Jaarverslag Inhoud

Transcriptie

1 Inhoud 2003 in beeld 1 Kerncijfers over 10 jaar 2 Algemene informatie 4 Hoofdlijnen strategie 5 Preadvies van de Raad van Commissarissen 6 Verslag van de Directie 7 - Belangrijkste gebeurtenissen 7 - Resultaten en vermogen 8 - Financiering en valuta 9 - Ontwikkeling van de portefeuille 10 - Personeel en organisatie 11 - België 12 - Finland 14 - Frankrijk 16 - Nederland 18 - Spanje 20 - Verenigd Koninkrijk 24 - Verenigde Staten 26 - Vooruitzichten 28 Jaarrekening Geconsolideerde balans 30 - Geconsolideerde winst- en verliesrekening 31 - Mutaties in het eigen vermogen 31 - Geconsolideerd kasstroomoverzicht 32 - Toelichting algemeen 33 - Toelichting op de geconsolideerde balans 35 - Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 38 - Balans en winst- en verliesrekening 40 - Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 41 Overige gegevens 44 Corporate Governance 44 Accountantsverklaring 48 Gegevens Raad van Commissarissen en Directie 49 Verslag van de Raad van Commissarissen 50 Onroerendgoedportefeuille 52 Overzicht huurinkomsten en herwaardering 56 An English translation of the Annual Report and Accounts 2003 is available.

2 in beeld winst per aandeel EUR 5,91 winst EUR 0,2 mln gestegen ondanks EUR 6,5 mln koersverschillen en EUR 2,3 mln hogere belastingen dividendvoorstel EUR 4,45 in contanten aankoop warenhuis in Finland vertrek uit Hongarije beursnotering Euronext Parijs S.I.I.C. status in Frankrijk Sectorale spreiding onroerend goed in exploitatie ultimo Kantoren Winkels Overige Geografische spreiding onroerend goed in exploitatie ultimo België Finland Frankrijk Nederland Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Koersverloop aandeel jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

3 Kerncijfers over 10 jaar Resultaten (x EUR 1 mln) Netto huuropbrengsten 82,1 83,9 84,3 85,3 84,9 Winst 1) 49,3 51,4 55,1 61,7 64,7 Balans (x EUR 1 mln) Beleggingen 1.115, , , , ,6 Eigen Vermogen 2) 685,3 648,4 741,6 817,1 856,9 Langlopende schulden 419,1 400,6 370,5 290,5 313,0 Direct beleggingsresultaat 49,3 51,4 55,1 61,7 64,7 Indirect beleggingsresultaat / 56,5 / 55,5 53,8 41,4 2,2 Aantal aandelen Aantal op 31 december Gemiddeld in het jaar Gegevens per aandeel 3) (x EUR 1) Eigen vermogen 2) 45,94 42,38 45,96 49,28 50,28 Winst 3,31 3,37 3,43 3,73 3,80 Indirect beleggingsresultaat 4) / 3,32 / 3,64 3,43 2,87 0,49 Dividend 3,29 3,29 3,29 3,29 3,29 of 8% of 8% of 5,88% of 5,56% of 4,76% en 0,57 Pay-out 99,4% 97,6% 95,9% 88,2% 86,6% Winst per aandeel 5) 3,38 3,39 3,49 3,76 3,83 Winst en dividend per aandeel 1) vanaf 2001 worden geen vermogenskosten ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht 2) vóór winstverdeling 7 Winst 3) per dividendgerechtigd gewoon aandeel en gecorrigeerd 6 Dividend i.v.m. stockdividend 4) inclusief eventueel resultaat emissies en stockdividend 5 en vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten 4 5) op basis van het gemiddeld aantal gewone aandelen

4 ,9 112,8 124,9 147,8 146,6 71,6 86,0 97,1 116,3 116, , , , , ,1 968, , , , ,0 397,7 442,7 449,9 633,2 575,5 71,6 86,0 97,1 116,3 116,5 74,3 140,1 17,8 / 46,4 / 42, ,61 64,94 67,55 66,99 66,35 4,12 4,83 5,45 5,90 5,91 4,50 7,86 1,01 / 2,36 / 2,15 3,40 3,85 4,10 4,40 4,45 of 4,76% en 1,00 82,5% 79,7% 75,2% 74,6% 75,3% 4,14 4,86 5,45 5,90 5,91 Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december Intrinsieke waarde Beurskoers

5 Directie Structuur Ing. G.C.J. Verweij Mr R.L.M. de Ruijter Raad van Commissarissen F.H.J. Boons RA J. Krant Prof. Mr H.M.N. Schonis Mr C.J. de Swart Financiële agenda 24 maart 2004: Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2 april 2004: Betaalbaarstelling dividend 4 mei 2004: Bericht over het eerste kwartaal augustus 2004: Bericht over het eerste halfjaar november 2004: Bericht over de eerste drie kwartalen 2004 maart 2005: Jaarverslag 2004 Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoedmaatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in Aandelen Wereldhave worden verhandeld op Euronext Amsterdam en Parijs. De vennootschap is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De uitgifte en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de Directie. Wereldhave heeft geen verplichting aandelen uit te geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de fiscale status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting in Nederland. Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Beleggingen Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Wereldhave beschikt over een geïntegreerde organisatie voor het laten ontwikkelen van, het investeren in en het beheren van het eigen vastgoed met lokale organisaties in deze landen. Dynamisch management leidt tot frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding van de portefeuille. Wereldhave waardeert haar onroerend goed tegen marktwaarde onder aftrek van overdrachtskosten. Taxaties vinden jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke beëdigde taxateurs. Daarnaast wordt de hele portefeuille volgens dezelfde methodiek op deze data intern gewaardeerd. De beleggingen in België bestaan uit een belang van 68,2% in de op Euronext Brussel genoteerde vastgoedbevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. De beleggingen in Frankrijk zijn ondergebracht in een Vaste Inrichting (établissement stable). Organisatie Stafafdelingen België Frankrijk Finland Nederland Informatie Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken, commissionairs en Wereldhave: tel: investor.relations@wereldhave.com website: Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten

