Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST

Transcriptie

1 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST HALFJAARLIJKS VERSLAG voor de periode van 1 januari 2003 tot 30 juni 2003 NIET GEREVISEERD DEXIA BANK N.V. FORTIS BANK N.V. KBC BANK N.V. GIMV N.V. als coördinator PETERCAM SECURITIES als adviseur

2 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST HALFJAARLIJKS VERSLAG voor de periode van 1 januari 2003 tot 30 juni 2003 NIET GEREVISEERD

3 Inhoudstafel Blz. Verslag van de activiteiten voor de periode van 01/01/2003 tot 30/06/ Waarderingsregels van het vastgoed... 6 Verslag van de vastgoeddeskundige... 7 Balans... 8 Resultatenrekening Kerncijfers Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in studie Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in uitvoering Overzicht op 30 juni 2003 van de uitgevoerde projecten Netto-activa op 30 juni Inventariswaarde per aandeel en vergelijking met de beurskoers Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 01/01/2003 tot 30/06/ Voornaamste waarderingsregels Algemene informatie

4 Verslag van de activiteiten voor de periode van 1 januari 2003 tot 30 juni Stand van de uitvoering van het investeringsprogramma Het investeringsprogramma met 13 projecten voor het eerste werkjaar voor 296 serviceflats werd volledig uitgevoerd. Het projectenplan voor het tweede werkjaar omvat 13 projecten voor in totaal 277 serviceflats. Op 30 juni 2003 zijn hiervan 11 projecten opgeleverd. Eén project, zijnde het project te Hemiksem, is in uitvoering en het overige project te Ekeren voor het OCMW van Antwerpen kan ten vroegste einde 2003 worden aangevat nadat het terrein zal zijn vrijgemaakt na beëindiging van de huur van de woning die ten behoeve van het nieuwe project dient gesloopt te worden. Het projectenplan voor het derde werkjaar telt 7 projecten voor in totaal 203 serviceflats waarvan 4 projecten werden opgeleverd. Het project Kontich is in uitvoering. Het project Waasmunster wordt na wijziging van het programma (o.a. 24 flats i.p.v. 18) in 2003 opnieuw aanbesteed en het project Voeren is in de fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Het projectenplan voor het vierde werkjaar omvat 6 projecten voor 135 flats. Vier projecten zijn opgeleverd en het project Leopoldsburg-Centrum werd in uitvoering gesteld. Het project As is in fase van aanbesteding. Het projectenplan voor het vijfde werkjaar omvat 3 projecten voor 46 flats. De projecten Leopoldsburg-Heppen en Hamme-Moerzeke zijn in uitvoering. Het project Lennik is in fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Op het projectenplan voor het zesde werkjaar werd 1 project van 25 serviceflats voor het OCMW van Ravels ingeschreven, hetwelk inmiddels in uitvoering is. Het projectenplan voor het zevende werkjaar omvat per 30 juni 2003 vier projecten voor 90 flats. De projecten Brecht en Zulte zijn aanbesteed en de procedure voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning loopt. Het project Destelbergen kan waarschijnlijk nog in de loop van 2003 in aanbesteding gesteld worden en het project Kortenberg is in fase van voorbereiding en voorafgaande studie. De talrijke contacten en eerste besprekingen met diverse OCMW s en VZW s eind 2002 begin 2003, hebben per 30 juni 2003 geresulteerd in de opname van 3 nieuwe projecten in het projectenplan voor het achtste werkjaar voor een totaal van 80 serviceflats: een project van 30 flats voor de VZW Ter Walle te Menen, een project van 15 flats voor het OCMW van Moorslede en een project van 35 flats voor het OCMW van Sint-Niklaas. 2

