De vereniging van eigenaars

Transcriptie

1 De vereniging van eigenaars Boom Juridische uitgevers Den Haag 2012

2 Dit onderzoek is gefinancierd door NWO, Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek Omslagontwerp: Haagsblauw, Den Haag Opmaak binnenwerk: Angelique Artz, Heijen 2012 N. Vegter Boom Juridische uitgevers Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h Auteurswet dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3051, 2130 KB Hoofddorp, Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (art. 16 Auteurswet) kan men zich wenden tot de Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher. ISBN NUR 822

3 RIJKSUNIVERSITEIT GRONINGEN De vereniging van eigenaars Proefschrift ter verkrijging van het doctoraat in de Rechtsgeleerdheid aan de Rijksuniversiteit Groningen op gezag van de Rector Magnificus, dr. E. Sterken, in het openbaar te verdedigen op donderdag 20 september 2012 om 16:15 uur door Noortje Vegter geboren op 25 september 1983 te Nijmegen

4 Promotores: Prof. mr. L.C.A. Verstappen Prof. mr. A.A. van Velten Beoordelingscommissie: Prof. mr. R.F.H. Mertens Prof. mr. H.D. Ploeger Prof. mr. F.M.J. Verstijlen

5 Woord vooraf Aanleiding voor dit onderzoek was de verbetering van de onderhoudsstaat van gebouwen die gesplitst zijn in appartementsrechten. Wanneer een gebouw is gesplitst in appartementsrechten is een vereniging van eigenaars verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten in het appartementencomplex. In delen van het land zoals in Rotterdam en Den Haag functioneren niet alle VvE s naar behoren en is sprake van achterstallig onderhoud. Sinds enkele jaren is er daarom zowel lokaal als landelijk veel aandacht voor het verbeteren van het functioneren van VvE s. Het doel van het onderzoek bestaat dan ook uit het formuleren van structurele oplossingen voor slecht functionerende VvE s. Daarnaast vormt de moeizame en ingewikkelde juridische structuur van de VvE, die zowel wordt beheerst door regels van goederenrecht als verenigingsrecht, een belangrijke reden onderzoek naar de VvE te doen. In 2007 werd door NWO de benodigde subsidie toegekend, waardoor ik dankbaar van start kon gaan. Kort voor de verzending van dit proefschrift naar de drukker overhandigde de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties de rapportage Functioneren van VvE s: update 2012 en verbetervoorstellen aan de Voorzitter van de Tweede Kamer. Hierdoor werd de actualiteit van het onderwerp benadrukt. Het juridisch perspectief leverde niet veel problemen op. Een appartementsrecht is een relatief jong recht. De historische achtergrond beslaat slechts een halve eeuw aan parlementaire geschiedenis met vier relevante wetswijzigingen. Voor het jurisprudentieonderzoek naar de omvang van het gebruiksrecht van de appartementseigenaar en de positie van de appartementseigenaar in de VvE maakte ik dankbaar gebruik van de (on)gepubliceerde databank van uitspraken in het kantoor van Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Het onderzoek naar de regeling van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Duitsland had iets meer voeten in de aarde. Ook al dient dit onderzoek slechts ter inspiratie, het bleek voor mij niet eenvoudig de anderstalige bronnen snel eigen te maken. Roland Timmermans en Quincy Lobach bedank ik voor hun hulp hierbij. Het empirisch perspectief was een uitdaging. Tegelijkertijd bood het een aantrekkelijke mogelijkheid verder dan de blauwe deur van mijn werkkamer in het Harmoniecomplex te kijken. In een vroeg stadium heb ik contact gelegd met Stichting VvE Belang, Vereniging Eigen Huis, het (voormalige) Ministerie van VROM, verschillende gemeenten en VvE-beheerders. Zij hebben mij gedurende het hele traject van nuttige informatie voorzien waarvoor ik hen, in het bijzonder Fred Schuurs, veel dank verschuldigd ben. Begin 2009 begon ik met het interviewen van appartementseigenaars. Eerst uitgebreid thuis in het betreffende appartement, daarna telefonisch en nog later kwamen de resultaten van een korte vragenlijst direct binnen via het internet. Zonder hun medewerking was het onderzoek nooit in deze vorm tot stand gekomen, daarom bedank ik alle respondenten nogmaals voor hun medewerking. v

