Duurzaam vastgoed. Proactief verduurzamen van de bestaande portefeuilles NEDERLAND DUURZAAMHEIDSRAPPORT.

Transcriptie

1 Duurzaam vastgoed Proactief verduurzamen van de bestaande portefeuilles NEDERLAND DUURZAAMHEIDSRAPPORT

2 ING REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT Een toonaangevende speler, gericht op de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt met een beheerd vermogen van EUR 65.3 miljard. De portefeuille bestaat voornamelijk uit kantoren, woningen, winkels en logistieke distributiecentra. ING Real Estate Investment Management Nederland beheert EUR 6.5 miljard aan vastgoedbeleggingen. Cover: Stad van de zon - Heerhugowaard 3 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

3 Inleiding Geachte relatie, De effecten die het ondernemen heeft op mens en milieu zijn van groot belang in de Nederlandse maatschappij, zo ook binnen de vastgoedsector. Volgens schattingen is de Nederlandse gebouwde voorraad verant-woordelijk voor circa 30% van de CO 2-uitstoot in Nederland. Dit betekent dat wij als eigenaren en gebruikers een uitdagende opgave hebben. Voor u ligt de 2 e editie van de duurzaamheidbrochure die ING Real Estate Investment Management Nederland uitgeeft. Waarom? Omdat duurzaamheid, net als financiële performance, een onderdeel van onze bedrijfsvoering is geworden. Net zoals dat wij regelmatig rapporteren over de financiële resultaten van de beleggingen die onze klanten bij ons onder brengen, zo vinden wij het evident om ook de voortgang die we boeken op gebied van duurzaamheid te delen met de stakeholders. En dat zijn er nou immers meer dan alleen onze aandeelhouders, want duurzaamheid gaat ons allemaal aan! Als we de CO 2-uitstoot op een effectieve manier willen verminderen, zullen eigenaren, gebruikers en andere stakeholders dit gezamenlijk moeten aanpakken. Bij onze beleggingen in kantoren zien we dat beursgenoteerde en enkele andere betrokken partijen goed met ons samenwerken om verbeteringen aan te brengen. Hetzelfde geldt voor onze huurders van winkelvoorzieningen, maar nog op kleinere schaal. Bij de huurwoningen zijn op dit moment voornamelijk de overheid en het maatschappelijk bewustzijn van onze aandeelhouders de drijvende kracht achter de verduurzaming van de portefeuille. Huurders zijn helaas nog slechts beperkt geïnteresseerd in dit onderwerp. Voor alle sectoren geldt echter dat er nog veel ruimte voor verbetering van de samenwerking op het gebied van verduurzaming. Het doel van deze publicatie is dan ook om te informeren, maar juist ook inspireren tot samenwerking en daadwerkelijke acties en u uit te nodigen met ons in gesprek te treden om gezamenlijk duurzame huisvesting te realiseren. Met vriendelijke groeten, Namens ING Real Estate Investment Management Nederland, Hans Copier Country Manager Wim Wensing Fund Manager DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 1

4 WTC SCHIPHOL, SCHIPHOL BOUWJAAR 1996 VOLUME m 2 PARKEERPLAATSEN n.v.t. Energielabel A 2 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

5 Inhoud DUURZAAM VASTGOED Verduurzamen van de bestaande portefeuilles 4 ING Real Estate Investment Management Nederland DUURZAAMHEID ALS PRINCIPE VOOR VASTGOED BELEGGEN 9 Dutch Office Fund DUURZAME GEBOUWEN OP DUURZAME LOCATIES, EEN DUIDELIJK BELEID 18 Dutch Residential Fund AMBITIENIVEAU DUURZAAMHEID BLIJVEN VERHOGEN 24 Dutch Retail Fund MEER DAN DUURZAME WINKELCENTRA 31 De essentie van duurzaamheid WAT IS DE KERN VAN EEN DUURZAME PORTEFEUILLE VOLGENS ING REIM 33 Colofon DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 3

