Een wijk verandert. Bewoners vertellen over wonen en leven in Het Lage Land

Transcriptie

1 Een wijk verandert Bewoners vertellen over wonen en leven in Het Lage Land

2 Het Lage Land is een gezellige wijk in Rotterdam Prins Alexanderpolder. Van dat zij zelf ontwikkelden. Een vertelde geschiedenis, door bewoners en voor gezinnen; er is behoefte aan aangepaste en meer comfortabele Het belangrijkste van een wijk zijn echter de bewoners zelf. Daarom is origine is het een echte gezinswijk. Inmiddels biedt de wijk plaats aan jong en betrokkenen. Een volgende stap naar Het Lage Land op Hoog Peil. woningen voor ouderen; en het ontbreekt aan koopwoningen in de wijk in de aanpak van Het Lage Land gekozen voor een uitgebreid en zorg- oud die met veel plezier in Het Lage Land wonen. Toch is het tijd voor verandering. Om te zorgen dat het prettig wonen blijft in Het Lage Land, wordt Van toen tot nu voor een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling. Kortom: er moet gewerkt worden om de veelzijdigheid van de wijk te behouden en om vuldig participatietraject. Bewoners hoeven niet te veranderen. De wijk verandert, ten goede van de bewoners. Zij hebben daarbij een rol en een gewerkt aan het aanpassen van de woningen en de wijk. Zodat ouderen langer Toen Lotte Stam-Beese begin 1961 de nieuwe stadswijk in Prins Alexander- te zorgen dat Het Lage Land ook in de toekomst een wijk is waar oud en stem. De aanpak van de wijk moet het perspectief bieden dat er iets in een voor hen geschikte woning kunnen blijven wonen. En dat er voor gezin- polder ontwierp, had zij een wijk voor ogen waar bewoners kunnen jong met plezier wonen. Daarom is de wijkvisie Het Lage Land op Hoog beters voor terug komt. Sociale structuren moeten de kans krijgen te nen voldoende ruimte is om kinderen te laten opgroeien. Met voorzieningen die genieten van ruimtelijke afwisseling, met veel groen en goede voorzie- Peil opgesteld. Bewoners hebben hard meegewerkt aan de wijkvisie. blijven bestaan. Dit vraagt om zorgvuldigheid, maar vooral ook om toe- horen bij de nieuwe wensen en behoeften van de bewoners in de wijk. In een ningen. En omdat de polder op dat moment het laagste punt van Via monitoring wordt jaarlijks bekeken of de ingeslagen weg nog de wijding. Van alle betrokkenen. Zo komt Het Lage Land werkelijk op serie cahiers worden de veranderingen van de wijk gevolgd, maar wordt Nederland was, maar liefst 6,6 meter onder de zeespiegel, was de naam goede is. En om vinger aan de pols te houden, blijven ook de gesprekken hoog peil. vooral ook beschreven hoe oudere en nieuwere bewoners wonen en leven in Het Lage Land snel gekozen. De nieuwe wijk werd een echte gezinswijk, met bewoners gaande. hun wijk. Een vertelde geschiedenis, door bewoners en betrokkenen. De metamorfose gaat door waar stad en land elkaar ontmoetten. De eerste bewoners waren voornamelijk jonge gezinnen met een redelijk inkomen. Met name veel ambtenaren namen hun intrek in de nieuwe wijk. Ruim 40 jaar nadat Het Lage Land naar 2010 De vernieuwingsplannen voor Het Lage Land voorzien in een variatie De eerste aanpassingen van Het Lage Land naar aanleiding van de wijk- de eerste paal de grond in ging, is Het Lage Land nog steeds een prettige aan woningen in type, grootte, uitvoering, prijs en eigendomsvorm. In visie zijn zichtbaar. Huurwoningen zijn verkocht. Nieuwbouwprojecten en harmonieuze wijk. Bewoners waarderen de rust en het groen. alle levensfasen kunnen bewoners terecht in verschillende woningen in Polderstaete aan de Kurt Callostraat en de Bouwmeesters aan de van Kinderen hebben er een fijne jeugd en blijven graag wonen in hun de wijk. Hiervoor zijn aanpassingen nodig in bestaande woningen. Maar Heukelomstraat/Berlagestraat zijn opgeleverd. De Sterflats zijn verbeterd wijk. Ouderen willen graag hun oude dag slijten in de polder, waar ze er wordt ook gesloopt en gebouwd. Via particulier opdrachtgeverschap en op tussen de Prinsenlaan/Koningslaan/Folkert Elsingastraat verrijst vaak al heel lang wonen. De wijk is bijzonder door haar opzet, maar ook konden bewoners geld investeren in hun nieuwe woning en daarmee in De Grote Prins; drie woongebouwen met huur-koopwoningen. Langzaam vooral door haar bewoners. Er is sprake van een grote binding met de de wijk. Nieuwbouwprojecten zorgen voor nieuwe woningtypen en maar zeker verandert het aanzicht van de wijk. buurt, wat de leefbaarheid in de wijk ten goede komt. Toch is de wijk leefstijlen in de wijk. In dit boekje vertellen bewoners over hun ervaringen met een project niet meer zo veelzijdig als ooit bedoeld. Er zijn ruimere woningen nodig 2003 De Nieuwe Unie, PWS Rotterdam en de gemeente 2003 selecteren potentiële locaties, informeren buurtbewoners en organiseren buurtbijeenkomsten. Zo ontstaat een serieuze groep kandidaten 2004 De oprichting van de kopersvereniging Het bureau Bouwen in eigen Beheer (BIEB) wordt bij het proces betrokken om de bewoners te ondersteunen 2004 De 2004 kopers wijzen het Rotterdamse bureau Akropolis aan als architect Afgifte van de bouwvergunning Start van de bouw van negen woningen Oplevering van de woningen