6 WOORD VOORAF Vervolgens moest de verzamelde data op papier worden gezet. Het bleek plezierig met cijfers in de weer te zijn en logische consequenties aan de resultaten te verbinden. Ook in dit stadium heb ik dankbaar gebruik gemaakt van de hulp van verschillende mensen binnen de Rijksuniversiteit Groningen. In 2011 verstreek de deadline van mijn onderzoek vrij geruisloos. Gelukkig promoveerde ik wel, al was het van de tweede naar de derde verdieping van het Harmoniecomplex. Voornamelijk in die fase had ik veel aan de waardevolle begeleiding van mijn dagelijkse promotor Leon Verstappen. Door zijn enthousiasme en strakke planning is het gelukt het onderzoek tot een goed einde te brengen. In de daaraan voorafgaande fase dank ik hem voor de vrijheid en het vertrouwen dat hij mij gaf. Aart van Velten dank ik voor de nauwkeurige bestudering van alle stukken die ik bij hem heb ingeleverd. Ook de beoordelingscommissie dank ik voor hun nuttige commentaar. Daarnaast wil ik mijn collega s van de vakgroep Privaatrecht en Notarieel Recht bedanken voor de vrolijkheid gedurende de vier jaren die ik aan de zonkant doorbracht. Ook buiten de vakgroep heb ik genoten van de leuke en interessante ontmoetingen met collega-onderzoekers op formele en informele bijeenkomsten. Niet in de laatste plaats bedank ik mijn huidige collega s van de vakgroep Strafrecht en Criminologie voor de plezierige werkomgeving en ruimte die zij mij hebben gegeven bij de afronding van mijn proefschrift. Tot slot dank ik Angelique Artz voor het verzorgen van de opmaak van dit boek. Groningen, juli 2012 vi

7 Inhoudsopgave Afkortingen xiii 1. Inleiding Achtergrond Begrippen appartementsrecht, gemeenschap van eigenaars en vereniging van eigenaars Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen Wijze en opzet van het onderzoek 4 2. Beschrijving en analyse van de wettelijke regeling van de vereniging van eigenaars Inleiding Geschiedenis Alternatieven Parlementaire geschiedenis De wet van 20 december De wet van 7 september De invoering van het NBW op 1 januari De wet van 19 februari De wet van 26 februari De Handelsregisterwet Huidige regeling Boek 5 titel 9 BW Algemene bepalingen De vereniging van eigenaars Wijziging van de akte van splitsing en opheffing van de splitsing Bevoegdheidsafbakening Gemeenschap Vereniging Aard en structuur van de VvE Lidmaatschap Bestuur Vertegenwoordiging Aansprakelijkheid Afsluiting De regeling van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Duitsland Inleiding 53 vii

8 INHOUDSOPGAVE 3.2. Frankrijk Geschiedenis Aard en inhoud van het appartementseigendom Splitsingsakten Syndicat Beroepsmogelijkheden De rol van de notaris Groep van gebouwen België Geschiedenis Aard en inhoud van het appartementseigendom Statuten Vereniging van mede-eigenaren Beroepsmogelijkheden De rol van de notaris Deelverenigingen Facultatief karakter Duitsland Geschiedenis Aard en inhoud van het appartementseigendom Gemeinschaftsordnung Gemeinschaft der Wohungseigentümer Beroepsmogelijkheden De rol van de notaris Vergelijking Overeenkomsten en verschillen Uitgangspunten heroverwogen Inspiratie voor de Nederlandse praktijk Het gebruiksrecht van de appartementseigenaar Inleiding Uitgangspunten Beperkingen van het gebruiksrecht in verband met privaatrechtelijke leerstukken Inleiding Misbruik van bevoegdheid Hinder Verhouding misbruik van bevoegdheid en hinder Grondrechten Inleiding Horizontale werking van grondrechten Vrijheid van godsdienst Eerbiediging en bescherming van de persoonlijke levenssfeer Vrijheid van meningsuiting 119 viii

9 INHOUDSOPGAVE Vrijheid van vereniging en vergadering Discriminatieverbod Afrondende opmerkingen Overige rechtspraak Domineert de juridische regeling of de feitelijke situatie? Wijziging in de constructie of de omgrenzing Exclusief gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte Gemeenschappelijk gebruik van een privé-gedeelte Beperkingen op het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte Beperkingen op het gebruik van een privé-gedeelte Welstandsbepalingen Conclusie De rechtspositie van de appartementseigenaar in de VvE Inleiding Derden Beperkt gerechtigde Persoonlijk gerechtigde Onder-appartementseigenaar Bevindingen inzake beperkt gerechtigde, persoonlijk gerechtigde en onder-appartementseigenaren Wijziging rechtspositie Inleiding Aandelenverhouding Bijdrageverplichting Stemrecht Tussenconclusie Beroepsmogelijkheden Vervangende machtiging (Ver)nietig(baar)heid besluit Wijziging akte van splitsing Redelijkheid en billijkheid Bijdrageverplichting Stemrecht Conclusie Het functioneren van de VvE Inleiding Achtergrondgegevens Appartementen Bewoners Onderhoudsstaat Samenstelling VvE s Functioneren 183 ix

