MOB complex te Bussum

Transcriptie

1 Nota van Uitgangspunten MOB complex te Bussum Inhoudsopgave Voorwoord 3 1 Inlei ding/plandoelstelling 4 2 Bestaande situatie Randvoor waarden, onderzoek en adviezen Uitgangspunten/doelstellingen Mogelijke uitwerking Overig Bijlage Vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli VOORWOORD Vele militaire objecten i n Nederland hebben hun functi e verloren. Zo ook het Mobilisatiecomplex (MOB) Bussum. Eind 2004 startte het Project Ontwi kkeling Militaire Terreinen. Bi nnen dit PrOMT wordt voor 53 overtollig geworden militaire terreinen, verspreid over het gehel e land, een nieuwe bestemming gerealiseerd. De Dienst Landelijk Gebied (DLG) kreeg van het Ministerie van LNV de opdracht om, in samenwerking met Domeinen, voor deze 53 terreinen een nieuwe bestemmi ng te realiseren. In de meeste gevallen gaat het om herbestemming tot natuur. Op enkele locaties vindt ook rode ontwi kkeling (bijvoorbeeld woningbouw) plaats. De rode ontwi kkeling is bedoeld als kostendrager voor het geheel. Woningbouw kan alleen plaatsvinden onder de voor waarde dat de kwaliteit van het landelij k gebied erop vooruit gaat. te anticiperen op de toekomstige bestemming, te weten natuur met woningbouw. Aan deze inspraakreactie is gehoor gegeven door wijzigingsregels op te nemen in het bestemmingsplan Zuidwest. Het Mobilisatieterrein aan de Nieuwe s Gravel andseweg te Bussum maakt deel uit van het PrOMT. Het terrein ligt aan de rand van de gemeente en grenst aan een hoogwaardig woongebied, een natuurgebied en een bedrijventerrein. De aard, omvang en ligging maken deze locatie geschi kt voor herbestemming tot natuur met een beper kte rode ontwi kkeling. Om te komen tot een herinrichtingsplan voor het MOB-Bussum, is al in een vroeg stadium door DLG en Domei nen samenwer king gezocht met de gemeente Bussum en het Goois Natuurreser vaat (GNR), de beheerder van het groengebied ten noorden van het MOB-complex. Plangebied en st udiegebied Het terrein van het tuincentrum Ruizendaal behoort tot het studiegebied. GNR heeft een wens om een groene verbinding te realiseren tussen natuurgebied Cruijsbergen en de gemeente Hilversum waar bij een deel van het terrein van tuincentrum Ruizendaal zouden kunnen worden betrokken. Deze wens geen onderdeel van de basisafspraken betreffende de aankoop van het MOB-complex door de gemeente Bussum. In de zomer van 2008 is aan de gemeenteraadscommissie een eerdere versie van de Nota van Uitgangspunten voorgelegd waarop positief werd gereageerd. Ook is deze eerdere versie besproken in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK), die hierop positief reageerde. In het kader van bestemmingsplan Zui dwest is een inspraakreactie gekomen van het Ministerie van VROM, waarbij de vraag werd gesteld om 2 3

2 - wijzigen van een beper kt gedeelte in de zuidwest zijde van het MOB complex tot paardenmanege of andere bedrijvigheid. Deze wijzigingsbevoegdheid geldt alleen i ndien de groene corridor wordt gerealiseerd. Kaart bestemmingsplan Z uidwest Bestemmingsplan Het Spiegel-Prins Hendrikp ark In dit noordelijk gelegen bestemmingsplan waar het natuurgebied Cruijsbergen en het MOB complex aan grenst staat over nieuwe seniorenwoningen het volgende dat in het kader van deze nota van belang is: dat er nadere eisen aan de specifi eke stedenbouwkundige situatie ter plaatse kunnen worden gesteld; het (afgesplitste) perceel waarop het nieuwe hoofdgebouw wordt geplaatst dient voldoende groot te zijn. Enerzijds omdat er in algemene zin sprake is van grote percel en in het gebied en anderzijds om onder andere de par keerbehoefte en toename aan verharding op een ruimtelijk aanvaardbare wijze te kunnen opvangen. Overigens mag de toevoeging van het nieuwe hoofdgebouw niet leiden tot te kleine percel en voor bestaande hoofdgebouwen. De omvang van genoemde percelen zal circa m² m² moeten bedragen; parkeren kan plaatsvi nden op eigen terrein ( maar niet in de voortuinen); de breedte en diepte van nieuwe gebouwen evenals de goot- en bouwhoogte dienen afgestemd te worden op de specifieke situatie in de omgeving; nieuwe gebouwen dienen gericht te worden op de belangrijkste ontsluitingsweg (geen woningen op achterpercelen). 3.2 Beleidskaders en adviezen Streekplan Noord Holland Zuid (provincie Noord-Holland 2003) In het str eekplan is het plangebied aangeduid als Agrarisch gebied van bijzondere betekenis voor natuur, landschap en bodem. Het bedrijventerrein ligt binnen de rode contour. Verstedelij king dient uitsluitend plaats te vinden binnen deze rode contour. rode contour. Het is nodig om voor een ontwi kkeling met natuur en woningbouw een ontheffing aan te vragen van de rui mtelij ke veror dening Deze verordening wordt naar verwachting door de Provincie Noord- Holland in de eerste helft van 2010 vastgesteld. Provinciale verordening 2009 (provincie Noord-Holland) De provincie wil de ecologische hoofdstructuur (EHS) in 2018 gerealiseerd hebben. Op de natuurdoelenkaart staat aangegeven wat voor soort natuur in de gebieden aanwezig is of ontwi kkel d moet worden. De provi nciale verordening 2010 wordt naar verwachting voor de zomer 2010 vastgesteld. Hierin is het MOB complex opgenomen als bestaande EHS. Voor de EHS wordt een stri kt beschermingsregime en compensatiebeleid gevoerd, confor m de Nota Rui mte van het rijk. De beleidslijnen voor EHS zi en er als volgt uit: ingrepen met een significant negatief effect op wezenlijke kenmerken en waarden zijn niet toegestaan (nee), tenzij er geen reële alternatieven en de reden van groot openbaar belang is. Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 (ontwerp) In de structuur visie is de bebouwing op het MOB compl ex aangeven als bestaand bebouwd gebied (bbg). Zie kaartje hi eronder. In de uitgangspunten van bestemmingsplan Het Spi egel-prins Hendrikpar k is ver meld dat in een aantal deelgebieden uit ruimtelijk oogpunt (beperkte) mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen dan wel het splitsen van bestaande hoofdgebouwen. Het toevoegen van nieuwe woningen/hoofdgebouwen (bijvoorbeeld door het splitsen van percelen) op particuliere woonpercelen wordt in algemene zin in dit bestemmingsplan echter ni et mogelijk gemaakt. Dit neemt niet weg dat de gemeente positief staat tegenover het creëren van mogelijkheden voor seni orenappartementen in het gebied zodat bewoners langer in het gebied kunnen blijven wonen. Ook kan het toevoegen van woningen/ appartementen die op een andere wijze het maatschappelij k belang dienen tot de mogelijkheden behoren. Medewer king kan uitsluitend verleend worden mi ddels een afzonderlijke planologische procedure. Bij de afweging worden in i eder geval de volgende aspecten betrokken: Geactualiseer de k aart Streekplan Noor d Holland Zuid m et begrenzing best aand bebouwd gebied ( bbg) Ruimte voor Ruimte Ervan uitgaande dat de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied kan verbeteren door de sloop van gebouwen di e ontsierend zijn, is, om de sloop van dergelijke bebouwing te stimuleren, de provinciale Ruimte-voorruimte regeling in het leven geroepen. Als compensatie van sloopkosten en waardeverlies, kan op grond van deze regeling soms beperkte nieuwbouw worden toegestaan buiten de rode contour, bij voor keur wel aansluitend aan bestaande kernen. Voorwaarde is wel dat de landschappelijke en beeldkwaliteit verbetert, zowel op de sloop-, als op de nieuwbouwlocatie. Naar aanl eiding van de begrenzing van het bestaand bebouwd gebi ed is duidelij k dat het MOB complex buiten dit gebied ligt. Dit was voorheen de Bestaand bebouwd gebied (bbg) Qua bestemming is het MOB complex aangeduid als Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Als groen op onderstaand kaartje opgenomen. Aanduiding als EHS Knelpunt en ec ologische verbindingen Zanderij Cr uysber gen (br on GNR) Landschapsvisie Zuid westrand Bussum Bussum vooruit (gemeente Bussum 2004) De landschapsvisie fungeert als ruimtelij k beleidskader voor de huidige en toekomstige nieuwbouwplannen in het gebied. Het plangebied valt strikt genomen net buiten de begrenzing van de landschapsvisie. De doelstellingen van de landschapsvisie, zoals de wens om de stedelijke ontwikkelingen samen te laten gaan met een verster king van de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten, gelden evengoed voor het MOB complex. De landschapsvisie schrijft een versterki ng van de houtwalstructuur in de dorpsrand voor en een verbetering van de recreatieve ontsluiting in dorpsrand en buitengebied. In de landschapsvisie wordt verder uitgegaan van een geïntegreerde benadering van ruimtelijke ontwi kkelingen. Bij stedenbouwkundige plannen en bouwpl annen i n de zuidwestrand dient rekening te worden gehouden met de gewenste l andschappelijke kwaliteiten en met de dorpsbepl anting. Uitgangspunt daarbij is: Maat en schaal (woon)bebouwing afstemmen op de ruimte voor groen in de zuidwestrand en op de stedenbouwkundige structuur en beeldkwaliteit van de dor psbebouwing. Verder maakt het l andschapsbelei dsplan gewag van ruimte scheppen door uitplaatsing van functies, waaronder het tenniscompl ex. W aterplan Naarden-Bussum ( ) Gemeentes Naarden en Bussum en AGV/Waternet streven verbetering na op het gebied van water kwaliteit, water kwantiteit, recreatie en beleving van water en het beheer en onderhoud. Het streven is het maximaal, zo mogelijk volledig, duurzaam afkoppel en van de regenwaterafvoer van het afvalwaterriool. Verder wordt er gestreefd naar het in stand houden en beter zichtbaar maken van cultuurhistorische bouwwer ken en vlakken. Dit geldt zowel voor aan waterbeheer gerelateerde historisch waardevolle elementen als ook voor andersoortige waardevolle elementen. Nieuwbouwlocaties di enen minimaal waterneutraal te worden uitgevoerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwi kkelingen wordt gestreefd naar een verbetering van de bestaande waterhuishouding. Voorbeel den van water kansen zijn: De aanleg van natuur vriendelijke oevers. Infiltratie van schoon regenwater in de bodem. Het gebruik van duurzame, milieuvriendelijke bouwmaterialen. Flora en Faunawet (2002) Sinds april 2002 is de Flora- en Faunawet van kracht. Deze wet biedt bescherming aan plant- en diersoorten. De verantwoordelijkheid voor het goed toepassen van de wet ligt bij de initiati efnemer. Om rekeni ng te kunnen houden met beschermde plant- of diersoorten moet de initiatiefnemer weten of er beschermde soorten in (de omgeving van) het plangebied aanwezig zijn en om welke soorten het gaat. Gegevens van een onderzoek mogen niet ouder zijn dan drie jaar. Voor het MOB complex dient door de ontwi kkelaar een scan naar de aanwezigheid van beschermde planten- en dierensoorten te worden uitgevoerd. Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan ( ) Één van de speerpunten van beleid van de provincie Noord-Holland wordt ver woor d als Impuls fiets. De provincie wil voor waarden scheppen om het fietsen te bevorder en. Het gaat om het verster ken van de positie van de fiets als hoofdver voermiddel en in het recreatief gebruik. Beleidsnota Cultuurhistorie Bussum (2006) Het plangebied valt onder Archeol ogievrijgebied. De afzandi ngen zijn ongeveer tussen 1800 en 1920 uitgevoerd. Het afgezande gebied werd naderhand gebrui kt als tuinbouw- of weidegebied. In de afzandingen worden geen archeologische vondsten verwacht. Regionale woonvisie (2008) In de Regionale woonvisie is de situatie van de woningmar kt weergegeven. Doelstelling van de visie is zorgdragen voor een evenwichtige samenstelling tussen de diverse woningcategorieën, goedkoop (1/3), mi ddel duur (1/3) en duur (1/3). Tevens zijn er drie strategieën opgesteld om het wensbeeld en de ambities te kunnen realiseren: Focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt. Creëren van een gedifferentieerd woonaanbod door het sti muleren van dynamiek op de woningmar kt. Inzet van vernieuwende en creatieve instrumenten en ideeën. Toekomstige ontwi kkeling van de huishoudens laat vergrijzing en ontgroening zien. Dit betekent een toenemende behoefte aan geschikte woningen voor mensen di e wonen met zorg combineren. Wil de regio sociaal en economisch vitaal zijn en blijven dan zijn doorstroming en vestigingsmogelijkheden voor mensen met dunne en dikkere portemonnees noodzakelij k. Meer beweging en meer kansen en keuze op de woni ngmar kt is daarom een must voor de Gooi en Vechtstreek. Vooral door de vergrijzing neemt de behoefte aan meer en gevarieerdere vor men van wonen met zorg toe. De regio vergrijst: een ontwi kkeling die door alle gemeenten i n de regio wordt gezien en onderkend als één van de belangrijkste opgaven voor het woonbeleid. Ouderen worden door alle gemeenten benoemd als aandachtsgroep van beleid. De woningvoorraad en de woonzorgvoorzieningen zijn niet vol doende toegerust op ouderen met een grote zorgvraag. De groep ouder dan 75 jaar zal de komende jaren relatief het ster kst in omvang toenemen. De meeste ouderen zijn nog tot op redelijk hoge leeftijd vitaal en willen en kunnen heel veel zelfstandig doen. Voor de ouderen die meer zorgbehoevend zijn, bijvoorbeeld slechter ter been of dementerend, zijn geschikte woningen nodig, liefst in combinatie met zorg zodat zij zo lang mogelijk (al dan niet geheel) zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen omgeving. Daarnaast is het belangrijk dat de woonomgeving past bij de vraag naar voorzieningen, zorg en welzijn, en vice versa. De wonen-zorgopgave zal vooral beïnvloed worden door de stijgende vraag van mensen die de 75 gepasseerd zijn. Maar ook de wensen en behoeften van (veel) jongere mensen die wonen met zorg (moeten) combineren zijn onderdeel van de opgave. Bij vernieuwing en nieuwbouw rekening houden met de vraag naar geschikte woningen (nultreden), voorzieni ngen (zorg en welzijn) en woonomgeving (centraal, toegankelijk, goed berei kbaar). Vanuit de Nota gezondheidsbeleid , het beleidsplan WMO en de nota Bussum 2025 wordt er bij nieuwbouwprojecten aandacht gevraagd voor levensloopbestendigheid. Dit geldt zowel voor de gebouwde als de ongebouwde omgeving. Dit houdt o.a. in dat jong en oud op een veilige en uitnodigende manier gebruik kan maken van de openbare ruimte. Bij nieuwbouw wordt zoveel mogelijk de principes van levensloopbestendig bouwen toegepast

3 Doelstellingen levensloopbestendige woningen Bij de nieuwbouw van woningen wordt voor ca. 50% ingezet op de bouw van zgn. nultrede-woningen (woningen die zonder trappen van buitenaf berei kbaar zijn en waarbij de zgn. primaire ruimtes als de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één sl aapkamer zich op dezelfde woonlaag bevinden) en zorgwoningen, woningen waarbij zorg op afroep mogelijk is. In het kader van de levensloopbestendigheid van woningen is het basispakket van Woonkeur minimaal uitgangspunt bij nieuwbouw. Bij de (her)inrichting van openbare ruimten vor mt levensloopbestendigheid (toegankelijkheid en veiligheid) eveneens één van de uitgangspunten. Nota Bussum Bewu st de toekomst in (2009) Aangaande Duurzaam, flexibel en multifunctioneel bouwen en wonen wordt in deze nota genoemd: STREEF BEELD LANGE TERMIJN Bij bouwen, verbouwen of slopen is duurzaamheid in Bussum een vanzelfsprekend aspect. Duurzaam bouwen is een doorslaggevend criterium binnen projecten en maakt prominent deel uit van de lijst van eisen voor projectontwi kkelaars, aannemers en installateurs bij inkoop en aanbesteding, zowel bij woningen als bedrijfsgebouwen. In de ontwerpfase van gebouwen wordt rekeni ng gehouden met de mogelijkheid van toekomstige functiewijzigingen en andere bewoners- of gebruikersgroepen: er wordt levensloop bestendig gebouwd. Cultureel erfgoed wordt behouden door bestemming- of functiewijziging. Rol gemeente: inzet van fi nanci eel en juridisch instrumentarium, gericht op verschillende schakels in de bouwketen (planvormi ng, projectontwi kkeling, bouw/renovati e, aanschaf); waar mogelijk gericht op samenwerking met maatschappelij ke partijen. Doelen Duurzaamheid is uitgangspunt bij inrichting en beheer van gemeentelijke gebouwen; er is een integrale, aanpak gericht op energie (EPC), materialen, water en gezondheid (binnenklimaat, geuroverlast, geluid). Elk plan voor nieuwbouw, sloop of grootschalige renovatie wordt i n vroeg stadium op eisen van duurzaam bouwen doorgelicht. Elk plan voor nieuwbouw, sloop of renovatie wordt doorgelicht op mogelijke functiewijziging of herbestemming. Er is controle en handhaving op de eisen van duurzaam bouwen op de bouwplaatsen, waaronder ook gescheiden afvoer van bouw- en sloopafval. Acties 2010: Bij elke nieuwbouw en renovatie van gemeentelijke gebouwen/ scholen en van huur en koopwoningen (projectmatige bouw/renovati e passen we de duurzaam bouwen menukaarten toe van het CO2 ser vicepunt op het ambitieni veau goed. Milieu-uitvoeringsprogramma 2009 De doelstelling van het Bussums klimaat- en energiebeleid is het leveren van een actieve bijdrage aan de landelijke energie- en klimaatdoelstellingen door uitvoering van de hieronder genoemde activiteiten. Het uiteindelijke doel is het realiseren van CO2-reductie door energiebesparing en duurzame energietoepassingen. Conclusies (overig) beleid/milieuasp ecten/volkshuisvestingsbeleid De voorgenomen ontwikkeling is niet strijdig met de beleidskaders, zoals aangegeven in de bijlage. 3.3 Overige relevante ontwikkelingen Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug (2003) Het plangebied maakt deel uit van het project Poort Naardermeer van het uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. In het Uitvoeringsprogramma wordt door de samenwerkende terreinbeheerders, waaronder het Goois Natuurreser vaat, een hoge ambitie neergelegd om de samenhang tussen de diverse natuurterreinen te verster ken en een kwaliteitsimpuls te geven aan de gebi eden. Doel van het project Poort Naardermeer is de ontwikkeling van een landschappelijke en ecologische overgang van het Gooi naar de Vechtstreek en herstel van de (natuurlijke) waterhuishouding. Een goede rood-groen koppeling kan de (her)ontwikkeling van het gebi ed voor wonen, recreatie, natuur en water goed faciliteren. Natuurontwikkeling Zanderij Cruysbergen In het kader van het project Poort Naardermeer is het natuurontwikkelingsproject Zanderij Cruysbergen gerealiseerd. Het natuurgebied ligt op de hydrol ogische overgang van de Heuvelrug en het veengebied. Het Goois Natuurreser vaat streeft naar het herstel van de (natuurlijke) waterhuishoudi ng en van grondwaterafhankelijke natuur. Met als gewenst resultaat: herstel en ontwikkeling van kwelrijke situaties natuurontwi kkeling door het vasthouden van gebiedseigen water, herstel overgang van droge heide naar natte heide, verschraling en ontwikkeling plas-dras zones. Belangrijke onderdelen van het proj ect Poort Naardermeer in relatie tot het plangebied zijn: Aanleg van passages (fiets- en faunatunnels) in de Franse Kampweg (N236); Realisatie van een recreatieve wandelverbinding van station Bussum- Zuid naar het Naardermeer; Transformatie MOB terrein en caravan opslagterrein; Landschappelijke aankledi ng bedrijventerrein aan de Franse Kampweg ten zuidwesten van MOB complex. Poort Naardermeer Het plangebied maakt onderdeel uit van project Poort Naardermeer uit het Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. In het Uitvoeringsprogramma wordt door de samenwerkende terreinbeheerders, waaronder het Goois Natuurreser vaat, een hoge ambitie neergelegd om de samenhang tussen de diverse natuurterreinen te verster ken en een kwaliteitsimpuls te geven aan de gebieden. Belangrijke onderdelen van het project Poort Naardermeer in relatie tot het plangebied zijn: realisatie van een r ecreatieve wandelverbinding van station Bussum- Zuid naar het Naardermeer behoud en verster king ecologische verbinding (onderdeel van ecologische verbi nding Heuvelrug en Naardermeer) behoud en verster king verbindingen tussen Bussum en buitengebied (ecologische en recreatieve verbindingen) behoud bestaande uitloopgebieden, streven naar goede zonering recreatie aan de randen van kernen. Daarmee wordt voorkomen dat recreatie te ver van de bebouwing komt te liggen en verschui ving van recreatieve druk plaatsvindt naar verderaf gelegen natuurgebieden. Uitwerk ing project Poort Naar derm eer Nota van uitgangspunten Koedijk Groen van de gemeente Hilversum (december 2007) Gemeente Hilversum heeft de randvoor waarden opgesteld voor de ontwikkeling van het gebied Koedijk Groen. Het gebied is een onderdeel van de ecol ogische verbi ndingszone tussen de zandgronden van het Gooi en de veengebi eden van de Vechtstreek. GNR zal zorgdragen voor inrichting en beheer van Koedijk Groen na grondoverdracht door de gemeente Hil versum. Het groene gebied op het kaartje hiernaast betreft het Hilversumse project Koedij k Groen en is 11 hectare groot. Het project betreft een grasland aan de zuidzijde van de Meentweg grenzend aan Cruysbergen inclusief trapveldje, de dierenweide aan de noordzijde van de Meentweg en een strook grond op de gemeentegrens. Deze gronden worden aan GNR overgedragen. Deze gronden behoren tot de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Locaties Sikking en De W ilde op een deel van het perceel direct grenzend aan de Bredelaan. Met uitzondering van een strook grond ter grootte van ca m² en direct grenzend aan de openbare weg werden de gronden van de kwekerij (ca. 2,8 ha) ver kocht aan het GNR voor de ontwi kkeling tot natuurgebied en het realiseren van een goede ontsluiting voor recreatieve doel einden. Voor de ontwikkeling van het hierboven genoemde deel van 4200 m² werden de uitgangspunten opgestel d. De aanwezige landschappelijke waarden vor men essentieel onderdeel van deze uitgangspunten. Deze ontwi kkeling ligt net buiten de rode contouren vastgelegd in het Streekplan Noord- Holland Zui d ( vastgestel d in 2003). De provincie heeft medewerking verleend aan deze ontwi kkeling gezien de landschappelijke winst die uiteindelijk geboekt wordt. 