EIGENAARS DIE WONINGEN VERHUREN AAN EEN SOCIAAL VERHUURKANTOOR

Transcriptie

1 EIGENAARS DIE WONINGEN VERHUREN AAN EEN SOCIAAL VERHUURKANTOOR Profiel, motieven en tevredenheid Pascal De Decker Elias Vlerick Marie Le Roy

2 Auteurs en info: Auteurs: o o o Pascal De Decker Elias Vlerick Marie Le Roy Datum: Januari 2009 Verantwoordelijke uitgever: Steunpunt Ruimte en Wonen Kasteelpark Arenberg 51 bus Heverlee Tel: +32 (0)16/ info@steunpuntruimteenwonen.be ISBN Verantwoordelijke uitgever: Dit rapport kwam tot stand met de steun van de Vlaamse Gemeenschap: Programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens. This repport has been realised with the support of the Flemish Community: Program for Policy Research Centres. The text contains the views of the author and not the views of the Flemish Community. The Flemish Community cannot be held accountable for the potential use of the communicated views and data.

3 Voorwoord Eigenaars die woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Profiel, motieven en tevredenheid., een titel die eigenlijk al veel weggeeft. Deze studie geeft een beeld van de mening van eigenaars die vandaag reeds hun woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK s). Sociale verhuurkantoren verhuren deze private huurwoningen door aan woonbehoeftige gezinnen of alleenstaanden. De Vlaamse overheid gaat ervan uit dat de werking van de sociale verhuurkantoren garant staat voor het verhuren van betaalbare, kwaliteitsvolle woningen op langere termijn. Ik heb dit onderzoek laten uitvoeren vanuit mijn streven om de sector van de sociale verhuurkantoren nog meer slagkracht te geven. De afgelopen jaren werden reeds verschillende initiatieven genomen om de werking en dienstverlening van de SVK s te ondersteunen en verder uit te breiden, onder meer een nieuw SVK-besluit met uitgebreidere subsidiemogelijkheden, het openstellen van de verbeteringsen renovatiepremie voor verhuurders aan een SVK, de toegankelijkheid van de huursubsidie voor nieuwe SVK-huurders. Echter, de SVK-werking staat of valt natuurlijk met de medewerking van de private verhuurdereigenaar. Hiertoe is ruime bekendheid van de SVK-werking en haar voordelen bij eigenaarverhuurders van groot belang. Op welke wijze en met welke middelen eigenaars best worden aangesproken om hen te overtuigen te verhuren aan SVK s was evenwel niet zo duidelijk. We wisten immers zeer weinig over de eigenaar-verhuurders die samenwerken met een SVK, over waarom zij aan een SVK verhuren en hoe zij dit ervaren. Het voorliggende onderzoeksrapport geeft een antwoord op deze vragen, met name hoe hebben de verhuurders kennis gemaakt met het SVK-model, wat zijn de motieven van verhuurders om met SVK s in zee te gaan en wat zijn de ervaringen van verhuurders met de verhuring aan een SVK. Het vormt voor het werkveld en het beleid een interessante bron van informatie en inzichten over de verhuurders die in scheep zijn gegaan met een SVK en, zoals u zult kunnen lezen, is de tevredenheid over de samenwerking met een SVK zeer groot. Dit onderzoek schetst evenwel nog geen volledig beeld van de houding van de eigenaar-verhuurders ten aanzien van het SVK-model. In deze fase werden immers enkel eigenaars die reeds aan een SVK verhuren bevraagd. Het onderzoek zou in een volgende fase aangevuld moeten worden met een bevraging van een willekeurige steekproef van alle verhuurders in Vlaanderen over de naambekendheid en eventuele ervaringen met SVK s. Marino Keulen Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering 1

4 2

5 Inhoudstafel 1 De opdracht Doel van het onderzoek Beleidsrelevantie Onderzoeksmethode Partners en begeleiding Structuur van het rapport Sociale verhuurkantoren in context Inleiding Omschrijving Ontwikkeling De voedingsbodem: maatschappelijke context SVK s: de voorgeschiedenis (jaren ) Groei vanuit de basisbewegingen De eerste SVK s De institutionalisering ( ) Doorwerking (1997 heden) Stand van zaken Nieuw erkennings- en subsidiëringbesluit in SVK-instrumenten Instrumenten gericht op de huurder Instrumenten gericht op de verhuurder Instrumenten gericht op de SVK s Lokale en provinciale ondersteuning Aantal SVK s, aantal verhuurde woningen en wachtlijsten Samenvatting met de rol van de eigenaar Algemeen De eigenaar Vragen Bevraging van SVK-verhuurders Aanpak Inleiding De vragenlijst Voorbereiding Opmaak Organisatie en afwerking bevraging Populatie en steekproefgegevens Timing en methodiek van het veldwerk Opvolging van het veldwerk en kwaliteitscontrole Respons en non-responsgegevens (tabellen 5 en 6) Data-invoer en oplevering bestand Verwerking Tot slot Over de verhuurders en hun woningen Inleiding Kenmerken van de verhuurders

