Green Development B.V., Postbus 371, 2400 AJ ALPHEN AAN DEN RIJN.

Transcriptie

1 Vergunninghouder: Betreft: Green Development B.V., Postbus 371, 2400 AJ ALPHEN AAN DEN RIJN. het uitbreiden en renoveren van een bestaand landhuis ten behoeve van PG-wooneenheden met gezamenlijke huiskamers op de locatie Rijksstraatweg 150 in TWELLO. De aanvraag is bij ons geregistreerd onder nummer Z-HZ_WABO Kadastrale aanduiding Gemeente Voorst, sectie P, nummer 582. Indieningsdatum: 13 september Besluit Burgemeester en wethouders zijn voornemens, gelet op artikel 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de omgevingsvergunning tweede fase te verlenen. Burgemeester en wethouders zijn voornemens de omgevingsvergunning tweede fase te verlenen onder de bepaling dat de gewaarmerkte stukken deel uitmaken van de vergunning. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteiten: 1. Bouwen 2. RO (afwijken van het bestemmingsplan) 3. Veranderen van een gemeentelijk monument 4. Kappen. Voor de nadere motivering verwijzen wij naar de bijlage bij dit ontwerpbesluit. Procedure We hebben dit besluit voorbereid volgens de procedure van paragraaf 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De aanvraag is door ons beoordeeld voor bouwen aan artikel 2.10, voor afwijken van het bestemmingsplan aan artikel 2.12, voor kappen aan artikel 2.18, voor veranderen van een gemeentelijk monument aan artikel 2.18 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Daarnaast hebben we de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht en de Ministeriële regeling omgevingsrecht. Bijgevoegde documenten De volgende documenten behoren bij dit besluit: 1.1 Overwegingen Bouwen 2.1 Overwegingen RO (afwijken van het bestemmingsplan) 3.1 Overwegingen Veranderen van een gemeentelijk monument 4.1 Overwegingen Kappen. Overige bijgevoegde documenten A. Voorschriften B. Kennisgeving 1 van 2

2 Zienswijzen Artikel 3:15 van de Algemene wet bestuursrecht biedt belanghebbenden de mogelijkheid omtrent dit ontwerpbesluit een zienswijze naar voren te brengen. Wij verwijzen naar de bijgevoegde publicatietekst, zoals die over onze ontwerpbesluitvorming zal worden opgenomen/heeft plaatsgevonden in het plaatselijk blad het Voorster Nieuws. Twello, 8 januari 2013 namens burgemeester en wethouders T.J.W. Overeem medewerker vergunningen Z-HZ_WABO van 2

3 BIJLAGE OVERWEGINGEN 1.1 Overwegingen activiteit 1 Bouwen Behoort bij het ontwerpbesluit tweede fase voor het uitbreiden en renoveren van een bestaand landhuis ten behoeve van PG-wooneenheden met gezamenlijke huiskamers op de locatie Rijksstraatweg 150 in TWELLO, ter inzage gelegd door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorst. Het registratienummer van deze procedure is Z-HZ_WABO Het ontwerpbesluit ligt met ingang van 17 januari 2013 voor een periode van zes weken ter inzage. De ter inzage legging wordt bekend gemaakt door publicatie in het Voorster Nieuws op 16 januari 2013 en door publicatie in de Staatscourant op 16 januari Iedereen kan gedurende de bovengenoemde periode zijn zienswijzen naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. 2. Het bouwplan is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan Buitengebied 1996; art. 30 herziening en parapluherziening inhoud woningen en oppervlakte bijgebouwen buitengebied en past binnen de doelstellingen van het reconstructieplan, maar wij hebben besloten hieraan medewerking te verlenen met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 van de Wabo voor dat de goot- en bouwhoogte worden overschreden. Daarnaast wordt de uitbreiding voorzien van een plat dak in plaats van een hellend dak. 3. Naar oordeel van ons college voldoet het bouwplan aan redelijke eisen van welstand. Dit wordt mede ondersteund door het advies van het Gelders Genootschap. 4. Het bouwplan voldoet aan de bepalingen in de Bouwverordening en het Bouwbesluit. 1.1 Overwegingen Z-HZ_WABO