3.4 Eigendomsverhoudingen Het terrein van het MOB compl ex is eigendom van de Staat der Nederlanden. Het terrein van het MOB complex is 11,5 ha groot. De ontsluiting van reeds ver kochte beheerderswoningen valt onder het terrein van het MOB complex. Er zijn diverse combinaties mogelij k met de aanwezige woningtypes en prijsklasses om de kosten te kunnen dekken. 3.7 Overleg derden De uitgangspunten zijn tot stand gekomen i n samenwer king met GNR en DLG. Verder is advies gevraagd aan een tweetal makelaarskantoren. 3.8 Maatschappelijk draagvlak In het kader van Pl abussum wordt inspr aak gevoerd over de Nota van Uitgangspunten, het Voorlopig Ontwer p en het Definitief Ontwerp. Ten noorden van het gebied Cruysbergen van het Goois Natuurreser vaat zijn recent twee ontwi kkelingen in gang gezet, die hebben bijgedragen aan het vergroten van het natuurgebied. Gemeente Bussum heeft met planol ogische medewerking van de provincie N oord-holland meegewer kt aan beide proj ecten vanuit landschappelijke en natuur doelstellingen. Aan de Prinses Irenelaan lag particulier eigendom (rozenkwekerij de Wilde). Contacten tussen het Goois Natuurreser vaat en de eigenaar hebben geleid tot eigendomsoverdr acht van de gronden aan het Goois Natuurreser vaat (GNR) onder voorwaarde van bebouwing op een deel van het perceel direct grenzend aan de Bredelaan. Met uitzondering van een strook grond ter grootte van ca m² en direct grenzend aan de openbare weg wer den de gronden van de rozenkwekerij verkocht aan het GNR voor de ontwi kkeling tot natuurgebied en het realiseren van een goede ontsluiting voor recreatieve doeleinden. Het project betrof de bouw van 5 appartementen en 2 koetshuizen op het resterende deel van de locatie. Contacten tussen het Goois Natuurreservaat en de Boomkwekerij Sikking & Zoon B.V. hebben geleid tot de eigendomsoverdracht van de gronden aan het Goois Natuurreservaat (GNR) onder voorwaarde van bebouwing Loc aties De W ilde en Sik king (blauw) en K oedijk Groen ( groen) kleinsc halig appartem ent engebouw De Wilde Roos 3.5 Financiën Uitgangspunt is een budgettair neutrale grondexploitatie voor de ontwikkeling van het MOB complex. Dit betekent dat de kosten die gemaakt worden voor het zoveel mogelijk overdragen aan de natuur uit opbrengsten elders op het MOB complex moeten worden gedekt. 3.6 Woningtypes en prijsklasse De doelstelling van het project is onder andere om zoveel mogelijk terrein terug te geven aan de natuur. De woningen die ontwikkeld worden dienen zoveel mogelijk op te brengen met zomin mogelijk ruimtebeslag. Om dit te kunnen verwezenlijken is het alleen mogelijk om duur dere woni ngbouw toe te voegen. Binnen dit dure segment is een onder verdeling gemaakt. Voor een appartementengebouw wordt er van uitgegaan dat de appartementen op de begane grond en de 1 e verdiepi ng dezelfde oppervlaktes hebben. Op de 2 e verdi eping ontstaat een groter penthouse. Globaal is het dure segment van appartementen onder te verdelen in: - duur onder kant (prijsklasse ) - duur midden (prijsklasse ) - duur bovenkant (prijskl asse boven ) 22 23

4 4 UITGANGSPUNTEN/DOELSTELLINGEN 4.1 Ruimtelijke structuur Het is van belang om de bestaande landschappelijke structuren te verankeren in een (ook sociaal) duurzame stedenbouwkundige structuur met verantwoorde ecologische verbindi ngen. Doelen/wensen vanuit de ruimtelijke structuur van het pl angebied zijn: Het herstel van de visuele relatie tussen het MOB terrein en natuurterrein Cruysbergen door het realiseren van zichtlijnen tussen het natuurgebied en de nieuwe bebouwing; Het verster ken van het contrast tussen hoog en l aaggelegen gronden; Het verster ken van de ecologische structuur tussen het MOB terrein en de groenzone Hilversumse Meent; Het behoud en de versterking van de groene begrenzing tussen dorp en landschap; Het behoud en de verster king van de recreatieve uitl oop tussen dorp en landschap; De wens voor het realiseren van een fietsverbinding tussen het Naardermeer en de Franse Kampheide; De wens voor het behoud en de versterki ng van de ecologische verbi nding tussen Cruysbergen en Fransche Kamp; De realisatie van nieuwe bebouwing met allure in samenhang met de (aanwezige) groenstructuur; Het behoud van de her kenbaarheid van de (cultuur-) historische waarden op het MOB terrein; Bij de herinrichting rekening houden met de aanwezige structuren (het lineaire karakter van de wegen- en waterstructuur) en de historie van het terrein (voormalige renbaan); Het realiseren van een kwaliteitsslag in de overgang tussen het bedrijventerrein en het MOB terrein; Gebrui k maken van de buffergebieden indi en dit ten goede komt aan een duurzame stedenbouwkundige structuur die meer kwaliteit biedt aan het groen/natuur en de ecol ogische verbindingen; De bebouwing zodanig te positioneren dat er tussen de bebouwing onderling geen concurrentie plaatsvindt en er samenhang ontstaat met de natuur. Ruimtelijke structuur 4.2 Functies/programma Hoofddoelstelling van de ontwi kkeling van het MOB terrein is de teruggave van een aanzienlijk deel van het terrein aan de natuur. De ontwi kkeling van wonen op deze locatie is ondergeschi kt aan natuurontwikkeling. Het ontwikkelen van een woonfuncti e is nodig voor voldoende opbrengsten t.b.v. de bekostiging van de operati e van militair terrein naar natuur. Behoud en uitbouw van de aanwezige landschappelij ke waarden vormen een essentieel onderdeel van deze ontwikkeling. Integratie, samenhang, differentiatie en duurzaamheid zijn ambiti es, di e als een rode draad door de planontwikkeling lopen. Natuur en recreatie Het plangebied maakt onderdeel uit van de ecol ogische verbindingzone tussen de Utrechtse H euvelrug en het Naardermeer. De omliggende groengebieden worden intensief gebrui kt als uitloopgebi ed en hebben naast een natuurfunctie vooral ook een betekenis voor de extensi eve recreatie. De gebouwen, infrastructuur en hekwerken op het MOB terrein vor men de barrières voor het kunnen functi oneren als samenhangend recreatief uitloopgebied. H et realiseren van doorgaande recreatieve wandel- en fietsroutes zijn uitgangspunt bij de ontwi kkeling van het MOB terrein. Tevens dient de toekomstige ontwikkeling op het MOB terrein de natuur meer kansen te geven waardoor een landschap ontstaat met een zeer gevarieerde begroeiing dat enerzijds aansluit op het landschap van de zanderijen en anderzijds op de bosachtige tuinen van de villa s aan de Franse Kampweg en de Nieuwe s-gravelandseweg. Doelen/wensen vanuit natuur en recreatie voor het plangebied zijn: De wens voor het realiseren van natuur verbindingen (EHS) en het realiseren van een goede ontsl uiting voor recreati eve doel einden. De (cultuur-)historische betekenis van het gebied van ruimtelijke invloed laten zijn bij de groene en recreatieve inrichting van het terrein. Het grotendeels openbaar maken van het MOB complex en het inrichten daar van voor natuur en (extensieve) recreatie. Het functioneren als onderdeel van het samenhangende uitloopgebied en het verhogen van de natuur waarde door de gebouwen, infrastructuur en andere obstakels te verwijderen. Het laten aansluiten van het terrein op het natuurgebied Cruysbergen en de bosachtige tuinen van de villa s aan de Franse Kampweg en de Nieuwe s-gravel andseweg. De aanleg van wandel verbindingen tussen het MOB terrein en natuurgebied Cruysbergen. De aanleg van een wandel verbinding vanaf MOB complex naar de groenzone Hilversumse Meent. De ecologische en visuele betekenis van het aanwezige groen verbeteren en bestaande landschapselementen handhaven. De wens voor het realiseren van de ecologische verbinding van het MOB complex naar groenzone Hil versumse Meent. De realisatie van een aansluiti ng op een regional e recreati eve fiets- en wandel verbi ndingsroute tussen het Naardermeer en de Bussumerheide. Deze route dient op het terrein van het MOB compl ex te worden aangelegd (niet op Cruysbergen) en dient te passen in de ruimtelijke structuur van het plangebied. Het grotendeels behouden van het huidige, groene, natuurlijke, en rustige karakter bij de herinrichting van het terrein. Het onderzoek of er mogelijkheden zijn voor nieuwe groenvoorzieningen. Wonen De doelstelling van dit project is om zoveel mogelijk terrein over te dragen aan de natuur. De operati e wordt bekostigd uit de opbrengsten van enige woningbouw op de locatie. Om de doelstelling zoveel mogelijk te halen is het van belang een zo beperkt mogelijk grondopper vlakte te bestemmen voor woningbouw. Om de benodigde grondopbrengsten te behalen op een zo beper kt mogelijk terreingedeelte zal gezocht moeten worden naar een woni ngtype dat zoveel mogelijk opbrengst genereert per m2 terrein. Tevens dient dit woningtype aan te sluiten bij de omgeving en dient deze ook ruimtelijk gezien op een verantwoorde wijze en in onderlinge samenhang te worden ingepast in de natuur. Om aan deze vereisten te voldoen wordt gekozen voor dure woni ngbouw dat per m2 een maximale opbrengst genereert. Het aanbod van woningen in de omgeving is eenvormig met voor namelijk forse vrijstaande villa s. In de aangrenzende wijk Het Spi egel bestaat een grote vraag naar ruim bemeten (senioren-)appartementen. Het bouwen van één of