Duurzame Huisvesting. Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen NEDERLAND DUURZAAMHEID

Transcriptie

1 Duurzame Huisvesting Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen NEDERLAND DUURZAAMHEID

2 ING Dutch Office Fund Een ervaren vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse kantorenmarkt met een beleggingswaarde van meer dan EUR 2.2 miljard. De meeste objecten kunnen worden geclassificeerd als hoogwaardige kantoorgebouwen in de vier grote steden in de Randstad met speciale aandacht voor stationslocaties. Het beleggingsfonds is uitsluitend toegankelijk voor institutionele klanten. ING Real Estate Investment Management Een toonaangevende speler, gericht op de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt met een beheerd vermogen van EUR 65.3 miljard. De portefeuille bestaat voornamelijk uit kantoren, woningen, winkels en logistieke distributiecentra. ING Real Estate Investment Management Nederland beheert EUR 7.4 miljard aan vastgoedbeleggingen. Cover: World Trade Center Amsterdam - Amsterdam 2 duurzaamheid investeren IN de toekomst

3 Inleiding Geachte relatie, De effecten die het ondernemen heeft op mens en milieu zijn van belang in de Nederlandse maatschappij, zo ook binnen de vastgoedsector. Volgens schattingen is de Nederlandse gebouwde voorraad verantwoordelijk voor circa 30% van de CO2-uitstoot in Nederland. Dit betekent dat wij als eigenaren en gebruikers een uitdagende opgave hebben. Als organisatie erkennen wij het belang van duurzaamheid en de impact die onze gebouwen hebben op het milieu en de maatschappij. Wij zijn ons er dan ook van bewust dat het tevens onze verantwoordelijkheid is om de CO 2-uitstoot van onze gebouwen te verminderen, met als doel een positieve bijdrage te leveren aan de overheidsdoelstellingen op het gebied van duurzaamheid en het verbeteren van het leefklimaat in Nederland. Al een aantal jaren wordt er binnen het ING Dutch Office Fund veel aandacht besteedt aan duurzaamheid en zijn er duidelijke afspraken gemaakt met onze aandeelhouders over onze doelstellingen. Onze ambitie is ervoor te zorgen dat onze vastgoedportefeuille gaat behoren tot het voorbeeld van duurzaamheid binnen de vastgoedsector. Om deze ambitie te realiseren maken wij gebruik van ons Green Action Plan, een aanpak waarin we jaarlijks onze acties voor verduurzaming vaststellen. Als we de CO 2-uitstoot op een effectieve manier willen verminderen, zullen eigenaren en gebruikers dit gezamenlijk moeten aanpakken. Zowel eigenaren als gebruikers hebben eigen middelen om duurzaamheid te bevorderen en deze moeten deze optimaal op elkaar worden afgestemd. In de realisatie van duurzame kantoren willen wij niet alleen dat de randvoorwaarden, maar ook de wensen van beide partijen worden vervuld. Middels ons Triple-A (ambitie, analyse, actie) model voor realisatie van duurzame kantoren kunnen wij gezamenlijk met onze klanten kantoren verduurzamen. Behalve dat eigenaren en gebruikers gezamenlijk de gebouwen kunnen verduurzamen, heeft de gebruiker ook een directe invloed op de duurzaamheid van het gebouw in de exploitatie fase. Goed en duurzaam gebruik van het gebouw kan tevens leiden tot lagere exploitatiekosten, bijvoorbeeld een lagere energierekening. De maatregelen kunnen variëren van het toepassen van bewegingsensoren voor de verlichting tot het inkopen van duurzame schoonmaakproducten. Het doel van deze publicatie is dan ook om u kennis te laten maken met het thema duurzaamheid, de initiatieven van het ING Dutch Office Fund, en de gezamenlijke opgave die gebruikers en eigenaren met elkaar kunnen doorlopen en de mogelijkheden van de gebruiker. Wij willen u graag nieuwe inzichten verschaffen op het gebied van duurzaamheid en u enthousiasmeren om in de toekomst gezamenlijk met het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting te realiseren. Met vriendelijke groet, Namens het ING Dutch Office Fund, Hans Copier Fund manager Richard van Altena Financial manager Anne de Jong Portfolio manager duurzaamheid investeren IN de toekomst 3

