Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST. JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 2001 tot 31 december 2001

Transcriptie

1 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 21 tot 31 december 21 FORTIS BANK N.V. DEXIA BANK N.V. KBC BANK N.V. ARTESIA BANKING CORPORATION N.V. GIMV N.V. als coördinator PETERCAM SECURITIES als adviseur

2 Vastgoed Beleggingsvennootschap met vast kapitaal (Bevak) SERVICEFLATS INVEST JAARVERSLAG voor de periode van 1 januari 21 tot 31 december 21

3 Inhoudstafel Blz. Verslag van de activiteiten voor de periode van 1/1/21 tot 31/12/ Waarderingsregels van het vastgoed... 4 Verslag van de vastgoeddeskundige... 5 Verslag van de commissaris... 6 Balans... 8 Resultatenrekening... 1 Resultaatverwerking op 31 december Resultaat van het boekjaar Overzicht op 31 december 21 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding.. 13 Overzicht op 31 december 21 van de projecten in studie Overzicht op 31 december 21 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed Overzicht op 31 december 21 van de projecten in uitvoering Overzicht op 31 december 21 van de uitgevoerde projecten Overzicht op 31 december 21 van de overgedragen projecten Netto-activa vóór winstverdeling op 31 december Inventariswaarde per aandeel en vergelijking met de beurskoers Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 1/1/21 tot 31/12/ Toelichtingen bij de financiële staat op 31 december Sociale balans Voornaamste waarderingsregels Algemene informatie

4 Verslag van de activiteiten voor de periode van 1 januari 21 tot 31 december Stand van de uitvoering van het investeringsprogramma Het investeringsprogramma met projecten voor het eerste werkjaar dat 13 projecten omvat is, op één project na, volledig uitgevoerd. Het gaat om 12 projecten voor in totaal 26 serviceflats. Het overblijvende 13de project van 36 serviceflats voor het OCMW van Brugge dat was uitgesteld ingevolge een grondruil en wijziging van verkavelingsplan, is in uitvoering en zal in november 22 opgeleverd worden. Het projectenplan voor het tweede werkjaar omvat 13 projecten voor in totaal 281 serviceflats. Op 31 december 21 zijn hiervan 2 projecten in uitvoering en werden 9 projecten opgeleverd. Eén project, zijnde het project te Hemiksem, is in aanbesteding en het overige project te Ekeren voor het OCMW van Antwerpen kan slechts in 23 worden aangevat nadat het terrein zal zijn vrijgemaakt na beëindiging van de huur van de woning die ten behoeve van het nieuwe project dient gesloopt te worden. Het projectenplan 3 voor het derde werkjaar telt 8 projecten voor in totaal 256 serviceflats. Daarvan werden 3 projecten opgeleverd, 1 project werd in uitvoering gesteld en 1 project werd aanbesteed. De overige 3 projecten zijn in de fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Het projectenplan voor het vierde werkjaar omvat 6 projecten voor 132 flats. Eén project werd opgeleverd en 3 projecten zijn in uitvoering. De overige 2 projecten zijn in de fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Projectenplan 5 voor het vijfde werkjaar 2-21 omvat 4 projecten voor 67 flats waarvan reeds 1 project werd aanbesteed. Eén project wordt begin 22 in aanbesteding gesteld en de overige 2 projecten zijn in fase van voorbereiding en voorafgaande studie. Op het projectenplan voor het zesde werkjaar werd 1 project van 25 serviceflats ingeschreven hetwelke reeds werd aanbesteed. 2. Bijzondere gebeurtenissen Zoals vermeld onder punt 1: Stand van het investeringsprogramma, kon in het jaar 21 slechts 1 nieuw project van 25 serviceflats opgenomen worden in het projectenplan van het zesde werkjaar Zoals reeds gemeld in het halfjaarlijks verslag is de voornaamste reden hiervan dat de nieuwe OCMW-raden pas vanaf september 21 effectief aan het werk zijn gegaan en hun meerjarenplannen zijn beginnen uit te werken. Dit is naar het einde toe van het werkjaar te merken aan de vernieuwde vraag naar informatie en diverse eerste contacten ter bespreking van nieuwe initiatieven. Eenzelfde verhoogde vraag naar inlichtingen en prospectie is vast te stellen bij VZW s waarvoor tot nog toe slechts een beperkt aantal projecten konden gerealiseerd worden. 2

