GEMEENTE. Lansingerland. uitwerkingsplan vrije kavels de tuinen-west

Transcriptie

1 GEMEENTE >^ Lansingerland uitwerkingsplan vrije kavels de tuinen-west o \

2 lansingerland vrije kavels de tuinen-west uitwerkingsplan procedure plannummer datum b & w gedeputeerde staten beroep sept nov n.v.t. opdrachtleider mr.drs. J.L Damen gecertificeerd door Lloyd's conform ISO 9001: 2000 aanaesloten bti adviesbureau ontwikkeling en inric/itmg vmrr~-'-'ijkbekii RBOI - Rotterdam bv Delftsestraat 17a Postbus AD Rotterdam Telefoon (010) info@rboi.nl

3 Inhoud van de toelichting 1. Inleiding blz Aanleiding en doel uitwerkingsplan Leeswijzer 3 2. Planbeschrijving Ligging plangebied Bouwreglement 5 3. Sectorale aspecten Bodemkwaliteit Wegverkeerslawaai Waterhuishouding 7 4. Verkeer en parkeren Ontsluiting Parkeren 9 5. Juridische regeling Toetsing aan het bestemmingsplan 13 Adviesbureau RBOI 5 Rotterdam / Middelburg nt.uno.uu

4

5 1. Inleiding 1.1. Aanleiding en doel uitwerkingsplan Het bestemmingsplan De Tuinen is door de raad van de voormalige gemeente Bleiswijk op 6 oktober 2005 vastgesteld en op 25 april 2006 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland (kenmerk DRM/ARW/05/10599A). De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft in haar uitspraak van 3 januari 2007 (zaaknr /1) de tegen het goedkeuringsbesluit ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan De Tuinen is hiermee vigerend en onherroepelijk. In dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van het nieuwe woongebied De Tuinen in de kern Bleiswijk juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Een groot deel van de gronden heeft in het bestemmingsplan de bestemming Uit te werken gebied voor Wonen (UW) gekregen. Met deze bestemming is het beoogde gebruik van de locatie vastgelegd (woongebied) en in het bijbehorende bestemmingsartikel zijn bepalingen (uitwerkingsregels) opgenomen voor de concrete uitwerking van het woongebied. Thans is de uitwerking van een deelgebied aan de orde. Het onderhavige uitwerkingsplan voorziet in een uitwerking ten behoeve van de ontwikkeling van 9 vrije kavels in De Tuinen-West. Met het voorliggende uitwerkingsplan voldoen burgemeester en wethouders aan de uitwerkingsverplichting die bestaat op grond van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Het uitwerkingsplan heeft tot doel om op korte termijn bouwplannen voor 9 woningen in de vrije sector te kunnen realiseren. Procedure Het college van burgemeester en wethouders van Lansingerland is bevoegd om uitwerkingsplannen van het bestemmingsplan De Tuinen vast te stellen. De voorbereidingsprocedure is beschreven in artikel 7 van het bestemmingsplan. Op grond van dit artikel is het ontwerpuitwerkingsplan vanaf 4 oktober 2007 voor een periode van 4 weken ter inzage gelegd. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen. Het college van burgemeester en wethouders heeft het uitwerkingsplan op 20 november 2007 vastgesteld. Gedeputeerde Staten hebben in het goedkeuringsbesluit van het bestemmingsplan bepaald dat het uitwerkingsplan niet onderworpen is aan goedkeuring door Gedeputeerde Staten, tenzij zienswijzen worden ingediend over het ontwerpuitwerkingsplan. Er zijn geen zienswijzen ingediend over het ontwerpuitwerkingsplan. Goedkeuring door Gedeputeerde Staten is dus niet noodzakelijk. Anticipatie In principe kan op grond van het uitwerkingsplan pas bouwvergunning worden verleend indien het uitwerkingsplan rechtskracht heeft verkregen. Er is een mogelijkheid om in een eerder stadium bouwvergunningen te verlenen. Hiertoe is vereist dat de aangevraagde bouwvergunning in overeenstemming is met het ontwerpuitwerkingsplan, dat ter inzage heeft gelegen. Dit is de zogeheten binnenplanse anticipatiebevoegdheid. Deze binnenplanse anticipatiebevoegdheid kan gebruikt worden om de woningbouw in het plangebied te versnellen. Een schriftelijke verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten is in dit kader niet nodig, aangezien Gedeputeerde Staten hebben bepaald dat uitwerkingsplannen niet onderworpen zijn aan goedkeuring. Indien echter zienswijzen worden ingediend over het ontwerpuitwerkingsplan, geldt dat wel een verklaring van geen bezwaar van Gedeputeerde Staten noodzakelijk is Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het bouwreglement vrije kavels De Tuinen-West, dat de basis vormt voor de uitwerking, nader toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op enkele sectorale deelaspecten, waarna in hoofdstuk 4 de verkeers- en parkeeraspecten aan de orde komen. De juridische vormgeving wordt in hoofdstuk 5 omschreven. In hoofdstuk 6 wordt onderzocht of de beoogde inrichting past in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan De Tuinen. Adviesbureau RBOI, Rotterdam /Middelburg iib.oo

