Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen, daar draait het om in ons werk. Met

Transcriptie

1

2 AMBITIEUZE WONINGCORP ORATIE Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen, daar draait het om in ons werk. Met de focus op mensen met een gering inkomen. Vanzelfsprekend. Maar wij doen meer. Passend bij onze taak als woningcorporatie en wat onze omgeving van ons verwacht. Onze focus is ook op wonen, welzijn en zorg, op financiële continuïteit en op de leefomgeving. Een ambitieuze corporatie, zowel in afspraken met belanghebbenden en samenwerkingspartners als in de eigen doelstellingen, aldus Ecorys die in 2014 in opdracht van Wooninc. de vierjaarlijkse visitatie heeft uitgevoerd. In alle opzichten blijkt dat Wooninc. ruim voldoende tot goed presteert. Een uitkomst van de visitatie waar we trots op zijn en die een bevestiging is van de keuzes die we in het verleden hebben gemaakt. De focus op onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een gering inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder ouderen en jongeren, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht zoals onze oprichters ooit hebben bedoeld. Over de prestaties die we in het voorbije jaar 2014 hebben geleverd, leest u in dit jaarverslag. PROFIEL Wooninc. is een woningcorporatie en werkzaam op het terrein van de volkshuisvesting. Het westelijk deel van de Metropool Regio Eindhoven (MRE) is ons werkgebied. Een regio waar het goed wonen en leven is. In meerdere opzichten een aantrekkelijk gebied: positieve economische vooruitzichten met perspectief op werkgelegenheid, meerdere kennisinstituten, voldoende stedelijke voorzieningen en afwisselende stedelijke en dorpse woonmilieus met veel groen. En ook met voldoende perspectief voor onze huurders op ontwikkeling en groei. Een regio met een gunstige woningmarkt, geen sprake van krimp op korte termijn, voldoende keuzemogelijkheden in huur en koop en een gemiddelde koopprijs die aantrekkelijk is voor een grote groep mensen. Voor startende huishoudens, die veelal zijn aangewezen op de sociale woningmarkt, huur of koop, is theoretisch voldoende aanbod beschikbaar. Scheefwonen maakt echter dat deze woningen niet bereikbaar zijn. Qua verhuureenheden is ons aandeel in de MRE 11% van alle corporatiewoningen. 2

3 Onze missie is helder: In het bijzonder mensen met een gering inkomen die daarvoor een beroep op ons doen, in de MRE passende woonruimte bieden. Onderscheidend zijn we in zelfstandig wonen voor ouderen in complexen met voorzieningen voor welzijn en zorg. Ons belangrijkste doel is woonruimte en woondiensten ontwikkelen en aanbieden die huurders en woningzoekenden in staat stelt (zo lang mogelijk) zelfstandig te wonen in MRE. En om de kwaliteit van de woningen zeker te stellen. Wij streven ernaar dat onze producten en diensten aansluiten op de behoeften van onze klanten en door hen als een echte oplossing worden ervaren. Concreet houdt dit voor de genoemde prestatievelden het volgende in: 3

4 KERNCIJFERS 4

5 5

6 6

7 7

8 FINANCIËN VERANTWOORD Het is onze taak om ons vermogen effectief en efficiënt in te zetten. Als doel geldt het waarborgen van voldoende vermogen(srendement) om ook op lange termijn onze maatschappelijke taak, het exploiteren van sociale huurwoningen, uit te kunnen voeren. De gevolgen van de crisis en de consequenties van de nieuwe woningwet maken het realiseren van dit doel moeilijker. Wij hebben daardoor onze ambities en investeringen moeten bijstellen, zodat deze nog steeds passen binnen de financiële kaders die wij ons gesteld hebben. De focus is daarbij in het bijzonder gericht op het jaarresultaat, de liquiditeitspositie, vermogenspositie en rendementsturing. Jaarresultaat Het exploitatieresultaat bedraagt 32,8 miljoen positief en is daarmee 2,3 miljoen hoger dan het voorgaande jaar. Een belangrijke reden daarvoor is een positief resultaat door de reguliere huurverhoging en doordat in 2014 het bezit van Oirschot een heel jaar in exploitatie is en de baat als gevolg van het vormen van een fiscale latentie. Hiertegenover staat het effect van de verhuurdersheffing die in 2014 flink is toegenomen ten opzichte van Het jaarresultaat is over 2014 circa 9,2 miljoen positief. Ten opzichte van 2013 een daling van circa 15 miljoen die vooral naast de hiervoor genoemde redenen verklaard wordt door de lagere waardecorrectie op het sociaal vastgoed en daarnaast door de lagere toerekening van rente door een lager investeringsniveau. 8

9 Het resultaat op de onroerendgoedportefeuille is als volgt samengesteld: Ondanks stagnatie van de woningmarkt is het voorgenomen aantal verkopen bestaande huurwoningen (60) ruim behaald met 107 verkochte woningen alsook 22 parkeerplaatsen en één bedrijfsruimte. Daarnaast zijn 10 nieuwbouwwoningen verkocht (Kastanjehof en Brabantia; in ). De afschrijvingskosten zijn in 2014 beperkt hoger dan in In 2014 heeft afwaardering van enkele projecten in ontwikkeling plaatsgevonden als gevolg van de effecten van investeringsbesluiten voor een bedrag van 5,1 miljoen. Als gevolg van aanpassing van de parameters bij de bedrijfswaarde (met name onderhoud en beheer) is een bedrag van 6 miljoen aan in het verleden verantwoorde onrendabele toppen teruggenomen ten gunste van het resultaat. Het commercieel vastgoed is circa 1,4 miljoen lager gewaardeerd na actualisatie van de taxatie. Het financieringsresultaat is in 2014 circa 0,6 miljoen lager, doordat voor een heel jaar rente wordt betaald over het bezit uit Oirschot dat in oktober 2013 is verworven. Verder is er minder rente toegerekend aan projecten waarover een investeringsbesluit is genomen door het lagere investeringsvolume. Daartegenover staat een daling van de gemiddelde rente met 0,1%. 9