6 5 Hoofdlijnen strategie Missie en doelstelling Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil Wereldhave over langere termijn gemeten een groei van de winst per aandeel realiseren van tenminste 3% boven de inflatie in het Eurogebied, bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille. Strategie Portefeuillevernieuwing Wereldhave speelt door middel van portefeuillevernieuwing in op de snel veranderende wensen van gebruikers. Wereldhave belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Wereldhave verwacht met dit beleid zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Wereldhave heeft met dit beleid actief invloed op de kwaliteit van het gebouwde en kan sturing geven aan de timing van de investering. Portefeuillevernieuwing drukt de kosten van onderhoud. De panden zijn door hun kwaliteit goed verhuurbaar en verkoopbaar. Eigen management met lokale knowhow Wereldhave beschikt over een eigen managementorganisatie met lokale vestigingen in de landen waarin zij actief is. Hiermee kan een efficiënte service aan huurders worden gewaarborgd en een goed rendement voor aandeelhouders worden behaald. De lokale vestigingen zijn bovendien het venster naar de markt en geven ondersteuning aan het investerings- en desinvesteringsbeleid. Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid In de Business Principles van Wereldhave ligt verankerd dat Wereldhave groot belang hecht aan duurzame, innovatieve producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Wereldhave anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidscriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen. Geografische en sectorale spreiding Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in bedrijfsruimten, kantoren, winkelcentra en woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille. Winstgroei / inflatie Eurozone +3% 20 groei winst per aandeel in % inflatie Eurozone +3%

7 Preadvies van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Preadvies Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2003 van de vennootschap en het verslag van de Directie aan. PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. heeft de jaarrekening van een goedkeurende verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,45 per aandeel in contanten. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft in 2003 zes keer vergaderd. De Raad heeft in het verslagjaar veel aandacht besteed aan de Corporate Governance aanbevelingen van de Commissie Tabaksblat. De Raad heeft besloten deze aanbevelingen op een enkele uitzondering na reeds bij het verschijnen van het jaarverslag over 2003 te verwerken. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 24 maart 2004 zal verantwoording worden afgelegd over de naleving van de code. Een uitgebreid verslag van de werkzaamheden van de Raad is te vinden op pagina 50 van dit jaarverslag. Voorstel tot (her-)benoeming In de op 24 maart 2004 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders treden F.H.J. Boons RA en Prof. Mr H.M.N. Schonis volgens rooster af. De heer Boons is wegens de in 2002 nieuw vastgestelde maximum zittingsduur van 8 jaar niet meer beschikbaar voor herverkiezing. De heer Schonis is beschikbaar voor een termijn van één jaar. De Raad van Commissarissen en Directie zijn de heer Boons veel dank verschuldigd voor zijn waardevolle inbreng in het werk van de Raad gedurende een reeks van jaren. De Prioriteit draagt ingevolge artikel 14 lid 3 van de statuten voor (her)benoeming voor Prof. Mr H.M.N. Schonis (voor een termijn van één jaar) en Prof. Drs H. van Nimwegen RA. De voordrachten sluiten aan bij de in 2003 herziene profielschets voor de Raad van Commissarissen. De deskundigheid van de heer Schonis op het gebied van de fiscale rechtsgeleerdheid, de wijze waarop hij zijn functie heeft vervuld en de deskundigheid van de heer Van Nimwegen op het terrein van risicobeheersingssystemen en managementinformatie zijn de redenen voor de voordracht. Namens de Raad van Commissarissen, F.H.J. Boons, voorzitter Den Haag, 19 februari 2004

8 7 Verslag van de Directie Belangrijkste gebeurtenissen 2003 Op 28 maart 2003 heeft Wereldhave een warenhuis in Tapiola (Espoo, Finland) van m 2 en 234 parkeerplaatsen gekocht voor een koopsom van EUR 37,7 mln inclusief kosten. Het warenhuis is voor een periode van 10 jaar verhuurd aan het warenhuisconcern Stockmann. Het netto aanvangsrendement bedraagt 7,25%. In de huur is een omzethuurcomponent begrepen, die op termijn kan bijdragen aan een verdere stijging van het rendement. De omzetten in het warenhuis zijn in 2003 met 2,9% gestegen. Aankoop warenhuis in Tapiola, nabij Helsinki In het derde kwartaal 2003 heeft Wereldhave in Nederland het commerciële gedeelte van het nieuwe Aviodrome te Lelystad verworven. De investeringswaarde bedraagt EUR 4,5 mln. Het netto aanvangsrendement bedraagt ongeveer 6,5%. Het pand is in het vierde kwartaal in exploitatie genomen. In Spanje is in Rivas, nabij Madrid, een bedrijfsgebouw van m 2 in exploitatie genomen. In België is een bedrijfsgebouw van m 2 in Meer, een kantoorgebouw van m 2 aan de Medialaan te Vilvoorde en een kantoorgebouw van m 2 te Berchem overgebracht naar de portefeuille onroerend goed in exploitatie. De waarde van de in 2003 in exploitatie genomen panden bedroeg op 31 december 2003 EUR 59,1 mln. Vijf nieuwe gebouwen in exploitatie; waarde EUR 59,1 mln Verkopen vonden plaats in het Verenigd Koninkrijk en Hongarije. De opbrengst van EUR 4,8 mln lag licht boven de boekwaarde. Daarnaast is met de verkoop van een ontwikkelingsproject in het Verenigd Koninkrijk een boekwinst van EUR 6,8 mln behaald. Verkopen in Hongarije en Verenigd Koninkrijk De portefeuille bestaat uit een kantorenproject van m 2 in Washington, Verenigde Staten (oplevering tweede kwartaal 2005), een bedrijfsgebouw van m 2 in Alphen aan den Rijn (start bouw maart 2004, oplevering begin 2005), twee bedrijfsgebouwen in Den Haag van in totaal m 2 ) en het appartementencomplex Saxon Woods te McKinney, Verenigde Staten. De omvang van de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie bedroeg ultimo 2003 EUR 88,1 mln (2002: EUR 124,9 mln). Onroerend goed niet in exploitatie De gewone aandelen van zijn met ingang van 10 december 2003 zowel genoteerd op Euronext Parijs als Amsterdam. Beursnotering aandeel Wereldhave te Parijs De activiteiten van in Frankrijk kwalificeren met ingang van 1 januari 2004 voor de toepassing van het S.I.I.C. regime (Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées). S.I.I.C. status in Frankrijk