6 i- 1:5-000 plangebied bestemmingsplan de Tuinen plangebied uitwerkingsplan figuur 1 ligging plangebied uitwerkingsplan

7 2. Planbeschrijving 2.1. Ligging plangebied Het plangebied ligt in het nieuw te ontwikkelen woongebied De Tuinen in de kern Bleiswijk. Dit is een gebied dat midden in de kern gelegen is en dat van oudsher een agrarisch gebruik kende met het zwaartepunt op glastuinbouw. De voormalige gemeente Bleiswijk heeft het plan opgevat om ter plaatse een nieuwe woonwijk te ontwikkelen. Deze woonwijk bestaat uit drie delen, De Tuinen-Zuid (het Emmastraatgebied), de Tuinen-West en de Tuinen-Oost. De locatie, die onderdeel uitmaakt van voorliggende uitwerking, is gelegen in de Tuinen-West. Het plangebied ligt in het westelijke gedeelte van het bestemmingsplangebied, globaal ten zuiden en in het verlengde van de Prins Mauritsstraat. Ten zuidwesten van het plangebied ligt de Frederik Hendrikstraat. De ligging van het plangebied is weergegeven op figuur Bouwreglement De toekomstige bouwplannen voor de vrije kavels in De Tuinen-West moeten passen binnen de eisen die zijn gesteld in het bouwreglement vrije kavels De Tuinen-West en -Oost. Dit bouwreglement maakt onderdeel uit van de overeenkomst met de kopers. In het bouwreglement zijn zowel stedenbouwkundige als welstandseisen genoemd. Uitgangspunt hierbij is dat er per bouwperceel ten hoogste één hoofdgebouw mag worden gebouwd. Het hoofdgebouw van de woning moet worden gebouwd binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak. Bouwplannen worden getoetst aan de redelijke eisen van welstand op grond van de welstandsnota 3B gemeenten, welstandsniveau 1 (zware toetsing). Adviesbureau RBOI Rotterdam I Middelburg

