Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST. JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 2000 tot 31 december 2000

Transcriptie

1 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 2 tot 31 december 2 FORTIS BANK N.V. DEXIA BANK N.V. KBC BANK N.V. ARTESIA BANKING CORPORATION N.V. GIMV N.V. als coördinator PETERCAM SECURITIES als adviseur

2 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 2 tot 31 december 2

3 Inhoudstafel Blz. Verslag van de activiteiten voor de periode van 1/1/2 tot 31/12/ Waarderingsregels van het vastgoed... 4 Verslag van de vastgoeddeskundige... 5 Verslag van de commissaris... 6 Balans... 8 Resultatenrekening... 1 Resultaatverwerking op 31 december Resultaat van het boekjaar Overzicht op 31 december 2 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding.. 12 Overzicht op 31 december 2 van de projecten in studie Overzicht op 31 december 2 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed Overzicht op 31 december 2 van de projecten in uitvoering Overzicht op 31 december 2 van de uitgevoerde projecten Overzicht op 31 december 2 van de overgedragen projecten Netto-activa vóór winstverdeling op 31 december Inventariswaarde per aandeel en vergelijking met de beurskoers Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 1/1/2 tot 31/12/ Toelichtingen bij de financiële staat op 31 december Sociale balans... 2 Voornaamste waarderingsregels Algemene informatie

4 Verslag van de activiteiten voor de periode van 1 januari 2 tot 31 december 2 1. Stand van de uitvoering van het investeringsprogramma Het investeringsprogramma met projecten voor het eerste werkjaar is, op één project na dat uitgesteld is ingevolge een grondruil en wijziging van het verkavelingplan, volledig uitgevoerd. Het gaat om 12 projecten voor in totaal 26 serviceflats. Het overblijvende 13de project, voor het OCMW van Brugge, omvat 36 serviceflats en werd inmiddels aanbesteed. Het projectenplan voor het tweede werkjaar omvat 13 projecten voor in totaal 281 serviceflats. Hiervan zijn tot op heden in totaal 8 projecten voorlopig opgeleverd en 2 projecten werden in uitvoering gesteld. Eén project bevindt zich in aanbestedingsfase en zal nog in de zomer van 21 in uitvoering gaan. De 2 overige projecten te Hemiksem en te Ekeren zijn in studie. Voor het project te Hemiksem dient gewacht te worden op de toezegging van subsidies Monumentenzorg omdat het de renovatie van een beschermd monument betreft. Het project te Ekeren voor het OCMW van Antwerpen kan slechts in 23 worden aangevat nadat het terrein zal zijn vrijgemaakt na beëindiging van de inhuring van de woning die ten behoeve van het nieuwe project dient gesloopt te worden. Het projectenplan voor het derde werkjaar telt 8 projecten voor in totaal 257 serviceflats. Daarvan werd 1 project voorlopig opgeleverd, 3 projecten werden in uitvoering gesteld en 2 projecten gaan kortelings in aanbesteding. De overige 2 projecten zijn in de fase van onderzoek en voorbereiding. Het projectenplan voor het vierde werkjaar omvat 7 projecten voor 15 flats. Drie projecten zijn in uitvoering. Eén project kan na aflevering van de bouwvergunning in uitvoering gaan. De overige 3 projecten zijn in voorbereiding. Op het projectenplan voor het vijfde werkjaar 2-21 werden 5 projecten voor 82 flats ingeschreven. De beschikbare financiële middelen van de vennootschap volstaan om het totale voornoemde investeringsprogramma uit te voeren. 2. Bijzondere gebeurtenissen Zoals vermeld onder punt 1: "Stand van de uitvoering van het investeringsprogramma", konden in het jaar 2 slechts 5 nieuwe projecten ingeschreven worden. De voornaamste reden hiervan is dat de OCMW-raden in dit verkiezingsjaar geen nieuwe grote verbintenissen tot investering konden aangaan. Er mag verwacht worden dat opnieuw initiatief zal genomen worden door de nieuwe raden die op 1 april 21 aantreden. 2

