1) Hoe gaat u te werk wanneer een klant komt met de vraag om een woning te bouwen? (stappenplan)

Transcriptie

1 Interviews Architect Steven De Jaeghere Stationstraat Pittem Tel.: GSM: Datum interview: 04/04/16 1) Hoe gaat u te werk wanneer een klant komt met de vraag om een woning te bouwen? (stappenplan) De eerste fase is de voorontwerpfase, de tweede de uitvoeringsfase. De voorontwerpfase houdt in dat de klant bij mij komt. We overlopen het programma (aantal slaapkamers, badkamers, bureau, ) dat ze willen, bespreken aandachtspunten, hoe zij het voor ogen zien, materialenkeuzes, Meestal hebben de klanten dan ook al het stuk grond. Het kan soms ook zijn dat ze nog niets hebben. De klanten doen dit soms omdat ze enkele stukken grond op het oog hebben en dat ze ook kunnen polsen naar mijn mening over die verschillende stukken grond. Meestal is het wel aan de architect om het stuk grond te optimaliseren met de stedenbouwkundige voorschriften in het achterhoofd. Dan maak ik een voorontwerp. De klant komt dit ontwerp bekijken. Dit kan soms al in een maquette zijn of een 3D-render, maar een schets behoort ook tot de mogelijkheden. Het is hier de bedoeling dat de klant voeling krijgt met het ontwerp. Dit kan nog herwerkt worden of soms kan er ook helemaal opnieuw begonnen worden. Dit is een belangrijke fase want dit legt de basis van het project. De volgende fase is dan de bouwaanvraagdossierfase. Dit is een administratieve fase. Op basis van dit dossier zal men hopelijk een vergunning verkrijgen. Dit wordt ingediend in de gemeente en daarna geven zij de vergunning. Daarna zal een lastenboek worden gemaakt waarin staat hoe het gebouw wordt opgebouwd en welke voorschriften er gelden. Ik maak ook uitvoeringsdossier. Waarin verschillende bouwdetails worden beschreven en uitvergroot. Hierop kunnen verschillende aannemers dan een offerte afgeven waarna de klant zal kiezen wie het werk mag uitvoeren. Als de aannemers uiteindelijk gekozen zijn en de werken zijn van start gegaan, volgt de coördinatiefase. 2) Hoelang duurt het vooraleer de eerste steen van een project is gelegd? Welke stappen worden vooraf ondergaan? Als de vergunning is verkregen kunnen de werken starten 30 dagen erna. Het eerste wat we nodig hebben is een metser. Het kan soms zijn dat de klanten een metser kennen die de ruwbouw zal zetten voor hen (in regie). Dan hangt het af van wanneer deze persoon kan beginnen aan de werken. Meestal hangt het dus af van wanneer de aannemer kan starten en natuurlijk ook van de verkrijging van de vergunning. Dit kan bijvoorbeeld 6 maanden later zijn.

2 3) Heeft u bepaalde frustraties omtrent de verwerving van een stedenbouwkundige vergunning, m.a.w. zijn er zaken die voor verbetering vatbaar zijn in de wetgeving volgens u? Door de ontvoogding van de gemeentes wordt er beslist vanuit de gemeente zelf en niet meer vanuit de provincie. Nu is er meer een belang van de schepen en het schepencollege. Zo wordt er meer een politieke beslissing genomen worden. Ik mis hier vooral een gebrek aan objectiviteit. De schepen is meestal geen stedenbouwkundige. In de provincie werden de dossiers beoordeeld door een stedenbouwkundige, waardoor een objectiever, correcter resultaat werd verkregen. 4) Oefent u uw beroep uit als natuurlijk persoon of als rechtspersoon? Waarom in de vorm van deze persoon? Ik oefen mijn beroep uit als rechtspersoon. Architectenbureau Steven De Jaeghere bvba. In het begin had ik een eenmanszaak, maar als bvba sta je sterker naar verantwoordelijkheden toe. Als je een fout hebt gemaakt zal een bvba je beter beschermen. Het zal je niet je hele leven kunnen achtervolgen, terwijl dit bij een eenmanszaak wel het geval kan zijn. 5) Hoe vraagt u uw ereloon(per uur, percentage, vast bedrag, )? Is hier een bepaalde reden voor? Globaal gezien vraag ik een ereloon in percentage. Dat is goed omdat de verloning verhoogt naarmate het project groter wordt. Als je bijvoorbeeld een appartementsgebouw ontwerpt zal het percentage lager liggen omdat je relatief minder werk hebt aan een appartement. Er zit een bepaalde repetitie in. Er wordt ook maar 1 bouwaanvraagdossier opgesteld voor verschillende