6 Duurzaamheid als principe voor vastgoed beleggen ING REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT NEDERLAND Beurstraverse, Rotterdam De Drapenier, Vaals ING Real Estate Investment Management Nederland (ING REIM NL) is een toonaangevende speler, gericht op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt en beheert meer dan EUR 6.5 miljard aan vastgoedbeleggingen. Het merendeel van de objecten zijn kantoren, woningen en winkels die worden beheerd voor institutionele klanten. Het thema duurzaamheid heeft zich ontwikkeld naar een tastbaar beleidspunt; een goed duurzaamheidbeleid creëert een toekomst voor de maatschappij van morgen. FONDSSPECIFIEK BELEID ING REIM Nederland is actief in de sectoren kantoren, winkels en woningen. Iedere sector is vertegenwoordigd in een sectoraal fonds. Omdat elke sector zijn eigen specifieke karakteristieken heeft, is per fonds een duurzaamheidsbeleid uitgewerkt. In dit beleid zijn de doelstellingen voor de komende drie jaren vastgelegd en geldt per jaar een actieplan. De drie beleggingsfondsen van ING REIM Nederland, te weten ING Dutch Office Fund, ING Dutch Residential Fund en het ING Dutch Retail Fund, hebben alledrie gemiddeld een energielabel C en kunnen hierdoor beschouwd worden als groene beleggingsfondsen. In 2010 hebben we voor alle drie de fondsen een zeer belangrijke doelstelling al behaald, want alle fondsen hebben een gemiddeld energielabel C zegt Wim Wensing, Fund Manager en coördinator van het duurzaamheidsbeleid. maar we blijven onze doelstellingen aanscherpen en ambitieus om onze bijdrage te leveren aan de verder verduurzaming van de Nederlandse vastgoedvoorraad. ENERGIELABEL De drie beleggingsfondsen van ING REIM NL voeren al geruime tijd een gecoördineerd beleid om te komen tot verduurzaming van de portefeuille. Zo worden er op portfolio niveau verbeterslagen doorgevoerd zoals inkoop van groene energie, opleidingen voor medewerkers en communicatie met en informeren van huurders. Op gebouw niveau wordt er gekeken naar concrete maatregelen om de duurzame gebouwprestaties te verbeteren zoals het toepassen van hoog frequente verlichting met sensoren en het upgraden van de centrale installaties. 4 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

7 ING House, Amsterdam Corridor, Veenendaal Door ons hoge ambitieniveau en ons gecoördineerde beleid zijn wij in staat om duurzaamheid om te zetten in kansen en rendement voor ons en voor onze klanten. Hoe wij dat doen? Onze mensen geven per fonds een uitgebreide toelichting. ACTIEF MANAGEMENT ING REIM NL wil bijdragen aan de maatschappelijke discussie over duurzaamheid. De ambitie is om op lange termijn een toonaangevende rol te blijven spelen in het debat. Vooroplopen bij het ontwikkelen en uitwerken van ideeën over duurzaamheid is van belang, omdat het een beter rendement genereert voor aandeelhouders, huurders een betere huisvesting krijgen en het bovenal bijdraagt aan een betere leefomgeving. DE GROENE BAKSTEEN In september 2010 won ING REIM NL de Groene Baksteen voor meest duurzame vastgoedbelegger van Nederland. ING REIM NL verkreeg deze prijs onder andere voor haar inzet op het gebied van energielabels, inkoop van groene energie, implementatie van duurzaamheid in taxaties en haar interactie met huurders. Ook deze publicatie is een voorbeeld hoe ING REIM NL graag wil communiceren met haar relaties over duurzaamheid. KENNIS DELEN ING REIM NL hecht grote waarde aan het delen van kennis, zowel intern als extern. Zo is ING REIM Nederland actief in werkgroepen van o.a. de NRW, IVBN en de Dutch Green Building Council. DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 5

8 HOJEL CITY CENTER II, UTRECHT BOUWJAAR 1998 VOLUME m 2 PARKEERPLAATSEN 112 Energielabel D 6 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

9 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 7

10 IJ TOREN, AMSTERDAM BOUWJAAR 2002 VOLUME m 2 PARKEERPLAATSEN nvt Energielabel A 8 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