4 Enkele kantoorgebouwen van het ING Dutch Office Fund Alle afgebeelde gebouwen in deze uitgave zijn onderdeel van het ING Dutch Office Fund Cap Gemini, Utrecht Energielabel A Magistratenlaan, Den Bosch Energielabel A+ Victoria, Rotterdam Energielabel A Zuiderhof Paviljoen, Amsterdam Energielabel A De Breul, Zeist Energielabel G Noordeinde, Den Haag Energielabel E 4 duurzaamheid investeren IN de toekomst

5 Inhoud Duurzame Huisvesting Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen 6 Wat betekent duurzaamheid voor uw huisvesting? DUURZAAMHEID, VOOR NU EN IN DE TOEKOMST 8 Hoe stimuleert de overheid duurzame huisvesting? DE OVERHEID EN DUURZAAMHEID 11 Wat betekent duurzaamheid voor het ING Dutch Office Fund? DUURZAAMHEID VOLGENS ONZE PRINCIPES 14 Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd? Duurzaamheid in de praktijk 22 Hoe realiseert u met het ING Dutch Office Fund duurzame huisvesting? De gezamenlijke uitdaging 25 Wat kunt u zelf doen aan duurzaamheid in uw kantoorgebouw? Invloed van de gebruiker 33 Wat is de kern van duurzame huisvesting voor het ING Dutch Office Fund? Duurzaamheid, de essentie 34 Colofon duurzaamheid investeren IN de toekomst 5

6 Wat betekent duurzaamheid voor uw huisvesting? Duurzaamheid, voor nu en in de toekomst ING House, Amsterdam De Haagse Arc, Den Haag Het thema duurzaamheid heeft zich ontwikkeld tot tastbaar beleid in het internationale bedrijfsleven. Een goed duurzaamheidsbeleid creëert een toekomst voor de maatschappij van morgen. MEER DAN HET MILIEU ALLEEN Duurzame ontwikkeling is het kernbegrip in het boek Our Common Future, dat in 1987 werd uitgebracht door de VN- Commissie Brundtland. Zij definieerde duurzame ontwikkeling als volgt: Een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder het vermogen toekomstige generaties in gevaar te brengen om in hun eigen behoeften te voorzien. Duurzaamheid is een begrip dat nog steeds verschillend geïnterpreteerd wordt. Veel mensen denken bij duurzaamheid aan het milieu, maar het begrip is veel breder op te vatten. Behalve dat er naar het milieu (planet) wordt gekeken, worden ook de sociale (people) en de economische kant (profit) beschouwd. Deze drie elementen moeten in evenwicht zijn om de maatschappij in balans te houden. Wanneer profit te veel prioriteit krijgt, zullen mens en milieu hiervan de dupe worden. Andersom is profit ook een essentieel onderdeel dat mogelijkheden creëert voor people en planet. MAATSCHAPPELIJK BEWUST Bij maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) neemt een bedrijf de verantwoordelijkheid voor de effecten van de bedrijfsactiviteiten op mens, milieu en bedrijfsvoering. Het bedrijf maakt bewuste keuzes om een balans te bereiken tussen People, Planet en Profit. Bedrijven kunnen zelfs nog een stapje verder gaan en zich richten op nieuwe marktkansen, groei en innovatie met winst voor mens, maatschappij en milieu. Nu en in de toekomst. (Bron: MVO Nederland) Tegenwoordig hebben de meeste bedrijven beleid ten aanzien van maatschappelijk verantwoord ondernemen en rapporteren zij daar ook over. De Dow Jones Sustainability Index is daarvan een concreet voorbeeld. 6 duurzaamheid investeren IN de toekomst