appartementen, wat het werk ook makkelijker maakt. Bij appartementsgebouwen en bouwpromotoren werk ik meestal met een vast bedrag. Dan kunnen zij dit meenemen in hun rendementsstudie. a) Is het geen risico om met een vast bedrag te werken? Als er aanpassingen gevraagd worden na de vaststelling van het ereloon kan dit inderdaad tot discussie leiden. Het moet goed vermeld staan in het contract hoe dat vast bedrag precies is afgebakend. Soms kan er afgesproken worden dat er een uurloon wordt gevraagd indien er aanpassingen ontstaan na de vaststelling van het ereloon. Per uur werk ik soms ook, maar dit komt voornamelijk voor bij renovatie. Dit is soms moeilijk om in te schatten hoeveel tijd er inkruipt, waardoor een uurloon het meest correcte is voor beide partijen. 6) Hoeveel bedraagt dat ereloon? Meestal 6 7 %, maar dit kan ook minder zijn voor bvb. bij een appartemensgebouw, omdat dit werk repetitief is. a) Heb je, doordat je naam gemaakt hebt in de streek, het ereloon al verhoogd? Dat is een risico dat je neemt en dat kan je ook doen, maar dit heb ik tot nog toe niet gedaan. Ik ben er wel van overtuigd dat het ereloon dat de Orde van Architecten destijds oplegde een correct ereloon is.

3 7) Voert u zelf de controlewerken van een bouwproject uit of laat je dit over aan een andere architect? Waarom? Ikzelf probeer het zoveel mogelijk zelf op te volgen en tot nu toe is dat altijd gelukt. Als architect ben je sowieso verplicht om de controle op de uitvoering te doen. Dit kan je overdragen op een andere architect. Ik zou dit doen als ik bijvoorbeeld een project zou realiseren in Limburg voor een kennis. Dan is de afstand al redelijk ver waardoor een collega-architect de bouwwerken makkelijker zal kunnen opvolgen en controleren dan mij. Ik zorg er wel bewust voor dat mijn opdrachten zich begeven tussen Gent en de kust waardoor het wel mogelijk is om de controlewerken zelf uit te voeren. 8) Wint u bepaalde adviezen in van externen, bijvoorbeeld studiebureaus? Zo ja, waarom? Ja dit kan zinvol zijn. Voor gewone woningbouw hebben we wel een vrij complementair team in de bvba zelf, waardoor externe adviezen minder nodig zijn. Stabiliteitsstudies, EPB-verslaggeving en veiligheidscoördinatie kunnen we ook zelf en bieden we dus ook aan, maar dat wil niet zeggen dat we het daarom ook bij elk project doen. We geven de klant eigenlijk de mogelijkheid om alles bij ons te doen, maar dit is geen verplichting. De klanten vinden dit ook wel een goed aanbod want er is één centraal aanspreekpunt voor hen. Ik spreek wel studiebureaus aan bij bijvoorbeeld grotere projecten om stabiliteitsstudies uit te voeren. Ook sonderingen laat ik uitvoeren omdat ik de machines niet beschikbaar heb. Ik maak ook gebruik van landmeters, omdat zij gewoon zijn om gronden op te meten en daar ook geschikt voor zijn. 9) Is er een bepaalde rolverdeling in uw kantoor? Ik zorg eigenlijk voor de eerste stap en de laatste stap. Ik maak het voorontwerp en ga ook de werken opvolgen en coördineren. Zo heb ik alles nog wel in de hand als zaakvoerder van de bvba. Het uitvoeringsdossier en stabiliteit doet een andere burgerlijk ingenieur - architect die bij mij werkt. Er is dan ook nog een interieurarchitect in de bvba en ook de EPB-verslaggeving en veiligheidscoördinatie kunnen we zelf doen. 10) Heeft u een voorkeur voor een bepaalde sector om te ontwerpen (residentieel, kantoren, industrie, )? Ik vind het tof om veel op mij te laten afkomen. Dit begint bij residentiële projecten, maar ik heb ook al kantoren en industriële werken uitgevoerd. De industriële werken zijn dan wel met een hogere afwerking voorzien. Het gaat dan om een showroom van een garage bijvoorbeeld. 11) Bent u enkel bezig met nieuwbouw of sta je ook open voor renovatieprojecten? Waarom? a) Is er verschil in ereloon voor nieuwbouw of renovatiewerken? Ja, voor renovatie wordt er iets meer gevraagd. Vooral nieuwbouw, maar renovatie doe ik ook op voorwaarde als er een uitdaging aanwezig is. Bij verbouwingen heb je ook meer het gevoel dat de klanten de architect minder nodig hebben. De vergunning moet in orde zijn, maar voor de rest hebben ze de architect minder nodig.