3 De kunst van het Loslaten Ook tijdens het proces van vergunningen en bouwen is creativiteit een must. Bewoners bouwen eigen droomhuis in Het Lage Land Waarom CPO? In tegenstelling tot het buitenland wordt in Nederland 90 procent van de Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een mooie ambitie. Het is Juist dan gebeuren die dingen waarvan je tevoren het bestaan niet afwist. woningen kant-en-klaar opgeleverd, terwijl veel burgers meer keuze- bedoeld om mensen te stimuleren tot de bouw van hun eigen woning of er in Zélf een woning ontwerpen en bouwen. Voor negen bewoners van Het mogelijkheden wensen. Voormalig staatssecretaris van VROM, Johan ieder geval meer invloed op uit te laten oefenen. De afgelopen jaren zijn er Als stadscorporatie zit het in onze genen om verder te kijken dan alleen de Lage Land ging deze droom in vervulling. Ondersteund door de Nieuwe Remkes, bepaalde daarom in zijn nota Mensen Wensen Wonen dat een door het hele land projecten in verschillende gradaties van de grond gekomen, stenen. We zijn betrokken bij de bewoners van onze wijken en willen dat ze Unie, PWS Rotterdam en andere professionele partijen realiseerden zij aan derde van de huizen in Nederland voortaan in particulier opdrachtgever- variërend van beperkte keuzevrijheid tot echt particulier opdrachtgeverschap. zich thuis voelen. Wat is er mooier dan wanneer je mensen in staat stelt om de Folkert Elsingastraat drie prachtige villa s met daarin negen woningen. schap moet worden gerealiseerd. Omdat zélf bouwen niet voor iedereen Het ene project succesvol afgerond, het ander nog volop in de hectiek van het zelf hun droom te realiseren. Onze rol in dit project bestond uit het facilite- Het project is een voorbeeld van een bijzondere vorm van Collectief is weggelegd, ontstonden er ook tussenvormen en varianten. Mede- ontwikkel- en bouwproces. Het onderwerp van deze publicatie - CPO project ren en inspireren van de betrokken bewoners. Voor ons betekent het dat we Particulier Ondernemerschap (CPO). Hierbij heeft een groep particulieren opdrachtgeverschap is een term die de Stuurgroep Experimenten Volks- Lage Land aan de Folkert Elsingastraat - is succesvol afgerond. op het juiste moment hebben durven loslaten. de zeggenschap over het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw huisvesting (SEV) introduceerde voor varianten waarin particulieren de van de woningen. De kopers kunnen dus zélf bepalen hoe hun toekomstige risico s en sturingsmogelijkheden delen met een professionele ontwikkelaar. In 2002 spraken zes Rotterdamse corporaties met het stadsbestuur af dat zij De productie die u nu in handen heeft, geeft u een kijkje achter de schermen. woningen eruit komen te zien. Door samen te ontwerpen en te bouwen Particulieren krijgen daardoor zeggenschap, zonder alle risico s te dragen. elk de realisatie van een CPO-project zouden faciliteren. Het CPO-project Geniet ervan en laat u inspireren. kunnen ze kosten besparen. Daarnaast droegen de bewoners de risico s van Dat kan bijvoorbeeld door samen te werken met woningcorporaties. In Lage Land aan de Folkert Elsingastraat is het enige project dat gerealiseerd Peter Manders het project niet alleen. Het Lage Land leidde dit tot een krachtenbundeling tussen de Nieuwe is. Sinds vorig jaar staan er negen prachtige woningen. De Nieuwe Unie en Jenny Vermeeren Directeur Wonen PWS Rotterdam Unie, PWS Rotterdam en mensen die graag zelf een huis wilden bouwen. PWS Rotterdam waren de twee betrokken corporaties. In de opinie van beide Regiomanager de Nieuwe Unie Juni 2008 Er werden twee potentiële bouwlocaties aangewezen: de Folkert Elsinga- corporaties zorgt een project als dit voor een positieve betrokkenheid van Juni 2008 straat en de Zocherstraat. Beide straten beschikten nog over braakliggend bewoners: mensen met een gemeenschappelijke visie werken samen aan terrein dat in aanmerking kwam voor woningbouw. de realisatie van hun individuele droomhuis. Samenstelling kopersgroep Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is geen makkelijke ambitie. Van Om de animo te toetsen, verspreidden de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam de particuliere opdrachtgevers en van de professionals vraagt het uithou- in 2003 een informatiebrochure in Het Lage Land. Ze brachten ook een dingsvermogen en creativiteit. Uithoudingsvermogen, omdat processen verkoopbrochure uit waarin zij hun plannen ontvouwden. De belangstel- lang duren en omdat de particuliere opdrachtgever het er even bij doet, lenden werden uitgenodigd voor een informatieavond. Hier kwamen naast zijn reguliere werkweek. Kunt u het zich voorstellen, voor een lan- maar liefst 120 belangstellenden op af! Al snel werd duidelijk dat de gere periode twee banen, je dagelijks werk en een fulltime job als project- meeste kopers de voorkeur gaven aan de Folkert Elsingastraat en dat ontwikkelaar! Ons respect hebben ze verdiend. voor de Zocherstraat te weinig belangstelling was. Men vond dat de Zocher- straat al erg volgebouwd was en dat er te veel vast lag. In de Folkert Creativiteit is de tweede essentiële vaardigheid voor elk van de deelnemers. Elsingastraat zagen ze wel voldoende ruimte om het huis van hun dromen Deze creativiteit is niet alleen nodig bij het maken van het woningontwerp. te realiseren. 3

