4 procent. In 2014 gaan we door met ons duurzaamheidsprogramma. Onze huurders De Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) is de belangrijkste vertegenwoordiger van de huurders. Op basis van de Overlegwet hebben we een samenwerkingsovereenkomst. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de invulling van de huurdersparticipatie. Dat betreft onderwerpen waarbij om advies wordt gevraagd of als het gaat over wijzigingen van het beleid waarvoor instemming is vereist. In 2013 hebben we intensief, niet minder dan vijfmaal vergaderd. We werken op een constructieve manier samen. Op de jaarlijkse ledenvergadering is door onze bestuurder een presentatie gehouden over actualiteiten in de volkshuisvesting. Het bestuur van de HvgIJ is ook actief betrokken geweest bij de voordracht en benoeming van leden van de regionale klachtenad- 16

17 viescommissie. Om de betrokkenheid van huurders bij de huurdersvereniging te vergroten, hebben we besloten dat Beter Wonen de contributie van nieuwe huurders voor het eerste jaar van lidmaatschap zal betalen. Met de huurders houden we op verschillende manieren feeling. Aan de hand van enquêtes bij nieuwe en vertrokken huurders proberen we aandachtspunten in beeld te krijgen. Verder bezoeken we alle bewoners tijdens het uitvoeren van binnenonderhoud en voeren we na grote onderhoudsprojecten een enquête uit. Met tevredenheid constateren we dat bewoners ons ook in 2013 goede cijfers gaven. Daar zijn we trots op. Woonruimteverdeling Samen met collega-corporaties deltawonen, Openbaar Belang en SWZ uit Zwolle hebben we sinds 2011 een gezamenlijk systeem voor het toewijzen van vrijkomende woningen. De hoofdmodules waarbinnen gereageerd kan worden zijn de wens-, spoed- en vrije sectormodule. Keuzevrijheid van woningzoekenden staat voorop. Bij deze bundeling van krachten zijn de woningmarkten in Zwolle en Kampen samengevoegd. Dat is duidelijk te merken: de toestroom uit Zwolle naar Kampen is groter dan andersom. Een van de redenen daarvoor is dat de wachttijden in Zwolle voor een andere woning langer zijn dan in Kampen. Ook in 2013 zijn maatregelen genomen om het systeem te perfectioneren. Zo blijkt het zinvol om toch een urgentieregeling in te voeren om woningzoekenden met een hoge urgentie te kunnen helpen. Eind 2013 is aan een extern bureau opdracht gegeven om de uitgangspunten die van toepassing waren bij de invoering van het systeem te analyseren en met verbeteringsvoorstellen te komen. In 2014 zal daarover rapport worden uitgebracht. Zowel vanuit de politiek als vanuit de woningcorporaties wordt de juiste werking van het woonruimteverdeelsysteem nauwlettend gevolgd. Over integriteit Wij zijn ons terdege bewust van de kwetsbare positie van woningcorporaties. Wij liggen onder het vergrootglas van de maatschappij. Integriteit is een onderwerp dat ook om die reden regelmatig op onze agenda staat. Zowel de leden van de Raad van Toezicht, de directeur en alle personeelsleden hebben een integriteitverklaring ondertekend. In die verklaring is ook een klokkenluiderregeling opgenomen. Aan de spelregels die in deze verklaring staan, houden we ons. In aanvulling daarop hebben we een geheimhoudingsverklaring opgesteld. Alle personeelsleden hebben die ondertekend. Zo werken we continu aan bewustwording van de normen en waarden die het werk betreffen. De organisatie Het succes van een organisatie is sterk afhankelijk van de inzet van de medewerkers. Beter Wonen heeft een hecht team van personeelsleden waar overigens in de tweede helft van 2013 een verandering in is gekomen wegens afscheid van een collega die al lange tijd in dienst was. De werkdruk is in het afgelopen jaar hoog geweest. Een van de oorzaken is de toenemende vraag uit samenwerkingsinstanties zoals gemeente, regionale klachtencommissie en woonruimteverdeling. Ook zorgt de steeds toenemende regelgeving door de overheid en eisen van toezichthoudende instanties voor veel werkdruk. Het blijft als relatief kleine corporatie een kunst om te blijven voldoen aan alle voorwaarden die aan ons gesteld worden. In het afgelopen jaar hebben we met onze medewerkers goede prestaties geleverd. Een woord van dank aan de medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid is zeker op zijn plaats. Dat geldt ook voor de leden van de Raad van Toezicht. Hun toewijding en verantwoordelijkheid verdienen veel respect. Tot slot In dit verslag heb ik een uitvoerige uiteenzetting gegeven over de vele ontwikkelingen in het afgelopen jaar. Ook is een doorverwijzing opgenomen naar activiteiten die we in de komende jaren gaan oppakken. Wij hebben kwaliteit geleverd. Dat blijkt ook uit het rapport van de visitatoren na hun onderzoek begin Beter Wonen presteert gewoonweg goed is een quote uit hun recensie. Als kleine corporatie zijn we actief op veel gebieden. We realiseren ons dat er vanuit allerlei invalshoeken een beroep op Beter Wonen wordt gedaan. Wij beschikken over voldoende initiatieven en zullen ook in 2014 van ons laten horen. Dit alles doen we om onze missie te laten slagen. Verklaring De middelen van de stichting Beter Wonen zijn gedurende het verslagjaar besteed in het belang van de volkshuisvesting. Tom de Wal directeur-bestuurder Jaarverslag 2013 Beter Wonen 17

