Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 1 van 37

Transcriptie

1 Versie 2, 27 augustus 2007 Projectnummer: Woningstichting Eigen Haard Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen + 2 bedrijfsruimten Onderdeel: Rapportage Opdrachtgever: - Woningstichting Eigen Haard Surinameplein 122 Postbus BG AMSTERDAM Telefoon: (020) Telefax: (020) i.mankca~ei4enhaard.nl Contactpersoon: - De heer J.A.C. Mank Door: - Alphaplan bv Henry Dunantweg 4 Postbus AM ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (0172) Telefax: (0172) fferwedaca~alphaplan.nl Contactpersonen: - De heer F. Ferweda - De heer J.R. de Ru - De heer R. van der Kooi Autorisatie door: F. Ferweda R. van der Kooi projectleider bouwkostendeskundige Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 1 van 37

2 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad Z van 33 Samenvatting Het onderzochte complex bestaat uit vier blokken waarin voornamelijk twee- en vierkamerwoningen voorkomen. De finreekamerwoningen bevinden zich op de begane grond. Aan de noordzijde van de complexen bevinden zich twee bedrijfswoningen. Het complex is circa vijfenvijftig jaar oud en is gebouwd met het Airey-systeem. Dit is een niet traditioneel bouwsysteem dat in de naoorlogse periode werd toegepast toen er in kort tijdbestek veel woningen moesten worden gerealiseerd. In Amsterdam zijn in deze periode ongeveer 3500 woningen gebouwd. In de loop derjaren zijn diverse onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen uitgevoerd aan het complex. Een ingrijpende renovatie heeft echter nooit plaatsgevonden. De woningen voldoen als gevolg hiervan niet meer aan de hedendaagse eisen. Het gebrek aan thermische isolatie en de beperkte akoestische eigenschappen van het casco liggen ten grondslag aan de meeste klachten van de bewoners van de woningen. Daarnaast zijn de installaties verouderd en de meeste keukens en sanitaire ruimten verkeren in een slechte staat. Samenvattend kan worden gesteld dat het om een sterk verouderd complex gaat dat duidelijk technische gebreken heeft en functioneel uit de jaren vijftig dateert. Aan Alphaplan is opdracht verleend voor het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie. Het uitgevoerde onderzoek heeft tot doel een handvat te vormen voor bij de besluitvorming over de toekomst van dit complex. In overleg met Woningstichting Eigen Haard zijn probleemstellingen en randvoorwaarden geformuleerd die tijdens het onderzoek als leidraad hebben gediend. In het onderzoek is een uitgebreide analyse gemaakt van de huidige toestand. Hierbij is zowel op gebouw- als op woningniveau gekeken naar de bouwtechnische en naar de woontechnische kwaliteit. Voor het doorexploiteren van de huidige woonblokken zijn in overleg een tweetal scenario's gedefinieerd waarbij verschillende eisenpakketten zijn gehanteerd. Er is onderscheid gemaakt tussen een opknapbeurt waarbij de blokken voor nog 10 jaar in stand worden gehouden en een grootonderhoudsbeurt waarbij de blokken voor 25 jaar kunnen worden doorgeëxploiteerd. Ter vergelijking is ook de optie sloop / nieuwbouw in het onderzoek opgenomen. Ook voor deze herontwikkelingsvariant zijn een tweetal scenario's gedefinieerd. Beide scenarío's zijn gebaseerd op de huidige `footprint' van de blokken. Het eerste nieuwbouwscenario gaat uit van dezelfde woninggrootte en hetzelfde aantal bouwlagen. In het tweede nieuwbouwscenario worden ruimere appartementen gesitueerd waarbij een extra bouwlaag aan de blokken wordt toegevoegd. Voor zowel de instandhouding- als de nieuwbouwscenario's zijn de investeringskosten geraamd en zijn de opbrengsten berekend. Uit het onderzoek blijkt dat met investeringen in de huidige bebouwing weliswaar veel gebreken kunnen worden weggenomen, maar dat de woningen vooral op functioneel gebied achterblijven. Met name de afmetingen van de woningen en de energiezuinigheid spelen hierbij een belangrijke rol. Met een nieuwbouwscenario waarbij ruimere woningen worden gecreëerd kan beter worden ingespeeld op de huidige kwaliteitseisen en kunnen verliesgevende investeringen worden voorkomen. Versie 2, z~ augustus zoo~ alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 2 van 37