6 Leeftijd Huishoudenstructuur Sociaal-economische kenmerken Kenmerken van de verhuurde voorraad Aantal verhuurde woningen Exclusiviteit van het SVK voor verhuring Huurinkomsten Motieven voor verwerving Motieven voor verhuring Verhuren via een SVK Woonplaats verhuurders versus locatie huurwoningen Samenvatting Ervaringen met private verhuring Inleiding Over de huurcontracten Over de verhuurmodaliteiten Huurprijsaanpassingen De waarborg Controle-uitoefening Problemen bij het privaat verhuren van woningen Houding ten overstaan van de onderhuurders Samenvatting Ervaringen met verhuring aan SVK s Inleiding Beweegredenen om met een SVK te werken Kennismaking Woningkwaliteit(sbewaking) Communicatie over gebreken aan de woning tijdens de verhuring Huurprijsbepaling en -betaling Contractuele beperkingen Dienstverlening Selectie onderhuurders Ervaring bij beëindiging van een contract Algemene beoordeling Voordelen Nadelen De toekomst Gewenste maatregelen Samenvatting Gesegmenteerde verhuurstrategieën Inleiding Kenmerken van de woningen Ouderdom Woningtype Grootte van de woning Uitrusting van de woning

7 Kadastraal inkomen Huurprijs Werken aan de woning Modaliteiten van de verhuring en de verwerving Duur van het contract Sociale kenmerken Leeftijd Sociaal-economische kenmerken Opleiding Tewerkstellingstatus Inkomen Conclusies Samenvatting, conclusies en aanbevelingen De opdracht Aanpak van het onderzoek Kennismaking met sociale verhuurkantoren Motieven om met sociale verhuurkantoren samen te werken Evaluatie van de samenwerking met sociale verhuurkantoren Profiel eigenaarverhuurders Aandachtspunten voor het beleid Referenties Figuren: Tabellen: Vragenlijst Introductie

8 4

9 1 De opdracht 1.1 Doel van het onderzoek In de loop van de jaren 1980 zagen de sociale verhuurkantoren (verder SVK s) het levenslicht. Ze werden in hoofdzaak vanuit het welzijnswerk opgestart met als doel het inhuren van woningen op de private huurwoningmarkt om ze te verhuren aan mensen met een zwak sociaal profiel. Ze garanderen de eigenaarverhuurders de betaling van de huur en het beheer van de woning als een goede huisvader, wat er op neerkomt dat de kwaliteit van de woning wordt bewaakt. De huurders van een SVK-woning genieten in principe van een betaalbare woning en, binnen het kader van de private huurwetgeving, van woonzekerheid. Gezien heel wat huurders momenten of perioden van maatschappelijke desintegratie hebben gekend, wordt indien nodig door het SVK begeleiding georganiseerd. Het beleid erkent de potentiële rol van de SVK s wanneer in 1993 de Vlaamse regering ten experimentele titel 9 SVK s gaat ondersteunen. De Vlaamse Wooncode (1997) zorgt onder de benaming erkende huurdiensten vervolgens voor het wettelijke kader dat een structurele ondersteuning van de SVK s mogelijk maakt. In 1997 werd dan ook een eerste SVK-erkenningbesluit goedgekeurd. In 2004 werd dit vervangen door een nieuw besluit, dat, anders dan het eerste, een subsidiëring evenredig met het woningaanbod mogelijk maakt. Vanaf begin 2008 vallen de SVKwoningen integraal onder het sociaal huurbesluit. Eind 2007 (31 december 2007) telde Vlaanderen 49 1 door het Vlaamse Gewest erkende SVK s, waarvan 37 gebruik maken van de gewestelijke SVK-subsidie. Deze 49 SVK s verhuurders samen woningen, waarvan of 89% eigendom van een particuliere verhuurder 2. Het succes van SVK s staat of valt met het inhuren van private huurwoningen. Waarom eigenaars met een SVK gaan samenwerken, is nog niet onderzocht. Evenmin is nagegaan waarom verhuurders stoppen met het verhuren aan een SVK. In dit onderzoek gaan we na waarom verhuurders met SVK s samenwerken. 1.2 Beleidsrelevantie Het onderzoek vertrekt vanuit het streven van het Vlaamse woonbeleid om de SVK s meer slagkracht te geven. Daartoe moeten de SVK s voldoende woningen kunnen inhuren. Ten einde de naambekendheid van de SVK s bij eigenaarverhuurders te vergroten, werd daartoe door de Vlaamse regering in de loop van 2007 een campagne opgestart. Voorliggend onderzoek moet bijdragen tot de kennis over de motieven van verhuurders om met SVK s samen te werken. Tevens zal inzicht worden verworven over de ervaring van deze verhuurders in hun samenwerking met SVK s. Daar alleen de huidige private verhuurders bevraagd worden, benadrukken we dat voorliggend onderzoek slechts partiële informatie zal opleveren. Om een volledig beeld te krijgen, dient het onderzoek aangevuld te worden met een bevraging van verhuurders andere dan particulieren (bijv. OCMWs, gemeentebesturen, kerkfabrieken, sociale huisvestingsmaatschappijen). Tevens dient 1 Intussen zijn er 51 SVK s erkend 2 Bron: Vlaams Overlegbewonersbelangen (verder VOB). 5

