Dutch Capital Markets Outlook Guidance and perspective

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Dutch Capital Markets Outlook 2012. Guidance and perspective"

Transcriptie

1 Dutch Capital Markets Outlook 2012 Guidance and perspective

2 2 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012

3 Advance Dutch Capital Markets Outlook Voorwoord Foreword Jones Lang LaSalle en ABN AMRO presenteren voor het eerst een gezamenlijke Outlook op de vastgoedbeleggingsmarkt vanuit onze gedeelde visie op het komende jaar. Met het afgeven van een toekomstscenario voor 2012 en verder, bieden wij u houvast en perspectief in de huidige, onzekere markt. Jones Lang LaSalle and ABN AMRO present the first shared Outlook for the real estate investment market, based on our common vision for the coming year. By providing a future scenario for 2012 and beyond, we offer you guidance and perspective in today's uncertain market. De vastgoedmarkt staat onder druk. Vastgoedfundamentals zijn in 2011 verder verslechterd. De polarisatie op de gebruikersmarkten is toegenomen en de focus ligt op kostenbesparing en productiviteitsverhoging. De financieringsmogelijkheden zijn bovendien beperkt. Een oplossing voor de Europese schuldencrisis op korte termijn is van doorslaggevend belang. In deze markt kiezen beleggers voor zekerheid. Hierdoor is een verdere tweedeling tussen prime en secundair beleggingsproduct ontstaan. Deze gespannen situatie vraagt om leiderschap en creativiteit. The real estate market is under pressure. Real estate fundamentals deteriorated further in Polarisation in occupier markets has increased and the emphasis has shifted towards cost-cutting and increased productivity. In addition, financing will provide the market with continuing challenges. A fast solution to the European debt crisis is thus of great importance. In the current market turmoil, investors are opting for certainty. This has created a significant pricing divide between high-quality and lower-tier assets. This tense situation requires leadership and creativity. Onder deze complexe marktomstandigheden zien wij vooral een sterkere rol ontstaan voor institutionele beleggers. In deze Outlook presenteren we drie kansen en één uitdaging. Ten eerste komen er mogelijkheden voor zowel institutionele beleggers als particuliere beleggers om woningbezit over te nemen van corporaties. De versoepeling van de verkoopregels, ingegaan op 1 november 2011 met de Circulaire Verkoop Corporatiewoningen, is een eerste, beperkte stap in die richting. Ten tweede kunnen institutionele beleggers een belangrijke rol spelen op de vastgoedfinancieringsmarkt, ondersteund door de aankomende Solvency II-regelgeving. Ten derde ontstaat voor Nederlandse institutionele beleggers de mogelijkheid om mee te bieden op grootschalig prime kantoorvastgoed in Nederland. Deze kans ontstaat onder meer door een meer kritische houding van Duitse beleggers. In such complex market conditions, we foresee an even greater role for institutional investors. This edition of Outlook identifies three opportunities and one challenge. Firstly, there will be opportunities for both institutional investors and private investors to acquire residential property from corporations. The relaxation of selling regulation, which came into effect on 1 November 2011 with the Circulaire Verkoop Corporatiewoningen (Circular Sales Corporation Housing), is the first - somewhat limited - step in this direction. Secondly, institutional investors will be able to play an important role in the real estate financing market, with support from the new Solvency II Directive. Thirdly, there will be an opportunity for Dutch institutional investors to bid for large-scale prime office real estate in the Netherlands. This opportunity is the result of the more critical attitude adopted by German investors. De uitdaging die wij zien, heeft betrekking op de onbalans op met name de kantorenmarkt. Wij bepleiten een onttrekkingsfonds voor het goed georganiseerd en afgewogen slopen van kantoorpanden. Om zo de kantorenmarkt, en de economie in breder verband, weer gezond te maken. The challenge that we foresee, relates to the imbalance in particularly the offices market. We are calling for a 'withdrawal fund for the well-organised and carefully considered demolition of office buildings. With the aim of nurturing the office market, and the economy in general, back to good health. Doordat we vanuit Jones Lang LaSalle en ABN AMRO nauw hebben samengewerkt aan deze Outlook hebt u een bestendige en complete analyse in handen. Nu komt het erop aan bovengenoemde kansen en uitdagingen te benutten en er uitvoering aan te geven. Daarbij kunt u als vanouds op ons rekenen! Through close cooperation between Jones Lang LaSalle and ABN AMRO on this Outlook, you now have access to a solid and comprehensive analysis. The objective is to utilise the abovementioned opportunities and challenges and to put ideas into practice. As usual, you can count on our support! Eric de Clercq Zubli Michael Hesp Erik Steinmaier Chief Executive Officer Head of Research Head of Real Estate Advisory Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle ABN AMRO Netherlands Netherlands Netherlands

4 4 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Beleggingsmarkt 2011 Verslechterde vastgoedfundamentals en een terughoudende financieringsmarkt veroorzaken een terugval van de beleggingsmarkt tot onder het niveau van Een eerste schatting gaat uit van een beleggingsvolume ruim onder de 5 miljard. Investment market 2011 Deteriorating real estate fundamentals and a further squeeze on the financing market cause investment dynamics to drop below the 2009 level. Initial estimates indicate an investment volume well under 5 billion. Beleggingsdynamiek stagneert in 2011 Het beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed is in 2011 gestagneerd. Een eerste schatting gaat uit van een beleggingsvolume ruim onder de 5 miljard in 2011, een daling van circa 25% vergeleken met Dit betekent dat het beleggingsvolume is teruggezakt tot onder het niveau van Na drie sobere kwartalen kwam het volume ultimo Q uit op 3,2 miljard. Het traditioneel sterke vierde kwartaal heeft vooralsnog niet kunnen overtuigen. Het totale beleggingsvolume in het laatste kwartaal van 2011 wordt op dit moment geschat op een kleine 1,5 miljard. Onzekerheid over de toekomst van de eurozone en de verder verslechterde vastgoedgebruikersmarkten resulteerden in een negatief beleggingssentiment. Interesse in prime langjarig verhuurd beleggingsproduct was er wel, maar een gebrek aan passend product had een verder dempend effect op de beleggingsdynamiek. Financieringsmarkt verder op slot De financieringsmarkt ging in 2011verder op slot. Het aantal vastgoedfinanciers nam af en de overgebleven partijen zijn meer risico-avers gaan financieren. Dit geldt ook voor Duitse financiers die actief waren op de Nederlandse markt. Het aantal grootschalige en vaak complexe portefeuilleverkopen was gering in Door de aangescherpte financieringseisen bleef bovendien het aantal transacties op de secundaire markt beperkt. Investment dynamics stagnate in 2011 The investment volume in Dutch direct real estate stagnated in Initial estimates indicate an investment volume well under 5 billion in 2011, a 25% drop compared to This means the investment volume has dropped below the 2009 level. After three modest quarters, the volume totalled 3.2 billion at the end of Q The traditionally strong fourth quarter has thus far failed to meet expectations. The total investment volume in the final quarter of 2011 has been estimated a little under 1.5 billion. Uncertainty about the future of the eurozone, and worsening conditions in real estate occupier markets, resulted in a negative investment sentiment. Investment appetite for prime investment product with long-term rental agreements was there, but the absence of appropriate product further dampened investment dynamics. Financing market tightens further The financing market tightened further in Even fewer property financiers were active and risk appetite of the remaining players has deteriorated further. This also applies to the German financiers who were active in the Dutch market. There were very few large-scale and complex portfolio sales in Moreover, due to stricter financing conditions, the number of transactions in the secondary market has also been limited. Figure 1: Dutch direct real estate investment volume billion Office Retail Industrial Residential Hotel Mixed Other Forecast Source: Jones Lang LaSalle (December 2011)

5 Advance Dutch Capital Markets Outlook Zoektocht naar goede kwaliteit en een laag risicoprofiel Het aantal grootschalige transacties bleef in 2011 beperkt. Uitzonderingen waren de verkoop van zes distributiecentra van C1000, de binnenstedelijke retailontwikkeling Achter de Lange Stallen in Breda en winkelcentrum Piazza Center in Eindhoven. Bovendien wisselden de kantoorgebouwen Monarch I en Monarch II in Den Haag, Zuiderhof in Amsterdam, Danone Innovation Centre in Utrecht, het AkzoNobel kantoor in Arnhem, Lotus A en Lotus B in Rotterdam en Blaak 8 in Rotterdam van eigenaar. Opvallend was ook de activiteit op de hotelmarkt, met in het bijzonder de verkoop van het Amstel Hotel en het Mint Hotel in Amsterdam. Core plus als alternatief In onze voorgaande publicaties werd al een nieuw tijdperk aangekondigd, waarin beleggers zich voornamelijk richten op veilige beleggingsproducten met een goede kwaliteit en een laag risicoprofiel. Het aantal partijen dat in value-add of opportunistic vastgoed in het secundaire segment belegt, wordt steeds beperkter. Daardoor is de competitie voor core vastgoed met een laag risicoprofiel fors toegenomen. Als gevolg hiervan richten enkele beleggers zich nu specifiek op het core plus -segment, tussen core en value-add in. Hierbij wordt in hoofdzaak gekeken naar kortere huurcontracten op betere locaties. Dit soort vastgoed biedt goede mogelijkheden omdat aan het einde van het huurcontract, tegen relatief lage kosten, waarde kan worden toegevoegd. Vastgoedwaarden topsegment gestabiliseerd Als gevolg van de hevige competitie zijn vastgoedwaarden van prime kantoor- en vooral winkelvastgoed in 2010 en begin 2011 toegenomen. Door een veranderde risicoperceptie en hogere financieringsmarges zijn de aanvangsrendementen in de loop van 2011 niet verder aangescherpt. Bovendien is op dit moment nagenoeg geen sprake van huurgroei, waardoor vastgoedwaarden zijn gestabiliseerd. Hoogwaardig logistiek vastgoed liet recent nog wel groei zien, maar zal naar verwachting begin 2012 stabiliseren. Search for high quality and a low-risk profile There were only a few large-scale transactions in Exceptions included the sale of six distribution centres belonging to C1000, the inner-city retail development Achter de Lange Stallen in Breda and the shopping centre Piazza Center in Eindhoven. Furthermore, ownership changed hands at the office buildings Monarch I and Monarch II in The Hague, Zuiderhof in Amsterdam, Danone Innovation Centre in Utrecht, the AkzoNobel office in Arnhem, Lotus A and Lotus B in Rotterdam and Blaak 8 in Rotterdam. Activity in the hotel market was also noticeable, particularly the sale of the Amstel Hotel and the Mint Hotel in Amsterdam. Core plus as alternative A new era had already been announced in our previous publications; one where investors would primarily focus on safe investment products offering good quality and a low-risk profile. The number of parties willing to invest in value-add or opportunistic real estate in the secondary segment, continues to decrease. This has resulted in increasing competition for 'core product with a low risk profile. As a result, some investors are now focussing particularly on the 'core plus' segment, which lies between 'core' and 'value-add'. This primarily involves looking for shorter rental agreements at good locations. This type of real estate offers good opportunities because value can be added at the end of the rental agreement at a relatively low cost. Prime capital values stabilised Due to severe competition, prime capital values of offices and, in particular, retail real estate have increased in 2010 and the beginning of Because of changing risk perceptions and higher financing margins, initial yields did not improve further during the course of Moreover, current rental growth is limited, causing prime capital values to stabilise. High-quality logistic property did however recently witness capital value growth, although this is expected to stabilise by the start of Figure 2: Dutch prime capital value development Prime Capital Value Index Netherlands 1980 = Source: Jones Lang LaSalle (November 2011) % Unit shops 15% % Logistics 17% 12% Offices 20% Top 10 Investments 2011 Price GIY Purchaser DC portfolio C % W.P. Carey Piazza Center Eindhoven % Source: Jones Lang LaSalle (December 2011) Wijs & van Oostveen, TB Investments, Condo Inventures Amstel Hotel Amsterdam 100.0* NA Toufic Aboukhater Achter de Lange Stallen Breda % Syntrus Achmea Mint Hotel Amsterdam 75.0* NA Blackstone Group De Monarch I The Hague % Union Invest Zuiderhof Amsterdam 61.0 NA AEW Europe Danone Innovation Centre Utrecht % Hannover Leasing Lotus A & B Rotterdam % Real IS Blaak 8 Rotterdam % Hannover Leasing *JLL estimate

