RUP Zonevreemde woningen en functies Screeningsnota versie 2 Gemeente Oostkamp December 2013

Transcriptie

1 RUP Zonevreemde woningen en functies Screeningsnota versie 2 Gemeente Oostkamp December 2013

2 Opdracht: Screening milieueffecten RUP Zonevreemde woningen en functies versie 2 Opdrachtgever: Opdrachthouder: Gemeentebestuur Oostkamp AC Beukenpark Kapellestraat Oostkamp Adoplan bvba Vaartlaan 28 bus Deinze Tel: 09/ Fax: 09/ office@adoplan.be

3 0 INHOUD 0 Inhoud Inleiding Verzoek tot raadpleging Beschrijving en verduidelijking van het plan Kader van het RUP Bestaande wetgeving Gemeentelijk beleidskader Wetgeving erfgoed Kasteelparken Opdrachtomschrijving Relatie met de structuurplannen RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN AFBAKENING REGIONAALSTEDELIJK GEBIED BRUGGE RUIMTELIJKE VISIE LANDBOUW, NATUUR EN BOS: REGIO VELDGEBIED BRUGGE - MEETJESLAND PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOSTKAMP Gewenste nederzettingsstructuur Gewenste toeristisch-recreatieve structuur Indeling in deelruimten Bestaande en juridische toestand

4 5.1 ZONEVREEMDE WONINGEN Methodiek en selectie Juridische toestand Woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied niet zijnde parkgebied ZONEVREEMDE FUNCTIES Methodiek en selectie Woonconcentratie Steenbrugge Planvisie Categorisering zonevreemde woningen Categorisering naar spreiding Categorisering naar kwetsbaarheid Samenvattende tabel Ontwikkelingsperspectieven Zonevreemde woningen Zonevreemde functies Horecazaken Overige functies Woonconcentratie Steenbrugge Planopties Doelstelling, reikwijdte en detailniveau Beschrijving en inschatting van de mogelijke milieueffecten van het plan Nulalternatief

5 8.2 Gezondheid en de veiligheid van de mens Ruimtelijke ordening Fauna, flora en biodiversiteit Natura 2000 en VEN-gebieden Biologische waarderingskaart Energie- en grondstoffenvoorraden Bodem Water Atmosfeer en klimatologische factoren Geluid en licht Landschap, stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed Landschapsatlas Inventaris bouwkundig erfgoed Definitief aangeduide ankerplaats Beschermingen Archeologie Mobiliteit Conclusie

6

7 1 INLEIDING Dit document bevat een onderzoek tot milieueffectrapportage voor het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan zonevreemde woningen en functies te Oostkamp. Dit is het initiatief van het gemeentebestuur van de gemeente Oostkamp, Kapellestraat 19, 8020 Oostkamp. In een eerste deel wordt het project, waarbij de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan noodzakelijk is, beschreven en verduidelijkt. Hierop aansluitend worden de mogelijke milieueffecten van het plan beschreven en ingeschat. In een laatste deel wordt de conclusie van dit onderzoek geformuleerd. Een eerste versie van de milieu-effect beoordeling is doorgestuurd in het voorjaar van 2012 voor advies. Op basis van de toegeleverde adviezen en nieuwe inzichten in het beleid, is het RUP aangepast. Deze aanpassingen waren in die mate dat een nieuwe beoordeling zich opdringt. Gezien de schaalgrootte van het plangebied kan op verzoek de shapefiles bekomen worden met de selecties in het plangebied. 4

8

9 2 VERZOEK TOT RAADPLEGING Het RUP vormt een kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in bijlage I of bijlage II van het project-m.e.r.- besluit van 10 december 2004, of voor een project opgesomd in de bijlage bij Omzendbrief LNE 2011/1-22 juli 2011, namelijk voor de rubriek stadsontwikkelingsprojecten van bijlage II. Het RUP bepaalt echter het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau of houdt een kleine wijziging in omdat het plan voornamelijk gericht is op het bestendigen van lokale elementen zoals bestaande zonevreemde woningen en functies op het grondgebied van de gemeente Oostkamp, en is derhalve screeningsgerechtigd. De beschrijving van het plan en de mogelijke milieueffecten worden in de volgende hoofdstukken besproken. Bij de toetsing wordt een vergelijking gemaakt met het nulalternatief, dit is het alternatief waarbij wordt uitgegaan van de bestaande situatie met inbegrip van de bestaande ontwikkelingsmogelijkheden binnen de bestaande decretale kaders. 5

10

11 3 BESCHRIJVING EN VERDUIDELIJKING VAN HET PLAN 3.1 KADER VAN HET RUP Ten einde een correct beeld te kunnen opstellen van de opdracht waartoe het RUP Zonevreemde woningen en functies wordt opgesteld, is het aangewezen om te kijken naar het beleidskader dat vandaag van toepassing is. Dit kader is belangrijk om te duiden wat de reeds bestaande ontwikkelingsmogelijkheden zijn van de zonevreemde woningen en functies. Hierbij zijn verscheidene ontwikkelingsmogelijkheden dusdanig decretaal verankerd, dat deze niet ingeperkt kunnen worden door middel van een ruimtelijk uitvoeringsplan Bestaande wetgeving Tussen de definitieve goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Oostkamp en de opmaak van voorliggend RUP, is het decreet ruimtelijke ordening reeds tweemaal gewijzigd. Op 1 september 2009 is de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van kracht geworden. Deze is sindsdien verschillende malen gewijzigd. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening heeft de basisrechten verankerd voor alle zonevreemde constructies met uitzondering van publiciteitsinrichtingen of uithangborden (art art ). In tegenstelling tot het vroegere decreet, gelden deze basisrechten niet alleen in gebieden geordend door het gewestplan, maar ook in alle gebieden geordend door een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan. Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan deze basisrechten verder aanvullen en uitbreiden. Dit plan kan evenwel strengere voorwaarden bepalen op het vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw. De basisrechten zijn echter beperkter voor de zonevreemde woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied 1 en voor deze gelegen in recreatiegebieden (ook deze gelegen binnen de bestemmingscategorie recreatie binnen een RUP of BPA). De parkgebieden behouden echter de ruimere basisrechten alhoewel deze deel uitmaken van de ruimtelijk kwetsbare gebieden. 1 De ruimtelijk kwetsbare gebieden zijn cfr. de VCRO, art , 10 : a) de volgende gebieden, aangewezen op plannen van aanleg: agrarische gebieden met ecologisch belang, agrarische gebieden met ecologische waarde, bosgebieden, brongebieden, groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurontwikkelingsgebieden, natuurreservaten, overstromingsgebieden, parkgebieden, valleigebieden; 6

12 De basisrechten zijn enkel van toepassing voor hoofdzakelijk vergunde, niet verkrotte constructies. Het voldoen aan deze voorwaarden wordt afgetoetst bij de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen, uitbreiden of herbouwen. Samengevat zijn de basisrechten voor zonevreemde woningen 2 : Binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied Buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied Verbouwen Toegelaten Toegelaten Uitbreiden Niet toegelaten Toegelaten tot max m³ Herbouwen Niet toegelaten behalve bij vernietiging door vreemde oorzaak tot het hoofdzakelijk vergunde volume en met max m³ Toegelaten tot max m³ Zonevreemde constructies, niet zijnde woningbouw De basisrechten voor zonevreemde constructies niet zijnde woningbouw zijn de volgende 3 : Binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied Buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied Verbouwen Toegelaten mits voorwaarden bij milieuvergunningsplicht Toegelaten mits voorwaarden bij milieuvergunningsplicht Uitbreiden Niet toegelaten Toegelaten indien noodzakelijk omwille van: - Milieuvoorwaarden - Gezondheidsredenen - Maatregelen opgelegd door sociale inspecteurs - Bestrijding van voor planten en plantaardige producten schadelijke producten, de dierengezondheid of het dierenwelzijn - Infrastructurele behoeften ingevolge de uitbreiding van de werking van erkende gesubsidieerde of gefinancierde onderwijsinstellingen of van een erkende jeugdvereniging of Herbouwen Niet toegelaten behalve bij vernietiging door vreemde oorzaak tot het hoofdzakelijk vergunde volume mits voorwaarden bij milieuvergunningsplicht van een erkend jeugdverblijfcentrum Toegelaten tot max. het hoofdzakelijk vergund volume b) Gebieden, aangewezen op ruimtelijke uitvoeringsplannen, en sorterend onder één van volgende categorieën of subcategorieën van gebiedsaanduiding: bos, parkgebied, reservaat en natuur, c) Het Vlaams Ecologisch Netwerk, bestaande uit de gebiedscategorieën Grote Eenheden Natuur en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling, vermeld in het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, d) De beschermde duingebieden en de voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangeduid krachtens artikel 52, 1, van de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud. 2 art , van de VCRO 3 art , en en van de VCRO 7

13 Zonevreemde functiewijzigingen Zonevreemde functiewijzigingen zijn enkel toegelaten buiten de recreatiegebieden en de ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van de parkgebieden en de agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde conform art van de VCRO. De toegelaten zonevreemde functiewijzigingen zijn vastgesteld in het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 en latere wijzigingen. De zonevreemde functiewijzigingen maken geen deel uit van de basisrechten voor zonevreemde constructies. Art. 10 van het BVR betreffende zonevreemde functiewijziging voorziet in mogelijks ruimere functies voor de gebouwen opgenomen in de juridisch vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed zo lang deze de erfgoedwaarden ongeschonden laat of versterkt. Naast de basisrechten voor zonevreemde constructies, is door middel van art van de VCRO, een concordantieregeling in voege gesteld waarbij bij een vergunningsaanvraag in een gebied geregeld door het gewestplan, van de bestemmingsvoorschriften kan worden afgeweken indien het gevraagde kan worden vergund op grond van de voor de categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding bepaalde standaardtypebepalingen, vermeld in de bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 11 april 2008 tot vaststelling van nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Hiertoe heeft de Vlaamse Regering een concordantielijst vastgesteld. Beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen Het art van de VCRO stipuleert dat voor een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie, die krachtens het decreet definitief of voorlopig beschermd is als monument, of deel uitmaakt van een krachtens decreet definitief of voorlopig stads- of dorpsgezicht of landschap, kan worden afgeweken van de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed. Hetzelfde geldt voor handelingen in de omgeving van een niet ontsloten monument die noodzakelijk zijn voor de rechtstreekse ontsluiting van het monument Gemeentelijk beleidskader Het gemeentelijk structuurplan van Oostkamp formuleert ontwikkelingsperspectieven voor het wonen in de open ruimte. Deze zijn opgesteld in relatie met de toenmalige decretale bepalingen en vaak strenger dan de hedendaagse bepalingen. Dit beleidskader is integraal weergegeven binnen het onderdeel planologische context. Het structuurplan geeft de aanzet tot opdeling van gebieden waarin een diversificatie van de ontwikkelingsmogelijkheden kunnen worden vooropgesteld. 1) Opdeling tussen de ruimtelijk kwetsbare gebieden en de niet-ruimtelijk kwetsbare gebieden. De parkgebieden vormen een aparte groep, namelijk ruimtelijk kwetsbaar, maar met ruimere mogelijkheden. 2) Selectie van woonlinten en woonkorrels: binnen deze gebieden kunnen ruimere mogelijkheden geboden worden. De mate waarin ruimere mogelijkheden worden voorzien is ook afhankelijk van de ligging aan een lokale weg II of hoger. Bestaande zonevreemde functies kunnen bestendigd worden. 8

14 3.1.3 Wetgeving erfgoed Delen van het plangebied zijn opgenomen in definitief aangeduide ankerplaats. De aanduiding brengt een aantal rechtsgevolgen met zich mee voor de gemeentelijke overheid die plannen voorziet binnen de definitief aangeduide ankerplaats. Art. 26. De administratieve overheid moet in al haar beslissingen inzake een eigen werk of handeling, of inzake het verlenen van een opdracht daartoe, of inzake een eigen plan of verordening, die een ankerplaats nadelig kunnen beïnvloeden: 1 voorkomen dat vermijdbare schade aan een typisch landschapskenmerk van een ankerplaats wordt veroorzaakt; 2 door schadebeperkende maatregelen te nemen, de betekenisvolle schade die aan de ankerplaats wordt aangebracht zo veel mogelijk beperken, en indien dit niet mogelijk is, herstellen en compenseren. De administratieve overheid geeft in haar beslissingen aan hoe zij rekening heeft gehouden met de verplichtingen van dit artikel. (Art. 26 van het decreet betreffende de landschapszorg) In navolging van dit decreet heeft de Vlaamse Regering nadere regels vastgelegd in een uitvoeringsbesluit betreffende de zorgplicht: Art. 1 De administratieve overheid geeft in haar beslissingen inzake een eigen werk of handeling, of inzake het verlenen van een opdracht daartoe, of inzake een eigen plan of verordening, die een ankerplaats of een erfgoedlandschap nadelig kunnen beïnvloeden aan hoe ze rekening heeft gehouden met de verplichtingen uit de artikelen 26 of 29 van het decreet van 16 april 1996 betreffende de landschapszorg ingevoegd bij het decreet van 13 februari De overweging om tot een beslissing te komen, die een ankerplaats of een erfgoedlandschap nadelig kan beïnvloeden, wordt beschreven in een motiveringsnota die de volgende elementen bevat : 1 naam van het werk, de handeling, het plan of de verordening; 2 naam van de ankerplaatsen of erfgoedlandschappen in kwestie, met beknopte opsomming van de waarden en kenmerken die betrokken zijn bij de activiteit; 3 beschrijving van het werk, de handeling, het plan of de verordening met nadruk op de opsomming van alle aspecten van de activiteit die impact hebben op de waarden of kenmerken van de ankerplaats of het erfgoedlandschap; 4 verduidelijking of de impact, bedoeld in 3, negatieve of positieve effecten heeft op de waarden of kenmerken van de ankerplaats of het erfgoedlandschap; 5 analyse van elk negatief effect om na te gaan of de schade vermeden kan worden, als de schade onvermijdbaar is, worden er schadebeperkende maatregelen gezocht. Als schadebeperkende maatregelen niet mogelijk zijn, worden er herstel- of compenserende maatregelen gezocht; 6 conclusie van die analyse voor de beslissing over het werk, de handeling, het plan of de verordening. De conclusie geeft aan welke schadebeperkende, herstel- of compenserende maatregelen waar, wanneer, hoe en door wie uitgevoerd zullen worden. (Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van nadere regels voor de zorgplicht betreffende definitief aangeduide ankerplaatsen en erfgoedlandschappen (BVR ) 9

15 3.1.4 Kasteelparken Oostkamp bezit een groot aantal kasteelparken. De kasteelparken dateren van na de Franse revolutie. De betrokken gronden betroffen zowel oorspronkelijke bossen als beboste heidegronden. Dit verklaart het voorkomen van beboste domeinen op oude heidevelden. Zij maken deel uit van een gordel kasteelparken ten zuiden van Brugge van Varsenare tot Beernem. Deze kasteelparken bevatten belangrijke erfgoedwaarden. Elk kasteelpark heeft zijn eigen specifieke kenmerken, knelpunten en potenties. De meeste kasteelparken zijn gelegen binnen parkgebied volgens het gewestplan. Andere zijn echter gelegen binnen natuurgebied, landschappelijk waardevol agrarisch gebied of binnen het centrum van het hoofddorp Oostkamp. Het onderhoud van deze kasteelparken is een dure aangelegenheid, waardoor de meeste eigenaars vragende partij zijn om nieuwe activiteiten binnen deze parken toe te laten. Hierbij dient de nodige aandacht worden besteed aan het behouden van de waardevolle landschappelijke en erfgoedkundige waarden. De diversiteit van deze kasteelparken bemoeilijkt het opstellen van een globaal beleidskader sterk. De gemeente verkiest dan ook ertoe om in samenspraak met de eigenaars en het agentschap ruimte en erfgoed, een masterplan op te stellen per kasteelpark als de vraag er zich toe stelt. Indien deze masterplannen uiteindelijk een aanpassing van de bestemmingsplannen vereisen, zal de gemeente alsnog een RUP opstellen voor de desbetreffende kasteelparken. Enkel voor het kasteelpark van kasteel Macieberg wordt een deelplan opgemaakt. Dit in het kader van de zonevreemde functie (de Freinetschool) die aanwezig is in de gebouwen en de noodzaak aan bijkomende klasruimte. 10

16 3.1.5 Opdrachtomschrijving De opdracht welke vorm geeft aan het RUP zonevreemde woningen en functies, valt op te delen in drie onderdelen. 1. Zonevreemde woningen Alle zonevreemde woningen, zijnde woningen niet gelegen binnen de woongebied in de ruime zin of goedgekeurde niet-vervallen verkaveling en niet in functie zijnde als bedrijfswoning bij een zone-eigen functie, worden geïnventariseerd en opgenomen in een gebiedsdekkend RUP. De leidraad bij de opmaak van categorieën en ontwikkelingsperspectieven zal gevormd worden door het beleidskader binnen het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Oostkamp, geactualiseerd aan het nieuwe decretale kader dat sindsdien in voege is getreden. Hierbij wordt een aftoetsing gemaakt of het RUP een meerwaarde op de ontwikkelingsmogelijkheden van deze woningen kan betekenen. 2. Zonevreemde functies Binnen de openruimtebestemmingen van de gemeente, worden zonevreemde functies gedetecteerd. De nijverheidsfuncties, groothandelszaken en kleinhandelszaken van regionaal belang worden niet verder meegenomen, daar deze deel zullen uitmaken van het sectoraal RUP zonevreemde bedrijven. De geselecteerde zonevreemde functies worden nadien verder afgetoetst naar hun bestaande inrichting en juridische toestand. Per functie zullen ontwikkelingsperspectieven opgesteld worden. De zonevreemde functies gelegen binnen kasteelparken worden binnen het kader van dit RUP niet behandeld met uitzondering van het kasteel Macieberg. Deze worden eventueel in latere fase in een eigen specifiek RUP verder opgenomen. 3. Woonconcentratie Steenbrugge Aan de woonconcentratie van Steenbrugge wordt bij wijze van uitzondering een kleinschalig agrarisch gebied tussen de Legeweg, Lieverstede, het kanaal en het woongebied van Steenbrugge aangesneden. Dit betreft een totaal ingesloten en op twee percelen na volgebouwd gebied. De aansluitende woningen vormen een woonlint geselecteerd binnen het GRS dat verder specifiek kan behandeld worden. Bedoeling van het aansnijden van de onbebouwde percelen is een rationele afwerking van een verder bebouwd geheel dat nimmer een functionele en rendabele functie kan bevatten. 11

17 4 RELATIE MET DE STRUCTUURPLANNEN. 4.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN Oostkamp behoort grotendeels tot het buitengebied. Een deel ervan maakt echter deel uit van het regionaalstedelijk gebied Brugge. De nadruk in het buitengebied ligt op de onbebouwde, open ruimte ten einde deze te behouden en waar mogelijk te versterken. De structuurbepalende functies en activiteiten zijn er dan ook natuur en bos, landbouw en wonen en werken. Met betrekking tot het buitengebied doet het RSV volgende uitspraken die relevant zijn voor het plangebied in Oostkamp: Wonen: In het buitengebied wordt gestreefd naar een woningdichtheid van 15 woningen/ha. Bovendien moet de woonbebouwing opgevangen worden in de daartoe best uitgeruste kernen. Natuur: Hierin wordt een onderscheidt gemaakt in grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO), natuurverbindingsen natuurverwevingsgebieden. Het afbakenen van deze gebieden is een taak van de Vlaamse en/of de provinciale overheid. Maar niet alleen deze grote gebieden hebben een grote natuurwaarde. Ook minder grote of minder opvallende natuurelementen in de gemeente zijn van belang. Kleine biotopen of kleine landschapselementen in een landbouwgebied (holle wegen, poelen, bomenrijen, houtkanten, rietkragen, ). Naast deze algemene principes inzake natuur wordt in het RSV De veldruimte, waartoe Oostkamp behoort, een open-ruimteverbinding tussen twee grote aaneengesloten gebieden van het buitengebied geselecteerd op Vlaams niveau. Tevens moeten we vaststellen dat binnen of grenzend aan het grondgebied van de gemeente Oostkamp, zich volgende VEN-gebieden bevinden: 1. De Valleien, bossen en heiderelicten van de oostelijke Brugse veldzone en 2. De Assebroekse Meersen tot Bergbeekvallei. Landbouw: Landbouw is een belangrijke functie in het buitengebied. Om de landbouwstructuur te versterken stelt het RSV de afbakening van de gebieden voor beroepslandbouw in het vooruitzicht. Tegelijkertijd worden ook verwevingsgebieden tussen landbouw en natuur afgebakend, waar plaats is voor natuur én landbouw. Tenslotte bakent het RSV bouwvrije zones af. Dit zijn samenhangende zones voor grondgebonden landbouw, waarin geen bedrijfszetels gevestigd zijn. (Zie ook hoofdstuk 3.3) 12

18 Verkeer: De hoofdwegen verzorgen de verbindingsfunctie voor de grootstedelijke en regionaalstedelijke gebieden met elkaar en met deze in de andere regio s en in de buurlanden. Zij vormen als geheel de drager voor het wegvervoer over langere afstand. De A10 van de A18 (Jabbeke) tot de R0 (Groot-Bijgaarden) en de E403 van de A10 (Oostkamp) tot de A8 (Doornik) zijn geselecteerd als hoofdweg. Primaire wegen hebben een verbindings- en verzamelfunctie op Vlaams niveau. Bij primaire wegen, categorie 1, primeert de verbindingsfunctie, zij complementeren het hoofdwegennet maar hebben geen functie als doorgaande internationale verbinding. Bij primaire wegen, categorie 2, primeert de verzamelfunctie; zij verzorgen de verbinding naar het hoofdwegennet of naar een primaire weg, categorie 1. De N31 van aansluiting 8 A10 (Brugge) tot de N34 (Zeebrugge haven) is geselecteerd als primaire weg I. De spoorlijn Oostende-Brussel, die het grondgebied Oostkamp doorkruist, behoort tot het hoofdspoorwegennet voor personenvervoer en tot het secundaire spoorwegennet wat betreft het goederenvervoer. De spoorlijn Brugge-Kortrijk behoort tot het regionaal spoorwegennet. Op Vlaams niveau werd het kanaal Gent-Brugge geselecteerd als een secundaire waterweg. 13

19 4.2 AFBAKENING REGIONAALSTEDELIJK GEBIED BRUGGE Het gewestelijk RUP Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge is door de Vlaamse regering op 4 februari 2011 definitief vastgesteld. Het specifiek stedelijk beleid wil activiteiten in deze gebieden concentreren en stimuleren. Het is er op gericht de toekomstige groei van deze maatschappelijke activiteiten prioritair in deze gebieden op te vangen. Dit betekent een beleid gericht op het creëren van een aanbod aan: bijkomende woningen in een kwalitatieve woonomgeving; het kwantitatief en kwalitatief voorzien van ruimte voor economische activiteiten; kwaliteitsvolle randstedelijke groengebieden en stedelijke natuurelementen; het versterken van het stedelijk functioneren (diensten, gemeenschapsvoorzieningen, stedelijke voorzieningen ); het stimuleren van andere vormen van mobiliteit; nieuwe gemengde kantoren- en dienstenzones. Binnen de afbakening van het stedelijk gebied gelden de bepalingen van het buitengebied niet meer, maar deze van de stedelijke gebieden. Het gewestelijk RUP geeft voor bepaalde gebieden al een nieuwe invulling met bijhorende voorschriften. Voor Oostkamp geeft dit: Op deelplan 7: een gebied voor recreatie in functie van de Chartreusesite. Enkel percelen van deze zone aan de verkeerswisselaar tussen de E40 en de E403 zijn gelegen op grondgebied Oostkamp. Op deelplan 8: een regionaal bedrijventerrein voor kleinhandel. Deze site is gekend als de Rampe en is gelegen in het noorden van Oostkamp nabij de stationssite van Brugge. De zonevreemde woningen kunnen enkel behouden worden in deze zone daar de leefkwaliteit er niet gegarandeerd kan worden. Op deelplan 9: de site Macieberg, aan de Fabiolaan: het woonuitbreidingsgebied wordt herbestemd tot woonzone. Deze zone werkt als kernversterkend en kadert in het aanbodbeleid dat wordt gevoerd binnen de stedelijke gebieden. De site Kapellestraat/Gruuthuyse wordt herbestemd tot bosgebied met natuurverweving. 14

20 4.3 RUIMTELIJKE VISIE LANDBOUW, NATUUR EN BOS: REGIO VELDGEBIED BRUGGE - MEETJESLAND In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelde de Vlaamse overheid in 2006 een ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos op voor de regio Veldgebied Brugge-Meetjesland. Deze is gericht op de afbakening van de doelstellingen met betrekking tot de agrarische gebieden en de natuurlijke structuren. Hierbij is een gebiedsgerichte en geïntegreerde ruimtelijke visie op de natuurlijke én agrarische structuur uitgewerkt in overleg met de gemeenten en de provincies. Deze visie is van toepassing voor het grondgebied van de gemeente dat niet gevat zit binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Brugge. De gemeente Oostkamp is hierin vervat binnen de deelgebieden Oostelijk en Noordelijk Houtland, telkenmale in de westelijk gedeelten. Het merendeel van het grondgebied is gelegen in Oostelijk Houtland, slechts het gebied ten noorden van het Kanaal van Gent naar Oostende is gelegen in Noordelijk Houtland. Een groot gedeelte van de gemeente is tevens opgenomen als herbevestigd agrarisch gebied. Het opmaken van een ruimtelijk uitvoeringsplan voor de zonevreemde activiteiten is in principe een gemeentelijke planningstaak, deze mag echter de visie vastgesteld in de ruimtelijke visie landbouw, natuur en bos niet uithollen. Oostelijk Houtland Situering De deelruimte omvat de omvangrijkste concentratie van nog vrij gave veldgebieden in Vlaanderen en gaat van Merkemveld in Zedelgem, over het historische Bulskampveld tot de Gavers in Aalter. Zij omvat ook het landschapsecologisch waardevolle bekken van de Rivierbeek. In het noorden vormt de kanaalzone de grens, in het zuiden de overgang naar de Zandleemstreek. Visie Het cultuurhistorisch waardevolle oude Bulskampveld vormt een uitgestrekt veldlandschap met bossen, heidegebieden en beekvalleien, verweven met landbouw en kasteelparken. De bos-, natuur- en landschappelijke functies zijn structuurbepalend voor deze deelruimte. Het ruimtelijk beleid is gericht op de versterking van de bosstructuur en de natuurfunctie met de typische heidegemeenschappen. Landbouw wordt gevrijwaard in mozaïeken van hoog kwalitatieve veldlandschappen. De valleilandschappen van het stelsel van de Rivierbeek worden versterkt. 15

21 Gewenste ruimtelijke structuur landbouw, natuur en bos deelgebied Oostelijk Houtland (westelijk deel) 16

22 De toegepaste ruimtelijke concepten in Oostelijk Houtland zijn: Behoud en versterking van historische bos- en parkstructuren met concentraties aan parken en kasteeldomeinen (nrs. 28) Behoud en versterking van zeer waardevolle complexen van bos en heide (nrs. 29) Behoud en versterking van een mozaïeklandschap met ruimte voor grondgebonden landbouw, grasland- en bosontwikkeling (nrs. 30) Ontwikkeling van een samenhangend, hoogwaardig veldgebied (nr. 31) Behoud en versterking van uitgesproken natuurwaarden in valleien met herstel van het natuurlijk watersysteem (nrs. 32) Behoud en versterking van gevarieerde halfopen valleilandschappen (nrs. 33) Behoud en herstel van ecologisch waardevolle graslanden in een open agrarisch landschap met behoud van het overstroombaar karakter van laaggelegen gronden (nrs. 34) Samenhangend landbouwgebied met grondgebonden landbouw als drager van de open ruimte (nrs. 35) Minder samenhangende landbouwgebieden met grondgebonden landbouw als drager van de open ruimte (nrs. 36) Behoud en herstel van gave landschaps- en erfgoedwaarden van samenhangende veldgebieden en gave beekvalleien (nrs. 37) Landschappelijke opwaardering van beekvalleien en kanalen en versterken van de verbindende ecologische functie (nrs. 38) Behoud van waardevolle open-ruimteverbindingen (nrs. 39) Ruimtelijk begrensde stedelijke gebieden (nr. 40) 17