4 Aannemer Gebroeders Jonckheere Meensesteenweg Izegem Tel.: Datum interview: 06/04/16 1. Heeft u bepaalde frustraties omtrent wetgeving voor a. het verkrijgen van een openbare aanbesteding? Ja, er is oneerlijke concurrentie van buitenlandse bedrijven. Ze kunnen aan een lager tarief werken omdat de regelgeving van hun land telt. Dit is te danken aan Europa die de buitenlandse bedrijven laat concurreren onder mekaar, maar niet met dezelfde regels. Ik zou het liever zo zien dat de buitenlandse bedrijven mogen aanbestedingen van België aangaan, maar dan moeten ze de Belgische wetgeving naleven, ook qua bv. verloning. De Belgische aannemers kunnen ook moeilijk concurreren in het buitenland door de strenge wetgeving van België. b. de veiligheidsregelgeving op de werf? Er zou moeten een systeem bestaan dat als je bvb een jaar geen arbeidsongevallen hebt gehad, dat je een bonus terugkrijgt van de verzekering, zoals het is bij de auto s. Er moeten nu cursussen, speciale stellingen, worden aangekocht om te voldoen aan de veiligheid, maar daar hangt geen financieel voordeel aan vast. Als er een financieel voordeel is voor de aannemer, zal die ook beter zijn best doen om de veiligheidsvoorschriften na te leven. c. Is de veiligheidscoördinator een positief aspect voor u? Een veiligheidscoördinator kan positief zijn als ze nuttige info geven en goed meewerken. Soms kunnen ze ook tegenwerken. Ik zal een voorbeeld geven. Wij hebben een bepaalde soort stelling om rond de gevel te zetten. Een paar jaar geleden kregen wij een veiligheidsinspecteur over de vloer. Hij controleerde de stelling en wat bleek, die was niet conform de Belgische wetgeving voor ruwbouw. We hebben toen onze vertegenwoordiger gecontacteerd waar we de stellingen gekocht hebben. Hij heeft het hoofdbureau gecontacteerd en de stelling was wel Europees goedgekeurd. Er is hierdoor een dispuut ontstaan tussen de veiligheidsinspecteur en het stellingsbedrijf. Uiteindelijk heeft de veiligheidsinspecteur ingezien dat de stelling wel conform de Europese wetgeving is. Deze wetgeving staat boven de Belgische dus is deze stelling wel geschikt om te gebruiken voor ruwbouw. Zo zie je ook dat er sommige regels zijn die niet op mekaar afgestemd zijn en dat de wetgeving soms ook een kakafonie is. 2. Waren jullie geregistreerde aannemer en vindt u het jammer dat dit is afgeschaft? Dat was zeker goed omdat dit een bewijs is dat je bekwaam en te vertrouwen bent. Zo kon je een bewijs leveren dat je van de overheid uit erkend was om de job van aannemer uit te voeren. Dubieuze aannemers werden zo voor een stuk buitenspel gezet.