7 Wist u dat De gebouwde omgeving de oorzaak is van ruim 30% van de totale CO 2 uitstoot (bron: IVBN Visie op duurzaam vastgoed, juni 2009). IJ-toren, Amsterdam Weena 200, Rotterdam DUURZAAM VASTGOED Vastgoed is duurzaam op het moment dat er minimaal beslag word gelegd op schaarse middelen zoals materialen, energie, water en locaties - en tegelijkertijd optimaal functioneert met de focus op gebruikerstevredenheid, binnenmilieu, comfort en gezondheid. De bewustwording dat we gezamenlijk op een meer verantwoorde manier moeten omgaan met onze omgeving, is de maatschappij duidelijk aan het worden mede door de aandacht van de media, de politiek en het bedrijfsleven. Toch wordt de invloed die kantooreigenaren en kantoorgebruikers hebben op de omgeving onderschat. GEZAMELIJK BELEID OVER DUURZAAMHEID De Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN) vormt in de Taskforce Duurzaamheid actief beleid over duurzaamheid. Kern van het beleid is de saldobenadering die wordt uiteengezet in de publicaties; IVBN visie op duurzaam vastgoed en doorgaan of duurzaam?. De saldobenadering baseert de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente of regio. De leden van de IVBN hebben zich gecommitteerd aan de doelstellingen om in 2020 een energiebesparing van 25% te hebben gerealiseerd en zich in te spannen om, vanaf 2011, 3% energie per jaar te besparen. PERCENTAGE VERDUURZAMING VAN HUISVESTING Zuiniger en efficiënter omgaan met het verbruik van energie en materialen levert niet alleen voordelen op voor het milieu, maar ook financiële voordelen, zoals besparingen op energiekosten. Investeren in duurzaamheid is ook investeren in de toekomst. Een duurzame investering betaalt zich terug door de strategische en financiële voorsprong op de langere termijn. Transport Utiliteistbouw Huishoudens Industrie Landbouw Energieverbuik verdeling in Nederland Energieverbuik van kantoorgebouwen Overig grondverbonden verbruik Anders Verlichting Warm tapwater Industrie Koeling Het energieverbruik van een modern kantoorgebouw ligt gemiddeld tussen de 750 MJ/m 2 /jaar en de MJ/m 2 /jaar. Als gebruiker van een kantoorgebouw heeft u dagelijks samen met de eigenaar van het gebouw direct invloed op het duurzaam gebruik van het gebouw en dus op de omgeving. 60% van het energieverbruik wordt bepaald door het gedrag van de gebruiker. duurzaamheid investeren IN de toekomst 7

8 Hoe stimuleert de overheid duurzame huisvesting? De overheid en duurzaamheid De Breul, Zeist De overheid, ontwikkelaars, beleggers en energiemaatschappijen hebben vergaande ambities op het gebied van duurzaamheid. Maar ook de gebruiker heeft invloed op het energieverbruik van een gebouw. Hieronder volgen enkele energiebesparende maatregelen die leiden tot duurzaam gebruik van een gebouw. BELEID VAN DE OVERHEID Duurzaamheid staat hoog op de maatschappelijke en politieke agenda. De uitstoot van CO2 moet in % lager liggen dan het niveau van Het aandeel hernieuwbare energie, zoals windturbines, biomassa voor elektriciteit en biobrandstoffen, moet groeien naar 20%. Ook wordt er ingezet op een verdubbeling van de energiebesparing van 1% naar 2% per jaar. De overheid wil een nieuwe instelling introduceren: wie vervuilt gaat meer betalen en wie bespaart, wordt beloond. HUISVESTING & WETGEVING De overheid probeert al geruime tijd bedrijfsleven en burgers bewust te maken van de noodzaak energie te besparen. Met de inwerkingtreding van het Activiteitenbesluit op 1 januari 2008 is het besparen van energie geen vrijblijvende zaak meer. De overheid stelt dat de kantoorgebruiker zich moet inzetten om de energiebesparende maatregelen te nemen met een redelijke terugverdientijd. Dit besluit heeft zowel invloed op de gebruiker van het kantoorgebouw als de eigenaar. In Amsterdam is het ING Dutch Office Fund al actief in gesprek met de gemeente om aan te tonen dat er al diverse maatregelen worden genomen. Wij streven ernaar om proactief te reageren op dit soort veranderende wet- en regelgeving, om de huurder hierin te betrekken en om voldoende maatregelen te nemen zodat dit soort besluiten relatief weinig impact zal hebben op de huurders in onze kantoorgebouwen. BELANGRIJKE SUBSIDIES De overheid stimuleert maatschappelijk verantwoord ondernemen onder andere door het verstrekken van subsidies, om zo de haalbaarheid van investeringen verder te bevorderen. De meeste subsidies moeten door zowel de gebouweigenaren als de gebouwgebruikers gezamenlijk worden aangevraagd. De belangrijkste subsidies worden hieronder weergegeven. EnergieInvesteringsaftrek De Energie-investeringsaftrek (EIA) is voor ondernemers die investeren in energiebesparende technieken en duurzame energie. De EIA kunt u gebruiken als u investeert in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Op deze manier gaan uw energiekosten omlaag en de belasting vermindert. - Naast de gebruikelijke afschrijving kunt u 44% van de investeringskosten van energiebesparende bedrijfsmiddelen aftrekken van de fiscale winst. - Over één of meer jaren betaalt u minder inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. De EIA is van toepassing op bedrijfsmiddelen die een doelmatig gebruik van energie bevorderen en voldoen aan bepaalde energieprestatie-eisen. 8 duurzaamheid investeren IN de toekomst

