Gemeente Breda 1 1 FEB. Publiekszaken. Dirk Hartogstraat ong. te Breda. Geachte heer/mevrouw,

Transcriptie

1 Publiekszaken Bouw- en Woningtoezicht Stadskantoor Claudius Prinsenlaan 10 Postbus 90156, 4800 RH Breda T= = oon 52e J(J m bwt@breda.nl Bereikbaarheid Vanaf Breda CS: 1 0 minuten lopen, Buslijnen: 8, 11, 12, 131, 401 Uw brief Datum 11 november februari 2009 Onderwerp Telefoon/Behandeld door Bijlagen 84 appartementen met een (076) / S. Hovens -1- parkeervoorziening Dirk Hartogstraat ong. te Breda VPR7ONDËN verw.wmi-'*- Geachte heer/mevrouw, 1 1 FEB. De Ontwikkelingscombinatie Wonen Breburg en Nederlandse Bouw Unie V.O.F, hebben d.d. 4 september 2008 een aanvraag om reguliere bouwvergunning ingediend voor het oprichten van een woontoren met 84 koopappartementen met parkeervoorziening op het bouwadres Dirk Hartogstraat ong. te Breda. De toren is bekend als toren 3 ("Corneille") van woonpark 'Sculptura'. Een verzoek om reguliere bouwvergunning mag ingevolge artikel 44, eerste lid van de Woningwet slechts aan een beperkt aantal criteria worden getoetst. Deze criteria zijn de voorschriften uit het Bouwbesluit, de voorschriften uit de Bouwverordening, het bestemmingsplan, redelijke eisen van welstand, de Monumentenwet of een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening, een verordening ex artikel 4.1 van de Wro (algemene regels) of algemene maatregel van bestuur ex artikel 4.3 van de Wro (algemene regels) en een exploitatieplan. Indien een verzoek om bouwvergunning aan deze criteria voldoet dienen wij de gevraagde reguliere bouwvergunning te verlenen. Bestemmingsplan "Heuvel / Talmazone" De gronden waarop het bouwplan is gesitueerd zijn gelegen in het bestemmingsplan "Heuvel /Talmazone", welke is vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 7 juli 2005 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant d.d. 16 december De betreffende gronden zijn ingevolge het bestemmingsplan bestemd als "woongebied (WGs)". Op grond van het vigerende bestemmingsplan mag de bouwhoogte van het hoofdgebouw, gelet op het bepaalde op de bijbehorende plankaart, niet meer bedragen dan 60,0 meter. De bouwhoogte wordt gemeten vanaf het peil tot het hoogste punt van het gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen als schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Het bouwplan voorziet in een bouwhoogte van 62,0 meter. Dit betekent een overschrijding van de maximale bouwhoogte met 2,0 meter. Het bouwplan voldoet aan de overige voorschriften die het bestemmingsplan stelt. Ontheffing bestemmingsplan In artikel 46, derde lid van de Woningwet is bepaald dat een aanvraag om bouwvergunning die slechts kan worden verleend na een ontheffing als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, sub c van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), voorheen vrijstelling ex artikel 15 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, mede geacht wordt een verzoek om dusdanige ontheffing in te houden.