10 onderzocht te worden waarom verhuurders de samenwerking met een SVK stopzetten. Het onderzoek zal evenmin informatie opleveren over de naambekendheid van SVK s onder de private verhuurders in het algemeen. Ook daarvoor is specifiek onderzoek nodig. 1.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek combineert verschillende onderzoekstechnieken, nl. 1. een literatuuronderzoek met als doel een kort historiek van het SVK model te schetsen, 2. een analyse van (een selectie van) verslagen van SVK s, het VOB en de Vlaamse overheid met als focus de relatie met de verhuurders, 3. verkennende diepte-interviews met verhuurders en vertegenwoordigers van eigenaarverenigingen met het oog op de opmaak van een schriftelijke vragenlijst, 4. schriftelijke bevraging van een representatieve steekproef van particuliere ver-huurders van SVK woningen. 1.4 Partners en begeleiding De Hogeschool Gent, Departement Toegepaste Ingenieurswetenschappen (Pascal De Decker en Elias Vlerick) stond in voor de globale leiding van het onderzoek. De afdeling Survey van het HIVA (Els Plevoets en Karen Vanautgaerden) verzorgde de praktische organisatie van de enquête en deed de codering van de vragenlijsten, en Marie Le Roy en Brecht Vande-kerckhove (SUM Research), daarin bijgestaan door Kristof Heyelen (HIVA), stonden in voor de statistische verwerking. Het onderzoek liep van augustus 2007 tot maart 2008 en werd aangestuurd door een begeleidingsgroep bestaande uit: o o o o o o o o o Veerle Costermans, Kabinet Minister van Wonen, Danny Croonen, SVK Waasland, Katelijne D Hauwers, Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES), Veerle Geurts, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Swa Silkens, Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB), Hilde Vandenbosch, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Paul Van Lindt, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Ronald Van Paassen, departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Renild Vermaelen, SVK Kempen en Noorderkempen. 1.5 Structuur van het rapport Het rapport bestaat uit verschillende delen. Het eerstvolgende deel is informatief van aard en schetst de geschiedenis van de SVK s, de stand van zaken en de huidige beleidscontext. Wat daarna volgt rapporteert over het onderzoek. Hoofdstuk 3.1 beschrijft hoe te werk is gegaan. Hoofdstuk 3.2 gaat in op de kenmerken van de SVK-verhuurders en hun woning. Hoofdstuk 3.3 gaat in op de ervaringen van SVK-verhuurders met verhuren buiten de SVK s op de particuliere huurmarkt. Hoofdstuk 3.4 gaat dan specifiek in op de ervaringen met verhuren aan SVK s. Hoofdstuk 3.5 is een buitenbeentje: daarin worden de woningen vergeleken van verhuurders die zowel aan SVK s als buiten SVK verhuren. M.a.w. we gaan na of de verhuurders een gesegmenteerde verhuur-aanpak hebben. Op het waarom van dit onderscheid komen we verder terug. Er wordt afgesloten met een samenvatting en beleidsaanbevelingen. 6

11 We willen nogmaals benadrukken dat de ondervraagde verhuurders van woningen aan een SVK enkel natuurlijke private personen en private vennootschappen betreft. Kerkfabrieken of welzijnsorganisaties die aan SVK s verhuren, werden niet bevraagd. 7

12 2 Sociale verhuurkantoren in context 2.1 Inleiding In wat volgt, geven we een overzicht van het ontstaan en de doorwerking van het model sociaal verhuurkantoor. We geven aan waar de wortels liggen, wat de maatschappelijke voedingsbodem was en wat de spanningsvelden zijn waarbinnen het SVK-model werkzaam is. Daar voorliggend rapport kadert binnen een onderzoek naar de rol en de attitudes van de eigenaars die gebruik maken van de diensten van een sociaal verhuurkantoor, onderzoeken we ook wat er op basis van de beschikbare literatuur kan afgeleid worden over hun rol en hun attitude. 2.2 Omschrijving Een omschrijving geven van een SVK is niet eenvoudig. Het model heeft vooral in de jaren voor en in de periode vlak na het eerste erkenningsbesluit (1997) ver-nderingen ondergaan. Volgens het meest recente besluit dat de erkennings- en subsidievoorwaarden regelt (BVR 16 maart 2004), hebben sociale verhuurkantoren als taak: 1. op de private huurwoningmarkt binnen het werkingsgebied woningen te huren of in erfpacht te nemen om ze, zo nodig na renovatie- en verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden en met aandacht voor het bieden van woonzeker-heid, tegen een redelijke huurprijs te verhuren aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden; 2. de onderhuurders inspraak- en participatiemogelijkheden te bieden en hen te begeleiden om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plichten als huurder; 3. samenwerken met lokale huisvestings- en/of welzijnsactoren en in het bijzonder zelf het initiatief te nemen tot het opzetten van lokale samenwerkingsverbanden met deze actoren; 4. open te staan voor alle kandidaat-huurders, ongeacht hun woonplaats, geslacht, nationaliteit, etnische afkomst, hun ideologische, filosofische of godsdienstige overtuiging. De taken van een SVK zijn volgens dit besluit dus: 1. zich op de private huurmarkt begeven om woningen te huren of ze in erfpacht nemen, 2. deze woningen zo nodig te renoveren, te verbeteren of te aanpassen, 3. verhuren aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden, 4. met oog voor woonzekerheid en een redelijke huurprijs, 5. de onderhuurders/huurders inspraak- en participatiemogelijkheden bie-den, 6. hen vertrouwd maken met hun rechten en plichten als huurder, 7. samenwerken met lokale huisvestings- en of welzijnsactoren, 8. initiatief nemen tot het opzetten van lokale samenwerkingsverbanden, 9. open staan voor alle kandidaat-huurders. Sociale verhuurkantoren verschillen hierdoor in belangrijke mate van klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s), o.a. omdat ze in principe geen eigen patrimonium 8