5 De nieuwe interesse wordt ook gestimuleerd door de enkele aanpassingen en verbeteringen die door de Raad van Bestuur werden aangebracht aan de overeenkomst van onroerende leasing die de initiatiefnemende VZW s en OCMW s afsluiten met Serviceflats Invest om aldus meer overeenkomsten te kunnen afsluiten en de groei van de vennootschap te bestendigen. Zo worden voor de overeenkomsten afgesloten vanaf het jaar 22 de prefinancieringskosten doorgerekend aan de referentie-rentevoet zonder bijkomende verhoging, wordt het canonpercentage bij aanvang van de erfpacht bevroren op het niveau van het jaar 21 waarna het verder de evolutie van de index der consumptieprijzen volgt en tenslotte zal van 25 tot 22 het eventuele negatieve verschil tussen de maximale dagprijs voor woonvoorranggerechtigden en de dagprijs die andere bewoners betalen in mindering kunnen gebracht worden van de canon die de VZW of het OCMW verschuldigd is aan de vennootschap. De Raad van Bestuur is van oordeel dat deze aanpassingen effectief zullen bijdragen tot het stimuleren van nieuw initiatief waardoor de beperkte impact op het rendement ruimschoots gecompenseerd wordt. 3. Kortlopende kredieten Vanaf augustus 21 gaat de vennootschap kortlopende kredieten aan om te voldoen aan haar liquiditeitsbehoeften, teneinde de vastleggingen op lange termijn te kunnen aanhouden. De Raad van bestuur van 27 juni 21 keurde de kredietovereenkomst tussen Serviceflats Invest en Dexia Bank goed van maximum ,48 (1... BEF) en met als uiterste vervaldatum 31 december 22. Het koninklijk besluit van 1 juni 21 tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks bepaalt dat de totale schuldenlast van de vastgoedbevak 5 % van de activa niet mag overschrijden op het ogenblik van de sluiting van de lening. De aan die schuldenlast verbonden jaarlijkse financiële lasten mogen op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 8 % van de bedrijfs- en financiële opbrengsten van de bevak. Vergelijking op 31/12/21 financiering Dexia Bank ,46 ( BEF) totale schuldenlast ,77 ( BEF) max. 5 % van totale activa= ,34 ( BEF) positief saldo ,59 ( BEF) financiële lasten, verbonden aan het krediet ,98 ( BEF) max. 8 % van bedrijfs- en financiële opbrengst= ,89 ( BEF) positief saldo ,91 ( BEF) 3

6 4. Vooruitzichten met betrekking tot het resultaat van het boekjaar 22 De talrijke contacten en eerste besprekingen die eind 21 begin 22 met diverse OCMW s en VZW s konden gehouden worden, bieden het vooruitzicht dat in het jaar 22 opnieuw meerdere projecten in het investeringsprogramma kunnen opgenomen worden waardoor mag verwacht worden dat de kaap van 1. serviceflats in programmatie en budgettaire vastlegging zal overschreden worden. Naar winstverwachting toe mag voor het jaar 22 een stabilisatie of een lichte stijging t.o.v. het niveau van 21 verwacht worden. In overeenstemming met het doel van de vennootschap heeft de Raad van Bestuur ingestemd met het initiatief van het management om een onderzoek te voeren naar de uitbreiding van de toepassing van de domotica in de welzijns- en huisvestingssector en om een uitwisseling van kennis en ervaring tot stand te brengen met de Stichting Woonzorg Nederland die gelijkaardige investeringen in de huisvesting van ouderen realiseert. Waarderingsregels van het vastgoed Aangezien de werken slechts worden aangevat na het verlijden van de notariële akte van definitieve leasingovereenkomst, is er een volledige verbintenis van het betreffende OCMW of VZW tot overname en betaling van de voorziene canon. De serviceflatgebouwen in oprichting kunnen derhalve gewaardeerd worden in de staat van onroerend goed waarin ze per 31/12/21 verkeren. Hierbij wordt rekening gehouden met de vorderingen die op dezelfde datum voor de uitvoering van de werken zijn ingediend en aanvaard. Door het stellen van een borg tot goede uitvoering van de werken en de verzekering tegen alle bouwplaatsrisico s, is er geen aftrek op deze vorderingen te voorzien. Meer details worden vermeld bij hoofdstuk Voornaamste Waarderingsregels. 4

7 Verslag van de vastgoeddeskundige voor de periode afgesloten op 31 december 21 Waarde van de uitgevoerde projecten en de projecten in uitvoering op 31/12/21: Serviceflats Residentie Adres Aantal Flats Waarde Project (in EUR) Waarde Project (BEF) OCMW Zoersel De Loteling Zoersel, St. Antonius Kapellei , OCMW Zwijndrecht t Lam Zwijndrecht-Dorp Oost , OCMW Arendonk De Peulder Arendonk Bellekens, De Horeman , OCMW Hoogstraten De Linde Hoogstraten Loenhoutseweg , OCMW Opwijk Den Eikendreef Opwijk Kloosterstraat 13 9., OCMW Torhout Roger Windels Torhout-Karel de Goedelaan , OCMW Lo-Reninge Soetschip Lo-Reninge, Reninge-Lostraat 1 76., OCMW Hooglede Zevekote Hooglede-Stadenstraat/Hogestraat , OCMW Lichtervelde D Hooge Lichtervelde Statiestraat/Dr. Roelenslaan , OCMW Aalst De Kaalberg Aalst, Moorsel-Steenweg op Aalst , OCMW Ninove De Lavondel Ninove, Denderwindeke Stnwg op Edingen , VZW St.-Bernardus Noach Assenede, Bassev.-Nieuwe Boekhoutestr , OCMW Assenede Aster Assenede, Oosteeklo-Koning Albertstraat , OCMW Ninove Denderzicht Ninove Burchtstraat , OCMW Antwerpen Papegaaienhof Antwerpen, Deurne-Dr. De Boeyln/Boterlaar , VZW Welvaart d Hoge Bomen Kapellen Hoogboomsesteenweg , OCMW Roeselare Zilverschoon Roeselare Beversesteenweg , OCMW Hamont De Kempkens II Hamont De Kempkens , OCMW De Pinte Herfstdroom De Pinte, Polderbos Bommelstraat , OCMW Hamme Den Eendengaerd Hamme Roodkruisstraat , OCMW Essen Mastbos Essen Maststraat , OCMW Zedelgem Eugenie Soenens Zedelgem, Loppem Ieperweg , OCMW Waregem De Varent Waregem Zuiderlaan , OCMW Zonhoven niet gekend Zonhoven Rozenkransweg , OCMW Antwerpen De Brem II Merksem-De Brem , OCMW Retie Kloosterhof Retie Boekweitbaan , OCMW Vosselaar t Kloosterhof Vosselaar P. Woestenborghslaan/Bergakker , OCMW Wervik Ter Drapiers Wervik Gasstraat , VZW St. Vincentius Ten Bosse II Deinze-Ten Bosse , OCMW Antwerpen niet gekend Antwerpen Grisarstraat (AKA) , OCMW Brugge Meulenwech Brugge, St. Andries Pastoriestraat , OCMW Menen niet gekend Menen Deken Darrasstr./Grote Molenstr , Totale waarde op 31/12/ , Winssinger & Vennoten n.v. Schatters Van Onroerende Goederen Het volledige verslag ligt ter inzage op de zetel van de vennootschap. 5