18 18

19 De bakens verzet over de brug Ook Beter Wonen verzette in 2013 haar bakens. Sinds de oprichting van onze organisatie hebben we uitsluitend woningen verhuurd binnen de gemeentegrenzen van de voormalige gemeente IJsselmuiden. In 2013 besloten we de brug over te gaan. Onze collega deltawonen bouwde enkele jaren terug appartementengebouw De Tjalk in Kampen. Volgens gemaakte afspraken moest dit gebouw verkocht worden. Maar de markt voor koopappartementen is slecht. Verhuur door deltawonen werd niet toegestaan. In 2013 boden wij aan te onderzoeken of het gebouw door Beter Wonen aangekocht kon worden en verhuurd. Wij vonden het onverantwoord in een tijd van woningschaarste zo n mooi complex leeg te laten staan. Eind 2013 hebben we overeenstemming bereikt. We kopen De Tjalk aan en verhuren het gebouw aan de J.P. van den Bent Stichting. Op deze locatie biedt de stichting mensen met een lichte (verstandelijke) beperking ondersteuning om hun woonwensen, dromen en idealen te realiseren. Jaarverslag 2013 Beter Wonen 19

20 20

21 2 Verslag van de Raad van Toezicht Inleiding De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en het functioneren van Beter Wonen in het uitoefenen van haar maatschappelijke taak. Aan de hand van het reglement bestuur en toezicht en het ondernemingsplan beoordeelt zij besluiten van de directeur-bestuurder (goedkeuring) en laat zij zich door de directeur-bestuurder, huurdersvereniging en andere stakeholders uit de omgeving van Beter Wonen informeren. Verder staat zij de directeurbestuurder met raad en daad terzijde (klankbordrol) en adviseert zij gevraagd en ongevraagd de directeur - bestuurder en vervult de werkgeversrol. In dit verslag, dat samen met het verslag van de directeurbestuurder, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening deel uit maakt van het jaarverslag van Beter Wonen, verantwoordt de RvT zich. Werkwijze Het kader dat voor de RvT als grondslag fungeert voor het uitoefenen van de toezichthoudende taak is: Het Besluit Beheer Sociale Huursector De Governance Code en de Aedescode Het ondernemingsplan De meerjarenbegroting De uitwerking van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de RvT liggen vast in artikel 18 van de statuten van de corporatie. Een verdere uitwerking ligt vast in het Reglement voor bestuur en Toezicht en in de aangepaste Governancecode die in de vergadering van 8 februari 2012 is vastgesteld en goedgekeurd. De RvT heeft in 2013 zes keer regulier vergaderd in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De agenda werd samengesteld door de secretaris, voorzitter en directeurbestuurder. Daarnaast is er voorafgaand aan elke vergadering vergaderd buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Het doel hiervan is te komen tot onderlinge afstemmingen. Ook is het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. In het najaar van 2013 heeft de RvT de zelfevaluatie uitgevoerd met het Instituut voor Governance & Leiderschap. In deze bijeenkomst is onder andere het functioneren van de Raad van Toezicht aan de orde geweest en is er een lijst met aandachtspunten naar aanleiding van deze zelfevaluatie opgesteld. Deze wordt begin 2014 in een apart overleg besproken. De voorzitter van de RvT heeft maandelijks overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Daarin zijn zaken besproken welke onder meer betrekking hebben op de relatie met gemeente, personele organisatie, projecten, voortgang ondernemingsplan e.d. Gelet op de grootte van onze corporatie is er geen reden om kerncommissies in te stellen. Het interne besluitvormingsproces van de RvT is opgenomen in de statuten. De statuten zijn te vinden op de Jaarverslag 2013 Beter Wonen 21