6 6 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Nederlandse economie De economie zal in de komende maanden nog verder krimpen, maar vanaf de tweede helft van 2012 kan weer enige groei worden verwacht. Dutch economy The economy will shrink further in the coming months, but modest growth can be expected from the second half of : een jaar met twee gezichten Na de groei eind 2010 begon ook 2011 hoopvol. Op kwartaalbasis kwam de groei in het eerste kwartaal uit op 0,7%. Dit groeicijfer bleek echter geflatteerd. Het eerste kwartaal werd onder andere 'geholpen' door het milde winterweer. Het duidelijkst was dit te zien aan de bouwproductie en de bouwinvesteringen, die begin van het jaar stevig stegen. De forse groei in het begin van het jaar kon behalve aan deze investeringen ook worden toegeschreven aan voorraadvorming, terwijl de particuliere consumptie al daalde. 2011: a year with two faces The growth at the end of 2010 was followed by a promising start to On a quarterly basis, growth in the first quarter totalled 0.7%. Incidentally, the first quarter s growth figure benefited from the mild winter weather. The impact was reflected above all in construction output and construction investment, both of which were significantly higher in the early months of the year. The auspicious start to this year was also supported by stock building, in addition to investment, while private consumption had already started its downward trend. In het tweede kwartaal daalde de particuliere consumptie verder. De investeringen moesten de prijs betalen voor het uitbundige startkwartaal en daalden eveneens. De economie werd in het tweede kwartaal nog geholpen door een stijgende uitvoer en (nog) toenemende overheidsuitgaven. Vanaf het derde kwartaal is er echter sprake van krimp. Mondiale groeivertraging tast vertrouwen aan In het derde kwartaal kreeg de Nederlandse economie steeds meer last van de mondiale groeivertraging. Hierdoor kwam de uitvoer onder druk te staan. Verkrappend economisch beleid, een relatief hoge olieprijs en productieknelpunten als gevolg van de kernramp in Japan waren debet aan een geleidelijke groeivertraging in Bovendien werd het vertrouwen van consumenten en producenten verder aangetast door de steeds weer oplaaiende schuldencrisis in de perifere landen en het al dan niet verhogen van het schuldenplafond in de VS. Voorlopende indicatoren zoals de inkoopmanagersindex en het consumentenvertrouwen zijn in de VS en de eurozone hard gedaald. Vooralsnog lijkt aan deze daling geen eind te komen. Private consumption contracted further in the second quarter. And after an exuberant first quarter, investment levels also fell. The economy was still being assisted by rising exports and (still) increasing government expenditure in the second quarter. However, as of the third quarter the Dutch economy is shrinking. Worldwide growth slowdown hits confidence In the third quarter, the Dutch economy increasingly suffered from the moderation in global output and trade. This placed exports under pressure. Tighter economic policy, relatively high oil prices and production bottlenecks due to the nuclear disaster in Japan fuelled the slowdown in growth in Moreover, the confidence of consumers and producers was dented further by the resurgent debt crisis in peripheral countries and uncertainty about the potential increase of the USA debt ceiling. Leading indicators like the Purchasing Manager Index and consumer confidence fell significantly in both the USA and the Euro zone. At this moment in time, the end of this downward spiral is nowhere to be seen. Figure 3: Dutch economic growth GDP growth Q-o-Q (lhs) Source: CBS (November 2011) GDP growth Y-o-Y (rhs) Figure 4: Consumer & producer confidence Jan08-10 Jul08 Jan09 Jul09 Jan10 Jul10 Jan11 Jul Consumer confidence Producer confidence Source: CBS (December 2011)

7 Advance Dutch Capital Markets Outlook Ook in Nederland is het vertrouwen gedaald. Consumenten zijn net zo onzeker als tijdens het dieptepunt van de crisis in Ook het producentenvertrouwen doet een duidelijke stap terug. Vooruitzichten voorzichtig optimistisch Bovenstaande ontwikkelingen hebben de politiek en de centrale banken niet onberoerd gelaten. Het door de ECB begin dit jaar ingezette beleid om verkrapping van de geldmarkt te realiseren, is in november/december weer omgeslagen door eerste renteverlagingen. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting voort. Een renteniveau van 0,5% is niet onrealistisch. Bovendien heeft de ECB recent voor een recordbedrag van 489 miljard aan Europese banken uitgeleend. De liquiditeitsinjectie omvat driejarige leningen tegen een tarief van slechts 1%. De operatie moet een tweede bankencrisis in de eurozone afwenden. In het basisscenario van ABN AMRO wordt uitgegaan van een afdoende oplossing van de Europese schuldencrisis in het eerste deel van Mocht dit niet lukken, dan wordt een sterke verslechtering van de vooruitzichten verwacht. In het basisscenario zal de economie de komende kwartalen weliswaar nog verder krimpen, maar vanaf de tweede helft van 2012 kan weer enige groei worden verwacht. Het beeld verbetert geleidelijk. Weliswaar zullen de geringe overheidsbestedingen de groei van de economie drukken, maar de internationale economie zal naar verwachting herstellen. Hierdoor kan de groei van ons land via de uitvoer weer versnellen. Opnieuw is de uitvoer de belangrijkste motor van de economische groei in ons land. Confidence has also fallen in the Netherlands. Consumers are now as uncertain as at the lowest point of the crisis in Furthermore, there has also been a clear drop in producer confidence. Outlook cautiously optimistic The above-mentioned developments have not gone unnoticed by politicians and the central banks. The policy implemented by the ECB at the start of the year to tighten up money markets, was countered in November/December by the first interest rate reductions. This development is expected to continue. An interest rate of 0.5% is not unrealistic. Furthermore, the ECB recently lend euro-area banks a record amount of 489 billion. The liquidity injection involves three-year loans borrowed at the average benchmark interest rate, which stands at 1%. The operation seeks to divert a second euro zone banking crisis. The basic scenario of ABN AMRO is based on an appropriate solution to the European debt crisis in the first part of Should this not be forthcoming, prospects are expected to worsen significantly. In this basic scenario, the economy will probably shrink further in the coming quarters, but slight growth can be expected from the second half of The outlook will thus improve gradually. Although the low level of government investment will suppress economic growth, the international economy is expected to recover. This could allow exports to accelerate growth in our country. Exports will thus again be the key driver of economic growth in the Netherlands. Figure 5: Expectations 3m Euribor rate & 10yr Dutch bond rate Key figures Dutch economy Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 3 month Euribor rate 10 year Dutch bond rate % changes GDP Private consumption Investment Exports goods & services Imports goods & services Consumer prices (CPI) Wages levels Unemployment (% labour force) Source: ABN AMRO Economisch Bureau (November 2011) Source: ABN ARMO Economisch Bureau (November 2011)

8 8 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Export en wereldhandel als motor voor herstel Industriële en logistieke ondernemingen zullen als eerste profiteren van de groei in dit scenario. Dit is goed nieuws. Beide sectoren hebben zwaar geleden onder de crisis van 2008/2009. Vervolgens heeft 2010 belangrijk herstel gebracht. Vooral de voedingsmiddelenindustrie en het internationale transport hebben verloren terrein herwonnen. Met name het internationale transport heeft veel last van de nu geconstateerde terugval en heeft weinig reserve. De gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte zal, als gevolg van deze ontwikkeling, op de korte termijn verder verslechteren, maar tegen het einde van 2012 kan er sprake zijn van enig herstel. Consumentenmarkt blijft zwak De Nederlandse consument is somberder geworden over het economisch klimaat. Dat is het logische gevolg van alle turbulentie op de financiële markten, de staatsschuldencrisis en de forse val van de aandelenkoersen. In 2011 heeft dit de particuliere bestedingen geremd. De verwachting is dat de koopkracht in 2012 voor het derde jaar op rij zal dalen. Dit wordt met name veroorzaakt door bezuinigingen en lastenverzwaring vanuit de overheid. De huidige afkoeling zal de versnelling van de contractloonstijging afremmen. Daarnaast zal sprake zijn van een oplopende werkloosheid. De stagnatie van het economisch herstel zal ook de Nederlandse retailers raken. Na enig herstel in 2010, liet zeker in de nonfood sector - al een duidelijke verslechtering zien. Er wordt een stabilisatie op dit lage niveau verondersteld. Wanneer het vertrouwen in de economie weer toeneemt, komt dit ten goede aan het doen van aankopen die mogelijk in 2011 zijn uitgesteld. Exports and worldwide trade as catalyst for recovery Within this scenario, industrial and logistical companies will be first to benefit from this growth. This is welcome news as both sectors suffered badly in the crisis of 2008/2009. Subsequently, 2010 revealed important recovery. The foods industry and international transport, in particular, were able to regain some lost ground. The international transport sector is now suffering from the current dip and has few reserves. As a result, the warehousing market is expected to suffer further in the short term, but there may be some recovery by the end of Consumer market remains weak Dutch consumers have become less upbeat about the economic climate. This is hardly surprising given the turmoil in the financial markets, the sovereign debt crisis and the slump in equity prices. This caused private consumption to slow down in In 2012, purchasing power is expected to fall for the third consecutive year. This time owing to the government s spending cuts and tax increases. The current malaise will slow down the rate of negotiated wage increases. Furthermore, unemployment will be rising. The stuttering economic recovery will also have an impact on Dutch retailers. After a slight recovery in 2010, 2011 showed a clear deterioration, particularly in the non-food sector. A stabilisation is assumed at this low level. When confidence in the economy improves, consumers will then be more inclined to make purchases (some of which they may have postponed in 2011).

9 Advance Dutch Capital Markets Outlook Financiële markten De financiële markten zijn erg in beweging vanwege de eurocrisis en het historisch lage vertrouwen van (institutionele) beleggers. Dit heeft gevolgen voor de financieringsmogelijkheden van vastgoed. Ook een aantal structurele ontwikkelingen heeft impact op het financieringslandschap. Financial markets The financial markets are very volatile due to the euro crisis and the historically low confidence of (institutional) investors. This will have consequences for financing opportunities for real estate. The financing landscape is also being affected by a number of structural developments. Impact Basel III op vastgoedfinancieringen Door de financiële crisis worden er op internationaal niveau via Basel III nieuwe, strengere regels voor de bancaire sector vastgesteld. Deze zullen vanaf januari 2013 van kracht zijn. Banken moeten onder andere meer eigen vermogen aanhouden ten opzichte van de risico-gewogen leningportefeuille die uitstaat. Hierdoor wordt bancaire financiering in zijn algemeenheid duurder. Impact Basel III on real estate financing Due to the financial crisis, new stricter rules will be implemented at international level, via Basel III, for the banking sector. These rules will come into effect in For instance, they will require banks to retain more equity capital in relation to the outstanding risk-weighted loans portfolio. This will make bank financing generally more expensive. Ook worden er nieuwe eisen gesteld aan de looptijd van zowel leningen als de aangetrokken funding die daar tegenover staat. Dit brengt de beide kanten van de bankbalans beter in evenwicht. Deze Net Stable Funding Ratio (NSFR) beperkt de mogelijkheid om leningen met een relatief lange looptijd (bijvoorbeeld vastgoedfinancieringen) te funden met relatief goedkoop kort geld. New requirements have also been established for the duration of loans and the funding that has been acquired to meet them. This will create a better balance between both sides of bank balance sheets. This Net Stable Funding Ratio (NSFR) limits the possibilities to fund loans with a relatively long duration (for example, real estate financing) using relatively cheap short-term money. Ten slotte wordt een nieuwe leverage ratio geïntroduceerd die maatgevend is voor het totaal van de verstrekte financieringen (niet risico-gewogen) ten opzichte van het eigen vermogen. Relatief veilige hypothecair gedekte leningen komen relatief ongunstig uit deze vergelijking.met de introductie van Basel III zal bancaire vastgoedfinanciering aan strengere voorwaarden moeten voldoen. Banken zijn momenteel al bezig hun asset and liability management (ALM) af te stemmen op de nieuwe regelgeving. Finally, a new leverage ratio has been introduced, which indicates the total amount of provided financing (not risk-weighted) in relation to equity capital. This comparison is relatively unfavourable towards fairly safe mortgage-covered loans. Due to the introduction of Basel III, real estate financing from banks will have to comply with stricter requirements. Banks are currently busy modifying their asset and liability management (ALM) to meet the new regulations. Figure 6: Capital buffer as % of Risk Weighted Assets (RWA) 10% 8% 6% 2.5% 2.5% 4% 2% 4.5% 0% Counter-cyclical buffer Conservation buffer Minimum Tier 1 common equity ratio Source: ABN AMRO (November 2011)