11 Duurzame gebouwen op duurzame locaties, een duidelijk beleid ING DUTCH OFFICE FUND De Breul, Zeist Het ING Dutch Office Fund is een professioneel vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse kantorenmarkt. Het doel is om te investeren in hoogwaardige gebouwen op de toekomstbestendige locaties met speciale aandacht voor stationslocaties. Duurzaamheid is al enkele jaren onderdeel van de bedrijfsactiviteiten. DUIDELIJK BELEID Nadat in 2007 gestart werd met duurzaamheid, heeft het ING Dutch Office Fund duidelijk beleid voorgelegd op het gebied van duurzaamheid en de volgende ambitie uitgesproken: Het ING Dutch Office Fund wil een toonaangevende verschaffer zijn van duurzame vastgoedproducten in onze branche, door onze huurders te voorzien van duurzame huisvestingsoplossingen en onze aandeelhouders het meest duurzame Europese kantorenfonds te bieden. Het ING Dutch Office Fund wil dan ook een leidende rol nemen binnen de Nederlandse kantorensector, omdat dit niet alleen bijdraagt aan de maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar ook omdat we aan de markt willen tonen dat duurzaam beleggen rendabel is voor onze klanten. DOELSTELLINGEN ING DUTCH OFFICE FUND ACQUISITIES Duurzame gebouwen op duurzame locaties, energie label A EXPLOITATIE Overtreffen van de relevante benchmark in onze branche RENOVATIES Minimaal energie label C bij renovaties (HER)ONTWIKKELINGEN Minimaal energie label A bij (her)ontwikkelingen OP DE GOEDE WEG In 2010 nam het ING Dutch Office Fund deel aan het onderzoek van de Universiteit van Maastricht gericht op het vergelijken van de duurzaamheidsprestaties van professionele vastgoedinvesteerders in opdracht van drie toonaangevende pensioenfondsen (APG, PGGM, USS). Hieruit bleek dat het ING Dutch Office Fund in de categorie niet-beursgenoteerde institutionele beleggers de eerste plaats bezette in Continentaal Europa. We zijn dus op de goede weg, maar tegelijkertijd beseffen we ons dat we nog de nodige vooruitgang moeten boeken om voorop te blijven lopen. DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 9

12 Al jarenlang is de strategie van ons fonds gericht op hoogwaardige kantoorgebouwen, gelegen op de beste locaties van Nederland. Duurzaamheid is daarom een logisch gevolg van onze beleggingsstrategie. Anne de Jong, Portfolio Manager ING Dutch Office Fund Daltonlaan 600, Utrecht Victoria, Rotterdam GREEN ACTION PLAN Om beleid om te zetten in tastbare resultaten, wordt er gebruik gemaakt van het Green Action Plan, dat jaarlijks de uit te voeren duurzaamheidacties weergeeft en tevens verantwoordelijke personen benoemd en de tijdsplanning weergeeft. Via het Green Action Plan behaalden we in 2010 onder andere de volgende resultaten: - Pilot project quick wins in het WTC Amsterdam - Verkrijgen van energielabels voor alle gebouwen (gemiddeld label C) - Duurzaamheid geïmplementeerd in de taxaties - Grootste deel van de portefeuille beschikt over groene energie (wind- en waterenergie) - Duurzaamheidschecklist voor aan- en verkoop van kantoorgebouwen - Duurzaamheid geïmplementeerd in de communicatie naar onze aandeelhouders VOORUITBLIK 2011 AFVAL BESTAAT NIET Kantoorgebruikers zijn verantwoordelijk voor een verscheidenheid aan soorten afval. Dit kan gaan om huisvuil, papier, vertrouwelijke documenten en groenafval. In het WTC Amsterdam zijn we begonnen om afval bij de bron te scheiden en tevens de hoeveelheid afval te registreren en te monitoren. Doel is om dit verder uit te breiden naar andere kantoorgebouwen in de portefeuille, zodat duurzaamheid bij de bron wordt aangepakt en we kunnen streven naar het motto afval bestaat niet. SECOND OPINION Installaties in kantoorgebouwen zijn een dynamisch systeem. Ondanks regulier onderhoud zijn de installaties gevoelig voor onder andere het buitenklimaat, gebruik en gebouwaanpassingen. Om een goed beeld te krijgen van de mogelijke quick wins op het gebied van installaties in gebouwen laat het ING Dutch Office Fund daarom een second opinion in 2011 uitvoeren om directe besparingsmogelijkheden te inventariseren. Eerste resultaten laten zien dat er significante verbeteringen bereikt kunnen worden, tegen minimale investeringen. De aanpassingen die zullen worden doorgevoerd, zullen ten goede komen aan de gebruikers door besparing op de kosten en verbetering van het comfort. ENERGIE MONITORING Per 1 april 2011 is het ING Dutch Office Fund in staat om het energieverbruik per gebouw te monitoren op basis van metingen die elke 15 minuten worden verricht. Het doel is om een beter inzicht te krijgen in de prestatie van het gebouw en eventuele afwijkingen snel te kunnen waarnemen. Tevens zullen huurders bewust worden gemaakt van hun verbruik. Op termijn moet elke huurder van het ING DutchOffice Fund zijn eigen verbruik via internet kunnen monitoren. BROCHURE VOOR HUURDERS Om de huurders van het ING Dutch Office Fund meer inzicht te verschaffen in wat duurzaamheid betekent voor hun eigen huisvesting, hebben alle huurders een brochure ontvangen met daarin de essentie van duurzaamheid voor de gebruiker. In de brochure wordt beschreven welke invloed de huurder zelf heeft op duurzame huisvesting, hoe het ING Dutch Office Fund hierbij kan ondersteunen en welke projecten al zijn gerealiseerd. Door duidelijk te communiceren met onze huurders over duurzaamheid, weet de huurder wat ze van het ING Dutch Office Fund mogen verwachten. 10 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