13 bezitten 3. SVK s moeten zich als huurder op de private huurmarkt begeven. Een goedkope(re) huurprijs kunnen SVK s bekomen door te onderhandelen met de kandidaat eigenaarverhuurder: in ruil voor deze goedkope huurprijs bieden ze zekerheid over betaling van huur, continuïteit in de verhuring en controle over onderhoud van de woning (Silkens, 2005). Deze huurprijs wordt doorgerekend aan de onderverhuurder. Dit betekent dat de huurprijzen van SVK s in de praktijk nog steeds hoger liggen dan die van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s). De huren van laatstgenoemden zijn immers gekoppeld aan de hoogte van het inkomen (Silkens, 2005), wat voor de SVK s niet het geval is. Wel is het sinds 2007 mogelijk dat d.m.v. een huursubsidie de huurprijs betaalbaar kan worden gehouden (zie verder). Verder hebben de SVK s specifieke taken wat betreft huurderbegeleiding en huurderparticipatie. Wat precies moet verstaan worden onder huurderbegeleiding en huurderparticipatie is voor interpretatie vatbaar. In een uitgave van de administratie (Ministerie van de Vlaamse gemeenschap, Afdeling woonbeleid en Vlaams Overleg Bewonersbelangen, 2000) wordt dit verduidelijkt: De huurdersbegeleiding die het SVK geeft, heeft rechtstreeks betrekking op het huurcontract dat afgesloten is tussen het SVK en de huurder. Het SVK ziet erop toe dat huurachterstal vermeden wordt, dat de woning goed onderhouden wordt, dat eventuele samenlevingsproblemen met buren e.d. tijdig opgevangen worden voor de toestand escaleert. Het helpt de huurder bij de uitvoering van herstellingen en informeert en helpt hem bij de afhandeling van administratieve dossiers die rechtstreeks aansluiten bij het huurcontract. Het kan gaan om een aanvraag voor een huursubsidie, om een vermindering van onroerende voorheffing of een aangifte bij een brandverzekering. De huurdersbegeleiding door het SVK is steeds vrijwillig. (p. 6) De dienstverlening van de SVK s wordt duidelijk onderscheiden van de dienstverlening van andere zorgorganisaties: Het SVK heeft uitdrukkelijk niet de bedoeling om de bestaande woonbegeleiding, gezinsbegeleiding, psychosociale begeleiding of budgetbegeleiding van andere diensten over te nemen (Ministerie van de Vlaamse gemeenschap, p. 6). Ook voor wat betreft de toewijzingsregels verschillen SVK s van klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen. Na een voorlopige regeling in de erkenningbesluiten van 1997 en 2004 werden er nieuwe regels vastgelegd in het sociale huurbesluit van 12 oktober Op de website van het VOB worden deze regels als volgt verduidelijkt: Het SVK raadpleegt haar wachtlijst als een woning vrijkomt of een nieuwe woning wordt ingehuurd. Alleen de kandidaat-huurders waarvan de grootte van de woning overeenkomt met de gezinssamenstelling worden uitgenodigd. Deze kandidaten worden in volgorde gezet, dit volgens een puntensysteem. Alle erkende SVK's geven de meeste punten aan het inkomen en aan de herhuisvestingsnood. Zo krijgen de woningzoekenden met een kleiner inkomen of degenen die dringend moet verhuizen meer punten dan een ander. Verder kan er nog rekening worden gehouden met onder meer de kinderlast, de band met de gemeente, de SVK-huurder die wil verhui-zen. De totaalsom van deze punten bepaalt uw plaats op de wachtlijst. 3 De facto is het echter niet uitgesloten dat ze wel woningen in hun bezit hebben. Het is volgens het besluit van 2004 echter niet hun taak om woningen te verwerven. Ze kunnen hiervoor dan ook geen gewestelijke subsidiëring krijgen. 9