23 Gewenste ruimtelijke structuur landbouw, natuur en bos deelgebied Noordelijk Houtland (westelijk deel) Noordelijk Houtland Situering De deelruimte Noordelijk Houtland omvat het omvangrijke veldgebied van het Drongengoed met omliggende samenhangende landbouwgebieden. In het zuiden vormt het kanaal Gent-Brugge de grens, in het oosten het Afleidingskanaal van de Leie, in het noorden de dekzandrug van Maldegem en in het westen Brugge. Visie Binnen deze deelruimte bevinden zich grote aaneengesloten landbouwgebieden en bos- en heidecomplexen (Drongengoedbos, Kallekesbos, Schobbejakshoogte) met een zeer waardevolle ecologische kwaliteit van internationaal belang. Het ruimtelijk beleid is erop gericht deze te versterken alsook het mozaïeklandschap met omgevende dreven, dreefrestanten, geometrische ontginningsstructuur met een ruimtelijke mozaïek van kleinere bossen en landbouwgronden. Het ruimtelijk beleid is er tevens op gericht de belangrijke beekvalleien en waardevolle graslanden te behouden en te versterken. 18

24 De toegepaste ruimtelijke concepten in Noordelijk Houtland (binnen Oostkamp) zijn: Samenhangend landbouwgebied met grondgebonden landbouw als drager van de open ruimte (nrs. 41) Behoud en versterking van een mozaïeklandschap met ruimte voor grondgebonden landbouw, grasland- en bosontwikkeling (nrs. 43) Behoud en versterken van ecologisch zeer waardevolle graslanden als natuurkern met behoud van het overstroombaar karakter (nrs. 49) Behoud en herstel van gave landschaps- en erfgoedwaarden (nrs. 51) Landschappelijke opwaardering van beekvalleien (en kanalen) en versterken van de verbindende ecologische functie (nrs. 53) Behoud van waardevolle open-ruimte verbindingen (nrs. 54) 19

25 4.4 PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen is opgemaakt in opdracht van de Provincieraad van West-Vlaanderen, bij beslissing van 27 november Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (2002) werd goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 6 maart Daarmee kreeg het zijn definitieve rechtskracht voor alle openbare besturen in West-Vlaanderen. De gemeente Oostkamp is binnen het PRS zowel gelegen in de Brugse ruimte als in de Veldruimte. Het hele grondgebied van Oostkamp is gelegen in de Veldruimte. Op Vlaams niveau vormt de Veldruimte een open-ruimteverbinding tussen twee grote aaneengesloten gebieden van het buitengebied (RSV). De rol van deze ruimte is in sterke mate bepaald door het vrij gave cultuurhistorisch landschap van veldgebieden met bossen en dreven in een fijnmazig dambordpatroon. Dit maakt het gebied interessant voor een versterking van de bosstructuur. Dit specifieke landschap heeft eveneens toeristisch-recreatieve potenties, mede door het grote aantal kasteeldomeinen. De ontwikkelingen zijn complementair met de stedelijke functies van Brugge en de kust en met de openheid van de polders. De optie voor percelen van de oude veldgebieden is grondgebonden land- en tuinbouw en bosversterking. Volgende elementen zijn bepalend voor deze ruimte en het bijbehorende ruimtelijk beleid: historisch gegroeid rasterpatroon bestaande uit dreven, boscomplexen en grondgebonden landbouw; lijninfrastructuur als drager van doorgaand verkeer. De provincie geeft twee grote beleidsdoelstellingen weer: het rasterpatroon van dreven en boscomplexen versterken; een beperkte kernenselectie doorvoeren, rekening houdend met de landschappelijke context. 20

26 Gewenste structuur: de Veldruimte De delen van Oostkamp behorende tot het regionaalstedelijk gebied Brugge behoren tot de Brugse ruimte. De provinciale beleidsdoelstellingen die eventueel invloed kunnen hebben op Oostkamp zijn: kanalenstructuur accentueren; het regionaalstedelijk gebied Brugge ondersteunen; groene vingers in stedelijke gebieden versterken. Oostkamp behoort naar gewenste ruimtelijke nederzettingsstructuur tot het bundelingsgebied van kernen gelegen op een rasterpatroon. Het gebied kent een intense dichtheid aan kernen, linten en verspreide bewoning. De toepassing van een strikte gedeconcentreerde bundeling moet het gebied ruimtelijk structureren tot een gelijkmatig verspreidingspatroon van hoofddorpen. 21

27 Het PRS selecteerde Oostkamp als structuurondersteunend hoofddorp en Ruddervoorde als herlokalisatiehoofddorp. De overige woonconcentraties werden niet in het PRS geselecteerd. Wat de gewenste ruimtelijke natuurlijke structuur betreft, heeft de provincie de taak de door het Vlaamse Gewest aan te duiden grote eenheden natuur (GEN), grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) en natuurverwevingsgebieden (NVWG) in de PRS hypothetisch gebundeld in natuuraandachtszones te verbinden met natuurverbindingsgebieden en (natte en droge) ecologische infrastructuren van bovenlokaal belang. Het noorden van Oostkamp behoort tot de natuuraandachtszones Omgeving Moere Blote tot Vloetemveld en Omgeving Beverhoutsveld-Assebroekse Meersen-Ryckeveld tot en met. Oedelemberg en omgeving, het zuiden behoort tot de natuuraandachtszone Omgeving Bulskampveld tot Merkenveld. Verder zijn de Bornebeek, Hertsbergebeek, Velddambeek en Rivierbeek geselecteerd als natuurverbindingsgebied, het gebied rond het park van Loppem, de Wulgenbroeken en kasteel Schoonhoeve als Clusters kleine landschapselementen en kleine natuurgebieden, het Kanaal Gent-Brugge als Natte ecologische infrastructuur en de Verlaten spoorwegbedding Steenbrugge-Maldegem als Droge ecologische infrastructuur. Natte en droge ecologische infrastructuur zijn een subcategorie van ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. Oostkamp behoort tot het landelijke toeristisch-recreatieve netwerk van de Brugse streek. De stedelijke gebieden behoren tot de toeristisch recreatieve knooppunten. Het Rooiveld is geselecteerd als openluchtrecreatief groen domein op provinciaal niveau. Wat de toeristisch-recreatieve lijnelementen betreft is het kanaal Brugge-Gent geselecteerd als waterloop en de abdijenroute Steenbrugge-Maldegem als spoorwegbedding. Voor het landelijk toeristisch-recreatief netwerk 4 plattelandsactiviteiten. wordt in het PRS een ruimtelijk beleidskader uitgewerkt voor kleinschalige toeristisch recreatieve In het PRS wordt een overzicht gegeven van de selectie van secundaire wegen: Secundair II: o N50 van de N50f Siemenslaan (Oostkamp) tot de N399 (Ingelmunster); o N50 van de rotonde Meulestee (Brugge) tot de N50g, Rodenbachstraat (Oostkamp); o N50g van de N50 Brugsestraat (Oostkamp) tot de A10 oprit 9; o N368 van de N32 (Zuidwege-Zedelgem) tot de E403 oprit 11; o N309 van de N31 tot de N50 (Brugge). 4 landelijke gebieden waarbij een samenhangend ruimtelijk beleid van laagdynamische toeristische infrastructuur in combinatie met een zeer beperkte dynamische infrastructuur wordt vooropgesteld 22

28 In Oostkamp worden volgende elementen indicatief (en niet limitatief) aangeduid als bovenlokale landschapseenheden en structurerende elementen en componenten: Gave landschappen o Wilgenbroeken; o Kasteelparken en bosgebied Oostkamp; o Munkebossen; o Omgeving Kruiskalsijde, Leugaartsbeek en kasteel St.-Hubertus; o Vallei van de Rivierbeek en de Hertsbergebeek; o Kampveld; o Oude veldgebieden, Bulskampveld; o Assebroekse Meersen; o Landschap langs kanaal Brugge-Gent. Ankerplaatsen o Assebroekse meersen; o Bulskampveld Hertsberge; o Beverhoutsveld; o Munkebossen; o Omgeving Schotsgoed kanaal Brugge-Gent; o Kasteel Gruuthuyse Kampveld kasteel Erkegem; o Kasteel Nieuwburg en Breidels. Structurerende reliëfcomponenten o Plateau van Torhout met uitlopers naar Koekelare, Aartrijke en Ruddervoorde o cuesta van Hertsberge-Lotenhulle. Structurerende lineaire elementen o Velddambeek-Hertsbergebeek-Ringbeek; o Rivierbeek; o Kanaal Gent-Brugge. Open-ruimteverbinding o ten zuiden, ten westen en ten oosten van Brugge. 23

29 4.5 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOSTKAMP Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Oostkamp is definitief vastgesteld in de gemeenteraad van Oostkamp van 18 mei Het GRS is goedgekeurd door de Bestendige Deputatie in zitting van 14 september Volgende onderdelen opgenomen in het GRS zijn relevant voor deze opdracht Gewenste nederzettingsstructuur Het gemeentelijk structuurplan heeft volgend beleidskader met betrekking tot de zonevreemde woningen. Dit beleidskader is gebaseerd op een categorisering in woonlinten, woonkorrels en geïsoleerde zonevreemde woningen. Het beleidskader stelt ook ruimere mogelijkheden van nevenbestemmingen in de open ruimte voor, mits rekening houdend van enkele randvoorwaarden. Ontwikkelingsperspectieven voor wonen in de open ruimte Dit beleidskader formuleert een algemeen beleid ten aanzien van de zonevreemde woningen. De aanpak is algemeen en situeert zich niet op perceelsniveau. Er wordt een eenvormig afwegingsmodel aangeboden met betrekking tot de voorschriften voor zonevreemde woningen. De concrete uitwerking dient in ruimtelijke uitvoeringsplannen vorm te krijgen. Volgende principes worden gehanteerd: De gemeente wil een lange termijnoplossing uitwerken voor de bestaande en vergunde zonevreemde woningen. Daarbij wordt gestreefd naar het maximale behoud van de woningen en het bieden van rechtszekerheid. Bij de uitwerking van het beleid voor zonevreemde woongelegenheden wordt de huidige overgangsregelgeving 5 gebruikt als basis. Deze regelgeving voorziet op een gebiedsgerichte manier mogelijkheden voor het instandhouden, verbouwen, herbouwen en uitbreiden van een zonevreemd gebouw. De problematiek wordt op een gediversifieerde en gebiedsgerichte wijze aangepakt. Om de woonzekerheid te realiseren, wordt afgestapt van de louter lineaire en uniforme aanpak van alle woningen, omdat daarmee te weinig kan worden ingespeeld op de specifieke noden van elke plaats. Het beleid met betrekking tot zonevreemde woningen is afgestemd op de gewenste ruimtelijke structuur van de verschillende deelgebieden. Nieuwe zonevreemde woningen worden in geen geval toegelaten. Door mogelijkheden te voorzien voor onderhoud, renovatie en aanpassingen voor zonevreemde woningen worden leegstand en verkrotting van deze woningen vermeden. 5 Op moment van goedkeuring van het GRS betrof dit nog het Art.145bis van het decreet d.d. 18/05/1999 (ingevoegd bij het decreet van 13/07/2001) houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen. 24

30 Naar het ruimtelijke beleid toe wordt een gebiedsgericht onderscheid gemaakt naar kwetsbaarheid van de gebieden en naar voorkomen van de bebouwing: In alle gebieden, met uitzondering van de recreatiegebieden en ruimtelijk kwetsbare gebieden behoudens parkgebieden, kan een behoorlijk vergund (of geacht vergund), niet verkrot gebouw verbouwd, herbouwd en uitgebreid worden. In het geval van woningen kan de uitbreiding 100 % bedragen en leiden tot een maximaal bouwvolume van m³. Het herbouwen op dezelfde plaats binnen het bestaande bouwvolume is mogelijk, maar dient op minstens ¾ van de oppervlakte van de bestaande gebouwen worden opgericht. Herbouwen op een gewijzigde plaats kan slechts wanneer het gebouw getroffen is door een rooilijn of zich in een achteruitbouwzone bevindt en/of die verplaatsing is ingegeven door redenen van goede plaatselijke ordening. Het volume van de herbouwde woning blijft beperkt tot m³ indien dit voordien meer bedroeg. Ook dienen bij herbouw het karakter en de verschijningsvorm behouden te blijven. Tevens dient rekening gehouden te worden met de gemeentelijke bouwverordening inzake voorbouwlijn (BS 03/04/2003). In de ruimtelijk kwetsbare gebieden behoudens parkgebieden en in de recreatiegebieden is uitbreiding niet mogelijk. Instandhoudings- en onderhoudswerken die betrekking hebben op de stabiliteit zijn wel toegelaten. Er wordt gesuggereerd om een uitzondering te maken voor vergunde woningen die al dan niet gegroepeerd voorkomen binnen kwetsbare gebieden die direct aansluiten bij een woongebied in ruime zin of met hun huiskavel direct aansluiten aan niet-kwetsbare gebieden. Bijkomende voorwaarde is dat ze niet in een VEN-gebied gelegen zijn. Voor deze woningen wordt een uitbreiding van 20% toegestaan met een maximaal volume van 750 m³. In geval van overmacht wordt gesuggereerd dat herbouw overal mogelijk is, ook in de kwetsbare gebieden, behalve overstromingsgebieden (baserend op de risicogebieden). Woningen die voorkomen binnen natuurlijk en/of landschappelijk waardevolle agrarische gebieden (bovenlokale en lokale gave landschappen) krijgen algemeen de ontwikkelingsperspectieven die beschreven zijn binnen het decreet. Er worden wel enkele randvoorwaarden opgelegd met de bedoeling de landschappelijke waarde te beschermen en te versterken. Bij de beoordeling van de bouwaanvragen moet er bijzondere aandacht geschonken worden aan de beeldwaarde en aan de landschappelijke integratie van de gebouwen. Hierbij wordt gekeken naar de inrichting van de volledige kavel. Er kunnen bijkomende beperkingen opgelegd worden inzake typologie en volumeverhoudingen (lengte-breedte-hoogte). Binnen kastelen is een woonfunctie (met ook meerdere woongelegenheden binnen een kasteel) mogelijk. Beperkte uitbreidingen en functionele verbouwingen moeten hierbij mogelijk zijn. Bijgebouwen die vroeger een woonfunctie hadden, kunnen terug deze functie krijgen. Ook binnen deze bijgebouwen zijn beperkte uitbreidingen en functionele verbouwingen mogelijk. Het authentiek karakter en de architecturale waarde van de bebouwing moet bewaard blijven. Woonlinten zijn concentraties van zonevreemde woningen die direct aansluiten bij een hoofddorp, een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden of een te behouden woonconcentratie. De bestaande gebouwen binnen woonlinten aansluitend op een hoofddorp of een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden komen, mits opmaak van een gemeentelijke ruimtelijk uitvoeringsplan, in aanmerking voor uitgebreidere faciliteiten en functies. Het uitvoeringsplan zal deze bijkomende faciliteiten en functies definiëren en vastleggen (beperkt tot strikt lokale 25

31 handels- en horeca activiteiten binnen bestaande gebouwen in nevenbestemming), overeenkomstig de mogelijkheden van het bestaande hoofddorp of de bestaande woonconcentratie, voor zover deze de draagkracht van de omgeving niet overschrijden en voor zover het woonlint goed ontsloten is via minstens een lokale weg II. Woonlinten die aansluiten bij te behouden woonconcentraties krijgen deze uitgebreidere faciliteiten en functies niet. Bepaalde activiteiten die binnen de woonlinten voorkomen (handel, bedrijvigheid, horeca, ) kunnen geconsolideerd worden en kleine uitbreidingsmogelijkheden krijgen (in het kader van functionele verbouwingen), afhankelijk van de ruimtelijke draagkracht. Tevens kunnen verkrotte woningen binnen woonlinten terug in het woonaanbod worden opgenomen. Indien de ruimtelijke draagkracht dit toelaat kunnen volumevermeerderingen van meer dan 100% worden toegelaten. De maximumgrens van m³ bruto ruimte mag echter niet overschreden worden. Een niet-limitatieve opsomming wordt gegeven bij de selecties. In een aantal gevallen komen binnen deze woonlinten reeds uitgebreidere functies (bedrijven, horeca, ) voor. Woonkorrels zijn concentraties van woningen in de open ruimte die in de toekomst beleidsmatig ondersteund zullen worden. Bij de selectie en afbakening krijgen deze woonkorrels afzonderlijke ontwikkelingsperspectieven toegekend. Bepaalde activiteiten die binnen de woonkorrels voorkomen (handel, bedrijvigheid, horeca, ) kunnen geconsolideerd worden en kleine uitbreidingsmogelijkheden krijgen (in het kader van functionele verbouwingen), afhankelijk van de ruimtelijke draagkracht. Tevens kunnen verkrotte woningen binnen woonkorrels terug in het woonaanbod worden opgenomen. Binnen niet-kwetsbare gebieden en indien de ruimtelijke draagkracht dit toelaat kunnen volumevermeerderingen van meer dan 100% worden toegelaten. De maximumgrens van m³ mag echter niet overschreden worden. Als woonkorrel wordt beschouwd een concentratie van minimaal vijf vergunde woningen, gelegen binnen een afstand van 50 meter vanaf de rooilijn van een uitgeruste openbare weg en waarbij de afstand tussen de gevels van de woonhuizen niet meer dan 30 meter bedraagt. Vergunde zonevreemde woningen die net buiten de concentratie vallen kunnen opgenomen worden binnen de woonkorrel, wanneer de afstand tussen de concentratie en de woning niet meer bedraagt dan 70 meter tussen de gevels. De woonkorrels zullen geselecteerd en afgebakend worden in het kader van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Behalve in de ruimtelijk kwetsbare gebieden (behoudens parkgebieden), recreatiegebieden en overstromingsgebieden kan een gedeeltelijke wijziging van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch een geheel mee vormen, in een complementaire functie kantoor en diensten (bvb. architect, advocaat, dierenarts, kapsalon, ) en een complementaire functie die betrekking heeft op het gebruik als logiesverstrekkend bedrijf, categorie kamers voor zover het maximaal 4 kamers en/of accommodaties betreft, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café worden toegelaten. Voorwaarden voor de functie kantoor en diensten zijn wel dat de complementaire functie een maximale vloeroppervlakte van 100 m² beslaat en dat de woonfunctie een grotere oppervlakte beslaat dan de complementaire functie. Voorwaarde voor het gebruik als logiesverstrekkend bedrijf is dat de aanvraag voor voorafgaand advies wordt voorgelegd aan Toerisme Vlaanderen. Binnen de motivering moet echter wel aandacht geschonken worden aan de invloed van het nieuwe gebruik wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers van het gebouw, de invloed van het nieuwe gebruik op het mobiliteitsaspect, de relatie van het nieuwe gebruik met 26

32 de in de omgeving aanwezige functies, de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving vastgelegde bestemmingen en het al dan niet bouwfysisch geschikt zijn voor het nieuwe gebruik. Uitsluiting door de Bestendige Deputatie In haar goedkeuringsbesluit van 14 september 2006, heeft de bestendige deputatie onder meer volgende stelling omtrent het woonbeleid van goedkeuring uitgesloten: in het richtinggevend gedeelte bij het woonbeleid de stelling dat in bestaande gebouwen binnen woonlinten aansluitend op een hoofddorp of een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden in aanmerking komen voor lokale handels- en horeca-activiteiten in nevenbestemming; Selecties Volgende selecties binnen de gewenste woon- en leefstructuur zijn gemaakt in het gemeentelijk structuurplan Oostkamp. (Nummering cfr. kaart gewenste woon- en leefstructuur GRS.) Woonconcentraties met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden: Waardamme, Hertsberge, Baliebrugge, Steenbrugge en Moerbrugge (de laatste twee enkel indien niet behorend tot het RSG Brugge). Te behouden woonconcentraties: Sijslo, Erkegem, Molenhoek, Bergen, Groene Jager, Schare en Westkant Woonlinten: een niet-limitatieve opsomming bevat: linten langs de Veldstraat, Oedelemsestraat, Koestraat-Weidestraat, Defruytstraat en Gevaartsestraat (Moerbrugge) (1, 2, 3, 4 en 5), langs de N50 aan de overzijde van Nieuwenhove en ten noorden van Waardamme (6 en 7), langs de Rooiveldstraat en Akkerstraat-Korte Akkerstraat (Waardamme) (8 en 9), langs de Scharestraat en N368 t.h.v. Schare (10, 11 en 12), langs de Proosdijstraat (Hertsberge) (13), langs de Leegtestraat (Ruddervoorde) (14), langs de Legeweg (Steenbrugge) (15), langs de Veldhoekstraat (Groene Jager) (16), langs de Kwagatstraat en Veldegemsestraat (Sijslo) (17 en 18), langs de Westkantstraat (Molenhoek) (19), langs de Bergenstraat (Bergen) (20) en langs de Vrijlatenstraat-Polderstraat (Westkant) (21). Voorliggend RUP is een uitvoering van de bindende bepaling tot het opstellen van een al dan niet gebiedsdekkend RUP voor zonevreemde woningen. 27

33 Uittreksel GRS Oostkamp: kaart gewenste woon- en leefstructuur 28

34 4.5.2 Gewenste toeristisch-recreatieve structuur Binnen het toeristisch-recreatief beleid worden uitspraken gemaakt omtrent mogelijke nevenfuncties binnen de open ruimte. Ontwikkelingsperspectieven van horecazaken Verspreid binnen de open ruimte komen een aantal horecazaken voor. We kunnen hierbij onderscheid maken tussen horecazaken van de eerste en de tweede orde. Bij horecazaken van de eerste orde gaat het om combinaties café-restaurant feestzaal, horecazaken van de tweede orde zijn gewone café-restaurants. De horecazaken van de eerste orde zijn vooral auto-gericht. Deze zijn dus best geënt op minstens een lokale weg 2. Bestaande horecazaken van de eerste orde kunnen behouden blijven. Indien ze gelegen zijn langs minstens een lokale weg II kunnen ze licht uitbreiden (in het kader van functionele verbouwingen). Vooral binnen natuurlijk en/of landschappelijk waardevolle gebieden moet een eventuele uitbreiding afgewogen worden met de ruimtelijke draagkracht van het gebied en dienen er strenge regels opgesteld te worden naar landschappelijke integratie toe. Nieuwe zaken in de open ruimte zijn niet toegelaten (behalve binnen beschermde gebouwen of eventueel binnen gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed). De horecazaken van de tweede orde zijn vooral gericht op de plaatselijke bevolking en de fietstoeristen. Zij zijn best gelegen binnen de hoofddorpen en overige woonconcentraties. Indien ze gelegen zijn in de open ruimte moeten ze geënt zijn op minstens een lokale weg II of op het toeristisch-recreatieve (fiets)netwerk. Bestaande zaken kunnen bestendigd worden. Indien ze gelegen zijn binnen de hoofddorpen en woonconcentraties, langs minstens een lokale weg II of langs het netwerk kunnen ze licht uitbreiden (in het kader van functionele verbouwingen). Vooral binnen natuurlijk en/of landschappelijk waardevolle gebieden moet een eventuele uitbreiding afgewogen worden met de ruimtelijke draagkracht van het gebied en dienen er strenge regels opgesteld te worden naar landschappelijke inkleding toe. Nieuwe zaken in de open ruimte kunnen enkel starten binnen beschermde gebouwen, eventueel binnen gebouwen die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en als nevenbestemming binnen woonlinten, aansluitend op een hoofddorp of een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsperspectieven, die ontsloten zijn door minstens een lokale weg II. Een omschakeling van horecazaken van de tweede orde naar de eerste orde in de open ruimte is niet mogelijk. In haar goedkeuringsbesluit van 14 september 2006, heeft de bestendige deputatie onder meer volgende stellingen omtrent het toeristisch-recreatief beleid van goedkeuring uitgesloten: in het richtinggevend gedeelte bij de gewenste toeristisch-recreatieve structuur de stellingen dat nieuwe horecazaken in de open ruimte eventueel zijn toegelaten binnen gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed; in het richtinggevend gedeelte bij de gewenste toeristisch-recreatieve structuur de stelling dat nieuwe horecazaken in nevenbestemming toegelaten zijn binnen woonlinten die niet inherent deel uitmaken van hoofddorpen; 29

35 4.5.3 Indeling in deelruimten Het GRS deelt Oostkamp op in volgende deelruimten: de hoofd- en nevenkernen: Oostkamp, Ruddervoorde, Waardamme, Hertsberge, Moerbrugge, Steenbrugge en Baliebrugge; de veldgebieden: Deze specifieke, sterk beboste gebieden komen zeer opvallend naar voor binnen de ruimtelijke structuur. Men kan de centrale oost-west gerichte veldgordel en het veldgebied in het zuidoosten (uitloper Bulskampveld) van de gemeente onderscheiden; het sterk versnipperde agrarisch gebied in het zuidwesten: In dit gebied komt er een sterke menging van functies voor. Het is versnipperd door verschillende bebouwingsenclaves en linten. Met betrekking tot zonevreemde woningen worden in bepaalde deelruimten specifieke uitspraken gemaakt. Die worden hieronder bondig besproken. Woonconcentraties met beperkte ontwikkelingsopties In de woonconcentratie wordt bij wijze van uitzondering voorgesteld om het agrarisch gebiedje tussen de Legeweg, Lieverstede, het kanaal en het woongebied van Steenbrugge te kunnen aansnijden. Dit betreft een totaal ingesloten en op één perceel na volgebouwd gebied. De Veldgebieden De veldgebieden bevatten verscheidene kasteelparken. Deze cultuurhistorische infrastructuren zijn structuurbepalend voor het landschap. Dit historische patrimonium mag in geen geval verloren gaan. Wonen en toeristisch-recreatieve nabestemmingen moeten onder bepaalde voorwaarden mogelijk zijn. Verspreide bebouwing in de open ruimte kan binnen bepaalde krijtlijnen verder ontwikkelen en uitbreiden. Deze ontwikkelingen en uitbreidingen moeten echter beperkt gehouden worden teneinde de open ruimte niet verder te versnipperen. Tegelijk moet de landschappelijke integratie van de bestaande bebouwing worden aangemoedigd. Het geïntensifieerd agrarisch gebied in het zuidwesten. Naar wonen toe worden geen uitbreidingen van de woonconcentraties in de open ruimte meer toegelaten. De bestaande ruimte moet gevrijwaard worden. Er moet vermeden worden dat de verschillende woonconcentraties verder naar elkaar toe groeien met verregaande verlinting als gevolg. 30

36 Uittreksel GRS Oostkamp: kaart deelruimten 31

37 5 BESTAANDE EN JURIDISCHE TOESTAND 5.1 ZONEVREEMDE WONINGEN De zonevreemde woningen komen verspreid voor binnen de gemeente. De geïsoleerde woningen zijn veelal gedesaffecteerde landbouwbedrijven die een residentiële functie hebben behouden. Verspreid over de gemeente komen echter enkele woonconcentraties voor, ofwel geïsoleerd als woonkorrels, ofwel aansluitend aan zone-eigen woongroeperingen, in de vorm van woonlinten. Ten einde een beeld te krijgen van de zonevreemde woningen en functies te Oostkamp, is een inventarisatie doorgevoerd. Deze is in eerste plaats doorgevoerd in een GIS-omgeving Methodiek en selectie Als basiswerklaag is gebruik gemaakt van de digitale kadasterplannen met de toestand op 1 januari Op deze basislaag worden volgende bewerkingen uitgevoerd: alle woongebieden in de ruime zin worden uitgeknipt; alle goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen worden uitgeknipt; alle industriegebieden in de ruime zin worden uitgeknipt; alle BPA s en RUP s worden uitgeknipt. Op deze percelen die overblijven, wordt de economische kaart gelegd van de gemeente Oostkamp. Met behulp van deze worden de verschillende functies aangeduid binnen de open ruimte. Dit laat toe om onder meer de landbouwbedrijven te detecteren. Aan de hand van deze eerste werkkaart, is een manuele controle uitgeoefend, begeleid met een terreinverkenning. Hierbij worden de verschillende functies nogmaals gecontroleerd en worden de potentiële woonkorrels en woonlinten geanalyseerd. De woningen van de actieve landbouwbedrijven zijn in principe zone-eigen als bedrijfswoning. Bij stopzetting van de agrarische activiteiten, kunnen deze echter terugvallen naar het statuut van zonevreemde woning. Ten einde ook naar de toekomst een planologisch kader te bieden voor deze woningen, worden deze in de inventaris meegenomen met de reeds zonevreemde woningen. 32

38 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp Situering (potentieel) zonevreemde woningen - topografische kaart Legende gemeentegrens Oostkamp zonevreemde woningen geselecteerde functies datum: februari 2011 schaal: 1: Meters ± (Bron: NGI + eigen bewerking)