13 WTC E-TOREN, AMSTERDAM BOUWJAAR 2002 VOLUME m 2 PARKEERPLAATSEN 1200 Geen eigen parkeerplaats Energielabel A DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 11

14 Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd? World Trade Center Amsterdam, Amsterdam World Trade Center Amsterdam is één van de meest duurzame gebouwen van ING Dutch Office Fund. Samen met de beheermaatschappij van het WTC worden nieuwe duurzaamheidsinitiatieven bedacht en als pilot uitgevoerd. Het WTC Amsterdam is dan ook een belangrijk voorbeeld op het gebied van duurzaamheid. GREEN ACTION PLAN In het jaar 2008 heeft de beheermaatschappij van het World Trade Center (WTC) een Quick Win lijst ontwikkeld. Quick Wins zijn maatregelen die op korte termijn geïmplementeerd kunnen worden en de duurzaamheid van het WTC verhogen. Het is een pilot project waarbij maatregelen in de praktijk worden ingevoerd en daarbij getest worden op hun besparingen en effect. Enkele maatregelen zijn bijvoorbeeld het vervangen van TL-armaturen en het uitschakelen van 50% van de verlichting in de parkeergarages gedurende de nacht. SAMENWERKING WTC Amsterdam is lid c.q. founding partner van de Green Business Club op de Zuidas. Circa 15 bedrijven en de gemeente Amsterdam zijn verbonden aan deze club, met als doel best practices en ervaringen uit te wisselen. Op deze wijze kunnen ook vernieuwende plannen en ideeën met meerdere partijen doorgevoerd worden en daardoor grootschaliger uitpakken. AFVAL Door het nieuwe afvalscheidingssysteem in het WTC is de CO2-belasting aanzienlijk afgenomen. Oorspronkelijk werd maar 10% van het afval gescheiden. Met het nieuw ingevoerde systeem wordt 40% gescheiden, wat rond het landelijk gemiddelde ligt. Het volgende doel is uiteraard om boven het landelijk gemiddelde uit te komen. 12 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