22 website van Beter Wonen. Middels 4-maandrapportages geeft de directeur-bestuurder aan de RvT inzicht in het reilen en zeilen van de corporatie. Verder is er gebruik gemaakt van externe rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Aedes. Vergelijkende cijfers van andere corporaties die in deze rapporten waren opgenomen vormden mede een basis voor onze beoordeling. Bij de behandeling van het jaarverslag 2012 is de accountant uitgenodigd en heeft deze verslag uitgebracht van zijn bevindingen. Daarbij is vooral aandacht besteed aan de financiële ontwikkelingen en vooruitzichten van Beter Wonen. De leden van de RvT zijn allen lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Voor nieuwe leden geldt dat zij, bij toetreden tot de RvT, lid worden van VTW. Uitgangspunt van de RvT is om op het ingewikkelde speelveld waarbinnen de woningcorporaties opereren, relevante informatie tot zich te nemen en daardoor goed beslagen ten ijs te komen. In 2013 hebben de leden van de RvT, die op voordracht van de HuurdersVereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) zijn benoemd, overleg gevoerd met het bestuur van de Huurdersvereniging. Inhoudelijk toezicht De Raad van Toezicht heeft besloten om te kiezen voor een andere accountant, met name gezien de lange relatie met de huidige accountant. De directeur-bestuurder heeft hiertoe de notitie keuze accountant komende vier jaar geschreven welke mede heeft geleid tot het in werking stellen van een procedure voor de keuze van een nieuwe accountant. Het getuigt van goed omgaan met de regels van Governance, om ondanks het goed functioneren van de huidige accountant, in zee te gaan met een andere partij. De uitkomst van deze procedure heeft ertoe geleid om Deloitte te benoemen als nieuwe accountant voor Beter Wonen. Naast het bijwonen van de reguliere vergaderingen heeft een aantal leden zich verdiept in bepaalde onderwerpen. Zij hebben daarvoor de volgende bijeenkomsten bezocht: Themabijeenkomst Wij toetsen ons toezicht (VTW). Algemene vergadering van VTW. Toezicht houden op corporaties in (financieel) lastig weer, hoe doe je dat (regionaal VTW). Governance Code Woningcorporaties, aanpassingen en algemeen bindend verklaren (regionaal VTW). Seminar De relatie tussen RvC, Bestuur en Accountant. Novelle Herzieningswet voor woningbouwcorporaties (Ernst en Young). Lid VTW commissie Winter gericht op verbetering kwaliteit toezichthouders. Seminar Juridische actualiteiten woningcorporaties (PWC). Informatiebijeenkomst invoeren BTW (Deloitte). De RvT heeft een excursie georganiseerd naar een Blue Casco woning in Lelystad (energiezuinig bouwen) en heeft een bezoek gebracht aan De Herberg in Zwolle, een project voor de opvang van dak - en thuislozen, dat mede gefinancierd is door Beter Wonen. De basis voor ons toezicht is het strategisch ondernemingsplan Wij hebben daaraan in 2010 onze goedkeuring gegeven. De missie is als volgt verwoord: Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. In het ondernemingsplan zijn de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode beschreven, is er een interne analyse gemaakt en een SWOT - analyse. De gevolgen voor Beter Wonen zijn hieruit getrokken en beschreven met een duidelijke visie op de toekomst. De ontwikkelingen in de branche en de huidige situatie van de economie zijn onder de aandacht van de RvT. We zien nu geruime tijd een woningmarkt die volledig op slot zit door een gebrek aan vertrouwen bij consument en banken. Door de rem op de verkoop/koop van nieuwbouwwoningen zullen nieuwbouwprojecten steeds moeilijker kunnen worden opgestart. De doorstroming wordt verder beperkt. Wat zijn de gevolgen voor de starters op de woningmarkt? Ook de Europese Beschikking heeft grote impact voor de corporaties. Negentig procent van de woningen met een huurprijs tot 681,02 moet worden verhuurd aan diegenen die een verzamelinkomen hebben tot ,-. Dit heeft dus gevolgen voor het toewijzingsbeleid van de corporaties. Prestatie-afspraken In 2010 zijn prestatie-afspraken gemaakt met de gemeente Kampen voor de jaren 2010 tot en met Beide partijen verplichten zich om de ambitieuze doelstellingen te realiseren. In deze prestatie-afspraken, die jaarlijks worden geëvalueerd, is met name aandacht voor de primaire doelgroep, de starters en de bijzondere groepen mensen met beperkingen. Ook het maatschappelijk ondernemen 22