2 2 van 4 Op grond van artikel 16, onder a van het bestemmingsplan zijn wij bevoegd ontheffing te verlenen van de in de voorschriften gegeven maten, afmetingen en percentages tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Het bouwplan ziet op een overschrijding van de maximale bouwhoogte met 2,0 meter. Deze overschrijding wordt veroorzaakt door de bouw van een borstwering met een hoogte van 2,0 meter op het dak van de woontoren. De verhoogde borstwering is enerzijds een bouwkundig element welke deel uitmaakt van het architectonisch ontwerp van de 'Sculptura'-woontorens. Anderzijds heeft deze tot doel de op het dak geplaatste installaties ten behoeve van de woontoren aan het zicht te onttrekken. In vergelijking tot de op grond van het bestemmingsplan toegelaten maximale bouwhoogte van 60,0 meter wordt voorzien in een beperkte overschrijding van deze hoogte; een overschrijding welke geen afbreuk doet aan het op grond van het bestemmingsplan voorziene straatbeeld ter plekke van het bouwplan waar op de in geding zijnde locatie woontorens zijn voorzien. Gelet op hetgeen wordt voorzien in het bestemmingsplan zal ook anderszins geen afbreuk worden gedaan aan de situatie ter plekke, de verkeersveiligheid danwei de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Voornoemde overwegende hebben wij besloten om gebruik te maken van de bevoegdheid om ontheffing te verlenen voor het bouwen van een woontoren met een hoogte van 62,0 meter. Zienswijze Gelet op voornoemde hebben wij besloten in principe medewerking te verlenen aan de vereiste ontheffing van het bestemmingsplan ex artikel 3.6, eerste lid, sub c van de Wro. Het voornemen om vrijstelling te verlenen is d.d. 1 oktober 2008 gepubliceerd in "Het Stadsblad". Het ontwerpbesluit tot het verlenen van deze ontheffing en de daarop betrekking hebbende stukken heeft vanaf 2 oktober 2008 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze procedure bestond de mogelijkheid voor belanghebbenden om mondelinge of schriftelijke bedenkingen in te dienen tegen het voornemen om ontheffing te verlenen. Gedurende de periode van ter inzage legging van het voornemen om ontheffing te verlenen zijn zienswijzen ingediend door de Stichting Wijkbelang Heuvel en door J. Veuger & L. Snelders, wonende Heuvelbrink 107 te Breda, mede namens enkele andere bewoners van de Heuvelbrink te Breda. Kort samengevat komen de ingebrachte zienswijzen op het volgende neer: 1. Parkeervoorzieningen en parkeernorm 2. Overschrijding bestemmingsvlak; 3. Opschaling van het aantal woningen en hoogte van de woontorens; 4. Verkeer- en verkeersveiligheid; Alvorens inhoudelijk te reageren op uw zienswijzen wijzen wij u op het volgende. Het bouwplan maakt onderdeel uit van het project 'Sculptura' welke ziet op de bouw van 3 woontorens aan de Dirk Hartogstraat te Breda. Het in geding zijnde bouwplan betreft de bouw van de oostelijk gelegen toren, toren 3 ("Corneille"). Bij besluit d.d. 7 oktober 2008 hebben wij een reguliere bouwvergunning verleend voor de bouw van de middelste toren (80 koopappartementen). Op 31 oktober 2008 hebben wij een verzoek om bouwvergunning ontvangen voor de westelijk gelegen woontoren (84 huurappartementen). Het totale project 'Sculptura' voorziet hiermee in de bouw van 248 appartementen. Dit aantal nemen wij derhalve in overweging bij de beoordeling van de bouwplannen, specifiek voor wat betreft het parkeren. 1. Parkeervoorzieningen Op grond van artikel , eerste lid van de Bouwverordening 2007 dient bij een bouwplan te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen dat vereist is wordt bepaald aan de hand van de parkeernormen genoemd in de nota "Parkeer- en stallingsbeleid Breda". Op grond van deze nota dient ten aanzien van appartementen, gelegen in de 'schil' als bedoeld in de nota, te worden voorzien in 1,2 parkeerplaatsen per woning. Aan deze norm behoort bindende betekenis toe te komen. Hetgeen in de toelichting op de norm is gesteld biedt daarbij slechts inzicht in de wijze waarop de norm is opgebouwd, maar heeft als zodanig geen (aanvullende) bindende betekenis. Er is dan ook geen reden om uit te gaan van een hogere norm dan de in de nota genoemde parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen per appartement.

