Second opinion Serena 2 Zevenbergen 4 september 2015 def. Inleiding

Transcriptie

1 Second opinion Serena 2 Zevenbergen 4 september 2015 def. Inleiding Bewonerscomité ZZBR heeft het Woonbond Kennis en Adviescentrum benaderd voor een second opinion op het verbeter- en onderhoudsplan dat verhuurder Brabantse Waard heeft gemaakt voor Serena 2. Het project bestaat uit 87 portiek- en galerijwoningen en 20 eengezinswoningen uit De woningen zijn gelegen aan Zoetendaal, Zandberg en Burgemeester Reijndersstraat in Zevenbergen. De verhuurder heeft bewoners uit dit gebied benaderd om mee te denken over de plannen; zij zijn vertegenwoordigd in een zogenoemd klantenpanel. Ondanks de inbreng van het klantenpanel, heeft het bewonerscomité twijfels over de kwaliteit van de plannen. In december 2014 zijn 3 architecten benaderd om een voorstel te doen. Eén voorstel kreeg duidelijk de voorkeur, zowel van Brabantse Waard als van het klantenpanel: het voorstel van Vergouwen Van Rijen Architecten uit Etten-Leur. Voor het energetisch verbeterplan is bureau Atriensis uit Eindhoven in de arm genomen. Aanleiding Voor Serena 2 zijn verbeter- en onderhoudswerkzaamheden voorgesteld. Verbeterwerkzaamheden brengen een huurverhoging met zich mee, andere werkzaamheden vallen onder regulier onderhoud, waarvoor geen huurverhoging wordt berekend. Uit oogpunt van beheer en om kostentechnische redenen wordt een onderhouds- en verbeterplan in de regel bij alle betreffende woningen uitgevoerd. Voorwaarde is wel dat minimaal 70% van de bewoners akkoord gaat met het plan, inclusief huurverhoging. Daartoe wordt een draagvlakmeting gehouden door de verhuurder. Voorafgaand aan de draagvlakmeting door Brabantse Waard heeft het bewonerscomité begin 2015 (januari/begin februari) via een huis-aan-huis-mailing gepolst hoe de betreffende huurders tegenover een verbeterplan met huurverhoging stonden. Toen stemde 50% van de huurders tegen. Op 21 mei 2015 is -samen met het definitieve verbetervoorstel- een akkoordverklaring naar de huurders gestuurd. Omdat de ja-stemmers achterbleven is er vanuit de verhuurder actie ondernomen om meer huurders te enthousiasmeren om in te stemmen met de verbeterplannen. De manier waarop dat gebeurt, schiet in het verkeerde keelgat bij de leden van het bewonerscomité. Veel huurders voelen zich onder druk gezet en het klantenpanel is inmiddels uitgedund tot 2 bewoners, omdat zij niet weten of de plannen kwalitatief in orde zijn en kostentechnisch kloppen. Deze second opinion is bedoeld om daar helderheid over te krijgen. Op 26 augustus hadden 90 huurders (84% van de in totaal 107 huurders), het formulier ingevuld. 70 van hen gaan akkoord met het voorstel, 20 niet; 65% van de huurders heeft vóór het verbetervoorstel gestemd, 19% tegen. 17 huurders (16%) hebben om verschillende redenen geen formulier terug gestuurd. Stand van zaken onderhouds- en verbetervoorstel Serena 2 op voor tegen geen reactie totaal 70 huishoudens 20 huishoudens 17 huishoudens 107 huishoudens 65% 19% 16% 100%