4 starthulp. De kopersgroep mocht een bouwbegeleidingsbureau kiezen. Contacten met de gemeente grotere kavels wilden ontwikkelen. Dat hun woningen daardoor duurder Dat werd het bureau BIEB (Bouwen In Eigen Beheer), dat veel ervaring Tijdens het project hadden de corporaties en de toekomstige bewoners zouden worden dan in eerste instantie gedacht, vonden de bewoners heeft met CPO. BIEB hielp de kopersgroep onder meer bij het formuleren met meerdere gemeentelijke diensten te maken: geen probleem. van uitgangspunten en minimale eisen, het opstellen van een plan van wensen en het opzetten van een overleg- en besluitvormingsstructuur. De grond was eigendom van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR). Gedeelde risico s Het bureau bleef ook tijdens de aanbesteding, bouwvoorbereiding en uit- De Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (ds+v) formuleerde de Het grote voordeel van deze vorm van CPO of medeopdrachtgeverschap voering bij het project betrokken. planologische, stedenbouwkundige en architectonische randvoor- is dat men de risico s kon delen. In verschillende fases van het bouwproces waarden. boden de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam financiële achtervang. Om Als architect wezen de kopers bureau Akropolis aan, dat behalve het De projectlocatie ligt in de deelgemeente Prins Alexander. onnodige risico s te vermijden, werd het traject opgedeeld in fases met tekenwerk ook ondersteuning bood bij de contacten met gemeentelijke De bewoners hebben het contact met de gemeentelijke diensten niet aan het begin van iedere fase een investeringsmoment. Aan het einde was instanties. Tijdens brainstormsessies met de architecten van Akropolis altijd als vlot ervaren. Aan de gemeentelijke loketten voelden zij zich legden de kopers de indeling van hun kavel en woning vast. Naast het vaak behandeld als professionele projectontwikkelaars. Dat leidde tot ontwerp nam Akropolis ook de directievoering op de bouw voor zijn misverstanden en uiteindelijk ook tot vertraging. Terugblikkend op rekening. De samenwerking met BIEB en Akropolis hebben de kopers als het projectverloop pleiten de bewoners voor de oprichting van één Men kon zich tijdens de informatiebijeenkomst meteen ook voor het project prettig en vruchtbaar ervaren. Naarmate het project vorderde en de gemeentelijk loket, waar particulieren die zelf willen bouwen terecht- inschrijven. Belangstellenden die al in Het Lage Land woonden - in totaal bewoners goed begeleid werden door professionals konden de Nieuwe kunnen met al hun vragen. Bij een volgend bouwproject in CPO, zo zes huishoudens - kregen voorrang. Wie buiten de wijk woonde, moest Unie en PWS Rotterdam zich meer en meer terugtrekken. Wel bleven de erkent ook de gemeente, zal er meer aandacht moeten worden besteed worden ingeloot. Zo ontstond een koperslijst van vijftien huishoudens. corporaties de kopersgroep ondersteunen met ideeën en vrijblijvend aan de coördinatie. Alle betrokkenen realiseren zich echter dat het De corporaties stelden ook een reservelijst op voor belangstellenden die advies. De kopers kregen echter alle ruimte om hun eigen pad te lopen. project een pilot was en dus een leerproces, waaruit weer lessen voor niet waren ingeloot. Op het moment dat er kopers zouden afvallen, kon- Dit werd door de deelnemers zeer gewaardeerd. de toekomst kunnen worden getrokken. den deze mensen alsnog meedoen. Dat gebeurde ook: in de loop van het traject is de oorspronkelijke koperslijst nog flink gewijzigd. Sommige Bouwlocatie Folkert Elsingastraat Van vijftien naar negen een beslismoment, waarop kopers én corporaties samen beslisten of men deelnemers stapten uit het project omdat ze de financiering niet rond kre- De voorkeur van de bewoners ging uit naar een m² groot terrein Hoewel men aanvankelijk vijftien woningen wilde bouwen, zijn het er doorging naar de volgende fase. Bij een no go zouden de kopers het tot gen, anderen vonden dat het traject te lang duurde. Daardoor hebben aan de Folkert Elsingastraat. Deze braakliggende grond, eigendom van uiteindelijk slechts negen geworden. Door verschillende oorzaken is het dan toe bestede bedrag kwijt zijn geweest. enkele kandidaten die aanvankelijk op de reservelijst stonden uiteindelijk toch hun droomhuis gebouwd. het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR), lag vlakbij het sportpark en het winkelcentrum Lage Land. Er was ruimte voor vijftien wonin- aantal kopers in de loop van de tijd gedaald tot negen. De energie en tijd die zélf bouwen met zich meebrengt, brak een deel van de deelnemers Startfase Professionele begeleiding gen. In het ontwerp moesten de bewoners rekening houden met de open structuur van de buurt. Aaneengesloten bebouwing die een op. Zij hebben alsnog voor een kant-en-klare nieuwbouwwoning elders in de regio gekozen. Uiteindelijk zijn maar negen ruimere woningen gerea- Omdat projectontwikkeling nu eenmaal voorinvesteringen vereist, stelden de corporaties een startkapitaal van euro beschikbaar. Dit werd De vijftien kopers richtten een vereniging op waarin elk lid evenveel zeg- wand zou vormen met de straat was bijvoorbeeld niet gewenst. liseerd, op grotere kavels dan aanvankelijk was bedacht. Dat sloot aan bij aangevuld met een bijdrage van 750 euro per deelnemende koper. genschap kreeg. De Nieuwe Unie en PWS Rotterdam verleenden de nodige de wensen van de uiteindelijke kopers, die graag grotere woningen op Hiermee werden de eerste kosten betaald: de oprichting van een vereniging, 2 3