9 Johan de Wittlaan, Den Haag Magistratenlaan, Den Bosch Milieu Investeringsaftrek De Milieu Investeringsaftrek (MIA) wordt vaak gecombineerd met de VAMIL (Willekeurige Afschrijving Milieu Investering). Het doel van de MIA is het stimuleren van investeringen in milieuvriendelijke apparatuur door het Nederlandse bedrijfsleven. De MIA biedt ondernemers die investeren in milieu-vriendelijke bedrijfsmiddelen een extra belastingaftrek. Tot 40% van het investeringsbedrag mag worden afgetrokken van de fiscale winst. Het percentage van de aftrek is afhankelijk van de milieueffecten en de gangbaarheid van het bedrijfsmiddel. Willekeurige Afschrijving Milieu Investeringen Het doel van de Willekeurige Afschrijving Milieu Investering (VAMIL) is het stimuleren van de marktintroductie van milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen. De VAMIL biedt een liquiditeits- en rente-voordeel. Ondernemers die VAMIL voor een bedrijfsmiddel toepassen mogen dit bedrijfsmiddel willekeurig ofwel vrij afschrijven. ADVIES OVER SUBSIDIES Een goed overzicht krijgen van de subsidies die voor uw bedrijf relevant zijn en op welke manier deze kunnen worden aangevraagd, kan voor u als bedrijf lastig zijn. Met behulp van een subsidieadviseur kunt u dit proces vereenvoudigen. Zo ondersteunt een subsidieadviseur u in het verkrijgen van de juiste informatie, het analyseren van de mogelijkheden en het begeleiden van de subsidieaanvraag. Een subsidieadviseur brengt vraag en aanbod van subsidies voor u bij elkaar. MEER INFORMATIE? Regeling Groenprojecten De Regeling Groenprojecten is in het leven geroepen om projecten te stimuleren die een positief effect op het milieu hebben. De overheid stimuleert deze projecten onder meer door de financiering van groenprojecten aantrekkelijk te maken. Doordat de overheid een belastingvoordeel geeft aan groene spaarders en beleggers kan de bank een lening met een lager rentetarief verstrekken voor een groenproject. duurzaamheid investeren IN de toekomst 9