2 Ten behoeve van de second opinion zijn door het bewonerscomité en Brabantse Waard de volgende documenten ter beschikking gesteld: 1. Nieuwsbrieven Serena 2 (1 t/m 4) van april, respectievelijk mei en juli (2 maal) 2015; 2. Uitnodiging voor de tweede informatiebijeenkomst d.d Akkoordverklaring en toelichting op de huurverhoging voor energiebesparende maatregelen; 4. Kwaliteitsdocument van (voor aannemers); 5. Presentatieboekje van architect van (voor de opdrachtgever en klantenpanel); 6. Overzicht besparingsberekeningen van Atriensis (excel-bestand) 7. Energetisch verbeterplan complex 2075 Brabantse Waard van Atriensis d.d ; NB na uitgifte van dit rapport zijn enkele wijzigingen in het plan geweest. Deze zijn niet in een nieuw rapport verwoord, maar wel in de EPA-berekeningen verwerkt; 8. EPA-berekeningen van Atriensis (Vabi-bestanden) 9. Krantartikel (BN de Stem) van 1 september j.l. met de kop Laatste stuk Zoetendaal Zevenbergen wordt opgeknapt Op 27 augustus is telefonisch overleg tussen Henk Verweij en ondergetekende en er is gebruik gemaakt van de informatie die te vinden is op en Bevindingen De doelstelling van Brabantse Waard m.b.t. de verbeterplannen voor Serena 2 wordt in verschillende documenten anders beschreven: Energetische verbeterplan van Atriensis d.d : energielabel B (1,06 < EI < 1,3); Kwaliteitsdocument Vergouwen & Van Rijen d.d : energie-index < 0,95 Voor toetsing van de plannen gaan wij uit van de doelstelling uit het kwaliteitsdocument (zie ook punt 7 in de aanleiding). Er is op verschillende aspecten getoetst: uitganspunten huidige situatie energiebesparende maatregelen, berekening energiebesparing, berekening huurverhoging en tot slot de communicatie. 1. Uitgangspunten huidige situatie Ten behoeve van de besparingsberekeningen heeft Atriensis de huidige kwaliteit van de woningen onderzocht. De uitgangspunten in de berekeningen zijn gangbaar voor woningen uit Tussen 2009 en 2013 zijn energielabels afgegeven voor dit project; gemiddeld label C met een gemiddelde energie index (EI) van 1,47. Voor eengezinswoningen betekent dat 22 huurpunten, voor appartementen 15. Later is de regelgeving en de bijbehorende berekeningsmethodiek veranderd. Atriensis heeft opnieuw de energie index berekend: gemiddelde EI = 1,36 (althans, dat staat in het rapport; in het overzicht besparingsberekeningen worden 2 gemiddelde energie-indexen genoemd: 1,59 huidige staat en 1,39 voor de huidige staat met maatregelen die geen gevolgen hebben voor de huurverhoging). Het is dus onduidelijk wat het uitgangspunt voor de besparingsberekening is. Atriensis geeft aan dat er ten opzichte van de afgemelde energielabels verschillen aanwezig zijn in de uitgangspunten (pag. 17). Het zou kunnen zijn dat hiermee het vervangen van de CV-ketels wordt bedoeld, maar dat wordt niet expliciet genoemd in het rapport. NB Voor woningen waarvoor geen energielabel bepaald is, wordt standaard uitgegaan van het bouwjaar. Voor de woningen in Serena 2 zou dat voor eengezinswoningen 4 punten opleveren en voor appartementen 1 punt. Atriensis merkt op dat de dikte van de spouwmuurisolatie wellicht kan variëren, omdat steenwol zonder cacheerlaag is toegepast (een cacheerlaag is een toplaag die voorkomt dat het isolatiemateriaal nat wordt en daardoor zijn isolatiewaarde verliest en/of gaat uitzakken). De kwaliteit