8 Planbeschrijving Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

9 3. Sectorale aspecten 3.1. Bodemkwaliteit Normstelling en beleid Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is een onderzoek noodzakelijk naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. De provincie hanteert bij de beoordeling van projecten de richtlijn dat voorafgaand aan de formele besluitvorming over het project ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht. Indien uit het historisch onderzoek blijkt dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Onderzoek In het kader van het bestemmingsplan De Tuinen is reeds ter plaatse van het plangebied van voorliggend uitwerkingsplan verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van de conclusies van het verkennend bodemonderzoek is de bodem ter plaatse van het plangebied gesaneerd. Als gevolg hiervan is geconcludeerd dat de bodemkwaliteit de uitvoering van het uitwerkingsplan niet in de weg staat Wegverkeerslawaaï In het kader van het bestemmingsplan De Tuinen is akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderhavige uitwerkingsgebied valt buiten de 50 db(a)-contouren van gezoneerde wegen waardoor voldaan zal worden aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde aangezien 50 db(a) overeenkomt met de na 1 januari 2007 gehanteerde 48 db als voorkeursgrenswaarde. In het bestemmingsplan de Tuinen is tevens akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de 30 km/hwegen. Uit de geluidsberekeningen is gebleken dat op 10 m uit de as van de 30 km/h-wegen de geluidsbelasting varieert tussen de 48 en 58 db(a) (overeenkomend met db). De geluidsbelasting ten gevolge van de Fredrik Hendrikstraat bedraagt bijvoorbeeld op 10 m uit de wegas 53 db(a) (overeenkomend met 51 db). Een dergelijke geluidsbelasting binnen stedelijk gebied kan als aanvaardbaar worden beschouwd aangezien door de gesloten bebouwing langs de 30 km/h-wegen de achterliggende gebieden en buitenruimten worden afgeschermd van verkeerslawaai en deze maximale waarden minder dan de uiterste grenswaarde in stedelijk gebied bedragen. Door het nemen van voldoende gevelisolerende maatregelen kunnen overal de binnenwaarden voldoende worden gegarandeerd in de woningen. Op basis van de Wet geluidhinder behoeven geen hogere grenswaarden te worden vastgesteld voor woningen langs 30 km/hwegen. Wel dient op basis van het Bouwbesluit bij de bouw van deze woningen de gevelwering zodanig te zijn dat de binnenwaarde van 35 db(a) (of 33 db) in de geluidsgevoelige binnenruimten niet wordt overschreden Waterhuishouding In het kader van het bestemmingsplan De Tuinen is voor het gehele plangebied aandacht besteed aan de waterhuishouding. Voor het gehele woongebied moet worden voorzien in 10% oppervlaktewater. Naast deze 10% moet tevens worden voorzien in m 2 oppervlaktewater. In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan (artikel 8 voorschriften bestemmingsplan De Tuinen) is opgenomen dat in het Uit te werken gebied voor Wonen (UW) ten minste m 2 open water wordt gerealiseerd. In het plangebied zal circa m 2 water gerealiseerd worden. Het plan voldoet hiermee ruim voldoende aan de uitwerkingsregels uit het moederplan. Adviesbureau RBOI., _ Rotterdam/Middelburg &.OO

10 Sectorale aspecten De woningen worden aangesloten op een verbeterd gescheiden rioolstelsel. Om verontreiniging van hemelwater te voorkomen, worden duurzame niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast. Adviesbureau RBOI Rotterdam 1 Middelburg

11 4. Verkeer en parkeren 4.1. Ontsluiting Het plangebied van dit uitwerkingsplan wordt ontsloten vanaf de Frederik Hendrikstraat en de Oranjestein/Groene Loper. In het gebied wordt een verbinding voor langzaam verkeer mogelijk gemaakt in de oost-westrichting tussen de Frederik Hendrikstraat en de Edisonlaan door het midden van het gebied Parkeren In het bestemmingsplan De Tuinen is voor het plangebied uitgegaan van algemeen gehanteerde parkeerkencijfers conform het ASW uit 2004 (CROW, 2004). De gehanteerde kencijfers zijn (met marges afhankelijk van de prijsklasse) per woning: woning-goedkoop woning-middensegment woning-duur 1,3-1,7 (gemiddeld 1,5); 1,5-1,9 (gemiddeld 1,7); 1,7-2,2 (gemiddeld 2,0). De parkeerbehoefte bedraagt 18 parkeerplaatsen. Op grond van het Masterplan de Tuinen en het bestek wordt voor een garage met lange oprit 1,5 parkeerplaats per woning gerekend. In de openbare ruimte is geen locatie binnen redelijke loopafstand. Privaatrechtelijk zal worden vastgelegd dat de eigenaren ten minste 2 parkeerplaatsen per woning zullen realiseren en in stand houden. Adviesbureau RBOI......_.. Rotterdam /Middelburg 1u.1s1ib.00

