Dutch Capital Markets Outlook Guidance and perspective

Transcriptie

1 Dutch Capital Markets Outlook 2012 Guidance and perspective

2 2 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012

3 Advance Dutch Capital Markets Outlook Voorwoord Foreword Jones Lang LaSalle en ABN AMRO presenteren voor het eerst een gezamenlijke Outlook op de vastgoedbeleggingsmarkt vanuit onze gedeelde visie op het komende jaar. Met het afgeven van een toekomstscenario voor 2012 en verder, bieden wij u houvast en perspectief in de huidige, onzekere markt. Jones Lang LaSalle and ABN AMRO present the first shared Outlook for the real estate investment market, based on our common vision for the coming year. By providing a future scenario for 2012 and beyond, we offer you guidance and perspective in today's uncertain market. De vastgoedmarkt staat onder druk. Vastgoedfundamentals zijn in 2011 verder verslechterd. De polarisatie op de gebruikersmarkten is toegenomen en de focus ligt op kostenbesparing en productiviteitsverhoging. De financieringsmogelijkheden zijn bovendien beperkt. Een oplossing voor de Europese schuldencrisis op korte termijn is van doorslaggevend belang. In deze markt kiezen beleggers voor zekerheid. Hierdoor is een verdere tweedeling tussen prime en secundair beleggingsproduct ontstaan. Deze gespannen situatie vraagt om leiderschap en creativiteit. The real estate market is under pressure. Real estate fundamentals deteriorated further in Polarisation in occupier markets has increased and the emphasis has shifted towards cost-cutting and increased productivity. In addition, financing will provide the market with continuing challenges. A fast solution to the European debt crisis is thus of great importance. In the current market turmoil, investors are opting for certainty. This has created a significant pricing divide between high-quality and lower-tier assets. This tense situation requires leadership and creativity. Onder deze complexe marktomstandigheden zien wij vooral een sterkere rol ontstaan voor institutionele beleggers. In deze Outlook presenteren we drie kansen en één uitdaging. Ten eerste komen er mogelijkheden voor zowel institutionele beleggers als particuliere beleggers om woningbezit over te nemen van corporaties. De versoepeling van de verkoopregels, ingegaan op 1 november 2011 met de Circulaire Verkoop Corporatiewoningen, is een eerste, beperkte stap in die richting. Ten tweede kunnen institutionele beleggers een belangrijke rol spelen op de vastgoedfinancieringsmarkt, ondersteund door de aankomende Solvency II-regelgeving. Ten derde ontstaat voor Nederlandse institutionele beleggers de mogelijkheid om mee te bieden op grootschalig prime kantoorvastgoed in Nederland. Deze kans ontstaat onder meer door een meer kritische houding van Duitse beleggers. In such complex market conditions, we foresee an even greater role for institutional investors. This edition of Outlook identifies three opportunities and one challenge. Firstly, there will be opportunities for both institutional investors and private investors to acquire residential property from corporations. The relaxation of selling regulation, which came into effect on 1 November 2011 with the Circulaire Verkoop Corporatiewoningen (Circular Sales Corporation Housing), is the first - somewhat limited - step in this direction. Secondly, institutional investors will be able to play an important role in the real estate financing market, with support from the new Solvency II Directive. Thirdly, there will be an opportunity for Dutch institutional investors to bid for large-scale prime office real estate in the Netherlands. This opportunity is the result of the more critical attitude adopted by German investors. De uitdaging die wij zien, heeft betrekking op de onbalans op met name de kantorenmarkt. Wij bepleiten een onttrekkingsfonds voor het goed georganiseerd en afgewogen slopen van kantoorpanden. Om zo de kantorenmarkt, en de economie in breder verband, weer gezond te maken. The challenge that we foresee, relates to the imbalance in particularly the offices market. We are calling for a 'withdrawal fund for the well-organised and carefully considered demolition of office buildings. With the aim of nurturing the office market, and the economy in general, back to good health. Doordat we vanuit Jones Lang LaSalle en ABN AMRO nauw hebben samengewerkt aan deze Outlook hebt u een bestendige en complete analyse in handen. Nu komt het erop aan bovengenoemde kansen en uitdagingen te benutten en er uitvoering aan te geven. Daarbij kunt u als vanouds op ons rekenen! Through close cooperation between Jones Lang LaSalle and ABN AMRO on this Outlook, you now have access to a solid and comprehensive analysis. The objective is to utilise the abovementioned opportunities and challenges and to put ideas into practice. As usual, you can count on our support! Eric de Clercq Zubli Michael Hesp Erik Steinmaier Chief Executive Officer Head of Research Head of Real Estate Advisory Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle ABN AMRO Netherlands Netherlands Netherlands