5 3. Voeren jullie werken uit voor de overheid? Waarom (niet)? Neen, omdat we het ons kunnen permitteren om het niet te doen. De particuliere sector is een goede sector en bij de overheid zijn de wachttijden van betalingen zeer hoog. Ook de regelgeving is moeilijker. a. Hebben jullie het nog gedaan? We hebben er nog de kans toe gehad, maar we zijn het afgeraden door de ambtenaren zelf. 4. Zijn jullie een erkende aannemer? Wat houdt dit precies in? Ja, wij zijn erkende aannemer. Dit houdt vooral in dat je de juiste diploma s kan aantonen om het beroep van aannemer uit te voeren. 5. Maken jullie gebruik van onderaannemingen? Zo ja, is dit voor specifieke gevallen? Ja we maken altijd gebruik van onderaannemingen. Wij nemen het totaalproject van de ruwbouw op ons. Als we bijvoorbeeld een project hebben die volledig onderkelderd wordt, dan kunnen we dat in principe zelf uitvoeren. Het is soms interessanter om dit te laten doen door gespecialiseerde onderaannemers omdat zij betere machines en een zekere routine hebben in dit werk. We doen het voornamelijk omdat wij het materieel niet hebben of niet willen aankopen. 6. Gaan jullie zelf onderaannemingen aan? Neen, we zijn altijd zelf hoofdaannemer. De reden daarvoor is misschien de fierheid van ons beroep. Als we bijvoorbeeld voor een bouwpromotor werken in hoeverre ben je dan nog zelfstandig aannemer Daarenboven drukken bouwpromotoren ook hard op de prijs wat het minder interessant maakt voor ons natuurlijk. 7. Hoe wordt een aanbesteding precies verkregen? Normaal gezien is het de cliënt die de architect contacteert, waarna de architect dan enkele aannemers contacteert. Dan sturen we een offerte op en dan wordt een keuze gemaakt. Dit is niet altijd de goedkoopste of de duurste, maar het is de aannemer waar ze het beste gevoel bij hebben of degene die het eerste kan beginnen aan de werken. 8. Doen jullie voornamelijk globale of gesplitste aanbestedingen? Waarom kies je het ene boven het andere? Wij doen enkel het ruwbouwproject. Al de rest doen andere aannemers, tenzij dat we eigen projecten realiseren. De dag van vandaag is alles gespecialiseerd en is dit dus logisch dat we voor gesplitste aanbestedingen opteren. Sleutel-op-de-deurfirma s werken wel met globale aanbestedingen, maar die laten dan alles uitvoeren door onderaannemers. 9. Hoe bepalen jullie uw prijzen (vaste prijs, bestek, gecontroleerde uitgaven, )? Hoe gaat dit in zijn werk? Iedere woning is anders, dus alles moete bekeken worden. Bijvoorbeeld ligging is belangrijk. Als we een project uitvoeren dicht bij onze eigen werkplaats is het logisch dat we minder duur zullen zijn dan dat we aan de kust een project zullen uitvoeren. Onze prijzen worden meestal bepaald via bestek. Soms gebruiken we ook uurloon. Dit is het geval bij karweien. Dit kan gebeuren als de bouwplaats minder goed bereikt kan worden. Bijvoorbeeld als de bakstenen allemaal manueel door de woning moeten worden gebracht.