3 / Haalbaarheídsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 3 van 33 Inleiding 1.1 Algemene context van het onderzoek Woningstichting Eigen Haard is eigenaar van een complex bestaande uit 80 woningen en 2 bedrijfsruimten, gelegen in Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer te Amsterdam. Het complex, dat is gebouwd volgens het Airey-systeem dateert uit In de periode vanaf 1953 zijn behoudens het dagelijks onderhoud geen ingrepen uitgevoerd. De technische kwaliteit, maar ook de woonkwaliteit laat te wensen over. Het is onduidelijk over hoe de woningen in de toekomst moeten worden geëxploiteerd. In dit kader is aan Alphaplan bv opdracht verleend voor een onderzoek naar een onderhouds- en verbeterplan voor het complex. Het onderzoek heeft medio janari 2007 plaatsgevonden. Het uitgevoerde onderzoek heeft tot doel een advies te kunnen geven over de toekomst van het complex. De resultaten van het onderzoek zijn omschreven in deze rapportage. De onderzoeksresultaten kunnen als leídraad dienen bij het vaststellen van het programma van eisen voor een vervolgstap na dit onderzoek. 1.2 Vraagstellingen en randvoorwaarden Op basis van de ofterte en de besprekingen met de opdrachtgever heeft Alphaplan de volgende vraagstellingen voor het onderzoek geformuleerd: IiVelke ingrepen moeten worden uitgevoerd om de kwaliteit van de 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te verbeteren en wat zijn de kosten hiervan? Hierbij worden de volgende scenario's vergeleken: 1 ) Scenario 1: Opheften achterstallig onderhoud, verlenging van de levensduur met 10 jaar. 2) Scenario 2: Groot onderhoud (inclusief woningverbetering en eventuele samenvoeging), verlenging van de levensduur met 25 jaar. 3) Scenario 3: Sloop en vervangende nieuwbouw (herontwikkeling) op basis van huidige footprint, aantal bouwlagen en woninggrootte. 4) Scenario 4: Sloop en vervangende nieuwbouw op basis van huidige footprint met ruimere woningen en toevoeging van een extra bouwlaag. 1.3 Doelgroep van rapportage De rapportage is primair geschreven voor het management van de organisatie van Woningstichting Eigen Haard. Secundair kan het gebruikt worden om het plan te bespreken met derden. 1.4 Onderzoeksmethoden In overleg met Woningstichting Eigen Haard is besloten om het haalbaarheidsonderzoek gefaseerd uit te voeren. Tijdens de eerste stap van het onderzoek heeft Alphaplan de hierna beschreven werkzaamheden verricht. Stap i: Inventarisatie en onderzoek bestaande toestand De door de opdrachtgever verleende gegevens zoals de complexgegevens, bouwtekeningen en de onderhoudshistorie zijn bestudeerd. Er heeft een archiefbezoek bij Stadsdeelkantoor Geuzenveld-Slotermeer plaatsgevonden voor het verkrijgen van de nodige ontbrekende stukken en historische informatie. Er is onderzoek gedaan in de literatuur voor het verkrijgen van de nodige achtergrondinformatie over het toegepaste bouwsysteem. Het complex is bezocht met de technisch verantwoordelijke, de heer Mank van Woningstichting Eigen Haard, om de uitgangspunten voor de opnames vast te stellen. Er zijn opnames uitgevoerd om de bouwtechnische en woontechnische kwaliteit vast te stellen. De opnameresultaten zijn gerapporteerd en besproken met Woningstichting Eigen Haard. Versie z, z~ augustus zoo~ alphaplan '~a Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 3 van 37