5 3. Vooruitzichten met betrekking tot het resultaat van het boekjaar 21 Het programma voor het jaar 21 en voor de daaropvolgende jaren zal worden ingevuld op basis van de projecten van serviceflats die in de beleidsopties van de VZW s en van de nieuw aan te treden OCMW-besturen zullen worden vooropgesteld. Om deze vorm van ouderenvoorziening onder de aandacht te brengen en om nieuwe projecten aan te trekken organiseerde Serviceflats Invest voor de VZW s en vooral ten behoeve van de nieuwe OCMW-Voorzitters op 28 maart 21 een colloquium teneinde hen te doen kennismaken met de realisatie van serviceflatprojecten met bevak-financiering waarvoor de Vlaamse gemeenschap aan de initiatiefnemers een subsidie toekent. De invulling van het investeringsprogramma wordt immers bepaald door het initiatief dat al dan niet wordt genomen door de OCMW s en VZW s om serviceflats te realiseren. De vraag van de OCMW s en VZW s naar de realisatie van serviceflats wordt op haar beurt beïnvloed door de eventuele bijsturing van het ouderenbeleid en/of de aanpassing van de erkenningsreglementering. Momenteel nemen een aantal besturen een afwachtende houding aan in functie van de uitwerking van nieuwe woon- en zorgvormen. In feite kan Serviceflats Invest, zowel statutair als volgens de overeenkomst met de Vlaamse Gemeenschap, enkel serviceflats bouwen en is derhalve afhankelijk van de vraag die daartoe van de lokale besturen komt. Dit is eigen aan deze vorm van Publiek Private Samenwerking. Teneinde via samenwerking met de Vlaamse Gemeenschap de realisatie van het serviceflatprogramma te stimuleren, heeft de vennootschap aan deze publieke partner een aantal knelpunten en voorstellen tot verbetering van de subsidiëring voorgelegd. Deze dialoog heeft reeds geleid tot positieve gevolgen zoals bijv. het opmaken van een ontwerp van besluit van de Vlaamse regering tot wijziging van het oorspronkelijke Subsidiebesluit, waarbij dit laatste verduidelijkt wordt en waarbij meer zekerheid wordt verschaft omtrent de uitbetaling van de subsidies aan de initiatiefnemende OCMW s en VZW s. Bij onverkorte uitvoering van de projectenplannen en zonder onverwachte gebeurtenissen wordt voor het boekjaar 21 geen stijging van de winst verwacht. Dit wordt verklaard door het groot aantal serviceflatprojecten dat in 21 in oprichting is, wat een sterke stijging van de uitgaven voor werken en erelonen meebrengt. Hierdoor zal bij het einde van het volgend boekjaar de activa van Serviceflats Invest n.v. voor het merendeel uit onroerende goederen bestaan. Omdat dit resulteert in een toename van de canonontvangsten in het daaropvolgende boekjaar, mag vanaf het boekjaar 22 een verdere stijging van de winst verwacht worden. 3

6 Waarderingsregels van het vastgoed Aangezien de werken slechts worden aangevat na het verlijden van de notariële akte van definitieve leasingovereenkomst, is er een volledige verbintenis van het betreffende OCMW of VZW tot overname en betaling van de voorziene canon. De serviceflatgebouwen in oprichting kunnen derhalve gewaardeerd worden in de staat van onroerend goed waarin ze per 31/12/2 verkeren. Hierbij wordt rekening gehouden met de vorderingen die op dezelfde datum voor de uitvoering van de werken zijn ingediend en aanvaard. Door het stellen van een borg tot goede uitvoering van de werken en de verzekering tegen alle bouwplaatsrisico s, is er geen aftrek op deze vorderingen te voorzien. 4

7 Verslag van de vastgoeddeskundige voor de periode afgesloten op 31 december 2 (uitgedrukt in Bef) Waarde van de uitgevoerde projecten en de projecten in uitvoering op 31/12/2: Serviceflats Residentie Adres Aantal Flats Waarde Project 1. OCMW Zoersel De Loteling Zoersel, St. Antonius Kapellei OCMW Zwijndrecht t Lam Zwijndrecht - Dorp Oost OCMW Arendonk De Peulder Arendonk Bellekens, De Horeman OCMW Hoogstraten De Linde Hoogstraten Loenhoutseweg OCMW Opwijk Den Eikendreef Opwijk Kloosterstraat OCMW Torhout Roger Windels Torhout - Karel de Goedelaan OCMW Lo-Reninge Soetschip Lo-Reninge, Reninge - Lostraat OCMW Hooglede Zevekote Hooglede - Kl. Stadenstraat/Hogestraat OCMW Lichtervelde d Hooghe Lichtervelde Statiestraat/Dr. Roelenslaan OCMW Aalst De Kaalberg Aalst, Moorsel - Steenweg op Aalst OCMW Ninove De Lavondel Ninove, Denderwindeke Stnwg op Edingen VZW St.-Bernardus Noach Assenede, Bassevelde - Nieuwe Boekhoutestr OCMW Assenede Aster Assenede, Oosteeklo - Koning Albertstraat OCMW Ninove Denderzicht Ninove Burchtstraat OCMW Antwerpen Papegaaienhof Antwerpen, Deurne - Dr. De Boeyln/Boterlaar VZW Welvaart d Hoge Bomen Kapellen Hoogboomsesteenweg OCMW Roeselare Zilverschoon Roeselare Beversesteenweg OCMW Hamont De Kempkens II Hamont De Kempkens OCMW De Pinte Herfstdroom De Pinte, Polderbos Bommelstraat OCMW Hamme Den Eendengaerd Hamme Roodkruisstraat OCMW Essen Mastbos Essen Maststraat OCMW Zedelgem niet gekend Zedelgem, Loppem Ieperweg OCMW Waregem niet gekend Waregem Zuiderlaan OCMW Zonhoven niet gekend Zonhoven Rozenkransweg OCMW Antwerpen niet gekend Merksem - De Brem OCMW Retie niet gekend Retie Boekwijtbaan OCMW Vosselaar niet gekend Vosselaar P. Woestenborghslaan/Bergakker OCMW Wervik niet gekend Wervik Gasstraat VZW St. Vincentius Ten Bosse II Deinze - Ten Bosse Totale waarde op 31/12/ Het volledige verslag ligt ter inzage op de zetel van de vennootschap. Winssinger & Vennoten n.v. Schatters Van Onroerende Goederen 5