3 van de huidige spouwisolatie had gecontroleerd kunnen worden met een infraroodopname (in de winter); voor zover bekend, is dat niet gebeurd. In het rapport wordt alleen iets gezegd over kierdichting bij de draaiende delen en een voldoende afgedichte dakdoorvoer. Er wordt niet gesproken over de kwaliteit van de kierdichting bij de aansluiting van bv kozijnwerk/panelen op metselwerk, gevel op dak en de nok. In de invoer van de EPA-berekeningen wordt in de huidige situatie uitgegaan van kierdichting op diverse plaatsen. Gezien de leeftijd van de woningen, is het twijfelachtig of deze kierdichting nog goed is. Ook hier had een infraroodopname duidelijkheid kunnen bieden over de luchtlekken bij verschillende aansluitingen. 2. Energiebesparende maatregelen Voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningen is een aantal maatregelen voorgesteld. Deze komen aan bod in het rapport van Atriensis, in het kwaliteitsdocument van Vergouwen & Van Rijen en in de EPA-berekeningen van Atriensis. Het klantenpanel heeft het kwaliteitsdocument gezien, maar niet het rapport en de berekeningen van Atriensis. Dat betekent dat zij een ander beeld kunnen hebben van wat er nou echt gaat gebeuren. Bovendien gaat het vooral om technische maatregelen. De consequenties voor de bewoners (overlast? tijdelijk uit huis? e.a. ) komen niet aan de orde. In de tabel hierna is te zien om welke maatregelen het gaat, hoe deze verwoord zijn in het kwaliteitsdocument en hoe deze verwerkt zijn in de EPA-berekeningen. Ook is aangegeven waar de Woonbond kanttekeningen bij zet. Beschrijving maatregel Kwaliteitsdocument Vervangen dubbel glas door HR++-glas Letterlijk zo beschreven EPA-berekening Opmerkingen Vervanging ramen door kunststof kozijnen met HR++glas met Ugl=1.1 [W/m2K] Vervanging mechanische ventilatie door vraaggestuurde ventilatie met ZR-roosters *) Dak Vervangen enkel en dubbel glas door HR++-glas Ingevoerd in berekening Vervangen kozijnen heeft veel impact voor bewoners incl. energiezuinige gelijkstroom-ventilator Asbestvrije golfplaten vervangen Vervangen en isoleren daken Rc=6,0 [m2k/w] n.v.t. Zijn er ook asbesthoudende golfplaten? Vervangen dak heeft veel impact voor bewoners Waarom geen PV(T)-dak als hele dak vervangen wordt? **) Wordt de kwaliteit van de reeds aanwezige isolatie gecontroleerd? Wat wordt hiermee bedoeld? Welke waarde voor Rc? NB Isoleren onderkant vloer is beter dan op bodem van kruipruimte PUR liever niet i.v.m. vrijkomen schadelijke stoffen bij uitharding Dakisolatie aanbrengen Rc=6.0 [m2k/w] Ingevoerd Spouwmuren na-isoleren Rc=1,86 [m2w/k] Na-isoleren spouw Ingevoerd na-isoleren gevelbekleding dak met Rc=6.0 [m2k/w] Kruipruimte na-isoleren Wordt niet genoemd Na-isoleren kruipruimte met Isotechniek Rc=3,5 [m2k/w] In overzicht (excel-bestand) Isolatie met kwaliteitsverklaring ingevoerd Rc=3,01 [m2k/w] Isoleren onderkant begane grondvloer met 100 mm PUR In overzicht (excel-bestand)

