De fiscaliteit als instrument voor woonbeleid en ruimtelijke ordening

Transcriptie

1 De fiscaliteit als instrument voor woonbeleid en ruimtelijke ordening Westerlo 8 maart 2013 Steven Michiels Advocaat-vennoot GD&A Docent HUBrussel 1

2 Fiscale instrumenten Activeringsheffing (DGPB) Belasting onbebouwde industriegronden (VCRO) Leegstandsheffing woningen en gebouwen (DGPB) Belasting verkrotting woningen en gebouwen (gemeentelijk) Heffing leegstand en verwaarlozing bedrijfsruimten (gemeentelijk) Belasting op slopen (gemeentelijk) Belasting op afleveren vergunningen (gemeentelijk) Verhaalbelasting RUP s (gemeentelijk) Planbatenheffing (VCRO) Kredieteenheden (DGPB) Btw en registratierechten (DGPB)

3 Activeringsheffing (1) 3 Gemeentebelasting op onbebouwde bouwgronden en kavels in woongebied Geregeld in Decreet Grond- en pandenbeleid Bedrag Min. 12,50 EUR / m of min. 0,35 EUR / m² Min. 125 EUR / kavel of bouwgrond Belastingplichtige = eigenaar, erfpachter, opstalhouder Opschorting Max. 5 jaar na verkavelingsvergunning

4 Activeringsheffing (2) 4 Vrijstellingen Eigenaar van één onbebouwde kavel of bouwgrond (per kind ten laste) Sociale woonorganisaties Uitvoering sociale last Erkende sport- en jeugdverenigingen Eerste 30m straatbreedte indien geheel met aanpalende woning Indien niet voor bebouwing bestemd Openbaar domein en privaat domein gebruikt voor openbaar nut

5 Activeringsheffing (3) 5 Gemeenten zonder activeringsheffing meten 2 maal per jaar spanning tss. woningbehoefte en bouwpotentieel Bouwpoteniteel = aantal gronden en kavels x respectievelijke gemiddelde verwezenlijkingsratio s Woningbehoefte = Vlaams huishoudensprognosemodel of RSV Indien bouwpotentieel voor 3 meetdata < woningbehoefte: vanaf volgend kalenderjaar verplichte activeringsheffing

6 Belasting onbebouwde industriegronden 6 Art VCRO voorziet in gelijkaardige regeling voor onbebouwde industriegronden langs uitgeruste openbare weg Eigenaars van één enkele onbebouwde industriegrond, VMSW en SHM s zijn vrijgesteld Gemeenten kunnen zelf voorzien in tariefdiversificaties en bijkomende vrijstellingen om hun ruimtelijke doelstellingen te realiseren

7 Leegstandheffing gebouwen en woningen (1) 7 Gemeentelijke bevoegdheid sinds Decreet Gronden pandenbeleid Gemeentebelasting op gebouwen en woningen die zijn opgenomen in leegstandsregister Tarief 990 EUR / gebouw of woonhuis 75 EUR / kamer of studentenkamer 300 EUR voor andere gebouwen Heffinggrondslag = 12 maanden opgenomen in leegstandregister

8 Leegstandheffing gebouwen en woningen (2) 8 Vrijstellingen Subjectieve: eigenaar 1 woning, verblijf in instelling, handelingsbekwaamheid beperkt, Objectieve: gelegen binnen onteigeningsplan, beschermd als monument, Uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing Gemeente heeft geen eigen leegstandheffing (1) 10% gemeenten met hoogste relatieve leegstand (2) Gemiddelde leegstand gestegen t.o.v. vorige periode (3) (KI + (990 KI)) x (aantal periodes van 12 maanden 2)

9 Belasting ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en woningen 9 Gemeenten hebben keuze tussen Niet belasten Opcentiemen op gewestelijke heffing Eigen gemeentebelasting Leegstand geregeld in Decreet Grond- en pandenbeleid Dus ook die regels te volgen Bv. Stad Mechelen: EUR per woning of 10,20 EUR / m² voor gebouwen Deze bedragen x2, x3,

10 Belasting ter bestrijding van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsgebouwen 10 Gemeenten hebben keuze tussen Niet belasten Opcentiemen op gewestelijke heffing Eigen gemeentebelasting Bedrijfsgebouwen niet opgenomen in Decreet Gronden pandenbeleid: leegstand dus (ook) gewestelijk belast Bv. Stad Mechelen: 10 EUR / m² (max EUR) Deze bedragen x2, x3,