5 2. Gebeurtenissen tijdens het lopende boekjaar Samenstelling van de Raad van Bestuur. De Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders dd. 21 mei 2003 heeft op voordracht van KBC Bank, klasse D-aandeelhouder, de Heer Peter Van Heukelom benoemd als bestuurder ter vervanging van de Heer Ph. Haers, wiens ontslag met ingang van de datum van deze Algemene Vergadering aanvaard werd. Het mandaat van de Heer Peter Van Heukelom zal een einde nemen onmiddellijk na de Algemene Vergadering van het jaar De Raad van Bestuur heeft op 17 september 2003 de Heer Peter Van Heukelom aangeduid als gedelegeerd bestuurder, onder voorbehoud van goedkeuring door de Commissie voor het Bank- en Financiewezen, en dit na de vergadering van de Raad van Bestuur van 7 januari De Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders dd. 21 mei 2003 heeft op voordracht van de gewone aandeelhouders, de Heer Alfons Blondeel benoemd als bestuurder. Het mandaat van de Heer Alfons Blondeel zal ook een einde nemen onmiddellijk na de Algemene Vergadering van het jaar De Heer Geert Fierens heeft per brief dd. 20 juni 2003 met onmiddellijke ingang zijn ontslag gegeven als bestuurder en dus ook als voorzitter van de Raad van Bestuur en gedelegeerd bestuurder om reden dat zijn tewerkstelling bij de Gewestelijke Investeringsmaatschappij Vlaanderen (GIMV) werd beëindigd. De Heer Fierens was tot die mandaten benoemd op voordracht van de GIMV als aandeelhouder van 60 klasse A-aandelen Participatie Gewestelijke Investeringsmaatschappij Vlaanderen (GIMV), klasse A-aandeelhouder. De vennootschap ontving een brief dd. 2 juli 2003 vanwege de GIMV waarbij deze overeenkomstig artikel 28 van de statuten verzoekt om een Buitengewone Algemene Vergadering bijeen te roepen met als voorwerp de wijziging van de statuten in de zin dat de categorie A-aandelen zou afgeschaft worden en eventueel ook de daaraan verbonden voordrachtrechten, zoals de voordracht van de voorzitter in artikel 17. De aandelen van de bijzondere categorieën zouden aldus verminderen van 210 naar 150. De 60 aandelen categorie A zouden dan omgezet worden naar gewone aandelen zodat het aantal gewone aandelen zou verhogen van naar Dit verzoek van de GIMV is ingegeven door het feit dat het aanhouden van participaties zoals deze in Serviceflats Invest n.v., niet meer tot de economische activiteit van de GIMV behoort. Daarop heeft de Raad van Bestuur op 6 augustus 2003 beslist om een Buitengewone Algemene Vergadering bijeen te roepen op een nog nader te bepalen tijdstip en om de gevraagde statutenwijziging aan deze vergadering ter goedkeuring voor te leggen. Het voorstel van statutenwijziging wordt verder uitgewerkt, zodat dit tegen het einde van het jaar 2003 zou geconcretiseerd kunnen worden Wijziging vertegenwoordiger commissaris. De vertegenwoordiger van de commissaris PriceWaterhouseCoopers, de Heer Van Woensel, werd wegens zijn oppensioenstelling met ingang van 31 mei 2003 vervangen door de Heer Luc Discry, erkend revisor. 3

6 3. Kredieten In juni 2001 werd tussen Serviceflats Invest n.v. en Dexia Bank n.v. een kredietovereenkomst afgesloten welke op 31 december 2002 verviel. De Raad van Bestuur keurde in december 2002, ter aflossing van het opgenomen krediet bij Dexia Bank n.v., een investeringskrediet goed met Fortis Bank t.b.v. 14 miljoen euro vanaf 23 december 2002 tot en met 31 december Eveneens werd door de vennootschap een roll-over-krediet gesloten met Fortis Bank voor maximum 10 miljoen euro met als uiterste vervaldag 31 december 2003, om in de loop van het jaar 2003 te kunnen voldoen aan de liquiditeitsbehoeften. Zodoende kan in 2003 de vastlegging van ,97, met als uiterste vervaldag 20 december 2005, via Dexia Bank behouden blijven. Het KB van 10 juni 2001 tot wijziging van het KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks bepaalt dat de totale schuldenlast van de vastgoedbevak 50 % van de activa niet mag overschrijden op het ogenblik van de sluiting van de lening. De aan die schuldenlast verbonden jaarlijkse financiële lasten mogen op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 80 % van de bedrijfs- en financiële opbrengsten van de bevak. Vergelijking op 30 juni 2003 financiering Fortis Bank ,00 straight loans Fortis Bank ,00 overige schulden (a) ,46 totale schuldenlast ,46 maximum 50 % van totale activa ,56 positief saldo ,10 financiële lasten, verbonden aan het krediet ,60 maximum 80 % van bedrijfs- en financiële opbrengst ,59 positief saldo ,99 (a) VIII.C.Ontvangen vooruitbetalingen, IX.C.Handelsschulden, IX.E.Schulden: belastingen, bezoldigingen en sociale lasten, IX.F.Overige schulden, X. Overlopende rekeningen. 4. Vooruitzichten met betrekking tot het resultaat van het boekjaar 2003 Rekening houdende met de toestand op 30 juni 2003 en met het vooruitzicht dat het rendement voor het tweede semester van 2003 iets lager zal liggen dan in het eerste semester van 2003, kan naar winstverwachting toe gesteld worden dat, behoudens in geval van onverwachte gebeurtenissen, een lichte stijging t.o.v. het niveau van 2002 mag verwacht worden. 4