4 2.1 Overwegingen activiteit 2 RO (afwijken van het bestemmingsplan) Behoort bij het ontwerpbesluit tweede fase voor het uitbreiden en renoveren van een bestaand landhuis ten behoeve van PG-wooneenheden met gezamenlijke huiskamers op de locatie Rijksstraatweg 150 in TWELLO, ter inzage gelegd door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorst. Het registratienummer van deze procedure is Z-HZ_WABO Ruimtelijke onderbouwing Loslaten goothoogte / dakhelling en toestaan hogere bouwhoogte Inleiding Het Nieuwe Wezeveld betreft een voormalige buitenplaats aan de rand van Twello. Het landgoed heeft een omvang van circa vijf ha. Er is volgens het geldende bestemmingsplan Buitengebied 1996 een bestemmingsvlak Bijzondere doeleinden gesitueerd, waarop 5075 m2 aan bebouwing is toegestaan voor culturele, educatieve, wetenschappelijke, sociale, religieuze en / of algemeen maatschappelijke doeleinden. Binnen die bestemming bevindt zich op het perceel onder meer een monumentale villa. Het ligt in de bedoeling om aanpandig aan deze villa te voorzien in nieuwbouw, die in samenhang met de villa moet voorzien in een woonzorgruimte. Het plan voor het zogenaamde Martha Flora -huis in en bij het bestaande landgoed beslaat aanzienlijk minder bouwoppervlakte dan het bestemmingsplan aangeeft. Om het programma dat als goed passend voor dit landhuis kan worden gezien, te realiseren zijn twee, in beginsel identieke plattegronden noodzakelijk. Ook moet het begane grondniveau op het peil van het bestaande landhuis komen te liggen (vanwege de beoogde doelgroep). Het bouwplan voldoet aan de bepalingen van het vigerende bestemmingsplan en aan de bepalingen van het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan Buitengebied, behoudens de bepalingen omtrent de goothoogte / dakhelling; het bouwplan heeft namelijk geen goothoogte / dakhelling en is daarmee strijdig met zowel het vigerende als het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Verder is de beoogde bouwhoogte van het bouwplan iets hoger dan bij recht volgens het bestemmingsplan is toegestaan, maar is er een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om aan die bouwhoogte medewerking te verlenen. In deze beknopte ruimtelijke onderbouwing wordt gemotiveerd waarom de strijdigheid met het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en wordt geduid waarom medewerking aan een geringe overschrijding van de bij recht toegestane bouwhoogte in de rede ligt. Uitgebreide afwijking en uitgebreide procedure 2.1 Overwegingen Z-HZ_WABO

5 De aangevraagde vergunning voor het bouwplan (meervoudige aanvraag) is (dus) in strijd met de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bevat geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om de strijdigheid betreffende het verlaten van de goothoogte weg te nemen voor dit bouwplan. Evenmin kan deze strijdigheid worden weggenomen middels een buitenplanse afwijkingsmogelijkheid bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen ( reguliere buitenplanse afwijking ex Besluit omgevingsrecht). De aangevraagde vergunning kan daarom slechts worden verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a, onder 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ( uitgebreide afwijking Wabo). Hierop is de uitgebreide procedure als bedoeld in par. 3.3 van de Wabo van toepassing. De medewerking aan de afwijkingsmogelijkheid voor de toegestane bouwhoogte kan in deze procedure meeliften. Motivering Het landgoed is waardevol, maar door de beperkte omvang weinig robuust. De relatief kleine omvang van het landgoed mede in relatie tot het relatief ruime oppervlak aan toegestane bebouwing vraagt daarom om een zorgvuldige inpassing van beoogde nieuwe bebouwing. Met het oog op concentratie van bebouwing ligt een bebouwing in ruimtelijkesamenhang met de bestaande monumentale villa voor de hand. Hierbij is het wel van belang dat de villa visueel de prominente positie blijft behouden, ondanks de forse beoogde nieuwe bouwmassa. Om die bouwmassa binnen de beoogde gebruiksdoeleinden conform de bestemming- op een zo goed mogelijke wijze in te passen ten opzichte van de villa is het wenselijk om het ontwerp van die bebouwing op een zorgvuldige en ontspannen wijze te laten contrasteren met die villa. Dat doel kan in de gegeven situatie beter worden bereikt door voor de nieuwe bebouwing het klassieke beeld van bebouwing te verlaten dat wordt opgeroepen met een (gangbare) goothoogte en dakhelling. De gevels van de nieuwbouw kunnen worden gezien als architectonische abstracties van een bospartij. Daarmee vindt het plan als het ware aansluiting bij het bomenrijke, omringende park. Op deze wijze komt het bestaande, monumentale hoofdhuis optimaal tot zijn recht. Vanuit bovenstaande invalshoek voorziet het ontwerp van het bouwplan daarom geheel niet in een goothoogte met dakhelling, en levert dit ontwerp in deze situatie juist een goed ruimtelijk beeld op. Teneinde een voldoende los beeld te krijgen, schieten sommige geveldelen door tot boven het platte dak van de nieuwbouw. Daarmee wordt de maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan op enkele plaatsen met minder dan 10 % overschreden. De nieuwbouw is op deze wijze voldoende ondergeschikt, ook al wordt dat op andere wijze bereikt dan het bestemmingsplan beoogt. De betreffende toelichting van aanvrager waarin wordt uitgelegd waarom de overschrijding van de bouwhoogte redelijkerwijs nodig is, biedt voldoende grondslag om aan de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor de bouwhoogte medewerking te verlenen. 2.1 Overwegingen Z-HZ_WABO