5 het huren van vergaderruimte, het organiseren van workshops en het maken van een schetsontwerp. De deelnemers moesten ook een bankgarantie voorleggen, waaruit bleek dat ze een hypotheek tot euro konden dragen. Planvoorbereidingsfase In de fase van planvoorbereiding kwamen het voorlopig ontwerp, het definitieve ontwerp, het bestek en de aanbesteding tot stand. Bij de start van deze fase tekenden de toekomstige bewoners een koopoptiecontract en betaalden ze 8 procent van de koopsom. Dit geld vloeide in een depot van waaruit de kosten werden betaald voor onder andere de architect en bureau BIEB. Kopers die in deze fase uit het project stapten, konden hun koopoptiecontract doorverkopen aan andere belangstellenden op de reservelijst. Realisatiefase Op het moment van de aanbesteding sloten de bewoners een contract met een aannemer. In deze fase gold dat de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam in geval van uitval van kopers maximaal 20 procent van de woningen zouden overnemen. Dat laatste is uiteindelijk niet nodig geweest. Alle deelnemers die destijds hun handtekening zetten onder een koopcontract zijn na de bouw ook in hun huis gaan wonen. Afspraken Omdat de corporaties bereid waren een financieel vangnet te vormen, wensten ze courante woningen die - wanneer een bewoner afhaakte - relatief eenvoudig konden worden doorverkocht. De Nieuwe Unie en PWS Rotterdam hadden dan ook inspraak in de omvang, de kwaliteit en de vormgeving van de woning. Ze vroegen de kopers ook verantwoording af te leggen wanneer er een deelnemer afviel. Per fase (voorbereiding, ontwerp en realisatie) eisten de corporatie een deelname van 80 procent. Als voor minder dan 80 procent van de woningen kopers deelnamen, had het proces stopgezet kunnen worden. Evaluatie SEV In 2008 heeft de SEV het project laten evalueren, samen met drie andere voorbeelden van medeopdrachtgeverschap in de koopsector. Uit deze evaluatie blijkt dat het project Lage Land hoog scoorde op de Zeggenschapsmeter. Het project kende grote informele zeggenschap, terwijl er wel afspraken waren gemaakt en de corporaties mogelijkheden hadden om invloed uit te oefenen. Doordat de corporaties in de praktijk veel overlieten aan de bewoners, hebben de bewoners geprofiteerd van ruime zeggenschap met een (relatief) beperkt risico. Dat is een zeer gunstige verdeling. De bewoners hebben wel veel meer tijd moeten besteden aan het proces dan ze vooraf hadden verwacht. Maar ze hebben de woning gekregen die ze wilden en daar zijn ze, terecht, trots op. Leerpunten Het project was een pilot en dus ook een leertraject. De interviews met de betrokkenen van het project geven u een blik achter de schermen en inzicht in de hoogte- en dieptepunten tijdens het proces. De woningen Aan de Folkert Elsingastraat zijn drie villa s gebouwd met identieke uitstraling. In elke villa zijn drie totaal verschillende woningen gerealiseerd. Het zijn ruime, moderne woningen die goed aansluiten bij de wensen van de bewoners. Gemiddelde per woning Gebruiksoppervlakte: 223 m², bvo: 257 m², inhoud: 805 m³, kavel: 250 m² Bedragen inclusief btw Grondkosten: euro Aanneemsom: euro Bijkomende kosten: euro Stichtingskosten VON: euro Opties: euro 4

6 Een droomproject van lange adem Op 2 mei 2006 ging aan de Folkert Elsingastraat de eerste paal feestelijk de grond in. Saillant detail: de genodigden moesten even geduld hebben, want de vrachtwagen met de heipalen had vertraging. Het was bijna symbolisch voor een project dat veel langer geduurd heeft dan aanvankelijk gedacht. Toch blikken de bewoners George Voorhout, Madeleine de Jonge-Pelle, Marcel Pleijte, Ed Paulus en Paul van Putten tevreden terug. Wij hebben de woning gebouwd die we wilden hebben. Als je er eenmaal in woont, ben je ook de minder leuke aspecten snel vergeten. Afvalrace Eenmaal ingeloot, moesten de deelnemers aantonen dat hun belangstelling serieus was. De corporaties vroegen hen om een bankgarantie waaruit bleek dat ze een hypotheek van euro konden dragen. Omdat niet iedereen dit papierwerk rond kreeg, schoof Marcel steeds verder naar voren op de lijst. Aanvankelijk stonden wij op plaats twaalf, maar uiteindelijk zijn we nog derde geworden. Ook verderop in het traject vielen nog kandidaten af. Zo wilden enkele deelnemers een vrijstaande woning bouwen, maar dat bleek niet mogelijk. Omdat er een minimaal aantal kopers nodig was om het project te kunnen verwezenlijken, werd het op Lopende nieuwbouwprojecten voldeden niet aan onze wensen. Het werden uiteindelijk negen grote woningen op ruime kavels. Dat sloot aan bij onze wensen. De redenen waarom ze destijds in het project zijn gestapt, lopen uiteen. Maar voor alle bewoners geldt dat ze het huis van hun dromen nergens op de woningmarkt konden vinden. Wij woonden al in Het Lage Land en vinden dit een