14 De inschrijvingsdatum speelt alleen maar mee als twee of meer kandidaten een zelfde aantal punten verwerven. Dan gaat degenen die het langst is ingeschreven voor. De hoogst geplaatste kandidaat krijgt, indien hij de woning wenst, een huurcontract van 9 jaar aangeboden. ( ) Het SVK kan een aantal elementen zelf bepalen. Zo kan een SVK kiezen om de woningzoekende die al lang op de wachtlijst staat een aantal extra punten toe te kennen ( 29 februari 2008). 2.3 Ontwikkeling In de ontwikkeling van het Vlaamse SVK-model kunnen drie fases onderscheiden worden (tabel 1). Een eerste fase sluit af in 1993: dit is de fase waarin het lumi-neuze idee (VOB, 1998) ontwikkeld wordt. De tweede fase loopt van 1994 tot 1997 en start met een conventie die de Vlaamse overheid met het VOB afsluit waardoor een aantal SVK s een experimenteel statuut krijgen. Het VOB kreeg als gevolg van dit besluit vier jaar om een uniform SVK-model uit te werken. Het resultaat van deze conventie zal uiteindelijk het SVK erkennings- en subsidiëringbesluit van 1997 voeden. In de derde fase (1997-heden) groeien de sociale verhuurkantoren in aantal net als het aantal verhuurde woningen. In 2004 wordt door de bevoegde minister een nieuw besluit uitgevaardigd dat de groei van de SVK s verder moet stimuleren. We staan momenteel aan het begin van een vierde fase. Dit is een gevolg van de nieuwe regeling die van kracht werd met het sociale huurbesluit van 12 oktober In wat volgt, geven we wat meer achtergrond bij de ontwikkeling van het SVK-model. We overlopen de verschillende fases en geven een beschrijving van de voedingsbodem waarbinnen het SVK-model is ontstaan. Tabel 1: Belangrijke data in de ontwikkeling van het model sociaal verhuurkantoor 1985: de Vereniging der Vlaamse Onthaaltehuizen (VDVO) lanceert het idee op een studiedag (RUG & VDVO, 1986) : conventie Vlaams Gewest & VOB met erkenning ten experimentele titel van een beperkt aantal SVK s 15 juli 1997: inschrijving in Vlaamse Wooncode als sociale woonorganisaties en erkende huurdiensten 21 oktober 1997: Besluit Vlaamse Regering houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van SVK s 6 februari 2004: wijziging besluit 21/10/1997 (stimulering van SVK s om een groter aantal woningen te huren en te verhuren) 12 oktober 2007: nieuwe context voor SVK s met de goedkeuring van een nieuw sociaal huurbesluit De voedingsbodem: maatschappelijke context Notredame (1994) verklaart het ontstaan van de zogenaamde nieuwe wooninitiatieven waartoe de SVK s behoren - aan de hand van drie insteken. Deze drie assen zijn het woonactivisme, het welzijnswerk en de wooncrisis (zie fig. 1). Het woonactivisme en het welzijnswerk behandelen we verderop (vanaf punt 2.2.). We focussen eerst kort op de woningcrisis. 10

15 De woningcrisis wordt gevoed door een combinatie van vier elementen: de economische crisis van de jaren 1980, de wijzigingen in de samenstelling van de huishoudens, de inertie van de Belgische staat door de herstructurering van de staat en ten slotte de afhankelijkheid van het Belgische woonmodel van de historische woonbeleidsopties. Samen hebben deze elementen in de loop van de jaren 1980 een wooncrisis 4 tot gevolg. Niet de overheid op dat moment zelf in crisis 5 -, maar wel basisbewegingen namen het initiatief om een oplossing te zoeken. Figuur 1: De nieuwe wooninitiatieven. Het veld van maatschappelijke krachten Bron: De Decker (2002), gebaseerd op Notredame (1994) Door de economische crisis, met daaraan gekoppeld een verhoogde inkomens-onzekerheid en sterk stijgende rentevoeten, gaan de huishoudens vanaf het einde van de jaren 1970 zelf minder woningen bouwen. De particuliere nieuwbouw zakt dan ook spectaculair in elkaar, wat problematisch is, gezien het Belgische historisch woonbeleid in belangrijke mate gestoeld was en is op het initiatief van de huishoudens (De Decker, 2004). België heeft een in Europese context eerder uitzonderlijk historisch woonbeleid waarbij eigendomsverwerving onder de werkende bevolking bijzonder sterk gestimuleerd werd. Het land heeft in vergelijking met de buurlanden dan ook een heel klein patrimonium sociale huurwoningen. 4 Deze is door de overheid niet als dusdanig erkend. Het is een appreciatie van Notredame (1994) en voortbouwend op Notredame - De Decker (2002). 5 Deze is zowel financieel (met als gevolg zware bezuinigingen) als institutioneel (hervorming van de staat met de implicatie dat instellingen zoals bijv. de sociale huisvestingsmaatschappijen een plaats in het nieuwe bestel moeten vinden). 11

16 Voor de creatie van een voldoende groot en kwaliteitsvol woningaanbod was men dus afhankelijk van de nieuwbouw en renovatie door de particulieren. Onder druk van haar financiële problemen koos de overheid ervoor om het aanbodsprobleem niet op te vangen met de bouw van meer sociale woningen 6, maar met de Wet Gol (1983) wel met een liberalisering van de private huurmarkt. Dit moest investeringen in private verhuring stimuleren. De vrije onderhandeling van contracten werd opnieuw de basis van de huurwetgeving. De huurprijs en de duur van de contracten werd volledig overgelaten aan de contracterende partijen (De Decker, 2006). De gewenste stijging van het aanbod komt er echter niet. Net op dat moment ontstaan er ook nieuwe huishoudentypen dikwijls kleinere huishoudens -, wat leidde tot een bijkomende stijging van de vraag. Meer en meer huishoudens kochten of huurden een woning in plaats van er één te bouwen, met als gevolg een stijgende competitie op de koop en huurmarkt en dus prijsstijgingen. Dit zorgde er op zijn beurt voor dat huishoudens lager gingen mikken op de woonmarkt (lagere prijsklasse, of huren in plaats van kopen). Uiteindelijk leidde dit proces ertoe dat diegenen met het laagste inkomen nog meer met elkaar moesten concurreren. De prijsstijgingen waren dan ook het grootst voor de slechtst uitgeruste woningen (Pannecoucke e.a., 2003; De Decker, 2006). Eind jaren 1980 stijgt de private nieuwbouw opnieuw, zonder echter het vroegere niveau te halen. Wat betreft sociale huisvesting wordt er in de loop van de jaren 1990 in Vlaanderen een programma voor nieuwe extra woningen gelanceerd. Dit blijft echter slechts 0,5% van de totale woningmarkt. Het is in deze context van een lage particuliere nieuwbouw en het achteropblijven van de sociale nieuwbouw en stijgende prijzen dat het SVK-model als alternatief ontwikkeld wordt SVK s: de voorgeschiedenis (jaren ) De praktijk van het inhuren en onderverhuren van woningen met het oog op betaal-baar wonen voor huishoudens met een laag inkomen was niet echt nieuw. Al in de jaren 1970 ontstonden er huurderverenigingen, huurderunies en huurdercollectieven. De basis van deze eerste huurderverenigingen waren meestal woningzoekende migranten die samen met plaatselijke (sociale) diensten woningen gingen inhuren (Van den Eynde, 2003; Baeck, 2005). Inspiratie voor deze collectieven werd o.a. gehaald uit huurdercoöperatieven in Groot-Brittannië (De Decker, 2002) Groei vanuit de basisbewegingen De vroegste wortels van de sociale verhuurkantoren liggen bij basisbewegingen. Deze basisbewegingen kunnen ingedeeld worden in twee categorieën: het woonactivisme (met huur- en buurtactivisme) en het welzijnswerk. Woonactivisme Huurderactivisme. Het huurderactivisme ontstaat in de loop van de jaren 1970 vanuit enerzijds huurders die zich verenigen om hun steeds penibelere situatie op de huisvestingsmarkt te verdedigen en anderzijds vanuit een geëngageerde middenklasse met meestal een juridische opleiding. In 1978 worden de eerste voorlopers van de huidige sociale verhuurkantoren opgericht: het Woonfonds Gent (Baeck, 2005) en een gelijkaardige 6 Ook de sociale woningbouwproductie daalde spectaculair (Declerck, 2002). 12