meer kleinschalige appartementengebouw(en) kan bijdragen aan de oplossing van deze behoefte. Vanwege de projectdoelstelling, de woningkarakteristiek van de omgeving en het genoemde beleid, worden de volgende twee woningtypes voorgesteld: vrijstaande villa s appartementen zonder (intramurale) zorg In het bestemmingsplan Zuidwest zijn deze twee woningtypes middels wijzigingsregels als volgt omschreven: Ter plaatse kunnen uitsluitend de volgende twee woni ngtypes worden gerealiseerd: vrijstaande woningen; appartementengebouwen; Ten hoogste vijf hoofdgebouwen zijn toegestaan. Per vrijstaande woni ng gelden de volgende aanvullende regels: de perceelgrootte bedraagt ten hoogste m²; de goothoogte bedraagt ten hoogste 7 m; de bouwhoogte bedr aagt ten hoogste 11 m; de bebouwingsopper vlakte van de woning bedraagt ten hoogste 300 m²; de bruto vloer oppervlakte van de woning bedraagt ten hoogste 500 m²; de bebouwingsopper vlakte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 50 m²; de goothoogte en bouwhoogte van de bijgebouwen behorende bij de vrijstaande woningen ten hoogste 3 m respectievelijk 5 m bedragen; Per appartementengebouw gelden de volgende aanvullende regels: de perceelgrootte bedraagt ten hoogste m²; de bouwhoogte bedr aagt ten hoogste 11 m; de goothoogte bedraagt ten hoogste 7 m; de bebouwingsoppervl akte bedraagt ten hoogste 750 m²; de bruto vloeropper vlakte bedraagt ten hoogste m²; het aantal bouwlagen bedraagt ten hoogste 3; het aantal appartementen bedraagt ten hoogste 5; het par keren van bewoners di ent ondergronds pl aats te vinden; Het is goed mogelijk om een mi x te maken tussen de verschillende woningtypes. Bij De Wilde Roos is een kleinschalig appart ementengebouw gecombineer d met 2 grondgebonden villa s (koetshuiz en). Wonen en natuur De geplande woningbouw en de natuur(ontwikkeling) dient i n goede harmonie te worden ontwikkeld. Grote aandacht dient er te worden besteed aan de natuurlijke overgang van het groene gebied en de woningbouw. De belangrijkste ambiti e is gelegen in de wens om de stedelijke ontwikkeling zodanig te laten beïnvloeden door de aanwezige landschappelijke elementen, dat deze ni et alleen gebruik maakt van de kwaliteit van het bestaand groen, maar ook bewer kstelligt dat de wederzijdse kwaliteiten elkaar versterken. Het verlangen dus naar een optimale wisselwerking tussen het woongebied en het interne en externe landschap. Doelen/wensen vanuit wonen en natuur zijn: De woningbouw dient ondergeschi kt te zijn aan de natuur; Het terrein dient zo ontwi kkeld te worden dat de natuurbelever het maximale van de natuur beleeft en de woningbouw minimaal ervaart of als een kwaliteit er vaart; Bij het bepalen van de ligging van de woningen dient aandacht geschonken te worden aan de betekenis van (cultuur-) historische structuren op het MOB terrein; Het verloop van particulier groen naar openbaar groen dient subti el te worden aangelegd, strakke erfafscheidi ngen verdi enen hier niet de voorkeur. Met uitzondering kunnen erfafscheidi ngen worden geplaatst met een natuurlijke uitstraling (bepl anting, hagen, strui ken) en een maximale hoogte van 1.80m aan de achterzijde en zijkanten en 1.00m aan de voorzijde. Deze erfafscheidingen worden met erfdienstbaarheden vastgelegd bij de ver koop van de bouwkavel(s); Voor de tuin van een appartementengebouw kan het tuingedeelte als openbaar gebied worden ingericht en worden gebrui kt; De inrichting van de tuinen dienen aansluiti ng te vinden op en ingepast worden in het aangrenzend natuurlijke groen; Het natuurlijk groen op het terrein kan ook als tui n fungeren en wordt niet aangetast en blijft zoveel mogelijk i ntact; Per villa worden bovengenoemde onderdelen aangetoond in een te overleggen beplantings-/tuini nrichtingsplan; Flexibel omgaan met de mogelijk te realiseren (mix aan) woningtypen; Rekening houden met het verschil in ruimteclaim (perceelgrootte) per woningtype; De bebouwing in onderlinge samenhang (rekeninghoudend met de natuur en landschappelij ke waarden) positioneren en vormgeven; Bijgebouwen dienen onopvallend in het groen te worden gesitueerd; Parkeren dient in of onder gebouwde voorzieningen plaats te vi nden; Bezoekerspar keren geschiedt bovengronds op eigen perceel in groene parkeer vakken, zoveel mogelijk uit het zicht en op schaduwrijke plekken. W ijzigingsbevoegdheid voor gewenste realisatie groen e corridor In het kader van het bestemmi ngsplan Zuidwest is op het gedeelte van de caravanstalling van het terrein van het tuincentrum Ruizendaal een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een groengebied/groene corridor hier te kunnen realiseren. Ten behoeve van de wenselijke realisatie van deze groene corridor is op het zuidwestelijk gelegen gedeelte van het MOB complex een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin voorzien wordt in de mogelijkheid om middels een wijzigingsplan een kleinschalige manege te realiseren. Overig Gemeente Bussum en GNR zien mogelijkheden om voor de scouting een passende alternatieve locatie te vi nden

5 4.3 Verkeer en parkeren De bestaande ontsluiting van het terrein blijft gehandhaafd. De bescheiden toevoeging van een woonfunctie betekent geen aanzi enlijke verhoging van het autoverkeer in de Nieuwe s-gravelandseweg. Er zijn daarom geen aanvullende ver keersmaatregelen nodig. Het par keren wordt op eigen terrein opgelost. De par keernorm is 2 parkeerplaatsen per woning. In geval van vrijstaande woningen dient het parkeren i n of onder gebouwde voorzieningen plaats te vinden. Het parkeren moet op een zodanige manier visueel worden weggewerkt dat het geen afbreuk doet aan de algehele uitstraling van het perceel en de groen/natuurlijke omgeving. Bijgebouwen dienen onopvallend in het groen te worden gesitueerd. In geval van appartementen is het gewenst het parkeren ondergronds te l aten plaatsvinden om grootschalige bijgebouwen in de omgeving te vermijden. Het bovengronds par keren vindt plaats op groene parkeer vakken of in bijgebouwen (garages). Bezoekerspar keren geschiedt bovengronds op eigen perceel in groene parkeer vakken, zoveel mogelijk uit het zicht en op schaduwrijke plekken. Om zoveel mogelijk het behoud van de groen/natuur te waarborgen dient er zo min mogelijk verhard te worden ten behoeve van ontsluiting voor de woningen. Het is gewenst om bij het bepalen van de ligging van de verharding aandacht te schenken aan de betekenis van (cultuur-) historische structuren op het MOB terrein. 4.4 Openbare ruimte en groen De inrichting van de buitenrui mte rondom de bebouwing zal integraal onderdeel uitmaken van de ontwerpopgave. Het tuinontwerp zal in rel atie staan met een toekomstig inrichtingsplan van het natuurgebied. De villatuinen zullen een belangrijke landschappelijke functie (blijven) ver vullen. De bebouwi ngsmogelijkheden dienen hierop te worden afgestemd, rekening houdend met het verschil in rui mtecl aim (perceelgrootte) per woningtype. Overeenkomstig de landschapsvisie moet het groene karakter van het gebied gehandhaafd blijven. De waardevolle c.q. beschermde begroeiing zal waar mogelijk worden gehandhaafd. De overige bestaande, gezonde beplanting wordt zoveel mogelijk gehandhaafd en geïntegreerd in het ontwerp. Voorafgaand aan de planontwikkeling dient een inventarisatie gemaakt te worden van de waardevolle begroeiing. Indien bomen gekapt worden dient er in het kader van de Boswet een areaal van de gekapte bomen gecompenseerd te worden. Ook een kapvergunning is vereist. In het kader van de kapvergunni ng is herplant mogelijk ver eist. 4.5 Milieu Geluid Aangezien er binnen de ontwi kkelingslocati e MOB complex geluidsgevoelige bestemmingen zullen wor den gerealiseerd, is nader akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhi nder noodzakelijk voor deze nieuwe bestemmingen. Uit dit onderzoek moet blijken of er een hogere waarde procedure moet worden gevolgd. Luchtkwaliteit Het voornemen voor de realisatie van woningen kan mogelijk gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit in de omgevi ng. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient daar naast te worden nagegaan wat de luchtkwaliteit ter plaatse van de geplande ontwikkeling is. Uit een in te stellen onderzoek zal moeten blijken of de l uchtkwaliteitseisen al dan niet een belemmering gaan vor men voor de ontwi kkelingslocatie. Bodem De bodem van het plangebi ed is onderzocht op verontreiniging. Aanvullend grondonderzoek is nog gaande, hi erna zullen de benodigde maatregelen in kaart worden gebracht. Hieronder wordt kort uiteengezet waaraan dit onderzoek moet vol doen. Informatie over de nog aanwezige tanks; Onderzoek naar de chemische kwaliteit van de puinfundering die als laag onder de pakhoudende asfaltbestrating aanwezig is; Tijdens de uitvoering van het nader bodemonderzoek moeten inspanningen worden verricht om, daar waar nodig, de al oudere gegevens te actualiseren. 4.6 Waterbeheer en Watertoets Nieuwbouw op deze locati e betekent een toevoeging/ver vanging van het bouwvolume. Om de afvoer van regenwater te regelen zal worden gekeken naar de mogelijkheden van infiltratie en afkoppelen van het hemelwater in het plangebied. H et afkoppelen van hemel water is al in gang gezet bij nieuwbouwprojecten en bij riool ver vangingsprojecten. Elke nieuwe situatie vraagt om een maatoplossing. Bij afkoppelen moet verder aandacht worden besteed aan de mogelijke verontreiniging van regenwater door diffuse bronnen (bijvoorbeeld zinken en koperen daken). Nader dient te worden vastgesteld hoe het oppervl aktewatersysteem van het MOB-complex één geheel kan gaan vormen met het gebied Cruysbergen. Voor de hand ligt de aansluiting van een te herstellen zanderijvaart in het MOB op het Luije Gat. Daar bij zal de in het Luije Gat aanwezige stuw op de grens van het watersysteem van Cruysbergen zodanig in zuidelijke richti ng wor den verplaatst dat onder normale peilomstandigheden geen water uit de boezem van de s-gravelandse vaart het gebi ed in kan stromen. Hiermee zal de water kwaliteit in Cruysbergen volledig ten goede kunnen komen aan het MOB-gebied. 4.7 Duurzaam/aanpasbaar bouwen Toekomstgericht bouwen en wonen betekent zodanig te (laten) bouwen dat bij de bouw en gebrui k van een gebouw zo min mogelijk milieubel asting optreedt. In het geval van de herontwi kkeling van de locatie MOB complex gaat het om ingrepen op landschappelij k, stedenbouwkundig en het bouwkundig niveau. Het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw, en het Nationaal Pakket Woningbouw Nieuwbouw zijn hier van toepassing. Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw. In dit pakket wordt gewer kt met maatregelen per thema. Deze thema s zijn water, natuur en ecologie, ver keer, leefbaarheid en energie. Per milieutype is aangegeven wel ke maatr egelen toepasbaar zijn. Het type waar we hier mee te maken hebben is dat van villawij k. De volgende maatr egelen kunnen worden toegepast: Water kwaliteit en kwantiteit Intergraal waterbeheer op structuurni veau. Huishoudelijk afval water en r egenwater scheiden van el kaar. Afkoppelen van het verhard opper vlak, infiltratie van regenwater in de bodem. Regenwaterretentie en vertraagde afvoer. Het mini maliseren van verharding, water doorlatende verharding toepassen. Geen nadelige beïnvloeding van hui dig hydrologisch systeem. Geen belasting/ver vuiling van het oppervlaktewater door rioolwateroverstorten. Toepassing van duurzame bouwmaterialen (in woning- en wegenbouw) in rel atie tot het waterbeheer. Natuur en ecologie Aansluiting vinden op de bestaande natuur waar den. Bij het bouwrijp maken zoveel mogelijk handhaven van de onderlegger van natuur, l andschap en historische kenmer ken. De aanleg van natuur vriendelijke oevers. Benutten van de landschappelijke kwaliteiten door rekening te houden met bestaande structuren en gebrui k te maken van inheemse plantensoorten. Gebrui k maken van gradiënten. Het toepassen van duurzaam geproduceerd tropisch hardhout (bv. oeverwerken). Het voor komen van verontreinigingen van water en bodem door toepassing van milieuvriendelijke verduurzami ngsmiddel en bij de aanleg en het onderhoud van oa. groenvoorzieni ng en oever wer ken. De natuur zodanig inrichten dat flora en fauna zich vestigen op het terrein of het als passage gebrui ken. Wonen Aandacht geven aan veranderingen in bouwmethoden en processen. Energiezuinig bouwen en duurzame materialen toepassen. Het scheiden en hergebrui ken van afval. Het nastreven van hoge kwaliteit draagt bij aan een langere levensduur van de woni ngen. Flexibiliteit en aanpasbaarheid zijn belangrijke aandachtspunten Verkeer Fietsroutevorming Het gebruik van duurzaam materiaal bij de aanleg van wegen. Het materiaal dient afgestemd te zijn op de functie van de weg. Leefbaarheid Een leefbare en flexi bele woonomgeving. Gebrui k van de groenstructuur om de functioneel-ruimtelijke samenhang tussen woon- en natuurgebied te verster ken. Energie Zongericht bouwen. Gebrui k van duurzame energiebronnen. Het opstellen van een energievisie met een duurzaam energieconcept, waaronder de mogelijkhei d tot een warmte- koude-opslag onderzoek. Nationaal Pakket Woningbouw Nieuwbouw (voorschot op te vormen belei d) Uit dit pakket moeten worden toegepast: Alle vaste maatregelen 50% van alle variabel e maatregelen. Bij nieuwbouw van woni ngen passen we de duurzaam bouwen menukaarten toe van het CO2 servicepunt op het ambiti eni veau goed. 4.8 Levensloopbestendig bouwen Het concept van zelfstandig wonen tot op hoge leeftijd zal worden vertaald in het woonconcept (levensloopbestendig bouwen). Onder levensloopbestendig wordt verstaan het zodanig bouwen van woningen dat mensen er gedurende verschillende fasen van hun leven in kunnen (blijven) wonen. Dit wordt berei kt door onder meer vrije indeelbaarheid en flexibiliteit, het voldoen aan woni ngeisen voor senioren, gebrui ksgemak (domotica), veiligheid, toegankelijkheid en aanpasbaarheid. Let wel: een aanpasbare woning is nog niet een aangepaste woning. De bewoner mer kt niets van de aanpasbaarheid van de woni ng totdat deze zelf gehandicapt raakt of een gehandicapte huisgenoot of bezoek krijgt. Bij aanpasbaar bouwen ligt het accent op el ke denkbare vorm van flexibiliteit als wel op mogelijke aanpassingen met het oog op een lichamelijke handicap. Indeling Voldoende ruimte met manoeuvreer- en opstelrui mte voor rolstoelen. Geen onnodige hoogteverschillen, indien toch dan ruimte reser vering voor een (trap-)lift. Detaillering Technische eisen zoals de maxi male dr empelhoogte, minimal e deurbreedte, optimale afmetingen voor een lift etc. Slimme detaillering zoals laag bedienbare ramen, handige deur krukken etc. Comfort/Gebrui ksgemak Controleerbaar bi nnenklimaat, voor komen van tocht. Handig bereikbaar aansluitingspunten voor elektrische apparaten en televisies. Veiligheid Aandacht besteden aan val veiligheid (ongevalpreventie), met eisen zoals antislipvoeren, veilige trappen, en goede (nacht)verlichting. Voldoen aan inbraak- en brandveiligheid. De aanwezigheid van sociale veiligheid en ser vice. In het vastgestelde gemeentelijk beleidsdocument Bussum 2025 staat over de doelstellingen aangaande levensl oopbestendige woningen het volgende: Bij de nieuwbouw van woningen wordt voor ca. 50% i ngezet op de bouw van zgn. nultrede-woningen (woningen die zonder trappen van buitenaf berei kbaar zijn en waarbij de zgn. primaire ruimtes als de keuken, het sanitair, de woonkamer en mini maal één slaapkamer zich op dezelfde woonlaag bevinden) en zorgwoningen, woningen waarbij zorg op afroep mogelijk is. In het kader van de levensloopbestendigheid van woningen is het basispakket van Woonkeur minimaal uitgangspunt bij nieuwbouw. Bij de (her)inrichting van openbare ruimten vor mt levensloopbestendigheid (toegankelijkheid en veiligheid) eveneens één van de uitgangspunten

6 5 MOGELIJKE UITWERKING De ligging van de locatie en de weidsheid van het achterliggende terrein bieden mogelijkheden om ni euwe elementen te introducer en di e een ruimtelijke verrijking kunnen opleveren. De geplande woningbouw en de natuur(ontwikkeling) dienen zodanig in goede harmonie te worden ontwikkeld dat de wederzijdse kwaliteiten el kaar verster ken. De natuurbelever zal hierdoor het maximale van de natuur beleven en de woningbouw minimaal er varen. Het MOB terrein heeft in de loop der tijd diverse ruimtelij ke transformaties ondergaan. Denk hierbij aan de afgegraven zanderijen, de aanleg van de renbaan, het oprichten van een MOB complex en dan nu de transformatie naar een zo groot mogelijke aangesloten stuk natuur. Het is wenselijk om de toe te voegen woningbouw/inrichting op het MOB terrein te laten beïnvl oeden door de karakteristieke landschappelijke elementen van de diverse transformaties. De herbouw van karakteristieke historische bouwwer ken (geen gebouw zijnde) op mar kante plekken in het gebied zal het verleden van het gebied weer zichtbaar maken. Door de ligging in het natuurgebied krijgt de nieuwe invulling het karakter van wonen in het groen. Er wor dt gevraagd naar een optimale wisselwerking tussen het woongebied en het interne en externe landschap, zowel fysiek als visueel. Grote aandacht dient er te worden besteed aan de natuurlijke overgang van het groene gebied en de woningbouw. Het is taak het tuinplan van de bebouwing en het inrichtingsplan van de natuur op het MOB terrein op elkaar af te stemmen. De nieuwe ontwi kkeling moet aansluiting hebben op het natuurgebied van Cruysbergen. De relatie tussen Cruysbergen en de toe te voegen woningbouw en natuur kunnen ruimtelijk versterkt worden door oude en nieuwe karakteristieke landschappelijke elementen te introduceren. De aard en intensiteit van recreatief medegebruik zijn bepalend voor de uiteindelijke natuurambitie. Inrichting, betr eedbaarheid en ontsluiti ng zijn de middelen om een zonering van zowel de natuur als het inrichtingsgebied tot stand te brengen. D e indi viduele beper kingen die door de ligging in het natuurgebied ontstaan worden omgebogen in extra voordelen, zoals vrij uitzicht. Rekeninghoudende met een landschappelij ke en natuurlijke inrichting van het MOB terrein en het voegen bij het bestaande noordelijke gelegen natuurgebied, wordt de noordelijke bebouwingsgrens van het zoekgebied voor de stedelij ke ontwi kkeling ten zuiden van de op het MOB-terrein aanwezige waterstructuur gelegd. Om zo n groot mogelijk aaneengesloten natuurgebied op het MOB terrein zelf te ontwi kkel en is er gekozen voor een compact zoekgebied welke aan de westzijde begrensd word door de aanwezige waterstructuur. Vanaf de perceelgrenzen van de direct omliggende villabebouwi ng dient een natuurlijke groene bufferzone van minimaal 15 meter breed te worden gehandhaafd. Om het gebied een duidelij k groene en natuurlijke uitstraling te geven, wordt in eerste i nstantie uitgegaan van een afstand van 100 meter tussen de nieuwe woongebouwen en de bestaande direct omliggende villa s. Er is extra ruimte gereserveerd aan de oost- en zuidzijde van het zoekgebied in zogeheten uitloopgebi eden. Deze gebieden zijn gelegen tussen de 80 en 100 meter grens vanaf de direct omliggende villa s. Bebouwing Groen Waterstructuur / Recr eatie Cult uur hist orie / Posit ioner ing Indien het stedenbouwkundige ontwerp aanzienlijke meerwaarde voor de omgeving oplevert door hier te bouwen kan hier toestemming voor worden verleend. In het ontwerp zal rekening worden gehouden met de ligging en de hoogte van de villabebouwing in de omgeving. De afstand van 80 meter tot de omliggende villa s is de absolute mini male afstand vanwege pri vacy redenen. Het gebied waarbinnen de woonfuncties mogelijk zijn, is zo n m² groot. Het bebouwingspercentage van het zoekgebied is maximaal 50%. Om het groene karakter van het gebied te behouden worden ten hoogste vijf hoofdgebouwen wenselijk geacht. Dit kan een combinatie zijn van villa s en appartementengebouwen. Het aantal villa s mag ten hoogste vijf bedragen. Het aantal appartementen bedraagt ten hoogste 25 waarvan maxi maal 5 per appartementengebouw. De positionering van de bebouwi ng heeft invl oed op de natuurbeleving van het gebied. De bebouwing dient in onderlinge samenhang te worden ontwikkeld en gepositioneerd en niet met elkaar te concurreren. Het is tevens van belang dat er wordt aangetoond dat de bebouwing op verantwoor delijke wijze gepositioneerd is ten opzichte van de aanwezige natuur en landschappelijke waarden. Het is taak dat de bebouwing en de natuur el kaars kwaliteiten verster ken en een geheel vor men. Er worden voorts regels opgenomen, zodat de bouwmassa beperkt blijft. De maxi male hoogte van de bebouwing is drie lagen uitgaande van een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter bij zowel de appartementen als bij de villa s. Het is vanwege pri vacy