8 Verslag van de commissaris over het boekjaar afgesloten op 31 december 2 gericht tot de algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap Serviceflats Invest n.v. Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij U verslag uit over de uitvoering van de controleopdracht die ons werd toevertrouwd. Wij hebben de controle uitgevoerd van de jaarrekening, opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur van de vennootschap, over het boekjaar afgesloten op 31 december 2, met een balanstotaal van ,- Bef en waarvan de resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van ,- Bef. Wij hebben eveneens de bijkomende specifieke controles uitgevoerd die door de wet zijn vereist. Verklaring over de jaarrekening zonder voorbehoud Onze controles werden verricht overeenkomstig de Belgische controlenormen, uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze beroepsnormen eisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat, rekening houdend met de Belgische wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften met betrekking tot de jaarrekening. Overeenkomstig deze normen hebben wij rekening gehouden met de administratieve en boekhoudkundige organisatie van de vennootschap, alsook met de procedures van interne controle. De verantwoordelijken van de vennootschap hebben onze vragen naar opheldering of inlichtingen duidelijk beantwoord. Wij hebben op basis van steekproeven de verantwoording onderzocht van de bedragen opgenomen in de jaarrekening. Wij hebben de waarderingsregels, de betekenisvolle boekhoudkundige ramingen die de onderneming maakte en de voorstelling van de jaarrekening in haar geheel beoordeeld. Wij zijn van mening dat deze werkzaamheden een redelijke basis vormen voor het uitbrengen van ons oordeel. Naar ons oordeel, rekening houdend met de toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften, geeft de jaarrekening afgesloten op 31 december 2 een getrouw beeld van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de vennootschap en wordt een passende verantwoording gegeven in de toelichting. 6

9 Bijkomende verklaringen Wij vullen ons verslag aan met de volgende bijkomende verklaringen die niet van aard zijn om de draagwijdte van onze verklaring over de jaarrekening te wijzigen : - Het jaarverslag bevat de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de jaarrekening; - Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, wordt de boekhouding gevoerd en de jaarrekening opgesteld overeenkomstig de in België toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften; - Wij dienen U geen enkele verrichting of beslissing mede te delen die in overtreding met de statuten of de vennootschappenwet zou zijn gedaan of genomen. De resultaatsverwerking die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen. 11 april 21 De commissaris PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren Vertegenwoordigd door D. Van Woensel 7

10 Balans (activa) (uitgedrukt in duizenden) ACTIVA 31 DECEMBER 2 31 DECEMBER 1999 Euro Bef Euro Bef VASTE ACTIVA , , III. Materiële vaste activa , , A. Terreinen en gebouwen , , B. Installaties, machines en uitrusting 3,7 124, C. Meubilair en rollend materieel 32, , E. Overige materiële vaste activa 9,74 393, F. Vaste activa in aanbouw 6.776, , IV. Financiële vaste activa 2, ,4 97 C. Andere financiële vaste activa 1. Vordering/borgtocht in contant 2, ,4 97 VLOTTENDE ACTIVA , , VII. Vorderingen op ten hoogste 1 j. 282, , A. Handelsvorderingen 25, , B. Overige vorderingen 76, , VIII. Geldbeleggingen , , B. Overige beleggingen , , IX. Liquide middelen 34, , X. Overlopende rekeningen 83, , TOTAAL DER ACTIVA 68.63, ,

11 Balans (passiva) (uitgedrukt in duizenden) PASSIVA 31 DECEMBER 2 31 DECEMBER 1999 Euro Bef Euro Bef EIGEN VERMOGEN , , I. Kapitaal 6.743, , A. Geplaatst kapitaal 6.743, , III. Herwaarderingsmeerwaarden 1.77, , V. Overgedragen winst 37, ,23 9 VREEMD VERMOGEN 6.51, , VIII. Schulden 335, , C. Ontvangen vooruitbet. op bestell. 335, , IX. Schulden op ten hoogste 1 j , , C. Handelsschulden 1. Leveranciers 1.534, , D. Ontvangen Vooruitbetalingen 8, , E. Belasting, bezoldiging, soc. lasten 1. Belastingen 198, , Bezoldigingen & sociale lasten 37, , F. Overige schulden 3.754, , X. Overlopende rekeningen 182, , TOTAAL DER PASSIVA 68.63, ,

12 Resultatenrekening (uitgedrukt in duizenden) KOSTEN 31 DECEMBER 2 31 DECEMBER 1999 Euro Bef Euro Bef II. Bedrijfskosten 85, , B. Diensten en diverse goederen 386, , C. Bezoldiging, soc. last en pensioen 334, , D. Afschrijvingen en waardeverminderingen 38, , op oprichtingskosten, imma- teriële en materiële vaste activa G. Andere bedrijfskosten 46, , V. Financiële kosten 98, , C. Andere financiële kosten 98, , VIII. Uitzonderlijke kosten,93 37,71 29 A. Uitzonderlijke afschrijvingen en,93 37,71 29 waardeverminderingen op m.v.a. X. Belastingen 9, , XI. Winst van het boekjaar 3.658, , TOTAAL KOSTEN 4.572, , OPBRENGSTEN 31 DECEMBER 2 31 DECEMBER 1999 Euro Bef Euro Bef I. Bedrijfsopbrengsten 2.3, , A. Omzet 1.635, , C. Geproduceerde vaste activa 227, , D. Andere bedrijfsopbrengsten 139, , IV. Financiële opbrengsten 2.557, , B. Opbrengsten uit vlottende activa 2.555, , C. Andere financiële opbrengsten 1, ,66 67 VII. Uitzonderlijke opbrengsten 11, ,1 363 A. Terugname waardevermind. m.v.a. 1,49 6 9,1 363 E. Andere uitzonderlijke opbrengsten 1,21 412, X. Belastingen op het resultaat,,23 9 B. Regularisatie geraamde belasting,,23 9 TOTAAL OPBRENGSTEN 4.572, ,