39 Zodoende komen we tot een puntenkaart van (potentieel) zonevreemde woningen. Aan de hand van de kadastrale legger, kan de aard van het gebruik van elk perceel worden nagegaan. De categorie hoevewoning bevat de woningen die gepaard gaan met een agrarische functie. Door de inadequate bijhouding van het kadaster zijn veel woningen vandaag nog aangeduid als hoevewoning, terwijl de landbouwfunctie is verdwenen. Op basis van de economische kaart, zijn de gekende agrarische bedrijven expliciet aangeduid op de kaart. Gebruik makende van de kadastrale legger, gecombineerd met het adressenbestand van de gemeente, komen we tot volgende schattingen van aantallen zonevreemde woningen te Oostkamp. Aantal zonevreemde woningen: ca. 791 Aantal aangemeld als hoeve: ca. 334 Totaal = ca (potentieel) zonevreemde woningen Juridische toestand Algemeen kader Het decretaal kader voorziet de basisvoorwaarden aan welke de zonevreemde woningen dienen te voorzien. Ten einde toekomstperspectieven te kunnen bieden, zijn minstens volgende voorwaarden van toepassing: - de woningen zijn hoofdzakelijk vergund: Het hoofdzakelijk vergund zijn, is een stedenbouwkundige vergunningstoestand waarbij: woningen slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste 90% van het brutobouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van de buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht in rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat functie betreft. Gebouwen en constructies zijn vergund indien deze zijn opgericht conform een afgeleverde stedenbouwkundige vergunning of opgericht zijn voor Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan (in dit geval het gewestplan Brugge-Oostkust bij KB van 7 april 1977) worden eveneens als vergund beschouwd. Dit kan enkel tegengesproken worden middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van een constructie. Indien tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet voldoen aan bovenstaande voorwaarden, dan kunnen deze handelingen niet als vermoedelijk vergund worden geacht. - de woningen zijn niet verkrot: Dit betekent dat de woning niet voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit; 33

40 - de woning bestaat: Met uitzondering van de regels voor herstelwerken bij vernietigde of beschadigde woningen, dient de woning te bestaan op het moment van de vergunningsaanvraag. Indien het een herstelling betreft van een vernietigde of beschadigde woning, dient deze te voldoen aan volgende bijkomende voorwaarden: a. De woning werd vernield of beschadigd ten gevolge van een vreemde oorzaak die de eigenaar niet kan worden toegerekend; b. De woning werd in het jaar voorafgaand aan de vernieling of beschadiging daadwerkelijk bewoond, waarbij de bewoning kan worden aangetoond middels alle rechtens toegelaten bewijsmiddelen; c. De aanvraag gebeurt binnen de drie jaar na de toekenning van het verzekeringsbedrag, of zo de vernieling of beschadiging niet door een verzekering gedekt zijn, binnen de vijf jaar na het optreden van deze vernieling of beschadiging; Met betrekking tot het decretaal kader dient worden vermeld dat in elk geval de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverkort geldt bij het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning. Deze toetsing gaat in het geval van zonevreemde constructies in het bijzonder na of het architecturaal karakter van de verbouwde, herbouwde, uitgebreide of herstelde constructies behouden blijft. Vrijwaring van het architecturaal karakter houdt in dat bijvoorbeeld waardevolle en vernieuwende architecturale constructies die de vlakkenindeling van een zonevreemde hoevewoning niet volledig overnemen, maar perfect in overeenstemming zijn met de omgeving, kunnen vergund worden. Ook nieuwe materiaalkeuzen of hedendaagse opties inzake licht, lucht en ruimte worden door de term architecturaal karakter niet uitgesloten. Het begrip architecturaal karakter houdt wel in dat de herbouw of de herstelde constructie dient aan te sluiten bij de typologie van de constructies in de betrokken streek ( werkmanswoning, hoeve van het langgeveltype, hoeve met gesloten straatwand of zijgevels, vierkantshoeve, ). De oorspronkelijke architecturale type-indeling van de constructies dient herkenbaar te blijven, ook na herbouw of herstel. Een arbeiderswoning mag geen haciënda worden. Een hoeve afbreken en een moderne villa optrekken behoort evenmin tot de mogelijkheden. Vergunningstoestand Met betrekking tot het bepalen van de vergunningstoestand, dient dit sedert de inwerkingtreding van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening niet worden aangetoond voorafgaandelijk bij de opmaak van een RUP, maar wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden, of (in het geval van vernietiging door vreemde oorzaak) op de vooravond van de vernietiging of beschadiging. Gezien het grote aantal zonevreemde woningen in Oostkamp, is een analyse van de vergunningstoestand geval per geval niet haalbaar. Bovendien laat de VCRO toe dat de eigenaars zelf bewijsmiddelen aandragen om aan te tonen dat hun woning als hoofdzakelijk vergund kan worden beschouwd. Hierom wordt de vergunningstoestand van de zonevreemde woningen niet expliciet behandeld in het kader van het RUP. 34

41 5.1.3 Woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied niet zijnde parkgebied Met betrekking tot de decretale ontwikkelingsmogelijkheden, dient een onderscheid worden gemaakt tussen de woningen gelegen binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied (met uitzondering van de parkgebieden) en de overige zonevreemde woningen. Er zijn 32 woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied te Oostkamp, niet rekening houdende met de parkgebieden. Onder deze 32 woningen bevinden zich drie zonevreemde kastelen en 5 woningen die staan aangemeld als vakantieverblijf. Onderstaande lijst zijn de woningen gelegen binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied behalve parkgebieden: Adres Type cfr. kadastrale legger Bestemming Beschermingen Kortrijksestraat 522 Vakantieverblijf Natuurgebied / Kortrijksestraat 546 Huis Natuurgebied / Sijslostraat 184 Huis Natuurgebied / Sijslostraat 192 Huis Natuurgebied / Woestendreef 8 Kasteel Natuurgebied / Bosdreef 4 Hoeve Natuurgebied / Lakebossendreef 1 Vakantieverblijf Natuurgebied / Kortrijksestraat 518 Huis Natuurgebied / Papenvijversstraat 10 Hoeve Natuurgebied / Sterredreef 23 Huis Natuurgebied / Wilgenbroekstraat 74 Huis Natuurgebied Beschermd landschap Natuurgebied Habitat/beschermd monument Kapellestraat 87 Hoeve Bosdreef 25 Huis Natuurgebied / Boudewijnlaan 85 Kasteel Natuurgebied / Kortrijksestraat 542 Huis Natuurgebied / Lariksdreef 5 Huis Natuurgebied / Munkenstraat 1 Huis Natuurgebied / Munkenstraat 1+ Vakantieverblijf Natuurgebied / Kortrijksestraat 534 Huis Natuurgebied / Kortrijksestraat 544 Huis Natuurgebied / Sijslostraat 194 Huis Natuurgebied / Blauwhuisstraat 5 Huis Natuurgebied / Kortekeerstraat 10 Huis Bosgebied Habitat Wilgenbroekstraat 76 Huis Natuurgebied Beschermd landschap Woestendreef 1 Hoeve Natuurgebied / 35

42 Adres Type cfr. kadastrale legger Bestemming Beschermingen Deel appartementsgebouw Natuurgebied / Kortekeerstraat 8 (huis in realiteit) Meersenstraat 2 Huis Natuurgebied / Sterredreef 30 Huis Natuurgebied / Denemetstraat 5 Huis Natuurgebied Habitat Lakebossendreef 3 Vakantieverblijf Natuurgebied / Lakebossendreef 5 Vakantieverblijf Natuurgebied / Lariksdreef 3 Huis Natuurgebied / Deze lijst is vervolgens gecontroleerd op vergunningstoestand en naar functie. Het zijn namelijk enkel de hoofdzakelijk vergunde zonevreemde woningen die in aanmerking komen. Niet vergunde woningen, woningen getroffen door onvergunde handelingen en weekendverblijven komen namelijk niet in aanmerking. De kastelen in deze lijst worden niet verder behandeld gezien de kasteelsites in een afzonderlijk RUP dienen worden behandeld. Zodoende komen we tot volgende lijst van woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, niet zijnde parkgebied die in aanmerking komen: Adres Effectief vergund gebruik Bestemming Beschermingen Perceel Kortrijksestraat 542 Woning Natuurgebied / 5 F 368 P Kortrijksestraat 546 Woning Natuurgebied / 5 F 368 R Kortrijksestraat 544 Woning Natuurgebied / 5 F 368 S Blauwhuisstraat 5 Woning Natuurgebied / 4 C 11 D Lakebossendreef 5 Woning Natuurgebied / 5 F 372 H Kortrijksestraat 518 Woning Natuurgebied / 5 F 367 X Munkenstraat 1 Woning Natuurgebied / 5 F 364 K02 Kortrijksestraat 532 Woning Natuurgebied / 5 F 365 T Kortrijksestraat 534 Woning Natuurgebied / 5 F 364 F Kortekeerstraat 8 Woning Natuurgebied / 5 E 19 L Meersenstraat 2 Woning Natuurgebied / 6 C 336 E Sterredreef 23 Woning Natuurgebied / 4 A 315 D Sterredreef 30 Woning Natuurgebied / 4 A 309 H Papenvijversstraat 10 Woning Natuurgebied / 3 E 218 K Denemetstraat 5 Woning Natuurgebied Habitat 6 A 290 E Woestendreef 1 Woning Natuurgebied / 6 B 418 F Lariksdreef 3 Woning Natuurgebied / 6 B 92 R Lariksdreef 5 Woning Natuurgebied / 6 B 92 S 36

43 Adres Effectief vergund gebruik Bestemming Beschermingen Perceel Bosdreef 4 Woning Natuurgebied / 3 G 471 L Natuurgebied Beschermd 3 H 286 E Wilgenbroekstraat 74 Woning landschap Natuurgebied Beschermd 3 H 286 F Wilgenbroekstraat 76 Woning landschap Natuurgebied Habitat/beschermd 1 L 389 Z Kapellestraat 87 Woning monument Bosdreef 25 Woning Natuurgebied / 6 B 52 G2 Sijslostraat 184 Woning Natuurgebied / 6 B 32 G Sijslostraat 192 Woning Natuurgebied / 6 B 16 W Kortekeerstraat 10 Woning Bosgebied Habitat 5 E 136 H Onderstaande woningen worden niet verder opgenomen: Adres Reden van niet opname Bestemming Beschermingen Perceel Kortrijksestraat 522 Vakantieverblijf Natuurgebied / 5 F 372 C Lakebossendreef 1 Vakantieverblijf Natuurgebied / 5 F 372 M Vakantieverblijf en niet Natuurgebied / 5 F 372 D2 Lakebossendreef 3 Sijslostraat 179 Kapellestraat 87 vergund Woning verkrot en gesloopt Woning Natuurgebied / 6 C 94 P Natuurgebied Habitat /beschermd monument 1 L 389 Z De woning Kapellestraat 87 wordt niet verder opgenomen wegens de bescherming als monument. Aangezien het RUP voor deze woning geen meerwaarde kan bieden, blijven de huidige decretale mogelijkheden van toepassing. 37

44 5.2 ZONEVREEMDE FUNCTIES Methodiek en selectie Als basiswerklaag is gebruik gemaakt van de digitale kadasterplannen met de toestand op 1 januari Op deze basislaag worden volgende bewerkingen uitgevoerd: alle woongebieden in de ruime zin worden uitgeknipt; alle goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen worden uitgeknipt; alle industriegebieden in de ruime zin worden uitgeknipt; alle BPA s en RUP s worden uitgeknipt. Op deze percelen die overblijven, wordt de economische kaart gelegd van de gemeente Oostkamp. Met behulp van deze worden de verschillende functies aangeduid binnen de open ruimte. Dit laat toe om onder meer de landbouwbedrijven te detecteren. Aan de hand van deze eerste werkkaart, is een manuele controle uitgeoefend, begeleid met een terreinverkenning. De terreinverkenning laat toe om de ruimtelijke impact van bepaalde functies aangeduid op de economische kaart te bepalen. Veel functies blijken namelijk enkel te bestaan onder de vorm van een administratieve zetel op een adres. De activiteiten die ze vertegenwoordigen hebben geen ruimtelijke component ter plaatse. Deze eenmanszaken huren veelal een loods op een andere locatie waarbinnen de daadwerkelijke functie wordt uitgeoefend. Een tweede aandachtspunt zijn de vele agrarische constructies die alhoewel ze niet aangemeld zijn als agrarisch bedrijf op de economische kaart, wel degelijk een dergelijke functie nog uitoefenen. Het effect van schaalvergroting in de landbouw zorgt namelijk voor een landbouwbedrijf met één administratieve zetel, verscheidene deelsites bevat. De landbouwbedrijven op niet zelfstandige basis, bv. in loondienst van een grotere voedingsproducent, vallen eveneens hieronder. Op basis van het terreinonderzoek zijn onder meer volgende functies aangetroffen in de open ruimte bestemmingen. Naam bedrijf Activiteit Bestemming Adres De Kanne Restaurant Agrarisch gebied Legeweg 177 Omega Club Horeca Agrarisch gebied Lodistraat 99a Sento Bene Schoonheidsinstituut Agrarisch gebied Rooiveldstraat 113 Kampveldhoeve Restaurant Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kampveldstraat 20 Cowboy Up Restaurant/feestzaal Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kortrijksestraat 350 t Merelnest Horeca Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kortrijksestraat 387 De Zingende Watermolen Horeca Agrarisch gebied Watermolenstraat 2 38

45 Naam bedrijf Activiteit Bestemming Adres t Roodhof Handel/diensten/horeca Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Nieuwburgstraat 32 Ter Daele Horeca Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kortrijksestraat 202 DC-Drinks en Café Handel/horeca Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kortrijksestraat 224 Vogelzang Freinetschool Klimop Onderwijs Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Fabiolalaan 2 Kinderdagverblijf t Kikkertje Dienst Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Kortrijksestraat 487 Voor al deze functies wordt de vergunningstoestand geanalyseerd. Het zijn immers enkel de vergunde of vergund geachte functies die binnen het RUP kunnen worden opgenomen. Het vergund karakter van de functies heeft zowel betrekking op de constructies en gebouwen als op de functie zelf. Op basis van deze analyse worden volgende activiteiten niet verder opgenomen Naam bedrijf Activiteit Adres Reden van niet opname Sento Bene Schoonheidsinstituut Rooiveldstraat 113 Functie niet vergund Omega Club Horeca Lodistraat 99a Functie niet vergund Volgende functies zijn eveneens teruggevonden maar zijn niet weerhouden als te behandelen zonevreemde functies: - Dierenpension, dierenartsenpraktijk, tuinaanlegbedrijf, paardenhouderij in agrarisch gebied in de ruime zin: met toepassing van art van de VCRO kan een vergunning verleend worden voor deze functies met inbegrip van een oppervlakte van max. 100 m² voor ondergeschikte functies (horeca, kantoor, handel, ) op basis van art. 9 van het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 op de zonevreemde functiewijzigingen. - Productievestigingen of distributiecentra: deze bedrijven dienen worden behandeld binnen het sectoraal RUP zonevreemde bedrijven. - Aannemers die een loods gebruiken louter voor de opslag van materialen binnen agrarisch gebied in de ruime zin: met toepassing van art van de VCRO kan een vergunning verleend worden voor deze functies op basis van art. 8 van het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 op de zonevreemde functiewijzigingen. Indien de activiteit van deze aannemers groter is dan opslag, dan is opname in het sectoraal RUP zonevreemde bedrijven aangewezen. - Een jeugdlokaal van een erkende jeugdvereniging: met toepassing van art , 5 kan binnen agrarisch gebied een dergelijk lokaal uitbreiden en aangepast worden indien de uitbreiding noodzakelijk is omwille van infrastructurele behoeften ingevolge de uitbreiding van de werking. - Een bed & breakfast, wat betekent een toeristisch logies met max. 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden én met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café: met toepassing van art van de VCRO kan een vergunning verleend worden voor deze functie mits voorgaand 39

46 advies van Toerisme Vlaanderen op basis van art. 4 van het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 op de zonevreemde functiewijzigingen. Daarnaast bevatten verschillende woningen nevenfuncties met beperkte oppervlakte (< 100 m² vloeroppervlakte) zoals vrije beroepen, kinderopvang, bureel van bv. schilder. Deze zijn niet verder behandeld, daar deze geen ruimtelijke impact uitoefenen op hun omgeving. De primaire functie is de woonfunctie van de kavel. Hieronder valt ook het kinderdagverblijf t Kikkertje. Gezien hier geen ruimtevraag bekend is en het perceel geen draagkracht heeft voor grote uitbreidingen, kan worden gesteld dat het huidig decretaal kader voldoet. Het kinderdagverblijf wordt dan ook niet verder opgenomen in het RUP. Op de volgende pagina s wordt de bestaande en juridische toestand van de 9 geselecteerde zonevreemde functies weergegeven. 40

47 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Situering geselecteerde functies en zonevreemde woningen in ruimtelijk kwestbaar gebied Legende Gemeentegrens Oostkamp geselecteerde woningen in RKG geselecteerde functies Zingende Watermolen Passim Cowboy Up 't Roodhof DC Drinks / Café VogelzangTer Daele Freinetschool Klimop Kampveldhoeve De Kanne datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

48 5.3 WOONCONCENTRATIE STEENBRUGGE In de woonconcentratie van Steenbrugge worden er conform het GRS mogelijkheden voorzien om nog vrijliggende percelen te bebouwen. In het GRS wordt hierover het volgende gesteld: In het zuiden van de woonconcentratie Steenbrugge ligt een klein, bijna volledig bebouwd agrarisch gebiedje, gelegen tussen het kanaal, de Merelstraat, de Legeweg en de bedrijvenzone Lieverstede. Het gebiedje is volledig ingesloten door infrastructuren (kanaal en Legeweg) en de bebouwing (woongebied en woongebied met landelijk karakter van de woonconcentratie Steenbrugge en industriegebied van de bedrijvenzone Lieverstede), sluit direct aan bij de woonconcentratie en is op één perceel na volledig volgebouwd (via de opvulregel). Indien we deze criteria toepassen op de betreffende woonconcentratie, kunnen we volgende locaties selecteren: Een perceel gelegen langs de Legeweg (ca m²) ; Een perceel gelegen tussen de bedrijvenzone en het kanaal en ontsluitbaar naar de Legeweg (ca. 0,55 ha). 41

49 Het GRS suggereert om bij wijze van uitzondering de resterende percelen te kunnen aansnijden. Dit kan eveneens gemotiveerd worden vanuit volgende argumenten: Het gebied is opgenomen in de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Brugge (BVR 4 februari 2011). Het gebied is geselecteerd als woonlint in het GRS. Het toelaten van woningen is dan ook te kaderen binnen een rationele afwerking van het geheel. Dit geheel vormt onderdeel van het regionaalstedelijk gebied van Brugge (deelplan nr. 8 - Moerbrugge). De woonomgeving Steenbrugge wordt opgenomen in het stedelijk gebied. De grenslijn volgt de grens van hetbpa Lievestede deel 1 en verder de gewestplanbestemming woongebied, waarbij ook het woongebied ten oosten van de Legeweg (Moerbrugge) wordt opgenomen. In het gewestelijk RUP voor de afbakening wordt volgend concept voor het gebied gehanteerd: Sterke verweving op stedelijk niveau in de omgeving van invalswegen Gezien de structurerende werking van de invalswegen door de stedelijke wijken, wordt in de nabije omgeving ervan verweving van wonen en stedelijk wijkniveau-overschrijdende activiteiten aanvullend aan het wonen, verder nagestreefd. De omgeving van deze invalswegen is namelijk vlot bereikbaar vanuit elke plek van de stedelijke wijken maar kan ook, wegens de verbindingsfunctie van deze invalswegen binnen het stedelijk gebied, vlot bereikt worden vanuit de perifere kernen en vanuit de binnenstad. Door de capaciteit van de wegen te verhogen door er openbaar vervoersassen van te maken wordt verdere verdichting ook mogelijk (zie ook verkeers- en vervoersstructuur). Wegens de meer externe ligging van de perifere kernen wordt de omgeving van de invalswegen enkel verdicht op het niveau van de kern zelf. Bijkomende activiteiten van regionaalstedelijk niveau (uitgezonderd wonen) krijgen er geen plek meer. Binnen de gewenste ruimtelijke structuur zijn aandachtspunten voor een kwalitatief woonbeleid opgenomen voor het ontwikkelen van woongebieden. Het toepassen van deze aandachtspunten is een taak van de gemeenten. Het gaat om het streven naar optimale dichtheden en zuinig ruimtegebruik, versterken van de multifunctionaliteit en een differentiatie van de woningvoorraad. (Bron: Gewestelijk RUP Afbakening Regionaalstedelijk Gebied, TN, p ) Rekening houdende met de principes van het RSV kan in de afbakening van het stedelijk gebied een aanbodbeleid gevoerd worden. De woonconcentratie Steenbrugge bevat geen elementen die grensstellend zijn vanuit hun intrinsiek belang voor natuur, landschap, landbouw, de open ruimte en water. De Legeweg werd geselecteerd als een lokale weg type II. De Legeweg vormt één van de invalswegen vanuit de periferie van Brugge. De as is gekenmerkt door een sterke verweving van functies waaronder wonen en aan wonen verwante functies (de woonconcentraties van Steenbrugge en Moerbrugge) en lokale bedrijvigheid (bedrijventerrein Lieverstede). 42

50 De as zorgt voor een vlotte bereikbaarheid vanuit deze gebieden naar de centrumfuncties van het stedelijk gebied. De beschikbare woonruimte dient er dan ook optimaal worden benut. Het gebied werd niet herbevestigd als agrarisch gebied binnen de afbakeningsprocessen van landbouw, natuur en bos van het Vlaamse Gewest. Binnen de ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos regio Veldgebied Brugge Meetjesland zone maakt de woonconcentratie deel uit van het deelplan Noordelijk Houtland, westelijk deel. De te herbestemmen zone is een onderdeel van de ruimtelijk begrensde stedelijke gebieden. Naar potentie voor landbouwteelten is de waarde van de zone beperkt. Dit uit zich onder meer in de zeer lage waardering binnen de landbouwtyperingskaarten van het departement Duurzame Landbouwontwikkeling. De percelen zijn ingesloten door kavels die ofwel een woonfunctie of een bedrijfsfunctie omvatten. Dit belemmert de mogelijkheden tot een bedrijfseconomische inpassing in de structuren van de beroepslandbouw van het gebied. Op basis van de selectie van het gebied als onderdeel van het regionaalstedelijk gebied Brugge, de geïsoleerde ligging ten aanzien van de grotere landbouwstructuren en de beperkt landbouwkundige waarde van de grond, is het gebied niet beleidsmatig herbevestigd door de Vlaamse Regering. Gelet op het algemeen karakter van de omgeving, is een bevestiging van de woonfunctie van het gebied aangewezen. Binnen het kader van de versterking van de stedelijke gebieden en een optimale kwalitatieve invulling van de woonruimte is een inbreiding voor wonen in harmonie met de reeds aanwezige woontypologie verantwoord. De nodige randvoorwaarden naar woonontwikkeling worden gevormd door de bestaande woondichtheden van de omgeving en de aanwezigheid van enkele belangrijke infrastructuren. Deze infrastructuren omvatten enerzijds het aanwezige pompstation met persleiding van Aquafin en het zuidelijk gelegen kanaal Gent-Oostende. 43

51 6 PLANVISIE 6.1 CATEGORISERING ZONEVREEMDE WONINGEN De categorisering van de zonevreemde woningen binnen Oostkamp kan op basis van enerzijds het gegroepeerd of geïsoleerd voorkomen van de woningen en anderzijds op basis van de kwetsbaarheid van de locatie van de woningen. De zonevreemde woningen binnen Oostkamp worden eerst gecategoriseerd naar spreiding. De geïsoleerd liggende zonevreeemde woningen worden nadien verder gecategoriseerd naar kwetsbaarheid van de locatie Categorisering naar spreiding Het GRS van Oostkamp maakt een onderscheid tussen volgende zonevreemde woningen: Woonlinten Woonlinten zijn concentraties van zonevreemde woningen die direct aansluiten bij een hoofddorp, een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden of een te behouden woonconcentratie. Binnen het GRS is een niet-limitatieve lijst van woonlinten opgenomen. Binnen de groep van woonlinten wordt vervolgens een onderscheid gemaakt tussen: Woonlinten die aansluiten op een hoofddorp (Oostkamp of Ruddervoorde) of een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden (Waardamme, Hertsberge, Baliebrugge, Steenbrugge en Moerbrugge) én minstens ontsloten zijn via een lokale weg II Overige woonlinten Op basis van de lijst in het GRS is een afbakening tot op perceelsniveau gemaakt van de woonlinten. Zodoende komen we tot een lijst van 169 woningen gelegen binnen een woonlint. De woonlinten die aansluiten op een hoofddorp of een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden én minstens ontsloten zijn via een 44

52 De overige woonlinten hebben naar ruimtelijke draagkracht en impact eenzelfde verhouding als de woonkorrels. Deze woonlinten worden dus als beleidscategorie opgenomen in dezelfde categorie als de woonkorrels, namelijk categorie II. Woonkorrels Woonkorrels zijn concentraties van woningen in de open ruimte die in de toekomst beleidsmatig ondersteund zullen worden. Als woonkorrel wordt beschouwd een concentratie van minimaal vijf vergunde woningen, gelegen binnen een afstand van 50 meter vanaf de rooilijn van een uitgeruste openbare weg en waarbij de afstand tussen de gevels van de woonhuizen niet meer dan 30 meter bedraagt. Vergunde zonevreemde woningen die net buiten de concentratie vallen kunnen opgenomen worden binnen de woonkorrel, wanneer de afstand tussen de concentratie en de woning niet meer bedraagt dan 70 meter tussen de gevels. Deze woonkorrels zijn net als de woonlinten tot op perceelsniveau afgebakend op basis van bovenstaande principes. Voor de woonkorrels zijn de woningen binnen goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen in rekening genomen voor de ruimtelijke voorwaarden gesteld hierboven. Deze woonkorrels vormen samen met de overige woonlinten categorie II. Geïsoleerde zonevreemde woningen De overige zonevreemde woningen zijn naar spreiding gecategoriseerd als geïsoleerde zonevreemde woningen. De verdere opdeling gebeurt binnen deze categorie aan de hand van de kwetsbaarheid van de locatie van de woningen. (Categorieën III tot VI) Binnen Oostkamp komen ca. 816 geïsoleerde zonevreemde woningen voor. In het RUP worden enkel de geïsoleerde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied (uitgezonderd parkgebied) opgenomen die hoofdzakelijk vergund zijn. Dit zijn in totaal 27 woningen. 45

53 6.1.2 Categorisering naar kwetsbaarheid De categorisering naar de kwetsbaarheid 6 van locatie van de zonevreemde woningen wordt conform de visie in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan uitgevoerd. Dit leidt tot volgend onderscheid in de zonevreemde woningen. Deze categorisering wordt bepaald via volgende stappenplan: NEE Categorie III Ligging in natuurlijk en/of landschappelijk waardevolle agrarische gebieden? JA JA Categorie IV Ligging in ruimtelijk kwetsbaar gebied niet zijnde parkgebied? NEE Ligging direct aansluitend bij een woongebied in ruime zin of met de huiskavel direct aansluitend aan nietkwetsbaar gebied én niet gelegen in VEN-gebied? NEE JA Categorie VI Categorie V 6 Met kwetsbaarheid wordt bedoeld: de kwetsbaarheid conform het beleidskader opgenomen in het GRS. Dit is niet gelijk aan de decretaal gedefinieerde ruimtelijk kwetsbare gebieden. 46

54 De ligging in natuurlijk en/of landschappelijk waardevol agrarisch gebied is bepaald door een ligging in: - ofwel in parkgebied als gewestplanbestemming; - ofwel binnen een ankerplaats vastgesteld door de landschapsatlas. Met betrekking tot categorieën V en VI, gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, niet zijnde parkgebieden, wordt een bijkomende classificatie * toegevoegd indien de zonevreemde woning gelegen is in een risicogebied voor overstromingen. Bij de opmaak van de categorisering zijn echte geen woningen of constructies teruggevonden die aan deze classificatie voldoen Samenvattende tabel De uiteindelijke categorisering van de zonevreemde woningen in Oostkamp is samen te vatten Woonlinten Woonkorrels overige Categorie. I Categorie. II Categorie III Categorie IV Geïsoleerde woningen Categorie V Categorie VI * * Gezien de ruime decretale mogelijkheden zal het RUP enkel de woningen behandelen waarbij het RUP bijkomende meerwaardes kan realiseren. Dit vertaalt zich in de opname van de woningen gelegen in woonlinten en woonkorrels (cat. I en II) én de woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied (cat. V-VI) 47

55 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Situering op topografische kaart Legende geselecteerde functies geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