10 INHOUDSOPGAVE Inschrijving Handelsregister De rol van de notaris Het beleid van de gemeente Standpuntbepalende weergave achtergrondgegevens Onderzoeksvragen Attenderende begrippen Het onderzoek in perspectief Methode questionnaire Keuze onderzoekseenheden Beschrijving en verantwoording van de dataverzamelingsmethode Materiaal verzamelen Betrouwbaarheid en geldigheid Resultaten questionnaire Transparantie Besluitvorming Handhaving Beheer Doelmatigheid Juridische vormgeving Methode korte vragenlijst Keuze onderzoekseenheden Beschrijving en verantwoording van de dataverzamelingsmethode Materiaal verzamelen Betrouwbaarheid en geldigheid Resultaten korte vragenlijst Formeel functioneren Materieel functioneren Achterstallig onderhoud Juridische vormgeving Gesprekken met notarissen Akte van splitsing Activering VvE Afsluiting Stand van zaken Verband formeel functioneren en materieel functioneren Juridische vormgeving Knelpunten Conclusie Structurele oplossingen voor slecht functionerende VvE s Aard en structuur van de VvE Statutaire bepalingen kleine en grote VvE s 256 x

11 INHOUDSOPGAVE Kleine VvE s Grote VvE s Gebruik appartementencomplex Externe partijen De rol van de notaris Het beleid van de gemeente Woningcorporaties Belangenorganisaties Slot 263 Aanbevelingen 265 Samenvatting 269 Summary 279 Literatuurlijst 289 Jurisprudentieregister 303 Trefwoordenregister 309 Bijlage 1: Oriënterende vragenlijst 315 Bijlage 2: Topic-lijst interviews 317 Bijlage 3: Questionnaire 319 Bijlage 4: Korte vragenlijst 331 Bijlage 5: Topic-lijst notarissen 335 Bijlage 6: Toelichting analyse in SPSS 337 Curriculum Vitae 341 xi

12

13 Afkortingen AA aant. AB art. BGB B&W BW BR BV c.q. diss. D&R ebw EHRC EHRM EP e.v. EVRM FOD G4 Gedr. St. GS GW HR Inv. JBN JOR jr. J.T. KBO KG KNB Ktg. LJN m.nt. MOP Ars Aequi aantekening Nederlandse Jurisprudentie, Administratiefrechtelijke Beslissingen artikel Bürgerliches Gesetzbuch burgemeester en wethouders Burgerlijk Wetboek Bouwrecht besloten vennootschap casu quo dissertatie Decisions and Reports of the European Commission of Human Rights extra beveiligde woning European Human Rights Cases Europese Hof voor de Rechten van de Mens Eerste Protocol en verder Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, Rome 4 november 1950 Federale Overheidsdienst de vier grote steden in Nederland: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht Gedrukte Stukken groene serie Grondwet Hoge Raad der Nederlanden Invoering Juridische Berichten voor het Notariaat Jurisprudentie Onderneming & Recht junior Journal des tribunaux Kruispuntbank van Ondernemingen Kort geding Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Kantongerecht landelijk jurisprudentienummer met noot meerjarenonderhoudsplan xiii

14 AFKORTINGEN MvA memorie van antwoord MvT memorie van toelichting MvV Maandblad voor Vermogensrecht NBW Nieuw Burgerlijk Wetboek NFX Notafax NJ Nederlandse Jurisprudentie NJB Nederlands Juristenblad NJF Nederlandse Jurisprudentie Feitenrechtspraak NJW Neue Juristische Wochenschrift NjW Nieuw juridisch Weekblad nr. nummer NTBR Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht NTM-NJCM Nederlands Tijdschrift voor de Mensenrechten NV naamloze vennootschap o.a. onder andere p. pagina Parl. Gesch. Parlementaire Geschiedenis PP Tijdschrift voor de procespraktijk (voorheen: Praktisch Procederen) Prg. Praktijkgids publ. publicatie Rb. Rechtbank RMThemis Rechtsgeleerd Magazijn Themis RN Rechtspraak Notariaat Rv Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering RvA Bouw Raad van Arbitrage voor de Bouw RVR Rechtspraak Vastgoedrecht S&V Stichting en Vereniging SV&V Stichtingen, Verenigingen en Vennootschappen SEV Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting SKW Stichting Samen Kwaliteit Waarborgen Somm. Comm. Sommaire Commentaire SPSS Statistical Products and Service Solutions Stb. Staatsblad TBR Tijdschrift voor Bouwrecht TCR Tijdschrift voor Civiele Rechtspleging t/m tot en met TVP Tijdschrift voor Privaatrecht TVVS Maandblad voor ondernemingsrecht en rechtspersonen VN Verenigde Naties vol. volume (nummer) VrA Vermogensrechtelijke Analyses VROM Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieubeheer v. versus (tegen) VvE vereniging van eigenaars xiv

15 AFKORTINGEN Vz. voorzitter W. Weekblad van het recht WEG Wohnungseigentumsgesetz WOM wijkontwikkelingsmaatschappij WOZ-waarde waardering onroerende zaken WPNR Weekblad Privaatrecht en Notarieel Recht WR Woonrecht WWI Wijken, Wonen en Integratie xv