\ Raadsvoorstel Zaak 14666

Transcriptie

1 \ Raadsvoorstel Zaak Onderwerp: Openbaarheid: Portefeuillehouder: Ontwerpbestemmingsplan Uitbreiding bedrijventerrein Lindelaufer Gewande- Openbaar Wethouder Lipsch Datum Raad: Nummer: 2015/1/ \ Samenvatting In het Actieprogramma Werk en economie is een aantal acties opgenomen voor het duurzaam versterken van de lokale bedrijvigheid in Voerendaal. Een van deze acties is de (beperkte) uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. Hiermee kan worden voorzien in de behoefte van lokale bedrijven op het huidige bedrijventerrein en bedrijven in de woonwijken voor een verdere ontwikkeling en/of doorgroei van het bedrijf. Van 2 oktober 2014 tot en met 13 november 2014 heeft het voorontwerp bestemmingsplan "Uitbreiding bedrijventerrein Lindelaufer Gewande- " ter inzage gelegen ten behoeve van de inspraak. Gelijktijdig is het voorontwerp toegezonden aan de wettelijke adviseurs. In het kader van het vooroverleg zijn reacties ontvangen van de Provincie Limburg, Rijkswaterstaat Zuid-Nederland en het Waterschap Roer en Overmaas. Er zijn geen inspraakreacties ontvangen.in de inspraaknota is opgenomen op welke wijze de reacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast zijn nog enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Na vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan zal het ontwerpbestemmingsplan 6 weken ter inzage worden gelegd en kunnen zienswijzen worden ingediend. Na verwerking van de binnengekomen zienswijzen zal het definitieve bestemmingsplan door uw raad (conform artikel 3.1 jo. 3.8 Wro) worden vastgesteld. \ Conceptbesluit Het ontwerpbestemmingsplan "Uitbreiding Lindelaufer Gewande - " vaststellen en ter inzage leggen. \ Aanleiding In het Actieprogramma Werk en economie is een aantal acties opgenomen voor het duurzaam versterken van de lokale bedrijvigheid in Voerendaal. Een van deze acties is de (beperkte) uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. Hiermee kan worden voorzien in de behoefte van lokale bedrijven op het huidige bedrijventerrein en bedrijven in de woonwijken voor een verdere ontwikkeling en/of doorgroei van het bedrijf. Sinds de oplevering van fase 2 van het bedrijventerrein Lindelaufer Gewande is gezocht naar mogelijkheden voor een uitbreiding van het bedrijventerrein. Deze zoektocht werd en wordt ingegeven door de behoefte van lokale bedrijven naar ruimte op een bedrijventerrein. Een aantal bedrijven op het bestaande bedrijventerrein Lindelaufer Gewande wil doorgroeien maar wordt nu beperkt doordat er geen ruimte meer is op het huidige bedrijventerrein. Vrijwel alle kavels zijn ook al maximaal bebouwd. Ook zijn er op het huidige bedrijventerrein geen kavels met een grotere buitenruimte beschikbaar. Daarnaast is er een huisvestingsvraag bij verspreid gelegen solitaire bedrijven in de kernen en het buitengebied. Deze bedrijven zijn vaak klein begonnen en toe aan een Pagina 1 van 6

2 volgende stap. Eventuele uitbreiding van deze bedrijven op de huidige locatie staat vaak op gespannen voet met de inzichten van milieuzonering, woonkwaliteit en/of bescherming van de waarden van het buitengebied. Het is daarom gewenst voor deze bedrijven ruimte te creëren op een bedrijventerrein. In april 2013 is uw raad in kennis gesteld van het beëindigen van het haalbaarheidstraject voor de uitbreiding van Lindelaufer Gewande ten westen van het huidige bedrijventerrein (perceel Snijders). Medio 2013 heeft Nouvelle Terre B.V., de eigenaar van het perceel tussen de Oude Midweg ter hoogte van het huidige bedrijventerrein en de Rijksweg A79, kenbaar gemaakt dit perceel te willen ontwikkelen tot bedrijfskavels aansluitend op het huidige bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. Hiermee kan op een alternatieve locatie toch invulling worden gegeven aan een