Wijziging bestemmingsplan Buitensluis, locatie Voorstraat 36 te Numansdorp

Transcriptie

1 BIJLAGE III RISICOANALYSE PLANSCHADE BIJLAGE BEHORENDE BIJ TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN Wijziging bestemmingsplan Buitensluis, locatie Voorstraat 36 te Numansdorp NL.IMRO.0611.BPvoorstr36-vs01

2 Rapport Lid ONRI ISO-9001: 2000 gecertificeerd Risicoanalyse planschade Voorstraat 36 te Numansdorp Rapportnummer O RA#001 d.d. 10 mei 2010 Peutz bv Paletsingel 2, Postbus AR Zoetermeer Tel. (079) Fax (079) info@zoetermeer.peutz.nl Peutz bv Lindenlaan 41, Molenhoek Postbus 66, 6585 ZH Mook Tel. (024) Fax (024) info@mook.peutz.nl Peutz bv L. Springerlaan 37, Groningen Postbus 7, 9700 AA Groningen Tel. (050) Fax (050) info@groningen.peutz.nl Peutz GmbH Düsseldorf, Bonn, Berlijn info@peutz.de Peutz SARL Paris, Lyon Info@peutz.fr Peutz bv London info@peutz.co.uk Opdrachtgever: Gemeente Cromstrijen Rapportnummer: O RA#001 Datum: 10 mei 2010 Ref.: RJ/KvdN/AKo/TvdE/O RA#001 Daidalos Peutz bvba Leuven Info@daidalospeutz.be Köhler Peutz Geveltechniek bv Zoetermeer Info@gevel.com Opdrachten worden aanvaard en uitgevoerd volgens De Nieuwe Regeling 2005 BTW identificatienummer NL B01 KvK:

3 Inhoud pagina 1. INLEIDING 3 2. UITGANGSPUNTEN Algemeen Wettelijke aspecten Nadere aspecten 6 3. SITUATIEBESCHRIJVING Het plangebied Vigerend bestemmingsplan Omliggende bedrijven Omliggende woningen 9 4. BEOORDELING Algemeen Karakter van het gebied Uitzicht Dag- en zonlichttoetreding Privacy Verkeer en parkeren CONCLUSIE 14 O RA#001 2

4 1. INLEIDING Op initiatief van HEMA zal op het perceel aan de Voorstraat 36 te Numansdorp een nieuw winkelpand worden gerealiseerd. Op (een gedeelte van) de betreffende locatie was in het verleden tevens een winkelpand aanwezig, dit pand is door brand beschadigd en inmiddels geamoveerd. Daar circa 46 m 2 van het bouwplan buiten het in het bestemmingsplan aangegeven bouwvlak is geprojecteerd, wordt een nieuw bestemmingsplan voor de gehele planlocatie opgesteld. Door de planologische mutatie (het bouwplan) kan met betrekking tot omliggende bedrijfs- en woonobjecten schade optreden die voor vergoeding op basis van de Wet ruimtelijke ordening in aanmerking komt. In het onderhavige rapport wordt ingegaan op de risico's ten aanzien van mogelijk planschade. In figuur 1 wordt zowel de huidige als de toekomstige bebouwing weergegeven Figuur 1: Links: bestaande bebouwing, rechts: te realiseren bebouwing Legenda: kavelgrens huidige bebouwing O RA#001 3

5 2. UITGANGSPUNTEN 2.1. Algemeen Voorliggende rapportage is opgesteld in het kader van het verkrijgen van beleidsinformatie. Er is niet gesproken met eventuele belanghebbenden. De mogelijke planschadegevoelige onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. Om die reden is geenszins uitgesloten dat wanneer er concrete verzoeken om vergoeding van planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden ingediend, de dan optredende schadebeoordelingscommissie bij een volledige behandeling van de ingediende verzoeken, met het horen van belanghebbende en een volledige taxatie tot een ander oordeel komt. Het college van burgemeester en wethouders is in eerste aanleg het bevoegde gezag om op verzoeken van planschadevergoeding een besluit te nemen. In geval van een beroepsprocedure zal de Arrondissementsrechtbank of in geval van een hoger beroep de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het laatste oordeel geven. De risicoanalyse planschade is derhalve niet meer dan een indicatie omtrent de mogelijke gevolgen van de onderzochte veranderingen in planologische regimes. Aan deze risicoanalyse kunnen geen mogelijke rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid onzerzijds jegens derden of opdrachtgevers worden verbonden Wettelijke aspecten In hoofdstuk 6 van de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn de financiële bepalingen opgenomen. Afdeling 6.1 behandelt de tegemoetkoming in schade. Artikel 6.1 van de Wet luidt als volgt: Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. In lid 2 worden als mogelijke oorzaken voor schade (onder andere) genoemd: een bepaling uit het bestemmingsplan, inpassingsplan of beheersverordening; een planwijziging, -uitwerking of een ontheffing; een projectbesluit; een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan. O RA#001 4