13 Resultaatverwerking op 31 december 2 (uitgedrukt in duizenden) RESULTAATVERWERKING 31 DECEMBER 2 31 DECEMBER 1999 Euro Bef Euro Bef A. Te bestemmen winstsaldo 3.658, , Te bestemmen winst van het boekjaar 3.658, , Overgedragen winst vorig boekjaar, , D. Over te dragen resultaat 37, , Over te dragen winst 37, ,23 9 F. Uit te keren winst 3.621, , Vergoeding van het kapitaal 3.621, , Resultaat van het boekjaar 2 Het resultaat van het vijfde boekjaar 2 bedraagt ,53 Euro (= ,- Bef). Rekening houdende met de overgedragen winst van het vorig boekjaar van 232,64 Euro (= 9.385,- Bef), bedraagt het te bestemmen resultaat ,18 Euro (= ,- Bef). Het te bestemmen resultaat van het vorig boekjaar bedroeg ,7 Euro (= ,- Bef). Gezien de oprichtingskosten volledig werden afgeschreven, kan de winst volledig uitgekeerd worden. De uitkeerbare winst voor het boekjaar 2 bedraagt aldus ,18 Euro (= ,- Bef) t.o.v ,7 Euro (= ,- Bef) voor het boekjaar De Raad van Bestuur stelt voor om ,66 Euro ( ,- Bef) over te dragen naar het volgende boekjaar, onder andere ter dekking van de kosten die de organisatie van het Europees colloquium op 28 maart 21 over de rol van de serviceflats in de toekomst met zich meebrengt. Bijgevolg wordt door de Raad van Bestuur volgende bestemming van het resultaat voorgesteld: Vergoeding van het kapitaal : ,53 Euro ( ,- Bef) Over te dragen winst : ,66 Euro ( ,- Bef) Aan de Gewone Algemene Vergadering van 16 mei 21 wordt aldus voorgesteld een vergoeding van het kapitaal uit te keren van ,53 Euro (= ,- Bef), hetgeen een dividend oplevert van 354,66 Euro (= 14.37,- Bef), wat overeenstemt met een rendement van 5,96 % ten opzichte van de initiële inventariswaarde. Het saldo van de winst t.b.v ,66 Euro (= ,- Bef) wordt overgedragen naar het volgend boekjaar en op die manier bij het vermogen van de vennootschap gevoegd. Het dividend is vrijgesteld van roerende voorheffing en is betaalbaar vanaf 25 mei 21. De goedkeuring van het ontwerp van de jaarrekening en het jaarverslag gebeurt op 11 april 21 door Raad van Bestuur op de maatschappelijke zetel van Serviceflats Invest n.v.. 11

14 Overzicht op 31 december 2 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding (*) (uitgedrukt in Bef) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/2 ANTWERPEN ANTWERPEN-Zuid (Liberty) OCMW 21 OOST-VLAANDEREN LOCHRISTI-Bosdreef OCMW 14 DE PINTE Polderbos (2 de fase) OCMW 18 LIMBURG AS Nieuwstraat/Dorpsstraat OCMW 16 VOEREN s Gravenvoeren OCMW + VZW 15 TOTAAL 5 projecten 84 Overzicht op 31 december 2 van de projecten in studie (uitgedrukt in Bef) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/2 ANTWERPEN ANTWERPEN Ekeren OCMW ANTWERPEN Deurne, Silsburg OCMW 57 HEMIKSEM St. Bernardusabdij OCMW KONTICH-Altena OCMW VLAAMS-BRABANT LENNIK-St.-Kwintens-Lennik OCMW OOST-VLAANDEREN HAMME-Moerzeke OCMW 11 WAASMUNSTER-Molenstraat OCMW LIMBURG LEOPOLDSBURG-Centrum OCMW 3 2. LEOPOLDSBURG-Heppen OCMW TOTAAL 9 projecten (*) opgenomen in het investeringsprogramma van Serviceflats Invest n.v., maar nog geen principiële beslissing vanwege het OCMW of de VZW (a) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW, exclusief de aanpassing tengevolge de waardering door de vastgoeddeskundige 12