6 Veiligheidscoördinator Steven De Jaeghere Stationstraat Pittem Tel.: GSM: Datum interview: 06/05/16 1. Voor welke werken moet een veiligheidscoördinator worden aangesteld? In feite is dit voor de meeste werken. De theorie zegt dat dit moet vanaf 2 aannemers, maar in de praktijk wil dit eigenlijk zeggen dat dit geldt voor bijna alle projecten. Het moet zelfs niet zo zijn dat de aannemers gelijktijdig bezig zijn. Het feit dat ze opeenvolgend werken verplicht ook al om een veiligheidscoördinator in te schakelen. Wanneer hoeft een veiligheidscoördinator dan niet? Dat is bijvoorbeeld bij renovatiewerken als enkel het dak moet herlegd worden en één aannemer deze werken uitvoert. 2. Wat zijn de taken van een veiligheidscoördinator ontwerp? De veiligheidscoördinator ontwerp en verwezenlijking is in mijn geval al altijd dezelfde persoon geweest. Dit overlapt voor een stuk ook vaak. In een ontwerpfase gaan we meer vooruitzien over wat de mogelijke risico s kunnen zijn. Dit kan gaan over de uitvoering van de werken, maar ook even goed voor later om de woning in stand te houden en te onderhouden. Bijvoorbeeld bij platte daken waar er effectief op kan geleefd worden: een balustrade voorzien en zo de veiligheid garanderen. Deze fase gebeurt meestal als we plannen gaan opmaken schaal 1/50. Bij de plannen 1/100 gaan we vooral ontwerpmatig gaan kijken hoe het project tot stand zal komen. Vanaf 1/50 beginnen we ook specifiek na te denken over de veiligheid. Er komt dan ook wat technische verfijning bij. Sowieso doordat ik zowel architect en veiligheidscoördinator ben denk ik altijd wel na over het aspect veiligheid. 3. Wat zijn de taken van een veiligheidscoördinator verwezenlijking? Eigenlijk heb je drie instrumenten die een veiligheidscoördinator gebruikt. Ten eerste heb je het veiligheids- en gezondheidsplan. Daar staan risicoanalyses in van het project zelf, toepassingen in verband met de wetgeving, het veiligheidsplan van de aannemer zelf, Bij de uitvoering zelf hebben we dan te maken met een coördinatiedagboek. Dit is een document die men invult wanneer men de werf gaat bezoeken. Bijvoorbeeld zijn de trapgaten tijdelijk afgeschermd om een val te voorkomen. Dit is om risico s op de werf te beperken. De veiligheidscoördinator is er voornamelijk gekomen omdat er te veel ongevallen gebeurden op werven. Ze wilden iemand in het leven roepen die aandacht schonk aan die risico s, ze mee bekeek en opvolgde zodanig dat men uiteindelijk tot minder slachtoffers zal komen. De veiligheidscoördinator ziet er dan ook op toe dat de aannemer zijn werken uitvoert rekening houdend met de veiligheidsinstructies. Het derde deel tenslotte is het postinterventiedossier (PID). Dit is best wel een belangrijk document. Het is zelfs een waardedocument. Als je een verkoop hebt van een woning zal de notaris dit opvragen, zoals je ook een energieprestatiecertificaat (EPC) nodig hebt. Dit is een document waarin interessante info wordt bijgehouden over het project. Het is een soort gebruiksaanwijzing van de woning. Daar zit bijvoorbeeld een plannenset in, de stabiliteitsstudie, plannen van de gewelven, technische info over leidingen, schema s van de elektriciteit, materialen, technische fiches van toestellen, Dit is handig voor de bouwheer zelf als hij eventueel zaken wil aanpassen, maar zeker ook voor de volgende eigenaar zodanig dat hij weet hoe de woning is opgebouwd. Het bijhouden en overdragen van deze drie documenten houdt eigenlijk de opdracht in van de veiligheidscoördinator.

7 a. Mag de veiligheidscoördinator dan optreden tegen de aannemer die in fout is? Ja, tuurlijk. De veiligheidscoördinator maakt een verslag van zijn werfbezoek en zal dat dan ook melden aan de architect, bouwheer en aannemer(s) die op dat moment aan het werk zijn op de werf. Het is natuurlijk wel zo dat de veiligheidscoördinator niet constant kan aanwezig zijn op de werf. De aannemer kan als het ware zijn zin doen wanneer de veiligheidscoördinator niet aanwezig is op de werf. Het is een soort van mentaliteit die in de aannemer moet groeien om met bijvoorbeeld gekeurde stellingen te werken, met goed materiaal werken, Die mentaliteit begint er langzaamaan ook in te zitten. b. Ga je vooraf samenzitten met diverse aannemers om het veiligheids- en gezondheidsplan te overlopen? Nee, dat gebeurt niet. Op hele grote werven is dit misschien wel handig om zo n meeting te houden, maar bij particuliere werven gebeurt dit zelden. 4. Kan iedereen veiligheidscoördinator zijn/worden? In theorie is er een opsplitsing van werken kleiner en groter dan 500m². Daarmee bedoelen ze ongetwijfeld kleine en grote projecten. Bij kleine projecten kan de architect of aannemer eigenlijk zelf de coördinatie op zich nemen, maar bij de meeste werven zal in principe een externe veiligheidscoördinator worden aangesteld. Daarmee bedoel ik dan iemand die hiervoor een opleiding heeft genoten. a. Heb je als architect dan ook bijkomende lessen moeten volgen? Ik heb dat gedaan. Vertrokken vanuit het diploma ingenieur-architect en dan een aanvullende opleiding gevolgd voor veiligheidscoördinator in de bouwsector. 5. Wat kost een veiligheidscoördinator (bij een bouw van gewone eengezinswoning)? Gemiddeld gezien komen we op 750 exclusief btw. Dit houdt dan de drie documenten in en de opvolging, a. Is dit dan een apart contract dat u sluit, los van dat als architect? Ja dat klopt. Dit is een extra contract die wordt aangegaan met de bouwheer, los van het contract dat ik heb met hen als architect. 6. Welke documenten moet de veiligheidscoördinator bijhouden? Voor wat dienen deze documenten? Dit zijn dus de drie die we daarnet hebben overlopen: het veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek en tenslotte het postinterventiedossier.