12 Verkeer en parkeren 10 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

13 5. Juridische regeüng 11 Voor de bestemmingslegging van de gronden die in dit plan worden uitgewerkt, wordt gedeeltelijk gebruik gemaakt van de bestemmingen die reeds zijn toegepast in het bestemmingsplan De Tuinen. Dit om te zorgen dat er een eenduidige regeling ontstaat die aansluit bij de bestemmingslegging van de aangrenzende gronden, en om te voorkomen dat er voor één plangebied meerdere bestemmingswijzen gaan gelden. Er wordt ook echter een nieuwe bestemming toegevoegd (Water) welke niet in het moederplan is opgenomen. Daarnaast wordt bij de bestemming Erven de nadere aanwijzing "zonder gebouwen" opgenomen, zodat deze bestemming voor een gedeelte wordt gewijzigd ten aanzien van het moederplan. Het uitwerkingsplan maakt na vaststelling onderdeel uit van het bestemmingsplan De Tuinen. De overige voorschriften van dit moederplan zijn daarom ook op dit uitwerkingsplan van toepassing, naast de specifieke bepalingen die bij de bestemmingen in de voorschriften van dit uitwerkingsplan zijn toegevoegd. Hierna worden de nieuwe bestemmingen die voor dit uitwerkingsplan zijn opgesteld nader toegelicht. Voor de overige gebruikte bestemmingen wordt verwezen naar de voorschriften en de toelichting van het bestemmingsplan De Tuinen. Woondoeleinden II Op de plankaart voor woondoeleinden II bestemde gronden zijn hoofdgebouwen (woningen) inclusief aan- en uitbouwen toegestaan binnen het op de plankaart aangegeven bestemmingsvlak. De bestemming Woondoeleinden II stemt grotendeels overeen met de bestemming Woondoeleinden van het bestemmingsplan De Tuinen. Een verschil betreft het binnen Woondoeleinden II vastleggen van zowel de maximale goothoogte als de maximale bouwhoogte voor hoofdgebouwen. Binnen de bestemming Woondoeleinden geldt alleen een maximale goothoogte voor hoofdgebouwen. De onderhavige vrije kavels zijn echter dermate groot dat zeer hoge kappen mogelijk zouden zijn indien de bouwhoogte niet wordt begrensd. Voorts wijkt de regeling voor erfbebouwing op onderdelen af van de regeling in het bestemmingsplan De Tuinen. Erven II Voor de bij de woningen behorende erven is voorzien in de bestemming Erven II en een regeling voor erfbebouwing. Deze erfbebouwing kan worden onderscheiden in aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Het gezamenlijk grondoppervlak van deze gebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van het erf met een maximum van 50 m 2. Daarnaast dient ten minste een oppervlak van 25 m 2 onbebouwd te blijven. Voor grotere erven (meer dan 250 m 2 ) geldt een ruimere regeling. De voorschriften bevatten tevens bepalingen over de hoogte van en diepte van aan- en uitbouwen. Water De in het uitwerkingsplan geprojecteerde waterpartij is voorzien van de bestemming Water. Deze bestemming is nieuw, omdat deze niet in het moederplan is opgenomen. De gronden met de bestemming water zijn bestemd voor water ten behoeve van de waterhuishouding. Op deze gronden mogelijk alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. In het gebied worden twee bruggen gebouwd. Door middel van de aanduiding "brug" op de plankaart wordt dit mogelijk gemaakt. Verblijfsgebied De aanleg van de ontsluitende wegen ten behoeve van de woningen in dit uitwerkingsplan is rechtstreeks mogelijk op grond van het bestemmingsplan De Tuinen. Voor de aanleg van deze wegen is derhalve geen uitwerking nodig. Er is voor gekozen om de wegenstructuur uit te werken bij de uitwerking van het omliggende woongebied. Adviesbureau RBOI Rotterdam I Middelburg