9 Resultaten en vermogen De winst na belastingen is met EUR 0,2 mln of EUR 0,01 per aandeel gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Het nadelig koerseffect op het resultaat van EUR 6,5 mln (door aanzienlijk lagere gemiddelde koersen van USD en in mindere mate van GBP), EUR 2,3 mln hogere belastingen en EUR 0,7 mln hogere beheerkosten werden gecompenseerd door lagere rentelasten (EUR +2,6 mln), autonome stijgingen van de netto huuropbrengsten (EUR +4,9 mln) en uitbreidingen van de portefeuille (EUR +2,2 mln). Het indirect beleggingsresultaat over 2003 bedraagt EUR 42,4 mln en bestaat uit koersverschillen (EUR 28,1 mln), vervreemdingsresultaat (EUR 6,9 mln), herwaardering (EUR 6,8 mln) en overige mutaties (EUR 14,4 mln). De intrinsieke waarde per aandeel vóór winstverdeling per 31 december 2003 is uitgekomen op EUR 66,35 (2002: EUR 66,99). Dividend Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal een dividend worden voorgesteld van EUR 4,45 in contanten. Met een dividend van EUR 4,45 bedraagt de pay-out ratio 75,3%. Wereldhave hanteert voor het dividend een pay-out ratio van 75% - 85% van de winst. Uiteraard wordt daarbij rekening gehouden met de wettelijke fiscale uitdelingsverplichting in contanten. De achtergrond van dit pay-out beleid is dat vastgoed regelmatig investeringen behoeft om de concurrentiekracht van gebouwen in stand te houden. Het pay-out beleid komt de ontwikkeling van de winst per aandeel ten goede. Beursontwikkeling Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2003 een total return behaald van 19,2%. Dit rendement lag 0,5% lager dan de EPRA (European Public Real Estate Association) Return Index (Euro). De koers/winst verhouding lag ultimo 2003 op 10,0. De beursomzet bedroeg gemiddeld ca stuks per dag. Het aandeel Wereldhave is opgenomen in de Dow Jones Sustainablity World Index en maakt vanaf 1 maart 2003 deel uit van de Midkap Index. Vanaf 8 januari 2004 worden opties op het aandeel Wereldhave verhandeld bij Euronext.Liffe. S.I.I.C. status in Frankrijk Met de oprichting van een vaste inrichting in Frankrijk (établissement stable) en de notering van de gewone aandelen op Euronext Parijs (Premier Marché) heeft Wereldhave zich met ingang van 1 januari 2004 in Frankrijk gekwalificeerd voor de toepassing van het S.I.I.C. regime (Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées). Dit betekent dat de toekomstige Franse fiscale exploitatie- en vermogenswinsten niet meer aan Franse belasting onderworpen zijn, op voorwaarde dat de exploitatiewinsten voor tenminste 85% als dividend worden uitgekeerd; voor de vermogenswinsten bedraagt de uitdelingsverplichting 50% binnen twee jaar na realisatie. Over het verschil tussen de marktwaarde van de onroerend goed portefeuille en de fiscale boekwaarde moet met de Franse fiscus worden afgerekend, onder verrekening van compensabele verliezen. Het tarief bedraagt 16,5%. Het over een periode van vier jaar te betalen bedrag ad EUR 8,9 mln is opgenomen onder de schulden. EUR 4,8 mln daarvan was reeds voorzien. Het restant is verwerkt in het eigen vermogen per 31 december Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1) Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per ,99 67,55 af: dividend voorgaand jaar 4,40 4,10 62,59 63,45 Direct beleggingsresultaat: - winst 5,91 5,90 Indirect beleggingsresultaat: - herwaardering / 0,34 / 1,26 - koersverschillen en overige mutaties / 1,81 / 1,10 Intrinsieke waarde per vóór winstverdeling 66,35 66,99 af: voorgesteld dividend 4,45 4,40 Intrinsieke waarde per na dividend 61,90 62,59 Koersverloop aandeel

10 9 Financiering en valuta Eigen vermogen Wereldhave hanteert als richtsnoer voor de lange termijn een solvabiliteit van 60%, waarbij afwijkingen van 10% naar boven of beneden aanvaardbaar worden geacht. Solide vermogensverhoudingen beperken de rentegevoeligheid en verhogen de slagkracht voor het doen van nieuwe investeringen. In 2003 zijn geen nieuwe aandelen uitgegeven. Het totaal aantal uitstaande gewone aandelen bedroeg op 31 december Het aandeelhouderschap van Wereldhave is gespreid over institutionele beleggers en particulieren, in binnenen buitenland. Belangen groter dan 5% zijn Wereldhave niet bekend (behalve de Stichting Preferente aandelen met 6,4%). De free float van de gewone aandelen is 100%. Eind december 2003 bedraagt het eigen vermogen vóór aftrek van het voorgestelde dividend EUR 1.310,0 mln (2002: EUR 1.322,7 mln). Dit is 64,9% (2002: 63,7%) van het balanstotaal. Vreemd vermogen Wereldhave streeft naar een leningportefeuille die evenwichtig gespreid is over de middellange termijn. De financiering van de groep wordt op basis van balansfinanciering verzorgd door diverse internationale banken. Eind december 2003 beloopt het lang vreemd vermogen EUR 575,5 mln (2002: EUR 633,2 mln). De daling van de lange schulden is voor een groot deel het gevolg van een lagere USD en GBP en vormde op deze wijze een onderdeel van de valutadekkingspolitiek. Wereldhave s sterke balansverhoudingen maken het mogelijk te profiteren van de lage variabele rente. Eind 2003 is 74% van de lange leningen gefinancierd tegen variabele rente (2002: 71%). Door renteverlagingen is het gemiddelde rentepercentage gedaald tot 3,4% (2002: 4,2%). Gezien de verwachtingen over de renteontwikkeling, wordt dit beleid voorlopig voortgezet. Zodra een trend van renteverhogingen waarneembaar is zal renteconsolidatie worden overwogen. Een verandering van de geldmarktrente met 0,5% leidt bij ongewijzigd beleid tot een verandering in de winst per aandeel van circa EUR 0,10. De toelichting bij de geconsolideerde balans geeft nadere informatie over de leningportefeuille. Valuta Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%. Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een dekkingsbandbreedte van 30% - 70%. Eind 2003 waren zowel USD als GBP voor circa 70% afgedekt (2002: 70%). Deze dekkingspolitiek heeft ertoe geleid dat de EUR 99,8 mln waardevermindering van de portefeuille door lagere koersen beperkt bleef tot een vermindering van EUR 28,1 mln van het Eigen Vermogen. Een stijging of daling van USD en GBP van 10% leidt tot een verschil in de winst per aandeel van totaal circa EUR 0,22. Derivaten Het gebruik van financiële instrumenten als rente- en valutaswaps is beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of posities. Alleen gerenommeerde banken komen als wederpartij in aanmerking. Koers (x 1 EUR) K/W ,95 59,45 60,70 hoogst 10,3 Eigen vermogen in % van totale activa (vóór winstverdeling) Restant looptijd leningen in % ,00 45,30 49,01 laagst 8,3 52,45 53,50 59,35 ultimo 10, jaar 2-5 jaar >5 jaar