leuke buurt, zegt Paul. We waren op zoek naar iets groters toen mijn schoonzus ons attent maakte op dit project. Zélf bouwen leek ons wel wat. Ook Madeleine en haar echtgenoot, ouders van vier kinderen, waren op zoek naar een ruime woning tegen een betaalbare prijs. George: Wij zochten een woning met veel volume. De lopende nieuwbouwprojecten voldeden niet aan ons wensenpakket. Dit project bood ons de mogelijkheid ons eigen huis te ontwerpen. Dat vonden we interessant. Er waren twee potentiële bouwlocaties: de Zocherstraat en de Folkert Elsingastraat. Al snel werd duidelijk dat er voor de Zocherstraat weinig animo was. Bij die locatie lag in het stedenbouwkundig plan veel meer vast, terwijl de Folkert Elsingastraat nog heel vrij was. Voor Marcel kwam daar een ander voordeel bij. Met station Prins Alexander in de buurt is de Folkert Elsingastraat voor hem een ideale woonlocatie. Geweldig. Ik moet namelijk elke dag voor mijn werk naar Wageningen. Enorme belangstelling Al gauw bleek dat ze niet de enige belangstellenden waren. De eerste informatieavond van de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam werd een groot succes. Er kwamen meer dan honderd mensen, zegt Paul. Daar schrokken we wel van, we dachten dat we nooit een kans zouden maken. Uiteindelijk hebben we toch maar ingeschreven. Wie al in Het Lage Land woonde - in totaal zes kandidaten - kreeg voorrang op de anderen. Omdat hij in Prinsenland woonde, viel Marcel dus eigenlijk buiten de boot. Voor ons zat er niets anders op dan te wachten op de loting, die een lijst van vijftien kandidaten moest opleveren. Wie niet werd ingeloot, kwam op een reservelijst terecht. zeker moment zelfs kritiek. Uiteindelijk viel de beslissing dat er niet vijftien maar slechts negen woningen gebouwd zouden worden, op grotere kavels en met een ruimere maatvoering. Dat sloot ook aan de bij de wensen van de deelnemers. Ed sloot zich als laatste aan bij de groep, nadat tal van anderen waren afgevallen. Wij waren de derde potentiële eigenaar van de te realiseren woning. Met de hulp van onze architect hebben we de indeling van de vorige deelnemer aangepast aan onze wensen en woonsituatie. Puzzelwerk Wat de indeling van de kavel en hun woning betreft, voelt de groep zich erg vrij gelaten. Soms was het puzzelen, geeft Paul aan. Wij kwamen er in het begin helemaal niet uit. Op den duur zijn we bij de architect letterlijk met blokjes gaan schuiven. Het was net een schaakspel. Tijdens de sessies bij de architect zag je ook de tekeningen van de anderen. Dat bracht je weer op ideeën. We zijn ook een dagje met onze architect op 6 7

7 Op den duur zijn we bij de architect met blokjes gaan schuiven. Net een schaakspel. excursie geweest naar een nieuwbouwproject in Delfgauw. Hier heeft hij ons laten zien wat er allemaal mogelijk is met een gevel. We hebben er ook ideeën opgedaan over tuinen en erfafscheidingen. Ed: De vrijheid om zélf de indeling te bepalen, ging erg ver. Ik ben ook informatie gaan inwinnen over andere CPO-projecten, maar daar lag op voorhand veel meer vast. Ook de kavel konden we naar eigen smaak indelen. Waar komt de oprit, de berging, de tuin? Madeleine: Het groeide stapsgewijs. Hoe definitiever het werd, hoe beter je je wensen erin kwijt kon. Vergunningstraject Wat niemand in 2003 kon bevroeden, was dat de realisatie van het project nog jaren zou duren. Marcel: We dachten dat we binnen twee jaar klaar zouden zijn, maar het werden er uiteindelijk vier. Vooral het vergunningstraject was een zware dobber. George, die de taak op zich nam om met de gemeentelijke diensten te gaan onderhandelen, kwam vreemde dingen tegen. Aanvankelijk werd de indruk gewekt dat gemeente en corporaties volledig achter dit initiatief stonden. Maar vervolgens werden we aan de loketten van de gemeente behandeld als de eerste de beste projectontwikkelaar. Men ging er klaarblijkelijk van uit dat wij hier veel ervaring mee hadden, terwijl het voor ons de eerste keer was dat we zelf bouwden. Ik heb veel met Leo Kathman, onze architect, en Jan Walrecht van adviesbureau BIEB opgetrokken om het vergunningstraject rond te krijgen. Je werd aan de gemeentelijke loketten behandeld als de eerste de beste projectontwikkelaar. Over de koop van de grond, die eigendom was van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR), volgden lange discussies. Het OBR wilde geld zien voordat het grondonderzoek deed. George: Later zag ik op de internetsite van Gemeentewerken Rotterdam dat het onderzoek al lang gedaan was in opdracht van het OBR, zonder het ons te vertellen. Verder bleek het bij de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (ds+v) ingediende en goedgekeurde schetsontwerp ineens niet meer aan het stedenbouwkundige matenplan te voldoen. De dienst dreigde eind 2005 het bouwoppervlak terug te brengen om meer groen in de buurt te creëren. Vervolgens wilde het Hoogheemraadschap nog een onderhoudsstrook van vijf meter breed om de aangrenzende sloot te kunnen baggeren. De tuin van de bewoners zou daardoor veel kleiner zijn geworden. George: Allerlei instanties probeerden eigenlijk alleen maar hun eigen positie veilig te stellen. Als gevolg daarvan liepen wij veel