redenen wenselijk om vanaf de woning mini maal 5 meter afstand te gehouden tot de zijdelingse perceelgrens. De ontsluiting van het woongebied zal plaatsvinden via de Nieuwe s- Gravenlandseweg, via dezelfde ontsluitingweg als de oude hoofdontsluiting van het mobilisatiecomplex. De loodsen van het MOB terrein worden gesloopt. De asfaltwegen die niet gebrui kt kunnen worden bij de pl anvor ming zullen worden ver wijderd. Waar gewenst zullen bestaande zandpaden als wandelpad worden ingericht. Bestaande recreatieve verbindingen en fietsroutes worden hier op aangesloten. Dammen in de voormalige zanderijvaart worden zoveel mogelijk ver wijderd, zodat een her kenbare waterstructuur ontstaat net als in het natuurgebied van Cruysbergen. Aansluitend aan de natuurontwi kkeling op het mobilisatiecomplex, zijn er plannen om een groene corridor tussen Bussum en Hilversum te realiseren. Deze groene corridor wordt wenselijk geacht op het gedeelte van caravanstalling van het tuincentrum Ruizendaal. Als deze groene corridor zou worden gerealiseerd, dienen de caravans te wij ken. Als compensatielocatie voor de caravans is een gebied ten zuidwesten van het mobilisatiecomplex beschi kbaar. Dit gebied heeft al een bedrijfsbestemming. Om een mogelijke gronduitwisseling in de toekomst mogelijk te maken is er ter plaatse van deze bedrijfsbestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan Z uidwest. Ter plaatse van het wijzigingsgebied mogen de bestemmingen worden gewijzigd ten behoeve van een manege. De regels die bij deze ontwikkeling horen, zijn opgenomen in de zogeheten wijzigingsregels. 5.1 Woningtype Villa s Het woningtype villa s in het groen gaat uit van: Indi viduele villa s die in onderlinge samenhang met el kaar worden gepositioneerd in het groen/natuur. De bouw van maxi maal 5 villa s van maximaal 500 m² bvo (al dan niet verdeeld over meerder e lagen) met een maximaal bebouwingsoppervl ak van 300m2. De situering van villa s op vrije kavels van m² of de situering van villa s vrij in de natuur, waarbij het direct aangrenzende groen als natuurlijke tuin fungeert. Per villa is maxi maal 50m² aan aan- en bijgebouwen toegestaan. De villa s variëren in vormgeving, volumeopbouw, ligging t.o.v. de weg, hoogtes en plaatsi ng van accenten. De bestaande blusvij ver kan een bepal ende factor vor men bij de positionering van de ni euwe bebouwing. De overgangen van de perceelsgrenzen naar het natuurgebied dienen niet in één rechte lijn te worden vor mgegeven, maar als natuurlijk overgangsgebied te worden ontworpen en instand gehouden. Schutti ngen en andere ni et natuurlijke erfafscheidingen tussen de bouwvolumes zijn niet toegestaan. Erfafschei dingen worden natuurlijk vormgegeven en zullen nimmer hoger zijn dan 1.80m. Deze regels zullen in de eigendomsaktes van de eigenaren worden opgenomen mi ddels verplichte overdraagbare erfdienstbaarheden. De locatie vraagt om een zorgvuldige compositie van volumes in de natuur, een alzijdige aanpak en een directe interactie tussen tuin, ontsluiting en de overgang van pri vé en openbaar. Het gebied van Cruysbergen wordt ruimtelijk vergroot, de ruimtelijke structuur en daarmee historische maat van het gebied (de afstand tussen de zanderijvaarten en de ligging van de voormalige renbaan) wordt meegenomen bij de inrichting van het woongebied. De hiernaast afgebeel de referentiebeelden geven de sfeer aan van de toekomstige ontwikkeling

7 5.2 Woningtype Appartementen Zoekgebied woningbouw perceel rui mteclai m bi nnen het zoekgebied Van het woningtype villa mag maxi maal vijf eenheden worden gebouwd. De aanwezigheid van een ruime tuin geeft het perceel een zodanige afmeting dat dit woningtype de meeste rui mte claimt. Het bebouwingsoppervl ak mag dan wel laag zijn, maximaal 300m2, echter door de toevoeging van een in verhouding staande tuin krijgt het totale perceel een maxi male grootte van ca. 4000m2. Ondanks dat de tuin aansluitend op de natuurlijke omgeving vormgegeven dient worden heeft dit woningtype qua grondgebruik de grootste i mpact op de natuur. Om de i mpact op de natuur te minimaliseren is het van bel ang dat de villa s in onderlinge samenhang worden gepositioneerd in het groen. Er kan ook gekozen worden om de villa s vrij in de natuur te plaatsen, waarbij het direct aangrenzende groen als natuurlijke tuin fungeert. Het woningtype appartementen gaat uit van: Maximaal 5 klei nschalige appartementengebouwen, in onderlinge samenhang gelegen in het groen (en aan het water). De appartementengebouwen dienen el kaar te versterken en niet onderling te concurreren. Deze appartementengebouwen bieden rui mte aan el k maximaal 5 appartementen. Het MOB terrein wordt middels dit woontype (zonder of met beperkte privé-tuinen) maxi maal openbaar toegankelijk. Het gebied van Cruysbergen wordt ruimtelijk vergroot, de ruimtelijke structuur en daarmee historische maat van het gebied (de afstand tussen de zanderijvaarten en de ligging van de voormalige renbaan) wordt meegenomen bij de inrichting van het woongebied. Het geheel aan bebouwing vormt een ensemble en is in de gemeenschappelij ke buitenruimte gesitueerd. Schutti ngen en andere ni et natuurlijke erfafscheidingen tussen de bouwvolumes zijn niet toegestaan. De locatie vraagt om een zorgvuldige compositie van vol umes, een alzijdige aanpak en een directe interactie tussen tuininrichting, ontsluiting, overgangen pri vé en openbaar. De appartementengebouwen mogen variëren in vormgeving, volumeopbouw, ligging ten opzicht van de weg, hoogtes en plaatsing van accenten. De bestaande blusvij ver kan een uitgangspunt vor men bij de positionering van de ni euwe bebouwing. De hiernaast afgebeel de referenti ebeelden geven de mogelijke sfeer aan van de toekomstige ontwikkeling Combinatie van Villa s en Appartementen Zoekgebi ed woningbouw perceel rui mteclai m binnen het zoekgebi ed Van het woni ngtype appartementen mag maximaal vijf appartementengebouwen worden gebouwd. De aanwezigheid van een relatief kl eine gemeenschappelij ke tuin zorgt dat dit woningtype de minste ruimte clai mt. Het perceel heeft een maximale grootte van ca. 2000m2. Het bebouwingsopper vlak mag dan wel hoger zijn dan die van de villa s, maximaal 750m2, echter door de kleinere afmetingen van het perceel heeft dit woningtype een minder grote i mpact op het grondgebrui k en daarmee de natuurlijke omgevi ng. Om de i mpact op de natuur te minimaliseren is het van bel ang dat de appartementengebouwen in onderlinge samenhang worden gepositioneerd in het groen. Er kan tevens voor wor den gekozen de gebouwen direct in de vrije natuur te plaatsen zonder gemeenschappelijke tuin, zodat het direct aangrenzende groen als natuurlijke tuin fungeert. Villa s en appartementen zijn als twee verschillende woningtypes goed combineerbaar. Uitgangspunten hierbij zijn: Een combinatie van de hiervoor genoemde woningtypes villa s en appartementen tot een maximum van vijf hoofdgebouwen. De locatie vraagt om een zorgvuldige compositie van vol umes, een alzijdige aanpak en een directe interactie tussen tuininrichting, ontsluiting en de overgang van pri vé en openbaar. De woningtypes vor men gezamenlij k een ensemble wel ke qua positionering en vormgeving een geheel vormen met respect voor de natuur en de omgevi ng. Bij de vorming van een ensembl e dient te worden uitgegaan van één perceel met meerdere hoofdgebouwen. Indien gekozen wordt om de villa s geen of beper kte privé-tuinen te geven is het wenselijk om het totale perceel van het ensembl e eenzelfde tuininrichting te geven zonder erfafscheidingen. Het gebied van Cruysbergen wordt ruimtelijk vergroot, de ruimtelijke (historische) structuur van het gebied (de afstand tussen de zanderijvaarten en de ligging van de voormalige renbaan) wordt meegenomen bij de inrichting van het woongebied. De bestaande blusvij ver kan een uitgangspunt vor men bij de positionering van de ni euwe bebouwing. De bouwvolumes mogen variëren in vormgeving, volumeopbouw, ligging ten opzicht van de weg, hoogtes en plaatsing van accenten. Een alzijdige aanpak in verband met de samenhang van de bebouwing blijft gewenst. Schutti ngen en andere ni et natuurlijke erfafscheidingen tussen de bouwvolumes is niet toegestaan

8 Parkeeroplossingen Overgangen privé-openbaar Randen OVERIG 6.1 Welstandscriteria De gebiedsgerichte welstandscriteria zijn gebaseerd op de i dentiteit van de gemeente en het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk zich moet gedragen om in zijn omgeving niet te veel uit de toon te vallen, en wel ke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. Dit terrein vereist een bijzondere architectuurbenadering. Standaar d oplossingen, zoals cataloguswoni ngen, worden uitgesloten. In de gemeente Bussum kunnen op basis van overeenkomsten in functionele, stedenbouwkundige en/of architectonische kenmer ken 10 deelgebieden wor den onderschei den. Het vaststellen van het welstandsni veau is cruciaal voor het opstellen van de welstandscriteria. Het welstandscriteria moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijke kwaliteitbeeld en de gewenste ontwi kkelingen. In de welstandsnota is het gebied van het MOB compl ex aangegeven als regulier welstandsni veau. Dit ni veau is opgenomen om bij nieuwe ontwikkelingen de landschappelijke en visuele waarden van het gebied versterken. De nadruk ligt daarbij op landschappelijke en organische inpassing in de omgeving. Gebiedsbeschrijving Het gebied bestaat grotendeels uit bos, weide en villabebouwi ng op ruime kavels. In de stadsrand zijn grootschalige elementen te vinden, zoals Hocras en Gamma. De villa s zijn georiënteer d op de weg en zijn op een ruime afstand van de weg gelegen. Ze zijn individueel, gedifferentieerd en representatief. De opbouw is traditioneel en bestaat uit een onderbouw van één tot twee lagen met een kap. D e vele op- en uitbouwen zijn mee ontworpen. De detaillering is zorgvuldig en in het algemeen rijk. Het materiaal- en kleurgebrui k is traditioneel en terughoudend. Naast baksteen en stukwerk komen ook houten rabatdelen als gevelbekleding voor. W aardebepaling, ontwikkelingen en beleid Naast de landschappelijke waarde van het bos- en weidegebi ed is de villabebouwing cultuur- en architectuurhistorisch waardevol. Bij nieuwe ontwikkelingen is een goede landschappelij ke inpassing voorwaarde. Het beeldkwaliteitsplan Het Spiegel kan een kader vormen voor nieuwe