4 4 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Beleggingsmarkt 2011 Verslechterde vastgoedfundamentals en een terughoudende financieringsmarkt veroorzaken een terugval van de beleggingsmarkt tot onder het niveau van Een eerste schatting gaat uit van een beleggingsvolume ruim onder de 5 miljard. Investment market 2011 Deteriorating real estate fundamentals and a further squeeze on the financing market cause investment dynamics to drop below the 2009 level. Initial estimates indicate an investment volume well under 5 billion. Beleggingsdynamiek stagneert in 2011 Het beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed is in 2011 gestagneerd. Een eerste schatting gaat uit van een beleggingsvolume ruim onder de 5 miljard in 2011, een daling van circa 25% vergeleken met Dit betekent dat het beleggingsvolume is teruggezakt tot onder het niveau van Na drie sobere kwartalen kwam het volume ultimo Q uit op 3,2 miljard. Het traditioneel sterke vierde kwartaal heeft vooralsnog niet kunnen overtuigen. Het totale beleggingsvolume in het laatste kwartaal van 2011 wordt op dit moment geschat op een kleine 1,5 miljard. Onzekerheid over de toekomst van de eurozone en de verder verslechterde vastgoedgebruikersmarkten resulteerden in een negatief beleggingssentiment. Interesse in prime langjarig verhuurd beleggingsproduct was er wel, maar een gebrek aan passend product had een verder dempend effect op de beleggingsdynamiek. Financieringsmarkt verder op slot De financieringsmarkt ging in 2011verder op slot. Het aantal vastgoedfinanciers nam af en de overgebleven partijen zijn meer risico-avers gaan financieren. Dit geldt ook voor Duitse financiers die actief waren op de Nederlandse markt. Het aantal grootschalige en vaak complexe portefeuilleverkopen was gering in Door de aangescherpte financieringseisen bleef bovendien het aantal transacties op de secundaire markt beperkt. Investment dynamics stagnate in 2011 The investment volume in Dutch direct real estate stagnated in Initial estimates indicate an investment volume well under 5 billion in 2011, a 25% drop compared to This means the investment volume has dropped below the 2009 level. After three modest quarters, the volume totalled 3.2 billion at the end of Q The traditionally strong fourth quarter has thus far failed to meet expectations. The total investment volume in the final quarter of 2011 has been estimated a little under 1.5 billion. Uncertainty about the future of the eurozone, and worsening conditions in real estate occupier markets, resulted in a negative investment sentiment. Investment appetite for prime investment product with long-term rental agreements was there, but the absence of appropriate product further dampened investment dynamics. Financing market tightens further The financing market tightened further in Even fewer property financiers were active and risk appetite of the remaining players has deteriorated further. This also applies to the German financiers who were active in the Dutch market. There were very few large-scale and complex portfolio sales in Moreover, due to stricter financing conditions, the number of transactions in the secondary market has also been limited. Figure 1: Dutch direct real estate investment volume billion Office Retail Industrial Residential Hotel Mixed Other Forecast Source: Jones Lang LaSalle (December 2011)

5 Advance Dutch Capital Markets Outlook Zoektocht naar goede kwaliteit en een laag risicoprofiel Het aantal grootschalige transacties bleef in 2011 beperkt. Uitzonderingen waren de verkoop van zes distributiecentra van C1000, de binnenstedelijke retailontwikkeling Achter de Lange Stallen in Breda en winkelcentrum Piazza Center in Eindhoven. Bovendien wisselden de kantoorgebouwen Monarch I en Monarch II in Den Haag, Zuiderhof in Amsterdam, Danone Innovation Centre in Utrecht, het AkzoNobel kantoor in Arnhem, Lotus A en Lotus B in Rotterdam en Blaak 8 in Rotterdam van eigenaar. Opvallend was ook de activiteit op de hotelmarkt, met in het bijzonder de verkoop van het Amstel Hotel en het Mint Hotel in Amsterdam. Core plus als alternatief In onze voorgaande publicaties werd al een nieuw tijdperk aangekondigd, waarin beleggers zich voornamelijk richten op veilige beleggingsproducten met een goede kwaliteit en een laag risicoprofiel. Het aantal partijen dat in value-add of opportunistic vastgoed in het secundaire segment belegt, wordt steeds beperkter. Daardoor is de competitie voor core vastgoed met een laag risicoprofiel fors toegenomen. Als gevolg hiervan richten enkele beleggers zich nu specifiek op het core plus -segment, tussen core en value-add in. Hierbij wordt in hoofdzaak gekeken naar kortere huurcontracten op betere locaties. Dit soort vastgoed biedt goede mogelijkheden omdat aan het einde van het huurcontract, tegen relatief lage kosten, waarde kan worden toegevoegd. Vastgoedwaarden topsegment gestabiliseerd Als gevolg van de hevige competitie zijn vastgoedwaarden van prime kantoor- en vooral winkelvastgoed in 2010 en begin 2011 toegenomen. Door een veranderde risicoperceptie en hogere financieringsmarges zijn de aanvangsrendementen in de loop van 2011 niet verder aangescherpt. Bovendien is op dit moment nagenoeg geen sprake van huurgroei, waardoor vastgoedwaarden zijn gestabiliseerd. Hoogwaardig logistiek vastgoed liet recent nog wel groei zien, maar zal naar verwachting begin 2012 stabiliseren. Search for high quality and a low-risk profile There were only a few large-scale transactions in Exceptions included the sale of six distribution centres belonging to C1000, the inner-city retail development Achter de Lange Stallen in Breda and the shopping centre Piazza Center in Eindhoven. Furthermore, ownership changed hands at the office buildings Monarch I and Monarch II in The Hague, Zuiderhof in Amsterdam, Danone Innovation Centre in Utrecht, the AkzoNobel office in Arnhem, Lotus A and Lotus B in Rotterdam and Blaak 8 in Rotterdam. Activity in the hotel market was also noticeable, particularly the sale of the Amstel Hotel and the Mint Hotel in Amsterdam. Core plus as alternative A new era had already been announced in our previous publications; one where investors would primarily focus on safe investment products offering good quality and a low-risk profile. The number of parties willing to invest in value-add or opportunistic real estate in the secondary segment, continues to decrease. This has resulted in increasing competition for 'core product with a low risk profile. As a result, some investors are now focussing particularly on the 'core plus' segment, which lies between 'core' and 'value-add'. This primarily involves looking for shorter rental agreements at good locations. This type of real estate offers good opportunities because value can be added at the end of the rental agreement at a relatively low cost. Prime capital values stabilised Due to severe competition, prime capital values of offices and, in particular, retail real estate have increased in 2010 and the beginning of Because of changing risk perceptions and higher financing margins, initial yields did not improve further during the course of Moreover, current rental growth is limited, causing prime capital values to stabilise. High-quality logistic property did however recently witness capital value growth, although this is expected to stabilise by the start of Figure 2: Dutch prime capital value development Prime Capital Value Index Netherlands 1980 = Source: Jones Lang LaSalle (November 2011) % Unit shops 15% % Logistics 17% 12% Offices 20% Top 10 Investments 2011 Price GIY Purchaser DC portfolio C % W.P. Carey Piazza Center Eindhoven % Source: Jones Lang LaSalle (December 2011) Wijs & van Oostveen, TB Investments, Condo Inventures Amstel Hotel Amsterdam 100.0* NA Toufic Aboukhater Achter de Lange Stallen Breda % Syntrus Achmea Mint Hotel Amsterdam 75.0* NA Blackstone Group De Monarch I The Hague % Union Invest Zuiderhof Amsterdam 61.0 NA AEW Europe Danone Innovation Centre Utrecht % Hannover Leasing Lotus A & B Rotterdam % Real IS Blaak 8 Rotterdam % Hannover Leasing *JLL estimate