10 10 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 De eerste effecten zijn in 2012 te verwachten. De resultaten hiervan zijn in eerste instantie gerelateerd aan de (kost)prijs van financieringen en in mindere mate het beschikbare financieringsvolume. Banken blijven naar verwachting een deel van de balans reserveren voor (commerciële) vastgoedfinancieringen, ook met het oog op een gezonde spreiding. Verschillen in uitgangspositie bepalend Wat de toekomstige allocatie naar vastgoedfinancieringen betekent voor de te verwachten nieuwe leningproductie, hangt in belangrijke mate af van de uitgangspositie van de betrokken banken. De huidige kapitalisatiegraad heeft een belangrijke impact op de ontwikkeling van het totale leningboek van de betreffende bank. De mogelijkheden om de equity-component te vergroten zijn in het huidige beursklimaat beperkt. Een lage kapitalisatiegraad kan dan alleen worden opgelost door een afname van de (risico-gewogen) leningenportefeuille. Veilige vastgoedfinancieringen zijn hierbij - gezien de lage risicoweging - juist interessant om op de balans te houden. Of dit in de praktijk ook zo uitpakt, wordt onder meer bepaald door de huidige vastgoedallocatie in het leningboek van de betreffende bank. De verschillen tussen banken zijn hierbij groot. Banken die veel vastgoed hebben, voelen een sterke druk tot afbouw, in tegenstelling tot banken waar de omvang van vastgoed beperkt is. Herfinancieren in een moeilijke vastgoedmarkt Vaak is de gewenste afbouw in de praktijk moeilijk te realiseren. Ontwikkelfinancieringen lopen er - bij een succesvol project - vanzelf uit, maar bij veel projecten treedt er - gezien de huidige marktomstandigheden - vertraging op. Net als bij beleggingsfinancieringen is dan herfinanciering door andere financiers nodig. The first effects are to be expected in The results will primarily relate to the (cost) price of financing and, to a lesser extent, the available financing volume. Banks are expected to reserve part of their balances for (commercial) real estate financing, in order to create a healthier spread. Differences in starting position decisive The effect that future allocations for real estate financing will have on expected new loan products, will primarily be determined by the starting position of the banks concerned. The current capitalisation rate has a major impact on developments in the overall loans ledger of the banks concerned. Within the current stock market climate, there are limited opportunities to increase the equity component. A low rate of capitalisation can only be resolved by down-sizing the (risk-weighted) loans portfolio. Considering the low-risk weighting, it is thus appealing to keep safe real estate financing on the balance sheet. Whether this will actually be the case, will depend on the current real estate allocation in the loans ledgers of certain banks. And there are major differences between banks. Banks with a lot of real estate feel a stronger urge to down-size, compared to banks with a limited amount of real estate. Re-financing in a difficult real estate market The required down-sizing is often difficult to realise in practice. In successful projects, development financing runs out smoothly but, considering the current market conditions, many projects are encountering delays. As in investment financing, re-financing by other financiers will thus be necessary. Figure 7: Commercial Real Estate (CRE) portfolio billion % 1% 0% ING Rabo SNS ABN AMRO CRE portfolio (lhs) CRE portfolio as % of total loan portfolio (rhs) Source: Annual reports 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3%

11 Advance Dutch Capital Markets Outlook Voor een deel zijn deze mogelijkheden ook aanwezig, zoals ook in 2011 is gebleken. Hierbij gaat het vooral om relatief conservatief gefinancierd residentieel en winkelvastgoed. Voor een ander deel is herfinanciering moeilijk gezien de hoge LTV (loan to value)-levels, beperkte kasstromen en de outlook op het onderliggende vastgoed vanwege bijvoorbeeld leegstandsrisico. Dit speelt vooral een rol op de markt voor kantoorbeleggingen. Met name secundair vastgoed is tegen de huidige waarderingen nauwelijks te (her)financieren. Verdere afwaardering van het vastgoed of een substantiële discount op de financiering zullen noodzakelijk blijken om transacties te realiseren. Bij voldoende kasstromen is het voor de betrokken bank vaak aantrekkelijker de bestaande financiering te verlengen (zogenoemde pretend-and-extendstrategie). Bij portefeuilles die leunen op directe financiering vanuit de kapitaalmarkt via bijvoorbeeld een CMBS (commercial mortgage-backed securities) is dit niet zo eenvoudig. (Institutionele) beleggers die hierbij zijn betrokken, zullen het eens moeten worden over de in te zetten koers. De portefeuille van Uni- Invest is wat dit betreft een interessante Nederlandse casus. Alternatieve financieringsbronnen Ontwikkelingen rond uitstaande CMBS-leningen in Europa zorgen voor een beperkte belangstelling van institutionele beleggers voor nieuw papier. Veel uitstaande leningen zijn in distress door knellende kasstromen en/of substantieel lagere vastgoedwaarderingen. Dit maakt institutionele beleggers ook voorzichtig ten opzichte van nieuwe financieringen. Tegenover deze aarzelingen staan de rendementsdoelstellingen voor de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars. Hogere opbrengsten zijn nodig om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Huidige rendementen op bijvoorbeeld Nederlandse staatsleningen, zijn onvoldoende om dit te kunnen realiseren. Some of these opportunities are available, as was demonstrated in They primarily related to (relatively) conservatively financed residential and retail real estate. Re-financing is difficult for other segments considering the high LTV (loan to value) levels, limited cash flow and the outlook of real estate in general due to, for example, the risk of vacancy. This is particularly the case in the market for office investment. It is thus almost impossible to (re-) finance secondary real estate at current values. Further depreciation of real estate or a substantial discount in financing will be necessary to complete transactions. In case of sufficient cash flows, it is often more appealing for the involved banks to extend current financing (the so-called pretendand-extend strategy). Things are not so simple for portfolios that rely on direct financing from the capital market via, for example, CMBS (commercial mortgage-backed securities). (Institutional) investors involved in this will have to agree on the strategy they want to follow. In this regard, the portfolio of Uni-Invest is an interesting Dutch case. Alternative funding sources Developments in outstanding CMBS loans in Europe are resulting in limited interest in new paper on the part of institutional investors. Many outstanding loans are in 'distress' due to tightening cash flows and/or substantially lower real estate values. As a result, institutional investors are cautious of new financing. This uncertainty is off-set against the yield objectives for investment portfolios belonging to pension funds and insurers. Higher yields are needed to comply with future obligations. Current yields on, for example, Dutch state loans, are insufficient to realise this. Figure 8: European CMBS - Maturity performance loans between Jan 2010 and Sep 2011 Number of loans Repaid in full Repaid at a loss Source: Standard & Poors (October 2011) Extended In standstill Defaulted

12 12 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Vastgoedfinancieringen zouden wat risico-rendementsprofiel betreft goed kunnen aansluiten bij de behoefte van institutionele beleggers. Gezien de huidige geringe concurrentie op de financieringsmarkt zijn via vastgoedfinancieringen goede marges te realiseren met conservatieve LTV-levels. Ook de stabiliteit van de onderliggende kasstromen is relatief hoog. Bovenstaande wordt ook onderkend door toezichthouders. Zo is beleggen in vastgoedfinancieringen relatief aantrekkelijk in het licht van de nieuwe Solvency IIregelgeving. Hier ligt dus een kans voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Om deze kans praktisch vorm te geven, zullen er beleggingsvehikels (bijvoorbeeld debt funds) moeten ontstaan, om de financieringsmogelijkheden bij institutionele beleggers te verbinden aan de financieringsbehoefte bij Nederlandse vastgoedpartijen. Normalisatie financiële markten noodzakelijk Naast nieuwe regels omtrent de financieringsmogelijkheden van vastgoed is ook enige normalisatie op de financiële markten van belang. De eurocrisis heeft de nodige impact op de geld- en kapitaalmarkt. Op de eerste plaats is er de directe impact van afwaarderingen op staatsleningen uit perifere eurolanden. Dit kan bankbalansen in belangrijke mate raken, zoals ook bleek uit de onlangs gepubliceerde stress test van de European Banking Authority (EBA). Op de tweede plaats is er de indirecte impact van deze afwaarderingen vanwege de onderlinge verwevenheid van de bankensector. Normaliter wordt een belangrijk deel van de benodigde bankfunding betrokken bij collega-banken. Deze collegabanken lopen vervolgens kredietrisico over de verstrekte liquiditeiten. Wanneer er - zoals nu - substantiële afschrijvingen boven de markt hangen, lopen de te betalen liquiditeitspremies in deze interbancaire geldmarkt snel op of worden interbancaire leningen niet langer verstrekt. Overtollige liquiditeiten worden dan bij de ECB (Europese Centrale Bank) ondergebracht. Op de korte termijn heeft dit een negatieve impact op de beschikbaarheid en kostprijs van funding voor nieuw te verstrekken financieringen. Kordaat optreden van Europese overheden in de schuldencrisis en meer transparantie over de effecten van de huidige situatie en de voorgestelde maatregelen op bankbalansen, zal het vertrouwen op de middellange termijn doen herstellen. As far as risk-yield profile is concerned, real estate financing could effectively meet the needs of institutional investors. Considering the low level of competition in the financing market at this moment, good margins can be realised via real estate financing at conservative LTV levels. The stability of underlying cash flows is also relatively high. This has also been recognised by sector watchdogs. In light of the new Solvency II regulations, real estate financing has become relatively appealing. This is an opportunity for the Dutch property market. In order to put this opportunity into practice, investment vehicles (debt funds, for example) will have to be created to connect the financing opportunities at institutional investors to the financing needs of the Dutch real estate market. Normalisation financial markets necessary Beside new regulations concerning financing opportunities for real estate, a degree of normalisation in financial markets is also necessary. The euro crisis has had a considerable impact on the money and capital markets. Firstly, there is the immediate impact of government loans being written off in peripheral euro countries. This could have a major impact on bank balance sheets, as has been demonstrated by the recently published stress test by the European Banking Authority (EBA). Secondly, there is the indirect impact of these write offs, because of the inter-woven nature of the banking sector. Under normal circumstances, most required bank funding is acquired from fellow banks. The fellow banks will then be subject to a credit risk for the provided liquidities. If, like now, substantial write-downs are hovering above the market, owed liquidity premiums in the interbank money market rise sharply or inter-bank loans are no longer provided. Surplus liquidities are then placed at the ECB (European Central Bank). In the short term, this has a negative impact on the availability and cost price of funding for new financing. In the mid to long term, effective measures in the debt crisis by European governments and greater transparency on the effects of the current situation and the proposed measures on bank balance sheets, will help to restore confidence.