11 Ontwikkeling van de portefeuille In 2003 heeft Wereldhave aankopen gedaan voor in totaal EUR 43,3 mln in Finland en Nederland en verkopen ten bedrage van EUR 15,5 mln in het Verenigd Koninkrijk en Hongarije. De aankoop in Finland betreft een sale&leaseback van een warenhuis. Vijf panden met een waarde van totaal EUR 59,1 mln werden in 2003 in exploitatie genomen: het betreft kantoren in België (Berchem en Vilvoorde) en bedrijfsgebouwen in België (Meer) en Spanje (Rivas). In Nederland heeft Wereldhave het commerciële gedeelte van het nieuwe luchtvaartthemapark Aviodrome te Lelystad in exploitatie genomen. Een bedrijfshal in Den Haag en in Alphen aan den Rijn werden in verband met sloop en nieuwbouw overgebracht naar de portefeuille niet in exploitatie. Door deze wijzigingen en door koersverschillen daalde het aandeel kantoren, steeg het aandeel winkelcentra en nam het geografisch belang in de Verenigde Staten af. Met investeringen in de portefeuille in exploitatie was een bedrag gemoeid van EUR 17,7 mln, de investeringen in onroerend goed niet in exploitatie beliepen EUR 31,0 mln. De portefeuille in exploitatie is in lokale valuta met 0,2% afgewaardeerd. De gemiddelde bezettingsgraad over 2003 was 93,7% (2002: 96,1%). Eind 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie EUR 88,1 mln; de waarde van de portefeuille in exploitatie EUR 1.844,0 mln. Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) Nederland België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Spanje V.K. V.S. totaal ,7 13,8 18, ,8 13,3 2,3 16, ,8 16,3 4,8 58, ,7 8,6 4,1 156,6 50,4 220, ,8 72,2 25,8 20,4 9,3 128, ,9 7,9 72,7 111, ,1 45,7 36,9 83, ,5 0,7 12,5 14, ,1 17,4 145,7 10,2 187, ,1 2,7 4,8 totaal 92,4 168,1 25,8 216,3 2,8 13,4 275,6 50,4 844,8 Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) Nederland België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Spanje V.K. V.S. totaal gem Samenstelling portefeuille Kantoren Winkels Overige Geografische spreiding portefeuille België Finland Frankrijk Hongarije <1 <1 <1 <1 Nederland Spanje V.K V.S Netto huuropbrengsten per land (in %) België 11,7 10,2 11,3 10,3 10,6 Finland 14,9 17,5 Frankrijk 11,5 15,6 13,8 10,3 10,4 Hongarije 0,5 0,4 0,2 0,1 0,1 Nederland 29,0 19,9 19,1 17,3 18,6 Spanje 1,0 1,5 4,5 3,9 5,2 V.K. 30,1 25,1 22,5 19,1 17,1 V.S. 16,2 27,3 28,6 24,1 20,5 Totaal Netto huurinkomsten per land en sector (x EUR 1 mln) België Finland Frankrijk Hongarije Nederland Spanje Kantoren Winkels Overige V.K. V.S.

12 11 Personeel en organisatie Informatie per land Personeel In 2003 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 100 personen werkzaam geweest (2002: 104), waarvan 64 (2002: 66) in de landenvestigingen. Naar verwachting zal bij de huidige samenstelling van de portefeuille het aantal medewerkers zich op dit niveau stabiliseren. De economische cijfers per land zijn ontleend aan de Economic Outlook van de OESO (december 2003). De herwaardering per land is berekend in lokale valuta. Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de bruto jaarhuur bij volledige bezetting minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van die jaarhuur. In mei 2003 heeft de Directie van Wereldhave Business Principles en een Code of Conduct vastgesteld, waarin de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor Directie en medewerkers van het bedrijf zijn vastgelegd. De Business Principles en Code of Conduct worden gepubliceerd op en op het intranet. In december 2003 is een regeling Waarschuwing bij misstanden vastgesteld, conform het model van de Stichting van de Arbeid. De regeling bevat procedureregels voor werknemers voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van eventuele vermoedens van misstanden in de onderneming binnen de Wereldhave groep waarin zij werkzaam zijn. Onze waardering gaat uit naar onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar. Het is dan ook tot ons genoegen dat over het jaar 2003 aan werknemers in de maand april een winstdeling betaalbaar gesteld kan worden. De regeling treedt in werking wanneer de winst per aandeel ten opzichte van het voorgaande jaar gelijk is gebleven of is gestegen. Raad van Commissarissen Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 24 maart 2004 treedt de heer F.H.J. Boons terug als Voorzitter van de Raad van Commissarissen. De heer Boons is vanaf 1984 Commissaris bij Wereldhave en vanaf 2000 Voorzitter van de Raad. De Directie van Wereldhave is de heer Boons erkentelijk voor de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan zijn taak als toezichthouder.