17 organisatie in Antwerpen, de Huurderunie Antwerpen/Borgerhout. Het Woonfonds Gent richtte zich op het kopen of huren van woningen, die werden (onder)verhuurd aan (Turkse) huishoudens. De Huurderunie in Antwerpen werkte met een intensieve participatie van de aangesloten huurders. Deze eerste huurderverenigingen richtten zich vooral op en werden deels gedragen door gastarbeiders. Zij hadden het immers bijzonder moeilijk op de woningmarkt. Het Woonfonds in Gent bijvoorbeeld richtte zich specifiek op de Turkse gemeenschap; ook de Antwerpse huurderunie bestond in de eerste plaats uit huurders die als gastarbeider naar België gekomen waren. De financiering kwam soms uit eigen middelen en een eigen financiële structuur (Woonfonds Gent), soms werden er ook overheidsmiddelen gevonden - de huurderunie Antwerpen kon voor haar werking gebruik maken van EU-fondsen -, en er werd gebruik gemaakt van speciale statuten zoals het DAC of derde arbeidscircuit - statuut 7. Buurtactivisme. Ook het buurt- en opbouwwerk heeft een rol gespeeld in de ontwikkeling van het SVK-model. Deze methode van maatschappelijk werk kwam in stedelijke achterbuurten tot stand aanvankelijk onder impuls van de parochiale geestelijkheid. Het buurt- en opbouwwerk heeft een belangrijke rol gespeeld in het stadsvernieuwingsbeleid van de jaren Belangrijk was hun nadruk op het recht op wonen, bewonersinitiatieven, participatie, lokale netwerken en een geïntegreerde benadering. Er werden projecten uitgewerkt rond woonexperimenten met andersvaliden, geïntegreerde projecten voor wonen en tewerkstelling (in renovatie bijvoorbeeld), bewonersparticipatie bij management van sociale huisvesting, opleidingen in renovatie en constructie (De Decker, 2002). Verschillende van deze ideeën en projecten zien we doorwerken in de uitwerking van de sociale verhuurkantoren. Welzijnswerk Mee aan de oorsprong van de sociale verhuurkantoren ligt ook het welzijnswerk. Het is vooral vanuit de welzijnszorg en meer bepaald de organisaties voor thuislozen dat er aangestuurd werd op een duidelijk model voor sociale verhuurkantoren (RUG & VDVO, 1986; VDVO, 1987; Notredame,1994; De Decker, 2002). Het oorspronkelijke model is dan ook in de eerste plaats een samenwerkingsverband van welzijnsorganisaties met de bedoeling de huisvestingsproblemen van de eigen cliënten op een gestructureerde en zakelijke manier op te lossen. Het is vooral bedoeld als een service voor aangesloten ledenorganisaties en heeft de opdracht de huisvestingsproblemen te signaleren aan de bevoegde instanties. Het is een zakelijk beheerd verhuurkantoor zonder balie kandidaathuurders kunnen zich dus niet rechtstreeks wenden tot het SVK -, maar worden geselecteerd en verwezen door de aangesloten zorgorganisaties. Er wordt ook een strikte scheiding nagestreefd tussen huisvesting en hulpverlening en -begeleiding (Notredame, 1994) De eerste SVK s In 1985 zijn er zeven sociale verhuurkantoren werkzaam. Ze werden overkoepeld door het Overleg Sociale Verhuurkantoren (Vanhove, 1997). Maar op eigen kracht overleven, is voor een SVK niet vanzelfsprekend. In de jaren 1990 krijgen de SVK s een tweede adem omdat ze mee kunnen genieten van financieringen in het kader van het armoedebeleid. We refereren ter zake aan de fondsen Lenssens en Vanden-bossche, het Vlaams Fonds voor de 7 Deze statuten werden door de overheid in de jaren 1980 gecreëerd om de hoge werkloosheid tegen te gaan. De overheid koos voor arbeidscreatie via het opzetten en financieren van tewerkstellingsprogramma's. 13