6 6 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Nederlandse economie De economie zal in de komende maanden nog verder krimpen, maar vanaf de tweede helft van 2012 kan weer enige groei worden verwacht. Dutch economy The economy will shrink further in the coming months, but modest growth can be expected from the second half of : een jaar met twee gezichten Na de groei eind 2010 begon ook 2011 hoopvol. Op kwartaalbasis kwam de groei in het eerste kwartaal uit op 0,7%. Dit groeicijfer bleek echter geflatteerd. Het eerste kwartaal werd onder andere 'geholpen' door het milde winterweer. Het duidelijkst was dit te zien aan de bouwproductie en de bouwinvesteringen, die begin van het jaar stevig stegen. De forse groei in het begin van het jaar kon behalve aan deze investeringen ook worden toegeschreven aan voorraadvorming, terwijl de particuliere consumptie al daalde. 2011: a year with two faces The growth at the end of 2010 was followed by a promising start to On a quarterly basis, growth in the first quarter totalled 0.7%. Incidentally, the first quarter s growth figure benefited from the mild winter weather. The impact was reflected above all in construction output and construction investment, both of which were significantly higher in the early months of the year. The auspicious start to this year was also supported by stock building, in addition to investment, while private consumption had already started its downward trend. In het tweede kwartaal daalde de particuliere consumptie verder. De investeringen moesten de prijs betalen voor het uitbundige startkwartaal en daalden eveneens. De economie werd in het tweede kwartaal nog geholpen door een stijgende uitvoer en (nog) toenemende overheidsuitgaven. Vanaf het derde kwartaal is er echter sprake van krimp. Mondiale groeivertraging tast vertrouwen aan In het derde kwartaal kreeg de Nederlandse economie steeds meer last van de mondiale groeivertraging. Hierdoor kwam de uitvoer onder druk te staan. Verkrappend economisch beleid, een relatief hoge olieprijs en productieknelpunten als gevolg van de kernramp in Japan waren debet aan een geleidelijke groeivertraging in Bovendien werd het vertrouwen van consumenten en producenten verder aangetast door de steeds weer oplaaiende schuldencrisis in de perifere landen en het al dan niet verhogen van het schuldenplafond in de VS. Voorlopende indicatoren zoals de inkoopmanagersindex en het consumentenvertrouwen zijn in de VS en de eurozone hard gedaald. Vooralsnog lijkt aan deze daling geen eind te komen. Private consumption contracted further in the second quarter. And after an exuberant first quarter, investment levels also fell. The economy was still being assisted by rising exports and (still) increasing government expenditure in the second quarter. However, as of the third quarter the Dutch economy is shrinking. Worldwide growth slowdown hits confidence In the third quarter, the Dutch economy increasingly suffered from the moderation in global output and trade. This placed exports under pressure. Tighter economic policy, relatively high oil prices and production bottlenecks due to the nuclear disaster in Japan fuelled the slowdown in growth in Moreover, the confidence of consumers and producers was dented further by the resurgent debt crisis in peripheral countries and uncertainty about the potential increase of the USA debt ceiling. Leading indicators like the Purchasing Manager Index and consumer confidence fell significantly in both the USA and the Euro zone. At this moment in time, the end of this downward spiral is nowhere to be seen. Figure 3: Dutch economic growth GDP growth Q-o-Q (lhs) Source: CBS (November 2011) GDP growth Y-o-Y (rhs) Figure 4: Consumer & producer confidence Jan08-10 Jul08 Jan09 Jul09 Jan10 Jul10 Jan11 Jul Consumer confidence Producer confidence Source: CBS (December 2011)

7 Advance Dutch Capital Markets Outlook Ook in Nederland is het vertrouwen gedaald. Consumenten zijn net zo onzeker als tijdens het dieptepunt van de crisis in Ook het producentenvertrouwen doet een duidelijke stap terug. Vooruitzichten voorzichtig optimistisch Bovenstaande ontwikkelingen hebben de politiek en de centrale banken niet onberoerd gelaten. Het door de ECB begin dit jaar ingezette beleid om verkrapping van de geldmarkt te realiseren, is in november/december weer omgeslagen door eerste renteverlagingen. Deze ontwikkeling zet zich naar verwachting voort. Een renteniveau van 0,5% is niet onrealistisch. Bovendien heeft de ECB recent voor een recordbedrag van 489 miljard aan Europese banken uitgeleend. De liquiditeitsinjectie omvat driejarige leningen tegen een tarief van slechts 1%. De operatie moet een tweede bankencrisis in de eurozone afwenden. In het basisscenario van ABN AMRO wordt uitgegaan van een afdoende oplossing van de Europese schuldencrisis in het eerste deel van Mocht dit niet lukken, dan wordt een sterke verslechtering van de vooruitzichten verwacht. In het basisscenario zal de economie de komende kwartalen weliswaar nog verder krimpen, maar vanaf de tweede helft van 2012 kan weer enige groei worden verwacht. Het beeld verbetert geleidelijk. Weliswaar zullen de geringe overheidsbestedingen de groei van de economie drukken, maar de internationale economie zal naar verwachting herstellen. Hierdoor kan de groei van ons land via de uitvoer weer versnellen. Opnieuw is de uitvoer de belangrijkste motor van de economische groei in ons land. Confidence has also fallen in the Netherlands. Consumers are now as uncertain as at the lowest point of the crisis in Furthermore, there has also been a clear drop in producer confidence. Outlook cautiously optimistic The above-mentioned developments have not gone unnoticed by politicians and the central banks. The policy implemented by the ECB at the start of the year to tighten up money markets, was countered in November/December by the first interest rate reductions. This development is expected to continue. An interest rate of 0.5% is not unrealistic. Furthermore, the ECB recently lend euro-area banks a record amount of 489 billion. The liquidity injection involves three-year loans borrowed at the average benchmark interest rate, which stands at 1%. The operation seeks to divert a second euro zone banking crisis. The basic scenario of ABN AMRO is based on an appropriate solution to the European debt crisis in the first part of Should this not be forthcoming, prospects are expected to worsen significantly. In this basic scenario, the economy will probably shrink further in the coming quarters, but slight growth can be expected from the second half of The outlook will thus improve gradually. Although the low level of government investment will suppress economic growth, the international economy is expected to recover. This could allow exports to accelerate growth in our country. Exports will thus again be the key driver of economic growth in the Netherlands. Figure 5: Expectations 3m Euribor rate & 10yr Dutch bond rate Key figures Dutch economy Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 3 month Euribor rate 10 year Dutch bond rate % changes GDP Private consumption Investment Exports goods & services Imports goods & services Consumer prices (CPI) Wages levels Uemployment (% labour force) Source: ABN AMRO Economisch Bureau (November 2011) Source: ABN ARMO Economisch Bureau (November 2011)