13 Advance Dutch Capital Markets Outlook Duitse fondsen Duitse fondsen domineerden ook in 2011 de kantorenbeleggingsmarkt. Een aantal ontwikkelingen verplicht de fondsen de beleggingen nog kritischer te beoordelen. German funds German funds dominated the office investment market once again in A number of developments have caused the funds to evaluate investments more critically. Duitse fondsen kritischer in 2012 Duitse fondsen speelden een belangrijke rol bij het herstel op de kantorenbeleggingsmarkt. In 2010 en 2011 waren zij verantwoordelijk voor 40% van het beleggingsvolume in kantoorruimte. Vanaf maart 2011 is de houding van Duitse fondsen kritischer geworden. De in het voorjaar van 2011 oplopende renteverwachtingen in combinatie met een forse toename van beleggingsproducten op de Duitse thuismarkt, heeft de belangstelling van vooral gesloten Duitse fondsen voor Nederlands kantoorvastgoed getemperd. Deze gesloten fondsen zijn kritischer geworden ten aanzien van het beleggingsproduct. Er wordt nog strikter gekeken naar de huurder en de locatie. Waar voorheen ook werd geïnvesteerd in langjarig verhuurd kantoorvastgoed in de satellietsteden, heeft de interesse zich in de loop van 2011 geconcentreerd op de vier grote steden. Ook in 2012 zal de focus van beleggers vooral liggen op toplocaties in de vier grote steden. Zoekvraag Duitse fondsen Duitse gesloten fondsen zijn vooral op zoek naar beleggingsproduct met een omvang van 30 tot 60 miljoen. Zoals gezegd, is hierbij naast een huurcontract van minimaal tien jaar met een solvabele huurder, ook de locatie van essentieel belang. Daarnaast zijn enkele speciaalfondsen actief op de Nederlandse beleggingsmarkt. Wat betreft omvang en locatie sluit de zoekvraag van deze fondsen aan bij de gesloten fondsen. Deze fondsen zijn echter meer flexibel in de vereiste lengte van de huurovereenkomst. Naast huurovereenkomsten van minimaal tien jaar, wordt ook wel gekeken naar kortere contracten van zeven of acht jaar. Er is een aantal Duitse open fondsen actief dat nog volumes van rond de 150 miljoen kan opnemen uit de markt. Op dit moment zijn verschillende grootschalige en kwalitatief hoogwaardige kantoorbeleggingen in de verkoop. Bovendien wordt momenteel nog een aantal verkopen voorbereid voor de markt. Deze Duitse partijen hebben een Europese beleggingsfocus en zullen waarschijnlijk niet al deze Nederlandse grootschalige beleggingen afnemen. Indien prijzen onder druk komen te staan, biedt dit kansen voor Nederlandse institutionele beleggers om de binnenlandse kantorenportefeuille verder te versterken. German funds more critical in 2012 German funds played an important role in the recovery of the office investment market. In 2010 and 2011, they accounted for 40% of the investment volume in office space. However, the approach of German funds became more critical after March Rising interest expectations in the spring of 2011, and a sharp increase in investment products in the German market, tempered the interest in Dutch office real estate, particularly among closed German funds. These closed funds became more critical towards investment products. The tenant as well as the location are being reviewed more critically. Whereas investments previously also took place in long-term rented office real estate in satellite cities, interest started to centre around the four major cities in the course of In 2012, investors will once again be focussing on top locations in the four major cities. Requirements of German funds German closed funds are primarily looking for investment products amounting between 30 and 60 million. As already stated, besides rental contracts of at least ten years with a solvable tenant, the location is also crucially important. Further, a few special funds are also active in the Dutch investment market. As far as size and location are concerned, the needs of these funds are compatible with the closed funds. However, these funds are more flexible in the required length of the rental agreement. Besides rental agreements of minimum ten years, shorter contracts of seven or eight years are also being sought. A number of German open funds are active, which can acquire volumes of around 150 million from the market. At this moment, various large-scale and high-quality office investments are for sale. Further, a few sales are still being prepared for the market. German players have a European investment focus and are not likely to acquire all these large scale investments. If prices come under pressure, this will offer opportunities for Dutch institutional investors to further reinforce national office portfolios.

14 14 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Liquidatiegolf dreigt voor Nederlandse markt Een aantal Duitse open fondsen is in zwaar weer beland. Sinds de tweede helft van 2010 heeft een aantal open fondsen de beslissing genomen over te gaan tot liquidatie. Het gaat om de fondsen Morgan Stanley P2 Value, Degi Europe en AXA ImmoSelect met een totaal van circa 1 miljard aan Nederlands vastgoed. Een groot gedeelte hiervan is reeds op de markt. Sinds halverwege 2011 is ook het TMW ImmobilienWeltfonds in liquidatie, maar de verkoop van het Nederlandse vastgoed is nog uitgesteld. Liquidation wave threatens Dutch market A number of German open funds have encountered stormy weather. Since the second half of 2010, a number of large open funds have decided to adopt a liquidation policy. The funds involved are Morgan Stanley P2 Value, Degi Europe and AXA ImmoSelect, which represents a total of circa 1 billion in Dutch real estate. A lot of these items are already on the market. Since mid-2011, TMW ImmobilienWeltfonds has also started to liquidate, although the sale of Dutch real estate has been postponed. In het tweede kwartaal van 2012 volgt een kritisch moment wanneer duidelijk wordt of ook de open fondsen van Credit Suisse (Euroreal), SEB (ImmoInvest) en KanAm (Grundinvest) geliquideerd gaan worden. Potentieel kan hiermee nog eens 2 miljard aan Nederlands vastgoed op de markt komen. De liquidatiegolf van open fondsen is in potentie dermate schadelijk, dat verschillende juridische aspecten omtrent deze fondsen ter discussie staan. Momenteel doet Jones Lang LaSalle uitgebreid onderzoek naar de gevolgen van een mogelijke liquidatiegolf voor de Nederlandse markt. De resultaten van dit onderzoek worden begin 2012 gepubliceerd. There will be a critical moment in the second quarter of 2012, when it becomes clear whether the open funds of Credit Suisse (Euroreal), SEB (ImmoInvest) and KanAm (Grundinvest) will proceed to liquidation. This could potentially result in an extra 2 billion of Dutch real estate coming onto the market. The wave of liquidations among open funds could be so damaging that various legal aspects relating to these funds are being called into question. At this moment, Jones Lang LaSalle is conducting comprehensive research on the consequences of a possible wave of liquidations in the Dutch market. The results will be published at the start of Naast Duitse beleggers zullen andere buitenlandse partijen in 2012 naar verwachting weinig actief zijn. Als verdere afwaarderingen op commercieel vastgoed volgen, kunnen Angelsaksische partijen mogelijk terugkeren op de Nederlandse markt. Deze partijen beleggen meer opportunistisch dan Duitse beleggers. Zij zullen bijvoorbeeld deels leegstaande objecten op relatief goede locaties tegen een discount willen kopen. Besides German investors, other foreign players are expected to show little activity in If there is a further devaluation of commercial real estate, Anglo-Saxon players could possibly return to the Dutch market. These investors tend to be more opportunistic than German investors. They will, for example, want to buy partly vacant objects in relatively good locations at a discount rate.

15 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutionele beleggers Winkel- en woningbeleggingen zullen ook in 2012 favoriet zijn, waarbij corporatiebezit interessant kan worden. Bovendien ontstaat een koopkans voor grootschalig prime kantoorvastgoed en is er voor vezekeraars mogelijk een rol als vastgoedfinancier. Risico-averse houding in 2012 voortgezet Institutionele beleggers hebben sinds de recessie hun beleggingsfocus verlegd naar de veiliger geachte winkel- en woningmarkt. Deze trend zet door in De kantoor- en bedrijfsruimteportefeuilles worden geconsolideerd of afgebouwd. De geringe marktdynamiek die binnen deze laatste sectoren nog plaatsvindt, is voornamelijk gericht op verversing van de portefeuilles. Institutionele beleggers willen vooral uitbreiden in winkel- en woningvastgoed in Deze groeiambities kunnen worden gerealiseerd doordat van origine eigen fondsen steeds vaker open gaan voor andere (institutionele) beleggers. Voor een deel groeit hierdoor het totale fondsvermogen en voor een deel faciliteert dit de afbouw van de eigen positie. Vrijgekomen middelen kunnen in elk geval opnieuw worden geïnvesteerd, onder meer in vastgoed. Een recent voorbeeld hiervan is de in de zomer van 2011 aangekondigde lancering van het nieuwe winkelfonds van ASR met een totale waarde van 1,1 miljard. Corporatiebezit mogelijk interessant voor beleggers Zowel institutionele beleggers als particuliere beleggers zien momenteel de woningmarkt als een solide investering met een acceptabel direct rendement, die bovendien bescherming biedt tegen inflatie. Recent onderzoek van Jones Lang LaSalle laat zien dat deze groep in de periode juni 2011 tot eind 2012 minimaal 2,5 miljard wil investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. Volgens in december 2011 gepubliceerde cijfers van het CBS is één op de drie woningen in Nederland in het bezit van een woningcorporatie. Ongeveer een derde van de woningcorporaties heeft het voornemen woningen in de vrije sector complexgewijs te verkopen. Institutional investors Retail and housing investments will also be favoured in 2012, which means property of housing corporations could become appealing. In addition, there will be purchasing opportunities for large-scale prime office real estate and insurers will have the opportunity to act as real estate financiers. Low-risk approach continued in 2012 Ever since the recession, institutional investors have shifted their investment focus to the safer retail and housing market. This trend will continue in Office and commercial space portfolios are being consolidated or down-sized. The little market activity that is still being witnessed in these sectors is primarily aimed at refreshing portfolios. Institutional investors primarily want to expand holdings in retail and housing real estate in These growth ambitions can be realised because funds that were once private are becoming increasingly 'open' for other (institutional) investors. This will partly result in growing total fund capital and partly facilitate the down-sizing of own positions. Released assets can then be used to re-invest, also in real estate. A recent example of this is the announced launch of the new retail fund by ASR in the summer of 2011, which has a total value of 1.1 billion. Corporation property potentially interesting to investors Both institutional investors and private investors currently see the housing market as a solid investment with an acceptable direct yield, which also offers protection against inflation. Recent research by Jones Lang LaSalle shows that, in the period June 2011 to the end of 2012, this group wants to invest at least 2.5 billion in new and existing rental dwellings. According to figures published in December 2011 by CBS, one in three dwellings in the Netherlands is owned by a housing corporation. Approximately one third of all housing corporations intends to sell housing complexes to the open sector. Verkoop van complexen door woningcorporaties aan commerciële partijen blijft, ondanks nieuwe verkoopregels die zijn vastgelegd in de MG-circulaire , vanwege wettelijke belemmeringen lastig. Despite new sales regulations established in the MG circular , the sale of housing complexes to commercial buyers continues to be difficult due to the legal obstacles.

16 16 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Zo moeten aankopende beleggers een exploitatieperiode van ten minste zeven jaar overeenkomen waarbinnen uitponden niet is toegestaan. Bovendien zijn beleggers verplicht de uitpondwinst na deze periode (tot dertig jaar na verkoop) evenredig met de corporatie te delen. Toch zijn corporatiewoningen momenteel interessant voor institutionele beleggers met een lange beleggingshorizon. Een verdere versoepeling van de regels is daarom noodzakelijk. Want als aankopen van woningcomplexen van corporaties voor beleggers rendabel wordt gemaakt, kunnen woningcorporaties vermogen opbouwen om daarmee beter te voldoen aan hun maatschappelijke taken. Dit levert bovendien een directe bijdrage aan het vlottrekken van de op slot zittende woningmarkt. Vastgoedfinancieringsrol voor institutionele beleggers Zoals eerder aangegeven kunnen institutionele beleggers gaan optreden als vastgoedfinancier. Om aan de toekomstige verplichtingen te voldoen, moeten hogere rendementen worden gerealiseerd. Vastgoedfinancieringen passen daarom wat risicorendementsprofiel betreft prima binnen de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars. Bovendien krijgen verzekeraars vanaf begin 2014 te maken met nieuwe Solvency II-regelgeving. De invoering hiervan kan tot gevolg hebben dat verzekeraars hun allocatie naar vastgoed gaan terugbrengen. Volgens de nieuwe richtlijnen moet voor ieder type investering een bepaalde hoeveelheid kapitaal worden gereserveerd. Voor meer risicovolle investeringen, zoals beleggen in vastgoed, is de verzekeraar verplicht meer kapitaal aan te houden. Vergeleken met andere beleggingsmogelijkheden kunnen beleggingen in vastgoed hierdoor minder interessant worden. Vastgoedleningen kunnen echter zo worden gestructureerd dat relatief weinig kapitaal hoeft te worden aangehouden vanuit Solvency II-richtlijnen. Daarnaast biedt het verstrekken van vastgoedleningen (net als directe vastgoedbeleggingen) de mogelijkheid tot het beter afstemmen van de looptijden van activa en passiva, het zogenoemde duration matching. Dit is eveneens een belangrijke doelstelling binnen Solvency II. Als institutionele beleggers daadwerkelijk gaan optreden als vastgoedfinancier, kan dat de financieringsmarkt verruimen en zo voor nieuwe beleggingsdynamiek zorgen. Maar ook institutionele beleggers zullen kritisch kijken naar wat zij eventueel gaan financieren. This means buying investors must agree an exploitation period of at least seven years, within which sell-off as individual units is not permitted. In addition, investors are required to proportionately share the profit of individual unit sales after this period (up to thirty years after the sale) with the corporation. However, property of housing corporations is currently appealing for institutional investors with a long investment horizon. Therefore, further relaxation of the regulations is necessary. If the purchase of corporation housing complexes by investors is made profitable, housing corporations will be able to build up assets to better serve their social responsibilities. Furthermore, this will immediately contribute to balancing out the closed housing market. Real estate financing role for insurers As previously indicated, institutional investors may act as real estate financier. Higher returns need to be realised to meet future obligations. Regarding risk-return relation, property finance fits perfectly within the investment portfolios of pension funds and insurers. From the start of 2014, insurers will have to deal with the new Solvency II regulations. Implementation of these regulations could result in insurers reducing their real estate allocation. According to the new guidelines, a certain amount of capital must be reserved for each type of investment. For riskier investments, such as investing in property, insurers will be required to reserve even more capital. Compared to other investment opportunities, this could make investments in real estate less appealing. As an alternative to investing in real estate, insurers will start to act as real estate financiers. These real estate loans can be structured so that relatively little capital needs to be reserved under the Solvency II regulations. In addition, the provision of real estate loans (just like direct real estate investments) offers an opportunity to better match the durations of assets and liabilities - so-called 'duration matching'. This is an important objective of Solvency II. If insurers effectively start to act as real estate financiers, this could expand the financing market and thus create new dynamics in the investment market. But insurers will also be critical about what they are going to finance.