beperkte uitbreiding van Lindelaufer Gewande met als doel om in de behoeften van lokale bedrijven te voorzien. Op een aantal punten is de ontwikkeling die nu voorligt voor de gemeente gunstiger dan de ontwikkeling van de uitbreiding van Lindelaufer Gewande aan de westzijde (perceel Snijders). Op de eerste plaats is de gemeente niet meer in de rol van initiatiefnemer en risicodrager. De ontwikkeling van het perceel tot bedrijfskavels vindt plaats voor rekening en risico van Nouvelle Terre B.V. Dat wil zeggen dat de gemeente geen investeringen doet en geen afzetrisico's heeft. Ruimtelijk is er ook een aantal voordelen ten opzichte van de uitbreiding aan de westzijde. Er kan voor een belangrijk deel gebruik gemaakt worden van de bestaande ontsluiting van het huidige bedrijventerrein. Dat betekent dat minder nieuwe infrastructuur hoeft te worden aangepast of aangelegd. Verder kent het huidige perceel geen beperkingen van bestaande bebouwing waarmee bij de verkaveling rekening moet worden gehouden. Ook sluit de hoogteligging van het huidige perceel beter aan op de omliggende infrastructuur. De initiatiefnemer heeft het afgelopen jaar verschillende onderzoeken uitgevoerd, een voorlopig ontwerp gemaakt, een beeldkwaliteitsplan opgesteld en een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. Er is door gemeente en initiatiefnemer informeel overleg gevoerd met Rijkswaterstaat, het Waterschap Roer en Overmaas en de provincie Limburg. Recent heeft de ontwikkelaar een actualisatie gemaakt van de concrete behoefte en hieruit is naar voren gekomen dat een 20-tal lokale bedrijven geïnteresseerd zijn in afname van een kavel. \ Doel In het Actieprogramma Werk en economie (2011) is een aantal acties opgenomen voor het duurzaam versterken van de lokale bedrijvigheid in Voerendaal. Een van deze acties is de (beperkte) uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. Hiermee kan worden voorzien in de behoefte van lokale bedrijven op het huidige bedrijventerrein en bedrijven in de woonwijken voor een verdere ontwikkeling en/of doorgroei van het bedrijf. Aangezien de lokale behoefte niet in de regio kan worden opgevangen vanwege de mismatch tussen de vraag en het beschikbare aanbod van bedrijfskavels is de voorliggende uitbreiding van het bedrijventerrein Lindelaufer Gewande noodzakelijk om lokaal maatwerk te kunnen bieden aan lokale bedrijven en deze bedrijven ruimte te bieden voor de continuering en groei van hun bedrijf. \ Argumenten Uitgangspunten voor het ontwerp en voor de beeldkwaliteit Pagina 2 van 6

3 De ontsluiting van en naar de bedrijfskavels zal plaatsvinden vanaf de Valkenburgerweg via het huidige bedrijventerrein Lindelaufer Gewande langs de huidige noodroute aan de achterzijde. De noodroute wordt ingericht als permanente ontsluiting. De ontsluitingsweg op het nieuwe deel van het bedrijventerrein wordt ingericht als éénrichtingsweg. De Oude Midweg ter hoogte van het plangebied zal verbreed worden zodat het (vracht)verkeer van de nieuw te realiseren bedrijfskavels langs de Oude Midweg terug kan rijden naar het huidige bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. De Oude Midweg aan de westzijde van het plangebied (richting Midweg) en aan de oostzijde (richting Op de Beek/) blijft zoals in de huidige situatie uitsluitend toegankelijk voor fietsers en landbouwverkeer. Langs de A79 wordt een strook van 35 meter vrijgehouden van bebouwing om invulling te geven aan de verbodszone die Rijkswaterstaat heeft vastgesteld langs de Rijkswegen. Het perceel krijgt een groene omzoming waarmee invulling wordt gegeven aan de inpassing in de omgeving. De groene laanstructuur langs de Oude Midweg blijft intact. Mogelijk dient in verband met de benodigde bochtstralen ter hoogte van de uitweg van het huidige bedrijventerrein een kap of aanpassing van een of enkele