Nota van beantwoording zienswijzen. Ontwerp Beeldkwaliteitsplan Buurtschap Harnas Molen

Transcriptie

1 Keenenburgweg 55, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden T , F E gemeente@middendelfland.nl, I Nota van beantwoording zienswijzen Ontwerp Beeldkwaliteitsplan Buurtschap Harnas Molen I. Aanleiding Met ingang van 6 mei 2010 heeft het Ontwerp Beeldkwaliteitsplan Buurtschap Harnas Molen voor zes weken ter inzage gelegen. Het plan geeft in architectonische zin sturing aan de invulling van het buurtschap. Dit plan vormt een aanvulling op de welstandsnota en zal worden gebruikt als leidraad en toetsingskader voor bouwplannen binnen het gebied en de inrichting van het openbaar gebied aldaar. Gedurende genoemde termijn kon een ieder zienswijzen kenbaar maken ten aanzien van het ontwerp. In totaal is van 19 personen één of meerdere zienswijzen ontvangen, waarvan er 17 gelijkluidend zijn. In één geval is daar nog een aanvulling op gegeven. Verder is er nog een afwijkende brief ingekomen tijdens de periode van terinzageligging die ook als zienswijze wordt beschouwd. Een overzicht van de ingekomen zienswijzen is opgenomen in bijlage 1 van deze nota. Alle zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn binnengekomen

2 II. Ingekomen zienswijzen en beantwoording De ingekomen zienswijzen worden hieronder kort samengevat weergegeven en vervolgens puntsgewijs voorzien van een gemeentelijke reactie. De samenvatting van de zienswijzen heeft nadrukkelijk niet tot doel de oorspronkelijke inhoud van de brieven te vervangen. De reacties zienswijzen nummers 1 t/m18, zoals weergegeven in bijlage 1, zijn alle van gelijke strekking als de zienswijzen hieronder beantwoord onder nummer 1. Voor de beantwoording wordt hier gemakshalve naar verwezen. De reactie zienswijzen nummer 18 heeft daar nog een apart schrijven bijgevoegd welke wordt beantwoord onder 2. De reactie zienswijzen nr. 19 is hieronder beantwoord onder nummer Belangenvereniging van bewoners en eigenaars Harnaschpolder p/a mevr. D. Heikens, Lookwatering 59, 2635 EA Den Hoorn e.a. 1. Wat is de status van het uitwerkingsplan en de relatie van het Beeldkwaliteitsplan (BKP) ten opzichte van het Uitwerkingsplan (UP) en het Bestemmingspan (BP). Waaraan gaat de gemeente bouwvergunningen toetsen en wanneer kunnen deze worden afgegeven; 2. Wat is de (juridische) status van het BKP. Het BKP is pas na geruime tijd beschikbaar te zijn geweest op de website van de ontwikkelaar ter inzage gelegd door de gemeente. Deze volgorde lijkt ongewenst en onjuist. 3. Het BKP is een (commerciële) visualisatie van het vigerende BP. Het lijkt voornamelijk bedoeld als ondersteuning van het verkooptraject van de kavels. Onder het mom van inpassing in bestaande bebouwing worden bouwrestricties gepresenteerd. 4. Maximale inhoud van de woningen is niet vastgelegd in het BKP of BP. Uitgaande van een kavelgrootte van 800 m2 en een maximum van 30% kan een woning worden gerealiseerd van 1800 m3. Dergelijk grote woningen zijn niet passend en ongewenst. 5. Uit het BKP kan worden opgemaakt dat de beeldbepalende woningen geen maximum goothoogte van 5,5 meter behoeven te hebben. Dit strookt niet met de bepalingen van BP en zou erin kunnen resulteren dat er 3-laags kubuswoningen kunnen komen met een inhoud van 1800 m3. Dit past niet binnen het gebied. 