17 Advance Dutch Capital Markets Outlook Koopkans voor pensioenfondsen De verwachting is dat binnen een kort tijdsbestek een aantal grootschalige en kwalitatief hoogwaardige kantoorgebouwen op de markt komt. Op de Amsterdamse Zuidas gaat dit naar verwachting om onder meer de kantoorgebouwen Viñoly, Symphony, The Rock en het Atrium. Ook elders in de Randstad zullen kantoorgebouwen worden verkocht. Duitse beleggers zijn hiervoor traditioneel de belangrijkste kopersgroep. Op dit moment moeten ook zij kritisch naar iedere beleggingsmogelijkheid kijken en zullen waarschijnlijk moeilijk in staat zijn al deze grootschalige beleggingen af te nemen. Op het moment dat de verkoopprijzen voor dit type vastgoed onder druk komen te staan, ontstaat er wellicht een koopmogelijkheid voor institutionele beleggers. In het verleden waren Nederlandse institutionele beleggers niet in staat om qua prijs te concurreren bij dit soort prime beleggingsproduct. Met het oog op verversing van de kantorenportefeuille, kan het interessant zijn om dit soort trophy buildings toe te voegen. Purchasing opportunity for pension funds A number of large-scale and high-quality office buildings are expected to come onto the market in the short term. At the Amsterdam South Axis (Zuidas), this is expected to involve the office buildings Viñoly, Symphony, The Rock and the Atrium. Office buildings will also be sold in other parts of the Randstad. Traditionally, German investors are the main group of buyers. At this moment, they are also looking carefully at every investment opportunity. They will probably be unable to make all these large scale investments. Should the sale price of such real estate come under pressure, purchasing opportunities will probably arise for institutional investors. In the past, Dutch institutional investors were not able to compete, in terms of price, in the sale of this type of prime investment product. With the aim of refreshing their offices portfolio, it may be appealing to add such 'trophy buildings'.

18 18 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Secundair vastgoed Een verdere afwaardering van secundair vastgoed ligt in 2012 voor de hand. Tot nu toe geven beleggers en financiers de voorkeur aan het doorrollen van de financiering en wordt niet overgegaan tot executie van vastgoed. Secondary real estate Further write-down on secondary real estate appears to be unavoidable in Up to now, investors and financiers have shown a preference for extending financing and the execution of real estate is being avoided. Verdere afwaarderingen in 2012 onvermijdelijk Beleggers zijn in toenemende mate op zoek naar zekerheid. De tweedeling op de beleggingsmarkt is in 2011 verder doorgezet. De toch al geringe interesse vanuit beleggers voor secundair vastgoed neemt in 2012 nog verder af. Dit geldt voor alle vastgoedsectoren, maar vooral voor kantoren. Voor secundair vastgoed op mindere locaties, met kortlopende huurcontracten of leegstand, zijn weinig tot geen kopers op de markt. Enerzijds heeft dat te maken met het hoge risicoprofiel van de objecten, anderzijds met de beperkte financieringsmogelijkheden voor dit type product. Tegelijkertijd komt ook een flinke hoeveelheid, vrijwel onverkoopbaar secundair vastgoed (geforceerd) op de markt. Een verdere prijsdaling in 2012 is daarom te verwachten. Further write-down unavoidable in 2012 Investors are increasingly looking for certainty. Divisions in the investment market have continued in The low level of interest in secondary real estate from investors will decrease even further in This applies to all real estate sectors, but particularly to offices. There are few or no buyers at all for secondary real estate in less appealing locations, which are empty or have short-term rental contracts. On the one hand, this can be attributed to the risk profile of such objects, and on the other hand, to the limited financing opportunities for this type of product. And at the same time, considerable numbers of almost unsellable secondary real estate have come (been forced) onto the market. Therefore, further price reductions can be expected in De verdere prijsdaling resulteert in een toenemende hoeveelheid vastgoed waarvan de waarde tot onder het niveau van de financieringsverplichting zakt. Er zijn geen problemen zolang uit de huurinkomsten voldoende liquide middelen komen om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Dat wordt anders bij leegstand of op het moment dat herfinanciering noodzakelijk is. De komende periode zal voor een substantieel aantal leningen uit de piekjaren 2005, 2006 en 2007 herfinanciering nodig zijn. Executiegolf wordt verder vooruitgeschoven De kleine groep kapitaalkrachtige kopers die op dit moment nog actief is op de secundaire markt, belegt zeer opportunistisch. Zij waarderen het vastgoed op basis van de contante waarde van de gecontracteerde huurinkomsten. Voor leegstand en restwaarde wordt geen bedrag opgenomen. De optiewaarde dat het gebouw opnieuw verhuurd wordt, laten zij buiten beschouwing. Deze aanpak resulteert in lage biedingen waardoor eigenaren vooralsnog nauwelijks verkopen. Hierdoor is de marktdynamiek zeer beperkt. A further drop in prices will result in an increasing amount of real estate of which the value has dropped below the level required to meet financing re-payments. This will not be a problem as long as rental incomes provide enough cash flow to meet financing repayments. However, this will not be the case if properties are empty or when re-financing is necessary. In the coming year, a substantial number of loans from the peak years 2005, 2006 and 2007 will need to be re-financed. Execution wave further postponed The small group of well-funded buyers who are currently active on the secondary market, has adopted a very opportunistic approach to investment. They value the real estate based on the cash value of the contracted rental incomes. Vacancy and residual value are not included. They do not consider the option value of the building being rented once again. This approach results in low bids, whereby owners are still reluctant to sell. Market activity has thus dwindled considerably.

19 Advance Dutch Capital Markets Outlook Omdat veel objecten en portefeuilles onder water staan ligt de beslissingsbevoegdheid over executie bij de financier. De sleutel voor de terugkeer van marktdynamiek ligt dus bij de banken. Zij zijn bij machte het vastgoed in substantiële mate naar de markt te brengen. Als zij hiervoor kiezen heeft dit grote afwaarderingen tot gevolg. In plaats daarvan geven veel beleggers en financiers de voorkeur aan het doorrollen van de financiering in plaats van overgaan tot executie. Deze situatie zal in 2012 niet veranderen. Wel zullen enkele financiers hun leningenpakketten tegen discounts verhandelen. Dit zal op termijn de afwaardering van het betreffende vastgoed vergemakkelijken. Kansen secundair kantoorvastgoed De secundaire kantorenmarkt als geheel is uiteraard nog niet afgeschreven. Een gedeelte van deze voorraad functioneert nog naar behoren. Een ander deel van de voorraad is momenteel lastig verhuurbaar omdat het niet meer aansluit bij de hedendaagse eisen en wensen van gebruikers. Door verduurzaming en toepassing van moderne kantoorconcepten als Het Nieuwe Werken kunnen deze locaties en gebouwen een nieuwe toekomst krijgen. Voor 2012 ligt een belangrijke opgave voor beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en gebruikers om in kaart te brengen welke kantoorlocaties en -gebouwen geschikt zijn voor het krijgen van een tweede kans. Genoemde partijen zullen actief moeten gaan samenwerken om locaties en gebouwen weer aantrekkelijk te maken voor de markt. Een substantieel deel van de secundaire voorraad kan echter als kansloos worden aangemerkt. Kansloze gebouwen liggen op slechte locaties, hebben geen flexibele indelingsmogelijkheden en potentie om te verduurzamen ontbreekt. Voor dit segment van de kantorenmarkt zijn hoogstwaarschijnlijk geen huurders meer te vinden. Voor deze gebouwen is sloop dan ook de enige optie. Because many assets and portfolios are valued below the level of the loan, financiers have become responsible for decisions about execution. Therefore, banks hold the key to revitalising the market. They have the power to bring a substantial amount of real estate onto the market. This decision would result in major depreciation. Instead, many investors and financiers prefer to extend financing rather than proceeding to execution. This situation will not change in However, some financiers will offer their loan packages at discount rates. In time, this will ease devaluation of the real estate in question. Opportunities secondary office real estate Of course, the secondary offices market has not been written off as a whole. Some of this stock is still performing quite well. Another part of the stock is currently difficult to rent because it no longer meets contemporary needs and wishes of users. These locations and buildings can be given a new future by making them more sustainable and by implementing modern office concepts, such as the New World of Work. In 2012, one of the main tasks for investors, developers, municipalities and users is to identify which office locations and buildings are suitable for a second chance. The parties concerned will have to cooperate actively to make locations and buildings appealing to the market once again. However, a substantial part of the secondary stock can be regarded as hopeless. Hopeless buildings are found at poor locations, do not have flexible layout options and lack the potential to become sustainable. It will probably be impossible to find tenants again for such buildings. Therefore, demolition is probably the only viable option for these buildings.

20 20 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Gezamenlijke oplossing door introductie onttrekkingsfonds Om de kantorenmarkt gezond te maken ligt een deel van de oplossing bij een onttrekkingsfonds. Het fonds heeft als doel de kantorenmarkt te saneren door het opkopen en slopen van secundair kantorenvastgoed. Een dergelijk fonds moet een omvang hebben van 2,5 tot 3,0 miljard. Het fonds voorziet in een gefaseerde onttrekking door sloop van minimaal circa 5 miljoen vierkante meter kantoorruimte. De centrale overheid zal deze saneringsoperatie moeten regisseren. De vrijgekomen grond wordt uiteindelijk door het fonds weer terug geleverd aan de gemeente. Het Rijk verdient de benodigde investering (deels) terug door een aantrekkende werking op de economie en werkgelegenheid. Het is de bedoeling dat projectontwikkelaars het fonds aanvullen bij elke nieuwe ontwikkeling die zij starten. Op die manier vindt toename van de voorraad alleen plaats als elders ruimte wordt onttrokken. Nieuwbouw wordt hierdoor relatief duurder dan bestaande bouw. Dit is gerechtvaardigd omdat gebruikers in nieuwbouw hogere productiviteit realiseren. Tot slot moeten gebouweigenaren de mogelijkheid krijgen om hun eigendommen versneld fiscaal af te waarderen, om het onttrekkingsfonds goed te laten functioneren. Bij schaarste op de kantorenmarkt ontstaat ruimte om huurprijzen te laten stijgen. Nederland heeft op dit moment relatief lage huurprijzen. Er zijn hogere huren nodig om bestaande panden kwalitatief in goede staat te houden. Daarvoor is nu vaak te weinig geld beschikbaar. Door hogere huurprijzen betaalt de gebruiker mee aan het oplossen en voorkomen van leegstand. Alleen vanuit een gezamenlijke aanpak waarbij de centrale overheid een leidende rol vervult, wordt de kantorenmarkt weer gezond en kunnen op selectieve basis bepaalde kansarme gebieden opnieuw worden gepositioneerd. Joint solution by introducing withdrawal fund Part of the solution for making the offices market healthier, can be found in the form of a 'withdrawal fund'. The aim of the fund is to clean up the offices market by buying and demolishing secondary real estate. Such a fund must amount 2.5 to 3.0 billion. The fund would facilitate phased withdrawal, by demolishing at least around 5 million square metres of office space. Central government will have to manage this clean-up operation. Land released by the fund is ultimately delivered back to the municipality. The government earns back the required investment (in part) through a stimulating effect on the economy and employment. The idea is that project developers supplement this fund for every new development that they undertake. This means stock will only increase if space is withdrawn elsewhere. New buildings will thus become relatively more expensive than existing buildings. This would be justified because users are more productive in new buildings. Finally, in order to allow the withdrawal fund to operate effectively, investors must have the opportunity to write off existing properties earlier. Scarcity in the offices market, creates opportunity to increase rental prices. At this moment, rental prices in the Netherlands are relatively low. Higher rent is needed to keep existing properties in good condition. And not enough money is currently available to do this. Via higher rental prices, users will help to resolve and prevent vacancy. Only a common approach, where central government plays a leading role, will allow the offices market to be nurtured back to health and allow certain underprivileged areas to be re-positioned.