7 5. Koninklijk Besluit 31 maart 2003 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt. De Raad van Bestuur deelt mee dat, zoals vereist door artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 31 maart 2003, alle nodige informatie ter beschikking wordt gesteld van het publiek om de transparantie, de integriteit en de goede werking van de markt te verzekeren. Deze informatie wordt bekendgemaakt via de pers en de website van de vennootschap zoals voorzien in het KB van 31 maart De Raad van Bestuur garandeert dat de verstrekte informatie getrouw, nauwkeurig en oprecht is en de aandeelhouders en het publiek in staat stelt de invloed van de informatie op de positie, het bedrijf en de resultaten van de vennootschap te beoordelen, zoals vereist door artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 31 maart Wat het aantal bestaande aandelen en de daaraan verbonden stemrechten betreft, wijst de raad op de volgende informatie: Oprichtersaandelen: Categorie Aantal Fractiewaarde T.o.v. aantal oprichtersaandelen T.o.v. totaal aantal aandelen GIMV n.v. A ,00 28,57 % 0,59 % Dexia Bank n.v. B + E ,00 38,09 % 0,79 % Fortis Bank n.v. C ,00 14,29 % 0,29 % KBC Bank n.v. D ,00 14,29 % 0,29 % Petercam n.v. F ,00 4,76 % 0,10 % ,00 100,00 % 2,06% Gewone Aandelen: ,00 97,94% Maatschappelijk Kapitaal: ,00 100,00% STEMRECHTEN: Artikel 34, eerste lid statuten: "AANTAL STEMMEN - UITOEFENING VAN HET STEMRECHT" Ieder aandeel geeft recht op één stem. Overeenkomstig artikel 5, eerste lid, 2 KB 31 maart 2003 zal de vennootschap elke wijziging in het aantal bestaande aandelen van ten minste 1%, wat overeenstemt met 102 aandelen, bekendmaken. Overeenkomstig artikel 5, eerste lid, 4 KB 31 maart 2003 wijst de vennootschap erop dat de volgende financiële instellingen aangeduid werden als mandataris bij wie de aandeelhouders hun financiële rechten kunnen uitoefenen: Dexia Bank n.v. Fortis Bank n.v. KBC Bank n.v. Petercam n.v. VDK Spaarbank n.v. 5

8 Waarderingsregels van het vastgoed De werken worden slechts aangevat na het verlijden van de notariële akte van definitieve leasingovereenkomst, of minstens nadat van het betreffende OCMW of VZW een schriftelijke verbintenis tot overname en betaling van alle uitgaven werd bekomen. De serviceflatgebouwen in oprichting kunnen derhalve gewaardeerd worden in de staat van onroerend goed waarin ze per 30/06/2003 verkeren. Hierbij wordt rekening gehouden met de vorderingen die op dezelfde datum voor de uitvoering van de werken zijn ingediend en aanvaard. Door de instelling van een borg tot goede uitvoering van de werken en de verzekering tegen alle bouwplaatsrisico s is er geen aftrek op deze vorderingen te voorzien. 6