bomen plaats te vinden. Aan de oostzijde wordt een haag en een bomenrij gerealiseerd. Aan de zijde langs de A79 wordt een half-open groene zone gerealiseerd met een haag en een transparante bomenrij, waardoor buitenopslag aan het zicht wordt onttrokken terwijl wel een gedeelte van de gebouwen zichtbaar zal zijn vanaf de Rijksweg. Er is een archeologisch onderzoek uitgevoerd in verband met de hoge verwachtingswaarden ter plaatse. Uit dit onderzoek volgt een bevestiging dat resten van de Via Belgica aanwezig zijn in het noordelijke deel van het perceel. In de bovenste laag zijn geen archeologische resten aanwezig en in deze laag kan zonder nader onderzoek worden gebouwd. In de diepere lagen geldt wel een beperking die in de planregels van het bestemmingsplan is vastgelegd. Concreet houdt dit in dat bij ingrepen in deze lagen archeologische begeleiding verplicht is en de inzet gericht is op het vastleggen en bergen van waardevolle resten. De waterhuishouding gaat uit van het gescheiden afvoeren van het afvalwater (via het riool) en het hemelwater. Het hemelwater zal vertraagd (via een waterbuffer) worden afgevoerd en geloosd op de Dammerscheiderbeek. Deze uitgangspunten zijn afgestemd met het Waterschap Roer en Overmaas. De beoogde uitbreiding van het bedrijventerrein heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding op het huidige bedrijventerrein. De randvoorwaarden uitgangspunten voor de bebouwing en de beeldkwaliteit zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Uitgangspunt is een hoogwaardige kwaliteit bedrijventerrein met een modern, industrieel en hoogwaardig materiaalgebruik. De buitenruimte inclusief groen en water hebben een uniforme uitstraling. De buitenopslag aan de zijde van de Rijksweg A79 wordt vanaf de Rijksweg aan het oog onttrokken door de groene omzoming. \ Kanttekeningen Ontwikkelingen provinciaal beleid Zoals eerder aangegeven is er al langere tijd een vraag vanuit lokale bedrijven naar kleinschalige bedrijfskavels. De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren en de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen heeft ertoe geleid dat er in de regio Parkstad, evenals in Zuid-Limburg op dit moment een fors overaanbod is van bedrijfskavels. In het ontwerp-provinciaal Omgevingsplan Limburg (mei 2014) wordt beleid aangekondigd dat een rem zet op het creëren van nieuwe bedrijventerreinen en als uitgangspunt heeft om de bestaande capaciteit aan bedrijventerreinen in Limburg eerst te benutten. Het ontwerp-pol 2014 geeft daarom regio's de opdracht een uitwerking te maken van het dynamische voorraadbeheer voor bedrijventerreinen. Uitgangspunten voor het dynamische voorraadbeheer zijn: Pagina 3 van 6

4 aanleg van nieuwe bedrijventerreinen alleen wanneer binnen bestaande voorraad geen geschikte ruimte meer is; beperkte uitbreiding bestaande terreinen mogelijk voor op het terrein gevestigde en lokale, solitair gevestigde bedrijven (lokaal maatwerk); schrappen van plancapaciteit waar mogelijk. Op 3 november 2014 is de Nota van Zienswijzen bij het POL verschenen. Uit deze Nota van Zienswijzen kan opgemaakt worden dat bovenstaande beleidsuitgangspunten in het definitieve POL 214 bestendigd zullen worden. In het vigerende provinciale Programma Werklocaties van de Provincie Limburg is een beoogde uitbreiding van 3,5 ha van het huidige bedrijventerrein Lindelaufer Gewande opgenomen. De voorliggende uitbreiding betreft een ontwikkeling van circa 2 hectare (bruto). De voorliggende ontwikkeling betreft lokaal maatwerk. Dat wil zeggen dat de uitbreiding bedoeld is voor lokale bedrijven. In het ontwerp-bestemmingsplan is in de uitwerkingsregels van de bestemming Bedrijventerrein uit te werken een maximale kavelgrootte van m² vastgelegd. In het kader van het leveren van maatwerk en doorstroming, is een extra lid toegevoegd