4 Kier- en naaddichting Vervangen CV ketel en keukengeiser (3 woningen) Vervangen radiatorknoppen door thermostaatknoppen op de radiatoren Geen maatregel genoemd AWB Thermo- Elegance CW4 Wordt niet genoemd Geen maatregel ingevoerd Ingevoerd in berekening Is niet ingevoerd In de nieuwe situatie zouden alle aansluitingen om comfort-redenen goed kierdicht moeten zijn ***) Beter radiatoren in slk van thermostaatknoppen voorzien *) ZR-roosters zijn ventilatie roosters in de ramen die meer of minder open staan al naar gelang de behoefte aan frisse lucht. Daarmee wordt dus genoeg geventileerd en wordt voorkomen dat er meer geventileerd wordt dan nodig (wat m.n. s winters gunstig is). **) een PVT dak is een dak waarin installaties zijn opgenomen om zowel warm water als elektriciteit op te wekken (zie De AWB Thermo Elegance is helaas niet geschikt voor naverwarming van water uit een Zonnecollector (gemiste kans), maar de dakvlakken die gunstig liggen t.o.v. de zon (ZO-ZW) zouden (100%) PV-daken kunnen zijn. ***) draaiende delen (gebeurt al bij nieuwe ramen en deuren), aansluiting kozijn op metselwerk, meterkast doorvoeren, doorvoeren dak/gevel, aansluiting dak/gevel, nok van het dak, naden in dakplaten. 3. Berekening energiebesparing Bureau Atriensis heeft alle woningen doorgerekend met EPA-software. Daarmee is voor elke woning het energielabel bepaald in de huidige situatie. Vervolgens is voor elke woning het effect (energiebesparing, investeringskosten, terugverdientijd) van verschillende verbetermaatregelen berekend. Uit de berekende varianten is uiteindelijk het voorgestelde verbeterpakket gekozen. Opvallend is dat er volgens het rapport van Atriensis (pag. 18) met theoretisch energieverbruik is gerekend (zie kader). Het werkelijk energieverbruik is (geanonimiseerd) per cluster opgevraagd bij de netwerkbeheerder. Daaruit blijkt dat het gemiddelde werkelijke energieverbruik bij de appartementen (type B en C) 120% hoger is dan het theoretisch berekende verbruik. Bij de eengezinswoningen (type E) is dat 103% (zie tabel). Wat betekent dat? Of wat kan dat betekenen? dat betekent dat de berekende te verwachten (gemiddelde) energiebesparing t.g.v. de maatregelen lager is dan de werkelijke (gemiddelde) energiebesparing. De huurverhoging voor de verbetermaatregelen is 50% van de te verwachten energiebesparing, dus in dit geval is het rekenen met het theoretisch verbruik gunstig voor de huurders; zo n groot verschil tussen theoretisch en werkelijk verbruik (m.n. de appartementen) kan ook betekenen dat de woningen slechter zijn (qua isolatie, naden, kieren, andere luchtlekken) dan waarvan wordt uitgegaan in de berekening. En dat kan weer betekenen dat de huidige energie-index hoger (=slechter) is dan waarvan wordt uitgegaan; Gemiddeld werkelijk gasverbruik voor ruimteverwarming, warm tapwater en koken, gecorrigeerd (m3/j) over Theoretisch gasverbruik voor ruimteverwarming, warm tapwater en koken (m3/j) Gemiddeld verbruik type B en C Verhouding (werkelijk/theoretisch) 120% 103% Tabel 2.1 uit rapport Atriensis Gemiddeld verbruik type E EPA-software rekent standaard met zogenoemd theoretisch gasverbruik, een gasverbruik waarbij geen rekening is gehouden met bewonersgedrag. Bewonersgedrag wordt gedefinieerd in een aantal begrippen. De belangrijksten zijn: het aantal mensen dat in een woning woont, de gemiddelde binnentemperatuur of het werkelijk gasverbruik (die hebben met elkaar te maken). Rekenen met theoretisch gasverbruik geeft een onrealistisch beeld van wat je werkelijk kunt besparen.