6 Verjaring Volgens lid 4 moet een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, d, f of g, worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, bedoeld in het eerste lid, onherroepelijk is geworden. Aanvragen die nadien worden ingediend, worden nietontvankelijk verklaard en leiden derhalve niet tot toekenning van planschade. Dit heeft een verlaging van het totaal uitgekeerde bedrag aan planschade tot gevolg. In deze risicoanalyse planschade is echter geen rekening gehouden met de verjaringstermijn. Er wordt vanuit gegaan dat alle aanvragen binnen de in de wet vastgelegde verjaringstermijn worden ingediend. Normaal maatschappelijk risico Conform artikel 6.2 blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Schade vanwege inkomensderving of waardevermindering van onroerende goederen tot 2% vallen volgens lid 2 sowieso binnen dit normaal maatschappelijk risico. Voorzienbaarheid Artikel 6.3 stelt dat bij beoordeling van de schadeclaim de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak en de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken dient te beschouwen. Vaak komt het voor dat voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan sprake is geweest van een reeks van planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend. In dergelijke situaties kan in beginsel sprake zijn van voorzienbaarheid indien (één van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van de aankoop kenbaar waren. Pas na onderzoek van het daadwerkelijke verzoek om planschadevergoeding kan worden beoordeeld of eventuele schade al dan niet voor vergoeding in aanmerking komt. Omdat de risicoanalyse planschade in beginsel object gerelateerd is en ten tijde van het uitvoeren van de analyse de benodigde aanvullende gegevens normaal gesproken niet beschikbaar zijn, wordt bij een risicoanalyse in principe alle schade geïnventariseerd die in beginsel door de wijziging(en) in het planologische regime veroorzaakt kunnen worden. Alleen in die gevallen dat evident sprake is van omstandigheden op basis waarvan eventuele schade deels of geheel voor rekening van belanghebbenden dient te blijven is dit in de analyse betrokken. In de navolgende artikelen worden onder andere behandeld het heffen van een recht van een aanvrager (6.4), de mogelijkheid van een planschadeovereenkomst (6.4a) en de vergoeding van kosten van juridische bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager (6.5). O RA#001 5

7 2.3. Nadere aspecten Belanghebbende Bij de behandeling van een aanvraag om vergoeding van planschade zal moeten worden nagegaan of de verzoeker is te beschouwen als belanghebbende. Hierbij is het met name van belang dat de verzoeker ten tijde van de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime eigenaar of gebruiker is van de betreffende onroerende zaak. Bij de door ons uitgevoerde risicoanalyse zijn uitsluitend de onroerende zaken beoordeeld die een relevante relatie hebben met het plangebied. Niet is onderzocht of eigenaren of gebruikers zijn aan te merken als belanghebbende. Waardebepaling De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door meer factoren dan de planologische situatie alleen, zoals de aard, de constructie en de staat van onderhoud van de opstallen. De eventueel in deze risicoanalyse geconstateerde mogelijke waardedaling wordt, naast de waarde van het betreffende object, bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk van de veranderingen in planologische regimes. Omdat onbekend is wanneer het toekomstige planologische regime onherroepelijk wordt en de prijsontwikkelingen voor onroerend goed op de langere termijn niet kunnen worden ingeschat, is bij deze risicoanalyse de opnamedatum, zijnde februari 2010, als peildatum voor de waardering gehanteerd. Huurders als belanghebbenden Huurders van woningen zijn in principe als belanghebbende in de zin van artikel 6.1 Wro aan te merken. De schade van een huurder heeft veelal betrekking op een verminderd uitzicht, verminderde zoninval, geluidhinder en aantasting van de privacy. In geval van planschade komen deze factoren tot uitdrukking in een lagere waarde van de betreffende onroerende zaak (planschade toe te kennen aan verhuurder). Van een extra vergoeding wegens derving van woongenot (immateriële schade) aan de huurder kan in dat geval geen sprake zijn. Vergoeding van deze immateriële schade voor de huurder is dan derhalve de verantwoordelijkheid van de (financieel gecompenseerde) verhuurder, bijvoorbeeld middels verlaging van de huurkosten. Voordeelverrekening Een planologische maatregel kan naast negatieve ook positieve gevolgen hebben. In sommige gevallen kan dit tot de conclusie leiden dat het planologisch voordeel het planologisch nadeel compenseert. De waardevermindering die voortvloeit uit het planologisch nadeel wordt in dat geval verrekend met de waardevermeerdering die voortvloeit uit het planologisch voordeel. Uit de jurisprudentie blijkt dat bij het toepassen van de voordeelverrekening de planologische voor- en nadelen ten minstens moeten zijn onderbouwd met objectieve gegevens. Aan de onderbouwing en motivering wordt veel waarde gehecht. Indien in deze risicoanalyse planschade onomstotelijk vast staat dat de wijziging van het planologische regime naast nadelen ook voordelen opleveren voor de O RA#001 6