18 Integratie van Kansarmen (VFIK) en later het Sociaal Impulsfonds (SIF)(De Decker, 2004). Ook openbare besturen (OCMW s, gemeenten) richtten SVK s op. Soms wordt dit gekoppeld aan sociale werkplaats en/of opleidingsproject via de renovatiewerken die sociale verhuurkantoren uitvoeren. Mede door het ontbreken van enige noemenswaardige activiteit van de klassieke sociale huisvesters op de private markt beginnen meer en meer instanties de SVK s te ondersteunen. De Vlaamse provinciebesturen nemen bijvoorbeeld diverse ondersteunende initiatieven: West-Vlaanderen herwerkt het provinciale premiestelsel in het voordeel van de SVK s, de provincie Antwerpen stelt zijn erfpachtregeling open voor SVK s, in Oost- Vlaanderen worden SVK s als pilootproject erkend en in Vlaams-Brabant worden pogingen ondernomen om intercommunale SVK s op te richten De institutionalisering ( ) Vanaf 1993 worden er ook op Vlaams beleidsniveau maatregelen genomen om de uitbouw van SVK s te ondersteunen. Minister voor Huisvesting De Batselier maakt van de uitbreiding van het sociaal huurpatrimonium één van zijn prioriteiten. Het werd immers meer en meer duidelijk dat er ook op de private huurmarkt maatregelen nodig waren, onder andere het Koninklijk Commissariaat voor het Migrantenbeleid (een belangrijke inspiratiebron voor de minister - Vanhove, 1997) had daar op gewezen. Aangezien de SVK s een jarenlange ervaring hadden met de inschakeling van privé-huurwoningen voor de huisvesting van kansarme en kwetsbare bevolkingsgroepen, beschouwde minister De Batselier hen als de aangewezen partner op dit terrein. De ervaringen van de SVK s waren echter nog weinig gesystematiseerd en doordacht. Om hieraan te verhelpen keurde de Vlaamse Regering op 17 november 1993 een conventie goed met het Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB) én negen experimentele sociale verhuurkantoren. Zij moesten in een proefperiode van drieënhalf jaar onderzoeken en evalueren welke hun mogelijkheden waren om op een flexibele manier privé eigenaars bij het huisvestingsbeleid te betrekken (Vanhove, 1997). Concreet moesten ze een SVK-model uitwerken met een goede omschrijving en duidelijke werkingsstructuur. Uiteindelijk zou deze proefperiode in 1997 eindigen met de opname van de SVK s (zij het onder de naam erkende huurdiensten ) in de Vlaamse Wooncode en met een eigen erkennings- en subsidiëringbesluit (goedgekeurd op 21 oktober 1997). Naar een uniformisering Om tot een uniform model te komen, dienden verschillende zaken uitgeklaard te worden. Een aantal praktische zoals een uniform registratieformulier en rekeningenstelsel, maar ook over de basisprincipes moest er duidelijkheid geschapen worden. De eerste stap was een doorlichting van de bestaande SVK s en hun manier van werken. Dit werd georganiseerd door het VOB. De doorlichting focuste op de beschikbaarheid van de woningen, de woonzekerheid van de huurder, de woningkwaliteit, de toegankelijkheid, de toewijzingsprocedures, de huurderbegeleiding, de participatie van de bewoner, de organisatievorm en de deelname van SVK s aan een netwerk. Uiteindelijk bleken er (onder andere) verschillen te bestaan in de soorten contracten die werden afgesloten (1 jarig vs. 9-jarig), in huurderbegeleiding (van minimale tot integrale gezinsbegeleiding) en participatie (participatie van huurders en kandidaat-huurders aan algemene ledenvergaderingen vs. weinig uitgewerkte deelname). Voor elk van deze elementen moesten fundamentele keuzes gemaakt worden. Deze werden in het tweede jaar van de conventie gemaakt in maandelijkse overlegvergaderingen (op 14