10 De Breul, Zeist Bouwjaar 1926 Volume m 2 Parkeerplaatsen 24 Energielabel G 10 duurzaamheid investeren IN de toekomst

11 Wat betekent duurzaamheid voor het ING Dutch Office Fund? Duurzaamheid volgens onze principes World Trade Center, Amsterdam Het ING Dutch Office Fund is een professioneel vastgoed beleggingsfonds, dat investeert in de Nederlandse kantorenmarkt. Het doel is om te investeren in hoogwaardige gebouwen op de toekomstbestendige locaties met speciale aandacht voor stationslocaties. Duurzaamheid is al enkele jaren onderdeel van de bedrijfsactiviteiten. DUIDELIJK BELEID Nadat in 2007 gestart werd met duurzaamheid, heeft het ING Dutch Office Fund duidelijk beleid voorgelegd op het gebied van duurzaamheid en de volgende ambitie uitgesproken: Het ING Dutch Office Fund wil een toonaangevende verschaffer zijn van duurzame vastgoedproducten in onze branche, door onze huurders te voorzien van duurzame huisvestingsoplossingen en onze aandeelhouders het meest duurzame Europese kantorenfonds te bieden. OP DE GOEDE WEG In 2010 nam het ING Dutch Office Fund deel aan het onderzoek van de Universiteit van Maastricht gericht op het vergelijken van de duurzaamheidsprestaties van professionele vastgoedinvesteerders in opdracht van drie toonaangevende pensioenfondsen (APG, PGGM, USS). Hieruit bleek dat het ING Dutch Office Fund in de categorie niet-beursgenoteerde institutionele beleggers de eerste plaats bezette in Continentaal Europa. We zijn dus op de goede weg, maar tegelijkertijd beseffen we ons dat we nog de nodige vooruitgang moeten boeken om voorop te blijven lopen. Het ING Dutch Office Fund wil dan ook een leidende rol nemen binnen de Nederlandse kantorensector, omdat dit niet alleen bijdraagt aan de maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar ook omdat we aan de markt willen tonen dat duurzaam beleggen rendabel is voor onze klanten. duurzaamheid investeren IN de toekomst 11

12 Wat betekent duurzaamheid voor het ING Dutch Office Fund? Daltonlaan 600, Utrecht Victoria, Rotterdam GREEN ACTION PLAN Om beleid om te zetten in tastbare resultaten, wordt er gebruik gemaakt van het Green Action Plan, dat jaarlijks de uit te voeren duurzaamheidacties weergeeft en tevens verantwoordelijke personen benoemd en de tijdsplanning weergeeft. Via het Green Action Plan behaalden we in 2010 onder andere de volgende resultaten: - Pilot project quick wins in het WTC Amsterdam - Verkrijgen van energielabels voor alle gebouwen (gemiddeld label C) - Duurzaamheid geïmplementeerd in de taxaties - Grootste deel van de portefeuille beschikt over groene energie (wind- en waterenergie) - Duurzaamheidschecklist voor aan- en verkoop van kantoorgebouwen - Duurzaamheid geïmplementeerd in de communicatie naar onze aandeelhouders Voor 2011 is een nieuw Green Action Plan opgesteld. We gaan ons onder andere actiever richten op het monitoren van energieverbruik, het duurzaam inkopen, het optimaliseren van de gebouwprestaties, het recyclen van afval en het verder in kaart brengen van de duurzaamheidsprestaties van de portefeuille. ACTIEF MANAGEMENT ING Real Estate Investment Management Nederland (ING REIM NL) is de managementorganisatie van het ING Dutch Office Fund. ING REIM NL wil bijdragen aan de maatschappelijke discussie over duurzaamheid. De ambitie is om op de lange termijn een toonaangevende rol te blijven spelen in het debat. Voorop lopen bij het ontwikkelen en uitwerken van ideeën over duurzaamheid is van belang, omdat het een beter rendement genereert voor aandeelhouders, huurders een betere huisvesting krijgen en het bovenal bijdraagt aan een betere leefomgeving. In september 2010 won ING REIM NL de Groene Baksteen voor meest duurzame vastgoedbelegger van Nederland. ING REIM NL verkreeg deze prijs onder andere voor haar inzet op het gebied van energielabels, de inkoop van groene energie, de implementatie van duurzaamheid in haar taxaties en haar interactie met huurders. Ook deze publicatie is een voorbeeld van de wijze waarop ING REIM NL graag wil communiceren met haar relaties over duurzaamheid. de Groene Baksteen Doelstellingen ING Dutch Office Fund Acquisities Duurzame gebouwen op duurzame locaties, energie label A Exploitatie Overtreffen van de relevante benchmark in onze branche Renovaties Minimaal energie label C bij renovaties (Her)ontwikkelingen Minimaal energie label A bij (her)ontwikkelingen 12 duurzaamheid investeren IN de toekomst