11 Belasting op slopen van gebouwen 11 Complementair met leegstandsheffingen Belastingen op leegstand en verwaarlozing bedrijfsruimten, woningen en andere gebouwen zouden kunnen worden vermeden door sloop Geen incentive om situatie te verbeteren Indien sloop van leegstaande of verwaarloosde gebouwen (zonder herbouw) wordt belast: achterpoortje gesloten Bv. Stad Leuven: 150 EUR / m² grondvlak te slopen gebouw met min EUR

12 Belasting op aflevering van vergunningen 12 Naast klassieke dossiertaks voor aanvraag Enkel bij afgeleverde vergunningen Hogere bedragen mogelijk vermits niet verschuldigd bij weigering vergunning Bv. Zoersel: belasting op aflevering verkavelingsvergunningen, groepswoningbouw en appatementen 50 EUR / m² EUR / kavel voor verkavelingsvergunning 5 EUR / m³ bovengronds volume voor groepswoningbouw en appartementen ABB maakt voorbehoud bij schending gelijkheidsbeginsel

13 Verhaalbelasting RUP s 13 Sommige RUP s strekken eigenaars onmiskenbaar tot voordeel Bv. RUP zonevreemde bedrijven, RUP ingevolge planologisch attest, Kosten RUP zijn ten laste van gemeente Geen opbrengsten voor gemeente Planbaten voor Planbatenfonds (Grondsfonds, ) uitgezonderd gebiedsaanduiding bedrijvigheid Enkel eventueel verhoging KI, Verhaalbelasting als instrument om kosten RUP te verhalen? ABB wenst dit niet

14 Planbatenheffing: historiek 14 Reeds ingevoerd door decreet van 18 mei 1999: niet operationeel Tegenhanger planschade VCRO heeft verder verfijnd en geoperationaliseerd art e.v.

15 Belastingplichtige 15 Belasting, geen retributie Eigenaar of naakte eigenaar van het perceel op ogenblik dat RUP in werking treedt Gaat over op natuurlijke of rechtspersoon waaraan (naakte) eigendomsrecht kosteloos, of door ingevolge erfenis of testament overgaat Indien meerdere eigenaars: hoofdelijk gehouden tot volledige heffing

16 Belastbaar feit 16 Een in werking getreden RUP of BPA voert bepaalde bestemmingswijziging door Groen of Landbouw naar Gebied voor winning oppervlaktedelfstoffen is nieuw Op voorwaarde dat nieuwe bestemming toelaat stedenbouwkundige of verkavelingsvergunning te verlenen, die voorafgaand aan bestemmingswijziging niet kon worden verleend Vrijstellingen en opschortingen

17 Belastbaar feit 17 Eindbestemming Initiële bestemming Wonen Bedrijven Recreatie Landbouw Bos of groen Heffing Heffing Heffing Heffing Landbouw Heffing Heffing Heffing Openbaar nut Heffing Heffing Heffing Recreatie Heffing Heffing Bedrijven Heffing

18 Vrijstellingen 18 Bestemmingswijziging < 25% van perceel en/of perceelsgedeelte van < 200m² RUP of BPA om te voldoen aan een verplichting tot planschadevergoeding Zonevreemde woning wordt gebiedsaanduiding wonen Perceel in zonevreemde niet vervallen verkaveling wordt gebiedsaanduiding wonen Zonevreemd bedrijf wordt gebiedsaanduiding bedrijvigheid

19 Vrijstellingen 19 Gebouwen of terreinen voor sport-, recreatie- en jeugdactiviteiten krijgen geëigende bestemmingszone Onteigening of overdracht in der minnen voor algemeen nut Onteigening ten laste van heffingsplichtige Bij onteigening wordt geen rekening gehouden met meerwaarde

20 Opschortingen 20 Periode waarbinnen RUP of BPA geschorst door Raad van State Vanaf betekening intentie tot onteigening Periode waarbinnen perceel niet bebouwd kan worden ten gevolge van redenen eigen aan perceel Periode waarbinnen perceel niet bebouwd kan worden ten gevolge van erfdienstbaarheid van openbaar nut