8 8 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Export en wereldhandel als motor voor herstel Industriële en logistieke ondernemingen zullen als eerste profiteren van de groei in dit scenario. Dit is goed nieuws. Beide sectoren hebben zwaar geleden onder de crisis van 2008/2009. Vervolgens heeft 2010 belangrijk herstel gebracht. Vooral de voedingsmiddelenindustrie en het internationale transport hebben verloren terrein herwonnen. Met name het internationale transport heeft veel last van de nu geconstateerde terugval en heeft weinig reserve. De gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte zal, als gevolg van deze ontwikkeling, op de korte termijn verder verslechteren, maar tegen het einde van 2012 kan er sprake zijn van enig herstel. Consumentenmarkt blijft zwak De Nederlandse consument is somberder geworden over het economisch klimaat. Dat is het logische gevolg van alle turbulentie op de financiële markten, de staatsschuldencrisis en de forse val van de aandelenkoersen. In 2011 heeft dit de particuliere bestedingen geremd. De verwachting is dat de koopkracht in 2012 voor het derde jaar op rij zal dalen. Dit wordt met name veroorzaakt door bezuinigingen en lastenverzwaring vanuit de overheid. De huidige afkoeling zal de versnelling van de contractloonstijging afremmen. Daarnaast zal sprake zijn van een oplopende werkloosheid. De stagnatie van het economisch herstel zal ook de Nederlandse retailers raken. Na enig herstel in 2010, liet zeker in de nonfood sector - al een duidelijke verslechtering zien. Er wordt een stabilisatie op dit lage niveau verondersteld. Wanneer het vertrouwen in de economie weer toeneemt, komt dit ten goede aan het doen van aankopen die mogelijk in 2011 zijn uitgesteld. Exports and worldwide trade as catalyst for recovery Within this scenario, industrial and logistical companies will be first to benefit from this growth. This is welcome news as both sectors suffered badly in the crisis of 2008/2009. Subsequently, 2010 revealed important recovery. The foods industry and international transport, in particular, were able to regain some lost ground. The international transport sector is now suffering from the current dip and has few reserves. As a result, the warehousing market is expected to suffer further in the short term, but there may be some recovery by the end of Consumer market remains weak Dutch consumers have become less upbeat about the economic climate. This is hardly surprising given the turmoil in the financial markets, the sovereign debt crisis and the slump in equity prices. This caused private consumption to slow down in In 2012, purchasing power is expected to fall for the third consecutive year. This time owing to the government s spending cuts and tax increases. The current malaise will slow down the rate of negotiated wage increases. Furthermore, unemployment will be rising. The stuttering economic recovery will also have an impact on Dutch retailers. After a slight recovery in 2010, 2011 showed a clear deterioration, particularly in the non-food sector. A stabilisation is assumed at this low level. When confidence in the economy improves, consumers will then be more inclined to make purchases (some of which they may have postponed in 2011).