56 6.2 ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVEN Zonevreemde woningen De ontwikkelingsperspectieven voor de verscheidene zonevreemde woningen worden gedifferentieerd aan de hand van de categorisering die is vooropgesteld in het voorgaande hoofdstuk. Voor alle zonevreemde woningen gelden minimaal de decretale basisrechten voor zonevreemde woningen zoals vastgesteld in de VCRO Algemene ontwikkelingsmogelijkheden De algemene ontwikkelingsmogelijkheden zijn samengevat in onderstaande tabel. Hierin zijn enerzijds de ontwikkelingsmogelijkheden van de woning weergegeven en anderzijds de toegelaten nevenbestemmingen. Woongebouw Cat I. Verbouwen Herbouwen tot m³ Uitbreiden tot m³ Cat II. Verbouwen Herbouwen tot m³ Uitbreiden tot m³ Cat III. Niet opgenomen in het RUP Cat IV. Niet opgenomen in het RUP Cat V. Verbouwen Herbouwen 7 Uitbreiding met 20% tot max. 750m³ Beeldwaarde en landschappelijke integratie a.d.h.v. typologie en volumetrie Nevenbestemming Kantoor- en dienstenfunctie en handelsfunctie met een max. vloeroppervlakte van 150m² Horecafunctie bestaande uit een restaurant of café van max. 150m² vloeroppervlakte of 8 tijdelijke verblijfseenheden. Bedrijvigheid beperkt tot opslag en kleinschalige activiteiten (geen productie) en beperkt tot 150m² vloeroppervlakte Landbouwaanverwante activiteiten Kantoor- en dienstenfunctie met een max. vloeroppervlakte van 150m² Horecafunctie beperkt tot 8 tijdelijke verblijfseenheden zonder enige vorm van restaurant of café Bedrijvigheid beperkt tot opslag en kleinschalige activiteiten (geen productie) en beperkt tot 150m² vloeroppervlakte Landbouwaanverwante activiteiten Geen nevenfuncties mogelijk 7 De mogelijkheden tot herbouwen worden verderop in de nota gespecifieerd. 48

57 Woongebouw Cat VI. Verbouwen Herbouwen 8 Geen uitbreiding Beeldwaarde en landschappelijke integratie a.d.h.v. typologie en volumetrie Nevenbestemming Geen nevenfuncties mogelijk Het RUP zal zich beperken tot de opname van de zonevreemde woningen in categorie 1, 2, 5 en 6. Categorie 3 en 4 betreffen de zonevreemde woningen die geïsoleerd gelegen zijn en zich niet situeren in een ruimtelijk kwetsbaar gebied. Het gaat in concreto om verspreid gelegen woningen in agrarisch gebied. Gelet op het feit dat cfr. de VCRO momenteel reeds ruime ontwikkelingsmogelijkheden geboden worden aan deze woningen en dat het RUP hier geen meerwaarde in de vorm van bijkomende mogelijkheden kan bieden, wordt besloten om deze woningen niet verder op te nemen in het RUP. Deze woningen kunnen dus conform de VCRO verbouwd, herbouwd en uitgebreid (tot 1.000m³) worden. Het uitvoeringsbesluit inzake zonevreemde functiewijzigingen laat voor deze woningen ook functiewijzigingen en nevenbestemmingen toe. Woningen Algemene voorwaarden De ontwikkelingsperspectieven zijn enkel van toepassing op hoofdzakelijk vergunde bestaande en niet verkrotte woningen. Enkel binnen categorie I of II kan een verkrotte woning, d.w.z. een woning die niet meer voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit, weer opgenomen en herbouwd of verbouwd worden, op voorwaarde dat deze verkrotte woning hoofdzakelijk vergund is. Het is niet toegelaten bijkomende zonevreemde woningen te voorzien. Het verhogen van het aantal woongelegenheden binnen een zonevreemde woning is dan ook niet toegelaten. Binnen categorie I-IV is zorgwonen zoals gedefinieerd in de VCRO toegelaten binnen het woongebouw. Woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, niet zijnde parkgebied, kunnen niet herbouwd worden, ook niet bij vernietiging door vreemde oorzaak, indien deze gelegen zijn binnen een effectief overstromingsgevoelig gebied. Het architecturaal karakter van de verbouwde, herbouwde, uitgebreide of herstelde constructies moet behouden blijven. Vrijwaring van het architecturaal karakter houdt in dat bijvoorbeeld waardevolle en vernieuwende architecturale constructies die de vlakkenindeling van een zonevreemde hoevewoning niet volledig overnemen, maar perfect in overeenstemming zijn met de omgeving, kunnen vergund worden. Ook nieuwe materiaalkeuzen of hedendaagse opties inzake licht, lucht en ruimte worden door de term architecturaal karakter niet uitgesloten. Het begrip architecturaal karakter houdt wel in dat de herbouw of de herstelde constructie dient aan te sluiten bij de typologie van de constructies in de betrokken streek 8 De mogelijkheden tot herbouwen worden verderop in de nota gespecifieerd. 49

58 ( werkmanswoning, hoeve van het langgeveltype, hoeve met gesloten straatwand of zijgevels, vierkantshoeve, ). De oorspronkelijke architecturale type-indeling van de constructies dient herkenbaar te blijven, ook na herbouw of herstel. Een arbeiderswoning mag geen haciënda worden. Een hoeve afbreken en een moderne villa optrekken behoort evenmin tot de mogelijkheden. Erfgoed Bij werken of handelingen aan gebouwen, opgenomen in de juridisch vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, moet worden nagegaan of de waardevolle delen behouden moeten blijven. De toetsing van het bewaren van het architecturaal karakter is bij deze gebouwen elementair. De afweging van de erfgoedwaarde voor deze gebouwen is opgenomen in de effectbeoordeling met betrekking tot erfgoed in deze screening. Naarmate de noodzaak tot behoud worden specifieke voorschriften naar verbouwingsmogelijkheden opgenomen. Gebouwen die zijn aangeduid als waardevol of zeer waardevol kunnen een breder spectrum aan zonevreemde functiewijzigingen verkrijgen met behulp van art van de VCRO op basis van art. 10 van het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 op de zonevreemde functiewijzigingen. Deze functie mag evenwel de erfgoedwaarde niet schenden. Het RUP zal evenwel niet per gebouw een limiterende lijst van functies voor deze gebouwen vastleggen. Nevenbestemmingen Voorwaarden voor de nevenbestemmingen: - Binnen het gebouw of gebouwencomplex is de woonfunctie aanwezig. - De nevenbestemmingen zijn enkel toegelaten binnen de hoofdzakelijk vergunde gebouwen. Dit wil zeggen in een bestaand bijgebouw of in het woongebouw. Indien de functie is voorzien in het woongebouw, dient deze worden gerekend in het volume van het woongebouw. - De nevenbestemmingen kunnen er enkel worden toegestaan indien het gebouw of gebouwencomplex bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie. Een gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt voor een nieuwe functie als aan het gebouw of gebouwencomplex uit financieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken uitgevoerd te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoelde dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen. Zodoende kan bijvoorbeeld een landbouwloods bestaande uit louter een dak en twee gesloten gevels voor de opslag van strobalen niet omgevormd worden tot een gesloten magazijn in functie van een handelszaak. Een stalling bestaande uit een constructie van betonplaten kan evenmin omgevormd worden tot een restaurant. - Het uitbreiden van het hoofdzakelijk vergund volume van de bijgebouwen in functie van de nevenfunctie is niet toegelaten. 50

59 Hieronder worden de verschillende mogelijke nevenbestemmingen opgesomd en verder gedefinieerd: - Kantoor- of dienstenfunctie: kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening. - Handelfunctie: Hieronder wordt kleinhandel op lokaal niveau begrepen. Deze toegelaten oppervlakte wordt gerekend met inbegrip van: de kassa s, inkomruimte, gangpaden, binnen- én buitenverkoopsruimte, maar wordt gerekend zonder de magazijnen voor opslag, parking of kantoorruimte in functie van de handelszaak. - Horecafunctie: bestaande uit restaurant of café van max. 150 m² vloeroppervlakte en/of 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden. Indien enkel 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden zijn toegelaten, dan dient deze te worden voorzien zonder enige vorm van restaurant of café. - Bedrijvigheid: beperkt tot louter opslag en kleinschalige activiteiten, maar geen productieactiviteit: bv. het occasioneel bewerken van materialen zoals het verzagen van planken voor gebruik op een werf door een aannemer. De maximale vloeroppervlakte van 150 m² is gerekend voor de atelierruimte. Het dagelijks produceren van raamprofielen valt niet meer onder het occasioneel bewerken. - Landbouwverwante activiteiten: para-agrarische bedrijven, een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenpension, een dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij, een centrum voor dierentherapie (animal assisted therapy) of een instelling waar personen al dan niet tijdelijk verblijven en bij wijze van therapie, onderwijs, opleiding of voorbereiding op de reguliere arbeidsmarkt ondermeer landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen, telkens met inbegrip van de gedeelten van het gebouw of gebouwencomplex die worden aangewend voor ondergeschikte functies (handel, horeca, kantoorfunctie of diensten) die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de hoofdfunctie. De volledige vloeroppervlakte die door eventuele ondergeschikte functies (zowel binnen het hoofdgebouw als binnen de bijgebouwen) in beslag genomen wordt, ten hoogste gelijk is aan 100 m² Categorie I Deze woningen en gebouwen zijn een logische aansluiting zowel ruimtelijk als functioneel op de bestaande kernen. Binnen het kader van kernafwerking zijn ruimere mogelijkheden van nevenbestemming toegelaten. De rechtstreekse aansluiting op een lokale weg II of hoger garandeert een voldoende draagkracht voor de meer verkeersgenerende functies. Een lokale handels- of horecafunctie is dan ook toelaatbaar op deze locaties. De oppervlaktemaat van 150 m² zorgt ervoor dat de nevenbestemming uitgroeit tot een functie met een te grote impact. De uitbreidingsmogelijkheden worden conform de VCRO beperkt tot m³. Deze volumemaat volstaat om er een kwalitatieve ruime gezinswoning in onder te brengen. In het woonlint aan de Legeweg is één onbebouwd perceel gelegen, conform het GRS wordt bij hoge uitzondering toegelaten hier een eengezinswoning op te richten. Deze woongroeperingen worden door middel van een overdruk afgebakend Categorie II De overige woonlinten hebben door de aansluiting op louter een woonconcentratie en/of door de ontsluiting via een weg van lagere categorie lokale weg II een beperkter draagvlak voor nevenbestemmingen. Net als bij de woonkorrels is de afgezonderde ligging van deze woonconcentraties bepalend voor de de toegelaten nevenfuncties. Gezien deze alsnog gebundeld voorkomen, zijn ruimere mogelijkheden dan voor de puur geïsoleerde 51

60 zonevreemde woningen toegelaten. De oppervlaktemaat van 150 m² zorgt ervoor dat de nevenbestemming uitgroeit tot een functie met een te grote impact. Gezien de meer afgezonderde ligging kan een horeca- of handelsfunctie er niet toegelaten worden. Deze woongroeperingen worden door middel van een overdruk afgebakend Geïsoleerde woningen De geïsoleerde woningen gelegen in niet ruimtelijk kwetsbaar gebied zijn niet verder opgenomen in het RUP. De verspreid liggende woningen binnen de gemeente gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied hebben de minste draagkracht voor het toelaten van nevenfuncties. Hier is dan ook enkel de woonfunctie toegelaten. De geselecteerde zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied worden indicatief aangeduid. Hierbij zijn de bijkomende mogelijkheden louter van toepassing op het woongebouw Categorie V Deze woningen zijn gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, maar echter niet binnen een VEN-gebied én de huiskavel sluit direct aan op niet ruimtelijk kwetsbaar gebied of maakt deel uit van een woongroepering. Voor deze woningen is enkel een woonfunctie toegelaten. De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze woningen worden beperkt verruimd. Gezien deze woningen grensgevallen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied, is een beperkte uitbreiding toegelaten. - In functie van de minimale comforteisen van de woning, is een uitbreiding van 20% van het hoofdzakelijk vergund volume toegelaten tot een max. volume van 750 m³. - Herbouw is toegelaten tot : o een max. volume van 750 m³ indien de woning voorafgaand aan de herbouw een hoofdzakelijk vergund volume van 750 m³ bevatte; o het hoofdzakelijk vergund volume indien de woning een hoofdzakelijk vergund volume > 750 m³ én < m³ bevatte; o m³ indien de woning voorafgaand aan de herbouw een hoofdzakelijk vergund volume m³ bevatte Categorie VI Deze categorie bevat de overige woningen gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, niet zijnde woongebied. Voor deze woningen is enkel de woonfunctie toegelaten. De ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt verruimd. - Herbouw is toegelaten tot : o het hoofdzakelijk vergund volume indien de woning een hoofdzakelijk vergund volume < m³ bevatte; o m³ indien de woning voorafgaand aan de herbouw een hoofdzakelijk vergund volume m³ bevatte. 52

61 6.3 ZONEVREEMDE FUNCTIES Per functie worden verschillende ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld. Basisprincipe bij de zonevreemde functies is het bieden van rechtszekerheid voor de eigenaars. Dit betekent dat de hoofdzakelijk vergunde functies minimaal bestendigd worden. De verdere ontwikkelingsopties worden geval per geval afgewogen ten opzichte van de draagkracht van hun omgeving Horecazaken De horecazaken worden cfr. het structuurplan opgedeeld naar horecazaken van de eerste en de tweede orde. Horecazaken van de eerste orde zijn combinaties café-restaurant-feestzaal. De feestzaalfunctie is hierbij een hoofdactiviteit. Deze zijn vooral auto-gericht en worden dus best geënt op minstens een lokale weg 2. De horecazaken van de tweede orde zijn gewone café-restaurants en zijn voornamelijk gericht op de plaatselijke bevolking en de fietstoeristen. Bij de restaurants kan een ondergeschikte activiteit als feestzaal aanwezig zijn. De ontwikkelingsmogelijkheden worden bepaald door volgende elementen: de orde van de horecazaak, de ligging ten opzichte van de gewenste verkeersstructuur, de aansluiting op het gewenst toeristischrecreatief netwerk en de eventuele opname in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Dit geeft voor de horecazaken volgende classificatie: Bedrijf 1 e of 2 e orde Gelegen aan minstens lokale weg II Aangesloten op toeristischrecreatief (fiets)netwek Inventaris bouwkundig erfgoed De Kanne 2 X X Kampveldhoeve 2 X Ter Daele 2 X X Cowboy Up 1 X X X t Merelnest 2 X X De Zingende Watermolen 1 X X (voorlopige bescherming) t Roodhof 1 X X Het betreffen allen hoofdzakelijk vergunde horecazaken en worden aldus minstens bestendigd. Indien de functie gelegen is aan minstens een lokale weg type II, kan er een uitbreiding van max. 20% van het hoofdzakelijk vergund volume worden gerealiseerd in functie van functionele verbouwingen. De zaken gelegen binnen landschappelijk en natuurlijk waardevolle gebieden krijgen maatregelen tot landschappelijke integratie opgelegd. Voor de gebouwen aangemeld in de inventaris bouwkundig erfgoed, dienen de erfgoedwaarden maximaal bewaard te blijven. De locaties van de horecazaken worden vervolgens getoetst ten opzichte van de gewenste deelstructuren van de open ruimte: 53

62 Bedrijf Gewenste agrarische structuur Gewenste natuurlijke structuur Gewenste landschappelijke structuur De Kanne / / / Kampveldhoeve Landbouwgebieden met belangrijke landschappelijke en cultuurhistorische waarde: veldgebieden Primaire groene corridors: natuurverbindingsgebieden + habitatrichtlijngebied Structurerende lineaire elementen (provincie) Gave landschappen (provincie) Ter Daele Homogene landbouwgebieden / / Cowboy Up Landbouwgebieden met belangrijke Verkavelde bossen Gave landschappen (provincie) landschappelijke en cultuurhistorische waarde: veldgebieden met suggestie bouwvrije zone t Merelnest Landbouwgebieden met belangrijke landschappelijke en (plaatselijk) natuurlijke waarde: broeken en meersen, habitatrichtlijngebieden en beekvalleien De Zingende Watermolen Landbouwgebieden met belangrijke landschappelijke en (plaatselijk) natuurlijke waarde: broeken en meersen, habitatrichtlijngebieden en beekvalleien t Roodhof Homogene landbouwgebieden met suggestie bouwvrije zone Primaire groene corridors: natuurverbindingsgebieden Primaire groene corridors: natuurverbindingsgebieden Natuuraandachtszone (suggestie PRS) Structurerende lineaire elementen (provincie) Gave landschappen (gemeente) Gave landschappen (provincie) Met uitzondering van Ter Daele en de Kanne zijn alle horecazaken gelegen in landschappelijk waardevollere gebieden. Deze horecazaken gelegen in landschappelijk waardevoller gebied zijn voornamelijk elementen zijn van het bouwkundig erfgoed. Hierdoor maken deze horecazaken deel uit van en geven ze vorm aan het gave landschap waarin ze gelegen zijn. De ligging van t Merlenest bij landschappelijk en natuurlijk waardevollere gebieden is voor discussie vatbaar. De zaak is immers ruimtelijk en functioneel onderdeel van de kern van Waardamme. Het is dan ook gelegen binnen een woonlint, categorie I volgens de categorisering van zonevreemde woningen. De Kampveldhoeve is vandaag een geïntegreerd deel van zijn omgeving. De belangrijkere natuurwaarden in de directe omgeving laten echter geen grote toename van dynamiek toe. Gezien de ligging van De Kanne in de woonconcentratie tussen de kern van Steenbrugge en de KMO-zone Lieverstede aan het kanaal Gent-Oostende, wordt deze functie mee opgenomen in de gebiedsspecifieke ontwikkelingsperspectieven van deze woonconcentratie. 54

63 Voorzieningen van de 1 e orde Cowboy Up Historiek en vergunningstoestand: De gebouwen van het restaurant zijn aangemeld in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 88355). Het is een voormalige hoeve daterend van ca De beschermingen betreffen voornamelijk het woonhuis waarin thans het restaurant met café en danszaal is gevestigd. Achterliggend is evenwijdig een landgebouw opgericht in 1937 met hierin de vroegere woning en thans een koelcel en berging. Het hoofdvolume (woonhuis) werd verbouwd en uitgebreid via de vergunning d.d. 11/10/1973. Later, op 10/7/1979 werd een vergunning bekomen voor het verbouwen van het woonhuis tot bar-restaurant. De overige stallingen zijn van recentere datum (vergunning dd. 13/05/1966 en dd. 5/9/1969) en zijn vormen geen onderdeel van de horecazaak. Deze stallingen worden verhuurd aan een landbouwer. De huidige indeling van het terrein bestaat deels uit een landbouwbedrijf (achteraan gesitueerd) en deels uit een horecazaak. De horecazaak zit gevestigd in het hoofdvolume, tussen het hoofdvolume en de Kortrijkstraat bevindt zich een terras (gras) en een parking (steenslag). Het restaurant heeft een capaciteit van 40 personen, de danszaal heeft een capaciteit van 100 personen. Toetsing: Het betreft een horecazaak van de 1 ste orde. De horecazaak heeft een café, met aansluitend een danszaal en is tevens een restaurant. Door zijn specifiek karakter (Western steakhouse) en de evenementen die georganiseerd worden, kan besloten worden dat deze horecazaak behoort tot de eerste orde. De ligging aan een secundaire weg laat cfr. het GRS een kleine uitbreiding toe. De ligging in een waardevol landschap stelt dat er de nodige aandacht moet zijn naar landschappelijke inkleding. De afweging van de erfgoedwaarden in hoofdstuk 5 vraagt voor het behoud van de typologie van het vroeger woonhuis. Ontwikkelingsperspectieven: - Enkel opname van de horecazaak. De achterliggende landbouwgebouwen worden uit het RUP gesloten en blijven binnen de agrarische bestemming gericht op de beroepslandbouw; - Functie van restaurant/café/feestzaal/vergaderzaal/b&b toegelaten; - Behoud van de bestaande indeling met name een N-Z georiënteerd hoofdvolume, een parking in de hoek Lariksdreef/Kortrijksestraat en een terras tussen het hoofdvolume en de Kortrijksestraat; - Een bijkomende parking aan de Lariksdreef die enkel occasioneel kan worden gebruikt; - Uitbreiding van het hoofdvolume mogelijk met 20% bv. voor creatie van overdekt rokersterras; 55

64 99S RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand Cowboy Up - Kortrijksestraat W Legende woonpark afbakening bebouwing volgens kadaster natuurgebied 106G 81N 96B gewestplanbestemming geklasseerde waterloop gewestelijk RUP 376B natuurgebied gemeentelijk RUP BPA goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 107F Vergunningstoestand: 101N 102D 103K 101T 3-4 landschappelijk waardevol agrarisch gebied Weg van Brugge naar Kortrijk 376A 377 waterloop 1e categorie - Rivierbeek 1. CBS 13/05/ Vergunning tot het bouwen van een mestvarkensstal 2. CBS 01/09/ Vergunning tot het bouwen van een kweekzeugenstal 3. CBS 11/10/ Vergunning tot het verbouwen en uitbreiden van het woonhuis 4. CBS 10/08/ Vergunning tot het verbouwen van een woonhuis tot bar-restaurant Datum: Schaal: april /2.000 N natuurgebied 373A 379 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

65 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand Cowboy Up - Kortrijksestraat W Legende Afbakening bebouwing volgens kadaster 96B 81N 106G 376B parking 107F landgebouw 99S resta u stalling 103K rant in- en uitrit stalling N 102D 376A N Datum: april 2013 Schaal: 1/ T A Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

66 - Door de opname op de lijst van het bouwkundig erfgoed dient bij de vergunningsaanvraag (cfr. de geijkte kanalen) geoordeeld te worden of de beschreven kenmerken uit de inventaris bewaard moeten blijven. Herbouw van het vroegere wonhuis is enkel toegelaten bij vernietiging door vreemde oorzaak. - Landschappelijke inkleding van het gebouw is minder van belang gelet op de achterliggende landbouwgebouwen. De parking daarentegen dient minimaal omzoomd te worden door een streekeigen groenafsluiting t.o.v. de Lariksdreef, Kortrijksestraat en t.o.v. het westelijke agrarische gebied. - De ontsluiting dient bij voorkeur te gebeuren via de Lariksdreef teneinde het aantal erfontsluitingen op de secundaire weg te beperken. De Zingende Watermolen Historiek en vergunningstoestand: Dit is een vroeger molenaarsbedrijf met een niet meer werkende watermolen, aangemeld in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 88328). Een hoge ronde schoorsteen is nog een overblijfsel van de stoomperiode. Het molengebouw dateert van de 19 de eeuw. Thans is het molenbouw ingericht met een restaurant/feestzaal met keuken op de gelijkvloerse bouwlaag en vier gastenkamers op de verdieping. Naast het molengebouw bevindt zich nog de molenwoonst, thans ingericht als woning. De site is samen met haar omgeving opgenomen als voorlopige bescherming tot monument en dorpsgezicht. Toetsing: Het betreft een horecazaak van de 1 ste orde die is omgevormd tot vakantiewoning. De horecazaak was een restaurant die ook als feestzaal gebruikt was. Bovendien kon er ook overnacht worden. Op basis van deze gegevens kan besloten worden dat deze horecazaak tot de eerste orde behoorde. De horecazaak is niet gelegen langs een lokale weg van categorie II of hoger. Omwille van de ontsluiting en de erfgoedwaarde van de site zijn grootschalige uitbreidingsmogelijkheden niet toegelaten. Door de omvorming tot vakantiewoning, vergund dd. 15 april 2013, is de mobiliteitsgeneratie van de site gevoelig gedaald. De geplande bescherming geeft de nood aan maatregelen aan die enerzijds helpen om de erfgoedwaarden in stand te houden en anderzijds de landschappelijke integratie en eigenheid moeten garanderen. Complementaire functies zijn recreatie of horeca. Ontwikkelingsperspectieven: - Opname van het huidige perceel. Een uitbreiding van het perceel voor recreatieve of horeca-activiteiten is niet wenselijk; - Gelet op de erfgoedwaarde van de site wordt de huidige indeling van het terrein behouden. - Uitbreiding van de horeca-activiteiten (restaurant/feestzaal/vergaderzaal/verblijf) is mogelijk binnen de bestaande bebouwing en mits de erfgoedwaarden niet aangetast worden. Uitbreiding wordt enkel toegestaan indien dit opgelegd wordt vanuit andere sectorale wetgevingen (milieu, hygiëne, brandveiligheid). 56

67 Buurtweg nr. 21 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand De Zingende Watermolen - Watermolenstraat 2 Legende afbakening bebouwing volgens kadaster gewestplanbestemming geklasseerde waterloop gewestelijk RUP 694B2 gemeentelijk RUP BPA 693F goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 691B waterloop 2e categorie - Jobeek Vergunningstoestand: agrarisch gebied P 1. CBS 17/05/ Vergunning tot het verbouwen van een woonhuis 2. BD 11/05/ Regularisatie tot het verbouwxen van een schuur tot 4 gastenkamers 3. CBS 05/10/ Regularisatie van de gelijkvloerse ruimte als horecazaak 4. CBS 15/04/ Bestemmingswijziging van B&B naar vakantiewoning (verblijfsrecreatie) R 699D 701A Datum: Schaal: april /1.000 N Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

68 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand De Zingende Watermolen - Watermolenstraat 2 Legende Afbakening bebouwing volgens kadaster in- en uitrit 694B2 parking 693F 691B vakantiewoning 688P R woning 699D 701A Datum: Schaal: april /1.000 N Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

69 - Binnen de bestaande gebouwen is een reconversie naar een recreatieve functie of horecafunctie met inbegrip van hotel of vakantiewoning toegelaten; - Landschappelijke inkleding van de gebouwen is minder van belang gelet op het karakter ervan. De historische gebouwen maken immers deel uit van het landschap. Storende elementen zoals bvb. parkeergelegenheid, evt. koelcellen edm. dienen omzoomd te worden door een streekeigen haag die echter van hoogte beperkt moet blijven zodat de entiteit van gebouwen als geheel in het landschap kan worden ervaren. - De bestaande parking kan uitgebreid worden tot een capaciteit van 15 wagens; - Aandacht dient te gaan naar een natuurlijke loop en oevers van de aangrenzende waterloop en dit met uitzondering van het contact tussen molen en waterloop. t Roodhof Historiek en vergunningstoestand: Dit is een vroegere melkerij behorende tot de eigendommen van het kasteel Nieuwburg. De fabriek dateert van ca en is als bouwstijl geïnspireerd op de toenmalige zuivelbedrijven in Denemarken. Dit typeert zich onder meer door de kenmerkende ossenbloedrode en witte beschildering van de gebouwen. De stoommelkerij bestaat uit een gebouw bestaande uit een L-vormig volume dat in 1928 is heringericht tot een woning en paardenstallen. In de directe omgeving bevinden zich een viertal woningen die samen met de horecazaak een conglomeraat vormt van elementen die allen zijn aangemeld in de inventaris bouwkundig erfgoed (ID: 87997, 87998, 87999, en 88001). Toetsing: Het betreft een horecazaak van de eerste orde. De horecazaak vormt namelijk een landelijk feest- en seminariecentrum met vier zalen, 15 hotelkamers en een restaurant. 't Roodhof is één van de sociale tewerkstellingsinitiatieven van de vzw Loca Labora. Op basis van deze gegevens kan besloten worden dat deze horecazaak behoort tot de eerste orde. De horecazaak is niet gelegen langs een lokale weg van categorie II of hoger. Hierdoor zijn uitbreidingsmogelijkheden niet toegelaten. De ligging in een waardevol landschap stelt dat er de nodige aandacht moet zijn naar landschappelijke inkleding. Ontwikkelingsperspectieven: - Opname van het huidige perceel. Een uitbreiding van het perceel voor horeca-activiteiten is niet wenselijk; - Gelet op de erfgoedwaarde van de site wordt de huidige indeling van het terrein behouden, namelijk een L-vormig gebouw met de typische gevelbeschildering. 57

70 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand 't Roodhof - Nieuwburgstraat E Legende 75E Afbakening 77 bebouwing volgens kadaster 277F 280A 253C 282A parking verblijf voor plattelandstoerisme 274Z 282B + restaurant en feestzaal 282C 281C 258C 274Y 276L 274A2 woning 281F schuur schuur woning 274B2 258B 274X 274V schuur 255B 259A 273G in- en uitrit woning 273H woning B 257P 257S R 262M 267A 257E 262L N Datum: april 2013 Schaal: 1/ B 262K Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