ontwikkelingen. Ligging De integratie met het omliggende landschap is essentieel. Hoofdgebouwen zijn alzijdig en zijn geïntegreerd i n het landschap. Bijgebouwen staan bij voorkeur uit het zicht en achter de voorgevelrooilijn. Hoogwaardige moderne architectuur mag in beginsel niet worden afgewezen mits ze zich passend en beeldverster kend presenteert. Bijzondere woontypologieën met als thema duurzaamheid en water zijn wenselijk. Omliggende bedrijfsbebouwing vormt geen referentie voor de nieuwe ontwikkeling. Materiaal- en kleurgebruik Natuurlijke materialen verdienen de voor keur. Kunststofkozijnen passen niet in l andschappelijk bouwen. Kleur- en materiaalgebrui k dient te worden afgestemd op de omgeving. Inrichting van het perceel vormt een integraal onderdeel van het ontwerp. Aandacht wordt gevraagd voor de vormgevi ng van erfafscheidingen en de toegang tot mogelij ke ondergrondse parkeergarages. Inrichting van de pri vé-tui nen (villa s) di ent te worden afgestemd op de natuurlijke omgeving. Originele, spannende en onorthodoxe oplossingen zijn meer dan wel kom. Massa Gebouwen zijn indi vidueel en afwissel end. De massaverhouding en de vormgeving van de aan- en uitbouwen evenals dakkapellen dienen te worden afgestemd op het hoofdgebouw. Eventuele bal kons moeten ingetogen worden vor mgegeven. De bouwmassa staat in verhouding tot de vrije ruimte eromheen. Gevelopbouw van gebouwen is in geleding, verhouding en detaillering afgestemd op de gangbare gevelopbouw van panden in de omgeving. Architectonische uit werking Bestaande vormrijkdom en de mate van detaillering in de omgeving dienen als uitgangspunt voor de nieuwbouw

9 6.2 Relevante ontwikkelingen Poort Naardermeer Het plangebied maakt onderdeel uit van project Poort Naardermeer uit het Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. In het Uitvoeringsprogramma wordt door de samenwerkende terreinbeheerders, waaronder het Goois Natuurreser vaat, een hoge ambitie neergelegd om de samenhang tussen de diverse natuurterreinen te verster ken en een kwaliteits-impuls te geven aan de gebieden. 7 BIJLAGE 7.1 Beleidskaders en adviezen Bussum 2015 (vastgesteld in 1993) De doelstelling van de nota is handhaving en waar nodig verbetering van de kwaliteit van Bussum als woon- en wer kgemeente. Geformuleerde aandachtspunten van belang voor de planontwi kkeling van het MOB complex: APV inzake kapvergunning Het is wellicht overvloedig om op te mer ken, dat er een kapvergunning aangevraagd dient te worden voor de te verwijderen bomen. Ten behoeve van de aanvraag dient een situatietekening en een moti vatie te worden ingediend. De tekening dient de te rooien bomen en soortnamen te ver melden. Aan de kapvergunning zal een herplantplicht en instandhoudingplicht worden opgenomen en eventueel een financiële compensatie. Er dient tijdig een kapvergunning aangevraagd te worden. Handboek Infra Belangrijke onderdelen van het proj ect Poort Naardermeer in relatie tot het plangebied zijn: realisatie van een r ecreatieve wandelverbinding van station Bussum- Zuid naar het Naardermeer behoud bestaande wandel- en fietsver bindingen behoud en verster king ecologische verbinding (onderdeel van ecologische verbi nding Heuvelrug en Naardermeer) behoud en verster king verbindingen tussen Bussum en buitengebied (ecologische en recreatieve verbindingen) behoud bestaande uitloopgebieden, streven naar goede zonering recreatie aan de randen van kernen. Daarmee wordt voorkomen dat recreatie te ver van de bebouwing komt te liggen en verschui ving van recreatieve druk plaatsvindt naar verderaf gelegen natuurgebieden. Bussum 2025 (2006) De nota vor mt de actualisati e van beleidsplan Bussum Onder de doelstellingen is o.a. het volgende opgenomen: invulling van de schaarse ruimte kan in beginsel alleen wanneer het betreffende project geen druk op de directe omgeving veroorzaakt. W elstandsnota Bussum (2003) Beide locaties vallen onder het gebied Bussum zuidwest en gebied Kolonel Palmkazerne. Kenmerkend voor dit gebied zijn de stadsrandverschijnselen die de overgang van dorp naar landelijk gebi ed ver vagen. Het gebied bestaat grotendeels uit bos, heide en wei de. Langs uitvalswegen staan villa s. Voor het gebied geldt een regulier welstandsniveau. De nadr uk ligt daarbij op l andschappelij ke en organische i npassing in de omgeving. Bomen in beeld (2003) De bomenhoofdstructuur sluit aan op de wegen hoofdstructuur. Het MOB complex valt niet onder de bomenhoofdstructuur. De entree van het MOB complex ligt aan de Nieuwe s-gravelandseweg. Deze weg kent een diversiteit aan boomsoorten in di verse leeftijden. Uitbreiding van bomenbestand is niet zi nvol vanwege particuliere aanplant. Dit handboek is leidend in het materiaalgebruik. Er wordt onderscheid gemaakt in materiaalgebruik voor het centrum en voor buiten het centrum. De in het Handboek gekozen materialen hebben het volgende als grondslag: de bestuurlijke behoefte aan kwaliteit is vertaald in eenheid van materialen door standaardmaterialen en standaard constructies toe te passen; onkruid op verharding wordt mechanisch bestreden; bestrijding vindt ook in preventieve zi n plaats door oa materiaal keuze; budgetten voor inrichting en beheer van de openbare ruimte zijn beperkt en kwetsbaar bij bezuinigingen. Beleid GAD Algemeen uitgangspunt is dat er bij nieuwbouw rekening moet worden gehouden met een inpandige voorziening voor afvalinzameling. Heeft men daar geen rekening mee gehouden, dan zijn de kosten voor bovengronds/ondergronds afvalinzameling geheel voor de aanvrager. Voor de ondergrondse afvalinzameling dient tevens rekening gehouden te worden met de kosten di e moeten wor den gemaakt voor grondafvoer en eventuele bemaling. Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan (GVVP 2006) Project P oort Naar dermeer Op korte ter mijn worden geen maatregelen voorgesteld die van invloed kunnen zijn op de ontwi kkeling van het MOB complex. In de voorbereiding van het GVVP is geconcludeerd dat de aanl eg van een (buiten)ringstructuur politiek en maatschappelijk onvoldoende draag vlak heeft Parkeernota (2005) De doelstelling van het nieuwe beleid is: Het ondersteunen van maatschappelij ke functies als wonen, wer ken en winkelen door het met vol doende parkeergelegenheid instandhouden en waar nodig verbeteren van de bereikbaarheid en de l eefbaarheid. Het algemene beleidsuitgangspunt ten aanzien van parkeren is: Parkeren dient te worden opgelost op eigen terrein en moet voldoen aan de CROWrichtlijnen voor matig stedelijk gebied. Fietsnota ( ) De gemeente Bussum wil het fietsgebrui k stimuleren. Daartoe dienen voorzieningen voor fietsers in voldoende mate aanwezig te zijn. Een routenetwer k moet vormgegeven worden. Paden moeten fietsvriendelijk en veilig worden aangelegd. Vol doende fietsenstallingmogelijkheden zijn voorwaarde voor het slagen van het beleid. In de nota wordt voor verschillende doelgroepen aangegeven welke maatregelen nog genomen moeten worden. Van belang voor dit project is de uitspraak dat voor de bezoeker van het centrum en op plekken met veel activiteiten de (bewaakte) par keermogelijkheden voor de fiets uitgebreid worden. 7.2 Milieu W aterbeheer In het W atergebiedsplan Naardermeer, s-gravelandse Pold er en omgeving (Waternet Amsterdam) is opgenomen dat De voormalige zanderij Cruysbergen zal worden afgeschermd van het vuilere boezemwater en schoon inlaat water zal worden aangevoerd vanuit de Hilversumse Meent. Inmiddels zijn hiertoe de nodige water huishoudkundige maatregelen in de Zanderij Cruysbergen uitgevoerd: suppletiewater aanvoeren vanuit Hilversumse Meent naar de zanderij (aanleg inlaatvoorziening); plaatsen van een stuw (instellen ni euw peilgebied) en schotten in de zanderijvaarten. W egverkeerslawaai In het kader van de Wgh bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h gebieden. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones van bestaande en nieuwe wegen dienen getoetst te worden aan de nor men van de Wgh die gelden voor de betreffende ni euwe situatie. Onder geluidsgevoelige bestemmingen vallen o.a. woningen. Rond de ontwi kkelingslocati e bevi nden zich drie gezoneerde wegen, te weten: de Franse Kampweg, de Nieuwe s Gravelandseweg en de Hilversumse Meentweg. De breedte van een gelui dszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk). De breedte van de geluidszone van de Nieuwe s Gravelandseweg en de Hilversumse Meentweg bedraagt in verband met de binnenstedelijke ligging 200 meter aan weerszijden van de weg. De geluidszone van de Franse Kampweg bedraagt in verband met de buitenstedelijke ligging 250 meter. Het betreft wegen met maximaal twee rijstroken. De overige wegen i n en nabij het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/h. Deze wegen zijn derhal ve gedezoneerd. Hierdoor zou toetsing aan de Wgh achter wege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient echter geconcludeerd te worden dat bij nieuwe ontwi kkelingen in het kader van een goede ruimtelijke ordeni ng aannemelijk gemaakt moet worden dat er sprake is van een aanvaardbaar geluidsni veau. Indien dit niet aannemelij k is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevel noodzakelijk, mogelijk en doelmatig zijn. Zodoende dient ook voor nieuwe ontwi kkelingen de geluidsbel asting ten gevolge van het ver keer op 30 km/h wegen te worden onderzocht. Normen De geluidsbelasting op nieuwe geluidsgevoelige bestemmi ngen mag in principe niet meer bedragen dan de voor keurswaarde van 48 db. Indien de gevelbelasting hoger is dan deze voor keursgrenswaarde en geluidsreducerende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, ver keerskundige, landschappelijke of financiële aard, kan aan het college van burgemeester en wethouders een verzoek worden gedaan tot vaststelling van een hogere waarde. Hierbij mag de gevelbelasting de uiterste grenswaarde echter niet overschrijden. De uiterste grenswaarde van nieuwe woningen binnen de bebouwde kom langs een bestaande weg bedraagt 63 db. Voor nieuwe woni ngen buiten de bebouwde kom geldt een uiterste grenswaarde van 53 db. Krachtens artikel 110g van de Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegver keer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een lagere snelhei d dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 db. Akoestisch onderzoek Aangezien er binnen de ontwi kkelingslocati e MOB complex geluidsgevoelige bestemmingen zullen wor den gerealiseerd, is nader akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhi nder noodzakelijk voor deze nieuwe bestemmingen. Uit dit onderzoek moet blijken of er een hogere waarde procedure moet worden gevolgd. Aan de hand van Standaard Rekenmethode I (SRM I) volgens het Rekenen meetvoorschrift geluidhinder 2006 is per weg vak van de gezoneerde wegen een berekening gemaakt van de ligging van de 48-, 53-3n 63- dbcontour (na aftrek van 5 db) op een waarneemhoogte van 4,5 m. Uit deze gegevens blijkt dat de locati e MOB complex buiten de 48 db-contour ligt. 7.3 Luchtkwaliteit Beleid en normstelling Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wl k bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, sti kstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktij k langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdi oxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.4 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenl ucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet. Tabel 4.4 Grenswaarden maatgevende stoffen W lk stof toetsing van grensw aarde geldig vanaf stikstofdiox ide jaargemiddelde c onc entr atie 40 µg/m³ 2010 (NO2) fijn stof (PM 10) 1) jaargemiddelde c onc entr atie 40 µg/m³ uur gemiddelde max. 35 k eer per jaar 2005 conc entr atie meer dan 50 µg/m ³ 1) Bij de beoordeling hierv an blijv en de aanwezige c onc entr aties van zeezout buiten besc houwing ( volgens de bij de W lk behor ende Regeling beoor deling Luchtk walit eit 2007). Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien: - bevoegdheden/ontwi kkelingen ni et leiden tot een overschrijding van de grenswaar den (lid 1 onder a); - concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1); - een beper kte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefeni ng optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2); - bevoegdheden/ontwi kkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c); - voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het berei ken van de grenswaarden (lid 1 onder d). In het Besluit niet in betekenende mate (ni bm) is bepaald i n wel ke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de l uchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Na inwerkingtredi ng van het Nationaal Samenwer kingsprogramma Luchtkwaliteit worden hi erbij de volgende situaties onderschei den: - een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemi ddelde grenswaarde NO2 en PM10; - een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met 46 47

10 niet meer dan woningen of kantoorlocaties met een kantooropper vlak van niet meer dan m (langs één ontsluitingweg). Uit een i n te stellen onderzoek zal moeten blijken of de luchtkwaliteitseisen al dan niet een belemmering gaan vor men voor de ontwikkelingslocatie MOB-complex. 7.4 Bodem Ter hoogte van het MOB-complex zijn tot op heden 10 bodemonderzoeken verricht. Het eerste onderzoek dateert uit Het l aatste onderzoek is uitgevoerd door CSO en dateert uit 2009 (25 augustus). De resultaten van dit laatste onderzoek in combinatie met de eerdere rapporten geven een redelijk betrouwbaar beeld over de kwaliteit van grond en grondwater op het MOB-complex. Dit beeld ziet er als volgt uit: Grond Over de gehele locatie zijn i n de boven en ondergrond licht tot matig verhoogde gehaltes aan zware metalen, Pak en olie aangetoond. Daarnaast is ongeveer 3800 m3 grond verontreinigd met Pak boven de interventiewaarde (gekoppeld aan de aanwezigheid van een puinfundering langs alle paden). T er hoogte van het Wiegmansterrein is i n de puinverharding asbest gevonden. Grondwater Plaatselij k zijn in het grondwater ster k verhoogde concentratie gevonden aan olie en vluchtige aromatische kool waterstoffen. Deze conclusies komen uit een gedateerd onderzoek (1989). D oor CSO is getracht de aanwezigheid van deze grondwaterverontreinigingen te bevestigen (onderzoek, ). Dit is niet gelukt. Op dit moment is het uitgangspunt dat het grondwater maximaal licht verontreinigd is. Tanks Vooralsnog is het uitgangspunt dat 2 ondergrondse tanks aanwezig zijn waarvan sanering noodzakelijk is. W et bodembescherming De constatering dat sprake is van 3800 m3 verontreinigde grond tot boven de inter ventiewaarde zorgt ervoor dat sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging conform de Wet bodembescherming. Er is dus sprake van een potentiële kans dat op de locati e een bodemsanering moet worden uitgevoerd. H et gevolg daarvan is dat ni et de gemeente Bussum bevoegd is, maar de provincie Noord-Holland. D e provi ncie moet in een beschi kking vaststellen of op de locatie sprake is van spoed om het geval te saneren. De spoedeisendheid is afhankelij k van de risico s. Die risico s (humane-, ecologische- en verspreidingsrisico s) moeten worden vastgesteld. Naast deze risico s eist de Wet bodembescher ming ook gedegen informatie met betrekking tot de aan- of afwezigheid van asbest. Op het MOB-complex is asbest aangetoond. Het onderzoek waarmee deze constatering is gedaan voldoet niet aan de nor m. Vandaar dat de gemeente zelf heeft besloten aanvullende gegevens te verzamelen. De resultaten hiervan bepalen in bel angrijke mate de mogelijke toekomstige saneringskosten. Tenslotte is het terrein door de provincie aangewezen als een gebied die behoort te vallen onder de EHS (Ecologische Hoofdstructuur). Deze aanwijzing kan gevolgen hebben voor de inschatting van de ecologische risico s en is dus mede bepalend voor de hoogte van de saneringskosten. 7.5 Sloop Op het MOB-terrein is deels onderzoek verricht naar de kwaliteit van de bodem en de verhardi ng. De bodem is verontreinigd op sommige plaatsen. In de blusvijver is verontreinigde bagger aanwezig. De asfaltverharding bevat te veel teer voor hergebrui k. De onderliggende funderingslaag van puin is herbruikbaar. Op het terrein aan de Zuidwestzijde van het complex is asbesthoudend puin aanwezig. In de gebouwen is een asbestinventarisatie uitgevoerd. Bij het volledig oprui men van het voormalige militaire complex kunnen de volgende posten worden onderscheiden: Verwijderen asbest uit gebouwen Sloop gebouwen Verwijderen asfaltverharding en onderliggende puinfundering Verwijderen asbesthoudend puin verhuurd terrein Baggeren blusvijver en overige sloten Verwijderen brandstoftanks en enkele spots bodemverontreiniging Het verwijderen van de asfaltverharding is relatief duur. Door een deel te handhaven kunnen kosten bespaar d worden. Een ander e mogelijkheid voor kostenbesparing is het afdekken van het asbesthoudende puin op het verhuurd terrein met een gesloten verharding of met 30 cm puingranulaat afkomstig uit te verwijderen weg verhardi ng. GNR heeft als beleid dat er in toekomstig natuurgebied geen verontreinigingen in de ondergrond achterblijven, ook niet afgedekt. Volledige sanering heeft de voor keur van GNR. Het handhaven van gebouwen om sloopkosten te besparen levert relatief weinig op. Externe Veiligh eid 7.6 Overige In de gemeente zijn er drie risicoactiviteiten: het transport van gevaarlijke stoffen per rail en over de weg door de gemeente: spoorlijn Amsterdam- Amersfoort en de route vervoer gevaarlijke stoffen over de Franse Kampweg 1 en het LPG tankstation bij de Franse Kampheide. De provinciale weg (N236, Franse Kampweg) is een route voor het transport van gevaarlijke stoffen. Uit nader onderzoek zal moeten blijken of dit gevolgen heeft voor ontwi kkelingen binnen het plangebied. De LPG installatie van het tankstation aan de Fransekampweg legt een beperking op voor nieuwe ontwikkelingen bi nnen een straal van 150 meter. Indien er sprake is van nieuwe ontwi kkelingen binnen 150 meter van de LPG installatie zal nader onderzoek moeten aantonen wel ke gevolgen het precies met zich mee brengt. Een klein zuidwestelijk deel van het MOBcomplex valt binnen de straal van 150 meter, wat dus betekent dat de LPG-installatie weinig beperki ngen oplevert. Uit gegevens van de Dienst Vastgoed Defensie blijkt dat er geen aanwijzingen zijn dat er mogelijk explosieven of ander wapentuig in de ondergrond zijn gedeponeer d in de periode dat de l ocatie door Defensie werd gebrui kt. In het rapport van vooronderzoek van de EOD van 10 mei 2006 wordt genoemd: Uit de beschouwing blijkt, dat het zeer onwaarschijnlijk is dat er een verhoogde kans bestaat op het aantreffen van achtergebleven explosieven uit de Tweede Werel doorlog. Ver der zijn er geen aanwijzingen gevonden dat er mogelijk explosieven of ander wapentuig in de ondergrond is gedeponeerd in de periode dat de locati e door Defensi e werd gebruik. Gezien de concl usie is het niet noodzakelijk om op de bewuste l ocatie een opsporingsactie uit te laten voeren. Er bevinden zich in de omgeving geen bestaande functies die verdere beperkingen opleggen voor de ontwikkeling van het MOB-compl ex. 1 zie TNO r apport Ris icoanalyse v an het transport van gev aarlijke st offen per r ail door de gem eente Bussum nu en in de toek omst v an s ept ember Duurzaam Bouwen Het Rijk stimul eert en ondersteunt Duurzaam Bouwen. De gemeente moet uitvoering geven aan deze doelstelling. Dit doet zij door het geven van het goede voorbeeld en ook door het stellen van kaders aan ontwi kkelingen. Het doel van Duurzaam Bouwen is het bereiken van een goede gebruikskwaliteit, belevingskwaliteit en toekomstkwaliteit. Duurzaam Bouwen strekt zich uit over alle denkbare schaalni veaus. Duurzaamheid wordt het best berei kt met een zorgvuldig (open) planproces en een reëel beheersplan. Kabels en leidingen Op het terrein ligt een standaard pakket kabels en leidingen t.b.v. bestaande gebouwen. Dit moet worden afgesloten. Voor de nieuwe functies moeten aansluitingen worden verzorgd op water, gas, elektra en telefoon. De functies moeten worden aangesloten op de riolering. Defensie Pijpleiding Organisatie heeft aangegeven geen leiding (actief noch buiten bedrijf) in gemeente Bussum te hebben. Bronvermelding Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. Goois Natuurreser vaat e.a.,2003 Militair erfgoed. Categoriaal onderzoek wederopbouw M. Kruidenier. RACM, 2007 Handboek Militaire terreinen. 53 Objecten geïnventariseerd. D LG, 2005 Bussum Vooruit. Landschapsvisie Zuidwestrand Bussum. HDL landschapsarchitecten, 2004 Architectenweb.nl Colofon Tekst L.Beenke (gemeente Bussum) Foto s en illustraties L.Beenke (gemeente Bussum) Productie Gemeente Bussum Mei