13 België Vergeleken met andere Europese steden is de kantorenmarkt in het centrum van Brussel in 2003 vrij sterk gebleven. In de Leopoldswijk bleef de leegstand beperkt tot 3,5%, vooral dankzij de uitbreiding van de EU. In het gehele centrum van Brussel liep de leegstand iets op van 4,2% tot 5,2%. In de buitenwijken en de periferie staat echter 20% van de voorraad leeg. De meest gewilde locatie in Brussel is de directe omgeving van het Schumannplein, waar de belangrijkste instellingen van de EU zijn gevestigd. Hier zijn de kantoorhuren eind 2002, begin 2003 tot EUR 275 per m 2 gestegen. Het gemiddelde huurniveau van nieuwe kantoorruimte ligt in het centrum rond de EUR 200 per m 2. De Brusselse verhuurmarkt heeft in 2003 ogenschijnlijk een groei van 60% doorgemaakt. De groei berust vooral op de verhuur van nieuwe gebouwen aan de Belgische overheid en op financiële transacties als sale&leaseback-overeenkomsten, zodat de groei van de bruto opname weinig tot geen effect heeft op de leegstand. In Antwerpen ligt de leegstand met 6% duidelijk lager dan in Brussel (10%). Niettemin is de kantorenmarkt van Antwerpen als zwak aan te duiden. De totale bruto opname wordt voor 2003 geraamd op m 2, waaronder slechts één grote verhuurtransactie. De tophuur voor Antwerpen bleef gehandhaafd op EUR 135 per m 2, waardoor Antwerpen een van de goedkoopste kantoorsteden bleef. Er is weinig vraag naar kantoren met grote vloeroppervlakken. Door de groei van de overheidssector in Brussel groeit de werkgelegenheid in de dienstensector en neemt de vraag naar woonruimte in Brussel en omgeving toe. Stijgende grondprijzen en toenemende verkeersdrukte maken Brussel minder aantrekkelijk voor bedrijven die veel grond nodig hebben. Veel opslag- en distributiebedrijven trekken daarom weg naar nieuwe gebouwen in goedkopere gebieden zoals Genk, Luik en Antwerpen. Alleen op goede locaties in Brussel zijn huren van EUR 55 per m 2 te realiseren. Elders liggen de huren vaak niet hoger dan EUR 40 per m 2. De netto aanvangsrendementen van goedgelegen bedrijfspanden liggen in Brussel onveranderd op 8,5%. De winkelhuren in de voornaamste hoofdwinkelstraten van België zijn in 2003 gedaald, in de Nieuwstraat in Brussel en de Louisalaan met ongeveer 5% tot EUR resp. EUR per m 2. Op de Meir in Antwerpen zijn de huren met 3% gedaald tot EUR per m 2. Het Belgische publiek lijkt meer en meer zijn weg te vinden naar de overdekte winkelcentra. De huren voor winkels in deze centra zijn in 2003 gestegen. In 2003 werd met succes een groot aantal huurvernieuwingen overeengekomen in de drie winkelcentra van Wereldhave Belgium. De gemiddelde huurverhogingen bedragen in Luik 20%, in Nijvel 30% en in Doornik 17%. De netto aanvangsrendementen van eersteklas winkels zijn gedaald tot circa 6%. In 2003 zijn in België een kantoorgebouw van m 2 te Vilvoorde, een kantoorgebouw van m 2 te Berchem en een bedrijfsgebouw van m 2 in Meer overgebracht naar de portefeuille onroerend goed in exploitatie. Het gebouw in Meer is volledig verhuurd. Van het kantoor te Berchem is ongeveer m 2 verhuurd. De bezettingsgraad over 2003 van de portefeuille van Wereldhave in België kwam uit op 91,9% (2002: 95,8%). Het belang van Wereldhave in Wereldhave Belgium bedraagt per jaareinde 68,2% (2002: 68,2%). De Belgische portefeuille had op 31 december 2003 een waarde van EUR 220,7 mln; de portefeuille bevat geen onroerend goed niet in exploitatie. De portefeuille is met 0,9% opgewaardeerd, exclusief een afwaardering van EUR 2,3 mln op objecten die in de loop van 2003 in exploitatie werden genomen. In 2004 zal de aandacht van Wereldhave Belgium vooral zijn gericht op de verhuur van de kantoren te Vilvoorde en Berchem Jaarhuur en marktwaarde (in miljoenen Euro, per 31 december 2003, Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde) Economische groei 0,7 0,7 Inflatie 2,5 1,7 Groei consumptie 1,8 0,4 Groei bedrijfsinvesteringen 0,3 2,2 Groei werkgelegenheid 0,2 0,3 Werkloosheid 8,2 7,3 bij volledige bezetting) ,1 101,6 Jaarhuur Marktwaarde Kantoren Winkels Overige ,5 9,7 13,0 1,4 Winkels Kantoren Overige

14 13 Boulevard Bischoffsheim 22-25, Brussel Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de gezondheidsindex. 3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud. 4. Huurprijzen zijn inclusief BTW