9 Advance Dutch Capital Markets Outlook Financiële markten De financiële markten zijn erg in beweging vanwege de eurocrisis en het historisch lage vertrouwen van (institutionele) beleggers. Dit heeft gevolgen voor de financieringsmogelijkheden van vastgoed. Ook een aantal structurele ontwikkelingen heeft impact op het financieringslandschap. Financial markets The financial markets are very volatile due to the euro crisis and the historically low confidence of (institutional) investors. This will have consequences for financing opportunities for real estate. The financing landscape is also being affected by a number of structural developments. Impact Basel III op vastgoedfinancieringen Door de financiële crisis worden er op internationaal niveau via Basel III nieuwe, strengere regels voor de bancaire sector vastgesteld. Deze zullen vanaf januari 2013 van kracht zijn. Banken moeten onder andere meer eigen vermogen aanhouden ten opzichte van de risico-gewogen leningportefeuille die uitstaat. Hierdoor wordt bancaire financiering in zijn algemeenheid duurder. Impact Basel III on real estate financing Due to the financial crisis, new stricter rules will be implemented at international level, via Basel III, for the banking sector. These rules will come into effect in For instance, they will require banks to retain more equity capital in relation to the outstanding risk-weighted loans portfolio. This will make bank financing generally more expensive. Ook worden er nieuwe eisen gesteld aan de looptijd van zowel leningen als de aangetrokken funding die daar tegenover staat. Dit brengt de beide kanten van de bankbalans beter in evenwicht. Deze Net Stable Funding Ratio (NSFR) beperkt de mogelijkheid om leningen met een relatief lange looptijd (bijvoorbeeld vastgoedfinancieringen) te funden met relatief goedkoop kort geld. New requirements have also been established for the duration of loans and the funding that has been acquired to meet them. This will create a better balance between both sides of bank balance sheets. This Net Stable Funding Ratio (NSFR) limits the possibilities to fund loans with a relatively long duration (for example, real estate financing) using relatively cheap short-term money. Ten slotte wordt een nieuwe leverage ratio geïntroduceerd die maatgevend is voor het totaal van de verstrekte financieringen (niet risico-gewogen) ten opzichte van het eigen vermogen. Relatief veilige hypothecair gedekte leningen komen relatief ongunstig uit deze vergelijking.met de introductie van Basel III zal bancaire vastgoedfinanciering aan strengere voorwaarden moeten voldoen. Banken zijn momenteel al bezig hun asset and liability management (ALM) af te stemmen op de nieuwe regelgeving. Finally, a new leverage ratio has been introduced, which indicates the total amount of provided financing (not risk-weighted) in relation to equity capital. This comparison is relatively unfavourable towards fairly safe mortgage-covered loans. Due to the introduction of Basel III, real estate financing from banks will have to comply with stricter requirements. Banks are currently busy modifying their asset and liability management (ALM) to meet the new regulations. Figure 6: Capital buffer as % of Risk Weighted Assets (RWA) 10% 8% 6% 2.5% 2.5% 4% 2% 4.5% 0% Counter-cyclical buffer Conservation buffer Minimum Tier 1 common equity ratio Source: ABN AMRO (November 2011)

10 10 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 De eerste effecten zijn in 2012 te verwachten. De resultaten hiervan zijn in eerste instantie gerelateerd aan de (kost)prijs van financieringen en in mindere mate het beschikbare financieringsvolume. Banken blijven naar verwachting een deel van de balans reserveren voor (commerciële) vastgoedfinancieringen, ook met het oog op een gezonde spreiding. Verschillen in uitgangspositie bepalend Wat de toekomstige allocatie naar vastgoedfinancieringen betekent voor de te verwachten nieuwe leningproductie, hangt in belangrijke mate af van de uitgangspositie van de betrokken banken. De huidige kapitalisatiegraad heeft een belangrijke impact op de ontwikkeling van het totale leningboek van de betreffende bank. De mogelijkheden om de equity-component te vergroten zijn in het huidige beursklimaat beperkt. Een lage kapitalisatiegraad kan dan alleen worden opgelost door een afname van de (risico-gewogen) leningenportefeuille. Veilige vastgoedfinancieringen zijn hierbij - gezien de lage risicoweging - juist interessant om op de balans te houden. Of dit in de praktijk ook zo uitpakt, wordt onder meer bepaald door de huidige vastgoedallocatie in het leningboek van de betreffende bank. De verschillen tussen banken zijn hierbij groot. Banken die veel vastgoed hebben, voelen een sterke druk tot afbouw, in tegenstelling tot banken waar de omvang van vastgoed beperkt is. Herfinancieren in een moeilijke vastgoedmarkt Vaak is de gewenste afbouw in de praktijk moeilijk te realiseren. Ontwikkelfinancieringen lopen er - bij een succesvol project - vanzelf uit, maar bij veel projecten treedt er - gezien de huidige marktomstandigheden - vertraging op. Net als bij beleggingsfinancieringen is dan herfinanciering door andere financiers nodig. The first effects are to be expected in The results will primarily relate to the (cost) price of financing and, to a lesser extent, the available financing volume. Banks are expected to reserve part of their balances for (commercial) real estate financing, in order to create a healthier spread. Differences in starting position decisive The effect that future allocations for real estate financing will have on expected new loan products, will primarily be determined by the starting position of the banks concerned. The current capitalisation rate has a major impact on developments in the overall loans ledger of the banks concerned. Within the current stock market climate, there are limited opportunities to increase the equity component. A low rate of capitalisation can only be resolved by down-sizing the (risk-weighted) loans portfolio. Considering the low-risk weighting, it is thus appealing to keep safe real estate financing on the balance sheet. Whether this will actually be the case, will depend on the current real estate allocation in the loans ledgers of certain banks. And there are major differences between banks. Banks with a lot of real estate feel a stronger urge to down-size, compared to banks with a limited amount of real estate. Re-financing in a difficult real estate market The required down-sizing is often difficult to realise in practice. In successful projects, development financing runs out smoothly but, considering the current market conditions, many projects are encountering delays. As in investment financing, re-financing by other financiers will thus be necessary. Figure 7: Commercial Real Estate (CRE) portfolio billion % 1% 0% ING Rabo SNS ABN AMRO CRE portfolio (lhs) CRE portfolio as % of total loan portfolio (rhs) Source: Annual reports 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3%