3 3 van 4 Het totale project voorziet in de bouw van 3 woontorens met in totaal 248 appartementen. Gelet op de geldende parkeernorm dienen ten behoeve van het totale project 298 parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd. De inrichtingstekening (zie bijlage) voorziet in de aanleg van meer dan 298 parkeerplaatsen op eigen terrein. Ten overvloede merken wij op dat ten behoeve van het bouwplan geen gebruik wordt gemaakt van de nieuw aan te leggen parkeerplaatsen langs de Dirk Hartogstraat. Het bouwplan voldoet gelet op voornoemde aan het bepaalde in artikel , eerste lid van de Bouwverordening Gelet hierop zien wij voor wat betreft het parkeren geen aanleiding op grond waarvan in alle redelijkheid geconcludeerd zou moeten worden dat wij de gevraagde ontheffing niet zouden mogen verlenen. 2. Overschrijding bestemmingsvlak Gesteld wordt dat het bouwplan het bestemmingsvlak overschrijdt. Specifiek wordt gewezen op de inrit in de noordwestelijke hoek en de inrit en parkeerplaatsen in de noordoostelijke hoek van het project als aangegeven op de tuintekening begane grond (nr , getekend 11 juni 2007). De betreffende gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan "Heuvel / Talmazone" op gronden bestemd als "groenvoorzieningen". Ingevolge de bestemmingsomschrijving zijn de als zodanig aangewezen gronden bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, (...), ontsluitingswegen ten behoeve van de woonuizen, (...), waterlopen en waterpartijen met daaraan ondergeschikt verhardingen en parkeervoorzieningen. Gelet hierop is geen sprake van een met het bestemmingsplan strijdig gebruik van de gronden. Ten overvloede merken wij op dat op de gewijzigde inrichtingstekening (zie bijlage) de inritten gelegen in de noordoostelijke en noordwestelijke hoek van het perceel zijn komen te vervallen. 3. Opschalinq van het aantal woningen en hoogte van de woontorens Verwezen wordt naar een passage in de toelichting van het bestemmingsplan, waarin wordt gesproken van de realisatie van circa 190 appartementen op de betreffende nieuwbouwlocatie. Daarbij wordt gesteld dat de ontheffing van het bestemmingsplan voor een bouwhoogte van 62,0 meter niet verleend kan worden, nu het totale project, anders dan de toelichting stelt, ziet op de realisatie van 248 appartementen. Op grond van vaste jurisprudentie kunnen aan de toelichting geen rechten worden ontleend (zie o.a. ABRS, d.d. 13 februari 2008, nr /1). Om deze reden kan aan het in de toelichting genoemde aantal van 190 appartementen geen bindende betekenis worden toegekend. Het staat aanvrager derhalve vrij om binnen de ruimte die het bestemmingsplan biedt, met inbegrip van eventuele ontheffing, appartementen te realiseren, mede daar het aantal appartementen in de bouwvoorschriften niet is gekwantificeerd. Ten overvloede verwijzen wij hierbij naar rechtsoverweging 2.7 in de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda d.d. 5 september 2008 (proc.nr. 08/2632 WW44). 4. Verkeersveiligheid Gesteld wordt dat de vermeende verkeerstoename ten gevolgen van het project 'Sculptura' van invloed is op de verkeersveiligheid ter plekke. Niet valt in te zien dat het bouwplan een dusdanige toename van verkeersbewegingen tot gevolg heeft dat sprake is van een onveilige situatie. Hierbij wijzen wij er mede op dat de bouw van drie woontorens op de in geding zijnde locatie is voorzien in het bestemmingsplan en de verkeerssituatie ter plekke is meegewogen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Ten overvloede merken wij op dat op de gewijzigde inrichtingstekening (zie bijlage) de inritten gelegen in de noordoostelijke en noordwestelijke hoek van het perceel zijn komen te vervallen. Besluit Gelet op voornoemde motivering, het bestemmingsplan "Heuvel / Talmazone", het belang van de aanvrager en het feit dat de bouw niet leidt tot een onevenredige benadeling van omwonenden, hebben wij besloten de vereiste ontheffing van het bestemmingsplan ex artikel 3.6, eerste lid, sub c van de Wet ruimtelijke ordening voor het bouwen van een woontoren met parkeervoorziening met een hoogte van 62,0 meter op het adres Dirk Hartogstraat ong. te Breda te verlenen. De betreffende ontheffing wordt verleend onder weerlegging van de door u ingediende zienswijzen.

4 4 van 4 Beroep Het besluit tot verlenen van ontheffing van het bestemmingsplan ex artikel 3.6, eerste lid, sub c van de Wet ruimtelijke ordening is voorbereid met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op artikel 46, vierde lid van de Woningwet staat het besluit open voor direct beroep bij de rechtbank. Ingevolge de Algemene wet bestuursrecht kunnen belanghebbenden tegen dit besluit beroep instellen. Een beroepschrift kunt u indienen bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Breda, postbus 90006, 4800 PA te Breda. De termijn voor het indienen van een beroepschrift bedraagt zes weken en vangt aan op de dag na verzenddatum van het besluit. Het indienen van een beroepschrift houdt niet in dat de werking van het besluit wordt opgeschort. Om dat te bereiken dient u naast een beroepschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening vragen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda. Hoogachtend, het college van Breda, namens deze, het hoofd van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht, 77^ A.M.A. Konings.

5