8 percelen die onderwerp zijn van de risicoanalyse planschade, zal dit mee worden genomen in de bepaling van de hoogte van de verwachte planschade. Omdat het hier een analyse betreft voor de kans op planschade worden er geen bedragen genoemd voor het planvoordeel en plannadeel. O RA#001 7

9 3. SITUATIEBESCHRIJVING 3.1. Het plangebied De bouwlocatie waarop de onderhavige risicoanalyse planschade betrekking heeft, betreft het perceel met kadastrale ligging Numansdorp F Op (een gedeelte van) de betreffende locatie was in het verleden een winkelpand aanwezig, dit pand is door brand beschadigd en inmiddels geamoveerd. De geprojecteerde bebouwing betreft opnieuw een winkelpand, waarbij het bouwvolume is toegenomen ten opzichte van de voormalige (tevens als zodanig bestemde) bebouwing. Circa 46 m 2 van het bouwplan is buiten het in het bestemmingsplan aangegeven bouwvlak geprojecteerd (zie figuur a) Vigerend bestemmingsplan Ter hoogte van het plangebied vigeert voorafgaand aan de voorliggende planwijziging het bestemmingsplan Buitensluis, vastgesteld met het raadsbesluit van 15 juli 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland op 10 maart Een relevante uitsnede uit de plankaart is weergegeven in figuur 2. In deze figuur is tevens de begrenzing van het plangebied (bolletjes lijn) opgenomen. Figuur 2: Plankaart vigerend bestemmingsplan (bestemmingsplan 'Buitensluis') O RA#001 8

10 3.3. Omliggende bedrijven Bedrijven leiden uitsluitend vermogensschade wanneer door een ruimtelijke ontwikkeling in milieutechnische zin de huidige situatie verandert. Bijvoorbeeld wanneer de toelaatbare milieucategorie voor het perceel waarop het bedrijf aanwezig of geprojecteerd is wordt verlaagd of de afstand tot nabijgelegen milieugevoelige bestemmingen wordt verkleind. In sommige gevallen kunnen bedrijven daardoor belemmerd worden in de uitbreidings- of verkoopmogelijkheden en leiden zij vermogensschade. In het onderhavige geval is het enige bedrijf dat gevestigd is/was binnen het plangebied (HEMA) tevens initiatiefnemer van de huidige voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Voorts blijft de toegestane milieucategorie en bestemming ongewijzigd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Een planschadeclaim van dit bedrijf is derhalve uitgesloten. Bij beide zijgevels van de HEMA grenst de planlocatie aan de zijde van de Voorstraat aan winkelpanden op de begane grond (Voorstraat 34 en Voorstraat 46). Ten gevolge van de bestemmingswijziging ontstaat geen nadeliger planologische situatie voor deze bedrijven Omliggende woningen Op de verdieping van de winkelpanden (zie paragraaf 3.3) is bewoning aanwezig, danwel toegestaan. Aan de zijde van de Torenstraat is op relatief korte afstand van het bouwplan een woning (Torenstraat nr. 41). De tuin bij deze woning is gelegen achter de achtergevel van het geprojecteerde pand. In onderhavige rapportage worden deze drie meest nabijgelegen (aan het plangebied grenzende) woningen als planschade gevoelige objecten beschouwd. O RA#001 9