aan de uitwerkingsregels, waarmee het mogelijk wordt dat bij uitzondering een uitwerkingsplan kan worden vastgesteld, waarbij een bedrijfskavel van maximaal m² wordt ontwikkeld. Met deze bepalingen wordt zeker gesteld dat geen concurrentie zal optreden met bedrijventerreinen in de regio, aangezien daar sprake is van een ander type kavels (voor specifieke sectoren) en/of een veel grotere omvang van bedrijfskavels. Uit het ambtelijk vooroverleg met de provincie Limburg is naar voren gekomen dat voor lokaal maatwerk concreet aangetoond moet worden, bijvoorbeeld door middel van een voorlopige koopovereenkomst, dat het bedrijf zich zal gaan vestigen op het bedrijventerrein. Gezien de fase waarin de ontwikkeling zich nu bevindt, zijn voorlopige koopovereenkomsten nog niet aan de orde. Om toch aan deze wens van de provincie Limburg tegemoet te komen, hebben wij in het ontwerpbestemmingsplan voor de bedrijfskavels de (globale) bestemming Bedrijventerrein uit te werken opgenomen. Dit betekent dat een getrapte uitwerking zal gaan plaatsvinden. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan zal de ontwikkelaar voor één of meerdere kavels een uitwerkingsplan indienen bij de gemeente. Wanneer er sprake is van een concreet aangetoonde behoefte èn sprake is van een lokaal bedrijf, kan de ontwikkelaar een uitwerkingsplan indienen bij de gemeente. Het ontwerp-uitwerkingsplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Na vaststelling van het uitwerkingsplan door het college van B&W is de definitieve bestemming bedrijventerrein toegekend. De totale doorlooptijd van deze procedure bedraagt circa 3 maanden. Overigens is in het onderhavige bestemmingsplan al de volledige ruimtelijke toetsing voor de bestemming bedrijventerrein uitgevoerd. Deze zal derhalve niet meer aan de orde zijn bij het uitwerkingsplan. Gelet op het feit dat de beoogde infrastructuur in het plangebied bij aanvang moet worden aangelegd en zich niet laat opknippen, is in het voorontwerp-bestemmingsplan de bestemming infrastructuur rechtstreeks toegekend. De ruimte die nodig is voor de landschappelijke en groene inpassing van het plangebied krijgt de bestemming Groen. Publiekrechtelijk kan niet worden geregeld dat de bedrijfskavels zijn voorbehouden aan lokale bedrijven, aangezien dit ruimtelijk niet relevant is. In de privaatrechtelijke overeenkomst is dat wel mogelijk. In de te sluiten realisatieovereenkomst tussen de gemeente Voerendaal en Nouvelle Terre B.V. zullen uitgiftevoorwaarden betreffende de lokale afkomst van bedrijven, de afhankelijkheid van lokaal afzetgebied en het belang van lokale werkgelegenheid worden opgenomen. Pagina 4 van 6

5 \ Relatie met programmabegroting en/of visiedocument In het Actieprogramma Werk en economie (2011) is een aantal acties opgenomen voor het duurzaam versterken van de lokale bedrijvigheid in Voerendaal. Een van deze acties is de (beperkte) uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. Hiermee kan worden voorzien in de behoefte van lokale bedrijven op het huidige bedrijventerrein en bedrijven in de woonwijken voor een verdere ontwikkeling en/of doorgroei van het bedrijf. In de begroting 2014 was ,- opgenomen voor de gebiedsontwikkeling en ontsluiting in het kader van de uitbreiding van het bedrijventerrein Lindelaufer Gewande. Dit betreft concreet de aansluiting van het huidige bedrijventerrein via de Midweg naar het nieuwe gedeelte van het bedrijventerrein. Deze maatregelen zijn gecombineerd met het maken van een adequate tijdelijke omleidingsroute gedurende de reconstructie van de Valkenburgerweg zodat de bereikbaarheid van de bedrijven kan worden geborgd. De ontwikkeling en afzet van de bedrijfskavels vindt plaats voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Er zijn derhalve voor de verdere uitvoering en realisatie geen financiële