FUNDERINGEN EVALUATIE. Peildatum 31 december Datum : 5 maart 2009 Redacteur : Projectleider Funderingen

Transcriptie

1 FUNDERINGEN EVALUATIE Peildatum 31 december 2008 Datum : 5 maart 2009 Redacteur : Projectleider Funderingen

2 INHOUDSOPGAVE Inleiding 3 Voortgang onderzoek en herstel... 3 Communicatie 9 Organisatie Financiën...10

3 INLEIDING Voor u de evaluatie van het project Funderingen per 31 december Conform de toezegging van het college wordt tot 1 januari 2008 per halfjaar gerapporteerd over de voortgang van het project Stadsbrede aanpak Funderingsherstel. Vanaf 1 januari 2009 zal, overeenkomstig het onlangs door u genomen besluit, worden volstaan met een jaarlijkse evaluatie. Zoals bekend heeft het Ministerie van VROM formeel uitstel verleend voor de realisatie van het funderingsherstel van minstens 500 woningen of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw tot 31 december Al weer geruime tijd geleden is de Rekenkamer Dordrecht begonnen met een onderzoek naar een aantal aspecten van het funderingendossier. Het onderzoeksresultaat wordt binnenkort9 verwacht. De voortgang van het funderingsonderzoek en deze rapportage. is beschreven in hoofdstuk 2 van In hoofdstuk 3 wordt stilgestaan bij de communicatie met de eigenaren. In hoofdstuk 4 wordt een korte toelichting gegeven op de organisatie. Hoofdstuk 5 bevat het onderdeel financiën. 2. VOORTGANG ONDERZOEK EN HERSTEL Destijds bij de opzet van het funderingsonderzoek, ter afbakening van de aandachtsgebieden, bouwblokken met een houten fundering gebouwd na 1945 bewust niet in het funderingsonderzoek opgenomen. De keuze is gebaseerd op een visuele inspectie vanaf de straat en op archiefgegevens. Ten behoeve van het onderzoek is het aandachtgebied destijds onderverdeeld gebieden: drie Figuur 1 Gebied A is Krispijn en de schil Gebied B Zuid (Land van Valk en Transvaalbuurt) en schil Gebied C is Reeland Noord (Vogelbuurt en Indische buurt) en schil oost

4 Figuur 2 Aantal bouwblokken Per 01/07/2008 Aantal bouwblokken per 31/12/2008 Rapport onderzoek eerste fase gereed Fundering goed *) Monitoring 6 0 Rapport onderzoek fase gereed 241 **) 234 deelherstel) Onvoldoende toestemming Conclusie onbekend/ geen rapportage Fundering is hersteld Deelherstel 5 Inclusief 66 blokken met zowel panden op houten palen fundering als panden op vorderen van herstelproces verandert de status van "rapportage naar Daarom is het aantal blokken waarvoor gold onderzoek fase in het verleden wel eens hoger geweest Op 2007 was het bijvoorbeeld 266 blokken Toelichting figuur 2 Binnen het aandachtsgebied zijn uiteindelijk 740 bouwblokken (exclusief Emmaplein bij het onderzoek betrokken. Door splitsing van blokken kan het aantal blokken overigens variëren terwijl het aantal adressen gelijk blijft; het gaat totaal om adressen. Van 38 bouwblokken hebben de eigenaren geen toestemming gegeven om tot verder onderzoek over te gaan. Per 31 december 2008 hebben intussen 246 eigenaren (binnen de genoemde 100 blokken), hun funderingsherstel gereed gemeld; per 1 juli 2008 waren dat er nog 231. Zonodig wordt eigenaren dringend verzocht het herstel gereed te melden; het herstel van een woning wordt ambtshalve gereed gemeld als de eigenaar niet reageert. Figuur 3 Aantal % bouwblokken Monitoring % Inclusief 7 blokken met zowel panden op houten palen als panden op staal. Toelichting figuur 3 Bij 343 bouwblokken kwam uit eerder onderzoek naar voren dat geen duidelijke uitspraak kon worden gedaan over de draagkracht of voldoende grondwaterdekking en is aanbevolen de panden een aantal jaren (3 tot 5) te monitoren op het niveau van het grondwater en/of zakking. Voor al deze bouwblokken is het resultaat beschikbaar en is duidelijk of de fundering wel of niet hersteld moet worden; eind 2007 was dit nog 86%. Vanaf 2005 beschouwd zijn nu totaal 317 bouwkundige eenheden met daarin 1402 panden uit de monitoring gekomen. Voor 213 blokken (67%) met 1083 panden (77%) heeft dit geresulteerd in een handhavingstermijn van meer dan 25 jaar. Voor 104 blokken (33%) met 319 panden (23%) geldt een handhavingstermijn van minder dan 25 jaar; daar is dus herstel nodig en voor enkele woningen loopt de procedure daartoe al. Daarin begrepen zijn 8 blokken met 37 panden waar deelherstel nodig is. Het gaat om delen van blokken met een afwijkende niet