5 Ten aanzien van de clustering van verschillende woningtypen valt het volgende te zeggen: De (107) woningen zijn ondergebracht in een vijftal woningtypen: eengezinswoning, en 4 typen appartementen (afhankelijk van de begrenzing: dak en/of begane grondvloer of tussengelegen appartement). Per woningtype is een gemiddelde besparing berekend, rekening houdend met het gemiddelde (theoretische) energieverbruik. Deze onderverdeling is op zichzelf goed, omdat de te verwachten besparing voor een belangrijk deel afhankelijk is van het verliesoppervlakte (dak, gevel, vloer) van de woning. Echter is geen rekening gehouden met de oriëntatie. Sommige woningen/appartementen zijn NZ georiënteerd, anderen OW. Bij een energie-besparingsberekening wordt de oude situatie met de nieuwe situatie vergeleken. In de berekening van Atriensis is het effect van de energiebesparende maatregelen berekend, maar met het zogenoemd bewonersgedrag in de nieuwe situatie is geen rekening gehouden. Bij bewonersgedrag wordt ook de gemiddelde binnentemperatuur aangegeven. Het is bekend dat wanneer woningen beter worden geïsoleerd, de gemiddelde binnentemperatuur ook iets toeneemt. Dat scheelt ongeveer 1 o C. Dit effect is niet meegenomen in de berekening van Atriensis, waardoor de berekende (gemiddelde) besparing iets hoger is dan wat werkelijk verwacht wordt. 4. Berekening huurverhoging De berekende huurverhoging is 50% van de te verwachten gemiddelde energiebesparing. Er is onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypen. Behalve de eerder genoemde opmerking over clustering, is het goed te bedenken dat geen enkele bewoner gemiddeld is. Dat betekent dus dat sommige mensen veel zullen besparen (meestal degenen die nu een hoge rekening hebben) en anderen minder. In de meeste gevallen zullen de totale woonlasten (huur + energierekening) na de het uitvoeren van de verbeterplannen lager zijn dan nu. Maar in sommige gevallen kan het voorkomen dat 50% van de gemiddelde besparing meer is dan wat ze individueel werkelijk besparen; in dat gevel worden de woonlasten hoger. Dit wordt echter nergens genoemd in de berichtgeving. 5. Communicatie Er zijn door Brabantse Waard verschillende middelen ingezet om de voorgestelde onderhouds- en verbetermaatregelen te communiceren met de bewoners. Toch heeft dat tot nu toe niet kunnen leiden tot algehele goedkeuring van de verbeterplannen. Enkele kritische kanttekeningen: Klantenpanel: dit panel is betrokken bij de planvorming. De belangrijkste rol van het klantenpanel is meedenken over het plan zelf. Er wordt in de eerste nieuwsbrief echter een behoorlijk zware verantwoordelijkheid bij het klantenpanel neergelegd: we blijven benadrukken dat u voor vragen over dit project terecht kunt bij uw klantenpanel. Uiteraard kan dit, maar de verhuurder zal ook aanspreekbaar moeten zijn voor vragen. De panelleden worden in deze nieuwsbrief met naam en toenaam genoemd; de verhuurder wordt onderaan met een algemeen telefoonnummer (zonder naam, zonder tijden van bereikbaarheid) genoemd. Ook wordt van de panelleden verwacht dat zij iedereen informeren waar wij gezamenlijk mee bezig zijn. Ook dat kan, maar sommige (technische/rekenkundige) zaken zijn moeilijk uit te leggen en dan ligt deze verantwoordelijkheid bij de verhuurder. Nieuwsbrieven: er is een viertal verspreid. Sommige formuleringen in de nieuwsbrieven zijn onduidelijk, bv het voorbeeld van het vervangen van een kozijn + raam in het stukje over zaken waar je wel of geen huurverhoging mag berekenen (1 e nieuwsbrief). Verderop in dezelfde nieuwsbrief gaat het over woningtypen en werkelijke energieverbruiken ; dit stukje is leesbaar voor mensen die EPA-berekeningen maken of met planmatig onderhoud bezig zijn, maar niet voor de leek die de nieuwsbrief in de bus krijgt. Bovendien wordt hier gepraat over werkelijk verbruik en in het rapport van Atriensis wordt over theoretisch verbruik gepraat. Ook in de 4 e nieuwsbrief staan in de toelichting op de huurverhoging een hoop onduidelijkheden. V.w.b. de tabel zou het verhelderend zijn als hier schematisch de gevelaanzichten bij staan