15 Schematische weergave van de Warmte Koude Opslag World Trade Center Amsterdam DUURZAME ENERGIE Omdat het WTC constant bezig is met vernieuwende, duurzame projecten wordt er continu verkend en onderzocht. Zo worden er windmolens en PV-panelen op het dak van het WTC geplaatst. Uiteindelijk zal het vermogen van de windmolens, de investering en de rentabiliteit worden vergeleken met de PV-panelen. Op deze manier kan er voortdurend geoptimaliseerd en doorontwikkeld worden op het gebied van duurzaamheid. Ook de liften hebben een groot effect op het energieverbruik. De besturing van de liften van torens A, B, C en D zal vervangen en geoptimaliseerd worden. Door o.a. de zelflerende werking van de liften zal het comfort worden vergroot, maar zullen de liften tevens efficiënter gebruikt kunnen worden en zal het energieverbruik met 30% tot 50% afnemen. Financieel betekent dit een besparing van tot per jaar. De Warmte Koude Opslag (WKO) is in 2008 geoptimaliseerd. Een WKO-installatie bestaat uit een warme en een koude bron met een geïntegreerde warmtepomp. De warmte en koude word en diep in de grond in watervoerende zandlagen opgeslagen. Een WKO bewaart energie in de vorm van koude of warmte in de grond en pompt deze op wanneer dat nodig is. Dit wordt continue gemonitord om zo de opgewekte energie te maximaliseren. MONITOREN EN ONDERHOUDEN Het monitoren en onderhouden van gebouwinstallaties is een belangrijk verduurzamingsaspect en de sleutel tot efficiënt gebouwbeheer. Geen storingen of een goed binnenklimaat zijn niet altijd een garantie voor een duurzaam en energiezuinig gebouw. Monitoren is ook onderdeel van de toetsingmethode om het beheersysteem te meten. Het WTC heeft te maken met verschillende bedrijfstijden en een veranderende bezetting. Daardoor heeft het gebouw een gevarieerde koel- en warmtevraag, wat kan leiden tot onbalans. Door het monitoren kunnen deze afwijkingen sneller opgespoord worden en kan er sneller op geanticipeerd worden. Het World Trade Center Amsterdam toont aan dat luxueuze en comfortabele kantoorruimte kan worden gecombineerd met verantwoorde keuzen voor het milieu, mede door duidelijk beleid en communicatie naar onze klanten Christiaan Huijg, Managing Director WTC Amsterdam DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 13

16 Hoe realiseert het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting met de gebruiker? DE GEZAMENLIJKE UITDAGING Vivaldi Offices I, Amsterdam Hojel City Center III, Utrecht Binnen het ING Dutch Office Fund geloven we dat het verduurzamen van bestaande gebouwen het meest succesvol wordt gerealiseerd zodra de eigenaar en gebruiker de uitdaging samen aangaan. Het resultaat is een gebouw dat comfortabel is, lage gebruikskosten heeft voor de gebruiker en efficiënt te onderhouden is voor de eigenaar. AMBITIE > ANALYSE > Definiëren van de gezamelijke ambitie Vastleggen van doelstellingen Inventariseren huidige staat gebouw Opstellen van de verbeterplannen ACTIVITEITEN Discussie over welke duurzaamheidsaspecten belangrijk zijn ACTIVITEITEN Bepalen welke meetmethode wordt toegepast ACTIVITEITEN Inventariseren technische specificaties van het gebouw ACTIVITEITEN Uitwerken scenario s voor behalen van gewenst resultaat Kwalitatief bepalen wat er bereikt moet worden Kwantitatief bepalen wat er bereikt moet worden Beoordelen van het gebouw volgens de gekozen meetmethode Bepalen van de noodzakelijke investeringen BESLISSINGEN BETROKKEN VANUIT ING DUTCH OFFICE FUND Asset manager Technisch project manager BESLISSINGEN I) Besluitvorming over meetbare doelstellingen voor verduurzaming BETROKKEN VANUIT ING DUTCH OFFICE FUND Asset manager Technisch project manager Adviseurs BESLISSINGEN BETROKKEN VANUIT ING DUTCH OFFICE FUND Technisch project manager Adviseurs BESLISSINGEN II) Overeenstemming over Plan van Eisen verduurzaming BETROKKEN VANUIT ING DUTCH OFFICE FUND Asset manager Technisch project manager Adviseurs Welke ambitie een huurder ook heeft voor het verduurzamen van uw kantoorgebouw, het ING Dutch Office Fund kan samen met de huurder nadenken over een passende oplossing voor alle partijen. Wij zien het als een uitdaging om door middel van samenwerking te komen tot voorbeelden die inspiratie bieden voor zowel gebruikers als eigenaren van kantoorgebouwen. 14 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