9 Verslag van de vastgoeddeskundige voor de periode afgesloten op 30 juni 2003 Waarde van de uitgevoerde projecten en de projecten in uitvoering op 30/06/2003: Serviceflats Gemeente Adres Aantal Flats Waarde Project 1. OCMW Zoersel Zoersel St. Antonius Kapellei ,00 2. OCMW Zwijndrecht Zwijndrecht Polderstraat ,00 3. OCMW Arendonk Arendonk Bellekens ,00 4. OCMW Hoogstraten Hoogstraten Loenhoutseweg ,00 5. OCMW Opwijk Opwijk Kloosterstraat ,00 6. OCMW Torhout Torhout Karel de Goedelaan ,00 7. OCMW Lo-Reninge Lo-Reninge Reninge Lostraat ,00 8. OCMW Hooglede Hooglede Kl. Stadenstraat/Hogestraat ,00 9. OCMW Lichtervelde Lichtervelde Statiestraat/Dr. Roelenslaan , OCMW Aalst Aalst Moorsel Aalstersesteenweg , OCMW Ninove Ninove Denderwindeke Proosdij , VZW Sint-Bernardus Assenede Bassevelde Nieuwe Boekhoutestraat 5a , OCMW Assenede Assenede - Oosteeklo Koning Albertstraat , OCMW Ninove Ninove Burchtstraat , OCMW Antwerpen Antwerpen - Deurne Burgemeester De Boeylaan , VZW Welvaart Kapellen Hoogboomsesteenweg , OCMW Roeselare Roeselare Beversesteenweg , OCMW De Pinte De Pinte Bommelstraat , OCMW Hamont-Achel Hamont-Achel Hamont De Kempkens , OCMW Hamme Hamme Roodkruisstraat , OCMW Essen Essen Maststraat , OCMW Zedelgem Zedelgem - Loppem Ieperweg 9a , OCMW Waregem Waregem Zuiderlaan , OCMW Zonhoven Zonhoven Rozenkransweg , OCMW Antwerpen Antwerpen - Merksem Zwaantjeslei , OCMW Retie Retie Boekweitbaan , OCMW Vosselaar Vosselaar Woestenborghsln/Bergakker , OCMW Wervik Wervik Gasstraat , VZW St. Vincentius Deinze Ten Bosse , OCMW Antwerpen Antwerpen A. Grisarstraat (AKA) , OCMW Brugge Brugge Sint-Andries , OCMW Menen Menen Deken Darrasstraat , OCMW Kontich Kontich Antwerpsesteenweg (Altena) , OCMW Hemiksem Hemiksem Sint Bernardusabdij , OCMW Leopoldsburg Heppen Heidestraat , OCMW Ravels Poppel Mgr. Paapsstraat , OCMW Hamme Moerzeke Killestraat , OCMW Leopoldsburg Leopoldsburg Centrum De Wittelaan / Leopold-III laan ,49 Totale waarde op 30/06/ ,55 Winssinger & Vennoten n.v. - Schatters Van Onroerende Goederen Het volledige verslag ligt ter inzage op de zetel van de vennootschap. 7

10 Balans (activa) ACTIVA 30 JUNI JUNI 2002 VASTE ACTIVA , ,30 III. Materiële vaste activa , ,83 A. Terreinen en gebouwen , ,79 B. Installaties, machines en uitrust. 0,00 767,39 C. Meubilair en rollend materieel , ,80 E. Overige materiële vaste activa 0, ,12 F. Vaste activa in aanbouw , ,73 IV. Financiële vaste activa 1.239, ,47 C. Andere financiële vaste activa 1. Vordering/borgtocht in contant 1.239, ,47 VLOTTENDE ACTIVA , ,91 VII. Vorderingen op ten hoogste 1 j , ,32 A. Handelsvorderingen , ,42 B. Overige vorderingen , ,90 VIII. Geldbeleggingen , ,97 B. Overige beleggingen , ,97 IX. Liquide middelen , ,74 X. Overlopende rekeningen , ,88 TOTAAL DER ACTIVA , ,21 8

11 Balans (passiva) PASSIVA 30 JUNI JUNI 2002 EIGEN VERMOGEN , ,71 I. Kapitaal , ,00 A. Geplaatst kapitaal , ,00 III. Herwaarderingsmeerwaarden , ,27 V. Overgedragen winst ,59 12,44 VREEMD VERMOGEN , ,07 VIII. Schulden op langer dan 1 j , ,75 A. Financiële schulden ,00 0,00 C. Ontvangen vooruitbet.op bestell , ,75 IX. Schulden op ten hoogste 1 j , ,01 B. Financiële schulden , ,13 C. Handelsschulden 1. Leveranciers , ,54 E. Belastingen, bezoldingen & soc. Lasten 1. Belastingen ,16 0,00 2. Bezoldigingen & sociale lasten , ,54 F. Overige schulden , ,80 X. Overlopende rekeningen , ,31 RESULTAAT , ,43 TOTAAL DER PASSIVA , ,21 9