6 met vermelding van straatnamen, huisnummers, waarin (bv met verschillende kleuren) de verschillende woningtypen kunnen worden onderscheiden. Onder huurverhoging (zelfde nieuwsbrief) wordt ook vakjargon gebruikt: esthetische maatregelen, technisch noodzakelijk te vervangen voorzieningen etc. Het ligt voor de hand om over concrete maatregelen te praten als vervangen van de gevel van het trappenhuis (esthetische maatregel), repareren van de dakgoot (technisch noodzakelijk), vervanging van kozijnen (technisch/esthetisch), vervangen van enkel glas door HR++-glas (energetische verbetering). Informatiebijeenkomsten: er zijn verschillende avonden geweest; de opkomst was laag en dat is jammer. Wellicht zou een modelwoning, waarin alle maatregelen te zien en ervaren zijn, meer tot de verbeelding spreken. Dan kun je horen of die mechanische ventilatie lawaai maakt en voelen dat HR++-glas kou/warmte tegenhoudt en zien hoe een nieuwe pui eruit ziet, etc. Een plan op papier is niet voor iedereen leesbaar. Toelichting op de huurverhoging bij de akkoordverklaring: hier wordt een uitspraak gedaan die niet waargemaakt kan worden: Ondanks de huurverhoging gaat u er in uw portemonnee dus op vooruit. Gemiddeld klopt dat, maar in een enkel geval kan het voorkomen dat dit niet klopt (zie ook opmerking bij berekening huurverhoging. In de informatie die wij ontvangen hebben mist een antwoord op veel vragen, bijvoorbeeld: Hoe lang duren de werkzaamheden? Moeten bewoners hun huis uit tijdens de werkzaamheden? Kunnen de bewoners meer verbeteringen aanvragen (vervanging keuken/badkamer/toilet)? Kan er gestemd worden over de kleur van de kozijnen? Wie is de aannemer? Waar kunnen we terecht bij schade? Wanneer gaat de huurverhoging voor de verbeterwerkzaamheden in? Conclusies en aanbevelingen Naar aanleiding van dit onderzoek kan het volgende worden aanbevolen: vooronderzoek: een aantal bouwkundige uitgangspunten is naar onze mening niet goed in kaart gebracht (kwaliteit huidige spouwisolatie, kwaliteit van huidige de naad- en kierdichting, de reden van een hoog werkelijk gemiddeld energieverbruik t.o.v. theoretisch verbruik). Een infraroodopname (in de winter) kan een en ander verduidelijken. berekening energiebesparing: deze mist o.i. op sommige punten de finetuning die bij een maatwerkadvies mogelijk is (clustering, bewonersgedrag, werkelijk energieverbruik). Een herberekening kan andere (realistischer) uitkomsten bieden; energiebesparende maatregelen: het is onduidelijk welke maatregelen nu precies worden uitgevoerd. Graag een compleet overzicht. Wat in ieder geval mist is naad- en kierdichting (bij aansluiting dak-gevel, nok en aansluiting kozijn op gevel), het aanbrengen van thermostaatknoppen op de radiatoren in de slaapkamers en het opnieuw inregelen van de verwarming nadat de verbetermaatregelen zijn uitgevoerd. Ook is niet duidelijk waarom voor isolatie van de kruipruimte is gekozen in plaats van isoleren van de onderkant van de begane grondvloer; dat laatste is uit oogpunt van comfort beter. communicatie: de communicatie is op sommige punten onduidelijk. Bij een verbeterplan moet geen misverstand kunnen ontstaan over wat er gaat gebeuren, hoe het gaat gebeuren en wat de voordelen en de financiële consequenties zijn. Het best communiceer je via het geschreven woord en beeld én het gesproken woord en een voorbeeld (modelwoning). En soms moeten berichten herhaald worden om echt iedereen te bereiken. woonlasten: Brabantse Waard gaat er vanuit dat de gemiddelde woonlasten (huur + energie) lager worden, terwijl het wooncomfort verbetert; om dat te realiseren wordt de

7 huurverhoging (per woningtype) 50% van de gemiddelde te verwachten energiebesparing voor dat betreffende woningtype. Dat is voor de huurders gunstig. Om het vertrouwen onder de huurders te vergroten, kan aanvullend een woonlastenwaarborg worden opgesteld. Voor meer informatie daarover, zie: ir. Anne Q. Ubbels adviseur woningkwaliteit van het Kennis en Adviescentrum van de Woonbond E aubbels@wka-centrum.nl T M