15 Finland In 2001 aan het einde van de high tech boom bereikte de leegstand op de kantorenmarkt van Helsinki het zeer lage niveau van 1%. Nu ruim twee jaar later is de leegstand opgelopen tot 7%. Het gevolg is dat de huren die in 2001 een topniveau bereikten van EUR 330 per m 2, inmiddels weer zijn gedaald tot EUR 285 per m 2. De huren van nieuwe kantoren aan de rand van de stad liggen rond de EUR 200 per m 2, terwijl oude kantoren vaak niet meer dan EUR 150 per m 2 opbrengen. Het oplopen van de leegstand is het gevolg van een vertraagde reactie van de nieuwbouwproductie. In 2001 werd m 2 aan de voorraad toegevoegd, in 2002 nog m 2 en in m 2. Te verwachten is dat na twee moeilijke jaren de netto opname in 2004 weer positief zal uitvallen. Voor een herstel van de markthuren is het echter nog te vroeg. Door de lagere economische groei is er minder vraag naar bedrijfsgebouwen. Desalniettemin ligt de leegstand in Helsinki met 1,8% nog steeds op een relatief laag niveau. In andere steden ligt de leegstand op 3 à 4%. De krapte op de markt is vooral toe te schrijven aan de geringe nieuwbouwproductie. Het gevolg is dat de leegstand laag blijft. De effectieve markthuren zijn ondanks de lage leegstand in 2003 stabiel gebleven op ongeveer EUR 85 per m 2. De verwachting is dat het zwaartepunt van de markt in Helsinki zich zal verplaatsen naar het oosten, waar in 2006 een nieuwe haven in gebruik genomen zal worden. Oude bedrijfsterreinen in het centrum en de binnenring komen dan vrij voor herontwikkeling. Nabij het vliegveld in Vantaa ontstaat ook een nieuw bedrijfsterrein. huishoudelijke apparatenzaken hebben het moeilijk. De huren van eersteklas winkelruimte bleef gehandhaafd op EUR per m 2. Deze niveaus worden alleen gehaald in het Central Business District en in de grote regionale winkelcentra van Helsinki. Elders liggen de hoogste markthuren zo n 40% lager. Belangrijke uitbreidingen en herontwikkelingen staan gepland voor het centrum van Helsinki (het Kamppi centrum) en voor Espoo Leppävaara. Deze zullen in 2005 en 2006 gereedkomen en leiden tot een verdere schaalvergroting op de Finse winkelmarkt. De omzetten in het winkelcentrum Itäkeskus hebben zich in 2003 voorspoedig ontwikkeld. Gemiddeld zijn de omzetten met 2,2% gestegen. De omzetten van de huurders met omzetgerelateerde huren stegen met 5%. Op 28 maart 2003 heeft Wereldhave een warenhuis in Tapiola (Espoo, Finland) van m 2 en 234 parkeerplaatsen gekocht op basis van een sale&leaseback overeenkomst voor een koopsom van EUR 37,7 mln inclusief kosten. Het warenhuis is voor een periode van 10 jaar verhuurd aan Stockmann. Het netto aanvangsrendement bedraagt 7,25%. In de huur is een omzethuurcomponent begrepen, die op termijn kan bijdragen aan een verdere stijging van het rendement. De omzetten in het warenhuis zijn in 2003 met 2,9% gestegen. De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op 98,2% (2002: 98,6%). Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 370,8 mln. De Finse portefeuille van Wereldhave bevat geen onroerend goed niet in exploitatie. De portefeuille is met 2,7% opgewaardeerd. De winkelmarkt vertoonde in 2003 een stabiel beeld. Op de betere winkellocaties zijn de omzetten en huren per m 2 licht gestegen. Hiertoe behoren het Central Business District, de grote regionale winkelcentra en de kleine winkelcentra met een sterke lokale binding. Andere winkelgebieden hebben vaak terrein moeten prijsgeven. Met name de meubelcentra en de De aandacht van de Finse organisatie van Wereldhave zal in 2004 vooral zijn gericht op de uitbreiding van de portefeuille Jaarhuur en marktwaarde (in miljoenen Euro, per 31 december 2003, Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde) Economische groei 1,0 2,2 Inflatie 0,5 1,1 Groei consumptie 3,2 1,5 Groei bedrijfsinvesteringen 3,7 4,0 Groei werkgelegenheid 0,1 0,2 Werkloosheid 9,2 9,1 bij volledige bezetting) ,2 Jaarhuur Marktwaarde 2 Kantoren Winkels Overige ,1 1,3 6,6 Winkels Kantoren Overige

16 15 Itäkeskus shopping centre, Helsinki Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: 5 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op het consumenten prijsindexcijfer. Een groot gedeelte van de huren betreft omzethuur. 3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend groot onderhoud

17 Frankrijk De leegstand is op de kantorenmarkt van Parijs in 2003 opgelopen van 6,1% tot 6,5% van de voorraad. Eind 2003 stond 3 miljoen m 2 leeg. Vergeleken met andere grote Europese steden is er in Parijs relatief weinig nieuwe kantoorruimte in aanbouw (eind 2003 ongeveer 1,3 miljoen m 2 ). Hierdoor zal de leegstand waarschijnlijk minder sterk oplopen dan elders. Uitgaande van een gematigde economische groei en een bescheiden positieve netto absorptie is voor de komende twee jaar een toename van de leegstand te verwachten tot ongeveer 8,5%. Door de beperkte stijging van de leegstand zijn de huren in 2003 maar weinig gedaald. De tophuren liggen nu 15% onder het niveau van De verschillen tussen de verschillende deelmarkten zijn in 2003 toegenomen. In het Central Business District schommelt de leegstand rond de 5%. In La Défense is de leegstand gestegen tot circa 10%. In de overige westelijke randgebieden is de leegstand daarentegen licht gedaald tot ongeveer 8%. Opvallend is dat in 2003 de meeste grote verhuurtransacties plaatsvonden in het centrum en niet in de periferie. In de noordelijke deelmarkten (Saint Denis) is de leegstand opgelopen en het aantal nieuwe projekten dat in aanbouw is genomen sterk teruggelopen. De netto aanvangsrendementen van eersteklas kantoorgebouwen zijn stabiel gebleven op een niveau dat iets boven de 6% ligt. In de loop van 2003 is de opname van logistieke bedrijfsgebouwen met ruim 50% gedaald. Te verwachten is dat door de lage lonen de nieuwe EU lidstaten in de toekomst een groter deel van het transport binnen Europa voor hun rekening zullen nemen. De leegstand die in 2002 sterk was opgelopen, heeft zich in 2003 gestabiliseerd op ongeveer 1 miljoen m 2, vooral als gevolg van een sterk afgenomen nieuwbouwproductie. De verschillen in huurpijs van bedrijfsgebouwen beginnen toe te nemen. In Frankrijk zijn veel bedrijfsgebouwen sterk verouderd. Voor grote, aantrekkelijke bedrijfspanden in Parijs wordt EUR 60 per m 2 betaald; in de provincie gelden huren van EUR 45 per m 2. De markt voor kleine bedrijfsgebouwen (tussen de 500 en m 2 ) is stabiel gebleven in De leegstand is gedaald en de huren zijn licht gestegen. Voor aantrekkelijke kleine bedrijfspanden liggen de huren in Parijs op EUR 85 per m 2 en in de provincie op EUR 55 per m 2. De netto aanvangsrendementen van bedrijfspanden liggen in Frankrijk op een relatief hoog niveau van 9%. Frankrijk heeft in de afgelopen jaren het overheidstekort laten oplopen om de groei van de werkgelegenheid te stimuleren. Inmiddels is een begin gemaakt met het doorvoeren van structurele hervormingen. Tegelijkertijd neemt de werkloosheid toe. Dit betekent dat er bezuinigd wordt op de consumptie. De sterkste dalingen doen zich voor bij de duurzame goederen (zoals meubels), de luxe goederen (kleding, schoeisel) en uitgaan. De winkelhuren hebben zich na een periode van onafgebroken groei in 2003 gestabiliseerd. Dit geldt voor zowel de winkelhuren in de hoofdwinkelstraten van Parijs als voor die in de grote winkelcentra. De netto aanvangsrendementen van eersteklas winkels en winkelcentra zijn in 2003 licht gestegen van 6,25% tot 6,5%. In 2003 is geen wijziging gebracht in de samenstelling van de portefeuille. De Franse beleggingen van Wereldhave profiteren met ingang van 1 januari 2004 van de fiscale S.I.I.C. status. Meer informatie hierover vindt u op pagina 8. De bezettingsgraad van de Franse portefeuille over 2003 kwam uit op 94,4% (2002: 98,4%). Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 201,5 mln. De Franse portefeuille van Wereldhave bevat geen onroerend goed niet in exploitatie. De portefeuille is met 1,8% opgewaardeerd. In 2004 zal de aandacht van de Franse managementorganisatie zijn gericht op de verhuur van de laatste vrijstaande vierkante meters in Clichy en het realiseren van een uitbreiding van de portefeuille om te profiteren van de gunstige fiscale status Jaarhuur en marktwaarde (in miljoenen Euro, per 31 december 2003, Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde) Economische groei 0,1 1,3 Inflatie 1,5 1,9 Groei consumptie 1,6 1,5 Groei bedrijfsinvesteringen 1,1 1,4 Groei werkgelegenheid 0,1 0,4 Werkloosheid 9,6 9,0 bij volledige bezetting) ,1 Jaarhuur Marktwaarde 4 3 Kantoren Winkels Overige ,9 7,4 1,3 6,0 1,1 Winkels Kantoren Overige