15 PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Overzicht op 31 december 2 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed (uitgedrukt in Bef) Opdrachtgever Aantal flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/2 ANTWERPEN-Grisarstraat OCMW WEST-VLAANDEREN BRUGGE-St. Andries OCMW MENEN-Lauwe OCMW TOTAAL 3 projecten PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Overzicht op 31 december 2 van de projecten in uitvoering (uitgedrukt in Bef) Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/2 Waarderingswaarde (c) op 31/12/2 ANTWERPEN-Merksem OCMW RETIE Boekweitbaan OCMW VOSSELAAR-Woestenborghsln OCMW WEST-VLAANDEREN ZEDELGEM-Loppem OCMW WAREGEM-Zuiderlaan OCMW WERVIK-Gasstraat OCMW OOST-VLAANDEREN DEINZE-Ten Bosse VZW LIMBURG ZONHOVEN-Rozenkransweg OCMW TOTAAL 8 projecten (a) (b) (c) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW, exclusief de aanpassing tengevolge de waardering door de vastgoeddeskundige de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) ingevolge de waardering door de vastgoeddeskundige 13

16 Overzicht op 31 december 2 van de uitgevoerde projecten (uitgedrukt in Bef) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Investeringskost (d) Waarderingswaarde (c) op 31/12/2 ANTWERPEN DEURNE-Boterlaar OCMW ZWIJNDRECHT Dorp OCMW ZOERSEL St. Antonius OCMW ARENDONK-Horeman OCMW HOOGSTRATEN OCMW Loenh.weg KAPELLEN Hoogboom VZW ESSEN Maststraat OCMW WEST-VLAANDEREN TORHOUT K. de Goedelaan OCMW HOOGLEDE Hogestraat OCMW LICHTERVELDE Statiestr. OCMW LO-RENINGE Reninge OCMW ROESELARE Centrum OCMW OOST-VLAANDEREN NINOVE-Denderwindeke OCMW NINOVE Burchtstraat OCMW ASSENEDE-Bassevelde VZW AALST-Moorsel OCMW HAMME Roodkruisstraat OCMW ASSENEDE Oosteeklo OCMW DE PINTE Bommelstraat OCMW VLAAMS-BRABANT OPWIJK-Kloosterstraat OCMW LIMBURG HAMONT De Kempkens OCMW TOTAAL 21 projecten (b) (c) de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) ingevolge de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief BTW 14

17 (d) de boekhoudkundige waarde, inclusief BTW, exclusief de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief de contractuele vooruitbetalingen stemt overeen met de voorlopige of definitieve berekeningsbasis van de canon en de einde-opstalvergoeding vermeld onder punt 3, pagina 15 15

18 Overzicht van de overgedragen projecten op 31 december 2 (uitgedrukt in Bef) PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Ingang erfpacht Ontvangen canon (1) Canon op jaarbasis (2) Berekeningsbasis canon (3) Verzekerde waarde (4) Effectie f gebruik (5) DEURNE-Boterlaar 1/2/ % ZWIJNDRECHT-Dorp 1/1/ % ZOERSEL-St.Antonius 1/6/ % ARENDONK-Horeman 1/12/ % HOOGSTRATEN-Loenhoutst. 1/1/ % KAPELLEN-Hoogboom 1/2/ % ESSEN-Maststraat 1/1/ nog niet gekend 1 % WEST-VLAANDEREN TORHOUT-K.de Goedeln 1/2/ % LO-RENINGE-Reninge 1/3/ % HOOGLEDE-Hogestraat 1/2/ % LICHTERVELDE-Statiestraat 1/2/ % ROESELARE-Centrum 1/1/ nog niet gekend 9 % OOST-VLAANDEREN NINOVE Denderwindeke 1/11/ % NINOVE Burchtstraat 1/1/ nog niet gekend 95 % ASSENEDE-Bassevelde 1/6/ % ASSENEDE-Oosteeklo 1/6/ nog niet gekend 82 % AALST Moorsel 1/9-11/ % DE PINTE-Bommelstraat 1/8/ nog niet gekend 85 % HAMME-Roodkruisstraat 1/1/ nog niet gekend 1 % VLAAMS-BRABANT OPWIJK-Kloosterstraat 1/3/ % LIMBURG HAMONT-ACHEL-Kempkens 1/11/ nog niet gekend 1 % TOTAAL 21 projecten % (6) (1) werkelijk ontvangen canon in 2 deze erfpachtvergoeding is onafhankelijk van de bezettingsgraad van het gebouw (2) basiscanon per jaar, exclusief indexaties, op basis van de voorlopige of definitieve investeringskost (zie punt 3) (3) voorlopige of definitieve investeringskost zoals vermeld onder punt d, pagina 14, exclusief de contractuele vooruitbetalingen basis voor de berekening van de canon en de einde-opstalvergoeding de definitieve berekeningsbasis wordt bepaald na definitieve oplevering van een project (4) de verzekerde waarde betreft enkel de bouwwerken, exclusief de studiekosten, prefinancieringskosten en andere. Voor de projecten Lichtervelde: inclusief administratief centrum, Hooglede: inclusief gemeentelijk centrum, Hamme: inclusief de onderbouw, Kapellen: inclusief ontspanningsruimte en verbindingsgebouw, Hamont-Achel: inclusief verbindingsgebouw en verbinding flat nr. 12, Oosteeklo: inclusief pastorie. (5) de gegevens van het effectief gebruik zijn deze gekend op 31/12/2 (zie ook 1) 16