8 Verslag van de commissaris over het boekjaar afgesloten op 31 december 21 gericht tot de algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij U verslag uit over de uitvoering van de controleopdracht die ons werd toevertrouwd. Wij hebben de controle uitgevoerd van de jaarrekening, opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur van de vennootschap, over het boekjaar afgesloten op 31 december 21, met een balanstotaal van BEF en waarvan de resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van BEF. Wij hebben eveneens de bijkomende specifieke controles uitgevoerd die door de wet zijn vereist. Verklaring over de jaarrekening zonder voorbehoud Onze controles werden verricht overeenkomstig de Belgische controlenormen, uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze beroepsnormen eisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat, rekening houdend met de Belgische wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften met betrekking tot de jaarrekening. Overeenkomstig deze normen hebben wij rekening gehouden met de administratieve en boekhoudkundige organisatie van de vennootschap, alsook met de procedures van interne controle. De verantwoordelijken van de vennootschap hebben onze vragen naar opheldering of inlichtingen duidelijk beantwoord. Wij hebben op basis van steekproeven de verantwoording onderzocht van de bedragen opgenomen in de jaarrekening. Wij hebben de waarderingsregels, de betekenisvolle boekhoudkundige ramingen die de onderneming maakte en de voorstelling van de jaarrekening in haar geheel beoordeeld. Wij zijn van mening dat deze werkzaamheden een redelijke basis vormen voor het uitbrengen van ons oordeel. Naar ons oordeel, rekening houdend met de toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften in België, geeft de jaarrekening afgesloten op 31 december 21 een getrouw beeld van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de vennootschap en wordt een passende verantwoording gegeven in de toelichting. 6

9 Bijkomende verklaringen en inlichtingen Wij vullen ons verslag aan met de volgende bijkomende verklaringen en inlichtingen die niet van aard zijn om de draagwijdte van onze verklaring over de jaarrekening te wijzigen: Het jaarverslag bevat de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de jaarrekening. Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, wordt de boekhouding gevoerd en de jaarrekening opgesteld overeenkomstig de in België toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Wij dienen U geen enkele verrichting of beslissing mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen zou zijn gedaan of genomen. De resultaatsverwerking die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen. De kapitaalverhoging door afname van de beschikbare reserves, zoals beslist door de Algemene Vergadering van 16 mei 21, wordt uitgevoerd naar aanleiding van de winstbestemming per 31 december april 22 De commissaris PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren vertegenwoordigd door D. Van Woensel Bedrijfsrevisor 7

10 Balans (activa) (uitgedrukt in duizenden) ACTIVA 31 DECEMBER DECEMBER 2 EUR BEF EUR BEF VASTE ACTIVA , , III. Materiële vaste activa , , A. Terreinen en gebouwen 35.12, , B. Installaties, machines en uitrusting 1, ,7 124 C. Meubilair en rollend materieel 26, , E. Overige materiële vaste activa 4, , F. Vaste activa in aanbouw 1.833, , IV. Financiële vaste activa 1, ,11 85 C. Andere financiële vaste activa 1. Vordering/borgtocht in contant 1, ,11 85 VLOTTENDE ACTIVA 3.63, , VII. Vorderingen op ten hoogste 1 j. 179, , A. Handelsvorderingen 48, , B. Overige vorderingen 13, , VIII. Geldbeleggingen 3.292, , B. Overige beleggingen 3.292, , IX. Liquide middelen 31, , X. Overlopende rekeningen 99, , TOTAAL DER ACTIVA , ,

11 Balans (passiva) (uitgedrukt in duizenden) PASSIVA 31 DECEMBER DECEMBER 2 EUR BEF EUR BEF EIGEN VERMOGEN 64.1, , I. Kapitaal 6.744, , A. Geplaatst kapitaal 6.744, , III. Herwaarderingsmeerwaarden 3.266, , V. Overgedragen winst,1 37, VREEMD VERMOGEN 12.58, , VIII. Schulden 372, , C. Ontvangen vooruitbet. op bestell. 372, , IX. Schulden op ten hoogste 1 j , , B. Financiële schulden 5.342, , C. Handelsschulden 1. Leveranciers 1.738, , D. Ontvangen Vooruitbetalingen, 8, E. Belasting, bezoldiging, soc. lasten 1. Belastingen 224, , Bezoldigingen & sociale lasten 42, , F. Overige schulden 4.647, , X. Overlopende rekeningen 213, , TOTAAL DER PASSIVA , ,