71 77 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand 't Roodhof - Nieuwburgstraat E Legende 75E afbakening bebouwing volgens kadaster 277F gewestplanbestemming 280A geklasseerde waterloop gewestelijk RUP gemeentelijk RUP 253C BPA 282A 3 goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 282B 274Z 282C 281C Vergunningstoestand: 281F 274Y 274X 274V 274A2 274B2 276L 259A 258B 258C 255B 1. CBS 10/05/ Vergunning tot afbreken melkerij en kaasfabriek 2. CBS 28/12/ Vergunning tot het vellen van 101 populieren 3. CBS 15/06/ Vergunning tot het verbouwen van een hoeve tot verblijf voor plattelandstoerisme 273G 273H B 257P 257S A 262L landschappelijk waardevol 262M agrarisch gebied 257R 257E Datum: Schaal: april /2.000 N 262K parkgebied 243B Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

72 - Uitbreiding van de horeca-activiteiten (aantal gastenkamers, restaurant/feestzaal) is niet mogelijk. Uitbreiding wordt enkel toegestaan indien dit opgelegd wordt vanuit andere sectorale wetgevingen (milieu, hygiëne, brandveiligheid). De horeca-activiteiten dienen worden gekoppeld aan een sociale functie (bv. opleidingscentrum). - De toegangsweg in steenslag moet verhard worden in kasseien. - Door de opname op de lijst van het bouwkundig erfgoed dient bij de vergunningsaanvraag (cfr. de geijkte kanalen) geoordeeld te worden of de beschreven kenmerken uit de inventaris bewaard moeten blijven. Herbouw is enkel toegelaten bij vernietiging van de gebouwen door vreemde oorzaak. - Landschappelijke inkleding van de gebouwen is minder van belang gelet op het karakter ervan. De historische gebouwen maken immers deel uit van het landschap. De aanplant van kleinschalige landschapselementen in streekeigen groen kan de historische context van het geheel landschappelijk beter tot uiting brengen. De storende elementen bv. parking worden landschappelijk ingepast met de aanplant van streekeigen groenelementen. De verhardingen voor toerit worden bij voorkeur voorzien in traditionele materialen zoals steenslag of kasseien Voorzieningen van de 2 e orde Kampveldhoeve Historiek en vergunningstoestand: Dit is een vroegere landelijke woning met bijhorende stallingen die in 1984 is omgevormd tot restaurant. Nadien is een verbinding gerealiseerd tussen de woning/restaurant en de vroegere stallingen, alsook een veranda toegevoegd. Voor deze laatste wijzigingen is geen stedenbouwkundige vergunning teruggevonden. Toetsing: Het betreft een horecazaak van de tweede orde. De horecazaak vormt een restaurant met beperkte capaciteit (60 personen binnen, 40 in veranda en bij mooi weer 60 personen buiten) en voornamelijk een lokaal publiek. Slechts in beperkte mate worden er feestjes tot 30 personen gehouden. Op basis van deze gegevens kan besloten worden dat deze horecazaak behoort tot de tweede orde. De horecazaak is niet gelegen langs een lokale weg van categorie II of hoger. De ligging nabij biologisch waardevollere gebieden en de ligging binnen de definitief aangeduide ankerplaats vraagt voldoende aandacht voor de landschappelijke inpassing. Ontwikkelingsperspectieven: - Opname van het huidige perceel. Een uitbreiding van het perceel voor horeca-activiteiten is niet wenselijk; - Gelet op de nabijheid van biologisch waardevollere gebieden is een intensifiëring van de activiteit niet wenselijk. Uitbreiding wordt enkel toegestaan indien dit opgelegd wordt vanuit andere sectorale wetgevingen (milieu, hygiëne, brandveiligheid). 58

73 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand Kampveldhoeve - Kampveldstraat 20 Legende Afbakening bebouwing volgens kadaster 343A 239A parking in- en uitrit stookolietank 241L (speel)tuin restaurant ontsluiting tuin/terras 242 Datum: Schaal: april /1.000 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden. N

74 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand Kampveldhoeve - Kampveldstraat 20 waterloop 1e categorie - Rivierbeek 343A Legende afbakening bebouwing volgens kadaster gewestplanbestemming geklasseerde waterloop gewestelijk RUP gemeentelijk RUP BPA goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 239A landschappelijk waardevol agrarisch gebied Vergunningstoestand: 241L CBS 01/09/ Vergunning tot het bouwen van een kweekzeugenstal 2. CBS 16/01/ Vergunning tot het verbouwen van een woonhuis en stallingen 3. CBS 30/07/ Vergunning tot het verbouwen van een woonhuis en stalling tot restaurant "De Kampveldhoeve" (en regularisatie) 4. CBS 27/01/ Vergunning tot het plaatsen van een raam 242 Datum: Schaal: april /1.000 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden. N

75 - Gezien de beperkte erfgoedkundige waarde is herbouw toegelaten. De bouwtypologie dient echt te worden bewaard, met name een gebouw bestaande uit één bouwlaag en hellend dak (dat als bouwlaag kan worden aangewend). - Het perceel van de horecazaak én de parking dient worden afgeschermd door een dense afscheiding gevormd door streekeigen groen. Hierdoor wordt een visuele buffering naar de omliggende percelen bewerkstelligd alsook een mildering van de effecten naar de biologisch meer waardevolle gebieden. - Naast café/restaurant is een mogelijkheid tot B&B toegelaten; - Ter hoogte van de voorgevel van het restaurant is geen landschappelijke afscherming nodig. De publicitaire inrichtingen dienen tot een minimum worden beperkt. Lichtgevende publiciteit is beperkt tot één naamsaanduiding op de voorgevel met beperkte lichtuitstraling. Ter Daele Historiek en vergunningstoestand: Dit is een woning dat deel uitmaakt van een groter woonlint dat in 1984 is omgevormd tot frituur. Nadien is het restaurant beperkt uitgebreid en verbouwd in De horecazaak heeft een beperkte eigen parking bereikbaar via de Larestraat. Toetsing: Het betreft een horecazaak van de tweede orde. De horecazaak vormt een restaurant met beperkte capaciteit en voornamelijk een lokaal publiek. Op basis van deze gegevens kan besloten worden dat deze horecazaak behoort tot de tweede orde. Deze horecazaak is gelegen in een woonlint categorie I aansluitend op de kern van Oostkamp en aansluitend op de Kortrijksestraat, een secundaire weg type II. De zaak wordt afgeschermd door wegenis of zonevreemde woningen waardoor de landschappelijke afscherming geen vereiste is. Ontwikkelingsperspectieven: - Opname van het huidige perceel. Een uitbreiding van het perceel voor horeca-activiteiten is niet wenselijk; - Herbouw en beperkte uitbreiding (max. 50 m² vloeroppervlakte) is mogelijk. Dit mag niet ten koste gaan van de bestaande parkeercapaciteit; - De parkeercapaciteit op eigen terrein dient worden bewaard en ingericht als een groene parking. Deze parking dient worden bediend vanaf de Larestraat; - Naast café/restaurant is een mogelijkheid tot B&B toegelaten; 59

76 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand Ter Daele - Kortrijksestraat D 137C 2E2 4F Legende Afbakening bebouwing volgens kadaster 6F 7G 6G 9F parking 139F2 9X 138F 139D2 woning + restaurant 139R 13L 139A2 13N 139B2 13P 140N2 140X 140Y 20Y 20X Datum: Schaal: april /1.000 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden. N

77 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand Ter Daele - Kortrijksestraat D 137C 2E2 4F Legende afbakening bebouwing volgens kadaster gewestplanbestemming geklasseerde waterloop 6F gewestelijk RUP landschappelijk waardevol agrarisch gebied Buurtweg nr. 26 7G 6G gemeentelijk RUP BPA goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 9F Vergunningstoestand: 138F 139F2 139D2 139A R Weg van Brugge naar Kortrijk 9X woongebied 13L 13N BPA Nieuwenhove 13P 1. CBS 29/12/ Vergunning tot het vernieuwen en uitbreiden van woning tot frituur 2. CBS 11/12/ Vergunning tot het verbouwen van een woning tot restaurant 3. CBS 19/08/ Vergunning tot het bouwen van een garage en berging na afbreken van bestaande 139B2 140N2 140X 140Y 20Y 20X Datum: Schaal: april /1.000 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden. N

78 t Merelnest Historiek en vergunningstoestand: De horecafunctie is hier reeds lange tijd aanwezig. In 1986 is de toenmalige café uitgebreid met een frituur. Het café gekend onder de naam Drie Koningen is in 1992 volledig herbouwd. Vandaag is aan het café een groot terras aanwezig alsook een ruime parking achteraan het hoofdgebouw. Voor de aanleg van terras is geen vergunning teruggevonden. In 2012 is de site van eigenaar gewijzigd. Deze heeft de onvergunde constructies van de site verwijderd. De zaak is sindsdien omgevormd tot B&B/toeristische accommodatie/deel vergaderruimte. Toetsing: Het betreft een café/brasserie/tearoom dat is omgevormd tot B&B/toeristische accommodatie/vergaderzalen met een beperkte capaciteit. De zaak is dan ook geselecteerd als een horecazaak van de tweede orde. Deze horecazaak is gelegen in een woonlint categorie I aansluitend op de kern van Waardamme en aansluitend op de Kortrijksestraat, een secundaire weg type II. De zaak wordt achteraan afgeschermd door de Rivierbeek, een geklasseerde waterloop van 1 e categorie. Ontwikkelingsperspectieven: - Opname van het huidige perceel. Het perceel is ruim voldoende voor de opvang van alle activiteiten, een uitbreiding van de perimeter van de horecazaak is niet wenselijk. De weide op perceel 347G mag niet aangewend worden voor horeca-activiteiten ten einde het beschermd landschap van de aanpalende beekvallei te respecteren; - Herbouw en beperkte uitbreiding (max. 20% van het bestaand hoofdzakelijk vergund volume) is mogelijk. Dit mag niet ten koste gaan van de bestaande parkeercapaciteit; - Functie van restaurant/café/feestzaal/vergaderzaal/b&b toegelaten; - De bestaande gabarieten dienen worden bewaard; - Gezien de ligging en de beschikbare parkeercapaciteit, kan de horecazaak uitgroeien tot een horecazaak van de eerste orde; - Het bewaren van één gebundelde ontsluiting op de Kortrijksestraat; - De landschappelijke inpassing is gezien de ligging aan het beschermd landschap Rivierbeek een vereiste. Een afscherming dient worden gerealiseerd in streekeigen groen aan de grens van de horecabestemming die op 10 m ten aanzien van de beek wordt voorzien. 60

79 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand 't Merelnest - Kortrijksestraat D Legende afbakening 63N2 agrarisch gebied bebouwing volgens kadaster gewestplanbestemming 345C geklasseerde waterloop 150H3 woongebied 150M3 Buurtweg nr. 1 agrarisch gebied BPA Centrum 2 347H landschappelijk waardevol agrarisch gebied 347K 347G waterloop 1e categorie - Rivierbeek BPA Centrum gewestelijk RUP gemeentelijk RUP BPA goedgekeurde niet-vervallen verkaveling Vergunningstoestand: 1. CBS 28/07/ Vergunning tot het uitbreiden van een café met een frituur 2. CBS 11/05/ Vergunning tot het bouwen van een café na afbraak bestaande café 3. MB 29/03/ Vergunning tot het oprichten van een lokaal voor energiebedeling 60G 60F 61D natuurgebied Weg van Brugge naar Kortrijk 348B 60D 60E 378A 3 348C 59V 60C woongebied 63A2 63K2 63T 63S 63R Datum: Schaal: april /1.000 N 63B2 63X Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

80 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand 't Merelnest - Kortrijksestraat D Legende Afbakening 63N2 bebouwing volgens kadaster 345C 150H3 347H hoofdparking in- en uitrit 150M3 B&B/vergaderzaal/toeristische accommodatie 347K 347G terras in- en uitrit 60G 60F parking 61D 348B 60D 60E in- en uitrit 348C 60C 63T 63S 63R 378A 59V 63A2 63K2 Datum: Schaal: april /1.000 N 63X 63B2 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

81 6.3.2 Overige functies De twee overige zonevreemde functie zijn enerzijds de drankenhandel DC Drinks met aansluitend een café en de freinetschool Klimop. DC Drinks Handelszaak Hieraan gekoppeld is een horecazaak, café Vogelzang aan de Kortrijksestraat gelegen. Het is een horecazaak van de eerste orde, namelijk een café gericht op een lokaal publiek. De ontwikkelingsperspectieven van de handelszaak zijn afgetoetst aan de ontwikkelingsprincipes voor zonevreemde bedrijven. Indien we een gebiedspecifieke categorisering toepassen, dan komt de handelszaak binnen de categorie 2 of 4: Categorie 2 Bedrijven met beperkte uitbreidingsmogelijkheden, nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn dan de bestaande; Categorie 4 Bedrijven met ruimere uitbreidingsmogelijkheden, nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn dan de bestaande. De bedrijfsspecifieke afwegingscriteria zijn: - Algemene criteria: Het betreft een kleinschalige drankenhandel met bijhorend een café. Gezien de handelsactiviteit heeft de zaak een verkeersgenererend doch niet milieubelastend karakter. - Ruimtelijke criteria De zaak is gelegen aan het uiteinde van een woonlint horende tot de kern van Oostkamp. De handelszaak vormt een grootschaliger gebouw dan de overige gebouwen in het woonlint en is gelegen aan de grens met het aanliggend open landbouwgebied. De perceelsbezetting van de handelszaak is nagenoeg volledig. De vrijblijvende ruimte is volledig verhard en aangewend als ruimte voor circulatie en parking. Het handelsgebouw is in goede staat. - Milieu-impact De handelszaak heeft de beschikking over alle nutsaansluitingen, met inbegrip van riolering. De milieuhinder is beperkt daar er geen productieactiviteiten plaatsgrijpen. - Verkeersimpact De handelszaak, gecombineerd met een café, heeft een verkeersgenerende invloed. De zaak is echter gelegen aan de Kortrijksestraat (N50), een secundaire weg type II, welke is toegerust om dit verkeer te kunnen opvangen. Er is voldoende parkeergelegenheid op eigen domein voorzien. De sterkste mobiliteit wordt gegenereerd door het café. De drankenhandel is namelijk grotendeels toegespitst op leveringen aan huis. Slechts een beperkt deel van het cliënteel komt naar de drankenhandel zelf. 61

82 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand DC Drinks / Café Vogelzang - Kortrijksestraat N2 Legende Afbakening 140Z bebouwing volgens kadaster 140A2 140B2 140C2 19H3 140W 140S 140R 19G3 drankenhandel 140L2 woning + café 140M2 19E3 in- en uitrit 19B3 44A2 19H 44H2 44B2 Datum: Schaal: april /1.000 N Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

83 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand DC Drinks / Café Vogelzang - Kortrijksestraat N2 Legende afbakening 140Z bebouwing volgens kadaster 140A2 gewestplanbestemming 140B2 140C2 19H3 geklasseerde waterloop gewestelijk RUP landschappelijk waardevol agrarisch gebied 140W gemeentelijk RUP BPA goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 140L S 140R 140M2 Weg van Brugge naar Kortrijk woongebied 19B3 19E3 19G3 BPA Nieuwenhove Vergunningstoestand: 1. CBS 17/05/ Vergunning tot het bijbouwen van een toonzaal bij de bestaande herstellingswerkplaats voor autovoertuigen 2. CBS 09/06/ Vergunning tot het uitbreiden van de bestaande herstellingswerkplaats voor autovoertuigen 3. CBS 02/06/ Vergunning tot het verbouwen van een magazijn met woning 44A2 19H 44H2 44B2 Datum: Schaal: april /1.000 N Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

84 - Sociaal- en bedrijfseconomische criteria Het betreft een lokaal functionerende drankhandel die aansluit op het handelsapparaat van de Kortrijksestraat en de kern van Oostkamp. Toetsing aan de gewenste open ruimte structuren: Bedrijf Gewenste agrarische structuur Gewenste natuurlijke structuur Gewenste landschappelijke structuur DC Drinks Homogene landbouwgebieden / / Ontwikkelingsperspectieven: De drankenhandel is gelegen binnen een woonlint categorie I en gelegen aan een secundaire weg type II. Deze drankenhandel is gelegen aan de rand van het woonlint en vormt de grens met de open ruimte. De verkoopsoppervlakte kan niet verder uitbreiden. Kleine functionele uitbreidingen in functie van sectorale wetgeving op vlak van brandveiligheid, ARAB-reglementering, worden wel toegelaten tot max. 50 m² vloeroppervlakte, maar deze mogen geen aanleiding geven tot het verder aansnijden van de open ruimte. De uitbreidingen dienen dan ook gesitueerd te worden binnen de perimeter zoals aangeduid op de bestaande en juridische toestand. Herbouw is beperkt tot het hoofdzakelijk vergund volume. Het café kan behouden blijven, herbouwen en max. uitbreiden ten opzichte van het huidige hoofdzakelijk vergund volume met 20 % onder meer voor de realisatie van een overdekt rokersterras Gemeenschapsvoorziening Freinetschool Klimop De freinetschool Klimop sluit aan op het hoofddorp Oostkamp. De school is gelegen aan de Loppemsestraat, een lokale weg I. De ontsluiting grijpt echter plaats via de Fabiolalaan. De school vormt een directe ondersteuning van het hoofddorp. De school en het aanliggende woonuitbreidingsgebied Macieberg (gelegen aan de Fabiolalaan) zijn gelegen binnen de afbakening van het stedelijk gebied. Dit woonuitbreidingsgebied is door middel van het gewestelijk RUP Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge omgevormd tot woonzone. De school vormt hierbij een ondersteunend element voor het woongebied. Het betreft het vroegere kasteel Macieberg gelegen binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het kasteel daterend van de 17 de eeuw, maar definitief vormgegeven begin 20 ste eeuw, is thans omgebouwd tot schoolgebouw. In het zuidwesten bevindt zich een vroegere schapenstal dat vandaag is omgevormd tot het secretariaat en de leraarskamer. In het zuidwesten van het kasteeldomein ligt een restant van een voormalige moestuin, boomgaard en verschillende kleine stallen en bergingen. Een eveneens bewaarde serre, gebouwd in 1936, is gelegen ten noorden van de parking. Het betreft een 62

85 half afgeronde serre met bakstenen zij- en achtermuren. De parking ligt deels verscholen achter een beukhaag. De aanleg van het park bevat een vroeg 20 ste eeuw landschappelijke vormgeving met een resterende parkvijver en brug. De freinetschool is hoofdzakelijk vergund en heeft een ruime parking op eigen domein. De landschappelijke randvoorwaarden worden gevormd door de erfgoedelementen van het kasteelpark en de historische constructies. De school wordt evenwel geconfronteerd met een plaatsgebrek voor de leerlingen, wat zich reeds vertaalde in de tijdelijke vergunning voor enkele containerklassen. Ten einde een lange termijn oplossing te voorzien, wordt een kleine bebouwbare zone voorzien voor nieuwe klassen. Het kasteel is opgenomen in de juridisch vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 87884). De karakteristieken van het kasteelgebouw en het kasteelpark dienen ten allen tijde bewaard te blijven. Lichte aanpassingen in functie van het gebruik als school en lichte uitbreidingen in functie van sectorale wetgeving op vlak van volksgezondheid en/of brandveiligheid worden toegelaten. Toetsing aan de gewenste open ruimte structuren: Bedrijf Gewenste agrarische structuur Gewenste natuurlijke structuur Gewenste landschappelijke structuur Freinetschool landbouwgebieden met belangrijke landschappelijke en (plaatselijk) natuurlijke waarde: broeken en meersen, habitatrichtlijngebieden en beekvalleien met suggestie bouwvrije zone Kasteelpark met dreven Gave landschappen (provincie) Kasteelpark Ontwikkelingsperspectieven: - Opname van het huidige perceel. Het perceel is ruim voldoende voor de opvang van alle schoolactiviteiten; - Behoud van de landschappelijke elementen zijnde groenstructuren van het kasteelpark; erfgoed kundig waardevolle gebouwen en constructies; - Lichte aanpassingen in functie van het gebruik als school en lichte uitbreidingen in functie van sectorale wetgeving op vlak van volksgezondheid en/of brandveiligheid worden toegelaten. Herbouw is enkel toegelaten bij vernietiging van de gebouwen door vreemde oorzaak. - Inrichting van een zone voor uitbreiding in een aparte nieuwbouw. Deze nieuwbouw is gericht voor de opvang van de peuterklassen (vandaag in containerklassen), een polyvalente ruimte, sanitair en eventueel het secretariaat. De architectuur dient in te passen in de kasteelsite naar vorm, materiaalgebruik en schaal; - Het secretariaat, vandaag gesitueerd in de vroegere schapenstal, kan worden herlokaliseerd binnen de site (binnen het hoofdgebouw of naar de hierboven voorziene nieuwbouw); 63

86 - Specifieke inrichtingen in functie van educatie zijn toegelaten mits een geclusterde inplanting; - De westelijk liggende boselementen worden maximaal gevrijwaard van verharding en constructies. Bebouwing wordt in deze zone niet toegestaan. 64

87 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand Freinetschool Klimop - Fabiolalaan 2 Legende 338B 346C Afbakening bebouwing volgens kadaster 574K 712Z 712N 565L school 579D in- en uitrit serre 556L 706B serre containerklas parking 586Z administratief gebouw 704D in- en uitrit N Datum: april 2013 Schaal: 1/ A2 589H 704C 704F 555E Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

88 586Z RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand Freinetschool Klimop - Fabiolalaan 2 338B Legende 346C afbakening bebouwing volgens kadaster gewestplanbestemming geklasseerde waterloop 574K gewestelijk RUP gemeentelijk RUP BPA 712Z goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 565L landschappelijk waardevol agrarisch gebied 579D 1-2 Buurtweg nr N woongebied Vergunningstoestand: 1. CBS 23/10/ Vergunning tot het verbouwen van een kasteel 2. CBS 05/06/ Vergunning tot het verbouwen van een kasteel tot een freinetschool 3. CBS 18/06/ Vergunning tot het kappen van hoogstammige bomen 4. CBS 29/06/ Vergunning tot het plaatsen van een containerklas 556L 589H A2 704D 704C woonuitbreidingsgebied 706B Datum: Schaal: april /2.000 N 555E 704F Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

89 6.4 WOONCONCENTRATIE STEENBRUGGE Het agrarisch gebied tussen het woongebied van Steenbrugge, de Legeweg, het Kanaal van Gent naar Oostende en de KMO-zone is een feitelijke verderzetting van het stedelijk woonweefsel van het grootstedelijk gebied van Brugge. Het gebied is door de ligging in het grootstedelijk gebied van Brugge en gezien de huidige invulling niet herkenbaar noch aangewend als agrarisch gebied. De planningsprocessen van het buitengebied en het stedelijk gebied geven aan dat een agrarische invulling niet beoogd wordt. Het is dan ook aangewezen om het gebied te bestemmen naar haar feitelijke functie, namelijk een woongebied. Gelet op het residentieel karakter en het gebiedsgericht aanpakken van deze zone is het echter niet wenselijk om alle nevenbestemmingen toe te laten maar deze te beperken tot kantoor- en dienstenfuncties, handel of horeca met een max. oppervlakte tot 150m². Deze beperkte oppervlaktemaat richt zich op kleinschalige nevenfunctie. De woonfunctie dient namelijk te primeren. Bedrijvigheid en landbouwaanverwante activiteiten zijn niet wenselijk. Nieuwe bedrijfsactiviteiten dienen worden voorzien in het nabij gelegen bedrijventerrein. Ook landbouwaanverwante activiteiten zijn niet wenselijk gelet op het feit dat de woonconcentratie niet deel uitmaakt van een significant landbouwgebied. Bestaande vergunde functies in hoofdzakelijk vergunde gebouwen kunnen behouden blijven en uitbreiden in functie van de decretale mogelijkheden voorzien in art van de VCRO. Binnen de zone kunnen tevens nieuwe woningen worden voorzien rekening houdende met volgende principes: Ontsluiting richting Legeweg door verbreding bestaande dienstweg van Aquafin (indien Aquafin toestemt) of via eigen terrein; Typologie van bebouwing aansluitend op het residentieel karakter van de site; Aandacht voor waterbuffering op eigen terrein; Aandacht voor en behoud van oeverbegroeiing langsheen het Kanaal. Voor de nieuwe bebouwing op beide percelen gelden dezelfde stedenbouwkundige voorschriften als voor de bestaande woningen in het woonlint. Op die manier wordt uniformiteit nagestreefd. 65

90 Visie ontwikkeling woonconcentratie Steenbrugge. 66

91 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Bestaande toestand Woonconcentratie Steenbrugge - De Kanne - Legeweg 177 Legende 93R4 48T2 93G3 Afbakening 48A5 93L3 93M2 48A4 48S5 bebouwing volgens kadaster 93K3 93H3 48M5 48B4 48D5 48L3 48S4 48N4 93G2 48T4 48Y4 perimeter zonevreemde functie De Kanne 93L2 58G 48P3 93K 93K2 48B6 93Y 93L 48N3 48P5 97D 93M 48B5 54T 48R5 99G 53P 47P3 93A2 47B3 53N 99E 94Z 47N 93Z 53M 47N3 51K 51F 51S 47H2 54V 94V 100C 47P 51Z 94Y 47G3 51G2 102/02 51L 95M 94T 51E2 95V 102D 51D2 95N 50P 52C 102E 95T 102F 105D N 42A 104C Datum: april 2013 Schaal: 1/1.000 Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

92 RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp - Juridische toestand Woonconcentratie Steenbrugge 48P3 93K 93K2 93Y 93L 48N3 93M 48R5 54T 53P 93A2 woongebied met landelijk karakter buurtweg nr. 1 99G 97D Legende afbakening bebouwing volgens kadaster gewestplanbestemming geklasseerde waterloop gewestelijk RUP 53N 53M 94Z 93Z 99E gemeentelijk RUP BPA 51K 51F 51S 54V 4 1-3, 5 94V goedgekeurde niet-vervallen verkaveling 51G2 51L 51Z 94Y agrarisch gebied 102/02 Vergunningstoestand: woongebied 50P 51D2 51E2 94T 95V 95N 95M 102D 1. CBS 08/04/ Vergunning tot het bouwen van een werkplaats + berging +sanitair bij bestaande woning 2. CBS 03/03/ Vergunning tot het bijbouwen van een feest, keuken, berging en sanitair 3. CBS 25/08/ Vergunning tot aanpassen toiletten uitbreiden vernieuwde keuken 4. CBS 23/07/ Uitbreiden van restaurant 5. MB 15/01/ Plaatsen polyesterkast voor energiebedeling 52C 102E 95T 42A 102F milieubelastende industrieën Datum: Schaal: april /1.000 N 104C Opmerking: De afstanden op het plan zijn indicatief. De juiste afmetingen moeten ter plaatse opgenomen worden.