17 Zuiderhof, Amsterdam INVLOED VAN GEBRUIKER EN EIGENAAR Samenwerken is voor verduurzaming niet alleen noodzakelijk om de randvoorwaarden en wensen van gebruiker en eigenaar te realiseren, samenwerking is tevens nodig omdat gebruiker en eigenaar allebei hun eigen invloed uitoefenen op het gebouw. Zo heeft de gebruiker de keuze over het inbouwpakket (vloerbedekking, scheidingswanden, zonwering, etc.) en invloed op het verbruik van energie in het gebouw. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor de constructie van het gebouw ACTIE 5 Afsluiten van de 6 huurovereenkomst Uitvoeren van de werkzaamheden en de klimaatinstallaties. Een duurzaam concept zal pas volledig merk-baar zijn als de invloeden van gebruiker en eigenaar op elkaar worden afgestemd. EXPERTISE Binnen het ING Dutch Office Fund onderscheiden we ons doordat we verschillende expertises zelf in huis hebben en kunnen combineren. Zo beschikken we over technisch project managers en deskundigen op het gebied van klimaatinstallaties en services. Tevens werken we samen met professionele beheerders die over technische expertises beschikken en maken we gebruik van deskundige adviesbureaus die ons ondersteunen op specialistische gebieden. ACTIVITEITEN Bespreken van de commerciële uitgangspunten BESLISSINGEN III) Overeenstemming over de huurovereenkomst BETROKKEN VANUIT ING DUTCH OFFICE FUND Asset manager Technisch project manager ACTIVITEITEN Uitschrijven van de aanbesteding Monitoren van de uitvoering BESLISSINGEN IV) Toewijzen van leverancier voor de aanbesteding BETROKKEN VANUIT ING DUTCH OFFICE FUND Technisch project manager Adviseurs AMBITIE, ANALYSE, ACTIE Wij onderscheiden verduurzaming van gebouwen in drie belangrijke stappen, Ambitie, Analyse en Actie (Triple-A model). Zo bepalen we gezamenlijk wat we willen bereiken, wat de huidige staat van het gebouw is en wat de mogelijkheden zijn. Tenslotte gaan we over tot uitvoering van de verbeteringen. Ambitie, Analyse, Actie: simpel maar doeltreffend. TRIPLE A MODEL: REALISATIE DUURZAME KANTOREN Om ons stappenplan duidelijk te maken, geven we door middel van het stroomschema hiernaast inzicht in de duurzame aanpassingen die we graag met de huurder zouden willen realiseren. Wij willen graag transparant zijn over onze aanpak en staan open voor andere meningen en aanvullingen. DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 15

18 16 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

19 T HOGE VEEN, DEN HAAG BOUWJAAR 2009 VOLUME m 2 winkels WONINGEN 79 Energielabel B DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 17

20 Ambitieniveau duurzaamheid blijven verhogen DUTCH RESIDENTIAL FUND De Brouwmeester, Enschede Goylaan, Utrecht ING Dutch Residential Fund is een ervaren vastgoedbeleggingsfonds dat investeert in de Nederlandse woningenmarkt. De portefeuille met meer dan woningen is verspreid over Nederland en bevindt zich met name in het middeldure huursegment op centrale locaties. Vooral de positieve impact die wij hebben op de woonomgeving van onze huurders, maar ook de vraag van de overheid, aandeelhouders en medewerkers, maken dat aandacht voor duurzaamheid onze tweede natuur is geworden. Sinds duurzaamheid aan de strategische kernpunten van het ING Dutch Residential Fund is toegevoegd, zijn de bewustwording en het belang van het onderwerp alsmaar groeiende. We houden ons ambitieniveau hoog, maar zullen deze in 2011 verder aanscherpen en uitwerken om de resultaten beter meetbaar te maken. GEMIDDELD EEN GROEN ENERGIELABEL VOOR DE WONINGPORTEFEUILLE IS BEHAALD. In 2010 hebben wij beter gepresenteerd dan de ROZ/IPD benchmark én hebben we onze portefeuille naar gemiddeld een C-label gebracht. Beide zaken zijn dus goed verenigbaar! Dit laat ook zien dat institutionele beleggers in Nederland, met behoud van rendement en een verbetering van kwaliteit, een goede bijdrage kunnen leveren aan de verduurzaming van de woningvoorraad., aldus Robbert van Dijk (Portfolio Manager ING Dutch Residential Fund). Het streven is om op portefeuilleniveau eind 2011 gemiddeld een groen energielabel te hebben. Vorig jaar was de voorspelling dat dit zonder twijfel ging lukken. Het blijkt echter dat ING Dutch Residential Fund eind 2010 deze doelstelling al heeft weten te bereiken! 18 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