5 stabiele fundering en blokken waar een deel van de hoger is aangelegd (het blok is gedeeltelijk niet voorzien van betonnen oplangers) en droog staat. Nogmaals: meer dan driekwart van de panden heeft een handhavingstermijn gekregen van meer dan 25 jaar. Omdat de monitoring door het hele aandachtsgebied funderingen heen is uitgevoerd is het niet mogelijk om scherpe algemene conclusies over de resultaten te trekken. De handhavingstermijn blijkt over het algemeen langer dan 25 jaar in: Het Land van Valk; met uitzondering van enkele straten waar panden op palen en panden op staal bij elkaar liggen. Het is een gebied waar panden op palen een hogere grondwaterstand behoeven (voorkomen droogstand) dan de panden op staal (voorkomen wateroverlast). De Indische buurt; met uitzondering van de omgeving van het en delen langs de Reeweg Oost. Oud Krispijn, met uitzondering van de panden Erasmuslaan/Coornherstraat Uit de resultaten van de monitoring blijkt dat herstel nodig is bij: Panden ter plaatse van enkele gebieden waar al op grote schaal herstel heeft plaatsgehad zoals de Adriaan van Bleijenburgstraat/Cornelis van Beverenstraat en enkele panden op de Blekersdijk en ter plaatse van de Oudenhovenstraat Het westelijk deel van de Singel tussen de Spuiweg en de Hoge Bakstraat, en de aansluitende zijstraten (Spuiweg zelf en Koninginnestraat en Rozenhof) Verspreid liggende panden aan de Singel en langs de Burgemeester de Raadtsingel; en plaatselijk in de omgeving van Kromhout, Kasperspad, Sint Vrieseweg en Vriesepoortshof. Figuur 4 Deelgebied Herstelplan Herstel gereed fase A B C Totaal Inclusief 2 blokken met zowel panden op houten palen fundering als panden op staal. Toelichting figuur 4 Voor 234 bouwblokken is gebleken dat de fundering niet voldoet aan de eisen en dat herstel noodzakelijk is. Voor al deze blokken is het fase onderzoeksrapport gereed. Aangegeven is hoe de blokken over de onderzoeksgebieden zijn verdeeld. Figuur Indicatie levensduur Bouwblokken Percentage fundering 0-5 jaar 10 4% 5-10 jaar 30 % 0-10 jaar 26 % jaar 25 % jaar % jaar % Totaal %