12 Resultatenrekening (uitgedrukt in duizenden) KOSTEN 31 DECEMBER DECEMBER 2 EUR BEF EUR BEF II. Bedrijfskosten 71, , B. Diensten en diverse goederen 247, , C. Bezoldiging, soc. last en pensioen 35, , D. Afschrijvingen en waardeverminderingen 54, , op oprichtingskosten, imma- teriële en materiële vaste activa G. Andere bedrijfskosten 48, , V. Financiële kosten 178, , A. Kosten van schulden 78, , C. Andere financiële kosten 1, , VIII. Uitzonderlijke kosten 2,7 84,93 37 A. Uitzonderlijke afschrijvingen en,7 3,93 37 waardeverminderingen op m.v.a. E. Andere uitzonderlijke kosten 2, 81 X. Belastingen 13, , XI. Winst van het boekjaar 3.931, , TOTAAL KOSTEN 4.826, , OPBRENGSTEN 31 DECEMBER DECEMBER 2 EUR BEF EUR BEF I. Bedrijfsopbrengsten 2.421, , A. Omzet 2.254, , C. Geproduceerde vaste activa 63, , D. Andere bedrijfsopbrengsten 13, , IV. Financiële opbrengsten 2.389, , B. Opbrengsten uit vlottende activa 2.388, , C. Andere financiële opbrengsten 1, ,38 56 VII. Uitzonderlijke opbrengsten 14, ,7 472 A. Terugname waardevermind. m.v.a. 14, ,49 6 E. Andere uitzonderlijke opbrengsten 1, X. Belastingen op het resultaat,63 25, B. Regularisatie geraamde belasting,63 25, TOTAAL OPBRENGSTEN 4.826, ,

13 Resultaatverwerking op 31 december 21 (uitgedrukt in duizenden) RESULTAATVERWERKING 31 DECEMBER DECEMBER 2 EUR BEF EUR BEF A. Te bestemmen winstsaldo 3.968, , Te bestemmen winst v.h. boekjaar 3.931, , Overgedragen winst vorig boekjaar 37, ,23 9 C. Toevoeging aan eigen vermogen,56 23, 3. aan de beschikbare reserves,56 23, D. Over te dragen resultaat,1 37, Over te dragen winst,1 37, F. Uit te keren winst 3.967, , Vergoeding van het kapitaal 3.967, ,

14 Resultaat van het boekjaar 21 Het resultaat van het zesde boekjaar 21 bedraagt ,58 (= BEF). Rekening houdende met de overgedragen winst van het vorig boekjaar van ,66 (= BEF), bedraagt het te bestemmen resultaat ,24 (= BEF). Het resultaat van het vorig boekjaar bedroeg ,53 (= BEF). De winst kan volledig uitgekeerd worden, gezien de oprichtingskosten volledig werden afgeschreven. De uitkeerbare winst voor het boekjaar 21 bedraagt aldus ,24 (= BEF) t.o.v ,18 (= BEF) voor het boekjaar 2. Ingevolge de omzetting van het maatschappelijk kapitaal naar euro werd door de Algemene Vergadering van mei 21 de goedkeuring verleend het kapitaal te verhogen met 565,69 (22.82 BEF) uit de beschikbare reserve. Bijgevolg wordt door de Raad van Bestuur volgende bestemming van het resultaat voorgesteld: Vergoeding van het kapitaal: ,1 ( BEF) Over te dragen winst: 12,44 (52 BEF) Beschikbare reserve: 565,69 (22.82 BEF) Aan de Gewone Algemene Vergadering van 15 mei 22 wordt aldus voorgesteld een vergoeding van het kapitaal uit te keren van ,1 (= BEF), hetgeen een dividend oplevert van 388,61 (= BEF), wat overeenstemt met een rendement van 6,53 % ten opzichte van de initiële inventariswaarde. Het saldo van de winst t.b.v. 12,44 (= 52 BEF) wordt overgedragen naar het volgend boekjaar en op die manier bij het vermogen van de vennootschap gevoegd. De beschikbare reserve t.b.v. 565,69 (22.82 BEF) wordt integraal opgenomen in het maatschappelijk kapitaal, wat het kapitaal brengt op een bedrag van , ( BEF). Het dividend is vrijgesteld van roerende voorheffing en is betaalbaar vanaf 27 mei

15 Overzicht op 31 december 21 van de projecten in onderzoek / in voorbereiding (*) (uitgedrukt in BEF) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/21 ANTWERPEN ANTWERPEN-Zuid (Liberty) OCMW 21 LIMBURG AS Nieuwstraat/Dorpsstraat OCMW 16 VOEREN s Gravenvoeren OCMW + VZW 15 TOTAAL 3 projecten 52 Overzicht op 31 december 21 van de projecten in studie (uitgedrukt in BEF) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aantal flats Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/21 ANTWERPEN ANTWERPEN Ekeren OCMW ANTWERPEN Deurne, Silsburg OCMW 57 VLAAMS-BRABANT LENNIK-St.-Kwintens-Lennik OCMW OOST-VLAANDEREN HAMME-Moerzeke OCMW WAASMUNSTER-Molenstraat OCMW LIMBURG LEOPOLDSBURG-Centrum OCMW TOTAAL 6 projecten (*) opgenomen in het investeringsprogramma van, maar nog geen principiële beslissing vanwege het OCMW of de VZW (a) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW, exclusief de aanpassing tengevolge de waardering door de vastgoeddeskundige 13