11 Advance Dutch Capital Markets Outlook Voor een deel zijn deze mogelijkheden ook aanwezig, zoals ook in 2011 is gebleken. Hierbij gaat het vooral om relatief conservatief gefinancierd residentieel en winkelvastgoed. Voor een ander deel is herfinanciering moeilijk gezien de hoge LTV (loan to value)-levels, beperkte kasstromen en de outlook op het onderliggende vastgoed vanwege bijvoorbeeld leegstandsrisico. Dit speelt vooral een rol op de markt voor kantoorbeleggingen. Met name secundair vastgoed is tegen de huidige waarderingen nauwelijks te (her)financieren. Verdere afwaardering van het vastgoed of een substantiële discount op de financiering zullen noodzakelijk blijken om transacties te realiseren. Bij voldoende kasstromen is het voor de betrokken bank vaak aantrekkelijker de bestaande financiering te verlengen (zogenoemde pretend-and-extendstrategie). Bij portefeuilles die leunen op directe financiering vanuit de kapitaalmarkt via bijvoorbeeld een CMBS (commercial mortgage-backed securities) is dit niet zo eenvoudig. (Institutionele) beleggers die hierbij zijn betrokken, zullen het eens moeten worden over de in te zetten koers. De portefeuille van Uni- Invest is wat dit betreft een interessante Nederlandse casus. Alternatieve financieringsbronnen Ontwikkelingen rond uitstaande CMBS-leningen in Europa zorgen voor een beperkte belangstelling van institutionele beleggers voor nieuw papier. Veel uitstaande leningen zijn in distress door knellende kasstromen en/of substantieel lagere vastgoedwaarderingen. Dit maakt institutionele beleggers ook voorzichtig ten opzichte van nieuwe financieringen. Tegenover deze aarzelingen staan de rendementsdoelstellingen voor de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars. Hogere opbrengsten zijn nodig om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Huidige rendementen op bijvoorbeeld Nederlandse staatsleningen, zijn onvoldoende om dit te kunnen realiseren. Some of these opportunities are available, as was demonstrated in They primarily related to (relatively) conservatively financed residential and retail real estate. Re-financing is difficult for other segments considering the high LTV (loan to value) levels, limited cash flow and the outlook of real estate in general due to, for example, the risk of vacancy. This is particularly the case in the market for office investment. It is thus almost impossible to (re-) finance secondary real estate at current values. Further depreciation of real estate or a substantial discount in financing will be necessary to complete transactions. In case of sufficient cash flows, it is often more appealing for the involved banks to extend current financing (the so-called pretendand-extend strategy). Things are not so simple for portfolios that rely on direct financing from the capital market via, for example, CMBS (commercial mortgage-backed securities). (Institutional) investors involved in this will have to agree on the strategy they want to follow. In this regard, the portfolio of Uni-Invest is an interesting Dutch case. Alternative funding sources Developments in outstanding CMBS loans in Europe are resulting in limited interest in new paper on the part of institutional investors. Many outstanding loans are in 'distress' due to tightening cash flows and/or substantially lower real estate values. As a result, institutional investors are cautious of new financing. This uncertainty is off-set against the yield objectives for investment portfolios belonging to pension funds and insurers. Higher yields are needed to comply with future obligations. Current yields on, for example, Dutch state loans, are insufficient to realise this. Figure 8: European CMBS - Maturity performance loans between Jan 2010 and Sep 2011 Number of loans Repaid in full Repaid at a loss Source: Standard & Poors (October 2011) Extended In standstill Defaulted

12 12 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Vastgoedfinancieringen zouden wat risico-rendementsprofiel betreft goed kunnen aansluiten bij de behoefte van institutionele beleggers. Gezien de huidige geringe concurrentie op de financieringsmarkt zijn via vastgoedfinancieringen goede marges te realiseren met conservatieve LTV-levels. Ook de stabiliteit van de onderliggende kasstromen is relatief hoog. Bovenstaande wordt ook onderkend door toezichthouders. Zo is beleggen in vastgoedfinancieringen relatief aantrekkelijk in het licht van de nieuwe Solvency IIregelgeving. Hier ligt dus een kans voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Om deze kans praktisch vorm te geven, zullen er beleggingsvehikels (bijvoorbeeld debt funds) moeten ontstaan, om de financieringsmogelijkheden bij institutionele beleggers te verbinden aan de financieringsbehoefte bij Nederlandse vastgoedpartijen. Normalisatie financiële markten noodzakelijk Naast nieuwe regels omtrent de financieringsmogelijkheden van vastgoed is ook enige normalisatie op de financiële markten van belang. De eurocrisis heeft de nodige impact op de geld- en kapitaalmarkt. Op de eerste plaats is er de directe impact van afwaarderingen op staatsleningen uit perifere eurolanden. Dit kan bankbalansen in belangrijke mate raken, zoals ook bleek uit de onlangs gepubliceerde stress test van de European Banking Authority (EBA). Op de tweede plaats is er de indirecte impact van deze afwaarderingen vanwege de onderlinge verwevenheid van de bankensector. Normaliter wordt een belangrijk deel van de benodigde bankfunding betrokken bij collega-banken. Deze collegabanken lopen vervolgens kredietrisico over de verstrekte liquiditeiten. Wanneer er - zoals nu - substantiële afschrijvingen boven de markt hangen, lopen de te betalen liquiditeitspremies in deze interbancaire geldmarkt snel op of worden interbancaire leningen niet langer verstrekt. Overtollige liquiditeiten worden dan bij de ECB (Europese Centrale Bank) ondergebracht. Op de korte termijn heeft dit een negatieve impact op de beschikbaarheid en kostprijs van funding voor nieuw te verstrekken financieringen. Kordaat optreden van Europese overheden in de schuldencrisis en meer transparantie over de effecten van de huidige situatie en de voorgestelde maatregelen op bankbalansen, zal het vertrouwen op de middellange termijn doen herstellen. As far as risk-yield profile is concerned, real estate financing could effectively meet the needs of institutional investors. Considering the low level of competition in the financing market at this moment, good margins can be realised via real estate financing at conservative LTV levels. The stability of underlying cash flows is also relatively high. This has also been recognised by sector watchdogs. In light of the new Solvency II regulations, real estate financing has become relatively appealing. This is an opportunity for the Dutch property market. In order to put this opportunity into practice, investment vehicles (debt funds, for example) will have to be created to connect the financing opportunities at institutional investors to the financing needs of the Dutch real estate market. Normalisation financial markets necessary Beside new regulations concerning financing opportunities for real estate, a degree of normalisation in financial markets is also necessary. The euro crisis has had a considerable impact on the money and capital markets. Firstly, there is the immediate impact of government loans being written off in peripheral euro countries. This could have a major impact on bank balance sheets, as has been demonstrated by the recently published stress test by the European Banking Authority (EBA). Secondly, there is the indirect impact of these write offs, because of the inter-woven nature of the banking sector. Under normal circumstances, most required bank funding is acquired from fellow banks. The fellow banks will then be subject to a credit risk for the provided liquidities. If, like now, substantial write-downs are hovering above the market, owed liquidity premiums in the interbank money market rise sharply or inter-bank loans are no longer provided. Surplus liquidities are then placed at the ECB (European Central Bank). In the short term, this has a negative impact on the availability and cost price of funding for new financing. In the mid to long term, effective measures in the debt crisis by European governments and greater transparency on the effects of the current situation and the proposed measures on bank balance sheets, will help to restore confidence.