6. Uit het BKP blijkt dat bijgebouwen tot op de erfgrens geplaatst mogen worden, ook bij bestaande woningen. Volgens informatie van de ontwikkelaar mag dit niet bij bestaande woningen maar dat is niet in het BKP vastgelegd. Volgens het BKP mag een bijgebouw een goothoogte van 3 of 4 meter hebben en een nokhoogte van 6 meter. Het is dus mogelijk een bijgebouw te realiseren van bijvoorbeeld 8 meter, een goothoogte van 3 of 4 meter met daarop een schuine kap tot 6 meter op de erfgrens van bestaande woningen. Dat wordt niet passeend en derhalve ongewenst geacht. 7. In het BKP wordt niet ingegaan op de verhoging van het maaiveld. Wij verwachten, gezien de negatieve ervaringen op andere locaties in de Harnaschpolder, dat er met continue wateroverlast voor oorspronkelijke bewoners rekening gehouden moet worden. Wij dringen aan op een afdoende oplossing op voorhand. 8. Het stedenbouwkundig plan (hfdst. 2 BKP) gaat globaal in op de verkeersafhandeling binnen Harnas Molen. Gesteld wordt dat de Woudselaan als recreatieve route kan blijven fungeren. Dat wordt nauwelijks onderbouwd. Het aantal woningen gaat echter van 43 naar 140 wat een zeer grote toename van het verkeer zal betekenen. Daar Harnas Molen in de toekomst wordt doorsneden door de Harnaschdreef is het zinvol de verkeersafhandeling voor de oostelijke en westelijke zijde te splitsen. Wij dringen aan op een gedegen verkeersstudie voordat het BKP vastgesteld kan worden. Uitgangspunt moet daarbij de recreatieve functie van de Woudselaan zijn. Dit is altijd door zowel gemeente als ontwikkelaar benadrukt. 9. In Harnasch Molen worden tenminste 50 woningen gebouwd onder particulier opdrachtschap: 50 aparte bouwprojecten met bijbehorende vergunningtrajecten. Wij stellen voor dat de gemeente voor alle bouwvergunningen eisen formuleert om - 2 -

3 overlast voor de huidige bewoners zo veel mogelijk tegen te gaan. Eenduidigheid hierin geeft duidelijkheid voor alle partijen tijdens de gehele bouwperiode. 10. Er is in de afgelopen periode meerdere malen constructief contact geweest tussen bewoners en projectontwikkelaar c.a. het is daarbij teleurstellend nu te moeten constateren dat alleen de positieve zaken zijn verteld. Beantwoording Ad 1. Het UP bevindt zich in een voorfase. Er is nog geen besluit over genomen, heeft nog niet ter inzage gelegen en heeft dus nog geen status. Het BKP is een toetsingskader voor welstand. Niet meer en niet minder. In het BP en het UP staan de regels waaraan moet worden voldaan. In het BKP staan deze regels opgenomen met een verwijzing naar het BP en het UP. Bouwvergunningen kunnen worden afgegeven zodra het UP in procedure is gebracht. Ad 2. Het BKP heeft de status van een ontwerp en is als zodanig ter inzage gelegd door het college. Het college zal met inachtneming van deze zienswijzenrapportage een voorstel doen over vaststelling van het BKP door de gemeenteraad. Door ontwikkelaar is in verschillende stukken aangegeven dat het BKP een concept is dat door de gemeenteraad nog dient te worden vastgesteld. De volgorde is daardoor misschien onlogisch maar gelet op de gemaakte voorbehouden van ontwikkelaar niet onjuist. Ad 3. Zoals al eerder gesteld is het BKP alleen een toetsingskader voor welstand en geen commerciële visualisatie. Uiteraard staat er wel in aangegeven wat de gemeente met het gebied wil: een ruimtelijkheid in het plangebied en recht doen aan wonen in het groen met als beeld lammetjes in het groen. Ad 4. In het BKP zal worden opgenomen dat het bebouwingspercentage in principe 30% zal zijn, met een verwijzing naar het