18 Rue Kléber, Levallois-Perret Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar een optie heeft de huur te verlengen. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de stijging van de bouwkosten (INSEE index), tenzij anders overeengekomen. 3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud

19 Nederland Het aanbod van kantoorruimte in Nederland is in vergelijking met een jaar geleden met ongeveer 15% gestegen tot een recordniveau van 5,5 miljoen m 2. De belangrijkste oorzaak is dat er in de afgelopen jaren teveel nieuwbouwprojekten in aanbouw zijn genomen. Daarbij komt dat de werkgelegenheidsgroei is stilgevallen. De netto opname van kantoorruimte was in 2003 licht negatief. Het aanbieden van ruimte in onderhuur leidt tot hoge incentives en fors lagere effectieve markthuren. Ondanks de lagere prijzen is er in Nederland in 2003 ruim 20% minder verhuurd dan in 2002, vooral in Rotterdam en Den Haag. Voor geheel Nederland geldt thans een leegstandspercentage van ongeveer 12%. Den Haag en Rotterdam hebben een relatief lage leegstand doordat hier weinig op risico is gebouwd. In Amsterdam is de leegstand het hoogst. Op korte termijn valt weinig verbetering te verwachten. Op langere termijn hebben de grotere en betere markten de beste vooruitzichten. Op de beleggingsmarkt worden nog steeds hoge prijzen betaald voor eersteklas kantoren met langlopende huurcontracten. De netto aanvangsrendementen liggen thans rond de 6,5%. Een belangrijke verklaring vormt de lage rente. De leegstand op de Nederlandse markt voor bedrijfshuisvesting is met ruim 20% toegenomen en de effectieve markthuren zijn gedaald: in Amsterdam met circa 10% en in Rotterdam met circa 5%. Oudere bedrijfsterreinen raken uit de gratie en komen beschikbaar voor herontwikkeling. Ongeveer 450 ha bedrijventerrein zal de komende jaren worden herbestemd tot andere functies (met name woningen en kantoren). Daarnaast zal tot en met 2008 ruim ha bedrijventerrein worden geherstructureerd. De belangrijkste trends van de afgelopen jaren zijn intensief en duurzaam ruimtegebruik, parkeerbeheer, herstructurering en transformatie. De behoefte aan bedrijfsparkmanagement met gemeenschappelijke diensten als beveiliging en inkoop van energie e.d. neemt toe. Het aanbod van leegstaande winkelruimte is in Nederland het afgelopen jaar met 20% gestegen tot het ongekend hoge niveau van 6% van de voorraad, terwijl de winkelbestedingen met 3% in volume zijn gedaald. De winkelhuren zullen in de komende jaren daarom weinig stijgen. De bezoekersaantallen van winkelcentrum Kronenburg in Arnhem zijn in 2003 gestegen als gevolg van de in 2002 doorgevoerde verbetering van de branchering en de toevoeging van een discountsupermarkt. In Winkelhof te Leiderdorp bleef het bezoekersaantal op hetzelfde (hoge) niveau als in In Etten-Leur liepen de bezoekersaantallen terug, vooral als gevolg van de bouwwerkzaamheden rond het winkelcentrum en de verandering van de parkeersituatie. De bereikbaarheid van dat winkelcentrum wordt begin 2004 verbeterd dankzij een directe aansluiting op de nieuwe ondergrondse parkeergarage. In 2003 is op het bedrijvencomplex Ypenburg te Den Haag gestart met de herbouw van een vooraf verhuurde bedrijfshal met kantoor (circa m 2 ; oplevering begin 2004). In Alphen aan den Rijn aan de N11 is een bedrijfshal gesloopt en zal op de vrijgekomen grond in het eerste kwartaal van 2004 worden gestart met de bouw van een distributiecentrum ( m 2 ). Eind 2003 opende het Nationaal Luchtvaart-Themapark Aviodrome haar deuren in Lelystad. Wereldhave is eigenaar van het commerciële gedeelte (entreegebouw, horeca, zalen, filmtheater en kantoorruimte) van dit themapark. De huur is mede gebaseerd op de bezoekersaantallen. De bezettingsgraad van de Nederlandse portefeuille is over 2003 uitgekomen op 85,6% (2002: 89,9%). Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille in exploitatie EUR 344,5 mln en van de portefeuille niet in exploitatie EUR 17,6 mln. De Nederlandse portefeuille niet in exploitatie is met 3,5% afgewaardeerd; de portefeuille onroerend goed in exploitatie is met 1,1% opgewaardeerd. De aandacht van Wereldhave Management Nederland zal in 2004 zijn gericht op het verbeteren van de bezettingsgraad en de mogelijke uitbreiding van het winkelcentrum in Arnhem Jaarhuur en marktwaarde (in miljoenen Euro, per 31 december 2003, Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde) Economische groei 0,5 0,2 Inflatie 2,7 3,4 Groei consumptie 1,1 0,8 Groei bedrijfsinvesteringen 1,7 4,5 Groei werkgelegenheid 0,9 1,1 Werkloosheid 3,7 2,3 bij volledige bezetting) ,2 63,8 128,5 Jaarhuur Marktwaarde Kantoren Winkels Overige ,3 6,2 12,5 Winkels Kantoren Overige