6 3.1 Overwegingen activiteit 3 Veranderen van een gemeentelijk monument Behoort bij het ontwerpbesluit tweede fase voor het uitbreiden en renoveren van een bestaand landhuis ten behoeve van PG-wooneenheden met gezamenlijke huiskamers op de locatie Rijksstraatweg 150 in TWELLO, ter inzage gelegd door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorst. Het registratienummer van deze procedure is Z-HZ_WABO Het ontwerpbesluit ligt met ingang van 17 januari 2013 voor een periode van zes weken ter inzage. De ter inzage legging wordt bekend gemaakt door publicatie in het Voorster Nieuws op 16 januari 2013 en door publicatie in de Staatscourant op 16 januari Iedereen kan gedurende de bovengenoemde periode zijn zienswijzen naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. 2. Gezien het advies inzake monumentenzorg, d.d. 17 december 2012 van de Commissie Monumenten en Culuurhistorie van de gemeente Voorst en gelet op de Erfgoedverordening 2010 van de gemeente Voorst bestaan tegen de aanvraag geen bezwaren. 3.1 Overwegingen Z-HZ_WABO

7 4.1 Overwegingen activiteit 4 Kappen Behoort bij het ontwerpbesluit tweede fase voor het uitbreiden en renoveren van een bestaand landhuis ten behoeve van PG-wooneenheden met gezamenlijke huiskamers op de locatie Rijksstraatweg 150 in TWELLO, ter inzage gelegd door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorst. Het registratienummer van deze procedure is Z-HZ_WABO Het ontwerpbesluit ligt met ingang van 17 januari 2013 voor een periode van zes weken ter inzage. De ter inzage legging wordt bekend gemaakt door publicatie in het Voorster Nieuws op 16 januari 2013 en door publicatie in de Staatscourant op 16 januari Iedereen kan gedurende de bovengenoemde periode zijn zienswijzen naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. 2. Gegevens boom of houtopstand Soort en aantal: 5 st. eiken(diameters van 4x 30en 1x 35cm) 3 st. beuk (diameters van 110, 55 en 50 cm) 5 st.gewone es (diameters van 25, 25, 30, 35, 45) 2 st. Iep (diameters van 45 en 50 cm) 13 st. platanen (diameters van 35, 3x 45, 3x 50, 6x 55 en 2x 60cm) Conclusie: u heeft wel omgevingsvergunning nodig op basis van bovenstaande 3. Reden kapaanvraag a) I.v.m. bouwplan b) Herinrichting terrein 4. Status boom a) Vermeld op lijst van Bomenstichting met typering monumentaal/waardevol/dendrologisch b) Vermeld in Bomenbeleidsplan gemeente Voorst met typering monumentaal/waardevol/dendrologisch/cultuurhistorisch/ landschappelijk/herdenkingsboom/overig nl. c) Niet vermeld in bovenstaande rapporten, maar belangrijke waarde voor: landschap/natuur/onderdeel van EHS d) Bovenstaande punten a t/m c niet van toepassing 4.1 Overwegingen Z-HZ_WABO