19 basis van vier uitgangspunten zie verder). In het derde jaar werd dit verder uitgewerkt in een definitief voorstel van erkennings- en subsidiëringbesluit. Vier uitgangspunten Uiteindelijk gebeurde er een uniformisering (modelontwikkeling) op basis van vier uitgangspunten (Vanhove, 1997): 1. het recht op wonen, 2. de (zwakke) positie van de (zwakke) huurder, 3. de complementariteit van de sociale verhuurkantoren ten aanzien van andere huisvestings- en welzijnsactoren, 4. de participatie van de huurder Recht op wonen Elementen van het recht op wonen zijn o.a. woonzekerheid, de kwaliteit van de woning, de betaalbaarheid en de keuzevrijheid van de cliënt. Bij de uitwerking van het SVK-model werden keuzes afgetoetst aan deze elementen. De (zwakke) positie van de (zwakke) huurder De (zwakke) positie van de (zwakke) huurder op de woningmarkt als uitgangspunt wijst erop dat het SVK-model moest toelaten een oplossing te bieden voor de tekortkomingen in de huurwetgeving in het Burgerlijk Wetboek. De huurwetgeving vertrekt immers van het juridische adagium dat partijen op gelijkwaardige voet een verbintenis aangaan en op basis daarvan hun contractmodaliteiten bepalen. De facto staan verhuurder en huurder echter heel dikwijls niet op gelijke voet. Vooral de huurder bevindt zich omwille van zijn zwakke maatschappelijke positie (Panne-coucke e.a., 2003) - dikwijls in een zwakkere positie. Dit is zeker het geval wanneer het aanbod schaars is, de kwaliteit ondermaats en de prijs buiten verhouding tot de kwaliteit. Complementariteit Het uitgangspunt complementariteit geeft aan dat bij de uitwerking van het SVK-model moest rekening gehouden worden met samenwerking met de sociale huisvestingmaatschappijen, vooral omdat zij ervaren zijn in de bouw en beheer van woningen. De SVK kunnen volgens Vanhove een aanvulling bieden op het aanbod van de sociale huisvestingsmaatschappijen doordat ze zich flexibel inschakelen op de private markt en sterk zijn in het omgaan met moeilijke bewoners (Vanhove, 1997). Verder moest het SVKmodel aangeven dat het niet de bedoeling was om de woonbegeleiding, de gezinsbegeleiding, de psycho-sociale begeleiding en de budgetbegeleiding van de welzijnszorg over te nemen. De samenwerking met de welzijnssector is in het uiteindelijke model minder sterk dan de aanvankelijke samenwerking van een aantal SVK s met welzijnsactoren. De vereiste dat kandidaat-huurders bij de SVK s enkel via doorverwijzing bij de SVK s terecht kunnen, werd immers niet als algemene regel weerhouden. Ten slotte wijst Vanhove nog op het belang van de uitbouw van een werking die een geïntegreerd deel is van een lokaal netwerk met de andere huisvestings- en welzijnsactoren. Binnen dit netwerk zou het SVK het accent moeten leggen op de inbreng van socialiserende elementen op de private huurmarkt. Contracten met traditionele sociale huisvesters zijn dus eerder uitzonderingen (Vanhove, 1997, p. 58). 15

20 Participatie van de huurder Wat betreft de participatie van de huurder werden de mogelijkheden open gelaten. Er wordt door Vanhove (1997) bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt tussen het brede participatieperspectief of gebruikersparticipatie hiermee wordt bedoeld participatie aan het recht op wonen, de huurders de mogelijkheid bieden om dit recht daadwerkelijk op te eisen (VOB, 2002, p. 11) - en participatie aan de SVK zelf via huurderbegeleiding, bewonersgroepen en eventuele deelname aan de bestuursorganen van het SVK. Vanhove stelt wel dat de uitbouw van een specifieke huurderbegeleiding, opgezet vanuit emancipatorisch en participatief oogpunt, één van de essenties van de SVK-werking is. Drievoudige socialisering Eén van de functies van de SVK s die dikwijls vernoemd wordt, is de socialisering van de private huurmarkt (Notredame, 1994, 1998; De Decker, 1995). Notredame (1998): Met socialisering wordt niet bedoeld dat het private karakter aan de private huurmarkt zou worden ontnomen, door een (over)reglementering of door één of andere vorm van nationalisering of verstaatsing. Bedoeld wordt wél dat er een sociale correctie wordt uitgevoerd op het marktmechanisme van vraag en aanbod. [ ] Het uiteindelijke doel is het vergroten van het aantal sociaal verhuurbare woningen, d.w.z. dat bij de verhuring rekening wordt gehouden met de sociaal-economische situatie van de huurder in de huurcontracten, de kwaliteit en de betaalbaarheid. Naast een instrument voor socialisering van de private huurmarkt kunnen SVK s volgens Notredame (1998) nog voor twee andere vormen van socialisering ingezet worden: o o socialisering van de huisvesting: zorg en wonen samenbrengen, socialisering van de grondrechten: rechtsnormen werken maar door indien de doelgroep de normen kent en begrijpt, in staat is ernaar te handelen, bereid is ernaar te handelen en de overtuiging heeft dat het de overheid menens is met die norm. Met de stelling dat de SVK s een instrument zijn voor socialisering van de private huurmarkt tracht Notredame een ideologische onderbouwing te geven aan het SVK-model als een structurele institutie voor huisvesting. Er moet echter opgemerkt worden dat de uiteindelijke beslissing over de verhuring bij de eigenaarverhuurder blijft liggen; de socialisering is met andere woorden slechts een voorwaardelijke. Ze blijft duidelijk ondergeschikt aan het private eigendomsrecht. De werkzaamheid van het SVK-model zal dus ook afhankelijk blijven van de prijsstijgingen op de huurmarkt. Wordt het verschil tussen wat de eigenaar kan krijgen op de markt en wat het SVK kan bieden te groot, dan kunnen we verwachten dat dit product zijn aantrekkingskracht verliest voor eigenaarverhuurders. De noodzaak aan een socialisering geeft wel aan dat het marktmechanisme op zichzelf wat betreft wonen niet voor iedereen leidt tot kwaliteit en betaalbaarheid (zie ook Galbraith, 1992) Doorwerking (1997 heden) Vanaf 1997 kunnen de SVK s beschouwd worden als een geïnstitutionaliseerd instrument van het woonbeleid. Sinds het erkennings- en subsidiëringbesluit van 21 oktober 1997 kan elk SVK dat voldoet aan de voorwaarden erkend en gesubsidieerd worden. 16