23 en het streven naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad vormt een belangrijk onderdeel van de prestatie-afspraken. De komende jaren zal blijken of de ambities waargemaakt kunnen worden. Klachtenadviescommissie Met genoegen hebben we geconstateerd dat de regionale klachtencommissie in 2013 geen klachten die betrekking hebben op onze corporatie in behandeling hoefde te nemen. Onderwerpen Raad van Toezicht 2013 Nieuwbouw Beter Wonen heeft diverse nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Middels de 4-maandsrapportages en aanvullende rapportages is de RvT door de directeur-bestuurder in 2013 hierover uitgebreid geïnformeerd. Gelukkig is er in het verslagjaar, na veel opgelopen vertraging (procedures en aanpassingen plannen), weer wat schot gekomen in de realisering van nieuwe projecten. Financiële positie De financiële positie is besproken met de accountant. Ook heeft de RvT kennis genomen van het solvabiliteitsoordeel 2013 (verslagjaar 2012) en het continuïteitsoordeel 2013 over de jaren 2013 tot en met Beide oordeelsbrieven zijn van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Daarnaast is de Oordeelsbrief 2013 van het Ministerie van VROM binnen de RvT besproken, net als de bedrijfstakinformatie van Aedes en het Centraal Fonds. Strategisch Voorraad Beleid Beter Wonen heeft het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) geformuleerd. Met dit beleid heeft de RvT in 2009 al ingestemd. Om de impact van het SVB goed te kunnen beoordelen is de termijn van de meerjarenprognose (5 jaar), op verzoek van de RvT, verlengd naar een horizon van 10 jaar. Daarnaast heeft de RvT, in overleg met de directeurbestuurder, kaders geformuleerd waarbinnen de financiële vertaling van het SVB moet passen. Het Strategisch Voorraad Beleid is een belangrijk instrument voor sturing en wordt aan nieuwe ontwikkelingen aangepast. De meerjaren route wordt hierop aangepast. Ondernemingsplan Betrokken, gedreven en praktisch. Dit zijn de trefwoorden die staan voor het ondernemingsplan dat in 2010, mede op basis van de input door de RvT, tot stand is gekomen. Het ondernemingsplan, dat is goedgekeurd door de RvT, geeft voor deze vijf jaren de richting aan die Beter Wonen uitgaat. Beter Wonen zal als een kleine Jaarverslag 2013 Beter Wonen 23