11 4. BEOORDELING 4.1. Algemeen In het navolgende wordt nagegaan of de veranderingen in planologische regimes planologisch nadelige gevolgen hebben en eventueel tot planschadeclaims kunnen leiden. Bij de planologische vergelijking is gekeken naar de volgende aspecten: - karakter van het gebied; - uitzicht; - dag- en zonlichttoetreding; - privacy; - verkeer en parkeren Karakter van het gebied Het plangebied bevindt zich in het gebied Buitensluis te Numansdorp, gelegen in de historische kern van een zogenaamd voorstraatdorp. De Voorstraat betreft een winkelstraat met relatief beperkte omvang. Kenmerkend voor de panden ten oosten van de Voorstraat is dat relatief veel boerderijtypen aanwezig zijn. Ook het voormalig op de planlocatie aanwezige pand had een dergelijke opbouw. Het geprojecteerde pand heeft een eigentijdse vormgeving, doch valt qua opbouw wel onder voornoemd Boerderijtype. In het pand wordt opnieuw een winkel (HEMA) gevestigd. Daar het gebruik van het gebied ongewijzigd zal zijn en het uiterlijk van het geprojecteerde pand in het straatbeeld past, zal er met betrekking tot het karakter van het gebied geen wijziging ontstaan in de planologische situatie Uitzicht Met betrekking tot het aspect uitzicht zullen de huidige bouwmogelijkheden en andere uitzichtbelemmerende factoren worden afgezet tegen de toekomstige. Op deze wijze wordt inzichtelijk gemaakt wat de (fictieve) consequenties zijn van het plan ten aanzien van het uitzicht. Huidige situatie In de huidige planologische situatie is voor het westelijke blok (bestemming centrum) een maximale bouwhoogte van 10 meter met een goothoogte van maximaal 7 meter toegestaan. Voor het oostelijke bouwblok (bestemming gemengd) is de maximale bouwhoogte 9 meter met een goothoogte van maximaal 4,5 meter. O RA#001 10

12 Deze maximale bouwhoogtes zijn groter dan de hoogte van de beschouwde omliggende woningen. In de huidige situatie kan derhalve vanuit geen van de woningen over de planlocatie heen worden gekeken. Tussen het bestaande gebouw en het gebouw ten zuiden van de planlocatie is een steeg aanwezig, welke uitkomt op de patio tussen de twee op het perceel aanwezige gebouwen in. Onder het regime van het vigerende bestemmingsplan is voor de steeg ontheffing verleend voor het bouwen tot aan de noordgevel van het naastgelegen gebouw tot een hoogte van 4,2 meter (formele huidige planologische situatie). Door deze steeg en patio kan vanuit de achterliggende woning (verdieping) over een afstand van circa 60 meter naar de bovenste verdieping van de gebouwen aan de overzijde van de Voorstraat worden gekeken (en vice versa). Toekomstige situatie In het vast te stellen bestemmingsplan is de maximale bouw- en goothoogte voor het westelijke blok (bestemming centrum) respectievelijk 9 en 6 meter, waarbij bebouwing tevens is toegestaan op de voormalige steeg. Ook in deze situatie is het niet mogelijk om vanuit een woning over de gebouwen heen te kijken. De toegestane bouwhoogte voor de huidige steeg neemt derhalve toe van 4,2 naar 6 (goothoogte) en 9 (nokhoogte) meter. Als gevolg van het toestaan van bebouwing op de voormalige steeg vervalt de zichtlijn tussen de achterliggende woning en de panden aan de overzijde van de Voorstraat. Daar de af te sluiten zichthoek (2 à 3 graden) zeer klein is en het vrije zicht door de steeg ook in de bestaande situatie relatief beperkt is, kan niet gesproken worden van een wezenlijke belemmering van het uitzicht vanuit de betreffende woning. Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van het aspect uitzicht een planologische situatie ontstaat die grosso modo gelijk is aan de huidige situatie Dag- en zonlichttoetreding In de huidige situatie is de toegestane gebouwhoogte binnen het plangebied aan de westzijde (bestemming centrum) 10 meter en aan de oostzijde (bestemming gemengd) 9 meter. Op de terreingrens is realisatie van een bouwwerk geen gebouw zijnde (bijvoorbeeld een afscherming) met een maximale bouwhoogte van 3 meter toegestaan. In de toekomstige situatie is de toegestane gebouwhoogte binnen het plangebied aan de westzijde (bestemming centrum) 9 meter en aan de oostzijde (bestemming gemengd) 6 meter. Alleen ter hoogte van voornoemde patio (bebouwing thans niet toegestaan) en steeg (bebouwing toegestaan tot 4,2 meter) neemt de bouwhoogte aldus toe. Voor het overige is sprake van een afname van de toegestane bouwhoogte. O RA#001 11