16 PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Overzicht op 31 december 21 van de projecten in aanbesteding / aanbesteed (uitgedrukt in BEF) Opdrachtgever Aantal flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/21 KONTICH-Altena OCMW HEMIKSEM-St.-Bernardusabdij OCMW RAVELS-Mgr. Paapsstraat OCMW LIMBURG LEOPOLDSBURG-Heppen OCMW TOTAAL 4 projecten PROVINCIE / GEMEENTE ANTWERPEN Overzicht op 31 december 21 van de projecten in uitvoering (uitgedrukt in BEF) Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Aanschaffingswaarde (a) op 31/12/21 Waarderingswaarde (c) op 31/12/21 VOSSELAAR-Woestenborghsln OCMW ANTWERPEN-Grisarstraat OCMW WEST-VLAANDEREN WAREGEM-Zuiderlaan OCMW WERVIK-Gasstraat OCMW BRUGGE-St.-Andries OCMW MENEN-Lauwe OCMW OOST-VLAANDEREN DEINZE-Ten Bosse VZW TOTAAL 7 projecten (a) (b) (c) de boekhoudkundige waarde, exclusief BTW de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) de waardering door de vastgoeddeskundige, exclusief BTW 14

17 Overzicht op 31 december 21 van de uitgevoerde projecten (uitgedrukt in BEF) PROVINCIE / GEMEENTE Opdrachtgever Aant. flats Raming investeringsbedrag (b) Investeringskost (d) Waarderingswaarde (c) op 31/12/21 ANTWERPEN DEURNE-Boterlaar OCMW ZWIJNDRECHT Dorp OCMW ZOERSEL St.-Antonius OCMW ARENDONK-Horeman OCMW HOOGSTRATEN OCMW Loenh.weg KAPELLEN Hoogboom VZW ESSEN Maststraat OCMW RETIE-Boekweitbaan OCMW MERKSEM-De Brem OCMW WEST-VLAANDEREN TORHOUT K. de Goedelaan OCMW HOOGLEDE Hogestraat OCMW LICHTERVELDE Statiestr. OCMW LO-RENINGE Reninge OCMW ROESELARE Centrum OCMW ZEDELGEM-Loppem OCMW OOST-VLAANDEREN NINOVE-Denderwindeke OCMW NINOVE Burchtstraat OCMW ASSENEDE-Bassevelde VZW AALST-Moorsel OCMW HAMME Roodkruisstraat OCMW ASSENEDE Oosteeklo OCMW DE PINTE Bommelstraat OCMW VLAAMS-BRABANT OPWIJK-Kloosterstraat OCMW LIMBURG HAMONT De Kempkens OCMW ZONHOVEN-Rozenkransweg OCMW TOTAAL 25 projecten (b) (c) (d) de geraamde investeringswaarde (alle kosten en lasten verbonden aan het opstalrecht, de volledige bouwkosten inclusief erelonen, de prefinancieringskosten gedurende de bouwperiode, exclusief BTW) ingevolge de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief BTW de boekhoudkundige waarde, inclusief BTW, exclusief de waardering door de vastgoeddeskundige, inclusief de contractuele vooruitbetalingen 15

18 Overzicht van de overgedragen projecten op 31 december 21 (uitgedrukt in BEF) PROVINCIE / GEMEENTE Ingang erfpacht Ontvangen canon (1) Canon op jaarbasis (2) Berekeningsbasis canon (3) Verzekerde waarde (4) Effect. gebr. (5) ANTWERPEN DEURNE 1/2/ % ZWIJNDRECHT 1/1/ % ZOERSEL 1/6/ % ARENDONK 1/12/ % HOOGSTRATEN. 1/1/ % KAPELLEN 1/2/ % ESSEN 1/1/ % RETIE 1/11/ % MERKSEM 1/1/ nog niet gekend - WEST-VLAANDEREN TORHOUT 1/2/ % LO-RENINGE 1/3/ % HOOGLEDE 1/2/ % LICHTERVELDE 1/2/ % ROESELARE 1/1/ % ZEDELGEM 1/9/ % OOST-VLAANDEREN NINOVE-Denderwindeke 1/11/ % NINOVE 1/1/ nog niet gekend 94 % ASSENEDE-Bassevelde 1/6/ % ASSENEDE-Oosteeklo 1/6/ % AALST 1/9-11/ % DE PINTE 1/8/ % HAMME 1/1/ % VLAAMS-BRABANT OPWIJK 1/3/ % LIMBURG HAMONT-ACHEL 1/11/ % ZONHOVEN 1/1/ % TOTAAL 25 projecten (1) werkelijk ontvangen canon in 21 deze erfpachtvergoeding is onafhankelijk van de bezettingsgraad van het gebouw (2) basiscanon per jaar, exclusief indexaties, op basis van de voorlopige of definitieve investeringskost (zie punt 3) (3) voorlopige of definitieve investeringskost zoals vermeld onder punt d, pagina 15, exclusief de contractuele vooruitbetalingen basis voor de berekening van de canon en de einde-opstalvergoeding de definitieve berekeningsbasis wordt bepaald na definitieve oplevering van een project (4) de verzekerde waarde betreft enkel de bouwwerken, exclusief de studiekosten, prefinancieringskosten en andere. Voor de projecten Lichtervelde: inclusief administratief centrum, Hooglede: inclusief gemeentelijk centrum, Hamme: inclusief de onderbouw, Kapellen: inclusief ontspanningsruimte en verbindingsgebouw, Hamont-Achel: inclusief verbindingsgebouw en verbinding flat nr. 12, Oosteeklo: inclusief pastorie. (5) de gegevens van het effectief gebruik zijn deze gekend op 31/12/21 (zie ook 1) 16