vertraging op. Niet op één lijn George, tevens penningmeester van de kopersvereniging, liet zich niet van de wijs brengen en beet zich vast in de vele discussies met de gemeentelijke instanties. Gelukkig heb ik een hele flexibele werkgever, want bij dergelijke organisaties kun je alleen overdag terecht. Paul: Het was zenuwslopend. Een tijdlang hadden wij geen enkele zekerheid. We leken geen stap verder te komen en gingen van het ene probleem naar het andere. Marcel: Soms dacht ik: hoe kan dit? Ik werk zelf bij een overheidsgerelateerde stichting en vond het interessant om de zaak ook eens van de andere kant te zien. De gemeentelijke overheden lagen duidelijk niet op één lijn. Dat hadden we niet verwacht. Gelukkig was George zo actief; dat heeft de kans van slagen meer dan vergroot. Op een zeker moment overwoog de groep juridische stappen te zetten, maar dat had het bouwproject alleen nog maar verder vertraagd. Inmiddels had George contact opgenomen met de plaatselijke pers. Af en toe een krantenartikel doet wonderen. Het is wellicht niet de meest prettige manier, maar het werkte wél. Na de publicatie kwam één en ander in een stroomversnelling. Men is daar duidelijk gevoelig voor. Gelukkig was George zo actief. Dat heeft de kans van slagen meer dan vergoot. Eén loket nodig Terugblikkend op hun ervaringen met de gemeentelijke instanties pleit de bewonersgroep voor de oprichting van één loket waar particulieren die zelf willen bouwen terecht kunnen met al hun vragen. Marcel: Misschien was onze handicap dat we een klein project waren. Het belang daarvan is voor dergelijke instanties zeer gering. In tegenstelling tot de grote project- 8 9

8 ontwikkelaars doorlopen wij dit traject eenmalig. Dat schept een andere afhankelijkheidsrelatie. George: Anderzijds was dit een prestigeproject voor de corporaties en de gemeente. In het contact met de ambtenarij merkte je daar jammer genoeg weinig van. Portefeuillehouder Erwin van Duin van de deelgemeente Prins Alexander heeft ons op beslissende punten Wat we misten was een coördinatiepunt bij de gemeente. wel goed geholpen. Van alle CPO-projecten die binnen de gemeente waren opgestart, waren we immers het enige dat nog draaide. Ook BIEB en de architect hebben ons goed begeleid, al denk ik dat ook zij zaken zijn tegengekomen die ze nog nooit eerder hadden meegemaakt. Wat we misten, was een coördinatiepunt bij de overheid zélf. Eén contactpersoon die weet waar je terecht kan en waar je aan moet denken. Formeel is dat vaak wel geregeld maar niet in de praktijk. Ed: Daardoor krijg je het gevoel dat je eigenlijk niet serieus genomen wordt. Vangnet De samenwerking met de Nieuwe Unie hebben ze als prettig ervaren. Marcel: Als we een beroep op hen deden, kregen we alle steun. De Nieuwe Unie fungeerde als vangnet, maar gaf ons de ruimte om ons eigen pad te lopen. Dat is bij eventuele vervolgprojecten zeker weer aan te bevelen. George: Het klinkt inderdaad raar, maar eigenlijk hebben we nauwelijks last van ze gehad. Ze lieten ons vrij om zelf aan de slag te gaan. Paul: Vooral de opstartfase was prettig. De eerste twee, drie maanden heeft de Nieuwe Unie echt richting gegeven. Ze probeerden ons met allerlei modellen te helpen. Nico Ros was erg enthousiast en ook realistisch. Zaken die het budget niet toeliet, werden simpelweg afgeraden. De Nieuwe Unie gaf ons de ruimte om ons eigen pad te lopen. George lacht: Als je een groep bewoners loslaat, overstelpen ze je met hun wensen. Misschien heeft ook de aannemer zich daar een beetje op verkeken. In het begin was álles mogelijk, maar naarmate ons wensenlijstje groeide, kon er steeds minder. Ik denk dat dit ook voor de professionals een leertraject was: je moet duidelijke grenzen en kaders stellen. Uniek project Op 2 mei 2006 was het dan zover: de eerste paal ging de grond in. Normaal gezien is de officiële eerste paal nooit echt de allereerste, maar de bewoners wilden dat persé wel. Met alle gevolgen van dien, zegt Ik heb niet het idee dat ik middenin de stad woon. George: Ons feestje was al begonnen, maar de vrachtwagen met de heipalen was verlaat. We hebben ons programma toen maar omgegooid: eerst de speeches, dan de paal. Inmiddels wonen ze allemaal al enige tijd in hun nieuwe huizen. Het zijn drie twee-onder-één-kapwoningen geworden met daaraan een derde woning gebouwd. Net als het gebouw aan de overkant zijn ze opgetrokken in rood metselwerk. Geen huis is precies hetzelfde geworden. Hoe bevalt het wonen in hun nieuwe villa s? Ed: Het zijn mooie, unieke woningen geworden. Áls dit al op de markt is, dan is het onbetaalbaar. Er zijn weliswaar wat kleine minpuntjes, maar het meeste is goed. Als je een woning in gebruik neemt, kom je er nu eenmaal achter dat sommige zaken die je zo leuk hebt bedacht in de praktijk niet werken. Paul: Ook wij zijn tevreden. Dit is heel wat anders dan een standaard nieuwbouwwoning. Wij hebben de woning gerealiseerd die we wilden Dit project heeft veel tijd en energie gekost. hebben. Een nieuwbouwwoning van deze omvang was in de stad niet te betalen geweest. Marcel: We hebben de woning die we het liefst wilden hebben. Ook de locatie bevalt ons prima. Madeleine heeft het gevoel echt thuis