12 Resultatenrekening KOSTEN 30 JUNI JUNI 2002 II. Bedrijfskosten , ,40 B. Diensten en diverse goederen , ,94 C. Bezoldiging, soc. last en pensioen , ,78 D. Afschrijvingen en waardeverminderingen 3.805, ,78 op oprichtingskosten, immaterieel en mat. vast activa G. Andere bedrijfskosten , ,90 V. Financiële kosten , ,27 A. Kosten van schulden , ,90 C. Andere financiële kosten , ,37 VIII. Uitzonderlijke kosten 0, ,43 A. Uitzonderlijke afschrijvingen 0, ,43 X. Belastingen 5.919, ,34 TOTAAL KOSTEN , ,44 OPBRENGSTEN 30 JUNI JUNI 2002 I. Bedrijfsopbrengsten , ,95 A. Omzet , ,96 C. Geproduceerde vaste activa 0,00-130,64 D. Andere bedrijfsopbrengsten , ,63 IV. Financiële opbrengsten , ,73 B. Opbrengsten uit vlottende activa , ,67 C. Andere financiële opbrengsten 31,22 30,06 VII. Uitzonderlijke opbrengsten 6.752, ,19 A. Terugname waardevermind , ,67 m.v.a. E. Andere uitzonderlijke opbrengsten 0, ,52 X. Belastingen op de resultaten 0,00 0,00 A. Regularisatie van geraamde belast. 0,00 0,00 TOTAAL OPBRENGSTEN , ,87 WINST , ,43 10

13 Kerncijfers RESULTAAT 30 JUNI JUNI 2002 Netto-omzet , ,96 Bedrijfsresultaat , ,55 Financieel resultaat , ,46 Resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening , ,01 Uitzonderlijk resultaat 6.752, ,76 Resultaat voor belastingen , ,77 Resultaat na belastingen , ,43 Resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening - per aandeel 238,92 224,45 - rendement (*) 4,02 % 3,77 % Netto resultaat - per aandeel 239,00 228,43 - rendement (*) 4,02 % 3,84 % (*) t..o.v. de initiële uitgifteprijs van 5.949,45 zonder kosten Voor het tweede semester van 2003 wordt een lager rendement verwacht dan het eerste semester. 11

14 Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding (*) PROVINCIE / GEMEENTE WEST-VLAANDEREN Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2003 MENEN Benediktenessenstraat VZW ,60 MOORSLEDE Dadizele OCMW 15 0,00 LIMBURG VOEREN s Gravenvoeren OCMW + VZW 15 0,00 TOTAAL 3 projecten ,60 Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in studie PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2003 ANTWERPEN Ekeren OCMW ,84 VLAAMS-BRABANT LENNIK St.-Kwintens-Lennik OCMW ,96 KORTENBERG Leuvensesteenweg OCMW ,43 OOST-VLAANDEREN DESTELBERGEN Heusden OCMW 20 0,00 SINT-NIKLAAS Zwijgershoek OCMW 35 0,00 TOTAAL 5 projecten ,23 (*) opgenomen in het investeringsprogramma van Serviceflats Invest n.v., maar nog geen principiële beslissing vanwege het OCMW of de VZW (a) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW, exclusief de aanpassing tengevolge de waardering door de vastgoeddeskundige 12

15 Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Opdrachtgever Aantal flats Raming investerings-bedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2003 BRECHT Gasthuisstraat OCMW , ,01 OOST-VLAANDEREN WAASMUNSTER Molenstraat OCMW ,98 487,05 ZULTE Pontstraat VZW , ,56 LIMBURG AS Nieuwstraat / Dorpsstraat OCMW , ,05 TOTAAL 4 projecten , ,67 Overzicht op 30 juni 2003 van de projecten in uitvoering PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 30/06/2003 Waarderingswaarde (c) op 30/06/2003 HEMIKSEM St. Bernardusabdij OCMW , , ,57 KONTICH Altena OCMW , , ,19 RAVELS Mgr. Paapsstraat OCMW , , ,62 OOST-VLAANDEREN HAMME Moerzeke OCMW , , ,46 LIMBURG LEOPOLDSBURG Heppen OCMW , , ,55 LEOPOLDSBURG Centrum OCMW , , ,49 TOTAAL 6 projecten , , ,88 (a) (b) (c) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) de waardering door de vastgoeddeskundige, exclusief BTW 13