14 Juridische regeling 12 Adviesbureau RBOI Rotterdam I Middelburg

15 6. Toetsing aan het bestemmingsplan 13 In het bestemmingsplan De Tuinen van de voormalige gemeente Bleiswijk is in artikel 8 (Uit te werken gebied voor Wonen) een aantal regels gegeven waaraan een uitwerking dient te voldoen. Teneinde te kunnen toetsen of bij de onderhavige uitwerking aan deze regels is voldaan, is in de linkerkolom het bepaalde uit artikel 8 van het bestemmingsplan De Tuinen weergegeven, voor zover van belang voor dit uitwerkingsplan, en is in de rechterkolom aangegeven op welke wijze hieraan is voldaan, of dat het bepaalde niet van toepassing is op deze uitwerking. Artikel 8 Uit te werken gebied voor Wonen (UW) 1. De gronden op de kaart aangewezen voor Uit te werken gebied voor Wonen (UW) zijn bestemd voor wonen en in verband hiermee voor tuinen, erven, wegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen. Toetsing De functies in dit uitwerkingsplan passen binnen de functies genoemd in deze doeleindenomschrijving. Uitwerkingsregels 2. Burgemeester en wethouders werken de in lid 1 genoemde bestemming nader uit met inachtneming van de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. woningen mogen vrijstaand, halfvrijstaand of aaneen worden gebouwd, met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de nadere aanwijzing (g) de woningen ook gestapeld mogen worden gebouwd; b. bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen dient per woning op eigen erf te worden voorzien in ten minste 1 parkeerplaats met een minimumlengte van 6 m gemeten vanaf de grens met het openbaar gebied; c. de afstand van nieuwe hoofdgebouwen tot bestaande woningen bedraagt minimaal 10 m; hierbij wordt onder bestaande woningen verstaan woningen aanwezig tijdens de vaststelling van het plan; het totaal aantal woningen in het plangebied mag na uitwerking niet meer dan 700 bedragen; e. ter plaatse of binnen een afstand van 25 m van de aanduiding "wijkontsluitingsweg" wordt een wijkontsluitingsweg geprojecteerd; f. ter plaatse of binnen een afstand van 10 m van de aanduiding "buurtontsluiting" wordt een ontsluiting op buurtniveau geprojecteerd; g. ter plaatse of binnen een afstand van 10 m van de aanduiding "ontsluiting langzaam verkeer 1" wordt een ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer geprojecteerd; Het uitwerkingsplan voorziet in 9 vrijstaande woningen. Het inrichtingsplan gaat uit van ten minste 1,5 parkeerplaats (garage plus opstelplaats) per woning. Privaatrechtelijk zal worden vastgelegd dat per woning ten minste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar zijn. De dichtstbij gelegen bestaande woningen zijn Frederik Hendrikstraat 14 t/m 20. Deze liggen buiten het bestemmingsplangebied. De afstand tussen de bestemmingsplangrens en de betrokken woningen is reeds meer dan 10 m, zodat de nieuwe woningen in dit uitwerkingsplan op voldoende afstand zijn gelegen. Dit uitwerkingsplan maakt 9 woningen mogelijk. Het reeds in procedure gebrachte uitwerkingsplan Deellocatie Tuinpark bevat 10 woningen. Er zijn nog geen andere uitwerkingsplannen opgesteld. De regel is niet van toepassing op voorliggend uitwerkingsplan. De regel is niet van toepassing op voorliggend uitwerkingsplan. De regel is niet van toepassing op voorliggend uitwerkingsplan. Adviesbureau RBOI Rotterdam I Middelburg

16 Toetsing aan het bestemmingsplan 14 k. ter plaatse of binnen een afstand van 30 m van de aanduiding "ontsluiting langzaam verkeer 2" wordt een ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer geprojecteerd; binnen het UW-gebied worden langzaamverkeersverbindingen geprojecteerd die respectievelijk de verbindingspunten A en C, C en E, B en D met elkaar verbinden; binnen het UW-gebied wordt ten minste m 2 open water gerealiseerd met de daarvoor noodzakelijke voorzieningen zoals duikers en bruggen; 50% van de oevers dient op natuurvriendelijke wijze te worden ingericht. Het uitwerkingsplan bevat een langzaamverkeersverbinding welke voldoet aan deze uitwerkingsregel. De aanzet voor de verbinding tussen de punten A en C is opgenomen in dit uitwerkingsplan. Het vervolg van deze verbinding valt buiten het plangebied van dit uitwerkingsplan. Het uitwerkingsplan bevat een deel van het genoemde water. Het betreft circa m 2 open water. De overige waterbehoefte zal elders in het UW-gebied worden gerealiseerd. De oevers in dit uitwerkingsplan vormen onderdeel van de uit te geven kavels. De natuurvriendelijke oevers zullen met name op oevers in openbaar gebied worden gerealiseerd. Afstandsmaten 3. Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 76 van de Wet geluidhinder, dient in nieuwe situaties ingevolge de Wet geluidhinder, de afstand van de woningen en geluidsgevoelige bestemmingen tot de as van wegen ten minste te bedragen: a. Jan van der Heydenstraat 45 m; b. Noordmiddenverbinding (best. V) 28 m. Aan beide afstanden wordt voldaan. Adviesbureau RBOI Rotterdam I Middelburg