93 7 PLANOPTIES 7.1 DOELSTELLING, REIKWIJDTE EN DETAILNIVEAU Het plan omvat de zonevreemde woningen gelegen binnen een woonlint, woonkorrel of ruimtelijk kwetsbaar gebied binnen het grondgebied van de gemeente Oostkamp, alsmede de zonevreemde functies die niet opgenomen kunnen worden binnen een sectoraal RUP zonevreemde bedrijven of vergund worden binnen de bestaande decretale kaders. De woonconcentratie te Steenbrugge wordt volledig bestendigd binnen het stedelijk woonweefsel. Vertrekpunt van het RUP is het bestaande decretale kader. In bovenstaand hoofdstuk zijn de categorisering en de ontwikkelingsperspectieven toegelicht. Het plan vertrekt vanuit het standpunt van maximale rechtszekerheid voor de eigenaars van hoofdzakelijk vergunde woningen en functies. De mogelijkheden van de zonevreemde woningen worden geregeld via een perimeterplan met een overdruk op de bestaande gewestplanbestemming welke extra werken en handelingen toelaat. Voor de zonevreemde functies en de woonconcentratie Steenbrugge wordt een afzonderlijk deelplan met bestemmingszones opgesteld. Doelstelling Reikwijdte Detailleringsniveau Opstellen van gebiedsgerichte voorschriften voor zonevreemde woningen en functies. De geselecteerde woonlinten, woonkorrels, zonevreemde functies, woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied op het grondgebied van de gemeente Oostkamp. - Verschillende voorschriften naar gelang de categorisering van de woning; - Afbakenen van de zonevreemde woongroeperingen en indicatief aanduiden van geïsoleerde zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied (excl. parkgebieden). - Vastleggen mogelijke nevenbestemmingen; - Vastleggen ontwikkelingsmogelijkheden van zonevreemde functies; - Beperkte bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden voor de kasteelgebouwen zelf; - Opleggen randvoorwaarden indien nodig geacht vanuit natuur- of erfgoedwaarden. 67

94

95 8 BESCHRIJVING EN INSCHATTING VAN DE MOGELIJKE MILIEUEFFECTEN VAN HET PLAN Gezien het grote aantal zonevreemde woningen binnen het grondgebied van Oostkamp, is een specifieke afweging per woning of woonkorrel niet haalbaar. De afweging van de mogelijke milieueffecten zal worden gemaakt op twee niveau s: 1. Voor de geselecteerde zonevreemde woningen: gelegen in woonlint of woonkorrel of in ruimtelijk kwetsbaar gebied (behalve parkgebied) 2. Voor de geselecteerde zonevreemde functie 8.1 NULALTERNATIEF Het nulalternatief gaat uit van het behoud van de bestaande toestand met de bestaande ontwikkelingsmogelijkheden. Het RUP is namelijk enkel van toepassing voor hoofdzakelijk vergunde woningen en functies zodat de decretale basisrechten van de VCRO van toepassing blijven. Bij de bespreking van de mogelijke effecten wordt enkel ingegaan op de wijzigingen die voortvloeien van een afwijking van dit nulalternatief. 8.2 GEZONDHEID EN DE VEILIGHEID VAN DE MENS Het RUP behoudt de bestaande zonevreemde woningen. De opgenomen zonevreemde functies bestaan ofwel uit een horeca, handel of dienstenfunctie (onderwijs). De toegelaten nevenfuncties laten geen productieactiviteiten toe met uitzondering van een beperkte atelierruimte in functie van het occasioneel bewerken van materialen. (bv. een aannemer die ter voorbereiding van een werf enkele voorbereidingen doet in zijn opslagplaats). Het toelaten van SEVESO-inrichtingen en/of ambachts- of productieactiviteiten vormt geen onderdeel van het RUP. Binnen het grondgebied van Oostkamp bevindt zich één laagdrempel SEVESO-bedrijf: Joris Ide, Kortrijksestraat 505, 8020 Oostkamp. Dit bedrijf is gesitueerd binnen een BPA dat niet wordt opgenomen in het RUP Zonevreemde woningen en functies. Bij de afweging wordt gebruik gemaakt van het beslissingsdiagram ruimtelijke veiligheidsrapportage. 68

96 Op vraag 1 is het antwoord nee. Het bedrijf is gelegen in een BPA dat geen deel uitmaakt van het RUP. Binnen een straal van 2 km rondom het SEVESO is een aandachtsgebied gelegen, namelijk woongebied, doch gezien het bestaand SEVESO-bedrijf gekend is en er geen wijzigingen aan het bedrijf zelf worden voorzien, kan worden gesteld dat geval C1 van toepassing is: er is geen opmaak van een ruimtelijk veiligheidsrapport nodig. 69

97 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp SEVESO Legende geselecteerde functies geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II Hogedrempel Lagedrempel Joris " Ide datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

98 8.3 RUIMTELIJKE ORDENING Met betrekking tot de zonevreemde woningen wordt gewerkt met een perimeter RUP dat een overdruk legt op de grondkleur. De bestaande bestemming worden aldus niet gewijzigd. Via de voorschriften worden bijkomende werken en handelingen toegelaten en indien nodig, de nodige randvoorwaarden opgelegd. Het plan heeft enkel betrekking op percelen die geordend zijn door het gewestplan Brugge-Oostkust (KB 7 april 1977). Percelen geordend door middel van een BPA of RUP, zijn niet opgenomen. De percelen gevat binnen een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling worden enkel opgenomen indien de verkaveling strengere ontwikkelingsmogelijkheden vastlegt dan het RUP. In dit geval zal de betrokken verkaveling worden vernietigd. Enkel voor de woonconcentratie Steenbrugge, gelegen binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied van Brugge zal een effectieve bestemmingswijziging naar wonen doorgevoerd worden. Het juridisch aanbod woongebied wordt op deze wijze beperkt verhoogd ten nadele van het juridisch aanbod agrarisch gebied. Het betreft evenwel een beperkt agrarisch areaal dat niet is herbevestigd bij de afbakeningsprocessen van de Vlaamse Regering. Voor de zonevreemde functies zal, indien de ontwikkeling niet past binnen de ontwikkelingsperspectieven van de categorie waarin ze is gelegen, een specifiek deelplan worden opgesteld. In deze voorkomende gevallen zal een effectieve herbestemming doorgevoerd worden. Dit kan een inperking zorgen van het juridisch aanbod landbouwgebied maar wordt beperkt tot een reeds ingenomen vergunde perimeter. 8.4 FAUNA, FLORA EN BIODIVERSITEIT Natura 2000 en VEN-gebieden Er zijn geen woningen, kastelen of functies gelegen binnen VEN-gebied gedetecteerd. Volgende woningen zijn gelegen binnen een speciale beschermingszone. - Habitatrichtlijngebied BE : Bossen, heiden en valleigebieden van zandig Vlaanderen: westelijk deel o Deelgebied 3: Kortekeerstraat 10 o Deelgebied 8: Kapellestraat 87 Denemetstraat 5 Daarnaast grenzen enkel geselecteerde woonlinten en korrels aan habitatrichtlijngebieden. Deze kavels hebben echter vandaag reeds een residentieel gebruik en tasten de natuurwaarden van het habitatrichtlijngebied niet verder aan. Deze woningen zijn dan ook niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. 70

99 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Situering op gewestplan Legende ( geselecteerde woningen in RKG! categorie I categorie II geselecteerde functies (! (! (! (! (! (! (!! ( ( (!! (!! ( ( (!! (! (! (! (! (! (! (! (!! ( (! (Bron: AGIV) 1,400 ± datum: april 2013 schaal: 1:70,000 2,100 2,800 3,500 Meters

100 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Natura VEN-gebieden Legende geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II geselecteerde functies Grote eenheid natuur Grote eenheid natuur in ontwikkeling Natuurverwevingsgebied Vogelrichtlijngebieden Habitatrichtlijngebieden datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

101 De woningen zijn tevens gelegen binnen ruimtelijk kwetsbaar gebied volgens het gewestplan. Het zijn alle geïsoleerde zonevreemde woningen, met uitzondering van het kasteel Rooiveld. Bij de zonevreemde woningen in ruimtelijk kwetsbaar gebied is in tegenstelling tot bepaald bij de decretale basisrechten, in alle omstandigheden herbouw toegelaten tot het hoofdzakelijk vergund volume én tot max m³. Bij deze woningen is enkel de woonfunctie toegelaten. De grootste bedreiging voor de soorten en de habitats van de richtlijngebieden wordt gevormd door waterverontreiniging. Hierom wordt vooropgesteld om de aansluiting op de riolering of een individuele waterbehandeling (IBA) als verplichting te voorzien op basis van de zoneringsplannen van de VMM. Het restaurant de Kampveldhoeve grenst aan het habitatrichtlijngebied BE Hier wordt enkel een bestendiging van de bestaande activiteiten vooropgesteld gekoppeld aan dezelfde voorwaarden voor waterzuivering als bij de zonevreemde woningen. Hierdoor worden er geen significante negatieve effecten verwacht ten opzichte van de VEN-gebieden en de speciale beschermingszones. Wat betreft de overige zonevreemde functies, wordt voornamelijk een bestendiging voorzien met beperkte uitbreiding binnen de bestaande bedrijfsperimeters. Hier dient het afvalwater eveneens worden behandeld conform de vigerende zoneringsplannen. Hierdoor worden er geen significante negatieve effecten verwacht ten opzichte van de VEN-gebieden en de speciale beschermingszones. 71

102 Zoneringsplan VMM Oostkamp 72

103 8.4.2 Biologische waarderingskaart Gezien het RUP gebiedsdekkend is voor de gemeente Oostkamp, is een specifieke behandeling van alle woningen gelegen nabij gebieden aangemeld als biologisch zeer waardevol in de biologische waarderingskaart niet mogelijk. Een globale analyse wijst aan dat de biologisch zeer waardevolle gebieden grotendeels zijn gesitueerd binnen de habitatrichtlijngebieden en de parkgebieden van de kasteelparken. Er zijn nagenoeg geen woningen gelegen binnen het biologisch zeer waardevol gebied zelf. Het RUP heeft niet de bedoeling om de woonkavels ongebreideld te laten verder uitbreiden. Hiertoe blijft de grondkleur van de gewestplanbestemming behouden. De grootste bedreiging worden hier gevormd door waterverontreiniging. Hierom wordt vooropgesteld om de aansluiting op de riolering of een individuele waterbehandeling (IBA) als verplichting te voorzien op basis van de zoneringsplannen van de VMM. Geselecteerde zonevreemde functies De freinetschool Klimop is gelegen binnen een complex van minder waardevolle en zeer waardevolle elementen bestaande uit een kasteelpark, een zuur eikenbos (vaak met ruderale ondergroei), soortenarm permanent cultuurgrasland en bebouwing in agrarische omgeving, losstaande hoeve. t Roodhof bevat biologisch waardevolle gebieden bestaande uit naaldhoutaanplant met lage ondergroei, zeer jonge naaldhoutaanplanten, populierenaanplant op vochtige grond met elzen- en/of wilgenondergroei en loofhoutaanplant. In de directe omgeving bevinden zich zeer waardevolle gebieden bevattende grote zeggenvegetatie, rietland, natte ruigte met moerasspirea, zuur eikenbos en zuur beukenbos. Restaurant Kampveld grenst aan een complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen bevattende soortenarm permanent cultuurlandschap en bomenrijen met naaldhoutaanplanten en struwelen én aan een biologisch waardevol gebied bevattende een bomenrij met dominantie van Zomereik.. Restaurant Cowboy Up grenst aan een biologisch waardevol gebied bevattende een bomenrij met dominantie van Zomereik. De horecazaak Passim grenst aan een biologisch waardevol gebied bevattende een bomenrij met dominantie van (al dan niet geknotte) wilg. De Zingende Watermolen grenst aan een biologisch waardevol gebied bevattende een bomenrijen met dominantie van Gewone Es en Els. Het RUP stelt voornamelijk een bestendiging voor met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden binnen de bestaande gebruikte kavels. Bij deze functies wordt eveneens het zoneringsplan afgedwongen. Woonconcentratie Steenbrugge In de woonconcentratie zijn enkele deelzones als biologisch waardevol aangeduid. Dit betreft enerzijds de dijkvegetatie aan het kanaal Gent-Oostende en twee zones met loofhoutaanplant. De ene zone is echter sinds de kartering reeds verdwenen. De belangrijkste zone loofhoutaanplant vormt onderdeel van de tuinzone van een bestaande zonevreemde woning. In de zoneringskaarten van de VMM is de gehele zone opgenomen als centraal gebied. 73

104 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Biologische waarderingskaart - versie 2 Legende ( geselecteerde woningen in RKG! categorie I categorie II geselecteerde functies biologisch minder waardevol complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen complex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen (! complex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementen (! (! biologisch waardevol complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen (! (! (! (!! ( biologisch zeer waardevol ( (!! (!! ( ( (!! (! belangrijke faunistische waarde (! (! (! (! (! (! (!! ( (! (Bron: AGIV) 1,400 ± datum: april 2013 schaal: 1:70,000 2,100 2,800 3,500 Meters

105 8.5 ENERGIE- EN GRONDSTOFFENVOORRADEN Het programma van het RUP bevat geen element die een invloed kunnen uitoefenen op de energie- en grondstoffenvoorraden. 8.6 BODEM Het programma van het RUP bevat geen elementen die de bodem kunnen aantasten. Afgezien van beperkte bijkomende verhardingen of uitbreidingen, worden geen grootschalige elementen voorzien. Ter bescherming van de bodem zijn diverse sectorale wetgevingen van toepassing zoals de VLAREMwetgeving met bijhorende milieuvergunningen, het bodemdecreet met regels rond grondverzet, De meest kwetsbare bodems zijn klei- en veenbodems en de natte bodems. Bodemverontreiniging kan hier voorkomen worden door de zoneringsplannen uit te voeren en de woningen die in een IBA dienen te voorzien hiertoe te verplichten bij de eerstvolgende vergunningsaanvraag. De functies gelegen binnen het agrarisch gebied worden voornamelijk bestendigd binnen de bestaande contouren, eventuele uitbreidingen dienen worden voorzien binnen deze contour. Een bijkomende aantasting van voorheen actieve landbouwgronden wordt niet voorzien. Het agrarisch gebied van het woonlint tussen Steenbrugge en de KMO-zone aan het kanaal Gent-Oostende heeft een lage waardering volgens de landbouwtyperingskaart en is niet gelegen binnen herbevestigd agrarisch gebied. De creatie van extra woningentast bijgevolg de landbouwstructuur niet aan. 8.7 WATER Het plangebied is gelegen in het Bekken van de Brugse polders (VHA-zones: Zuidervaartje tot monding St.Trudolke (incl), Rivierbeek, Kanaal Gent- Oostende van Afleidingskanaal van de Leie/Schipdonkkanaal (excl) tot Bornebeek en Kanaal Gent-Oostende van monding Bornebeek (excl) tot monding te Oostende ). De belangrijkste waterlopen te Oostkamp zijn de Rivierbeek, de Hertsbergebeek, de Lijsterbeek, de Jobeek, de Kasteelbeek, de Ringbeek, de Bornebeek, de Zuiddambeek, de Hoofdsloot en de enige bevaarbare waterloop: het Kanaal van Gent-Oostende. Wat betreft het afvalwater, kan er verwezen worden naar de zoneringsplannen van de VMM (geoloket.vmm.be). Hier wordt voor het ganse grondgebied van Oostkamp aangeduid welke woningen behoren tot het centraal gebied, welke woningen deel uitmaken van het collectief te optimaliseren of geoptimaliseerd buitengebied en welke woningen een individuele behandeling van afvalwater (IBA) dienen te voorzien. De woningen die deel uitmaken 74

106 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Vlaamse hydrografische atlas OUDE BEEK JOBEEK KASTEELBEEK EIKELBEEK AKKERBEEK KROMBEEK LANGEDIJKBEEK KERKBEEK MARSBEEK MOUBEEK ARENDSBEEK STATIONSBEEK VELDBEEK Legende geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II geselecteerde functies VHA-waterlopen - VHA-waterloopsegment Categorie Bevaarbaar Geklasseerd, eerste categorie Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd POVERSBEEK HERTSBERGEBEEK DORPSBEEK LOOPJE RIVIERBEEK FONTEINBEEK DAELEBEEK ZUIDERVAARTJE LIJSTERBEEK LEISELEBEEK POVERSBEEK SLOOT 1 HOOFDSLOOT STEENBEEK RINGBEEK OUDE BLAUWHUISBEEK BORNEBEEK MERLEBEEK ZUIDDAMBEEK GEUZENBEEK KANAAL VAN GENT NAAR OOSTENDE SLOOT 4 datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

107 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Overstromingsgevoelige gebieden Legende geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II geselecteerde functies Niet overstromingsgevoelig Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

108 van het collectief te optimaliseren gebied zullen op termijn aansluiten op de riolering zodat het afvalwater kan doorgevoerd worden naar de waterzuiveringsinstallaties in de omgeving. Geïsoleerde woningen zullen op termijn in een IBA moeten voorzien. De overstromingsgevoelige gebieden zijn hoofdzakelijk gesitueerd in de valleigebieden. Het grootste gedeelte van de gemeente is aangeduid als infiltratiegevoelig. In deze gebieden kan het hemelwater infiltreren door maximaal gebruik te maken van waterdoorlatende verhardingen. Het grootste deel van de gemeente is aangeduid als matig tot weinig gevoelig voor grondwaterstromingen. De valleigebieden zijn zeer gevoelig. Het RUP voorziet geen grote ondergrondse constructies, maar bij een vergunningsaanvraag zal een watertoets moeten uitgevoerd worden. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater blijft van toepassing. Het RUP voorziet in het bestendigen van bestaande zonevreemde woningen. Dit kan leiden tot een toename van de totale oppervlakte aan bebouwing en verhardingen. Echter, het gaat hier om zeer beperkte oppervlaktes. De invloed op de waterhuishouding is dan ook zeer gering. Het RUP vraagt voor een maximaal gebruik van waterdoorlatende verhardingen. Bij het voeren van de watertoets bij vergunningsaanvragen dient bijzondere aandacht worden besteed bij: - ligging in effectief overstromingsgevoelig gebied; - ligging in gebieden niet gevoelig voor infiltratie; - ligging in gebieden gevoelig voor grondwaterstroming. Met betrekking tot de zonevreemde functies wordt voornamelijk een bestendiging van de functie beoogd. De zoneringsplannen zijn voor deze gebouwen eveneens van toepassing. Het gebruik van waterdoorlatende verhardingen wordt gestimuleerd, behalve indien deze niet toegelaten zijn door sectorale wetgeving. 8.8 ATMOSFEER EN KLIMATOLOGISCHE FACTOREN Het plan heeft geen invloed op de atmosfeer of andere klimatologische factoren. 8.9 GELUID EN LICHT Het plan voorziet geen bijkomende invloeden op vlak van geluid en licht. 75

109 8.10 LANDSCHAP, STOFFELIJKE GOEDEREN, HET CULTUREEL ERFGOED MET INBEGRIP VAN HET ARCHITECTONISCH EN ARCHEOLOGISCH ERFGOED Oostkamp wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan waardevolle landschaps- en erfgoedelementen. In dit deelhoofdstuk worden de effecten en maatregelen per onderdeel besproken Landschapsatlas Een groot deel van de gemeente is aangeduid als relictzone en/of ankerplaats volgens de landschapsatlas. Deze zones zijn: - Relictzones: o R30033: Wilgenbroeken o R30034: Kasteelparken en bosgebied Oostkamp o R30035: Vallei van de Rivierbeek en de Hertsbergebeek o R30036: Kampveld o R30037: Omgeving Kruiskalseide, Leugaartsbeek en kasteel St-Hubertus o R30045: Beverhoutsveld o R30047: Meersgebieden : Assebroekse Meersen, Chartreusemeersen, Gemene Weiden o R30064: Munkebossen o R30093: Landschap langs kanaal Brugge Gent o R34005: Oude veldgebieden : Hoogveld, Blekkerbos, Bulskampveld - Ankerplaatsen: o A30021: Bergskes-Assebroekse Meersengebied-Beverhoutsveld o A30032: Munkebossen o A30053: Leiemeersen - Kanaal Brugge-Gent o A30056: Kastelen Gruuthuyse - Cellen - Erkegem en Kampveld o A30061: Kasteel Nieuwburg en Breidels o A34001: Bulskampveld - St-Pietersveld Het bestendigen van de zonevreemde woningen is niet in strijd met de ankerplaatsen of relictzones en is conform de reeds bestaande decretale basisrechten. Deze woningen maken immers vandaag reeds deel uit van het landschap. De beperkte mogelijkheden voor uitbreiding (1.000 m³ buiten de RKG, of 20% en tot max. 750 m³ bij ligging in RKG) dienen steeds worden beoordeeld conform de principes van de goede ruimtelijke ordening. 76

110 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Landschapsatlas Legende geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II geselecteerde functies % Puntrelicten Lijnrelicten Ankerplaatsen Relictzone datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

111 Naar inplanting en bijgebouwen worden de bestaande ontwikkelingsmogelijkheden vervat in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de diverse uitvoeringsbesluiten (cfr. het vrijstellingsbesluit) behouden. Bij de geselecteerde functies wordt per geval een afweging gemaakt naar landschappelijke impact en waarde en desgevallend een landschappelijke integratie door middel van streekeigen groen opgelegd voor de storende elementen (bv. parking) Inventaris bouwkundig erfgoed Aan de hand van de inventarisatie van de kastelen in Oostkamp opgesteld door de WVI in februari 2008 is een selectie gemaakt van de kastelen te Oostkamp. Deze zijn allen minimaal opgenomen in de juridisch vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Deze gebouwen en omliggende terreinen vragen een doordringende afweging in functie van behoud en naar noodzaak van mogelijk verenigbare functies en begeleidende maatregelen, dat dit een masterplan ontwikkeling per casus vraagt. De planlast hiervan is te grootschalig om in voorliggend RUP mee te nemen zodat de kasteelsites niet in voorliggend RUP worden opgenomen. Alhoewel alle onderstaande gebouwen opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, dienen er nuances aangebracht te worden in de bouwkundige kwaliteit en architecturale waarde van de verschillende constructies. Hieronder worden de verschillende gebouwen kort beschreven (bron: inventaris van het bouwkundig erfgoed), per bouwwerk wordt een afweging gemaakt over het al dan niet behoud van de constructies Methodiek afweging De beschreven architecturale kenmerken uit de inventaris van het bouwkundig erfgoed dienen bewaard gebleven te zijn. Dit is het geval voor alle bouwwerken uit de inventaris. De volgende parameters zijn bepalend voor het al dan niet behouden van de kenmerken van het pand. De afweging gebeurt op drie parameters: 1) Onderdeel van samenhangend geheel. Het belang van het behoud van een pand is groter indien het deel uitmaakt van een straat waar meerdere gebouwen uit het bouwkundig erfgoed aanwezig zijn. Hierdoor onderscheidt de straat zich van andere straten. Hierbij is het van belang om het straatbeeld te behouden door de individuele waardevolle panden te behouden. Panden opgenomen in de definitieve aanduiding van een ankerplaats vormen de facto een onderdeel van het algemener samenhangend geheel. 2) Indien een pand geen onderdeel uitmaakt van een samenhangend geheel is het behoud er van minder relevant tenzij het uitgesproken kenmerkende waarden heeft. Het gaat hierbij gaan om intrinsieke kenmerken van het pand zoals zeldzaamheid, een gevel die expressief is, typologische kenmerken die kenschetsend zijn voor de gemeente (bvb. villawoning) maar ook om de impact van he pand op de omgeving zoals de typologie van het pand (bvb. hoekpand, grootte van het volume). Deze vormen een sterk motief voor behoud. 3) De bouwfysische toestand van een gebouw vormt eveneens een indicator voor het al dan niet behoud. Er kan geoordeeld worden of verval onomkeerbaar is, en/of de constructie en maatvoering zich tot hergebruik leent. De evaluatie van de bouwfysische toestand is in het kader van 77

112 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Gebouwen opgenomen in het RUP die aangemeld zijn in de juridisch vastgesteld inventaris van het bouwkundig erfgoed Legende ^ Inventaris bouwkundig erfgoed ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^^ ^ datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

113 dit RUP niet altijd mogelijk (bvb. aanwezigheid van huiszwam) en vergt diepgaander onderzoek. Hierdoor dienen er in de stedenbouwkundige voorschriften opgenomen te worden dat er van het behoud kan afgeweken worden indien het gebouw bouwfysisch niet meer geschikt is voor de bestaande of voor een nieuwe functie. De noodzakelijk ingrepen staan niet in verhouding tot de waarde van het gebouw. Hiervoor dient bij de vergunningsaanvraag een motivatie gevoegd te worden door de architect. In een klein aantal gevallen zal de bouwfysische toestand wel in dit RUP besproken kunnen worden omdat ze vanaf de straatzijde duidelijk zichtbaar is. Het gaat hier bijvoorbeeld om te kleine woningen waarbij uitbreidingen en aanpassingen om te voldoen aan de energieprestatie- en comforteisen te ingrijpend zijn waardoor de waarde verloren gaat. Het resultaat van de bespreking moet leiden tot een categorisering van het bouwkundig erfgoed: Behoud niet noodzakelijk: Indien de beschreven architecturale kenmerken niet meer aanwezig zijn, is het behoud niet langer noodzakelijk. Behoud typologie: Het is wenselijk om de kenmerken van o.a. de gevel (materiaal), de gevelindeling en kroonlijsthoogte en dakvorm te behouden. Wijzigingen worden echter toegestaan op voorwaarde dat deze integreerbaar zijn in het geveluitzicht of een architecturale meerwaarde bieden. (bvb. wijziging raamopening, creatie dakkapel, wijzigen indeling schrijnwerk van raam, wijziging gevelbekleding indien deze niet typerend is,...). Maximaal behoud: De bestaande toestand dient behouden te blijven. Dit betekent dat verbouwingen mogelijk moeten blijven, maar dat o.a. de aard van de gebruikte materialen, de gevel- en raamindelingen, kroonlijsthoogte en dakvorm behouden dienen te blijven Afweging erfgoedelementen Onderstaande analyse heeft enkel betrekking op de elementen opgenomen in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed. De bespreking is beperkt tot deze elementen die als bewaard zijn aangegeven in de inventaris. De beschrijving van de erfgoedelementen is gebaseerd op de inventaris zelf. De site van de Zingende Watermolen (ID 88328) is opgenomen als voorlopige bescherming. Deze wordt verderop besproken. 78

114 Geselecteerde zonevreemde functies Hoeve (ID 88355) Cowboy Up Ligging Kortrijksestraat 350 Korte beschrijving Kortrijksestraat nr. 350/ Lariksdreef. Voormalige, midden 19de-eeuwse hoeve, thans restaurant "Hof Ter Wilgen" (nu Cowboy Up), gelegen op de hoek met de Lariksdreef en voorheen behorend tot het nabijgelegen kasteeldomein "De Woesten" (cf. Woestendreef nr. 8). Het voormalige boerenhuis is gerenoveerd en achteraan is o.m. een grote loods bijgebouwd. Vandaag in gebruik als feestzaal/restaurant. Eénlaags woonhuis van het langgeveltype van negen traveeën. Verankerde, wit beschilderde baksteenbouw onder een vernieuwd, overkragend zadeldak met pannen, aan de straatkant voorzien van drie puntdakvensters. Zwart beschilderde plint. Vernieuwd schrijnwerk: half beluikte vensters en voordeur in de zevende travee met bovenlicht. Aangebouwde bergruimtes tegen de achtergevel. Korfboogvormige doorgang rechts van het woonhuis, afgedekt met pannen. Achterliggend landgebouw van 1937 evenwijdig met het woonhuis georiënteerd; baksteenbouw onder zadeldak met pannen. Relatie in groter geheel Vormt een geheel met het nabije kasteeldomein De Woesten Conclusie Het vroegere woonhuis waarin thans het restaurant is gevestigd bevat nog de meest uitgesproken erfgoedkundige waarden. De achterliggende bebouwing is minder waardevol. De woning is samen met de landschappelijke omgeving in haar context waardevol. Categorie Behoud typologie vroeger woonhuis. De achterliggende gebouwen dienen niet worden behouden. Voormalige melkerij Nieuwburg, thans genaamd "'t Roodhof" (ID 87998) t Roodhof Ligging Nieuwburgstraat 32 Korte beschrijving Nieuwburgstraat nr. 32. Voormalige melkerij Nieuwburg, thans genaamd "'t Roodhof" verwijzend naar de oorspronkelijk rode beschildering van de gevels. Opgericht in en verbouwd in De hoeve wordt actief uitgebaat tot in Sinds 1998 landelijk/ecologisch verblijfscentrum uitgebaat door Loca Labora. Vrij zwaar gerestaureerde gebouwencomplex bestaande uit twee haaks geplaatste vleugels uit het einde van de 19de eeuw. Verankerde, eertijds ossenbloedrood beschilderde baksteenbouw op een zwart gepekte plint onder een vernieuwd zadeldak met Vlaamse pannen en nieuwe dakvensters aan de achterzijde. De dwars op de parking staande gevel bewaart twee kopgevels met fraaie versiering o.m. verschillende soorten vensteropeningen in nissen met siermetselwerk en ontlastingsbogen en negblokken van afwisselend wit en rode baksteen. Gewijzigde openingen met PVC-ramen; tweelichten en korfboogvormige poorten thans ingevuld met glas. Relatie in groter geheel Vormt een geheel met het omliggende landschap en de ID s 87997, 87999, en Conclusie De erfgoedwaarden hebben een uitgesproken karakter en zijn beeldbepalend in de omgeving. De site heeft een hoge ensemblewaarde met de omliggende gebouwen en heeft een historische verbondendheid met de kasteelsite Nieuwburg. Categorie Maximaal behoud. 79