te zijn. Ik weet nog goed hoe mijn man en ik tegen elkaar zeiden: wat hebben we het toch goed. Terwijl nota bene onze woning op dat moment nog één grote puinhoop was! We hebben nu vier ruime kamers voor de kinderen. De eerste keer dat we de voordeur opendeden, kwamen we gelijk thuis. Dat gevoel vind ik fantastisch. George: Ook wij zijn heel tevreden met het resultaat. Het ontwerp is bijzonder. Onze woonkamer biedt een prachtig uitzicht op de Parkas in en de sportvelden aan de Folkert Elsingastraat. Ik heb niet het idee dat ik middenin de stad woon. Lange adem Blijft de vraag of ze het hele traject nog een keertje over zouden doen. George schudt van nee. Paul sluit zich daar bij aan. Op korte termijn zou ik het zeker niet nóg eens doen. Ik heb er gewoon de tijd niet voor. Als een goede vriend hierover zou nadenken, zou ik hem waarschuwen dat je een lange adem nodig hebt. Veel mensen zijn in de loop van het traject naar Nesselande vertrokken. Het kost gewoon veel energie. En je 10 11

9 loopt af en toe tegen muren aan. Marcel: De 42 vergaderingen die wij hebben gehad, waren op zich nog goed te doen. Maar het bellen en schrijven daaromheen kost ontzettend veel tijd. Ed: Als ik nog een keertje zou bouwen, zou ik het helemaal zelf doen en niet meer collectief. Ik hoop dat je daardoor wat meer invloed hebt naar de aannemer en de architect toe. En inderdaad: je moet een lange adem hebben. Madeleine: Hoewel het veel tijd kost, zou ik het zeker nog eens doen. Ik heb veel ervaring opgedaan. De stap naar zelf iets bouwen is een stuk kleiner geworden. Het mooie vind ik dat je alles zelf kan inrichten. Je kan er een beeld van maken en zó wordt het dan ook neergezet. Paul: Dat is waar. Je kan bij wijze van spreken de keuken bestellen die je graag wil hebben en er vervolgens je huis omheen bouwen. gaan bouwen. Wat alleszins niet in de prijs verrekend is, zijn de vele uren die wij er voor projectontwikkeling hebben ingestopt. Genietend van de warme lentedagen knappen ze momenteel hun tuinen op. George heeft onlangs de trap afgebouwd. In ons huis zat bij de oplevering geen trap. Die hebben we later zélf ingebouwd, omdat dat veel goedkoper was. Dan sta je wel met de Pinksterdagen een grote stalen trap in je huis te hijsen. Een beetje bizar, maar toch wel leuk. Je bent al die tijd met je eigen huis aan de slag. En als je er eenmaal in woont, ben je de narigheid gauw vergeten. Groepsgevoel Zijn ze door het gezamenlijke bouwproject nu ook een hechte groep geworden? Het is wel een apart gevoel, zegt Paul. Je gaat ergens wonen en eigenlijk ken je de buren al vier jaar. Madeleine: Ik denk dat wij geen hechtere band hebben dan alle goede buren. Af en toe Een groep actieve mensen bij elkaar. samen BBQ en, dat is toch heel normaal? Ed: Iedereen woont hier nog, dus dat is positief. Onze kinderen spelen met elkaar, maar verder zijn we heel normale buren. Marcel: We zijn gewoon een groep actieve mensen bij elkaar. Wensen kosten geld De totaalprijs van hun huis is uiteindelijk hoger dan aanvankelijk voorzien. Maar dat heeft volgens Madeleine met de wensen van de mensen te maken. Op een zeker moment besloten wij nu eenmaal groter te 12

10 Nico Ros, projectbegeleider de Nieuwe Unie Jan Walrecht, Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) "Als BIEB hebben we de kopersvereniging ondersteund en de projectleiding verzorgd tijdens de ontwikkelfase. We hebben veel ervaring met CPO. Het bijzondere aan het project in de Folkert Elsingastraat is dat het getalsmatig om een klein project ging. Daardoor was de individuele invloed van de bewoners erg groot. Je ziet dan ook dat er in de woningen enorm veel individuele wensen verwerkt zijn. Oorspronkelijk wilde de Nieuwe Unie twaalf tot vijftien woningen bouwen, maar onder druk van de deelnemers zijn het er uiteindelijk negen geworden. Daardoor konden ze ruimere huizen bouwen op grotere kavels, wat veel beter aansloot bij de vraag van de deelnemers. "Dit project is ontstaan vanuit een prestatieafspraak met de gemeente. Ook voor ons was het een experiment en een stukje onzekerheid: wanneer trek je je als woningcorporatie het best terug en draag je het over aan de bewoners? Door de financiële achtervang goed te regelen, de eerste paar keer bij de vergaderingen aanwezig te zijn en duidelijke voorwaarden te stellen aan de potentiële kopers, zijn we professioneel gestart. De samenwerking met de bewoners, de architect en BIEB verliep uitstekend. Ik vind dit een succesverhaal. Het bewijst dat CPO wel degelijk wérkt. De woningen zijn prachtig geworden. Ik heb de bewoners ervaren als een positieve groep mensen. Je merkte onmiddellijk dat ze goed wisten waar ze mee bezig waren. Aanvankelijk verbaasde het ons dat ze niet voor een thema zijn gegaan. Zij wilden gewoon een mooie woning met zoveel mogelijk volume. In Het Lage Land is zoiets niet te vinden. Dat de contacten met de gemeentelijke instanties moeizaam verliepen, vinden ook wij vreemd. Uiteindelijk werden de bewoners niet veel anders behandeld dan een projectontwikkelaar. Daar hadden we van tevoren betere afspraken over moeten maken. Ik denk dat dit voor alle betrokken partijen een leertraject was. We zijn nu met een