16 Overzicht op 30 juni 2003 van de uitgevoerde projecten PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Investeringskost (d) Waarderingswaarde (c) op 30/06/2003 ANTWERPEN DEURNE Boterlaar OCMW , , ,00 ZWIJNDRECHT Dorp OCMW , , ,00 ZOERSEL St.-Antonius OCMW , , ,00 ARENDONK Horeman OCMW , , ,00 HOOGSTRATEN Loenh.weg OCMW , , ,00 KAPELLEN Hoogboom VZW , , ,00 ESSEN Maststraat OCMW , , ,00 RETIE Boekweitbaan OCMW , , ,00 MERKSEM De Brem OCMW , , ,00 VOSSELAAR -Woestenborghsln OCMW , , ,25 ANTWERPEN Grisarstraat OCMW , , ,17 WEST-VLAANDEREN TORHOUT K. de Goedelaan OCMW , , ,00 HOOGLEDE Hogestraat OCMW , , ,00 LICHTERVELDE Statiestr. OCMW , , ,00 LO-RENINGE Reninge OCMW , , ,00 ROESELARE Centrum OCMW , , ,00 ZEDELGEM Loppem OCMW , , ,00 WAREGEM Zuiderlaan OCMW , , ,00 WERVIK Gasstraat OCMW , , ,10 BRUGGE St. Andries OCMW , , ,13 MENEN Lauwe OCMW , , ,04 OOST-VLAANDEREN NINOVE Denderwindeke OCMW , , ,00 NINOVE Burchtstraat OCMW , , ,00 ASSENEDE Bassevelde VZW , , ,00 AALST Moorsel OCMW , , ,00 HAMME Roodkruisstraat OCMW , , ,00 ASSENEDE Oosteeklo OCMW , , ,00 DE PINTE Bommelstraat OCMW , , ,00 DEINZE Ten Bosse VZW , , ,00 VLAAMS-BRABANT OPWIJK Kloosterstraat OCMW , , ,00 LIMBURG HAMONT De Kempkens OCMW , , ,00 ZONHOVEN Rozenkransweg OCMW , , ,00 TOTAAL 32 projecten , , ,69 (b) (c) de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) ingevolge de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief BTW 14

17 (d) de boekhoudkundige waarde, inclusief BTW, exclusief de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief de contractuele vooruitbetalingen 15

18 Netto-activa op 30 juni 2003 Totaal van de activa ,11 Totaal van het vreemd vermogen ,46 Netto-activa ,65 Inventariswaarde per aandeel en vergelijking met de beurskoers 30 JUNI JUNI 2002 Netto-activa , ,14 Aantal aandelen in omloop Inventariswaarde per aandeel 6.619, ,10 Beurskoers 8.262, ,00 Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 01/01/2003 tot 30/06/ , , , , , , , , ,

19 Voornaamste waarderingsregels OPRICHTINGSKOSTEN De oprichtingskosten van de bevak worden lineair afgeschreven over een periode van 4 jaar. MATERIELE VASTE ACTIVA A. Terreinen en gebouwen De serviceflats worden na oplevering in deze balanspost opgenomen voor het totale investeringsbedrag. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Tot het moment van de oplevering worden de serviceflats opgenomen in de rekeningen "Vaste activa in aanbouw". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. Niettegenstaande de hiervoor beschreven en toegepaste wettelijke waarderingsregel zullen de gebouwen slechts maximaal aan hun investeringsbedrag worden vergoed op het einde van de periodes zoals voorzien in de individuele contracten van opstal. B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel D. Overige materiële vaste activa Deze activa worden in de balans opgenomen tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van de desbetreffende afschrijvingen. Volgende afschrijvingspercentages worden gehanteerd (lineair): Uitrusting gebouw 33,33% Meubilair 10,00% Computers 33,33% Kantoormachines 25,00% Inrichting van de kantoren 33,33% E. Vaste activa in aanbouw Tijdens de constructieperiode worden de serviceflats geboekt aan de vervaardigingsprijs. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Bij oplevering gebeurt een overboeking naar de rekeningen "Terreinen en Gebouwen". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats in aanbouw gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. 17