21 DE IJPELAAR, BREDA In de wijk IJpelaar in Breda zijn 62 eengezinswoningen gerenoveerd en daarmee in overeenstemming gebracht met de kwaliteitseisen van deze tijd. De gehele voorgevels en achtergevels zijn vervangen door een goed geïsoleerde borstwering met dubbele beglazing. Daarnaast zijn alle stadsverwarmingsunits vernieuwd. Aan de binnenzijde zijn moderne keukens en badkamers geplaatst. BOUWJAAR 1965 afronding renovatie in 2010 VOLUME 62 eengezinswoningen ENERGIELABEL voor renovatie E na renovatie C DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 19

22 Ambitieniveau duurzaamheid blijven verhogen DUTCH RESIDENTIAL FUND Hamershof, Leusden De Drapenier, Vaals De verdeling van de energielabels op basis van de aantallen woningen is over de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Over 2009 en 2010 ziet de opbouw er als volgt uit (zie onderstaande grafiek). Vergeleken met het landelijk gemiddelde van woningbeleggers (D-label / bron: Innax, 2010) scoort het ING Dutch Residential Fund gemiddeld beter (C-label). Dit sluit aan bij het streven van het fonds om voorop te lopen in de sector wanneer het aankomt op de verduurzaming van woningbeleggingsportefeuilles. DUS LIGT DE LAT VOOR 2011 WEER HOGER. Omdat we ervan overtuigd zijn dat gebouwen met een groen energielabel in de toekomst een hoger dan gemiddeld rendement kunnen opleveren, zowel financieel als maatschappelijk, heeft het Dutch Residential Fund zich ten doel gesteld om het gemiddelde energielabel ook in de toekomst te blijven verbeteren. Nu het doel, van gemiddeld een groen fonds, behaald is, is het streven aangescherpt. Robbert van Dijk zegt hierover dat net als dat wij altijd blijven streven naar optimalisatie van het rendement van de portefeuille, zullen wij streven naar voortdurende verbeteringen op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is zéér belangrijk! De komende jaren zet het ING Dutch Residential Fund zich sterk in om, in samenwerking met de huurders, voor de woningen met energielabels G en F op een hoger duurzaamheidsniveau te brengen. Voor aankoop van nieuwbouw geldt dat deze woningen minimaal energielabel A hebben. Ook stimuleren wij dat nieuwbouw zoveel mogelijk plaatsvindt met onderhoudsvriendelijk en gerecyclede materialen én de toepassing van kosten- en energie-efficiënte installaties. Al deze zaken zijn verder uitgewerkt in het Programma van Eisen van het fonds. PERCENTAGE A YEARS B C D E F G LABEL 1) 20 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