13 Al jarenlang is de strategie van ons fonds gericht op hoogwaardige kantoorgebouwen, gelegen op de beste locaties van Nederland. Duurzaamheid is daarom een logisch gevolg van onze beleggingsstrategie. Anne de Jong, Portfolio Manager ING Dutch Office Fund Zuiderhof, Amsterdam DUURZAAM INKOPEN Bij duurzaam inkopen richten wij ons op het reduceren van energieverbruik, het gebruiken van verantwoorde materialen en het verbeteren van de arbeidsomstandigheden. Duurzaam inkopen is een effectieve en zelf controlerende manier van verduurzamen. Groene energie Het ING Dutch Office Fund koopt groene energie in voor alle gebouwen in haar portefeuille. Maar bij het enkel inkopen van groene energie moet het niet ophouden. De volgende stap is misschien wel invloedrijker; namelijk het monitoren van het energieverbruik. Inzicht in het energieverbruik biedt mogelijkheden om facturen te controleren en energiepieken te voorkomen. Het is belangrijk dat de gebruikers zich bewust worden van het energieverbruik per gebouw, afdeling en werkplek. De mogelijkheid tot persoonlijke vergelijking werkt stimulerend op het verlagen van het energieverbruik. Afval bestaat niet Kantoorgebruikers zijn verantwoordelijk voor een verscheidenheid aan soorten afval. Dit kan gaan om huisvuil, papier, vertrouwelijke documenten en groenafval. In het WTC Amsterdam zijn we begonnen om afval bij de bron te scheiden en tevens de hoeveelheid afval te registreren en te monitoren. Doel is om dit verder uit te breiden naar andere kantoorgebouwen in de portefeuille, zodat duurzaamheid bij de bron wordt aangepakt en we kunnen streven naar het motto afval bestaat niet. MEETLAT VOOR DUURZAAMHEID Duurzaamheid is een veel gebruikt begrip, maar waar is een duurzaam gebouw aan te herkennen? Het is van belang dat er gebruik gemaakt gaat worden van goede criteria, aan de hand waarvan duurzaamheid op brede schaal gemeten en beoordeeld kan worden. Energielabel Op dit moment wordt er al gebruik gemaakt van het energielabel dat inzicht biedt in het normatief energieverbruik van een gebouw. Het label meet alleen wat het energieverbruik zou zijn op basis van de aanwezige installaties, maar bekijkt niet het werkelijke verbruik. Voor ieder gebouw hebben wij een energielabel laten vaststellen. BREEAM in Use Een belangrijke duurzaamheidsmeetlat is BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method ). Het BREEAM-label biedt een breder perspectief en beoordeelt niet alleen de specificaties van het gebouw, maar ook hoe het gebouw beheerd wordt en hoe de huurder het gebouw gebruikt. Het BREEAM-label meet duurzaamheid op negen onderdelen, te weten: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie en vervuiling. Het label voor bestaande gebouwen ( BREEAM in Use ) is op dit moment voor de Nederlandse markt nog in ontwikkeling. Als ING Dutch Office Fund nemen we deel in de stuur- en werkgroepen om zo te komen tot een gewenst resultaat. Tevens nemen we met onze kantoorgebouwen deel in de eerste pilot voor het BREEAM in Use-label. duurzaamheid investeren IN de toekomst 13

14 Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd? Duurzaamheid in de praktijk Vivaldi Offices I, Amsterdam Hojel City Center III, Utrecht Voor het ING Dutch Office Fund is duurzaamheid een fundamenteel onderdeel van de bedrijfsactiviteiten. Wij hanteren een duurzaam investerings- en ontwikkelingsbeleid, en beperken waar mogelijk de impact op het milieu. De afgelopen jaren is er al veel bereikt. Hier volgen enkele voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen die zijn toegepast binnen de portefeuille. VIVALDI OFFICES I, AMSTERDAM Verlichting Op het gebied van verlichting valt veel te besparen. De Vivaldi Offices in Amsterdam zijn in 2009 gerenoveerd. Er zijn meerdere besparende maatregelen getroffen; efficiënte TL armaturen met T5 lampen, daglichtregeling, aanwezigheidsdetectie en tijdgebonden schakelaars. Op deze manier wordt er efficiënt en zorgvuldig omgegaan met energie. Deze maatregelen resulteerden in een indrukwekkend resultaat: Consumptie voor renovatie kwh/jaar Consumptie na renovatie kwh/jaar Energie bezuiniging kwh/jaar Extra investering Jaarlijkse kostenbesparing Terugverdientijd 4,4 jaar HOJEL CITY CENTER I, UTRECHT Binnenklimaat Hojel City Center I bestaat uit vier zelfstandig functionerende bouwdelen. Twee delen zijn inmiddels voorzien van gemoderniseerde (warmte/koel/gevel) units waarvan de opvoerhoogte is verbeterd. Door deze toepassing kan er een meer continue resultaat geleverd worden. In combinatie met de nieuwe manier van regelen is het mogelijk een beter en eenduidiger behaaglijkheid te handhaven in combinatie met een efficiënter functioneren t.o.v. de oude voorzieningen. Voor de andere twee delen van het gebouw werkt ING REIM NL samen met de huurder aan maatregelen die de duurzaamheid gaan bevorderen. Door gebruik te maken van koelplafonds is vrije koeling mogelijk. Dit biedt de mogelijkheid om efficiënter om te gaan met het energieverbruik en het comfortniveau te verbeteren naar klasse A. Dit zal zorgen voor een verbetering van het energielabel. De duurzaamheid wordt mede bereikt door de combinatie van energiezuinige verlichting, geoptimaliseerde regelingen, koelplafonds voor de koelbehoefte en de gevelunits voor de warmtebehoefte. 14 duurzaamheid investeren IN de toekomst