6 Toelichting figuur 5 Van de 234 bouwblokken waarvoor herstel noodzakelijk is wordt, op grond van de onderzoeksresultaten, de levensduur van de fundering geschat waarmee een urgentie voor herstel wordt aangegeven. Dit wordt in de bovenstaande tabel weergegeven. Figuur 6 Gemiddelde herstelkosten Fundering per woning Gemiddelde herstelkosten Casco per woning Gemiddelde herstelkosten Totaal per woning Bedragen , , ,70 Toelichting figuur 6 In de tabel zijn de gemiddelde herstelkosten, inclusief BTW, opgenomen, op basis van de bij de subsidieaanvraag bekende bedragen. De uiteindelijke kunnen naar boven afwijken als eigenaren extra geld hebben moeten inzetten. Figuur 7 Gemiddelde Herstelkosten Emmaplein Stadsbreed Toelichting figuur 7 In dit overzicht staat de meerjarenontwikkeling van de herstelkosten cascoherstel) Hierbij is geen rekening gehouden met de grootte van de woning, het aantal palen daaronder en/of de complexiteit en vorm van de constructie, alsmede de mogelijke extra kosten ontstaan na de aanvraag van de lening. Figuur 8 Aanvragen subsidies en leningen Aantal Subsidie aanvragen 448 Verstrekte leningen Alleen subsidie aanvraag 126 Waarvan nog in behandeling 8 Waarvan vangnet lening Toelichting figuur 8 Het totale aantal aanvragen is nu 448 waarvan 126 eigenaren alleen subsidie hebben aangevraagd. Van de 448 aanvragen hebben 322 eigenaren ook een lening via de gemeente aangevraagd en gekregen, 24 ervan zijn vangnetleningen. De verwachting is dat in 2009 nog ca. 40 tot 50 aanvragen om subsidie / lening in behandeling zullen worden genomen, mede afhankelijk van de herstelbereidheid van eigenaren waarvan na de monitoring duidelijk is geworden dat de fundering van hun pand hersteld moet worden. Eind 2008 is er in overleg met de procesbegeleidingsbureaus bekeken welke bouweenheden de meeste kans maken om nog tot herstel te komen. Hiervan wordt een lijst gemaakt met daarop de bouweenheden die volgens de begeleidingbureaus en de gemeente de haalbaarheid van het funderingsherstel het grootst is.

7 Figuur 9 Herstelplan fase 2 Bouweenheden Adressen Onderzochte bouweenheden Fundering goed Onvoldoende toestemming Conclusie onbekend / geen rapportage Gereed gemelde blokken (zie figuur 2) Herstelplan fase Gereedmeldingen nog te ontvangen Herstel in uitvoering Lopende bouwvergunningen Nog te herstellen Toelichting figuur 9 Van de 740 bouweenheden hebben nog 234 blokken, 898 adressen, een hersteladvies. Bij een gedeelte hiervan heeft het herstel al plaatsgevonden, maar dient de nog gedaan te worden; het gaat hierbij om 43 blokken met 147 adressen. Per 31 december 2008 was bij 9 blokken, 25 woningen, het herstel in uitvoering. Voor 7 blokken, 34 woningen, is de aanvraag bouwvergunning in behandeling; de verwachting is dat de bouwvergunningen begin 2009 worden verstrekt. Na aftrek van deze getallen blijven 175 bouweenheden met 692 woningen over met een hersteladvies. Figuur 10 Adressen Bouweenheden Tot Tot Intentieverklaringen Bouwvergunningen Toelichting figuur 10 In 2008 zijn voor 6 bouwblokken, 11 adressen, de intentieverklaringen ten behoeve van het herstel ondertekend. Hiermee komt het totale aantal intentieverklaringen sinds de start van het project tot nu toe op 167 blokken met 477 woningen. Op grond van deze intentieverklaringen worden herstelplannen opgesteld, een aannemer geselecteerd en een begroting opgesteld, waarna de aanvragen voor de subsidie / een lening en een bouwvergunning worden ingediend. In 2008 zijn voor 10 blokken (44 woningen) bouwvergunningen aangevraagd. Voor 7 blokken (26 woningen) is de bouwvergunning al verleend. Hiermee komt het totale aantal woningen met een bouwvergunning, sinds de start van het project tot nu toe, op 164 blokken met 437 woningen. Binnen het gebied Emmaplein zijn binnen 18 woningen hersteld. Aangevuld met het genoemde aantal van 437 verleende bouwvergunningen voor funderingsherstel en het verwachte aantal nog te verlenen bouwvergunningen wordt het totale aantal van meer dan 600 daadwerkelijk herstelde funderingen verwacht, aanzienlijk meer dus dan de voor de VROMsubsidie benodigde minimale prestatie van 500 woningen per eind 2009.