8 A. Voorschriften Behoort bij het ontwerpbesluit tweede fase voor het uitbreiden en renoveren van een bestaand landhuis ten behoeve van PG-wooneenheden met gezamenlijke huiskamers op de locatie Rijksstraatweg 150 in TWELLO, ter inzage gelegd door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Voorst. Het registratienummer van deze procedure is Z-HZ_WABO Voorschriften Bouwen 1. De werkzaamheden uit te voeren volgens de bijgevoegde gewaarmerkte tekeningen en bijlagen. 2. Voorafgaand aan de volgende werkzaamheden contact opnemen met de afdeling Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu: bij aanvang van de bouw/verbouwing; twee dagen voor aanvang van het ontgraven; één dag voor het inbrengen van de funderingspalen/grondverbetering; één dag voor aanvang van het storten van beton (zie ook de bijlage met randvoorwaarden); bij voltooiing van de bouw/verbouwing. U kunt hiervoor telefonisch contact opnemen met de heer A.M. Pulles (0571) of een sturen naar bouwtoezicht@voorst.nl. Vermeld u hierbij het registratienummer. 3. De detailberekeningen en tekeningen ten behoeve van de uitvoering uiterlijk drie weken voor aanvang van de betreffende werkzaamheden aanleveren. Hiertoe worden onder meer gerekend: - wapeningsberekeningen en tekeningen van in het werk gestorte en geprefabriceerde betonconstructies; - detailberekeningen en tekeningen van niet tot de hoofdlijn van de constructie behorende delen van beton-, staal- en houtconstructies; - detailberekeningen en tekeningen van verbindingen en verankering van beton-, staal- en houtconstructies; - detailberekeningen en tekeningen van constructief metselwerk. U kunt hiervoor de gegevens mailen naar omgevingsvergunning@voorst.nl. Vermeldt u hierbij het registratienummer. 4. In geval van gewijzigd uitvoeren van de bouwconstructie, drie weken voor aanvang van de werkzaamheden alsnog de berekeningen en tekeningen indienen van de belastingen en belastingcombinaties en de uiterste grenstoestand van de bouwconstructie (in tweevoud). 5. Binnen een termijn van drie weken voor de start van de uitvoering van de werkzaamheden de gegevens en bescheiden met betrekking tot de details van de in of ten behoeve van het bouwwerk toegepaste installaties [brandmeldinstallatie en ontruimingsalarminstallatie] ter goedkeuring indient. 6. Pas starten met de werkzaamheden nadat de bovenstaande gegevens door ons zijn goedgekeurd. 7. De opmerking van de welstand en monumenten uitvoeren. Voorschriften Z-HZ_WABO

9 8. Uiterlijk 4 weken voorafgaand aan de ingebruikname dient u een melding in het kader van het Activiteitenbesluit bij ons in te dienen. 9. Het uitzetten van de uitbreiding laat uitvoeren door de gemeente. Hiervoor dient u contact op te nemen met de heer T. Romeijn van de afdeling Vastgoed. Hij is telefonisch bereikbaar onder nummer (0571) Twee dagen voor het aansluiten van de riolering op het rioolstelsel contact opnemen met de heer P. van Dijk. Hij is bereikbaar onder telefoonnummer (0571) of per p.vandijk@voorst.nl. 11. De onderhoudssituatie van het openbaar terrein ter plaatse van de bouw voor aanvang van de werkzaamheden laten opnemen. Hiervoor tijdig contact opnemen met de heer R. van Lent van de afdeling Openbaar Grondgebied en Veiligheid. Hij is telefonisch bereikbaar onder nummer (0571) Bij oplevering van de bouw het openbaar terrein weer op laten nemen. Dan geconstateerde gebreken ten opzichte van de opname voor de bouw worden op kosten van de aanvrager verholpen. Gevaarlijke situaties tijdens de bouw moeten op aanzegging van de gemeente direct opgelost worden. Als de onderhoudssituatie voor de bouw niet wordt opgenomen gaan wij ervan uit dat deze optimaal was. 12. Bouwmaterialen en/of een bouwkeet op eigen terrein plaatsen. Is hier geen mogelijkheid voor en is gebruik van openbaar terrein noodzakelijk dan is hiervoor een vergunning vereist. Deze kunt u aanvragen bij afdeling Openbaar Grondgebied en Veiligheid. 13. De toegankelijkheid van het openbaar terrein tijdens de bouw waarborgen. 14. Bronbemaling meldt bij de provincie Gelderland. U kunt hiervoor een formulier downloaden op Voor nadere informatie kunt u terecht op telefoonnummer (026) Een klic-melding wordt aangevraagd als u de grond mechanisch gaat roeren. Als u met een spade/schop de grond gaat roeren is dit niet mechanisch en hoeft u dus geen klic-melding aan te vragen. 16. Men dient bij bodemverstorende activiteiten alert te zijn op de aanwezigheid van archeologische waarden (vondstmateriaal en grondsporen). Bij het aantreffen van deze waarden dient men hiervan melding te maken bij de gemeente conform de gemeentelijke Erfgoedverordening Voorschriften veranderen van een gemeentelijk monument 1. De bepalingen van de gemeentelijke Erfgoedverordening 2010 moeten stipt worden nageleefd en de omgevingsvergunning fase 2 met goedgekeurde tekeningen dienen op het werk aanwezig te zijn. 2. Indien tijdens de werkzaamheden tot dan toe onbekende onderdelen van het monument worden aangetroffen, waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen, dat deze (cultuur)historische waarde bezitten, dient u contact op te nemen met de heer Van Oorschot of mevrouw Schneiders van Cultuurhistorie, Archeologie en Monumenten, om te bezien of nadere plangoedkeuring nodig is. 3. De uitvoering van de werkzaamheden dient te geschieden conform de Bijlage uitvoeringsvoorwaarden van de gemeente Voorst zoals bijgevoegd. 4. De infobladen van Monumentenwacht Gelderland (actueel op het moment van datering van deze vergunning met voorwaarden) zijn op onderhavige uitvoering van toepassing. 5. Van alle (gevel-)wijzigingen van het monument dienen via aanzichten schaal 1:10 en een rondom detaillering schaal 1 : 1 te worden voorgelegd aan de gemeente Voorst, ter aanvulling van de bij de aanvraag gevoegde principedetails. Voorschriften Z-HZ_WABO