19 Netto-activa vóór winstverdeling op 31 december 21 Uitgedrukt in euro Uitgedrukt in BEF Totaal van de Activa , Totaal van de opeisbare Passiva , Netto-activa vóór winstverdeling , Inventariswaarde per aandeel vóór winstverdeling en vergelijking met de beurskoers 31 DECEMBER DECEMBER 2 EUR BEF EUR BEF Netto-activa vóór winstverdeling , , Aantal aandelen in omloop Inventariswaarde / aandeel 6.658, , Beurskoers 6.155, , Evolutie van de beursnoteringen voor de periode van 1/1/21 tot 31/12/21 (uitgedrukt in euro) beursnoteringen van 1/1/21 tot 31/12/21 7., inventariswaarde per 31/3/21, 3/6/21, 3/9/21 en 31/12/21 6.5, (Euro) 6., 5.5, 5., 2/1/1 27/3/1 11/5/1 22/6/1 3/8/1 8/9/1 8/1/1 7/11/1 7/12/1 17

20 Toelichtingen bij de financiële staat op 31 december 21 (uitgedrukt in duizenden BEF) III. STAAT VAN DE MATERIELE VASTE ACTIVA TERREINEN EN GEBOUWEN INSTALLATIES MACHINES EN UITRUSTING MEUBILAIR EN ROLLEND MATERIEEL OVERIGE MAT. VASTE ACTIVA ACTIVA IN AANBOUW EN VOORUITBET. A. AANSCHAFFINGSWAARDE PER EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Aanschaffingen, met inbegrip van de geproduceerde vaste activa Overdrachten en buitengebruikstellingen(-) Overboekingen (+) (-) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR B. MEERWAARDEN PER EINDE VAN HET VORIGE BOEKJAAR MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt Afgeboekt (-) Overboekingen (+) (-) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR C. AFSCHRIJVINGEN EN WAARDEVERMINDERINGEN PER EINDE VAN VORIGE BOEKJAAR MUTATIES TIJDENS HET BOEKJAAR Geboekt Teruggenomen want overtollig (-) Afgeboekt na overdracht en buitengebruikstelling (-) Overboekingen (+) (-) PER EINDE VAN HET BOEKJAAR NETTO BOEKWAARDE PER EINDE BOEKJAAR (A+B-C) IV. STAAT VAN DE FINANCIELE VASTE ACTIVA Andere Ondernemingen 2. Vorderingen Netto boekwaarde per einde van het vorige boekjaar 85 Mutaties tijdens het boekjaar Toevoegingen Terugbetalingen (-) - 1 Netto boekwaarde per einde van het boekjaar 75 18

21 VI. GELDBELEGGINGEN: OVERIGE BELEGGINGEN Boekjaar Vorig boekjaar Termijnrekeningen bij kredietinstellingen - met resterende looptijd van hoogstens 1 maand - met resterende looptijd van > 1 maand + max. 1 jaar Overige geldbeleggingen VII. OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET ACTIVA Over te dragen kosten 57 Verkregen opbrengsten 14 Pro rata verworven intresten Verkregen opbrengsten canon 85 VIII. STAAT VAN HET KAPITAAL A. MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL 1. Geplaatst kapitaal Per einde van het vorige boekjaar Wijzigingen tijdens het boekjaar Bedragen Aantal aandelen PER EINDE VAN HET BOEKJAAR Samenstelling van het kapitaal 2.1. Soorten aandelen Klasse A-aandelen Klasse B-aandelen Klasse C-aandelen Klasse D-aandelen Klasse E-aandelen Klasse F-aandelen Gewone aandelen Aandelen op naam of aan toonder Op naam 211 Aan toonder X. STAAT VAN HET SCHULDEN A. Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan één jaar, naar gelang hun resterende looptijd Ontvangen vooruitbetalingen op bestellingen Schulden met een resterende looptijd van meer dan 5 jaar C. Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen b) Niet vervallen belastingschulden 9.37 c) Geraamde belastingschulden 2. Bezoldigingen en sociale lasten b) Andere schulden m.b.t. bezoldigingen en sociale lasten XI. OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET PASSIVA 19

22 Te betalen kosten 8.66 Over te dragen opbrengsten Vorig XII. BEDRIJFSRESULTATEN Boekjaar boekjaar C1. Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum 5 5 b) Gemiddeld personeelsbestand (in voltijdse equivalenten) 4,8 5,4 c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren C2. Personeelskosten a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen d) Andere personeelskosten F. Andere bedrijfskosten Belastingen en taksen op de bedrijfsuitoefening Andere XIV. UITZONDERLIJKE RESULTATEN A. UITSPLITSING VAN DE ANDERE UITZONDERLIJKE OPBRENGSTEN - terugname geboekte waardeverminderingen gebouwen 584 B. UITSPLITSING VAN DE ANDERE UITZONDERLIJKE KOSTEN - uitzonderlijke afschrijvingen: GSM buiten gebruik (defect) 3 - andere: dading geschil architect 81 XV. BELASTINGEN OP HET RESULTAAT A. UITSPLITSING VAN DE POST 1. Belastingen op het resultaat van het boekjaar a) Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen 538 b) Geactiveerde overschot van betaalde belasting en voorheffingen 575 c) Geactiveerde overschot van betaalde belasting en voorheffingen - 37 B. BELANGRIJKSTE OORZAKEN VAN DE VERSCHILLEN TUSSEN WINST VOOR BELASTINGEN EN GERAAMDE BELASTBARE WINST belastbaar: verworpen uitgaven, commissielonen, abnormale voordelen art wet 4/12/9 WIB 92 vrijstelling roerende voorheffing art. 116 en 118 1,6 de KB/WIB 92 XVI. BELASTINGEN OP DE TOEGEVOEGDE WAARDE EN BELASTING TEN LASTE VAN DERDEN Boekjaar Vorig boekjaar A. BTW IN REKENING GEBRACHT 1. aan de onderneming (aftrekbaar) door de onderneming (verschuldigd) B. DE INGEHOUDEN BEDRAGEN TEN LASTE VAN DERDEN BIJ WIJZE VAN 1. bedrijfsvoorheffing