13 Advance Dutch Capital Markets Outlook Duitse fondsen Duitse fondsen domineerden ook in 2011 de kantorenbeleggingsmarkt. Een aantal ontwikkelingen verplicht de fondsen de beleggingen nog kritischer te beoordelen. German funds German funds dominated the office investment market once again in A number of developments have caused the funds to evaluate investments more critically. Duitse fondsen kritischer in 2012 Duitse fondsen speelden een belangrijke rol bij het herstel op de kantorenbeleggingsmarkt. In 2010 en 2011 waren zij verantwoordelijk voor 40% van het beleggingsvolume in kantoorruimte. Vanaf maart 2011 is de houding van Duitse fondsen kritischer geworden. De in het voorjaar van 2011 oplopende renteverwachtingen in combinatie met een forse toename van beleggingsproducten op de Duitse thuismarkt, heeft de belangstelling van vooral gesloten Duitse fondsen voor Nederlands kantoorvastgoed getemperd. Deze gesloten fondsen zijn kritischer geworden ten aanzien van het beleggingsproduct. Er wordt nog strikter gekeken naar de huurder en de locatie. Waar voorheen ook werd geïnvesteerd in langjarig verhuurd kantoorvastgoed in de satellietsteden, heeft de interesse zich in de loop van 2011 geconcentreerd op de vier grote steden. Ook in 2012 zal de focus van beleggers vooral liggen op toplocaties in de vier grote steden. Zoekvraag Duitse fondsen Duitse gesloten fondsen zijn vooral op zoek naar beleggingsproduct met een omvang van 30 tot 60 miljoen. Zoals gezegd, is hierbij naast een huurcontract van minimaal tien jaar met een solvabele huurder, ook de locatie van essentieel belang. Daarnaast zijn enkele speciaalfondsen actief op de Nederlandse beleggingsmarkt. Wat betreft omvang en locatie sluit de zoekvraag van deze fondsen aan bij de gesloten fondsen. Deze fondsen zijn echter meer flexibel in de vereiste lengte van de huurovereenkomst. Naast huurovereenkomsten van minimaal tien jaar, wordt ook wel gekeken naar kortere contracten van zeven of acht jaar. Er is een aantal Duitse open fondsen actief dat nog volumes van rond de 150 miljoen kan opnemen uit de markt. Op dit moment zijn verschillende grootschalige en kwalitatief hoogwaardige kantoorbeleggingen in de verkoop. Bovendien wordt momenteel nog een aantal verkopen voorbereid voor de markt. Deze Duitse partijen hebben een Europese beleggingsfocus en zullen waarschijnlijk niet al deze Nederlandse grootschalige beleggingen afnemen. Indien prijzen onder druk komen te staan, biedt dit kansen voor Nederlandse institutionele beleggers om de binnenlandse kantorenportefeuille verder te versterken. German funds more critical in 2012 German funds played an important role in the recovery of the office investment market. In 2010 and 2011, they accounted for 40% of the investment volume in office space. However, the approach of German funds became more critical after March Rising interest expectations in the spring of 2011, and a sharp increase in investment products in the German market, tempered the interest in Dutch office real estate, particularly among closed German funds. These closed funds became more critical towards investment products. The tenant as well as the location are being reviewed more critically. Whereas investments previously also took place in long-term rented office real estate in satellite cities, interest started to centre around the four major cities in the course of In 2012, investors will once again be focussing on top locations in the four major cities. Requirements of German funds German closed funds are primarily looking for investment products amounting between 30 and 60 million. As already stated, besides rental contracts of at least ten years with a solvable tenant, the location is also crucially important. Further, a few special funds are also active in the Dutch investment market. As far as size and location are concerned, the needs of these funds are compatible with the closed funds. However, these funds are more flexible in the required length of the rental agreement. Besides rental agreements of minimum ten years, shorter contracts of seven or eight years are also being sought. A number of German open funds are active, which can acquire volumes of around 150 million from the market. At this moment, various large-scale and high-quality office investments are for sale. Further, a few sales are still being prepared for the market. German players have a European investment focus and are not likely to acquire all these large scale investments. If prices come under pressure, this will offer opportunities for Dutch institutional investors to further reinforce national office portfolios.