115 Kasteel Macieberg (ID: 87884) Freinetschool Klimop Ligging Fabiolalaan 2 Korte beschrijving Fabiolalaan nr. 2/ Loppemsestraat. Kasteel "Macieberg", thans ingericht als de Freinetschool Klimop. Historische kasteelsite gelegen op de hoek met de Loppemsestraat. Reeds in de tweede helft van de 17de eeuw wordt op deze locatie een buitengoed vermeld. Het huidige uitzicht van het kasteel dateert volgens de gegevens van het kadaster van In 2000 wordt het verwaarloosde kasteel grondig verbouwd met bio-ecologische materialen onder leiding van de Brugse architect Ronny d'hespeel. De bedaking, die is aangetast door huiszwam, wordt vernieuwd en alle interieurelementen en binnenmuren verwijderd. Het secretariaat en de leraarskamer worden ondergebracht in het gerenoveerde koetsgebouw. Kasteel. Vrij imposant verankerd, bakstenen volume onder (een recent vernieuwd) gemansardeerd schilddak met zwarte Vlaamse pannen. Eertijds kasteel met brede opbouw vooraan, achteraan versmallend, doch door de bouwcampagnes in 1906 en is de achtergevel verbouwd. Voormalige (schape)stallingen, nu secretariaat en leraarskamer van de school. Gebouwd in naar een ontwerp van de Brugse architect Antoine Dugardyn, die op dat ogenblik ook het kasteel restaureerde. Park. Parkaanleg met kenmerken van 19de of vroeg 20ste-eeuwse landschappelijke vormgeving met resterende parkvijver en vervallen brug, solitaire parkbomen. Relatie in groter geheel Vormt een geheel met het omliggende kasteelpark Conclusie De erfgoedwaarden hebben een uitgesproken karakter en zijn beeldbepalend in de omgeving. De site heeft een hoge ensemblewaarde. Categorie Maximaal behoud Gelegen in woonlinten of -korrels Kleine boerenarbeiderswoning (ID 88319) Ligging Tuinbouwstraat 10 Korte beschrijving Kleine boerenarbeiderswoning die reeds staat aangeduid op het primitief kadasterplan (circa 1835). Vermoedelijk is de woning in de eerste helft van de 20ste eeuw herbouwd. Kleine woning van oranjebruine baksteen onder zadeldak met mechanische pannen. Muizentandfries onder de gootlijst. Centrale deur onder bakstenen strek tussen twee rechthoekige openingen onder granito strekken en met arduinen lekdrempels. Bewaard houtwerk o.m. T-ramen met glas-in-loodverdelingen. Links aangebouwde bergplaats. Relatie in groter geheel Geïsoleerd element 80

116 Conclusie Categorie Hoeve (ID 88229) De woning is recentelijk uitgebreid met een aanbouw links. De aanbouw sluit esthetisch aan op de oorspronkelijke bebouwing met inbegrip van een contrast die het nieuw karakter onderschrijft. De oorspronkelijke bebouwing is nog in goede staat. De beschreven erfgoedwaarden zijn niet uitgesproken. Behoud niet noodzakelijk. Ligging Proosdijstraat 12 Korte beschrijving Hoeve, bestaande uit een woonhuis met stal voor het eerst weergegeven op het primitief kadasterplan (circa 1835). Dwars op de rijweg gebouwd woonhuis, thans bepleisterd en wit beschilderd, verankerd volume onder een zadeldak met Vlaamse pannen. Aangepaste openingen. Rechtover het woonhuis staat een bijgebouw, verankerde bruine baksteenbouw onder een golfplaten dak (nok parallel met de straat). Het erf is toegankelijk via twee betonnen, beschilderde paaltjes met bolbekroning. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Voormalig, eind 19de-eeuws hoevetje (ID 88230) Geïsoleerd element De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. De erfgoedelementen zijn beperkt en vormen geen meerwaarde in het straatbeeld. Behoud niet noodzakelijk. Ligging Proosdijstraat 17 Beschrijving Voormalig, eind 19de-eeuws hoevetje langs de straat gelegen. Volgens het kadaster opgetrokken in Recent hervoegde, verankerde baksteenbouw onder een zadeldak met Vlaamse pannen. Bepleisterde en wit beschilderde plint. Licht getoogde openingen; vermoedelijk bevond zich eertijds een tweede deurtje uiterst links als berging/ stalletje. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd element De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. De erfgoedelementen zijn beperkt en vormen geen meerwaarde in het straatbeeld. Behoud niet noodzakelijk. 81

117 Eénlaagse boerenarbeiderwoning met geïncorporeerde stal (ID 88337) Ligging Westkantstraat 61 Beschrijving Eénlaagse boerenarbeiderwoning met geïncorporeerde stal van circa Verankerde, oranje baksteenbouw onder zadeldak bedekt met zwarte, mechanische pannen. Bedaking achteraan met lichte knik. Woondeel van drie traveeën met centrale deur die achteraan uitmondt in achterdeur. Staldeel rechts met aan voorzijde enkelvoudige staldeur, op de zijgevel drie, groen beschilderde deurtjes en een zolderluik, en achteraan twee. Openingen met wit beschilderde of granito lateien. Vernieuwde voordeur. Kleine, vrijstaande berging onder golfplaten dak achter de woning. Onverhard erf ten noorden van de woning en achteraan afgezet door wit beschilderde, betonnen afsluiting met rood beschilderd buishekken. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd element De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. De erfgoedelementen zijn beperkt en vormen geen meerwaarde in het straatbeeld. Behoud niet noodzakelijk. Schuin ten opzichte van de rijweg georiënteerd woonhuis (ID 88248) Ligging Sijslostraat 112 Korte beschrijving Schuin ten opzichte van de rijweg georiënteerd woonhuis. Het primitief kadasterplan (circa 1835) geeft reeds een woonhuis weer; in 1905 registreert het kadaster de vergroting ervan. In 1931 wordt de woning gedeeltelijk afgebroken en herbouwd. Verankerde baksteenbouw onder een zadeldak met mechanische pannen. Verzorgde baksteenfries onder de goot. Licht getoogde openingen onder strek. Vernieuwd schrijnwerk. Als moestuin aangelegd voortuintje, van de straat afgescheiden door een omheining van betonnen paaltjes. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd element De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en is in goede staat. De beschreven erfgoedwaarden zijn echter niet uitgesproken. Behoud niet noodzakelijk. 82

118 Hoeve van het langgeveltype (ID 88213) Ligging Leegtestraat 33 Korte beschrijving Schuin georiënteerde hoeve van het langgeveltype, vermoedelijk deels teruggaand op een laat 18de-eeuws hoevetje. In 1930 wordt de bestaande bebouwing deels afgebroken en heropgebouwd met de stalling en schuur in het verlengde. Hoeve met wit beschilderd woongedeelte en in het verlengde liggende stal en schuurvolume, alles onder gezamenlijk zadeldak, het woonhuis afgedekt met mechanische pannen, het stal/schuurvolume met golfplaten. Stal/schuur met licht getoogde openingen onder strekken, zolderluik onder sleepdakje en dubbele poort onder metalen strek. Groen beschilderde luiken en deuren. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd element De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. De erfgoedelementen zijn beperkt en vormen geen meerwaarde in het straatbeeld. Behoud niet noodzakelijk. Begin 20ste-eeuwse hoeve (ID 88221) Ligging Oude Veldegemsestraat 12 Korte beschrijving Begin 20ste-eeuwse hoeve gelegen in de bocht van de Oude Veldegemsestraat. Volgens het kadaster is de hoeve gebouwd in Bouw van een woonhuis met twee bijhorende landgebouwen, die tot op heden zijn bewaard gebleven. Verankerde, wit beschilderd baksteenbouw onder een zadeldak met mechanische pannen. Licht getoogde openingen onder strek. Links bevindt zich een kleine opkamer. Kleine rondboognis van gesinterde baksteen met beeldje. Baksteenfries onder de gootlijst. Vernieuwd schrijnwerk. Rechts van het woonhuis ligt een oprit naar de achtergelegen bijgebouwen. Links, bakstenen muur, verder gezet in een haag rondom een boomgaardje. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd element De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en is in goede staat. De beschreven erfgoedwaarden zijn nog uitgesproken. Behoud typologie. 83

119 Boerenarbeidershuisje met achterliggende stallingen (ID 88094) Ligging Breeweg 20 Korte beschrijving Boerenarbeidershuisje met achterliggende stallingen, volgens het kadaster gebouwd in Erf aan straatkant voorzien van een omhaagde voortuin met een gietijzeren hekken tussen twee wit beschilderde, sierlijke, betonnen pijlers. Woonhuisje van drie traveeën, verankerde baksteenbouw onder zadeldak met Vlaamse pannen. Rechthoekige muuropeningen onder granito lateien. Bewaarde houten kroonlijst op klossen. Achterliggende stal op L-vormige plattegrond onder een overkragend, pannen zadel- en schilddak (westzijde). Muuropeningen onder betonnen lateien en met een centrale dakkapel aan de noordkant. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Kleine hoeve met geïncorporeerde stal (ID 88102) Geïsoleerd element De woning omvat voornamelijk een documentaire waarde. De woning is recentelijk gesloopt en vervangen door een nieuwbouw. De erfgoedelementen zijn volledig verdwenen. Behoud niet noodzakelijk Ligging Hertsbergeveldstraat 11 Korte beschrijving Kleine hoeve met geïncorporeerde stal, volgens het kadaster gebouwd in Gelegen in het gehucht Kortekeer, dat tot Hertsberge in 1919 een zelfstandige gemeente wordt, behoort tot het grondgebied van Ruddervoorde. Klein erf afgeboord door een haag en betonnen paaltjes en toegankelijk via een rood beschilderd buishekken. Verankerde oranje baksteenbouw onder zadeldak met lichte knik, bedekt met Vlaamse pannen. Woondeel van drie traveeën met centrale deur en vernieuwd schrijnwerk. Sporen van aanpassingen boven de vensters. Geïntegreerd stalgedeelte met bewaard, groen beschilderd houtwerk. Zijgevel met één laadluik boven een centrale staldeur tussen twee gedichte openingen. Aan westzijde latere aanbouw onder lessenaarsdak. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd element De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en is in goede staat. De beschreven erfgoedwaarden zijn echter niet uitgesproken. Behoud niet noodzakelijk. 84

120 Voormalige stoomkorenmolen (ID 88106) Ligging Lodistraat 75 Korte beschrijving Voormalige stoomkorenmolen bestaande uit enerzijds een landgebouw opklimmend tot de 18de eeuw, ingebouwd tussen de eind 19de-eeuwse gebouwen van een stoomkorenmolen en anderzijds een in 1935 gedeeltelijk herbouwd woonhuis. Tot in 1884 gelegen bij de houten "Armoede molen". Het landgebouw dat teruggaat tot de 18de eeuw is evenwijdig met de straat gelegen en is geïntegreerd tussen de gebouwen van de eind 19de-eeuwse stoomkorenmolen. Verankerd bakstenen landgebouw van kleinere schaal onder een overkragend zadeldak met pannen. Eind 19de-eeuwse gebouwen van de voormalige stoomkorenmolen, gebouwd als een aaneenschakeling van evenwijdig met de straat gelegen volumes onder zadeldaken met Vlaamse pannen. Verankerde baksteenbouw met wit beschilderde gevels op zwart gepekte plint. De straatgevel bevat een rij rechthoekige, onderaan deels dichtgemetste vensters, de zuidgevels zijn voorzien van laadluiken met bij de twee volumes dichtst bij de straat gelegen een licht getoogd venster met dievenstaven. Lichtblauw beschilderd houtwerk. Relatie in groter geheel Onderdeel van netwerk van elementen in de Lodistraat. De site zelf bevat haar erfgoedwaarde in de combinatie van de verschillende onderdelen die een historisch en functioneel onderling verband behouden. Conclusie De woning en bijgebouwen bevatten nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en zijn in goede staat. Categorie Behoud typologie Kleine, 19de-eeuwse hoeve (ID 88109) Ligging Lodistraat 88 Korte beschrijving Kleine, 19de-eeuwse hoeve met een woonhuis parallel met de straat en daarachter kleine schuur- en stalgebouwen. Aan de straatkant, éénlaags boerenhuisje van 1882 gebouwd volgens het dubbelhuistype. Baksteenbouw onder zadeldak met mechanische pannen. Voorgevel met in de tweede helft van de 20ste eeuw vernieuwd parement van oranje baksteen doch oorspronkelijke, 19de-eeuwse zijgevels met gepekte plint. Rechterzijgevel met rondboogvormig venster. Achterliggende verankerde, bakstenen schuur onder overkragend zadeldak met pannen, tot stand gekomen in twee bouwfases cf. bouwnaad op voorgevel. Links aangebouwd stalgedeelte met laadluik en staldeur aan weerszijden geflankeerd door venster. Rechts schuurgedeelte met luchtsleuven en rood beschilderde en vernieuwde schuifpoort. Ten noorden van woonhuis vrijstaand stalgebouwtje, dat vermoedelijk al dateert uit het begin van de 19de eeuw. Verankerde baksteenbouw onder overkragend zadeldak met Vlaamse pannen. Gecementeerde gevel aan erfzijde doorbroken door rood beschilderde staldeurtjes; dito deuren op de zijgevel. Relatie in groter geheel Onderdeel van netwerk van elementen in de Lodistraat. De site zelf is in relatief vervallen toestand. Het gebouw aan straatzijde is al sterk aangetast door latere verbouwingen. Conclusie De erfgoedwaarden zijn reeds aangetast. De contextwaarde van de site is beperkt. Categorie Behoud niet noodzakelijk. 85

121 Kleine hoeve (ID 88110) Ligging Lodistraat 97 Korte beschrijving Kleine hoeve opklimmend tot de 18de eeuw. Onverhard, begraasd erf met aan noordzijde het woonhuis en verderop aan zuidzijde de stallingen met de schuur. Eénlagig boerenhuis loodrecht op de straat gebouwd onder een vernieuwd, steil zadeldak met pannen. Lagere, recentere uitbreiding aan de straatkant tegen de oostgevel. Wit beschilderde gevels boven een gepekte plint. Bewaard houtwerk met luiken, wit en groen beschilderd. Stallingen met tussenliggende schuur eveneens loodrecht op de straat georiënteerd: aaneenschakeling van drie volumes met een verschillende nokhoogte. Verankerde baksteenbouw: bouwfases te onderscheiden aan het verschillend metselwerk. Licht overkragende zadeldaken met Vlaamse pannen. Muuropeningen, o.a. luiken, onder betonnen lateien en met groen beschilderd houtwerk. Schuur met dwarse doorrit aan de zijde van de grintweg. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Behoud niet noodzakelijk. Hoeve (ID 88111) Onderdeel van netwerk van elementen in de Lodistraat. De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing en met name de woning. De stallingen zijn in slechtere toestand. De beschreven erfgoedwaarden zijn echter niet uitgesproken. Ligging Lodistraat 109 Korte beschrijving Hoeve met woonhuis volgens het kadaster daterend van 1931 en met schuur opklimmend tot het einde van de 18de of het begin van de 19de eeuw. Woonhuis van één bouwlaag en drie traveeën onder gemansardeerd zadeldak met twee recente dakvensters en bedekt met pannen. Verankerde baksteenbouw op plint van imitatiebreuksteen. Voorgevel met horizontale band uit witte baksteen. Decoratief metselwerk, alternerend in wit en rood, bovenaan de gevel onder de vorm van aaneengeschakelde rondbogen, en bij de rollagen boven de korfboogvormige muuropeningen. Centrale deur met glas-in-loodraam als bovenlicht. Schuur ten noorden van het woonhuis gelegen onder golfplaten dak, met een geknikt noordelijk dakvlak. Wit beschilderde gevels met twee schuifpoorten aan voorzijde en één poort aan de achterzijde. Aan straatkant stalgedeelte met staldeuren en kleine vensters. Met klimop overgroeide zijgevel. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Onderdeel van netwerk van elementen in de Lodistraat. De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing en met name de woning. De stallingen is in slechtere toestand en bevat weinig erfgoedwaarde. Behoud typologie. De stallingen dienen niet worden behouden. 86

122 Hoeve met losse bestanddelen (ID 88070) Ligging Veldstraat 42 Korte beschrijving In oorsprong 18de-eeuwse hoeve met losse bestanddelen bestaande uit een in 1933 verbouwd 19de-eeuws woonhuis, een 18de-eeuwse boerenhuis dat in de 19de eeuw is verbouwd tot stal, en een begin 19de-eeuwse schuur. Boerenhuis, schuur en stal gelegen rondom een onverhard en begraasd erf, afgesloten door een omgevende haag. Grintweg aan de westzijde naar het boerenhuis toe; erftoegang tussen twee wit beschilderde betonnen palen met daartussen een vernieuwd hekken. Boerenhuis in historiserende stijl, loodrecht op de straat gelegen. Pannen zadeldak aan de voorzijde gemansardeerd en voorzien van twee dakvensters met tuitgevels. Verankerde baksteenbouw met oudere kern cf. zijgevel met sporen van trapgevel. Rechthoekige vensteropeningen in een rondboogvormige omlijsting; bewaard houtwerk met fijne roedenverdeling. Stal gelegen aan de straatkant; verankerde baksteenbouw onder een zadeldak met pannen. Tegen de westelijke zijgevel bevindt zich onder het laadluik een lager, aanpalend volume onder een lessenaarsdak met pannen. Schuur achteraan het erf gelegen; verankerde baksteenbouw onder een zadeldak deels bedekt met pannen en deels met golfplaten. Centrale doorrit, uitstekend boven de dakrand, en links daarvan een vooruitgeschoven volume. Wagenkot met horizontale bepleistering. Relatie in groter geheel Geïsoleerd. Conclusie De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing. De woning omvat een kenmerkende bouwstijl. Categorie Behoud typologie. Begin 19de-eeuwse hoeve (ID 88071) Ligging Veldstraat 54 Korte beschrijving Begin 19de-eewse hoeve met bewaarde configuratie, die dicht langs de straat is gelegen en is afgescheiden door een half lage haag. Boerenhuis met aanpalende, in het verlengde liggende dwarsschuur, voor het eerst weergegeven op het primitief kadasterplan (circa 1835). Thans gerenoveerd o.m. vernieuwd zadeldak en houtwerk. Verankerde baksteenbouw onder een zadeldak met Vlaamse pannen, waarvan de straatgevel sterk met klimop is begroeid. Beschilderd boerenhuis op een zwart gepekte plint. Rechthoekige opening aan de straatzijde. Schuur afgeboord door een fries van baksteenmetselwerk. Rood beschilderde poort. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd. De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing. Behoud typologie. 87

123 Vrijstaande woning (ID 88004) Ligging Oedelemsestraat 73 Korte beschrijving Onderkelderde, vrijstaande woning onder een gemansardeerd zadeldak met mechanische pannen, daterend van 1929 cf. jaarsteen. Ontworpen door architect Camiel De Grave uit Oedelem cf. bouwaanvraag bewaard in het gemeentearchief van Oostkamp. Verankerde, bruine baksteenbouw met typisch gevelparement van oranje baksteen. Begane grond met drielicht onder een erkeruitbouw met leien bedaking op de eerste verdieping. Deels bewaard, blauw beschilderd schrijnwerk. Links van de woning staat een hekken tussen twee wit beschilderde betonnen palen met bolornamenten, dat leidt naar de achterliggende stalling. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Hoeve "'t Beverhoutsveld" (ID 88007) Geïsoleerd. De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing. Behoud typologie. Ligging Oedelemsestraat 129 Korte beschrijving Hoeve "'t Beverhoutsveld". Gelegen naast de erfoprit van nr. 123, bij de grens met de gemeente Oedelem (Beernem). Hoeve uit het laatste kwart van de 19de eeuw cf. eerste aanduiding op de kaart van het Militair Cartografisch Instituut van circa Mogelijk deels heropgebouwd na de Tweede Wereldoorlog, hoewel geen vermelding hiervan in het kadaster. In 1939 vermeldt het kadaster een uitbreiding aan de achterzijde van het bestaande woonhuis. Typische oranje baksteenbouw onder een vernieuwde dakbedekking met mechanische pannen. Boerenhuis van vijf traveeën met een centrale ingang. Zijgevel getypeerd door baksteenmotieven. Dwarse achtervleugel met ingewerkt nisje met een bakstenen omlijsting, een kruisje en erin een Mariabeeldje. Bewaard houtwerk van circa Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd. De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing. Behoud typologie. 88

124 Hoeve (ID 87963) Ligging Larestraat 113 Korte beschrijving Hoeve met woonhuis van 1902, geïncorporeerde stal en een in het verlengde gebouwde schuur, gelegen op de hoek met de Vliegweg ter hoogte van het kruispunt zogenaamd de "Vierwege". Woonhuis voorafgegaan door een smalle kasseistrook; idem op het erf achteraan. Huis van anderhalve bouwlaag, afgedekt door een recent vernieuwd zadeldak met Vlaamse pannen; woongedeelte van drie + twee (zijgevel) traveeën en stal van twee traveeën. Verankerde, bruine baksteenbouw op een beschilderde (grijs of zwart) plint. Licht getoogde openingen onder strekken van oranje baksteen; sommige openingen (o.m. op de verdieping van het staldeel) zijn blind. De vensters op de begane grond zijn later vergroot. Deels bewaard schrijnwerk. Zijgevel door natuurstenen jaarsteentje in de omlijsting van gesinterde baksteen gedateerd "1902"; venster op de begane grond onder een betonnen latei, maar oorspronkelijke vensters op de verdieping met bewaard schrijnwerk. Schuur met brede, groen beschilderde houten schuifpoort; deels verbouwd (of uitgebreid?) o.m. met dakvenster en opening onder strek. Achteraan nog andere bijgebouwen, vermoedelijk van circa Erf toegankelijk via een ijzeren hekken tussen twee betonnen paaltjes. Relatie in groter geheel Geïsoleerd. Conclusie De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing. De beschreven erfgoedwaarden zijn echter niet uitgesproken. Categorie Behoud niet noodzakelijk. Woonhuis van 1945 (ID 87970) Ligging Legeweg 114 Korte beschrijving Woonhuis van 1945 gebouwd naar de ontwerpplannen van architect Maurice Vermeersch uit Brugge, in opdracht van Marcel Van Dycke. Eénlaagshuisje van drie traveeën, dwars op de straat geplaatst, onder een hoge bedaking. Oranje baksteenbouw gecombineerd met deels gecementeerde gevels onder een gemansardeerd zadeldak met Vlaamse pannen en ingewerkte dakvensters onder een plat dak. Voorgeplaatste en hoger opgetrokken inkom met rondboogdeur. Later uitgebreid naast de inkom. Bijgebouwen van de jaren 1940 achteraan. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerd. De erfgoedwaarden zijn nog grotendeels aanwezig in de bestaande bebouwing. De woning omvat een typische bouwstijl voor de tijd van oprichting. Behoud typologie. 89

125 Hof Koebroek (ID 88190) Ligging Koebroekdreef 27 Korte beschrijving Historische, omwalde hoevesite (opklimmend tot de 16de-17de eeuw) gelegen op de hoek van de Koebroekdreef en de Vlasbloemstraat. Duidelijk nog steeds een oudere site cf. restant van de zeker 17de-eeuwse omwalling en een oud bomenbestand, maar het woonhuis is recent volledig verbouwd met behoud van de schuur/stal. Thans gerenoveerde, voormalige hoevesite bestaande uit een poorttoegang, een woonhuis en een schuur. Vernieuwde, bakstenen toegangspoort aan de westzijde van het domein. Gerenoveerd boerenhuis met volume van drie traveeën en twee bouwlagen en een lager, aanpalend volume van één bouwlaag en acht traveeën. Overkragende pannen zadeldaken met op de nok van het volume van twee bouwlagen een klokkenstoel en op het lagere volume twee dakvensters aan de tuinzijde. Rechthoekige openingen met vernieuwd houtwerk (beluikte vensters). Wit beschilderd schuurgebouw op een zwart gepekte plint en onder een pannen zadeldak met overkraging. Centrale poort. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De site zelf bevat haar erfgoedwaarde in de combinatie van de verschillende onderdelen in samenhang met de bijhorende terreinaanleg. De woning en bijgebouwen bevatten nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en zijn in goede staat. Maximaal behoud. 90

126 Verspreid in ruimtelijk kwetsbaar gebied Voormalig hoevetje bestaande uit losse bestanddelen (ID 88351) Ligging Denemetstraat 5 Korte beschrijving Verzorgd, voormalig hoevetje bestaande uit losse bestanddelen te dateren in het begin van de 20ste eeuw, doch mogelijk bewaart het woonhuis een 19de eeuwse kern. Eénlaags woonhuis van vijf traveeën onder een zadeldak met pannen. Wit beschilderde gevels; voorgevel op een zwart beschilderde plint. Voorgevel met centrale deur en beluikte vensters met vernieuwd houtwerk. Gebouwen en erf volledig omhaagd. Ten oosten van het woonhuis ligt een gelijkaardig volume van twee traveeën, thans gebruikt als een dubbele garage. Ten westen van het woonhuis een lager volume, gebruikt als bergruimte, eveneens onder zadeldak met pannen en met wit beschilderde gevels. Oostelijke zijgevel met laadluik. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Beukenhoeve (ID 88012) Geïsoleerde ligging. De site zelf bevat haar erfgoedwaarde in de combinatie met het kasteeldomein en is dan ook opgenomen in de definitief aangeduide ankerplaats. De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en is in goede staat. Maximaal behoud met inbegrip van bijhorende boomgaard en haag. Ligging Papenvijversstraat 10 Korte beschrijving 19de-eeuws hoevetje gelegen op een smal, driehoekig perceel op de hoek met de Kampveldstraat, afgesloten door betonnen palen. Boerenhuis van het langgeveltype; éénlaagse baksteenbouw van vijf traveeën onder een licht overkragend zadeldak met pannen. Wit beschilderde gevels op een zwart gepekte plint. Achtergevel met één opkamertravee cf. keldervensters en luik onder de dakrand. Tegen de noordelijke zijgevel, laag aanpalend volume onder een lessenaarsdak. Stalgebouw, evenwijdig met het woonhuis aan de kant van de Kampveldstraat gelegen: verankerde baksteenbouw onder een overkragend pannen zadeldak. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De site zelf bevat haar erfgoedwaarde in de combinatie met het ontginningsgebied Kampveld-Papevijvers en is dan ook opgenomen in de definitief aangeduide ankerplaats. De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en is in goede staat. Maximaal behoud. 91

127 Kleine, eind 19de-eeuwse hoeve (ID 87837) Ligging Bosdreef 4 Korte beschrijving Kleine, eind 19de-eeuwse hoeve. Gebouwd in Tegelijkertijd laat de kasteelheer de dreef doortrekken. Het hoevetje bestaat uit een klein woonhuis met een achterliggend stalgebouwtje. In 1956 wordt de hoeve uitgebreid met twee kleine landgebouwen. Hoeve aan de kant van de dreef afgesloten met een rood metalen buisleuninghekken tussen twee betonnen palen. Deels begraasd en erf met grintpaden. Boerenarbeidershuis van drie traveeën onder een vernieuwd zadeldak met Vlaamse pannen. Verankerde bruine baksteenbouw met gebruik van oranje baksteen voor de brede strekken boven de openingen. Voorgevel afgeboord door een kleine muizentandfries onder de gootlijst. Beluikte vensters met bewaard, rood en wit beschilderd houtwerk. Vermoedelijk vernieuwde centrale deur. Zijgevel met smalle deuropening en rechts een klein aangebouwd volume. Achtergelegen schuur onder een zadeldak met zwarte Vlaamse pannen. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De woning bevat nog de oorspronkelijke erfgoedelementen doch is voornamelijk opgenomen omwille van haar documentaire waarde. Behoud niet vereist. Hoeve uit het midden van de 19de eeuw (ID 88348) Ligging Bosdreef 25 Beschrijving Hoeve uit het midden van de 19de eeuw, bestaande uit losse bestanddelen en gelegen in een sterk beboste omgeving op het einde van de Bosdreef. Thans gerenoveerde hoevegebouwen - boerenhuis, schuur, stallingen en/of bergruimtes - in pseudo-vakwerkbouw, aangepast tot woning. Omgevende tuin met talrijke moderne kunstwerken. Wit beschilderde baksteenbouw op een zwart beschilderde plint en onder vernieuwde, overkragende pannen zadeldaken. Rechthoekige openingen; geel-blauw beschilderde beluikte vensters en deuren, beiden met vernieuwd houtwerk. Boerenhuis met twee opkamertraveeën. Schuur met centrale dwarse doorrit, eveneens geel-blauw beschilderd. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen. Behoud van typologie. 92