13 Voor de woning aan de Voorstraat ten noorden van de planlocatie heeft het voorgaande tot gevolg dat de (planologische minimale) dag- en zonlichttoetreding toeneemt en dus sprake is van een verbetering. Voor de woning ten zuiden van de planlocatie geldt dat de maximale goothoogte aan deze zijde van het plangebied toeneemt van 4,2 (op 0 meter afstand van de gevel) naar 5,0 meter (op 1 meter afstand van de gevel). Daar in deze situatie de goot nog altijd gelegen is onder de ramen in deze gevel, resulteert deze hoogtetoename niet in een afname van de dag- en zonlichttoetreding. Voor de westgevel van de woning ten noorden van het oostelijke plangedeelte zou de dag- en zonlichttoetreding via de westgevel beïnvloed kunnen worden door het toestaan van bebouwing van de voormalige patio. In de huidige planologische situatie is de realisatie van een bouwwerk geen gebouw zijnde met een hoogte van 3 meter op de terreingrens toegestaan. Voorts zijn gebouwen toegestaan tot een hoogte van 10 meter op 1 meter ten westen van de terreingrens en tot een hoogte 9 meter op circa 8 meter ten zuiden van de terreingrens. In de toekomstige situatie is bebouwing tot op de zuidelijke terreingrens toegestaan tot een (goot)hoogte van 4,5 meter, hetgeen een reductie van de dag- en zonlichttoetreding in de betreffende woning en tuin tot gevolg kan hebben. Deze reductie treedt met name buiten de zomerperiode overdag op. Daar de maximale bouwhoogte ten westen en zuiden van de terreingrens afneemt tot respectievelijk 9 en 6 meter, wordt deze mogelijke beperking evenwel gecompenseerd. Met name aan het eind van de dag zal in de nieuwe (planologische) situatie sprake zijn van een toename van de inval van zon- en daglicht in de betreffende woning en tuin Privacy Onder het aspect privacy wordt in dit verband verstaan de mogelijkheden tot inkijk vanaf of vanuit de nieuwe bebouwing op omliggende percelen en in zich daarop bevindende objecten. In de huidige planologische situatie is het gezien de maximale bouwhoogte van 10 meter (westzijde) en 9 meter (oostzijde) mogelijk om vanuit gebouwen op de planlocatie op de omliggende percelen te kijken. Gezien de afnemende planologisch toegestane maximale bouwhoogte is geen sprake van een verslechtering van deze situatie, evenwel kan nog steeds op de omliggende percelen worden gekeken. Het toestaan van bebouwing van de steeg en patio heeft hierbij evenmin een verslechtering tot gevolg, daar deze locaties uitzien op terreinen van derden waarop in de huidige planologische situatie tevens inkijk mogelijk is. Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van het aspect privacy een planologische situatie ontstaat die gelijk is aan de huidige situatie. O RA#001 12

14 4.6. Verkeer en parkeren De beperkte uitbreiding van het bouwvlak zal niet leiden tot een toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar de planlocatie. Evenmin resulteert de planologische wijziging in een toename van de parkeerbehoefte. Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van het aspect verkeer en parkeren een planologische situatie ontstaat die gelijk is aan de huidige situatie. O RA#001 13

15 5. CONCLUSIE Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat voor de aspecten karakter van het gebied, uitzicht, dag- en zonlichttoetreding, privacy en verkeer en parkeren op voorhand geen sprake is van een planologische verslechtering. Gezien het vorenstaande verwachten wij geen toewijsbare schadeclaim binnen het planschadegebied. Zoetermeer, Dit rapport bestaat uit: 14 pagina's O RA#001 14