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages

The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages The Dutch mortgage market at a cross road? The problematic relationship between supply of and demand for residential mortgages 22/03/2013 Housing market in crisis House prices down Number of transactions

Nadere informatie

Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing

Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing Congres Dynamis Taxaties Nederland Wim Wensing 6 NOVEMBER 2014 INHOUDSOPGAVE Introductie Amvest Woningmarkt en overheidsbeleid Recente marktontwikkelingen Case study 1: AmvestSAA-portefeuille Case study

Nadere informatie

VOGON SEMINAR. Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014

VOGON SEMINAR. Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014 VOGON SEMINAR Beleggen in Nederlandse huurwoningen, interessant voor (internationale) beleggers? 22 mei 2014 AGENDA Perspectief van (internationale) beleggers op Nederlandse huurwoningen Korte introductie

Nadere informatie

Future of the Financial Industry

Future of the Financial Industry Future of the Financial Industry Herman Dijkhuizen 22 June 2012 0 FS environment Regulatory & political pressure and economic and euro crisis 1 Developments in the sector Deleveraging, regulation and too

Nadere informatie

Researchcentrum voor Onderwijs en Arbeidsmarkt The role of mobility in higher education for future employability

Researchcentrum voor Onderwijs en Arbeidsmarkt The role of mobility in higher education for future employability The role of mobility in higher education for future employability Jim Allen Overview Results of REFLEX/HEGESCO surveys, supplemented by Dutch HBO-Monitor Study migration Mobility during and after HE Effects

Nadere informatie

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond.

Opgave 2 Geef een korte uitleg van elk van de volgende concepten: De Yield-to-Maturity of a coupon bond. Opgaven in Nederlands. Alle opgaven hebben gelijk gewicht. Opgave 1 Gegeven is een kasstroom x = (x 0, x 1,, x n ). Veronderstel dat de contante waarde van deze kasstroom gegeven wordt door P. De bijbehorende

Nadere informatie

Aim of this presentation. Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market

Aim of this presentation. Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market Aim of this presentation Give inside information about our commercial comparison website and our role in the Dutch and Spanish energy market Energieleveranciers.nl (Energysuppliers.nl) Founded in 2004

Nadere informatie

Resultaten Derde Kwartaal 2015. 27 oktober 2015

Resultaten Derde Kwartaal 2015. 27 oktober 2015 Resultaten Derde Kwartaal 2015 27 oktober 2015 Kernpunten derde kwartaal 2015 2 Groeiend aantal klanten 3 Stijgende klanttevredenheid Bron: TNS NIPO. Consumenten Thuis (alle merken), Consumenten Mobiel

Nadere informatie

PROJECT INFORMATION Building De Meerlanden Nieuweweg 65 in Hoofddorp

PROJECT INFORMATION Building De Meerlanden Nieuweweg 65 in Hoofddorp BT Makelaars Aalsmeerderweg 606 Rozenburg Schiphol Postbus 3109 2130 KC Hoofddorp Telefoon 020-3 166 166 Fax 020-3 166 160 Email: info@btmakelaars.nl Website : www.btmakelaars.nl PROJECT INFORMATION Building

Nadere informatie

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur

Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur Invloed van het aantal kinderen op de seksdrive en relatievoorkeur M. Zander MSc. Eerste begeleider: Tweede begeleider: dr. W. Waterink drs. J. Eshuis Oktober 2014 Faculteit Psychologie en Onderwijswetenschappen

Nadere informatie

Process Mining and audit support within financial services. KPMG IT Advisory 18 June 2014

Process Mining and audit support within financial services. KPMG IT Advisory 18 June 2014 Process Mining and audit support within financial services KPMG IT Advisory 18 June 2014 Agenda INTRODUCTION APPROACH 3 CASE STUDIES LEASONS LEARNED 1 APPROACH Process Mining Approach Five step program

Nadere informatie

Nieuw algoritme om de vraag doorheen de keten te voorspellen

Nieuw algoritme om de vraag doorheen de keten te voorspellen For a presentation in ppt format, Please call +31 6 11356703 or send an e-mail to info@flostock.com Nieuw algoritme om de vraag doorheen de keten te voorspellen Robert Peels Supply Chain Innovations April

Nadere informatie

Socio-economic situation of long-term flexworkers

Socio-economic situation of long-term flexworkers Socio-economic situation of long-term flexworkers CBS Microdatagebruikersmiddag The Hague, 16 May 2013 Siemen van der Werff www.seo.nl - secretariaat@seo.nl - +31 20 525 1630 Discussion topics and conclusions

Nadere informatie

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and

Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch. en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa. Physical factors as predictors of psychological and Lichamelijke factoren als voorspeller voor psychisch en lichamelijk herstel bij anorexia nervosa Physical factors as predictors of psychological and physical recovery of anorexia nervosa Liesbeth Libbers

Nadere informatie

Ius Commune Training Programme 2015-2016 Amsterdam Masterclass 16 June 2016

Ius Commune Training Programme 2015-2016 Amsterdam Masterclass 16 June 2016 www.iuscommune.eu Dear Ius Commune PhD researchers, You are kindly invited to attend the Ius Commune Amsterdam Masterclass for PhD researchers, which will take place on Thursday 16 June 2016. During this

Nadere informatie

CHROMA STANDAARDREEKS

CHROMA STANDAARDREEKS CHROMA STANDAARDREEKS Chroma-onderzoeken Een chroma geeft een beeld over de kwaliteit van bijvoorbeeld een bodem of compost. Een chroma bestaat uit 4 zones. Uit elke zone is een bepaald kwaliteitsaspect

Nadere informatie

Quality requirements concerning the packaging of oak lumber of Houthandel Wijers vof (09.09.14)

Quality requirements concerning the packaging of oak lumber of Houthandel Wijers vof (09.09.14) Quality requirements concerning the packaging of oak lumber of (09.09.14) Content: 1. Requirements on sticks 2. Requirements on placing sticks 3. Requirements on construction pallets 4. Stick length and

Nadere informatie

TOELICHTING OP FUSIEVOORSTEL/

TOELICHTING OP FUSIEVOORSTEL/ TOELICHTING OP FUSIEVOORSTEL/ EXPLANATORY NOTES TO THE LEGAL MERGER PROPOSAL Het bestuur van: The management board of: Playhouse Group N.V., een naamloze Vennootschap, statutair gevestigd te Amsterdam,

Nadere informatie

S e v e n P h o t o s f o r O A S E. K r i j n d e K o n i n g

S e v e n P h o t o s f o r O A S E. K r i j n d e K o n i n g S e v e n P h o t o s f o r O A S E K r i j n d e K o n i n g Even with the most fundamental of truths, we can have big questions. And especially truths that at first sight are concrete, tangible and proven

Nadere informatie

copyright DJB International

copyright DJB International copyright DJB International copyright DJB International Your Insurance Cy, since 19XX Still going strong copyright DJB International copyright DJB International Directive 2009/138/EC of 25 nov 2009 On

Nadere informatie

PERSBERICHT. Nieuwe Steen Investments wil groeien en internationaliseren

PERSBERICHT. Nieuwe Steen Investments wil groeien en internationaliseren PERSBERICHT Nieuwe Steen Investments wil groeien en internationaliseren HOORN - Nieuwe Steen Investments N.V. wil de strategie aanpassen. Belangrijkste wijziging is een internationalisering van de vastgoedportefeuille

Nadere informatie

Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt?

Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt? Economische opleving, een zegen voor de aandelenmarkt? Frank Lierman Chief Economist Dexia Bank België Quest Investor Club Osterriethhuis, Antwerpen 11.2.2 1 1. Verenigde Staten: een te snelle expansie?

Nadere informatie

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen

Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen IVBN Lustrum 13 oktober 2010 Prof. dr. P. van Gool FRICS* Amsterdam School of Real Estate, Universiteit van Amsterdam en SPF Beheer * Met dank aan Cor Worms

Nadere informatie

Digital municipal services for entrepreneurs

Digital municipal services for entrepreneurs Digital municipal services for entrepreneurs Smart Cities Meeting Amsterdam October 20th 2009 Business Contact Centres Project frame Mystery Shopper Research 2006: Assessment services and information for

Nadere informatie

Mentaal Weerbaar Blauw

Mentaal Weerbaar Blauw Mentaal Weerbaar Blauw de invloed van stereotypen over etnische minderheden cynisme en negatieve emoties op de mentale weerbaarheid van politieagenten begeleiders: dr. Anita Eerland & dr. Arjan Bos dr.

Nadere informatie

Eumedion symposium Nederland vestigingsland aantrekkelijk voor beleggers én ondernemingen

Eumedion symposium Nederland vestigingsland aantrekkelijk voor beleggers én ondernemingen Eumedion symposium Nederland vestigingsland aantrekkelijk voor beleggers én ondernemingen Belastingen: het dilemma van het betalen van een fair share en de verschillende voorkeuren van aandeelhouders en

Nadere informatie

OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008

OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008 OVERGANGSREGELS / TRANSITION RULES 2007/2008 Instructie Met als doel het studiecurriculum te verbeteren of verduidelijken heeft de faculteit FEB besloten tot aanpassingen in enkele programma s die nu van

Nadere informatie

Intercultural Mediation through the Internet Hans Verrept Intercultural mediation and policy support unit

Intercultural Mediation through the Internet Hans Verrept Intercultural mediation and policy support unit 1 Intercultural Mediation through the Internet Hans Verrept Intercultural mediation and policy support unit 2 Structure of the presentation - What is intercultural mediation through the internet? - Why

Nadere informatie

CSRQ Center Rapport over onderwijsondersteunende organisaties: Samenvatting voor onderwijsgevenden

CSRQ Center Rapport over onderwijsondersteunende organisaties: Samenvatting voor onderwijsgevenden CSRQ Center Rapport over onderwijsondersteunende organisaties: Samenvatting voor onderwijsgevenden Laatst bijgewerkt op 25 november 2008 Nederlandse samenvatting door TIER op 5 juli 2011 Onderwijsondersteunende

Nadere informatie

Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK

Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK Uitwegen voor de moeilijke situatie van NL (industriële) WKK Kees den Blanken Cogen Nederland Driebergen, Dinsdag 3 juni 2014 Kees.denblanken@cogen.nl Renewables genereren alle stroom (in Nederland in

Nadere informatie

Alcohol policy in Belgium: recent developments

Alcohol policy in Belgium: recent developments 1 Alcohol policy in Belgium: recent developments Kurt Doms, Head Drug Unit DG Health Care FPS Health, Food Chain Safety and Environment www.health.belgium.be/drugs Meeting Alcohol Policy Network 26th November

Nadere informatie

COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS

COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS COGNITIEVE DISSONANTIE EN ROKERS Gezondheidsgedrag als compensatie voor de schadelijke gevolgen van roken COGNITIVE DISSONANCE AND SMOKERS Health behaviour as compensation for the harmful effects of smoking

Nadere informatie

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim

De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim De Relatie tussen Werkdruk, Pesten op het Werk, Gezondheidsklachten en Verzuim The Relationship between Work Pressure, Mobbing at Work, Health Complaints and Absenteeism Agnes van der Schuur Eerste begeleider:

Nadere informatie

Informatie Care IS Beleggingsportefeuille

Informatie Care IS Beleggingsportefeuille Informatie Care IS Beleggingsportefeuille Onderstaande informatie is samengesteld op14 juni 2013 Inleiding Binnen de beleggingsportefeuilles van Care IS wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende beleggingscategorieën:

Nadere informatie

Effecten van contactgericht spelen en leren op de ouder-kindrelatie bij autisme

Effecten van contactgericht spelen en leren op de ouder-kindrelatie bij autisme Effecten van contactgericht spelen en leren op de ouder-kindrelatie bij autisme Effects of Contact-oriented Play and Learning in the Relationship between parent and child with autism Kristel Stes Studentnummer:

Nadere informatie

EUROPESE ZORGVASTGOED MARKT Strategie en haalbaarheid zorgvastgoedfonds

EUROPESE ZORGVASTGOED MARKT Strategie en haalbaarheid zorgvastgoedfonds EUROPESE ZORGVASTGOED MARKT Strategie en haalbaarheid zorgvastgoedfonds 4 juni 2008 Ingrid Hulshoff Portfolio Manager Healthcare ING Real Estate Investment Management 1. AGENDA EN INTRODUCTIE 1. AGENDA

Nadere informatie

De Samenhang tussen Dagelijkse Stress en Depressieve Symptomen en de Mediërende Invloed van Controle en Zelfwaardering

De Samenhang tussen Dagelijkse Stress en Depressieve Symptomen en de Mediërende Invloed van Controle en Zelfwaardering De Samenhang tussen Dagelijkse Stress en Depressieve Symptomen en de Mediërende Invloed van Controle en Zelfwaardering The Relationship between Daily Hassles and Depressive Symptoms and the Mediating Influence

Nadere informatie

Wilvo heeft zich sinds de oprichting in 1970 continu ontwikkeld. Het resultaat is haar huidige vooraanstaande rol binnen de toeleveringswereld.