23 Sociale balans I. STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN A. WERKNEMERS INGESCHREVEN IN HET PERSONEELSREGISTER Totaal of totaaltotaal of totaal in voltijdse in voltijdse Voltijds Deeltijds equivalenten equivalenten 1. Tijdens het boekjaar (boekjaar) (boekjaar) (boekjaar)(vorig boekjaar) Gemiddeld aantal werknemers 4, 1, 4,8 5,4 Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten (in duizenden Bef) Totaal of totaal in voltijdse 2. Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Voltijds Deeltijds equivalenten a) Aantal werknemers ingeschreven in het register 4 1 4,8 b) Volgens de aarde van de arbeidsovereenkomst voor een onbepaalde tijd 4 1 4,8 c) Volgens het geslacht mannen 1 1 1,8 vrouwen 3 3, d) Volgens de beroepscategorie bedienden 4 1 4,8 21

24 Voornaamste waarderingsregels OPRICHTINGSKOSTEN De oprichtingskosten van de bevak worden lineair afgeschreven over een periode van 4 jaar. MATERIELE VASTE ACTIVA A. Terreinen en gebouwen De serviceflats worden na oplevering in deze balanspost opgenomen voor het totale investeringsbedrag. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Tot het moment van de oplevering worden de serviceflats opgenomen in de rekeningen "Vaste activa in aanbouw". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. Niettegenstaande de hiervoor beschreven en toegepaste wettelijke waarderingsregel zullen de gebouwen slechts maximaal aan hun investeringsbedrag worden vergoed op het einde van de periodes zoals voorzien in de individuele contracten van opstal. B. Installaties, machines en uitrusting C. Meubilair en rollend materieel D. Overige materiële vaste activa Deze activa worden in de balans opgenomen tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van de desbetreffende afschrijvingen. Volgende afschrijvingspercentages worden gehanteerd (lineair): Uitrusting gebouw 33,33% Meubilair 1,% Computers 33,33% Kantoormachines 25,% Inrichting van de kantoren 33,33% E. Vaste activa in aanbouw Tijdens de constructieperiode worden de serviceflats geboekt aan de vervaardigingsprijs. Er worden geen afschrijvingen doorgevoerd. Bij oplevering gebeurt een overboeking naar de rekeningen "Terreinen en Gebouwen". Op het einde van elk boekjaar worden de serviceflats in aanbouw gewaardeerd door een vastgoeddeskundige van de bevak. Deze waarderingen zijn bindend voor de bevak voor wat betreft de opstelling van de jaarrekening. Een actualisatie van deze waarderingen wordt opgemaakt op het einde van de andere drie kwartalen. 22

25 FINANCIELE VASTE ACTIVA ANDERE FINANCIELE VASTE ACTIVA De vorderingen en borgtochten in contanten worden geboekt aan nominale waarde. GELDBELEGGINGEN De effecten die door de bevak in portefeuille worden gehouden en waarvoor een liquide markt bestaat in de zin van het Koninklijk Besluit van 4 maart 1991, worden gewaardeerd tegen hun marktwaarde. VORDERINGEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De vorderingen worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde en na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. VOORZIENINGEN VOOR RISICO S EN KOSTEN Voorzieningen worden onder meer gevormd voor: de verplichtingen die op de onderneming rusten inzake rust- en overlevingspensioenen, brugpensioenen en andere gelijkaardige pensioenen of renten; de kosten van grote herstellings- en onderhoudswerken; de verlies- of kostenrisico's die voortvloeien - uit verbintenissen tot aankoop of verkoop van vaste activa; - uit de uitvoering van geplaatste of ontvangen bestellingen; - uit termijnposities of -overeenkomsten in deviezen of op goederen; - uit technische waarborgen verbonden aan reeds verrichte verkopen of diensten; - uit hangende geschillen. SCHULDEN OP TEN HOOGSTE EEN JAAR De schulden worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde na aftrek van inmiddels verrichte betalingen. 23