15 Cross Towers, Amsterdam Daltonlaan 300, Utrecht CROSS TOWERS, AMSTERDAM Comfort Cross Towers, het kantoor van Ernst & Young in Amsterdam is gericht op een duurzaam en comfortabel gebruik. De groene daken dragen bij aan een aangenaam binnenklimaat. Deze groene daken zijn gekoppeld aan een vijver die zich op de begane grond bevindt. 65% van het regenwater wordt opgevangen en op natuurlijke wijze gezuiverd zodat het gebruikt kan worden. De zon georiënteerde gevel draagt ook bij aan het comfort en zorgt dat er veel natuurlijk licht van buiten naar binnen kan komen. Verder is bij Cross Towers gebruik gemaakt van TL lampen met daglichtregeling en innovatieve schakeling, zodat er 67% KWh/jaar wordt bespaard ten opzichte van een conventioneel ontwerp. De locatie van het gebouw is ook een erg belangrijk duurzaamheidsaspect. Bereikbaarheid is niet alleen goed voor het comfort maar ook voor het milieu. Cross Towers bevindt zich dicht bij een treinstation, metrostation, tram en Schiphol. Hiermee realiseert Ernst & Young op verschillende manieren mobiliteit voor haar werknemers. DALTONLAAN 300, UTRECHT Energielabel (nog te realiseren) Het gebouw aan de Daltonlaan 300 in Utrecht is onderdeel van het kantorenpark Archiparc. Begin jaren negentig was het idee om dit kantorenpark te laten bouwen door bekende architectenbureaus. Het resultaat is een uniek park met veel verschillende architectuur stijlen. Daltonlaan 300 is een gebouw dat functioneel, licht en comfortabel is. Het vertrek van de huurder naar een andere locatie van ING REIM NL beschouwen we als het juiste moment om het gebouw aan te passen aan de nieuwste inzichten in de markt. Het doel bij dit gebouw was, behalve comfortverbetering, ook om aan te tonen dat een duurzame renovatie haalbaar kan zijn èn leidt tot een verbetering van het energielabel. Door effectieve maatregelen zal dit gebouw van energielabel G naar energielabel C gaan. Energielabel certificaat zeer energie zuinig A++ < 0.50 A A A B C D E F G > 1.75 B C D E F G zeer energie onzuinig duurzaamheid investeren IN de toekomst 15

16 Kantoorgebouw de Maas, Rotterdam Bouwjaar 1988 Volume m 2 Parkeerplaatsen 212 Energielabel D 16 duurzaamheid investeren IN de toekomst