20 FINANCIELE VASTE ACTIVA ANDERE FINANCIELE VASTE ACTIVA De vorderingen en borgtochten in contanten worden geboekt aan nominale waarde. GELDBELEGGINGEN De effecten die door de bevak in portefeuille worden gehouden en waarvoor een liquide markt bestaat in de zin van het Koninklijk Besluit van 4 maart 1991, worden gewaardeerd tegen hun marktwaarde. VORDERINGEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De vorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde en na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. VOORZIENINGEN VOOR RISICO S EN KOSTEN Voorzieningen worden onder meer gevormd voor: de verplichtingen die op de onderneming rusten inzake rust- en overlevingspensioenen, brugpensioenen en andere gelijkaardige pensioenen of renten; de kosten van grote herstellings- en onderhoudswerken; de verlies- of kostenrisico's die voortvloeien - uit verbintenissen tot aankoop of verkoop van vaste activa; - uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen; - uit termijnposities of -overeenkomsten in deviezen of op goederen; - uit technische waarborgen verbonden aan reeds verrichte verkopen of diensten; - uit hangende geschillen. SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De schulden worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. 18

21 Algemene informatie Maatschappelijke zetel Bewaarder Financiële dienst Commissaris Vastgoeddeskundige Frankrijklei bus ANTWERPEN Dexia Bank n.v. Pachecolaan BRUSSEL Dexia Bank n.v. Fortis Bank n.v. KBC Bank n.v. Petercam n.v. VDK Spaarbank n.v. PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren b.c.v.b.a. Generaal Lemanstraat ANTWERPEN vertegenwoordigd door Dhr. L Discry (00664) Winssinger & Vennoten n.v. Louizalaan BRUSSEL DE ORGANISATIE VAN HET BESTUUR EN DE LEIDING VAN DE VENNOOTSCHAP Raad van Bestuur De bestuurders worden benoemd op voorstel van de oprichters zoals statutair bepaald. Overeenkomstig de statutair voorziene mogelijkheid dat de gewone aandeelhouders, andere dan de oprichters, het recht hebben om door maximum drie bestuurders vertegenwoordigd te worden, werd op de Algemene Vergadering van 21 mei 2003 één bestuurder benoemd op voordracht van de gewone aandeelhouders. De Raad van Bestuur is op als volgt samengesteld: Bestuurders: Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank n.v., Directeur Dexia Bank n.v., voorgesteld door Dexia Bank n.v., vertegenwoordigd door Myriam Lint, Adviseur Dexia Bank n.v., voorgesteld door Dexia Bank n.v., vertegenwoordigd door Ludo Wouters, Senior Investment Manager Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank, voormalig Directeur Peter Van Heukelom, voorgesteld door KBC Bank, Hoofd Centrale Afd. Vastgoed Dirk Van den Broeck, voorgesteld door Petercam Securities, Bestuurder Alfons Blondeel, voorgedragen door de gewone aandeelhouders, Bestuurder 19