19 (6) gemiddeld effectief gebruik van 5 provincies 17

20 Netto-activa vóór winstverdeling op 31 december 2 Uitgedrukt in Euro Uitgedrukt in Bef Totaal van de Activa , Totaal van de opeisbare Passiva , Netto-activa vóór winstverdeling , Inventariswaarde per aandeel vóór winstverdeling en vergelijking met de beurskoers 31 DECEMBER 2 31 DECEMBER 1999 Euro Bef Euro Bef Netto-activa vóór winstverdeling , , Aantal aandelen in omloop Inventariswaarde / aandeel 6.481, , Beurskoers 6.255, , Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 1/1/2 tot 31/12/2 (uitgedrukt in Euro) 8., beursnoteringen van 1/1/2 tot 31/12/2 inventariswaarde per 31/3/2, 3/6/2, 3/9/2 en 31/12/2 7.5, 7., (Euro) 6.5, 6., 5.5, 5., 4/1/ 26/1/ 16/2/ 8/3/ 29/3/ 19/4/ 13/5/ 6/6/ 18 28/6/ 19/7/ 11/8/ 6/9/ 6/1/ 3/11/

21 Toelichtingen bij de financiële staat op 31 december 2 (uitgedrukt in duizenden Bef) III. STAAT VAN DE MATERIELE VASTE ACTIVA TERREINEN EN GEBOUWEN INSTALLATIES MACHINES EN UITRUSTING MEUBILAIR EN ROLLEND MATERIEEL OVERIGE MAT. VASTE ACTIVA ACTIVA IN AANBOUW EN VOORUITBET. A. AANSCHAFFINGSWAARDE PER EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa Overdrachten en buitengebruikstellingen(-) Overboekingen (+) (-) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR B. MEERWAARDEN PER EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt Afgeboekt (-) Overboekingen (+) (-) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR C. AFSCHRIJVINGEN EN WAARDEVERMINDERINGEN PER EINDE VAN VORIGE BOEKJAAR MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt Teruggenomen want overtollig (-) Afgeboekt na overdracht en buitengebruikstelling (-) Overboekingen (+) (-) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR NETTO BOEKWAARDE PER EINDE BOEKJAAR (A+B-C) IV. STAAT VAN DE FINANCIELE VASTE ACTIVA Andere Ondernemingen 2. Vorderingen Netto boekwaarde per einde van het vorige boekjaar 97 Mutaties tijdens het boekjaar Toevoegingen 25 Terugbetalingen (1) - 37 Netto boekwaarde per einde van het boekjaar 85 19

22 VI. GELDBELEGGINGEN: OVERIGE BELEGGINGEN Boekjaar Vorig boekjaar Termijnrekeningen bij kredietinstellingen - met resterende looptijd van hoogstens 1 maand - met resterende looptijd van > 1 maand + max. 1 jaar Overige geldbeleggingen VII. OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET ACTIVA Over te dragen kosten 698 Pro rata verworven intresten Verkregen opbrengsten 137 VIII. STAAT VAN HET KAPITAAL A. MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL 1. Geplaatst kapitaal Per einde van het vorige boekjaar Wijzigingen tijdens het boekjaar Bedragen Aantal aandelen PER EINDE VAN HET BOEKJAAR Samenstelling van het kapitaal 2.1. Soorten aandelen Klasse A-aandelen Klasse B-aandelen Klasse C-aandelen Klasse D-aandelen Klasse E-aandelen Klasse F-aandelen Gewone aandelen Aandelen op naam of aan toonder Op naam 235 Aan toonder X. STAAT VAN HET SCHULDEN A. Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd SCHULDEN MET EEN RESTERENDE LOOPTIJD VAN MEER DAN 5 JAAR: Ontvangen vooruitbetalingen op bestellingen

23 C. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen b) Niet vervallen belastingschulden 7.79 c) Geraamde belastingschulden Bezoldigingen en sociale lasten b) Andere schulden m.b.t. bezoldigingen en sociale lasten XI. OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET PASSIVA Te betalen kosten 7.97 Over te dragen opbrengsten 269 XII. BEDRIJFSRESULTATEN Boekjaar Vorig boekjaar C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum 5 7 b) Gemiddeld personeelsbestand (in voltijdse equivalenten) 5,4 7,8 c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren C2. Personeelskosten a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen d) Andere personeelskosten F. Andere bedrijfskosten Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening Andere XV. BELASTINGEN OP HET RESULTAAT A. UITSPLITSING VAN DE POST 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar 379 a) Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen 58 b) Geactiveerde overschot van betaalde belasting en voorheffingen - 21 XVI. BELASTINGEN OP DE TOEGEVOEGDE WAARDE EN BELASTING TEN LASTE VAN DERDEN Boekjaar Vorig boekjaar A. BTW IN REKENING GEBRACHT 1. aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming (verschuldigd) B. DE INGEHOUDEN BEDRAGEN TEN LASTE VAN DERDEN BIJ WIJZE VAN 1. bedrijfsvoorheffing