17 Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd? Nieuw Amsterdam Gebouw, Amsterdam (Artist Impression) Lange Voorhout, Den Haag NIEUW AMSTERDAM GEBOUW, amsterdam Bereikbaarheid (nog te realiseren) Het Nieuw Amsterdam Gebouw is een kantoorgebouw dat al geruime tijd onderdeel is van het ING Dutch Office Fund. Na circa 20 jaar is het kantoorgebouw toe aan een renovatie. Het gebouw ligt direct naast het station Amsterdam Bijlmer dat goede verbindingen biedt, zowel nationaal als internationaal. Tevens ligt de A2 op een steenworp afstand. Het naastgelegen winkelcentrum biedt vele faciliteiten voor kantoorgebruikers. Als ING Dutch Office Fund geloven we dan ook dat deze stationslocatie uitstekende perspectieven biedt voor de toekomst. Wij achten een duurzame renovatie op risico dan ook als een goed afgewogen beslissing, omdat we ervan overtuigd zijn dat als het gebouw weer voldoet aan de normen van deze tijd, gebruikers zullen worden aangetrokken door een goed gebouw op de juiste locatie. Het Nieuw Amsterdam Gebouw zal zowel van binnen als van buiten worden aangepast. Doel is om het comfort van de gebruiker te verhogen door meer licht te laten toetreden, maar tevens het klimaat in het kantoorgebouw te veraangenamen. LANGE VOORHOUT, DEN HAAG COMFORT GEBRUIKER (NOG TE REALISEREN) Het ING Dutch Office Fund en BarentsKrans zijn een langjarige huurovereenkomst overeengekomen met als belangrijk onderdeel het renoveren van het huidige kantoorgebouw. De renovatie is erop gericht om het gebouw geschikt te maken voor de indelingsbehoefte BarentsKrans. De renovatie zal leiden tot een verbetering van het energielabel, dat op dit moment energielabel D heeft en na renovatie zal een energielabel C worden afgegeven. Belangrijk in de renovatie is het meer toegankelijk maken van de twee atria in het gebouw. Door het openstellen van de atria wordt er een visuele verbinding gecreëerd tussen beide zijden van het gebouw. Tevens zal de beglazing worden aangepast naar een hoger niveau glas, zodat meer licht toetreedt, terwijl de zonnewarmte gereguleerd wordt. Het renoveren van het gebouw voordat een nieuwe huurder het gebouw betrekt, leidt tot minimale overlast van de gebruiker. Tevens zorgt de nieuwe overeenkomst tussen eigenaar en gebruiker en de renovatie voor een goed renderend gebouw voor beide partijen. duurzaamheid investeren IN de toekomst 17

18 Hojel City center II, Utrecht Bouwjaar 1998 Volume m 2 Parkeerplaatsen 112 Energielabel D 18 duurzaamheid investeren IN de toekomst

19 duurzaamheid investeren IN de toekomst 19

20 Welke duurzame gebouwen heeft het ING Dutch Office Fund al gerealiseerd? World Trade Center Amsterdam, Amsterdam World Trade Center Amsterdam is één van de meest duurzame gebouwen van ING Dutch Office Fund. Samen met de beheermaatschappij van het WTC worden nieuwe duurzaamheidsinitiatieven bedacht en als pilot uitgevoerd. Het WTC Amsterdam is dan ook een belangrijk voorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Green Action Plan In het jaar 2008 heeft de beheermaatschappij van het World Trade Center (WTC) een Quick Win lijst ontwikkeld. Quick Wins zijn maatregelen die op korte termijn geïmplementeerd kunnen worden en de duurzaamheid van het WTC verhogen. Het is een pilot project waarbij maatregelen in de praktijk worden ingevoerd en daarbij getest worden op hun besparingen en effect. Enkele maatregelen zijn bijvoorbeeld het vervangen van TL-armaturen en het uitschakelen van 50% van de verlichting in de parkeergarages gedurende de nacht. Samenwerking WTC Amsterdam is lid c.q. founding partner van de Green Business Club op de Zuidas. Circa 15 bedrijven en de gemeente Amsterdam zijn verbonden aan deze club, met als doel best practices en ervaringen uit te wisselen. Op deze wijze kunnen ook vernieuwende plannen en ideeën met meerdere partijen doorgevoerd worden en daardoor grootschaliger uitpakken. Afval Door het nieuwe afvalscheidingssysteem in het WTC is de CO2-belasting aanzienlijk afgenomen. Oorspronkelijk werd maar 10% van het afval gescheiden. Met het nieuw ingevoerde systeem wordt 40% gescheiden, wat rond het landelijk gemiddelde ligt. Het volgende doel is uiteraard om boven het landelijk gemiddelde uit te komen. 20 duurzaamheid investeren IN de toekomst