20 19 Laan van Ypenburg 108, Den Haag Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar te verlengen. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie). 3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen

21 Spanje De bruto opname van kantoorruimte in Madrid is van m 2 in 2002 toegenomen tot ongeveer m 2 in Deze toename is vooral toe te schrijven aan verhuizingen. De netto opname van kantoorruimte is in 2003 gelijkgebleven. In de afgelopen jaren zijn de nieuwbouwactiviteiten sterk toegenomen. Deze projekten komen nu op de markt. Dit leidt ertoe dat de leegstand flink oploopt. In het afgelopen jaar is de leegstand op de kantorenmarkt van Madrid met m 2 gestegen tot m 2. Daarmee is de pijplijn nog niet leeg. Door de snel oplopende leegstand staan de markthuren onder druk. In de afgelopen drie jaar zijn de markthuren in het topsegment met ruim 30% gedaald tot EUR 320 per m 2. De sterkste huurdalingen hebben zich voorgedaan in de gebieden waar veel nieuwbouw heeft plaatsgevonden (rond de M30 en in de verre periferie). In het oudere centrum, waar zich veel kleine representatieve kantoren bevinden en waar weinig ruimte is voor nieuwbouw, zijn de huren het minst gedaald. en in het Zuiden rond de EUR 60 tot 65 per m 2. De hogere leegstand en de lagere huren hebben ertoe geleid dat de ontwikkelingsactiviteiten zijn afgenomen. Eind 2003 was er m 2 in ontwikkeling. De ontwikkelingspijplijn bestaat nu voor een belangrijk deel uit kleinere bedrijfsgebouwen. Door de in Spanje gebruikelijke hoge bebouwingsdichtheid en de hoge consumentenbestedingen blijven de hoofdwinkelstraten in de Spaanse steden het relatief goed doen. De winkelhuren in de hoofdwinkelstraten zijn in 2003 licht gestegen en liggen thans rond de EUR per m 2. Gemiddeld zijn de huurniveau s echter gelijkgebleven. De concurrentie op de Spaanse winkelmarkt is groot. De grote ketens zijn vooral geïnteresseerd in grote winkels op eersteklas winkellocaties met een hoge omzet per m 2. In de hoofdwinkelstraten zijn de winkels kleiner en liggen de omzetten per m 2 doorgaans op een hoger niveau dan in de winkelcentra aan de rand van de stad. De sterkste winkellocaties in Spanje bevinden zich ook in de toekomst in de hoofdwinkelstraten van de grote steden. Opmerkelijk is dat de netto aanvangsrendementen niet zijn gestegen ondanks de stijging van de leegstand en de daling van de markthuren. Voor het topsegment van de kantoren op de Castellana wordt 6% betaald en in het centrumgebied 6,5%. In de buitengebieden liggen de netto aanvangsrendementen hoger vanwege de hogere leegstandsrisico s. De zwakkere economische groei heeft tot gevolg dat de vraag naar grote units bedrijfsruimte is afgenomen. De vraag naar kleine units bleef redelijk op peil. De bruto opname bedroeg in 2003 ongeveer 1,1 miljoen m 2 tegen 1,4 miljoen m 2 in Deze sterke daling heeft tot gevolg dat de leegstand is toegenomen van 4,3% in 2002 tot 5,3% in 2003 (ofwel 1,1 miljoen m 2 ). Door het oplopen van de leegstand zijn de huren met 5 tot 15% gedaald. De sterkste huurdalingen hebben zich voorgedaan op de duurdere locaties in het noorden. In het Noorden liggen de huren thans rond de EUR 90 tot 95 per m 2 In 2003 is een bedrijfsgebouwencomplex van m 2 in Rivas-Vaciamadrid in exploitatie genomen (80% verhuurd). Voor het overige is er in het verslagjaar geen wijziging gebracht in de Spaanse portefeuille. De gemiddelde bezettingsgraad gedurende het verslagjaar kwam uit op 95,2% (2002: 99,1%). Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 101,0 mln; Wereldhave heeft in Spanje geen onroerend goed niet in exploitatie. De Spaanse portefeuille is met 3,3% afgewaardeerd. De aandacht van de Spaanse organisatie zal in 2004 zijn gericht op de verhuur van de laatste vierkante meters bedrijfsruimte in Rivas-Vaciamadrid en op de uitbreiding van de portefeuille Jaarhuur en marktwaarde (in miljoenen Euro, per 31 december 2003, Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde) Economische groei 2,3 2,0 Inflatie 3,7 4,4 Groei consumptie 3,4 2,6 Groei bedrijfsinvesteringen 2,8 1,0 Groei werkgelegenheid 2,6 2,0 Werkloosheid 11,4 11,4 bij volledige bezetting) ,2 Jaarhuur Marktwaarde 25 Kantoren Winkels Overige ,8 6,2 2,2 Winkels Kantoren Overige

22 21 2 Plaza de la Lealtad, Madrid Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) Algemene huurvoorwaarden 1. Duur: tot 5 jaar. 2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindex gezinsconsumptie). 3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen

23 Rivas-Futura, Rivas-Vaciamadrid, Madrid Op 17 kilometer van het centrum van Madrid aan de A3 snelweg naar Valencia heeft Wereldhave in Rivas-Vaciamadrid op een perceel grond ( m 2 ) twee distributiecentra laten realiseren van in totaal m 2. De gebouwen maken deel uit van het bedrijvenpark Rivas-Futura. In de nabijheid van het distributiecentrum is een groot aantal andere ontwikkelingen geprojecteerd, waaronder een hotel, woningen, winkels en kantoren, in totaal m 2 bebouwd vloeroppervlak, op te leveren in Rivas-Futura ligt binnen de grenzen van de stad Madrid ten zuidoosten van het centrum en beschikt over een voortreffelijke bereikbaarheid, niet alleen via de snelwegen (de A3 en de ringwegen van Madrid M50, M40, M45 en M30), maar ook per bus en metro. Op 200 meter afstand