8 Figuur 11 Reden stagnatie per ultimo 2008 Aantal adressen Voorkeur voor grondwaterherstel 82 Wachten effecten rioolherstel af 55 Financieel 12 Sloop/nieuwbouw 45 Overige redenen 208 Totaal 528 Mogelijk nog interesse in herstel 164 Totaal woningen nog te herstellen 692 Toelichting figuur 11 Per 31 december 2008 is voor 528 adressen nog van stagnatie sprake. In december 2008 is met de procesbegeleiders bekeken welke blokken nog tot herstel zouden kunnen overgaan en welke blokken dit naar niet meer zullen doen. Van 82 eigenaren is bekend dat zij grondwaterherstel overwegen. Zij zijn hierover in contact met stadsbeheer of de BVFP. Voor een aantal blokken wordt door Stadsbheer onderzocht of ze in aanmerking komen voor een pilot grondwaterherstel. Een groot aantal eigenaren, 55, wil de effecten afwachten van het rioolherstel dat in hun straat heeft plaatsgevonden of nog moet gaan plaatsvinden. Voor 12 eigenaren kan de financiële situatie het overgaan tot funderingsherstel mogelijk in de weg staan. Sloop/nieuwbouw is voor 45 eigenaren aan de orde. Deze eigenaren zijn voornamelijk te vinden in de Steynstraat en de omgeving van het Kromhout. Voor de Steynstraat wordt in samenwerking met de afdeling Inrichting Stadsdelen bekeken of sloop/nieuwbouw hier haalbaar is. Bij de Sint zijn de mogelijkheden tot sloop / nieuwbouw onderzocht, maar kon helaas geen overeenstemming worden bereikt met de eigenaren. Gebleken is dat sommige eigenaren onvoldoende financiële middelen hebben om succesvol te kunnen meewerken aan een sloop/nieuwbouw traject. Ook de studie naar de mogelijkheid van een appartementencomplex en stadswoningen binnen een aanvaardbaar stedenbouwkundig kader heeft hiervoor geen soelaas geboden. Een ander belangrijke blokkade vormde de door sommige eigenaren gevraagde te hoge verkoopprijs. De overige redenen waarom eigenaren niet tot herstel overgaan zijn in o.a.: de hoge kosten voor het funderingsherstel, twijfels over het funderingsonderzoek/noodzaak tot herstel, zien tegen herstel op leeftijd. De eigenaren die om allerlei (genoemde) redenen medewerking weigeren en/of twijfelen over de noodzaak van herstel hebben hun woning voornamelijk aan de Krommedijk, Bankastraat, Singel en Reeweg-Oost. Van de 164 eigenaren die mogelijk nog tot herstel over zal gaan heeft een groot aantal eigenaren nog niet zo lang geleden de uitslag van de monitoring ontvangen. Actief In de loop van 2009 zal een bezinning plaatsvinden op het aanschrijvingsbeieid. Verkend zal worden in hoeverre actief kan worden aangeschreven, waar de tot nu toe gebruikelijke ondersteuning van eigenaren, via subsidie en lening, niet toereikend zijn om herstel van de fundering te bewerkstelligen.

9 Juridische zaken De juridische inbreng in het tweede halfjaar van 2008 betrof: Belastingen 1. Behandeling bezwaarschrift weigering subsidie en lening voor partieel funderingsherstel. Beslissing: ongegrond. 2. Behandeling bezwaarschrift toepassing bestuursdwang funderingsherstel. Beslissing: ongegrond, aanpassing begunstigingstermijn. 3. Behandeling bezwaarschrift afwijzing verzoek toepassing bestuursdwang funderingsherstel voor eigenaar. Beslissing: wegens termijnoverschrijding. 4. Werkzaamheden de procedure BVFP/ Gemeente. 5. Bijdrage aan analyse risicomanagement funderingsdossier. Het waarderen van objecten met (mogelijke) funderingsproblemen en de afhandeling van bezwaar- en beroepschriften is volledig ingebed in het proces van Gemeentebelastingen Drechtsteden. Dit komt mede voort uit de invoering van de jaarlijkse waardering voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met de rijksbelastingdienst wordt nauw samengewerkt om de afhandeling voor de inkomstenbelasting zo adequaat mogelijk te laten verlopen. Financiële gevolgen De financiële gevolgen voor de belastingopbrengst 2009 zijn verdisconteerd in de OZBtarieven. De uitvoeringskosten worden geheel opgevangen binnen het beschikbare budget. Waardering woningen Om tot een eenduidige en zorgvuldige afwikkeling te komen is de zogeheten aanpak WOZ-waardevraagstuk bij (met uitzondering van de van toepassing. Deze gedragslijn is vastgesteld op basis van een uitvoerig onderzoek van het Erasmus Studiecentrum Belastingen Lokale overheden (ESBL) van de Erasmusuniversiteit Rotterdam. De gedragslijn is afgestemd met de Waarderingskamer (toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ) en de BVFP. 3. COMMUNICATIE Extra aandacht in de communicatie kregen in 2008 de eigenaren die nog niet zijn overgegaan tot funderingsherstel: twijfelaars, en eigenaren waarvan de woningen nog in de fase van de monitoring zitten of waarvan de woningen net uit de monitoring zijn gekomen. Het gaat om een groep van in totaal circa 700 woningen of eigenaren. In de communicatie is zoveel mogelijk uitgegaan van een persoonlijke en individuele benadering van deze doelgroepen. Hierbij speelden de begeleidingsbureaus voor de bewoners (de Groene Werf, Woonactief en architektenbureau HET) een grote rol. Informatiedag Funderingsherstel De gemeente Dordrecht, de Belangen Vereniging Funderings Problematiek (BVFP) en de begeleidingsbureaus voor bewoners hebben op zaterdag 28 juni 2008 een Informatiedag Funderingsherstel georganiseerd, gericht op eigenaren die nog niet overgegaan tot funderingsherstel.