8 7. Vindt u de aanstelling van een veiligheidscoördinator nuttig? Waarom wel/niet? Ergens wel, want zo worden ongevallen vermeden natuurlijk. Ook het feit dat een postinterventiedossier moet bijgehouden worden is positief. Aan de andere kant is het voor de bouwheer een kost die er bijkomt. Eigenlijk is het in het leven geroepen om ongevallen te vermijden en zo kosten van de staat (ziekenkas) te besparen. Uiteindelijk is het wel een kost die doorgerekend wordt aan de bouwheer. Ik vind vooral dat er een mentaliteitswijziging moet komen bij de aannemer zelf. De veiligheidscoördinator is er niet altijd, dus de aannemer heeft nog altijd zelf alles in handen om een veilige werf te hebben. Die mentaliteitswijziging evolueert ook positief. a. Heeft de veiligheidscoördinator dan instrumenten om de aannemer op zijn fouten te wijzen? De veiligheidscoördinator heeft de macht om een werf stil te leggen als de werf niet in orde is. Hij is een soort agent van de staat die gaat inspecteren op risico s/ overtredingen op de werf. De aannemer en de bouwheer gaan niet altijd graag een veiligheidscoördinator zien komen omdat hij meestal punten zal vermelden die beter moeten of de werf zal stilleggen. b. Zou het goed zijn dat de veiligheidscoördinator extra sancties kan opleggen aan de aannemer als die herhaaldelijk in de fout gaat? Bijvoorbeeld een boete? Dat kan een oplossing zijn, maar dan ziet de aannemer de veiligheidscoördinator nog minder graag komen natuurlijk. Moest dit effectief een politieagent zijn dan kan dit ook daadwerkelijk, maar dan heeft de overheid wel zelf terug kosten om mensen als veiligheidscoördinator aan te stellen. Dit zou zorgen voor een objectievere aanpak. Nu voert de overheid een soort van schijnbeweging uit zodanig dat de kost voor de veiligheidscoördinatie niet ten laste is van de overheid, maar van de bouwheer. c. Toen ik een aannemer interviewde en een vraag stelde over veiligheidscoördinators stelde hij voor dat er een systeem moest komen waarin de aannemers hun verzekeringen zouden verlagen naarmate ze minder ongevallen zouden hebben (naar het model van autoverzekeringen). Vindt u dit een goede oplossing? Uiteindelijk komt het er weer op neer dat de aannemer die een hogere verzekeringspremie zal moeten betalen zijn prijs gaat doorrekenen aan de bouwheer. Zo ontstaat er weer een meerkost voor de bouwheer. Bij verzekeringen heb je ook een passieve houding, waardoor het anticiperen verloren gaat. Er ontstaat maar actie nadat er iets is gebeurd. Ik denk dat de overheid meer graten ziet in een persoon die effectief op de werf komt en aangeeft hoe de werken moeten gebeuren, waar er mogelijke risico s zijn, 8. Zijn er zaken in de regelgeving of praktijk die voor verbetering vatbaar zijn volgens u? Wat er ongetwijfeld beter zou mogen is dat er een persoon zou zijn die effectief wijst op de fouten en daar ook de nodige sancties voor kan geven. Dit is dan wel terug een kost voor de staat, maar qua resultaat lijkt me dit een efficiënter systeem.