24 Sociale balans I. STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN A. WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER Totaal of totaaltotaal of totaal in voltijdse in voltijdse Voltijds Deeltijds equivalenten equivalenten 1. Tijdens het boekjaar (boekjaar) (boekjaar) (boekjaar)(vorig boekjaar) Gemiddeld aantal werknemers 4,6 1, 5,4 7,8 Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren 6.72, 1.47, , , Personeelskosten (in duizenden Bef) 1.88, 2.72, , Totaal of totaal in voltijdse 2. Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Voltijds Deeltijds equivalenten a) Aantal werknemers ingeschreven in het register 4 1 4,8 b) Volgens de aarde van de arbeidsovereenkomst voor een onbepaalde tijd 4 1 4,8 c) Volgens het geslacht mannen 1 1 1,8 vrouwen 3 3, d) Volgens de beroepscategorie bedienden 4 1 4,8 II. TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR Totaal of totaal in voltijdse A. INGETREDEN Voltijds Deeltijds equivalenten a) Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister tijdens boekjaar 1 1, b) Volgens de aard van de overeenkomst Overeenkomst voor onbepaalde tijd 1 1, c) Volgens het geslacht en het studieniveau vrouwen: hoger niet-universitair onderwijs 1 1, Totaal of totaal in voltijdse B. UITGETREDEN Voltijds Deeltijds equivalenten a) Aantal werknemers met een datum uit dienst tijdens boekjaar in personeelsregister 2 2, b) Volgens de aard van de overeenkomst Overeenkomst voor bepaalde tijd 2 2, c) Volgens geslacht en studieniveau mannen: universitair onderwijs 1 1, vrouwen: niet-universitair onderwijs 1 1, d) Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst andere reden 2 2, III. STAAT OVER HET GEBRUIK VAN DE MAATREGELEN TEN GUNSTE VAN DE WERKGELEGENHEID TIJDENS HET BOEKJAAR MAATREGELEN TEN GUNSTE VAN DE WERKGELEGENHEID Aantal In voltijdse Financieel 1. Maatregelen met financieel voordeel (in duizenden Bef) equivalenten voordeel 1.7 Structurele vermindering van de sociale zekerheidsbijdragen 6 5,

25 Voornaamste waarderingsregels OPRICHTINGSKOSTEN De oprichtingskosten van de bevak worden lineair afgeschreven over een periode van 4 jaar. MATERIELE VASTE ACTIVA A. Terreinen en gebouwen De serviceflats worden na oplevering in deze balanspost opgenomen voor het totale investeringsbedrag. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Tot het moment van de oplevering worden de serviceflats opgenomen in de rekeningen "Vaste activa in aanbouw". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. Niettegenstaande de hiervoor beschreven en toegepaste wettelijke waarderingsregel zullen de gebouwen slechts maximaal aan hun investeringsbedrag worden vergoed op het einde van de periodes zoals voorzien in de individuele contracten van opstal. B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel D. Overige materiële vaste activa Deze activa worden in de balans opgenomen tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van de desbetreffende afschrijvingen. Volgende afschrijvingspercentages worden gehanteerd (lineair): Uitrusting gebouw 33,33% Meubilair 1,% Computers 33,33% Kantoormachines 25,% Inrichting van de kantoren 33,33% E. Vaste activa in aanbouw Tijdens de constructieperiode worden de serviceflats geboekt aan de vervaardigingsprijs. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Bij oplevering gebeurt een overboeking naar de rekeningen "Terreinen en Gebouwen". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats in aanbouw gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. 23

26 FINANCIELE VASTE ACTIVA ANDERE FINANCIELE VASTE ACTIVA De vorderingen en borgtochten in contanten worden geboekt aan nominale waarde. GELDBELEGGINGEN De effecten die door de bevak in portefeuille worden gehouden en waarvoor een liquide markt bestaat in de zin van het Koninklijk Besluit van 4 maart 1991, worden gewaardeerd tegen hun marktwaarde. VORDERINGEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De vorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde en na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. VOORZIENINGEN VOOR RISICO S EN KOSTEN Voorzieningen worden onder meer gevormd voor: de verplichtingen die op de onderneming rusten inzake rust- en overlevingspensioenen, brugpensioenen en andere gelijkaardige pensioenen of renten; de kosten van grote herstellings- en onderhoudswerken; de verlies- of kostenrisico's die voortvloeien - uit verbintenissen tot aankoop of verkoop van vaste activa; - uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen; - uit termijnposities of -overeenkomsten in deviezen of op goederen; - uit technische waarborgen verbonden aan reeds verrichte verkopen of diensten; - uit hangende geschillen. SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De schulden worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. 24