14 14 Advance Dutch Capital Markets Outlook 2012 Liquidatiegolf dreigt voor Nederlandse markt Een aantal Duitse open fondsen is in zwaar weer beland. Sinds de tweede helft van 2010 heeft een aantal open fondsen de beslissing genomen over te gaan tot liquidatie. Het gaat om de fondsen Morgan Stanley P2 Value, Degi Europe en AXA ImmoSelect met een totaal van circa 1 miljard aan Nederlands vastgoed. Een groot gedeelte hiervan is reeds op de markt. Sinds halverwege 2011 is ook het TMW ImmobilienWeltfonds in liquidatie, maar de verkoop van het Nederlandse vastgoed is nog uitgesteld. Liquidation wave threatens Dutch market A number of German open funds have encountered stormy weather. Since the second half of 2010, a number of large open funds have decided to adopt a liquidation policy. The funds involved are Morgan Stanley P2 Value, Degi Europe and AXA ImmoSelect, which represents a total of circa 1 billion in Dutch real estate. A lot of these items are already on the market. Since mid-2011, TMW ImmobilienWeltfonds has also started to liquidate, although the sale of Dutch real estate has been postponed. In het tweede kwartaal van 2012 volgt een kritisch moment wanneer duidelijk wordt of ook de open fondsen van Credit Suisse (Euroreal), SEB (ImmoInvest) en KanAm (Grundinvest) geliquideerd gaan worden. Potentieel kan hiermee nog eens 2 miljard aan Nederlands vastgoed op de markt komen. De liquidatiegolf van open fondsen is in potentie dermate schadelijk, dat verschillende juridische aspecten omtrent deze fondsen ter discussie staan. Momenteel doet Jones Lang LaSalle uitgebreid onderzoek naar de gevolgen van een mogelijke liquidatiegolf voor de Nederlandse markt. De resultaten van dit onderzoek worden begin 2012 gepubliceerd. There will be a critical moment in the second quarter of 2012, when it becomes clear whether the open funds of Credit Suisse (Euroreal), SEB (ImmoInvest) and KanAm (Grundinvest) will proceed to liquidation. This could potentially result in an extra 2 billion of Dutch real estate coming onto the market. The wave of liquidations among open funds could be so damaging that various legal aspects relating to these funds are being called into question. At this moment, Jones Lang LaSalle is conducting comprehensive research on the consequences of a possible wave of liquidations in the Dutch market. The results will be published at the start of Naast Duitse beleggers zullen andere buitenlandse partijen in 2012 naar verwachting weinig actief zijn. Als verdere afwaarderingen op commercieel vastgoed volgen, kunnen Angelsaksische partijen mogelijk terugkeren op de Nederlandse markt. Deze partijen beleggen meer opportunistisch dan Duitse beleggers. Zij zullen bijvoorbeeld deels leegstaande objecten op relatief goede locaties tegen een discount willen kopen. Besides German investors, other foreign players are expected to show little activity in If there is a further devaluation of commercial real estate, Anglo-Saxon players could possibly return to the Dutch market. These investors tend to be more opportunistic than German investors. They will, for example, want to buy partly vacant objects in relatively good locations at a discount rate.

15 Advance Dutch Capital Markets Outlook Institutionele beleggers Winkel- en woningbeleggingen zullen ook in 2012 favoriet zijn, waarbij corporatiebezit interessant kan worden. Bovendien ontstaat een koopkans voor grootschalig prime kantoorvastgoed en is er voor vezekeraars mogelijk een rol als vastgoedfinancier. Risico-averse houding in 2012 voortgezet Institutionele beleggers hebben sinds de recessie hun beleggingsfocus verlegd naar de veiliger geachte winkel- en woningmarkt. Deze trend zet door in De kantoor- en bedrijfsruimteportefeuilles worden geconsolideerd of afgebouwd. De geringe marktdynamiek die binnen deze laatste sectoren nog plaatsvindt, is voornamelijk gericht op verversing van de portefeuilles. Institutionele beleggers willen vooral uitbreiden in winkel- en woningvastgoed in Deze groeiambities kunnen worden gerealiseerd doordat van origine eigen fondsen steeds vaker open gaan voor andere (institutionele) beleggers. Voor een deel groeit hierdoor het totale fondsvermogen en voor een deel faciliteert dit de afbouw van de eigen positie. Vrijgekomen middelen kunnen in elk geval opnieuw worden geïnvesteerd, onder meer in vastgoed. Een recent voorbeeld hiervan is de in de zomer van 2011 aangekondigde lancering van het nieuwe winkelfonds van ASR met een totale waarde van 1,1 miljard. Corporatiebezit mogelijk interessant voor beleggers Zowel institutionele beleggers als particuliere beleggers zien momenteel de woningmarkt als een solide investering met een acceptabel direct rendement, die bovendien bescherming biedt tegen inflatie. Recent onderzoek van Jones Lang LaSalle laat zien dat deze groep in de periode juni 2011 tot eind 2012 minimaal 2,5 miljard wil investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. Volgens in december 2011 gepubliceerde cijfers van het CBS is één op de drie woningen in Nederland in het bezit van een woningcorporatie. Ongeveer een derde van de woningcorporaties heeft het voornemen woningen in de vrije sector complexgewijs te verkopen. Institutional investors Retail and housing investments will also be favoured in 2012, which means property of housing corporations could become appealing. In addition, there will be purchasing opportunities for large-scale prime office real estate and insurers will have the opportunity to act as real estate financiers. Low-risk approach continued in 2012 Ever since the recession, institutional investors have shifted their investment focus to the safer retail and housing market. This trend will continue in Office and commercial space portfolios are being consolidated or down-sized. The little market activity that is still being witnessed in these sectors is primarily aimed at refreshing portfolios. Institutional investors primarily want to expand holdings in retail and housing real estate in These growth ambitions can be realised because funds that were once private are becoming increasingly 'open' for other (institutional) investors. This will partly result in growing total fund capital and partly facilitate the down-sizing of own positions. Released assets can then be used to re-invest, also in real estate. A recent example of this is the announced launch of the new retail fund by ASR in the summer of 2011, which has a total value of 1.1 billion. Corporation property potentially interesting to investors Both institutional investors and private investors currently see the housing market as a solid investment with an acceptable direct yield, which also offers protection against inflation. Recent research by Jones Lang LaSalle shows that, in the period June 2011 to the end of 2012, this group wants to invest at least 2.5 billion in new and existing rental dwellings. According to figures published in December 2011 by CBS, one in three dwellings in the Netherlands is owned by a housing corporation. Approximately one third of all housing corporations intends to sell housing complexes to the open sector. Verkoop van complexen door woningcorporaties aan commerciële partijen blijft, ondanks nieuwe verkoopregels die zijn vastgelegd in de MG-circulaire , vanwege wettelijke belemmeringen lastig. Despite new sales regulations established in the MG circular , the sale of housing complexes to commercial buyers continues to be difficult due to the legal obstacles.