10 GECONSOLIDEERDE BALAN S Geconsolideerde balans voor resultaatverwerking per 31 december 2014 (x 1.000) ACTIVA VASTE ACTIVA 020 Materiële vaste activa 021 Sociaal vastgoed in exploitatie Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen 026 Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa 032 Te vorderen BWS-subsidie Deelnemingen Overig VLOTTENDE ACTIVA 110 Vastgoed bestemd voor verkoop Onderhanden projecten Vorderingen 121 Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Generaal

11 Geconsolideerde balans voor resultaatverwerking per 31 december 2014 (x 1.000) PASSIVA EIGEN VERMOGEN 204 Overige reserves Resultaat LANGLOPENDE SCHULDEN 501 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Overige schulden KORTLOPENDE SCHULDEN 601 Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies Overige schulden Overlopende passiva Totaal Generaal

12 1. GECONSOLIDEERDE W&V-REKENING Winst- en verliesrekening 2014 geconsolideerd (x 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 710 Huren Vergoedingen Winst op verkopen Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal BEDRIJFSLASTEN 810 Afschrijving vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste en vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Vrijval herwaarderingsreserve BEDRIJFSRESULTAAT waardeverandering financiële activa: 910 Rentebaten Rentelasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING Resultaat uit deelneming RESULTAAT VOOR BELASTING Vennootsschapsbelasting RESULTAAT NA BELASTING

13 2. TOELICHTING JAARREKENING Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Wooninc. heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2012) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 17 juni Herwaardering en belastinglatenties De herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, als gevolg van waardering tegen actuele waarde leidt niet tot een hogere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde. Bovendien ligt de fiscale boekwaarde onder de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde. De fiscale boekwaarde gaat pas teniet indien in de toekomst eerst bij sloop de bouwbestemming zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt derhalve naar nihil. Om die reden is bij deze herwaardering geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat met uitzondering van de woningen die verkocht zullen worden binnen vijf jaar. Oordelen en schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het bestuur zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen en de waardeverminderingen. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in de toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen Wooninc. Holding B.V. Eindhoven:100%-deelneming 13

14 Wooninc. Producten en Diensten B.V. te Eindhoven:100%-deelneming Wooninc. Beheer Deelnemingen B.V. te Eindhoven:100%-deelneming Wooninc. Lichtrijk B.V. te Eindhoven:100%-deelneming Wooninc. Participaties B.V. te Eindhoven:100%-deelneming Wooninc. Exploitatie B.V. te Eindhoven:100%-deelneming Wooninc. Projectontwikkeling B.V. te Eindhoven:100%-deelneming Overige deelnemingen VOF Centrumplan Leende 33 1/3%-deelneming 17 Verenigingen van Eigenaren waarvan 16 met een meerderheidsbelang voor Stichting Wooninc. en een geschatte cumulatieve algemene reserve (bestemd voor onderhoud) van 4,0 miljoen. De VOF Centrumplan Leende wordt niet geconsolideerd gezien het minderheidsbelang en gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Vanwege de beperkte omvang van de VvE s en de late vaststelling van de jaarrekeningen van de VvE s is de consolidatie van deze groepsmaatschappijen op basis van artikel 407, lid 1 BW2 achterwege gebleven. Consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening worden opgenomen de financiële gegevens van de vennootschap en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Hierbij worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten die direct kunnen worden uitgeoefend. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen van waardering en resultaatbepaling vastgesteld. 14

15 Kosten toezichthouders 61 Over het verslagjaar is voor aan lasten voor commissarissen opgenomen (2013: ), inclusief vergoedingen, kosten, e.d. De specificatie per persoon is als volgt: vergoeding leden Raad van Commissarissen Vaste vergoeding Reiskosten Totaal drs. B.A.S. Pollmann drs. I.K.L. de Jong MRE drs. C.H.P. Oosterwijk drs. P.C. Hartog drs. H.J. Moerland H.J.E.M. Wiebes van Kasteren Kosten bestuur 392 Over het verslagjaar is voor aan lasten voor het bestuur opgenomen, inclusief beloning, pensioenlasten e.d. De specificatie voor de beloning van bestuurders is conform de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens en als volgt per bestuurder: Bestuur H. Buursink J.A.P.M. Pijnenburg Functie directeur-bestuurder directeur-bestuurder Aanstelling 36 uur per week 36 uur per week Dienstjaren In functie als directeur-bestuurder 9 9 aantal VHE Vast jaarsalaris 2014 (x 1.000) Vakantiegeld 2014 (x 1.000) Bijtelling privé gebruik leaseauto 12 6 Werkgeversdeel pensioenlasten

16 OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is bijgevoegd. Wettelijke bepalingen inzake bestemming van het resultaat Artikel 22 van het Bbsh bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Bestemming van het resultaat Het bestuur is voornemens het resultaat over het boekjaar 2014 van positief geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Gebeurtenissen na balansdatum Woningwet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Fusie Per 1 januari is Wooninc. met Woningstichting De Kempen gefuseerd. Woningstichting De Kempen was een woningcorporatie met circa 750 woningen gericht op ouderen. Met de fusie is een woningcorporatie van circa woningen ontstaan. Juni 2015 Wooninc. ; Winston Churchilllaan 87 ; 5623 PE EINDHOVEN Postbus 1234 ; 5602 BE EINDHOVEN 16