UP. In het UP zal er een gefaseerde maximering van het aantal m3 worden opgenomen. Ad 5. In het bestemmingsplan Harnaschpolder-Noord is voor het gehele gebied van het hier bedoelde UP een maximum goothoogte van 5,5 meter en een nokhoogte van 9,5 meter opgenomen. Dit dient ook in het UP het maximum te zijn en kan als zodanig ook in het BKP staan. De tekst in het BKP klopt inderdaad niet met het vorenstaande en zal worden aangepast. Een kubus van 3 bouwlagen met een plat dak is binnen het gebied niet mogelijk. Verder kan beton als natuurlijk materiaal worden toegepast in de gevel indien het aansluit op het warme kleurenpalet van de bakstenen, in bij voorkeur geel-, rood-, of bruintinten (blz. 17). Ad 6. Het BKP regelt niet alles daar het een toetsingskader is voor welstand bij bouwplannen. In het concept ontwerp uitwerkingsplan is opgenomen dat er een strook is grenzend aan de bestaande bebouwing waar niet gebouwd mag worden (zie plankaart). Daarnaast is in het concept opgenomen dat bijgebouwen een maximale goothoogte van 3 meter kunnen hebben, een nokhoogte van 6 meter en dat de totale oppervlakte van een bijgebouw maximaal 50 m2 mag bedragen. Ad 7. Het BKP is een toetsingskader voor welstand bij bouwplannen. Een ophoging van het maaiveld is in het kader van het BKP dan ook niet aan de orde. Bij de nadere uitwerking zal er door de ontwikkelaar nadrukkelijk worden gekeken naar de ophoging van de percelen in overleg met de gemeente. Er zal een Plan van Aanpak dienen te worden opgesteld voor het bouw- en woonrijp maken en daarbij wordt onderzocht welke effecten er zijn voor de naast het plan gelegen kavels. Daarbij worden er afdoende maatregelen getroffen voor de afvoer van hemel- en grondwater

4 Ad 8. Het BKP is een toetsingskader voor welstand bij de beoordeling van bouwplannen. Bij de uitwerking van de plannen zal kritisch worden gekeken naar wegenstructuur en verkeersafhandeling. De wegenstructuur is nu indicatief opgenomen in het BKP. Uitgangspunt bij de verdere planontwikkeling is dat nieuwe kavels op nieuwe infrastructuur wordt aangesloten. De recreatieve functie van de Woudselaan staat inderdaad niet ter discussie. Ad 9. Aan elke bouwvergunning die wordt verleend in Nederland worden dergelijke eisen gesteld. Ad 10. Deze constatering wordt betreurd door de gemeente Het is echter niet aan de gemeente om dat te beoordelen. 2. Familie B. Daman, Lookwatering 51, 2635 EA Den Hoorn 1. Het BKP maakt niet duidelijk of en zo ja in hoeverre de regels en eisen die het BKP aan bestaande kavels en woningen stelt. Strijdigheid kan er zijn met de plannen voor een aanbouw aan onze woning. De geplande aanbouw staat op 2 meter van de erfgrens en voldoet daarmee wellicht niet aan de eisen van het BKP. Vraag is dan ook of de eisen gesteld in het BKP van toepassing zijn op bestaande woningen en hoe met de geschetste situatie zal worden omgegaan. 2. Er is een doorsteek voorzien van de Dijkshoornseweg naar de Harnaschdreef/A4. Aangezien wij vrezen voor een aanzienlijke hoeveelheid sluipverkeer via deze route vragen wij of er een verkeersprognose wordt opgesteld die ook geluidhinder meeneemt. Beantwoording. Ad 1. Het BKP is een toetsingskader voor welstand bij bouwplannen. De regels waar naar wordt verwezen komen dan ook uit het uitwerkingsplan. In het concept uitwerkingsplan (dat nog niet in procedure is gebracht) is onder artikel a. aangegeven dat hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen een bouwvlak. De afstand tot de perceelgrens bedraagt minimaal 3,5 meter of meer of minder zoals aangegeven op de plankaart. Deze regel is opgenomen zodat groene doorzichten in het gebied gewaarborgd blijven. Op sommige plekken wordt hiervan afgeweken vanwege bestaande bebouwing of belemmeringen. Deze afwijkingen staan op de plankaart aangegeven. Inderdaad kon uw bouwplan in 2009 niet in behandeling worden genomen vanwege het in het bestemmingsplan opgenomen bouwverbod totdat er een uitwerkingsplan is opgesteld. Overigens zijn daarbij door de gemeente geen toezeggingen gedaan. Ad 2. Het BKP is een toetsingskader voor welstand bij bouwplannen. De ontsluitingsstructuur en dergelijke zijn indicatief in het BKP opgenomen. Dit wordt nader uitgewerkt in het uitwerkingsplan. 3. J.P. Keet & E.A.S. Hanegraaf, Lookwatering 50, 2635 EA Den Hoorn 1. Op 19 februari 2010 heeft er een presentatie plaatsgevonden door de ontwikkelaar met de bewoners. Namens BGSV was daarbij de heer Bakker aanwezig. Is de heer Bakker door de ontwikkelaar gevraagd hen te assisteren met het maken van het plan voor het Scharnier of door de gemeente? - 4 -

5 2. Op een aantal kavels mag nu een ultramoderne kubus van beton en glas worden neergezet van 3 bouwlagen met een plat dak. Dit vinden wij ongewenst. 3. Wij maken ons ernstig zorgen over de ontsluitingsweg van de eerste 20 kavels die in verkoop gaan, met name met betrekking to sluipverkeer. Voorts behoort de weg Lookwatering bij de huisnrs. 50 en (ged.) 51 bij het kadastrale kavel van de huizen die erop staan. Bij die kadastrale gegevens wordt genoemd welke kavels recht van overpad hebben over onze terreinen. Het kadastrale kavel waar de ontwikkelaar de 20 woningen in de verkoop heeft hoort hier niet bij! Beantwoording. Ad 1. Het college heeft Volker Wessels Vastgoed (VWV) toestemming gegeven tot het (voor eigen rekening) opstellen van een beeldkwaliteitsplan en uitwerkingsplan voor onderhavig gebied. Het bureau BGSV is door VWV ingeschakeld voor de opstelling van deze plannen. VWV had daarvoor echter ook een ander bureau kunnen inschakelen. Dit betekent dat VWV en BGSV in overleg met de gemeente de plannen opstellen onder de randvoorwaarden die de gemeente heeft gesteld (zoals bestemmingsplan en dergelijke). Daarnaast heeft de gemeente een derde onafhankelijke stedenbouwkundige het plan laten beoordelen. Uiteindelijke toetsing vindt plaats door de gemeente en vaststelling door de gemeenteraad. Ad 2. Zie de beantwoording zienswijzen 1 (belangenvereniging van bewoners en eigenaars), ad 5. Ad 3. Het BKP is een toetsingskader voor welstand bij bouwplannen. De ontsluitingsstructuur en dergelijke zijn indicatief in het BKP opgenomen. Dit wordt nader uitgewerkt in het uitwerkingsplan. Het eigendom van de weg bij Lookwatering 50 en 51 wordt niet bestreden maar de weg is volgens de wegenlegger openbaar en ook het onderhoud wordt door de gemeente uitgevoerd. Uiteraard zal bij de verdere uitwerking van de plannen kritisch het nut en de noodzaak van aansluiting van de lintweg op de Lookwatering worden bekeken. III. Conclusie Zoals aangegeven bij de beantwoording zijn de zienswijzen van de belangenvereniging van bewoners en eigenaren genoemd onder 4 en 5 gegrond en zullen worden aangepast in het Beeldkwaliteitsplan. Tevens zullen zij worden opgenomen in het concept uitwerkingsplan. De overige zienswijzen zijn ongegrond. IV. Overzicht ingekomen zienswijzen (ter inzage) - 5 -