risico's voor de gemeente. \ Financiële, juridische en organisatorische consequenties Planologische procedure Voor het perceel geldt momenteel het bestemmingsplan Voerendaal-Kunrade. Het perceel heeft binnen dit bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Om de uitbreiding van het bedrijventerrein Lindelaufer Gewande op dit perceel mogelijk te maken is een bestemmingswijziging nodig en hiertoe wordt de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Zowel de gemeente als de initiatiefnemer wensen een toekomstbestendig bedrijventerrein te realiseren met een goede uitstraling. Om beide aspecten te kunnen borgen is een beeldkwaliteitsplan voor deze ontwikkeling opgesteld. De planning van de planologische procedure ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: Begin oktober -medio november 2014: Publicatie en inspraak Voorontwerpbestemmingsplan. Medio november-medio december 2014: Verwerken inspraakreacties tot ontwerp-bestemmingsplan. Eind januari 2015: Vaststellen ontwerp-bestemmingsplan door uw raad, gevolgd door publicatie ontwerp-bestemmingsplan. Medio maart 2015-medio april 2015: verwerken zienswijzen tot definitief bestemmingsplan. Mei of juli 2015: Vaststellen bestemmingsplan door uw raad. Het beeldkwaliteitsplan wordt tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan, als aanvulling op de welstandsnota vastgesteld door uw raad en wordt gebruikt bij de welstandstoetsing. Realisatieovereenkomst De gemeente en Nouvelle Terre B.V. zullen een realisatieovereenkomst sluiten, die de status heeft van anterieure overeenkomst in de zin van de Wet ruimtelijke ordening. In deze overeenkomst zal worden geregeld dat de de aanspraken voor planschade voor risico van de ontwikkelaar zijn. De kosten voor de aanleg van infrastructuur, nutsvoorzieningen en de landschappelijke en groene inpassing zijn ook voor rekening van ontwikkelaar. Daarnaast zal de realisatieovereenkomst afspraken bevatten die moeten borgen dat de bedrijfskavels worden ontwikkeld voor lokale bedrijven en bedrijven met een lokale binding. Na realisatie van de infrastructuur en de landschappelijke en groene inpassing zullen Pagina 5 van 6

6 deze gronden worden overgedragen aan de gemeente, waarna de gemeente verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud. Dit zal worden opgevangen binnen het regulier onderhoudsbudget. De realisatieovereenkomst wordt parallel aan de planologische procedure opgesteld en zal worden vastgesteld voordat het bestemmingsplan definitief wordt vastgesteld. \ Uitvoering Het ontwerpbestemmingsplan zal vanaf begin februari 2015 gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd en in deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. Na verwerking van de binnengekomen zienswijzen zal het definitieve bestemmingsplan door de raad worden vastgesteld. Afhankelijk van de binnengekomen zienswijzen zal dit zijn in de raadsvergadering van 28 mei 2014 of de vergadering van 2 juli De realisatieovereenkomst wordt parallel aan de planologische procedure opgesteld en zal worden vastgesteld voordat het bestemmingsplan definitief wordt vastgesteld. In de tweede helft van 2015 zal de ontwikkelaar Nouvelle Terre B.V. starten met de aanleg van de infrastructuur en het het verkooptraject van de kavels. De landschappelijke en groene inpassing dient binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan te worden gerealiseerd. Na de realisatie van de infrastructuur en het groen door de ontwikkelaar zullen deze gronden door de ontwikkelaar in principe worden overgedragen aan de gemeente. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN VOERENDAAL De secretaris De burgemeester \ Bijlagen Ter inzage en te raadplegen op Bijlage 1 Toelichting Bijlage 2 Verbeelding Bijlage 3 Regels en bijlagen regels Bijlage 4 Bijlagenboek toelichting Pagina 6 van 6