Wilvo heeft zich sinds de oprichting in 1970 continu ontwikkeld. Het resultaat is haar huidige vooraanstaande rol binnen de toeleveringswereld. S H E E T M E T A L p a r t s a n d a s s e m b l i e s I n t r o d u c t i e Wilvo heeft zich sinds de oprichting in 1970 continu ontwikkeld. Het resultaat is haar huidige vooraanstaande rol binnen de

Nadere informatie

Instruction project completion report

Instruction project completion report Instruction project completion report The project completion report is in fact a final progress report providing a comparison between the start of the project and the situation at the end of the project.

Nadere informatie

Congres Social Media, Stichting Corporate Communicatie

Congres Social Media, Stichting Corporate Communicatie Dexia & social media Frank Van ssche, Head of Brand & Project Office, Communicatie Gent, 28/04/2011 Congres Social Media, Stichting Corporate Communicatie Quotes Social media isn't (just) about the media,

Nadere informatie

CREATING VALUE THROUGH AN INNOVATIVE HRM DESIGN CONFERENCE 20 NOVEMBER 2012 DE ORGANISATIE VAN DE HRM AFDELING IN WOELIGE TIJDEN

CREATING VALUE THROUGH AN INNOVATIVE HRM DESIGN CONFERENCE 20 NOVEMBER 2012 DE ORGANISATIE VAN DE HRM AFDELING IN WOELIGE TIJDEN CREATING VALUE THROUGH AN INNOVATIVE HRM DESIGN CONFERENCE 20 NOVEMBER 2012 DE ORGANISATIE VAN DE HRM AFDELING IN WOELIGE TIJDEN Mieke Audenaert 2010-2011 1 HISTORY The HRM department or manager was born

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

2013 Introduction HOI 2.0 George Bohlander

2013 Introduction HOI 2.0 George Bohlander 2013 Introduction HOI 2.0 George Bohlander HOI 2.0 introduction Importance HOI currency Future print = HOI 2.0 HOI 2.0 Print: Décomplexation/more simple Digital: New set-up Core values HOI Accountability

Nadere informatie

Leading in Learning -> studiesucces. Ellen Bastiaens Programmamanager Leading in Learning 13 juni 2012

Leading in Learning -> studiesucces. Ellen Bastiaens Programmamanager Leading in Learning 13 juni 2012 Leading in Learning -> studiesucces Ellen Bastiaens Programmamanager Leading in Learning 13 juni 2012 Implementatie van matchingsinstrument Matching na de poort wordt aan de poort Vooropleiding Bachelor

Nadere informatie

Lange termijn betrokken aandeelhouderschap bij small cap ondernemingen. Lars Dijkstra 11 februari 2014, Amsterdam

Lange termijn betrokken aandeelhouderschap bij small cap ondernemingen. Lars Dijkstra 11 februari 2014, Amsterdam bij small cap ondernemingen Lars Dijkstra 11 februari 2014, Amsterdam Lange termijn betrokken aandeelhouderschap bij small cap ondernemingen Agenda De rol van aandeelhouders Betrokken aandeelhouderschap

Nadere informatie

Extreem veilig Het product Our product Voordeel Advantage Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock

Extreem veilig Het product Our product Voordeel Advantage Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Bajolock Extreem veilig Het product Alle koppeling zijn speciaal ontworpen en vervaardigd uit hoogwaardig RVS 316L en uitgevoerd met hoogwaardige pakkingen. Op alle koppelingen zorgt het gepatenteerde veiligheid

Nadere informatie

Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland

Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland Bijlage 2: Informatie met betrekking tot goede praktijkvoorbeelden in Londen, het Verenigd Koninkrijk en Queensland 1. Londen In Londen kunnen gebruikers van een scootmobiel contact opnemen met een dienst

Nadere informatie

EFSI Info-session for the Flemish Region

EFSI Info-session for the Flemish Region EFSI Info-session for the Flemish Region Publieke financiering van infrastructuurprojecten voor transport, ziekenhuizen, onderwijs, water en energie,... Brussels, 14 September 2015 1 Eligibility voor EFSI

Nadere informatie

De Invloed van Perceived Severity op Condoomgebruik en HIV-Testgedrag. The Influence of Perceived Severity on Condom Use and HIV-Testing Behavior

De Invloed van Perceived Severity op Condoomgebruik en HIV-Testgedrag. The Influence of Perceived Severity on Condom Use and HIV-Testing Behavior De Invloed van Perceived Severity op Condoomgebruik en HIV-Testgedrag The Influence of Perceived Severity on Condom Use and HIV-Testing Behavior Martin. W. van Duijn Student: 838797266 Eerste begeleider:

Nadere informatie

Spaarloon-, Levensloopregeling en de plannen rond het vitaliteitssparen

Spaarloon-, Levensloopregeling en de plannen rond het vitaliteitssparen Spaarloon-, Levensloopregeling en de plannen rond het vitaliteitssparen Zoals u wellicht al in de media heeft vernomen, is de overheid voornemens de spaarloonregeling en de levensloopregeling te laten

Nadere informatie

IFRS Lease Accounting en de Vastgoedmarkt

IFRS Lease Accounting en de Vastgoedmarkt Live Webinar IFRS Lease Accounting en de Vastgoedmarkt DIRK BROUNEN JAY TAHTAH 28 AUGUSTUS 2013, 13:00 Agenda Welkom, een korte uitleg Dirk Brounen - Hoogleraar vastgoedeconomie, TiasNimbas Business School

Nadere informatie

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch

Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Knelpunten in Zelfstandig Leren: Zelfregulerend leren, Stress en Uitstelgedrag bij HRM- Studenten van Avans Hogeschool s-hertogenbosch Bottlenecks in Independent Learning: Self-Regulated Learning, Stress

Nadere informatie

CFO Survey Europa Eerste kwartaal 2010

CFO Survey Europa Eerste kwartaal 2010 CFO Survey Europa Eerste kwartaal 2010 Belangrijkste resultaten CFO Survey Europe: - 43,6% van de CFO s is optimistischer over de economie van zijn land, in vergelijking met voorgaand kwartaal, 18,4% minder

Nadere informatie

Effectief Toezicht ervaringen van een commissaris

Effectief Toezicht ervaringen van een commissaris Effectief Toezicht ervaringen van een commissaris Margot Scheltema September 2014 22-9-2014 Scheltema - VITP 1 Wanneer is toezicht effectief? (1) Samenstelling RvT Profielschets Competenties; verschil

Nadere informatie

Examenreglement Opleidingen/ Examination Regulations

Examenreglement Opleidingen/ Examination Regulations Examenreglement Opleidingen/ Examination Regulations Wilde Wijze Vrouw, Klara Adalena August 2015 For English translation of our Examination rules, please scroll down. Please note that the Dutch version

Nadere informatie

Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten

Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten Levende schoolgebouwen voor Vitale Gemeenten Dr. ir. Wim F. Gielingh Real Capital IP 20-3-2013 dia 1 De behoefte aan dynamische huisvestingsoplossingen Gebouwen zijn thans statische oplossingen voor dynamische

Nadere informatie

The role of local municipalities and labor market regions in adult education: monitoring quality

The role of local municipalities and labor market regions in adult education: monitoring quality Deze dia-indeling is zo gemaakt dat zelf een afbeelding kan worden geplaatst. Klik met de rechtermuisknop in de achtergrond en kies Achtergrond opmaken. Klik op Opvulling met figuur of bitmappatroon en

Nadere informatie

Inhoud Deze pdf bevat de volgende Engelstalige voorbeeldrapportages van sectie II, deel 3 HRA:

Inhoud Deze pdf bevat de volgende Engelstalige voorbeeldrapportages van sectie II, deel 3 HRA: Handleiding Regelgeving Accountancy Engelstalige voorbeeldteksten Inhoud Deze pdf bevat de volgende Engelstalige voorbeeldrapportages van sectie II, deel 3 HRA: 1.1.1.4: Goedkeurende controleverklaring,

Nadere informatie

IPFOS. Bestuurders Conferentie. Scenario planning voor verzekeraars onder solvency II Onno de Vrij, Head of Risk andfraud-sas

IPFOS. Bestuurders Conferentie. Scenario planning voor verzekeraars onder solvency II Onno de Vrij, Head of Risk andfraud-sas IPFOS Bestuurders Conferentie Scenario planning voor verzekeraars onder solvency II Onno de Vrij, Head of Risk andfraud-sas SCENARIO PLANNING DE TOEKOMST VOOR PENSIOENFONDSEN? Onno de Vrij, SAS HET

Nadere informatie

Ruilverhouding fondsen

Ruilverhouding fondsen Ruilverhouding fondsen Dit document dient enkel ter informatie en is 1) geen voorstel of aanbod tot het aankopen of verhandelen van de financiële instrumenten hierin beschreven en 2) geen beleggingsadvies.

Nadere informatie

1.1 ORGANIZATION INFORMATION 1.2 CONTACT INFORMATION 2.1 SCOPE OF CERTIFICATION 2.2 AUDITOR INFORMATION 3.1 AUDIT CONCLUSIONS 3.2 MANAGEMENT SYSTEM EFFECTIVENESS 3.3 OBSERVATIONS Organization Address Name

Nadere informatie

Sky Park 1-23 OUDE MEER

Sky Park 1-23 OUDE MEER Sky Park 1-23 OUDE MEER INFORMATION WITHOUT OBLIGATION Project: Multifunctional industrial units located on Sky Park. Location: Sky Park is located near Schiphol Oost and near the motorways A9 (Amsterdam-Alkmaar)

Nadere informatie

Management van baten Evolutie in denken

Management van baten Evolutie in denken Management van baten Evolutie in denken IPMA interessegroep procesmanagement Versie 0.1 jd0912 Management van baten Setting the direction high Relative market share low low Growth potential high Strategic

Nadere informatie

SURFnet User Survey 2006

SURFnet User Survey 2006 SURFnet User Survey 2006 Walter van Dijk Madrid, 21 September 2006 Agenda A few facts General picture resulting from the survey Consequences for the service portfolio Consequences for the yearly innovation

Nadere informatie

Woningcorporaties en financiering Recente ontwikkelingen drukken op de cashflow

Woningcorporaties en financiering Recente ontwikkelingen drukken op de cashflow Woningcorporaties en financiering Recente ontwikkelingen drukken op de cashflow drs. K. (Kees) Zachariasse drs. J. (Jolanda) van Elst-Spitteler Real Estate Advisory Februari 2012 0. Inhoud presentatie

Nadere informatie

Innovative SUMP-Process in Northeast-Brabant

Innovative SUMP-Process in Northeast-Brabant Innovative SUMP-Process in Northeast-Brabant #polis14 Northeast-Brabant: a region in the Province of Noord-Brabant Innovative Poly SUMP 20 Municipalities Province Rijkswaterstaat Several companies Schools

Nadere informatie

Business as an engine for change.