21 Heffingsgrondslag en tarief 21 Vermoede meerwaarde toepassen op progressieve belastingschaal Beoordelen en berekenen per kadastraal perceel Voorheen: heffing = 8,58 EUR / m² Correctiefactor 1: soort bestemmingswijziging 0,46 tot 1,74 Correctiefactor 2: arrondissementele coëfficiënt 0,48 tot 1,50

22 Vermoede meerwaarde / m² 22 Eindbestemming Initiële bestemming Wonen Bedrijven Recreatie Landbouw Bos of groen 86,31 58,02 2,58 0,39 Landbouw 85,92 57,63 2,19 Recreatie 83,73 55,44 Openbaar nut 85,65 57,36 1,92 Bedrijven 54,89

23 Progressief tarief planbaten 23 Gedeelte van de vermoede meerwaarde van 0,01 tot en met EUR van tot en met EUR van tot en met EUR van tot en met EUR van tot en met EUR van tot en met EUR van tot en met EUR van tot en met EUR boven de EUR Percentage toepasselijk op het overeenstemmend gedeelte 1 t.h. 2 t.h. 3 t.h. 5 t.h. 8 t.h. 14 t.h. 18 t.h. 24 t.h. 30 t.h. Totale bedrag van de heffing over het voorgaand gedeelte / 125 EUR 375 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

24 Vestiging en invordering 24 Vestiging via kohier uiterlijk 31/12 van jaar, volgend op kalenderjaar van inwerkingtreding RUP of BPA dat de bestemmingswijziging omvat Betalingstermijn datum authentieke akte overdracht ten bezwarende titel door heffingsplichtige van enig zakelijk recht met betrekking tot perceel 6 maanden na verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning waarvoor architect vereist In laatste administratieve aanleg

25 Vestiging en invordering 25 Bij vervroegde betaling binnen jaar na verzending aanslagbiljet: 15% bonificatie Opbrengsten voor Planbatenfonds Kosten Rubiconfonds Gemeenten en provincies: omzetting naar bedrijvigheid binnen GRUP of PRUP Gemeenten: planologische oplossing voor weekendverblijven Grondfonds: alle overige inkomsten Activeringsprojecten en strategische projecten

26 Sociale last 26 Van toepassing vanaf Verkavelingen van minstens 10 loten Groepswoningbouw van minstens 10 woningen Appartementsgebouwen met minstens 50 woningen Oppervlakte méér dan halve hectare Problematiek: verkavelingen en groepswoningbouw vaak te kleinschalig Geen project sociale woningbouw met 2 à 3 woningen

27 Kredieteenheden 27 Ontwikkelaar kan op eigen initiatief méér sociale woningen ontwikkelen en krijgt daarvoor kredieteenheden Kredieteenheden kunnen in ander project binnen gemeente in mindering worden gebracht van sociale last Kredieteenheden zijn overdraagbaar Voorafgaande schriftelijke overeenkomst vereist Opportuniteit: verhandelbaarheid kredieteenheden

28 Kredieteenheden: denkpiste 28 Gemeente laat woon(uitbreidings)gebied ontwikkelen met 100% sociale last Kredieteenheden kunnen worden toegewezen door gemeente voor gebruik in kleine projecten Kan financieel rendabel zijn voor gemeente Decreet waardeert onrechtstreeks zelf op EUR per kredieteenheid Bijkomend voordeel: kleine projecten blijven gespaard van sociale last, maar zijn toch verantwoordelijk

29 Btw en Reg.R. bij uitvoering sociale last in natura 29 Verkoop sociale koopwoningen Verkoper = ontwikkelaar Koper = particulier Sociale huisvestingsmaatschappij treedt op in naam en voor rekening van bouwheer (administratieovereenkomst) Private ontwikkelaar: 21% btw en 10 reg.r. Behoudend uitzonderingen (eerste EUR à 6%, ) Oplossing: deelattest 1 = erkenning als gerealiseerd door SHM 6% btw op grond en gebouw Vl.Gew. grijpt via erkenning als SHM in op federale bevoegdheden

30 30 Kantoor te Mechelen Antwerpsesteenweg B-2800 MECHELEN T F E info@gdena-advocaten.be W Kantoor te Westerlo 4WINGS - Nijverheidsstraat 13 B-2260 WESTERLO T F E info@gdena-advocaten.be W