128 Hoeve "De Woesten", behorend tot het domein "De Woesten" (ID 88391) Ligging Woestendreef 1 Korte beschrijving Eind 18de- of begin 19de-eeuwse hoeve "De Woesten", sinds het midden van de 19de eeuw behorend tot het domein "De Woesten" (cf. Woestendreef, Lariksdreef). Hoeve bestaande uit een boerenhuis met geïncorporeerde stal, een bakhuis en aan de overzijde van het ruime, niet verharde erf, een lange schuur. Boerenhuis met woongedeelte van vier traveeën en geïncorporeerde stalling met in oorsprong eveneens minimaal vier staldeurtjes aan straatzijde. Wit beschilderde, verankerde baksteenbouw op bepleisterde en heden beige beschilderde plint. Licht overkragend, pannen zadeldak (nok evenwijdig met straat), recent vernieuwd boven het voormalige woongedeelte. Aan erfzijde zijn zowel bij de voormalige woning als bij de voormalige schuur de originele muuropeningen gerespecteerd. Overal vernieuwd houtwerk, weliswaar naar oud model. Heraangelegde voortuin. Ten noordoosten van het boerenhuis ligt een aardappelkelder; halfondergrondse kelder met rondbooggewelf, tot voor kort afgesloten door een houten deurtje, dat nu is verdwenen. Ten zuidoosten, bakstenen bakhuis onder pannen zadeldak. Aan de zuidkant van het erf bevond zich bij het begin van de inventarisperiode een schuur uit het begin van de 19de eeuw. Ingestort in het najaar van Relatie in groter geheel De site vormt mee het landschap en de historische identiteit van het gebied in relatie met het kasteeldomein De Woesten Conclusie De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en vormt een wezenlijk onderdeel van de historische omgeving. Categorie Maximaal behoud. Bijgebouwen van kasteel "De Woesten" (ID 88366) Ligging Lariksdreef 3+5 Korte beschrijving Bijgebouwen van kasteel "De Woesten" (cf. Woestendreef nr. 8), deels gebouwd op het einde van de 19de eeuw als bijgebouwen van het eerste kasteel maar later uitgebreid. Thans twee kleine woningen met autobergplaatsen, kleine stalling en broeikassen. Gebouwd in dezelfde historiserende bouwtrant als het kasteel. Als het ware twee losstaande woningen met telkens aanpalende autobergplaats. Het geheel met historiserende invloeden. Verankerde (hoofdzakelijk oranje) baksteenbouw met gebruik van arduin voor de plint en natuursteen voor de hoekketingen, als banden doorgetrokken lateien, geprofileerde deur- en vensteromlijstigen etc. Bedaking met Vlaamse pannen en lichte knik en bedekt met Vlaamse pannen. Achtergevels van nr. 3 zijn wit beschilderd en het houtwerk is rood beschilderd. Deels ommuurde voormalige tuin met gazon en laag/middenstamfruitbomen. U-vormige, bakstenen muur afgedekt met pannen en met restanten van leifruit er tegen. De noordmuur is aan beide zijden voorzien van steunberen en aan de noordzijde aangebouwde broeikassen: links houten structuur en rechts baksteenbouw, beiden onder lessenaarsdak met pannen. Relatie in groter geheel De site vormt mee het landschap en de historische identiteit van het gebied in relatie met het kasteeldomein De Woesten Conclusie De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en vormt een wezenlijk onderdeel van de historische omgeving. Categorie Maximaal behoud. 93

129 Bijgebouwen van het ten zuiden gelegen kasteel "Schoonhove" (ID: 88090) (ID 88090) Ligging Wilgenbroekstraat Korte beschrijving Bijgebouwen van het ten zuiden gelegen kasteel "Schoonhove" (cf. Boudewijnlaan nr. 85), m.n. de conciërgewoning (nr. 74), het koetshuis (nr. 76) en de achterin gelegen oranjerie. Rechtover de toegang naar het koetsgebouw ligt de zeker 18de-eeuwse Rotsartdreef, die het kasteel eertijds verbond met de Kortrijkse Kalseide, de huidige Brugsestraat. De oranjerie, gebouwd in 1876 doch recent zwaar gerestaureerd, is opgetrokken tegenaan de noordelijke tuinmuur van het kasteeldomein. Klein volume op rechthoekige plattegrond en afgedekt door een schilddakje van zwarte Vlaamse pannen. Voorgevel, gericht naar het zuiden, geleed door twee grote rondboogvensters en centrale rondboogdeur, waarvan de muurdammen zijn uitgewerkt als pilasters met arduinen afdekplaten en dito basementen. Nr. 76, het koetshuis. Verankerde, bruine baksteenbouw van drie traveeën onder een schilddak met grijze, Vlaamse pannen. Vooraan bekroond met een wit beschilderd dakvenster. Drie koetspoorten onder een halfrond bovenlicht, samen gevat in een rondboognis. Verzorgde houten poorten met octagonale openingen met roedenverdelingen; het geheel beschilderd in groen en witte strepen. Relatie in groter geheel De site vormt mee het landschap en de historische identiteit van het gebied in relatie met het kasteeldomein Schoonhove. Het domein is gelegen in een beschermd landschap. Conclusie De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke erfgoedelementen en vormt een wezenlijk onderdeel van de historische omgeving. Categorie Maximaal behoud. Voormalige, eind 18de-eeuwse hoeve (ID: 88381) Ligging Sijslostraat 184 Korte beschrijving Voormalige, eind 18de-eeuwse hoeve, bestaande uit een woonhuis met dwars gesitueerde stalvleugel, eertijds gelegen ten zuiden van het voormalige kasteel "Doeveren" (cf. nr. 194), thans aan de rand van het gelijknamige natuurgebied. Bereikbaar via een zijarm van de oorspronkelijke Sijslostraat, die sinds de jaren 1970 vlakbij een viaduct over de autosnelweg Brugge-Kortrijk (E403/A17) is gelegen. Aan straatkant gelegen, éénlaagse woning van zeven traveeën onder een licht geknikt en licht overkragend zadeldak bedekt met blauwgesmoorde, Vlaamse pannen. Oranje baksteenbouw verlevendigd door het gebruik van gele baksteen voor de geprofileerde, spitsboogvormige omlijstingen van de deur- en vensteropeningen. Bovenlichten van de vensters en de deur verfraaid met bloemvormige roedenverdelingen. Bedaking met twee dakvensters gedecoreerd met een houten bekroning. Rechts, verbouwde zijgeveltop cf. ander metselwerk. Achterliggende (paarden)stallingen, dwars op het woonhuis georiënteerd. Relatie in groter geheel Geïsoleerde ligging. Conclusie De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke en kenmerkende erfgoedelementen. Categorie Behoud typologie. 94

130 Verzorgde woning opklimmend tot het einde van de 19de eeuw (ID: 88382) Ligging Sijslostraat 192 Korte beschrijving Verzorgde woning opklimmend tot het einde van de 19de eeuw, gelegen op de rand van natuurgebied Doeveren, ten zuiden van het voormalige, gelijknamige kasteeldomein (cf. nr. 194). Sinds de aanleg van de autostrade Brugge-Kortrijk (E403/A17) in de loop van de jaren 1970 ligt de hoeve aan de voet van een viaduct over die snelweg en loopt de autostrade pal achter het gebouw. Langwerpig, éénlaags woonhuis van zeven traveeën onder een zadeldak met Vlaamse pannen. Bruinachtige baksteenbouw op plint van bruine baksteen en met gebruik van gele baksteen voor de licht getoogde strekken en voor enkele decoratieve elementen o.m.onder de daklijst en de als banden over de zijgevel doorgetrokken onderdorpel. Lichte invloed van de cottage-architectuur in de licht overkragende bedaking met fraai gesculpteerd, beschilderd, houten windbord. Ingang in de derde travee geaccentueerd door de dakuitbouw met oculus onder een zadeldakje met dito fraai windbord. Gevelritmering door een penant in licht risaliet; regelmaat onderbroken na de vijfde travee, vermoedelijk door de uitbreiding van het oorspronkelijke volume in het begin van de 20ste eeuw. Zijgevel met rondboogvormig venster. Overal jammerlijk vernieuwd houtwerk. Relatie in groter geheel Geïsoleerde ligging. Conclusie De woning bevat nog sterk de oorspronkelijke en kenmerkende erfgoedelementen. Categorie Behoud typologie. Boerenarbeidershuisje (ID: 88209) Ligging Kortrijksestraat 534 Korte beschrijving Boerenarbeidershuisje met centraal woongedeelte tussen twee stal- en/of bergruimtes. Het is opgetrokken circa Eénlaagse, bakstenen woning onder een licht overkragend zadeldak met mechanische pannen. Wooneenheid met centrale deur en rechthoekige openingen onder strek. Bergruimte links met ovale opening. Stalgebouw rechts van het woonhuis en dwars op de straat georiënteerd: constructie met horizontale houten beplanking onder een zadeldak met pannen, gevel aan de zijde van het woonhuis met houten staldeur. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De woning bevat beperkt kenmerkende erfgoedelementen. De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. Behoud niet noodzakelijk. 95

131 Kleine hoeve gelegen in de wijk Kortekeer (ID: 88140) Ligging Sterredreef 23 Korte beschrijving Eind 18de-eeuwse of begin 19de-eeuwse kleine hoeve. De hoeve wordt in 1905 gedeeltelijk gereconstrueerd. Boerenhuis van één bouwlaag onder een steil zadeldak met pannen. Lager aangebouwd volume aan de westzijde eveneens onder zadeldak met pannen en volume aan oostzijde onder lessenaarsdak met pannen. Wit beschilderde gevels op een zwart beschilderde plint. Toegang aan achterzijde. Kleine rechthoekige, beluikte vensters met zwart beschilderde lateien. Onbeschilderde vensterbanken van gesinterde bakstenen. Bijgebouw ten noordoosten van het woonhuis. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De woning bevat beperkt kenmerkende erfgoedelementen. De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. Behoud niet noodzakelijk. Hoeve "La Ferme Du Bon Dieu" (ID: 88141) Ligging Sterredreef 30 Korte beschrijving Verzorgde hoeve met vermoedelijk recente benaming "LA FERME DU BON DIEU" cf. gietijzeren uithangbord aan de zijgevel, samen met de schuur opgetrokken volgens het kadaster in Hoeve bestaande uit een boerenhuis en achterliggende schuur. Verankerde baksteenbouw onder licht overkragende zadeldaken met Vlaamse pannen. Wit beschilderde gevels op een zwart beschilderde plint. Eénlagig boerenhuis loodrecht op de straat georiënteerd. Eenvoudige rechthoekige vensters met rood beschilderde lateien en voorzien van rood en wit beschilderd houtwerk. Achtergelegen schuur met stalgedeelte evenwijdig met de straat gelegen. Links poort en rechts staldeuren met aan weerszijden een venster. Zijgevel in het noordoosten voorzien van een houten beplanking en lessenaarsdakje voor het stapelen van hout. Waterpomp ten oosten van het woonhuis aan de straatkant. Relatie in groter geheel Conclusie Categorie Geïsoleerde ligging. De woning bevat beperkt kenmerkende erfgoedelementen. De woning bevat voornamelijk documentaire waarde. Behoud niet noodzakelijk. 96

132 De woningen gelegen in de Woestendreef 1 (ID 88391), Lariksdreef 3, 5 (ID 88366) en de woningen gelegen in de Wilgenbroekstraat 74, 76 (ID 88090) maken alle deel uit van een groter kasteeldomein. Gezien de grote verwevenheid met de kasteeldomeinen en de intrinsieke erfgoedbelangen van deze sites, is het aangewezen de toekomstige ontwikkeling van deze woningen in samenhang met de bijhorende kasteeldomeinen te behandelen. In dergelijke detailbenadering kan immers niet alleen gekeken worden naar de randvoorwaarden voor de bebouwing, maar tevens de mogelijke functies en omgevingsaanleg worden behandeld. Bovendien geldt voor de woningen in de Wilgenbroekstraat dat deze gelegen zijn in een beschermd landschap en hun ontwikkeling aldus reeds gestuurd kunnen worden door art van de VCRO Definitief aangeduide ankerplaats Bij M.B. dd. 20 mei 2010 is de ankerplaats Kastelen Gruuthuyse-De Cellen-Erkegem en Kampveld te Oostkamp definitief aangeduid. Art. 26 van het decreet betreffende de landschapszorg en art. 1 van het uitvoeringsbesluit van 9 mei 2008 tot bepaling van nadere regels voor de zorgplicht betreffende definitief aangeduide ankerplaatsen en erfgoedlandschappen. Voor de percelen opgenomen in het PRUP gelegen binnen de ankerplaats, is de zorgplicht van toepassing. In ministerieel besluit tot goedkeuring zijn de intrinsieke waarden gemotiveerd door welke het gezamenlijk voorkomen en de onderlinge samenhang de aanduiding van de ankerplaats verantwoorden. Deze in het besluit voormelde waarden, expliciet opgenomen in het besluit zijn: o o Elementen van het bouwkundig erfgoed: - Kapellestraat 87, voormalige boswachterswoning zgn. Claerhuis met 19 de eeuwse kenmerken (ID 87921) - Papenvijversstraat 10; kleine hoeve, 19 de eeuwse hoeve (ID 88012) - Denemetstraat 5: hoeve met 19 de eeuwse en 20 e eeuwse kenmerken (ID 88351) Landschappelijk erfgoed - Denemetstraat 5: erfbegroeiing kleine hoeve (boomgaard met haag) De in het besluit vermelde elementen van het bouwkundig erfgoed en de wijze waarop hiermee in het plan dient worden omgegaan zijn reeds besproken in het voorgaande deelhoofdstuk. Voor alle elementen is het maximaal behoud vooropgesteld zodat het plan geen afbreuk doet aan het behoud van de erfgoedwaarden. Gezien de bescherming van de Kapellestraat 87 als monument, wordt deze woning niet verder in het RUP weerhouden. Het plan heeft aldus geen effecten met betrekking tot het monument. In de definitief aangeduide ankerplaats komen nog enkele elementen voor opgenomen in het RUP doch niet vermeld in het besluit tot aanduiding. In deze context is voornamelijk de landschappelijke context en integratie met betrekking tot de ankerplaats van belang. Het betreft onder meer: 97

133 1. een zonevreemde functie: restaurant Kampveldhoeve. Het restaurant, met als adres Kampveldstraat 20 is gelegen in het ontginningsgebied Kampveld Papevijvers. Aanvankelijk vormde dit gebied een open onontgonnen veldgebied met wastine-kenmerken dat vanaf het einde van de 18 de eeuw systematisch werd omgezet tot productiebos met afwisselend loof- en naaldhout en tot gras- en akkerlanden. Dit jonge ontginningslandschap wordt gekenmerkt door een strak geometrisch patroon van rechtlijnige dreven. Om de relatie en integratie met de ankerplaats te waarborgen dient het perceel van de horecazaak én de parking worden afgeschermd door een dense afscheiding gevormd door streekeigen groen. Hierdoor wordt een visuele buffering naar de omliggende percelen bewerkstelligt alsook een mildering van de effecten naar de biologisch meer waardevolle gebieden. Ter hoogte van de voorgevel van het restaurant is geen landschappelijke afscherming nodig. De publicitaire inrichtingen dienen tot een minimum worden beperkt. Lichtgevende publiciteit is beperkt tot één naamsaanduiding op de voorgevel met beperkte lichtuitstraling. Het materiaalgebruik en uitzicht van de voorgevel dient in harmonie te zijn met de omgeving. 2. Woningen opgenomen in woonlinten Dit betreft volgende woningen: Hertsbergestraat 88 en 90. Deze woningen hebben geen erfgoedwaarde en vormen de grens van de definitief aangeduide ankerplaats. Het RUP voorziet enkel bijkomende mogelijkheden naar functiewijzigingen ten opzichte van de decretale basisrechten zoals voorzien in de VCRO. Aangezien deze enkel in de bestaande hoofdzakelijk vergunde gebouwen kunnen worden ingericht, is de impact op de definitief aangeduide ankerplaats minimaal Beschermingen De gemeente Oostkamp omvat verscheidene beschermde landschappen en monumenten. De voorschriften van toepassing op deze percelen dienen in overeenstemming te zijn met de bepalingen opgenomen in het beschermingsbesluit. In concreto zijn twee verspreide woningen gelegen in een beschermd landschap, één woning beschermd als monument én één geselecteerde zonevreemde functie gevat door een voorlopige bescherming. 1. Beschermd landschap Volgende verspreide woningen zijn gelegen in het beschermd landschap Park- en bosgebied ten westen van het Kasteel Schoonhove (K.B ). Zoals besproken in de woningen opgenomen in de juridisch vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, is de opname van deze woningen in voorliggend RUP niet gewenst. De uiteindelijke afweging naar ontwikkelingsmogelijkheden van de gebouwen en bijhorende omgevingsaanleg dient in samenhang met het bijhorende kasteeldomein worden opgesteld. 98

134 RUP 'Zonevreemde woningen en functies' te Oostkamp Beschermde landschappen, monumenten, stads- en dorpsgezichten - definitief vastgestelde ankerplaatsen Legende geselecteerde woningen in RKG categorie I categorie II geselecteerde functies Beschermde monumenten Beschermde stads- en dorpsgezichten Beschermde landschappen Definitief vastgestelde ankerplaatsen datum: april :70,000 ±schaal: ,400 2,100 2,800 3,500 Meters (Bron: AGIV)

135 De horecazaak t Merelnest, Kortrijksestraat 387 is gelegen nabij het beschermd landschap gevormd door de loop en bedding van de Rivierbeek- Waardammebeek (M.B ). In functie van de vrijwaring van het landschap wordt een afstand van min. 10 meter gevrijwaard tussen de bedding van de beek en de perimeter van het deelplan van de horecazaak. 2. Voorlopige bescherming Dit betreft de zonevreemde functie op de percelen van de Zingende Watermolen, Watermolenstraat 2. Op 7 november 2012 is de site onderdeel van een ontwerp van lijst bij ministerieel besluit vastgesteld als te beschermen. Het betreft de molen Van Wanzeele en bakstenen boogbrugje te Oostkamp als monument en met de omgeving van de stroomopwaartse loop van de Grote Beek als dorpsgezicht. De molen Van Wanzeele is met inbegrip van schoorsteen, turbinehuis en rootbunker opgenomen op basis van de industrieel-archeologische waarde als beschermd monument net als het aanliggende bakstenen boogbrugje over de Grote Beek. De aanliggende percelen zijn opgenomen als beschermd dorpsgezicht. In functie van het rendabel behoud van de erfgoedwaarden is een recreatieve invulling van de gebouwen onder de vorm van horeca mogelijk. Uitbreidingen kunnen enkel worden toegestaan indien deze het karakter en de waarde van het ensemble niet schaden. In functie van het vrijwaren van de gaafheid van het cultuurhistorisch waardevolle, rurale landschap met centraal daarbinnen het alleenstaand, kleinschalig industrieel molenbedrijf, dient de omgeving maximaal bouwvrij worden gehouden. Daarbij dient de vrije zichtbaarheid op de schoorsteen als positief beeldbepalend baken in de omgeving voorop te staan Archeologie Door de rijke landschappelijke en culturele geschiedenis van Oostkamp, zijn verspreid over de gemeente verscheidene archeologische vindplaatsen ontdekt. Bij het raadplegen van de Centraal Archeologische Inventaris (CAI) valt het groot aantal archeologische vindplaatsen in de gemeente op. Volgende woonlinten zijn gesitueerd nabij of in een vindplaats van de CAI. Indien gelegen binnen het CAI is het ID van de vindplaats meegegeven. - Koebroekdreef 27 (CAI ID ) - Lodistraat 99 (CAI ID ) - De woonlinten Veldhoekstraat Kortrijksestraat nabij Waardamme - De woonconcentratie in de Larestraat - Hertsbergestraat ter hoogte van nr Meersenstraat ter hoogte van nr. 2 - Warandestraat - Legeweg 178 (CAI ID 71143) 99

136 - Woonconcentraties Oedelemsestraat Veldstraat (CAI ID ) Bovenstaande archeologische vindplaatsen hebben betrekking tot woonconcentraties of verspreide zonevreemde woningen. Het RUP voorziet in geen belangrijke bijkomende uitbreidingen naar bebouwing voor deze gebieden. Het risico op vernietigen van archeologisch erfgoed is dan ook dusdanig beperkt dat de vondstmeldplicht als voldoende milderende maatregel kan werken. In de woonconcentratie Steenbrugge dat als woongebied wordt herbestemd zijn geen elementen gekend in de CAI. Bij de geselecteerde zonevreemde functies is de Freinetschool (CAI ID 75013) gelegen in een archeologische vindplaats en is de Kampveldhoeve gelegen nabij gekende vindplaatsen. Voor de overige geselecteerde functies zijn geen vindplaatsen gekend. Dit neemt niet weg dat er onbekend erfgoed in de bodem aanwezig kan zijn. Als basisprincipe is de vondstmeldplicht van toepassing. De site van de Freinetschool bevat als historische kasteelsite echter een hoge kans op de aanwezigheid van waardevol archeologisch erfgoed in de bodem. Nieuwe bebouwing of constructies die graafwerkzaamheden inhouden op deze site, dienen worden voorafgegaan door een archeologisch vooronderzoek MOBILITEIT De mogelijke nevenfuncties voor de zonevreemde woningen zijn enkel ruimer bij deze gecategoriseerd als woonlint of woonkorrel. De reeds bestaande concentratie aan woningen maakt dat de draagkracht voor de ontsluiting daar ook hoger is. De meest verkeersgenerende nevenfuncties handel en horeca kunnen enkel nieuw gecreëerd worden bij de woonlinten aansluitend op een hoofddorp of een woonconcentratie met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden én die minstens ontsloten zijn via een lokale weg type II. Op deze manier wordt gewaarborgd dat het wegennet het beperkte bijkomende verkeersgenererend effect van deze nevenfuncties kan verdragen. Bij de geselecteerde zonevreemde functies wordt een bestendiging vooropgesteld. Een kleine uitbreiding in functie van functionele noden of in functie van sectorale wetgeving zal geen significante invloed op de mobiliteit realiseren. Zodoende kan worden gesteld dat het RUP geen significant negatief uitoefent op de mobiliteit. 100

137 9 CONCLUSIE Gezien de ligging en de beperkte aard van het project kan gesteld worden dat het plan geen grens- of gewestoverschrijdende milieueffecten zal creëren. Het RUP is beperkt tot het grondgebied van de gemeente Oostkamp en concentreert zich voornamelijk op het bestendigen van hoofdzakelijk vergunde zonevreemde woningen en functies. Bij de geselecteerde functies kan per functie aparte voorwaarden of mogelijkheden worden vastgelegd. Het programma van het RUP heeft enkel betrekking op activiteiten op een lokaal niveau en oefent geen significante negatieve effecten uit op een VEN-gebied of andere speciale beschermingszone. Het RUP vormt geen kader voor bijlage I of II projecten. De belangrijkste elementen uit de screening van de mogelijk effecten zijn: - Het maximaal verplichten van waterdoorlatende verhardingen en het afdwingen van de toepassing van de zoneringsplannen en de watertoets om waterverontreiniging en wateroverlast te vermijden; - Het vrijwaren van waardevolle erfgoedelementen van de gebouwen opgenomen in de juridisch vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed op basis van de afweging gemaakt in de screening; - De geselecteerde functies worden grotendeels bestendigd. Slechts in beperkte mate zijn uitbreidingen toegelaten. Uitbreidingen aan de Freinetschool dienen worden voorafgegaan door een archeologisch vooronderzoek. De activiteiten in het plangebied zijn van die aard dat ze geen invloed uitoefenen op de natuurwaarden in de omgeving. Gezien de geringe milieueffecten wordt er bijgevolg een ontheffing tot opmaak van een Plan-MER gevraagd. 101

138 Ruimtelijke Planning Stedenbouw Milieu Mobiliteit Aanvullende nota bij de aanvraag tot ontheffing van de plan - MERplicht voor het RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp Deze nota omvat een bijkomende verduidelijking en aanvulling naar aanleiding van de adviesverlening bij de screening van de milieu - effecten van het RUP Zonevreemde woningen en functies te Oostkamp. Hierbij wordt verder ingegaan op de adviezen waarin opmerkingen geformuleerd werden m.b.t. de inschatting van de milieu-effecten: 1. Het Departement Landbouw en Visserij, Duurzame landbouwontwikkeling, 2. Onroerend Erfgoed West-Vlaanderen Het Departement Landbouw en Visserij, Duurzame landbouwontwikkeling Volgende opmerkingen werden geformuleerd: 1. Een aantal zonevreemde woningen en functies zijn gelegen in herbevestigd agrarisch gebied (HAG). Volgens omzendbrief RO/2010/01 dient een onderbouwde verantwoording opgenomen te worden. 2. Gezien het oostelijk perceel (691B) mee opgenomen is in de afbakening van de Zingende Watermolen en dat dit in professioneel landbouwgebruik is zal dit perceel bij het wegvallen uit de bedrijfsvoering enig effect hebben op de bedrijfsvoering van dit landbouwbedrijf. Dit aspect dient binnen de screening onder zocht te worden en er dienen milderende maatregelen te worden voorzien voor de gebruiker en/of eigenaar van het perceel. Antwoord De opmerkingen worden als volgt beantwoord: 1. In het voorontwerp RUP zal een motivatie opgenomen worden m.b.t. de inname van HAG. De woningen en functies in het landbouwgebied zijn hoofdzakelijk vergund. 2. Gelet op de ondertussen definitieve bescherming (zie advies onroerend erfgoed) wordt de Zingende Watermolen niet langer opgenomen in het RUP. Onroerend Erfgoed West-Vlaanderen Volgende opmerkingen werden geformuleerd: 1. Cowboy-Up: de discipline beschrijft de mogelijkheid van de uitbreiding van een parking. De ontsluiting dient bij voorkeur via de Lariksdreef te gebeuren. Op het plan pg 55 is dit niet zo aangeduid. Het is niet duidelijk in welke mate een ontsluiting via de dreef gewenst is (is hier reeds aanwezig met verharding heel dicht tegen de bomen over de wortels). Is hier voldoende plaats tussen de bomen, dient er niet over boomwortels gereden te worden, dienen er in het RUP geen maatregelen genomen te worden zodat er niet geparkeerd wordt Vaartlaan 28 bus 1, 9800 Deinze tel: 09/ fax: 09/ BTW : BE web: office@adoplan.be

139 Ruimtelijke Planning Stedenbouw Milieu Mobiliteit tussen de bomen, Deze elementen dienen in de screening beoordeeld te worden en te leiden tot specifieke voorschriften in het RUP. T.a.v. de occasionele parking dient enig voorbehoud. Het occasionele karakter is moeilijk eenduidig te formuleren. Het is belangrijk dat de screening als maatregel vermeld dat het onverharde karakter van het gebied behouden moet blijven. 2. t Roodhof: De toegang dient aangelegd te worden in kasseien (2 de streepje p 58) en anderzijds mag het ook in steenslag (laatste streepje). De voorkeur gaat uit naar kasseien. 3. Het Merelnest (in de nota nog onder de oude benaming Passim): Er wordt een aanplant voorzien van streekeigen groen om ruime afstand van de waterloop (erfdienstbaarheid). De realisatie van een houtkant geniet de voorkeur op een bomenrij. 4. Discipline bouwkundig erfgoed: a. Sijslostraat 112: Maximaal behoud is noodzakelijk. Uitbreidingen om te komen tot een (kleine) hedendaagse woning is mogelijk. b. Sijslostraat 184: Maximaal behoud is wenselijk. Uitbreidingen en/of ingrepen aan de achterzijde van het volume zijn eventueel nog mogelijk. Antwoord De opmerkingen worden als volgt beantwoord: 1. In het voorontwerp RUP zal in de voorschriften opgenomen worden dat de occasionele parking dient ontsloten te worden via de permanente parking. De occasionele parking blijft ofwel onverhard of wordt verhard met grasdallen of kunststofrasters waarbij het groene karakter niet verloren gaat. 2. Er zal in het RUP opgelegd worden dat de toegang in kasseien dient aangelegd te worden. 3. Deze opmerking zal meegenomen worden bij de verdere uitwerking van de ruimtelijk visie in het voorontwerp RUP. 4. In het RUP wordt opgenomen dat beide woningen behouden moeten blijven. VMM Volgende opmerkingen werden geformuleerd: 1. Langs de Sijslostraat staat er een constructie met parking op het perceel kadastraal gekend als Oostkamp, 5 de afdeling, sectie B, nummer 277W. Dit perceel overstroomt frequent. Doordat dit gebouw in effectief overstromingsgevoelig gebied ligt adviseren wij de regularisatie en bijgevolg deze screeningsnota ongunstig. Conclusie Het perceel waarvan sprake is niet opgenomen in het RUP. De opmerking is bijgevolg niet relevant. Vaartlaan 28 bus 1, 9800 Deinze tel: 09/ fax: 09/ BTW : BE web: office@adoplan.be

140 Ruimtelijke Planning Stedenbouw Milieu Mobiliteit Rekening houdend met deze opmerking wordt geacht dat het plan geen aanleiding zal geven tot significante negatieve effecten en aldus een ontheffing tot de opmaak van een Plan-MER kan worden bekomen. Opgesteld 16 april 2014 Bart Willaert planoloog Adoplan Vaartlaan 28 bus 1, 9800 Deinze tel: 09/ fax: 09/ BTW : BE web: office@adoplan.be