soortgelijk project bezig in Katendrecht. Als de Nieuwe Unie geloven we dat CPO een goede manier is om sociale cohesie te creëren. Gezamenlijk werken aan de realisatie van een eigen woningbouwproject schept een nauwe band met elkaar." Jan Bemelman, deelgemeente Prins Alexander, projectleider Lage Land "Als deelgemeente vinden we het eindresultaat van dit project best goed. De bouw van woningen aan de Folkert Elsingastraat betekent een verbetering voor de wijk. De bewoners zitten een beetje in pioniersgebied, want deze locatie is jarenlang als bedrijventerrein betiteld. Omdat het nooit helemaal volgelopen is, heeft de deelgemeente op een zeker moment besloten de locatie om te vormen naar een woongebied. Je ziet nu ook in de directe omgeving van de Folkert Elsingastraat nieuwe wooncomplexen ontstaan. Er Zo n team werkt als één loket, waardoor alle partijen beter weten waar ze aan toe zijn. Bij volgende CPO-projecten pakken we het anders aan. De bewoners waren erg betrokken, wat ook moeilijke kanten had. Ze kwamen stevig op voor hun zaak en dat is ook hun goed recht. Onze portefeuillehouder Erwin van Duin is enthousiast over het project. Hij heeft ook aangegeven dat we openstaan voor volgende CPO-projecten. Ze kunnen iets extra s toevoegen aan de wijk." De samenwerking met de bewoners, de architect en de woningcorporaties vinden wij geslaagd. Bewonderenswaardig aan de Nieuwe Unie en PWS vind ik dat ze zich snel hebben teruggetrokken en de bewoners hun eigen pad lieten lopen. Ondertussen droegen de corporaties wel een stuk risico voor het project. Voor de bewoners was dit natuurlijk prettig. Het zijn negen enorm grote woningen geworden, helemaal naar de zin van de bewoners. Zo zie je maar dat corporaties een goede rol kunnen spelen als het gaat om de ontwikkeling van koophuizen die mensen écht mooi vinden." Het leuke aan de Folkert Elsingastraat is dat de bewoners er veel vrijheid hadden om het huis neer te zetten dat ze wilden. Deze locatie is jarenlang als bedrijventerrein betiteld. wordt nog druk gebouwd. Het leuke aan de Folkert Elsingastraat is dat de bewoners er veel vrijheid hadden om het huis neer te zetten dat ze wilden. In de Zocherstraat was het waarschijnlijk neergekomen op rijtjeshuizen. Voor verbetering vatbaar is naar onze mening het hele proces voorafgaand aan de bouw. Als deelgemeente hebben we meestal te maken met één opdrachtgever, zoals een corporatie of een projectontwikkelaar. Wij stellen dan een planteam samen en komen maandelijks bij elkaar. Daardoor kan men een hoop misverstanden en dus ook vertraging voorkomen. Door het ongebruikelijke karakter van dit project is het proces niet goed verlopen. Achteraf gezien hadden we ook hiervoor een planteam moeten samenstellen. Ik vind dit een succesverhaal. Het bewijst dat CPO wel degelijk wérkt. In de woningen zijn enorm veel individuele wensen verwerkt

11 Leo Kathman, Akropolis Architecten Rotterdam "Ik heb dit project als uiterst plezierig ervaren. De negen bewoners hebben samen met mij het hele plan ontwikkeld. Dat was een redelijk intensief proces: we hebben er ongeveer een jaar aan gewerkt. Het ging in fases: we zijn gestart vanuit één gezamenlijk ontwerp en pas daarna ingegaan op individuele wensen. Alles begon met de zoektocht naar de juiste kavelindeling en het juiste woningtype. Uiteindelijk hebben we besloten negen woningen te realiseren in drie villa s. Deze hebben aan de buitenkant een identieke uitstraling, maar zijn van binnen geheel verschillend. Ik vind wel dat er zo n half jaar onnodig is verspeeld. De begeleiding vanuit de gemeente was niet optimaal. Van de zes CPO-pilots die destijds in Rotterdam zijn gelanceerd, is er uiteindelijk slechts één gerealiseerd en dat is het project aan de Folkert Elsingastraat. Door collectief te bouwen, hebben de bewoners de kosten kunnen drukken. Ze hebben qua woning een flinke stap voorwaarts gemaakt en voor zichzelf veel toegevoegde waarde gecreëerd. Wie wil meedoen aan een CPO-project moet wel wat tijd meebrengen. Dat heb ik vijf jaar geleden ook bij een ander CPO-project gezien. Anderzijds is het niet ongewoon dat je 2,5 jaar uittrekt voor de bouw van een huis. Projectontwikkelaars en corporaties doen er soms langer over. Het plezierige aan CPO is dat je voor jezelf de mogelijkheid creëert om een huis te bouwen dat ook aansluit bij je woonwensen." Verkoop Huur/nieuwbouw 55+ Woningverbetering 55+ Sloop/nieuwbouw 55+ Samenvoegen huur/koop Intensivering beheer en upgrading Nieuwbouw (collectief particulier opdrachtgeverschap) Sloop/nieuwbouw Plattegrond Het Lage Land Nieuwbouw Overig bezit Ik heb dit project als uiterst plezierig ervaren. Aanpak buitenruimte Maatregelen winkelcentra Parkas 14

12 Colofon Dit is een productie in opdracht van PWS Rotterdam en de Nieuwe Unie. Concept/redactie : Esther van Boxtel, Strait Solutions en de Nieuwe Unie Fotografie : Nanning Barendsz, George Voorhout Vormgeving : Front-taal Drukwerk : Europoint Media Dit boekje maakt deel uit van een reeks van vijf boekjes over Het Lage Land. Eerder verschenen: deel 1: Kromhoutstraat, Van Heukelomstraat en Berlagestraat deel 2: De Prinsessenflats deel 3: De Sterflats deel 4: Berlagehof SOR-blokjes