27 Algemene informatie Maatschappelijke zetel Bewaarder Financiële dienst Commissaris Vastgoeddeskundige Frankrijklei bus 7 2 ANTWERPEN Dexia Bank n.v. Pachecolaan 44-1 BRUSSEL Artesia Banking Corporation n.v. Dexia Bank n.v. Fortis Bank n.v. KBC Bank n.v. VDK Spaarbank n.v. PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren b.c.v.b.a. Generaal Lemanstraat ANTWERPEN vertegenwoordigd door Dhr. D. Van Woensel (A 595) Winssinger & Vennoten n.v. Louizalaan BRUSSEL DE ORGANISATIE VAN HET BESTUUR EN DE LEIDING VAN DE VENNOOTSCHAP Raad van Bestuur Acht bestuurders worden benoemd op voorstel van de oprichters zoals statutair bepaald. Overeenkomstig de statutaire voorziene mogelijkheid dat de gewone aandeelhouders, andere dan de oprichters, het recht hebben om door maximum drie bestuurders vertegenwoordigd te worden, werd op de Algemene Vergadering van 2 mei 1998 en van 17 mei 2 telkens één bestuurder benoemd op voordracht van de gewone aandeelhouders. De Raad van Bestuur is als volgt samengesteld: Voorzitter: Geert Fierens, voorgesteld door Gimv, Head Senior Investment Manager Gustaaf Braeckmans, voorgesteld door Gimv (tot 17/5/2) Bestuurders: Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank, Directeur Dexia Bank n.v., vertegenwoordigd door Myriam Lint, stafmedewerker Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank, voormalig Directeur Ludo Wouters, voorgesteld door Artesia Bank, Senior Investment Manager Philippe Haers, voorgesteld door KBC Bank, Hoofd Centrale Afd. Vastgoed Dirk Van den Broeck, voorgesteld door Petercam Securities, Bestuurder Francine Lampaert, voorgesteld door gewone aandeelhouders, Ere-Accountant Marc Panneels, voorgesteld door de gewone aandeelhouders, Bestuurder Annemie Janssens, voorgesteld door Gimv (tot 27/12/2) 25

28 De volgende taken behoren o.a. tot de opdracht van de Raad van Bestuur: - opstellen jaarverslag en halfjaarverslag; - waardering bij aankoop en verkoop onroerend goed; - voorstel voor de toekomstige kapitaalverhogingen; - opstellen van de type-leasingovereenkomst en de essentiële wijzigingen eraan; - beslissing tot ontbinding leasingovereenkomst en vordering tot schadevergoeding; - beslissing tot uitwinning van de gemeentelijke waarborg of van de bankwaarborg; - selectie bouwplaats; - vaststelling van de investeringswaarde van de uitgevoerde projecten; - beslissing tot toewijzing van de aannemingsopdrachten. De Raad van Bestuur vergadert in principe maandelijks. Statutaire regels voor de besluitvorming: artikel 19. Dagelijks Bestuur Gedelegeerd-bestuurders: Geert Fierens, voorgesteld door Gimv Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank (tot 17/1/21) De taken die worden overgedragen aan het Dagelijks Bestuur zijn o.a.: - goedkeuring facturen; - publicatie jaarverslag en halfjaarverslag; - organiseren van de driemaandelijkse waardering door de vastgoeddeskundige; - ondertekening leasingovereenkomsten; - toezicht op de indexering van de canon. De volgende taken behoren in beginsel tot het Dagelijks Bestuur, welke deze taken kan laten uitvoeren door het Managementteam: - voorselectie bouwplaatsen; - voorafgaande besprekingen met OCMW s of VZW s inzake bouwprogramma; - opvragen stedenbouwkundige voorschriften; - opmaken volumestudie en lastenboek; - voorbereiding concrete leasingovereenkomst; - opening van de inschrijvingen, selectie van de aannemers; - bevel tot aanvang der werken; - leiding en coördinatie van de uitvoering; - offertevraag technische controle; - voorlopige oplevering; - afsluiten verzekering tienjarige aansprakelijkheid; - inspectie serviceflats; - kennisgeving voorrangrecht aan OCMW s en/of VZW s; - controle naleving woonvoorrangrecht. 26

29 DIVIDENDPOLITIEK In toepassing van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995, dient Serviceflats Invest n.v. ten minste 8 % van de netto-opbrengst uit te keren als vergoeding voor het kapitaal. Serviceflats Invest n.v. keert in beginsel het volledige bedrag van de jaarlijkse netto-inkomsten als dividend uit. De jaarlijkse netto-inkomsten staan gelijk met de winst van het boekjaar hetgeen voor Serviceflats Invest n.v. gelijk is aan de huurgelden vermeerderd met de financiële inkomsten en verminderd met de eventuele financiële lasten, alle kosten en commissies. Het is de bedoeling van Serviceflats Invest n.v. het hoogst mogelijke dividend aan haar aandeelhouders uit te keren. Indien nodig mag Serviceflats Invest 2 % van de netto-opbrengsten reserveren om de bouw van nieuwe serviceflats te prefinancieren in plaats van een overbruggingskrediet aan te gaan. Dit zal in principe uitzonderlijk zijn. FISCALITEIT Alle inlichtingen van fiscale aard vermeld in dit jaarverslag worden verstrekt op grond van de wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van uitgifte van kracht zijn. Hoewel Serviceflats Invest onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, is de grondslag daarvoor zeer beperkt waardoor zijn in de praktijk quasi geen vennootschapsbelasting zal betalen. In het algemeen zijn de huuropbrengsten, de financiële opbrengsten en de verwezenlijkte meerwaarden bij de realisatie van activa vrijgesteld van belastingen. Vermits Serviceflats Invest exclusief in woongelegenheden in België investeert, zal er in overeenstemming met de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995 geen roerende voorheffing op de dividenden geheven worden. Indien er door een wetswijziging toch roerende voorheffing zou verschuldigd zijn, zal Serviceflats Invest ingevolge de contractuele bepalingen de canon-vergoedingen dermate verhogen dat het niveau van de uitgekeerde dividenden (na roerende voorheffing) onaangetast blijft. 27