26 Algemene informatie Maatschappelijke zetel Bewaarder Financiële dienst Commissaris Vastgoeddeskundige Frankrijklei bus 7 2 ANTWERPEN Dexia Bank n.v. Pachecolaan 44-1 BRUSSEL Artesia Banking Corporation n.v. Dexia Bank n.v. Fortis Bank n.v. KBC Bank n.v. VDK Spaarbank n.v. PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren b.c.v.b.a. Generaal Lemanstraat ANTWERPEN vertegenwoordigd door Dhr. D. Van Woensel (A 595) Winssinger & Vennoten n.v. Louizalaan BRUSSEL DE ORGANISATIE VAN HET BESTUUR EN DE LEIDING VAN DE VENNOOTSCHAP Raad van Bestuur Zeven bestuurders worden benoemd op voorstel van de oprichters zoals statutair bepaald. Overeenkomstig de statutaire voorziene mogelijkheid dat de gewone aandeelhouders, andere dan de oprichters, het recht hebben om door maximum drie bestuurders vertegenwoordigd te worden, werd op de Algemene Vergadering van 2 mei 1998 en van 17 mei 2 telkens één bestuurder benoemd op voordracht van de gewone aandeelhouders. De mandaten van de bestuurders op voordracht van de gewone aandeelhouders namen een einde na de Algemene Vergadering van 16 mei 21 en er werden geen nieuwe kandidaturen gesteld namens de gewone aandeelhouders. De Raad van Bestuur is als volgt samengesteld: Voorzitter: Geert Fierens, voorgesteld door Gimv, Head Senior Investment Manager Bestuurders: Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank, Directeur Dexia Bank n.v., vertegenwoordigd door Myriam Lint, stafmedewerker Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank, voormalig Directeur Artesia Banking Corporation n.v., vertegenwoordigd door Ludo Wouters, Senior Investment Manager Philippe Haers, voorgesteld door KBC Bank, Hoofd Centrale Afd. Vastgoed Dirk Van den Broeck, voorgesteld door Petercam Securities, Bestuurder 24

27 De volgende taken behoren o.a. tot de opdracht van de Raad van Bestuur: - opstellen jaarverslag en halfjaarverslag; - waardering bij aankoop en verkoop onroerend goed; - voorstel voor de toekomstige kapitaalverhogingen; - opstellen van de type-leasingovereenkomst en de essentiële wijzigingen eraan; - beslissing tot ontbinding leasingovereenkomst en vordering tot schadevergoeding; - beslissing tot uitwinning van de gemeentelijke waarborg of van de bankwaarborg; - selectie bouwplaats; - vaststelling van de investeringswaarde van de uitgevoerde projecten; - beslissing tot toewijzing van de aannemingsopdrachten. De Raad van Bestuur vergadert in principe maandelijks. Statutaire regels voor de besluitvorming: artikel 19. Dagelijks Bestuur Gedelegeerd-bestuurders: Geert Fierens, voorgesteld door Gimv Willy Pintens, voorgesteld door Dexia Bank Philippe Haers, voorgesteld door KBC Bank tot en met december 21 Paul Christiaens, voorgesteld door Fortis Bank vanaf januari 22 De taken die worden overgedragen aan het Dagelijks Bestuur zijn o.a.: - goedkeuring facturen; - publicatie jaarverslag en halfjaarverslag; - organiseren van de driemaandelijkse waardering door de vastgoeddeskundige; - ondertekening leasingovereenkomsten; - toezicht op de indexering van de canon. De volgende taken behoren in beginsel tot het Dagelijks Bestuur, welke deze taken kan laten uitvoeren door het Managementteam: - voorselectie bouwplaatsen; - voorafgaande besprekingen met OCMW s of VZW s inzake bouwprogramma; - opvragen stedenbouwkundige voorschriften; - opmaken volumestudie en lastenboek; - voorbereiding concrete leasingovereenkomst; - opening van de inschrijvingen, selectie van de aannemers; - bevel tot aanvang der werken; - leiding en coördinatie van de uitvoering; - offertevraag technische controle; - voorlopige oplevering; - afsluiten verzekering tienjarige aansprakelijkheid; - inspectie serviceflats; - kennisgeving voorrangrecht aan OCMW s en/of VZW s; - controle naleving woonvoorrangrecht. 25

28 DIVIDENDPOLITIEK In toepassing van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995, dient ten minste 8 % van de netto-opbrengst uit te keren als vergoeding voor het kapitaal. keert in beginsel het volledige bedrag van de jaarlijkse netto-inkomsten als dividend uit. De jaarlijkse netto-inkomsten staan gelijk met de winst van het boekjaar hetgeen voor gelijk is aan de huurgelden vermeerderd met de financiële inkomsten en verminderd met de eventuele financiële lasten, alle kosten en commissies. Het is de bedoeling van het hoogst mogelijke dividend aan haar aandeelhouders uit te keren. Indien nodig mag Serviceflats Invest 2 % van de netto-opbrengsten reserveren om de bouw van nieuwe serviceflats te prefinancieren in plaats van een overbruggingskrediet aan te gaan. Dit zal in principe uitzonderlijk zijn. FISCALITEIT Alle inlichtingen van fiscale aard vermeld in dit jaarverslag worden verstrekt op grond van de wetten, decreten en administratieve richtlijnen die op het ogenblik van uitgifte van kracht zijn. Hoewel Serviceflats Invest onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, is de grondslag daarvoor zeer beperkt waardoor zijn in de praktijk quasi geen vennootschapsbelasting zal betalen. In het algemeen zijn de huuropbrengsten, de financiële opbrengsten en de verwezenlijkte meerwaarden bij de realisatie van activa vrijgesteld van belastingen. Vermits Serviceflats Invest exclusief in woongelegenheden in België investeert, zal er in overeenstemming met de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 1 april 1995 geen roerende voorheffing op de dividenden geheven worden. Indien er door een wetswijziging toch roerende voorheffing zou verschuldigd zijn, zal Serviceflats Invest ingevolge de contractuele bepalingen de canon-vergoedingen dermate verhogen dat het niveau van de uitgekeerde dividenden (na roerende voorheffing) onaangetast blijft. 26