10 De ruimtestaat (of details) waar nodig nog aan te vullen met: duiding van bestaande en te behouden materialen/ondergronden, toe te passen materialen (in het bijzonder egalisatiekorrels in relatie tot reversibiliteit) en dergelijke. De gemeente Voorst kan tijdens de uitvoering aanvullende uitwerking en detaillering vragen voor nadere goedkeuring. 6. Tijdig voorafgaand aan de restauratie dient uw adviseur de gemeente Voorst uit te nodigen voor totaal uitvoeringsoverleg waarbij het gehele plan en vooral de laatstelijk aangeleverde detailleringen en uitwerkingen worden beoordeeld. Daarvan verzorgt uw adviseur de notulen. Nadere aanwijzingen c.q. uitvoeringsvoorwaarden van de gemeente Voorst dienen te worden opgevolgd. 7. De notulen van de bouwvergaderingen dienen per keer zo spoedig mogelijk te worden aangeboden aan de gemeente Voorst. 8. Voor aanvang van de uitvoering dient een totale afwerkingstaat (bestaand en nieuw) van het interieur (vloeren, plinten, wanden en plafonds, materiaalaanduiding, afmetingen en kleuren opgeven) voor nadere goedkeuring met de gemeente Voorst te worden overlegd. 9. Met de uitvoering mag niet worden begonnen voordat aan gestelde voorwaarden daaromtrent is voldaan. De uitvoering dient in nauw overleg met de gemeente en haar adviseurs te geschieden. Voorschriften Kappen 1. Herplantplicht U dient de verloren gegane natuurwaarden te compenseren door 26 nieuwe bomen te planten. Soort: 10 stuks Zomer eik(quercus robur) 5 stuks Gewone beuk (Fagus sylvatica), 5 stuks Rode Beuk, 6 stuks Hollandse Linde (Tillia europea). De plataan is geen inheemse soort en is om deze reden geen herplant voorgeschreven(normaal gesproken dient hiervoor wel te worden herplant, tevens blijven er een aantal over die als park boom gaan fungeren. De minimale maat van de planten boom is twintig centimeter stamomtrek, gemeten op 100 cm boven de wortelhals. U dient de boom te planten voor Als de boom niet aanslaat, dan heeft u tot de tijd om de boom te vervangen. 2. Beperking uitvoeringsperiode kapwerkzaamheden Voor de uitvoer van de kapwerkzaamheden moeten de voorschriften Flora- en Faunawet gevolgd worden. Dit betekent tevens dat broedende vogels beschermd zijn, en er geen werkzaamheden worden uitgevoerd in het broedseizoen. Het broedseizoen loopt ongeveer van 15 maart tot 15 juli. Er zijn soorten die buiten deze periode broeden. Wees tijdens de kapwerkzaamheden alert op de aanwezigheid van eventuele beschermde diersoorten. Voorschriften Z-HZ_WABO