10 Op de informatiedag kregen bezoekers informatie over alles wat met funderingsherstel te maken heeft, zoals herstelmethoden, waterbeheer en de lenings- en subsidiemogelijkheden die er zijn voor funderingsherstel. In totaal bezochten meer dan 200 mensen de informatiedag. Aan de informatiedag is bekendheid gegeven via persoonlijke uitnodigingen aan alle betrokken eigenaren, nieuwsbrief, Gemeentenieuws, persberichten en de website. Met deze dag wil de gemeente eigenaren stimuleren om alsnog tot funderingsherstel over te gaan. De bezoekers zijn aan het eind van de dag via een enquête ondervraagd over hun wensen en behoeften ten aanzien van het onderwerp funderingsherstel. Uit deze informatiedag en de enquête is een aantal vervolgafspraken voortgekomen tussen de begeleidingsbureaus voor bewoners en eigenaren die funderingsherstel overwegen. Andere communicatieactiviteiten Persoonlijk contact met het projectbureau funderingen was mogelijk via de funderingstelefoon (078) In mei 2008 en rond de jaarwisseling van 2008 zijn nieuwe edities van de nieuwsbrief funderingen uitgekomen met daarin onder andere aandacht voor de noodzaak van funderingsherstel, de informatiedag funderingen en experimenten met grondwaterherstel. Ook is er een nieuw informatieblad over subsidies en leningen voor funderingsherstel verschenen met daarin informatie over mogelijkheden voor financiële steun. De website is geactualiseerd en voorzien van de nieuwste gegevens over funderingsherstel. Verder is er een geactualiseerde verschenen over de Dordtse funderingsaanpak met de belangrijkste cijfers en feiten in de funderingsaanpak per De factsheet is bestemd voor belanghebbenden en geïnteresseerden in de Dordtse funderingsaanpak. De factsheet is in digitale vorm te vinden op de site 4. ORGANISATIE Eerder is aangekondigd dat de projectstatus van de aanpak stadsbreed funderingsherstel op een nader te bepalen datum zou kunnen worden opgeheven waarna de nog resterende werkzaamheden kunnen worden verricht door de reguliere organisatie. Toegezegd is u te informeren alvorens het besluit hiertoe te nemen. Gelet op het huidige ontwikkelingsstadium van het project en de nog te verwachten omvang van de werkzaamheden is het raadzaam de projectstatus vooralsnog te handhaven. De benodigde bezetting wordt afgestemd op de verwachte omvang van de werkzaamheden. In de loop van 2008 is de (externe) inzet voor het grondwaterdeel verminderd tot het niveau van incidentele adviezen. 5. FINANCIEN Het werkkrediet ( 1,47 miljoen) van 2008 is in geringe mate overschreden. De overschrijding bedraagt en is vooral het gevolg van extra kosten van monitoring, de niet geplande bewonersbijeenkomst en de omvangrijke werkzaamheden verband met het onderzoek van de Rekenkamer. De overschrijding kan ten laste van het resultaat van Stadsontwikkeling worden gebracht. Onlangs (aan de hand van de evaluatie per 1 juli 2008) besloot u al het werkkrediet ten behoeve van 2009 beschikbaar te stellen; daarbij werd tevens de totale prognose voor de komende jaren toegelicht. 10