22 De volgende taken behoren o.a. tot de opdracht van de Raad van Bestuur: - opstellen jaarverslag en halfjaarverslag; - waardering bij aankoop en verkoop onroerend goed; - voorstel voor de toekomstige kapitaalverhogingen; - opstellen van de type-leasingovereenkomst en de essentiële wijzigingen eraan; - beslissing tot ontbinding leasingovereenkomst en vordering tot schadevergoeding; - beslissing tot uitwinning van de gemeentelijke waarborg of van de bankwaarborg; - selectie bouwplaats; - vaststelling van de investeringswaarde van de uitgevoerde projecten; - beslissing tot toewijzing van de aannemingsopdrachten. De Raad van Bestuur vergadert in principe maandelijks. Statutaire regels voor de besluitvorming: artikel 19. Dagelijks Bestuur Gedelegeerd-bestuurders op : Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank n.v. Peter Van Heukelom, voorgesteld door KBC Bank n.v., aangeduid als gedelegeerd bestuurder door de Raad van Bestuur op onder voorbehoud van aanvaarding door de Commissie voor het Bank- en Financiewezen, tot na de vergadering van Raad van bestuur van 7 januari De taken die worden overgedragen aan het Dagelijks Bestuur zijn o.a.: - goedkeuring facturen; - publicatie jaarverslag en halfjaarverslag; - organiseren van de driemaandelijkse waardering door de vastgoeddeskundige; - ondertekening leasingovereenkomsten; - toezicht op de indexering van de canon. De volgende taken behoren in beginsel tot het Dagelijks Bestuur, welke deze taken kan laten uitvoeren door het Managementteam: - voorselectie bouwplaatsen; - voorafgaande besprekingen met OCMW s of VZW s inzake bouwprogramma; - opvragen stedenbouwkundige voorschriften; - opmaken volumestudie en lastenboek; - voorbereiding concrete leasingovereenkomst; - opening van de inschrijvingen, selectie van de aannemers; - bevel tot aanvang der werken; - leiding en coördinatie van de uitvoering; - offertevraag technische controle; - voorlopige oplevering; - afsluiten verzekering tienjarige aansprakelijkheid; - inspectie serviceflats; - kennisgeving voorrangrecht aan OCMW s en/of VZW s; - controle naleving woonvoorrangrecht. 20

23 DIVIDENDPOLITIEK In toepassing van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995, dient Serviceflats Invest n.v. ten minste 80 % van de netto-opbrengst uit te keren als vergoeding voor het kapitaal. Serviceflats Invest n.v. keert in beginsel het volledige bedrag van de jaarlijkse netto-inkomsten als dividend uit. De jaarlijkse netto-inkomsten staan gelijk met de winst van het boekjaar hetgeen voor Serviceflats Invest n.v. gelijk is aan de huurgelden vermeerderd met de financiële inkomsten en verminderd met de eventuele financiële lasten, alle kosten en commissies. Het is de bedoeling van Serviceflats Invest n.v. het hoogst mogelijke dividend aan haar aandeelhouders uit te keren. Indien nodig mag Serviceflats Invest n.v. 20 % van de netto-opbrengsten reserveren om de bouw van nieuwe serviceflats te prefinancieren in plaats van een overbruggingskrediet aan te gaan. Dit zal in principe uitzonderlijk zijn. FISCALITEIT Alle inlichtingen van fiscale aard vermeld in dit jaarverslag worden verstrekt op grond van de wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van uitgifte van kracht zijn. Hoewel Serviceflats Invest n.v. onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, is de grondslag daarvoor zeer beperkt waardoor zij in de praktijk quasi geen vennootschapsbelasting zal betalen. In het algemeen zijn de huuropbrengsten, de financiële opbrengsten en de verwezenlijkte meerwaarden bij de realisatie van activa vrijgesteld van belastingen. Vermits Serviceflats Invest n.v. exclusief in woongelegenheden in België investeert, zal er in overeenstemming met de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 geen roerende voorheffing op de dividenden geheven worden. Indien er door een wetswijziging toch roerende voorheffing zou verschuldigd zijn, zal Serviceflats Invest n.v. ingevolge de contractuele bepalingen de canon-vergoedingen dermate verhogen dat het niveau van de uitgekeerde dividenden (na roerende voorheffing) onaangetast blijft. PROFIEL ETHISCH BELEGGEN De Belgische Vereniging van de Instellingen voor Collectieve Beleggingen heeft een lijst met overkoepelende principes opgesteld waaraan een ICB moet voldoen om aan het profiel 'Ethisch beleggen' te beantwoorden. Deze principes zijn door de leden goedgekeurd op 27 april 2001 (zie De eigenlijke beslissing of een ICB al dan niet 'ethisch' is, gebeurt door een onafhankelijke derde die op zijn beurt aan een aantal criteria moet voldoen om als onafhankelijk te worden aanzien. Serviceflats Invest n.v. werd door de Voorzitter van de Erkenningscommisie als onafhankelijke derde als 'ethisch' (tweede generatie) gekenmerkt en wordt als dusdanig door de BVICB erkend vermits zij voldoet aan de door de BVICB gestelde principes. 21