Business as an engine for change. Business as an engine for change. In the end, the success of our efforts will be measured against how we answered what we have found to be the fundamental question: how do we love all the children, of

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT

Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Presentatie door: Jeroen Lokerse CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Inhoud Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS Korte introductie Cushman & Wakefield

Nadere informatie

Na de crisis: de wraak van de toezichthouders of verstandig prudentieel beleid? Sweder van Wijnbergen

Na de crisis: de wraak van de toezichthouders of verstandig prudentieel beleid? Sweder van Wijnbergen Na de crisis: de wraak van de toezichthouders of verstandig prudentieel beleid? Sweder van Wijnbergen Na de crisis Toezichthouders hebben evident de build up of fragility in het financieel systeem voor

Nadere informatie

Hollandse guru s. over. Hollandse aandelen

Hollandse guru s. over. Hollandse aandelen Hollandse guru s over Hollandse aandelen De fundamentele guru s Corné van Zeijl senior portfolio manager SNS Asset management Wim Gille senior equity analyst RBS Willem Burgers fondsmanager Add Value Fund

Nadere informatie

Instructie Deze tussentoets bevat 18 mc-vragen. Dit voorblad moet van de toetsvragen worden afgescheurd en met het mcantwoordenvel

Instructie Deze tussentoets bevat 18 mc-vragen. Dit voorblad moet van de toetsvragen worden afgescheurd en met het mcantwoordenvel Tussentoets Financiering propedeuse 24 april 2009 Versie 1 Naam. Collegekaartnummer/studentnummer.. Handtekening.. Instructie Deze tussentoets bevat 18 mc-vragen. Dit voorblad moet van de toetsvragen worden

Nadere informatie

De bijsluiter in beeld

De bijsluiter in beeld De bijsluiter in beeld Een onderzoek naar de inhoud van een visuele bijsluiter voor zelfzorggeneesmiddelen Oktober 2011 Mariëtte van der Velde De bijsluiter in beeld Een onderzoek naar de inhoud van een

Nadere informatie

Trends and dilemma s in an aging society

Trends and dilemma s in an aging society Trends and dilemma s in an aging society Martin van Rijn, CEO PGGM March 11 th 2011 Roadmap PGGM in a nutshell Societies in transformation and the impact on collective schemes The strategy for a pension

Nadere informatie

TE HUUR P.CZN. HOOFTLAAN 14 EINDHOVEN

TE HUUR P.CZN. HOOFTLAAN 14 EINDHOVEN TE HUUR P.CZN. HOOFTLAAN 14 EINDHOVEN Accelerating success. COLLIERS INTERNATIONAL TE HUUR P.Czn. HOOFTLAAN 14 - EINDHOVEN OPPERVLAKTE GEBOUW Het gebouw is in totaliteit circa 2.600 m² groot. SURFACE BUILDING

Nadere informatie

Concept development. Haga Hospital. 17 september 2015

Concept development. Haga Hospital. 17 september 2015 Concept development Haga Hospital 17 september 2015 Marije Talstra 2015 Healthcare consultant at fluent 2003-2015 Healthcare consultant at Twynstra Gudde TUDelft, real estate & housing, urban planning

Nadere informatie

SMART(ER) GATES Multi use and multi functional HUB s. ADVIER Mobiliseert, NIO Architecten en OKRA landschapsarchitecten

SMART(ER) GATES Multi use and multi functional HUB s. ADVIER Mobiliseert, NIO Architecten en OKRA landschapsarchitecten SMART(ER) GATES Multi use and multi functional HUB s ADVIER Mobiliseert, NIO Architecten en OKRA landschapsarchitecten Background and team Contest City of Antwerp design contest for parking houses (P+R

Nadere informatie

Kantorenmarkt Regio Amsterdam. Office Market Amsterdam Area REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 OFFICE MARKET

Kantorenmarkt Regio Amsterdam. Office Market Amsterdam Area REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT MRT 2011 OFFICE MARKET MRT 2011 OFFICE MARKET REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA RESEARCH & FORECAST REPORT Kantorenmarkt Regio Office Market Area MARKET INDICATORS INFLATION 10 YR INTEREST RATE AVAILABILITY TAKE UP STOCK AMSTERDAM

Nadere informatie

Informatiefolder. Het afschaffen van kinderbijschrijvingen in paspoorten en andere reisdocumenten met ingang van 26 juni 2012

Informatiefolder. Het afschaffen van kinderbijschrijvingen in paspoorten en andere reisdocumenten met ingang van 26 juni 2012 Informatiefolder Het afschaffen van kinderbijschrijvingen in paspoorten en andere reisdocumenten met ingang van 26 juni 2012 Kinderbijschrijvingen worden afgeschaft Met ingang van 26 juni 2012 kunnen kinderen

Nadere informatie

Understanding and being understood begins with speaking Dutch

Understanding and being understood begins with speaking Dutch Understanding and being understood begins with speaking Dutch Begrijpen en begrepen worden begint met het spreken van de Nederlandse taal The Dutch language links us all Wat leest u in deze folder? 1.

Nadere informatie

Ontpopping. ORGACOM Thuis in het Museum

Ontpopping. ORGACOM Thuis in het Museum Ontpopping Veel deelnemende bezoekers zijn dit jaar nog maar één keer in het Van Abbemuseum geweest. De vragenlijst van deze mensen hangt Orgacom in een honingraatpatroon. Bezoekers die vaker komen worden

Nadere informatie

Waarom indexbeleggen?

Waarom indexbeleggen? Waarom indexbeleggen? Grip op je vermogen Utrecht, 25 april 2014 Door: Koen Hoogenhout, Senior Sales Executive Vanguard Asset Management Ltd Amsterdam Branch 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Nadere informatie

Verzekeraars, Lange-Termijn Garanties Investeringen en Toezicht De curve kwestie. Theo Berg

Verzekeraars, Lange-Termijn Garanties Investeringen en Toezicht De curve kwestie. Theo Berg Verzekeraars, Lange-Termijn Garanties Investeringen en Toezicht De curve kwestie Theo Berg Veranderende kapitaal regimes Sinds begin jaren 70 Solvency I regime: Wettelijk kader en volume gedreven In Nederland

Nadere informatie

ROTTERDAM CLIMATE INITIATIVE

ROTTERDAM CLIMATE INITIATIVE ROTTERDAM CLIMATE INITIATIVE Fred Akerboom January 29th 2014 Het Rotterdam Climate Initiative is het klimaatprogramma van de gemeente Rotterdam, Deltalinqs, DCMR Milieudienst Rijnmond en Havenbedrijf Rotterdam

Nadere informatie

De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en. proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten

De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en. proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten De relatie tussen depressie- en angstsymptomen, diabetesdistress, diabetesregulatie en proactieve copingvaardigheden bij type 2 diabetespatiënten The relationship between depression symptoms, anxiety symptoms,

Nadere informatie

Work to Work mediation

Work to Work mediation Work to Work mediation Mobility Centre Automotive Theo Keulen 19-9-2008 Policy Context Flexibility,mobility and sustainable employability are key words in modern labour market policy Work to work arrangements

Nadere informatie

UNIVERSITY OF CAMBRIDGE INTERNATIONAL EXAMINATIONS International General Certificate of Secondary Education

UNIVERSITY OF CAMBRIDGE INTERNATIONAL EXAMINATIONS International General Certificate of Secondary Education UNIVERSITY OF CAMBRIDGE INTERNATIONAL EXAMINATIONS International General Certificate of Secondary Education *0535502859* DUTCH 0515/03 Paper 3 Speaking Role Play Card One 1 March 30 April 2010 No Additional

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten

Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten Verschil in Perceptie over Opvoeding tussen Ouders en Adolescenten en Alcoholgebruik van Adolescenten Difference in Perception about Parenting between Parents and Adolescents and Alcohol Use of Adolescents

Nadere informatie

Incidenten in de Cloud. De visie van een Cloud-Provider

Incidenten in de Cloud. De visie van een Cloud-Provider Incidenten in de Cloud De visie van een Cloud-Provider Overzicht Cloud Controls Controls in de praktijk Over CloudVPS Cloudhosting avant la lettre Continu in ontwikkeling CloudVPS en de Cloud Wat is Cloud?

Nadere informatie

Competencies atlas. Self service instrument to support jobsearch. Naam auteur 19-9-2008

Competencies atlas. Self service instrument to support jobsearch. Naam auteur 19-9-2008 Competencies atlas Self service instrument to support jobsearch Naam auteur 19-9-2008 Definitie competency The aggregate of knowledge, skills, qualities and personal characteristics needed to successfully

Nadere informatie

Nieuwsbrief NRGD. Editie 11 Newsletter NRGD. Edition 11. pagina 1 van 5. http://nieuwsbrieven.nrgd.nl/newsletter/email/47

Nieuwsbrief NRGD. Editie 11 Newsletter NRGD. Edition 11. pagina 1 van 5. http://nieuwsbrieven.nrgd.nl/newsletter/email/47 pagina 1 van 5 Kunt u deze nieuwsbrief niet goed lezen? Bekijk dan de online versie Nieuwsbrief NRGD Editie 11 Newsletter NRGD Edition 11 17 MAART 2010 Het register is nu opengesteld! Het Nederlands Register

Nadere informatie

Strengthening Energy Efficiency Awareness Among Residential Homes for Elderly People SAVE AGE

Strengthening Energy Efficiency Awareness Among Residential Homes for Elderly People SAVE AGE Strengthening Energy Efficiency Awareness Among Residential Homes for Elderly People SAVE AGE 6. Oktober 2011 Contract N o IEE/09/676/SI2.558233 Duration: 17th May 2010-16th May 2013 Project profiel Doel:

Nadere informatie

UNIVERSITY OF CAMBRIDGE INTERNATIONAL EXAMINATIONS International General Certificate of Secondary Education

UNIVERSITY OF CAMBRIDGE INTERNATIONAL EXAMINATIONS International General Certificate of Secondary Education UNIVERSITY OF CAMBRIDGE INTERNATIONAL EXAMINATIONS International General Certificate of Secondary Education *7261263430* DUTCH 0515/03 Paper 3 Speaking Role Play Card One 1 March 30 April 2011 No Additional

Nadere informatie

1.3 DUURZAAM ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK

1.3 DUURZAAM ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK 1.3 DUURZAAM ONTWIKKELEN IN DE PRAKTIJK Coert Zachariasse, CEO Delta Development Group Stefan Schuwer, lid Raad van Bestuur Ymere Paul Splinter, medewerker communicatie en professionalisering NEPROM Gespreksleider:

Nadere informatie

Recovery in review. Dutch Capital Markets Bulletin - 2011

Recovery in review. Dutch Capital Markets Bulletin - 2011 Dutch Capital Markets Bulletin - 2011 Recovery in review Dutch direct property investment volume 2010 increased by 15% to a total of 6.1 billion. Investors mainly focused on the retail sector, followed

Nadere informatie

Echt duurzaam hoeft niet duur te zijn!

Echt duurzaam hoeft niet duur te zijn! Echt duurzaam hoeft niet duur te zijn! Roadmap DURABILIT Drivers and barriers Refurbishment, hergebruik en grondstoffen Footprint reductie door hergebruik Value matrix Succesfactoren Discussie DURABILIT

Nadere informatie

In te vullen door de docent: Cijfer: = Slechts hele punten toekennen! 5,4. In te vullen door de student: Naam: Groep: Collegiale toetsing

In te vullen door de docent: Cijfer: = Slechts hele punten toekennen! 5,4. In te vullen door de student: Naam: Groep: Collegiale toetsing In te vullen door de docent: Cijfer: = Slechts hele punten toekennen! 5,4 In te vullen door de student: Naam: Studentnummer: Docent: Groep: Collegiale toetsing FN2VS2FE01-1 HEEJM Aanwijzingen: N.B. Lees

Nadere informatie