23 Wij zullen altijd blijven streven naar optimalisatie van het rendement van de portefeuille en wij zullen bliven streven naar voortdurende verbeteringen op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid is zéér belangrijk! Robbert van Dijk, Portfolio Manager ING Dutch Residential Fund Marco Polo, Amsterdam GREEN ACTION PLAN Om beleid om te zetten in tastbare resultaten, wordt er gebruik gemaakt van het Green Action Plan, dat jaarlijks de uit te voeren duurzaamheidacties weergeeft en tevens verantwoordelijke personen benoemt en de tijdsplanning weergeeft. Via het Green Action Plan behaalden we in 2010 onder andere de volgende resultaten: - Quick scans zijn uitgevoerd voor 16 complexen in exploitatie (in totaal meer dan 1,200 woningen) gevolgd door aanpassingen in de onderhoudsplanning of renovatievoornemens. - In alle acquisitie en dispositie goedkeuringsaanvragen is duurzaamheid opgenomen, om bewustwording te creëren én om de impact van transacties op de totale portefeuille te kunnen monitoren. - Afronding van uitgebreide renovatie van, in totaal, 282 eengezinswoningen in de wijk IJpelaar in Breda. Als gevolg hiervan is het gemiddelde energielabel is van deze woningen van E-label verbeterd naar C-label. - Samen met de taxateurs hebben we een traject geinitieerd dat het mogelijk maakt duurzaamheid in de taxaties te verwerken. - Actieve bijdrage aan IVBN werkgroepen op het gebied van duurzaamheid. Voor 2011 is een nieuw actieplan opgesteld, waar de volgende zaken extra aandacht zullen krijgen: - Het fonds zal starten met de implementatie van de aanpassingen van de onderhoudsplanningen en opgestelde renovatieplannen die voortvloeien uit het Green Action Plan Vertalen van de energielabels in CO2-uitstoot - Onderzoeken monitoren en management van energieverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes in onze woningcomplexen. - Het onderzoeken van de mogelijkheden om groene energie te introduceren in de portefeuille. - Opzetten van een werkwijze waarmee het bewustzijn van onze huurders en beheerders kan worden vergroot, om het streven naar verduurzaming een gezamenlijke inspanning te laten zijn. DUURZAAMHEID EN ONZE HUURDERS Het woongenot van onze huurders wordt in grote mate ook bepaald door de kwaliteit van de dienstverlening. Naast het uitoefenen van een positieve invloed op de woonomgeving, is het streven naar verbetering van de dienstverlening dan ook een belangrijke doelstelling van ING DRES. Hiertoe meet het ING DRES al enkele jaren de tevredenheid van huurders. Deze is al jaren op een hoog niveau! DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 21

24 ELZAS PASSAGE + VEESTRAAT 14-16, HELMOND BOUWJAAR 1952, 1969, 1989 en 2005 VOLUME m 2 Energielabel B 22 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST

25 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST 23

26 Meer dan duurzame winkelcentra DUTCH RETAIL FUND Heuvel Galerie, Eindhoven ING Dutch Retail Fund is een professioneel vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse winkelmarkt met een beleggingswaarde van ca. EUR 2 miljard. De portefeuille bestaat uit ca. 150 objecten, waarvan meer dan 30 winkelcentra. In lijn met onze duurzaamheidsstrategie, investeert het fonds in hoogwaardige objecten op primaire locaties, beide duurzaam op de lange termijn. Daarbij blijven wij werken aan de verduurzaming van onze gebouwen. DUURZAME STRATEGIE De strategie is om niet alleen om in duurzame winkelcentra te beleggen, maar daarbij zijn tevreden huurders en een goed rendement voor de aandeelhouders net zo belangrijk. Dat is onze versie van het bekende people, planet and profit. Uiteraard zijn wij hard bezig om onze winkelcentra te verduurzamen. Maar daarnaast is ons beleggingsbeleid gericht op goede, duurzame locaties en een exploitatie met een langjarige visie. Verder meten wij jaarlijks de tevredenheid van onze huurders. Zo creëren wij een aantrekkelijk rendement voor onze investeerders, zowel maatschappelijk als financieel. AMBITIE Het ING Dutch Retail Fund wil de marktleider zijn op het gebied van duurzaam winkelvastgoed, door onze huurders een duurzame winkelunit te bieden waarin zij zeer tevreden zijn en onze investeerders het meest duurzame winkelfonds van Nederland te bieden, dat bovengemiddeld rendeert. RESULTATEN IN 2010 In 2010 heeft het Dutch Retail Fund hard gewerkt aan de verduurzaming van de portefeuille. Daarbij zijn de volgende resultaten behaald: - Alle technisch projectmanagers zijn BREEAM Experts geworden - De hele winkelportefeuille heeft een energielabel gekregen, met gemiddeld een groen C-label - Beursplein heeft een van de eerste BREEAM Bestaande Bouw ratings gerkegen; - Een systeem om het energieverbruik van de hele portefeuille te monitoren is opgezet - Veel winkelcentra zijn overgestapt naar groene energie, waardoor eind % van het energieverbruik groen was en per 1 januari 2011 zelfs 69%; - Een duurzaamheidsparagraaf is toevoegd aan het jaarlijkse beleidsplan per gebouw - Duurzaamheid is toegevoegd aan de criteria en het goedkeuringproces voor aankopen, verkopen en renovaties - Duurzaamheid is toegevoegd aan het jaarlijkse huurderstevredenheidsonderzoek. 24 DUURZAAMHEID INVESTEREN IN DE TOEKOMST