4 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 4 van 33 Voor het uitwerken van de verschillende scenario's zijn in de tweede fase van het onderzoek de volgende werkzaamheden verricht: Stap 2; Uitwerken verschillende ontwerpscenario's Voor de instandhoudingscenario's zijn zowel de technische als functionele eisen geformuleerd. Er is een voorstel gedaan voor de maatregelen die moeten worden uitgevoerd om de woningen weer op het vastgestelde niveau te krijgen. Voor de nieuwbouwvariant zijn in overleg met Woningstichting Eigen Haard een tweetal scenario's gedefinieerd. Van alle vier de scenario's zijn de bouwkosten en de bijkomende kosten geraamd. Op basis van de investeringen en de opbrengsten is per scenario een berekening gemaakt van de exploitatiekosten. De onderzoeksresultaten zijn samengevoegd tot een complete rapportage. 1.5 Beperkingen van het onderzoek Met de gekozen onderzoeksopzet denkt Alphaplan in staat te zijn geweest een volledig antwoord te geven op de vraagstellingen van het onderzoek en een bruikbaar handvat te hebben geproduceerd voor de besluitvorming omtrent de toekomst van het complex. Men dient zich echter bewust te zijn van de volgende beperkingen: De inspecties hebben voornamelijk visueel ptaatsgevonden. Doordat dit vanaf straat-, dak- of vloerniveau heeft plaatsgevonden, kunnen gebreken aan bouwdelen zich onttrekken aan de waarneming van de inspecteur. Alphaplan verwacht niet dat het hierbij om significante constructieve of functionele gebreken gaat. Zij baseert zich hierbij op de leeftijd van het gebouw (53 jaar), de gebruikte materialen en de onderzoeksresultaten. De bouwkosten zijn bepaald met een elementenbegroting. Doordat er sprake is van een steekproef voor wat betreft vaststelling van de maatregelen en het feit dat er beperkt destructief onderzoek heeft plaatsgevonden, zijn de begrote bedragen meer richtinggevend dan absoluut. Na besluitvorming omtrent het ingreepniveau, de doelgroepen en de exploitatietermijn dient nader onderzoek te worden verricht om definitieve kosten van de gemaakte keuzes inzichtelijk te maken. 1.6 Opzet van de rapportage (leeswijzer) Na de samenvatting beschrijft het inleidende hoofdstuk de vraagstelling van Woningstichting Eigen Haard en de door Alphaplan gevolgde onderzoeksmethode. In het volgende hoofdstuk wordt het complex beschreven waarbij ook de niet traditionele bouwmethode is toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft het huidige prestatieniveau van het complex op zowel technisch als op functioneel gebied aan de hand van de opnamegegevens. De hoofdstukken 4 en 5 omvatten de gewenste prestatieniveaus en de voorgestelde ingrepen voor scenario 1 en 2. Hoofdstuk 6 beschrijft de sloop / nieuwbouwscenario's. In hoofdstuk 7 is beschreven hoe de investeringskosten zijn bepaald, welke aannames hiervoor zijn gedaan en welke uitgangspunten zijn gehanteerd. In het daaropvolgende hoofdstuk is toegelicht op welke wijze de opbrengstwaarde is vastgesteld De rapportage wordt afgesloten met een conclusie waarin Alphaplan de mogelijkheden afweegt en een aanbeveling doet. Over het algemeen zijn in de rapportage de hoofdlijnen van het onderzoek beschreven. De details zoals kostenramingen, foto's etc. zijn als bijlage bij dit rapport gevoegd. Versie 2, 2~ a~9~5cus 2o0~ alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 4 van 37

5 y ~ I ~l /~~~~rr~/~s~ x ~~~lr~~~r ~~ ~ r/~~ /~ar r~ ~a ra~~~~ ~/~~ ~ ~a 1 ~o i l e err~ g~ even~ i~aam compla~: ~omplex 020 P,dressen: De i'öurton Sruynstraat Hans i4atanhof Jacab Frankhof Jan i'östmahof Plaats: A,msterdam Stadsdaell jk: Geu~anuafd-Stotarmeer ~antal eenhödön: 80 vroningen en 2 bedrijfsruimten ~ltöningtypan: 2 bödrijfswoningen (vierkamer~oningenj ~2 vierkama oningen 2 driekamerwoningen 24 t~teekamerwon snger~ Söuv~jaar: Omstreöks 1953 Kadastrala gegevens: C~ernaente Sloten (~ih) Seötie D, nummers 2818 en 2820 ~ouwsysteöm: Airey-systeem ntsluiting: C3.m.v. pör~ïeken, m.u.v. de bedrijfsruimten Architect: F'rof. ir. J.F. Serghöef Versie 2, 27 augustus 20Q7 ~'~ä~e~p'~r1 ~4~ l~ln~ lé Vccrgevel /ctfrr~ ~: Acht~rgeuef.4 /~li~~ ~: VOOYÿBVed ~/ /~f ~. ~2CiPÏJt`Sti.ditrlfL' Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 5 van 37

6 ~ l ~iaalba~rtn~i ~r~derz elr ~~ c~~~i ~~ ~~ ~ réj~sr~irr~f~s~ ff~ ~rras~r~~rn ~I~~ & ~~ra 3~ ~Î 81i _!i ~.. ~ i i,. a< e" h fk i C T iina ~4i ~,"~ _ &?7 A ss~7' #~ ~,? ' û i', ~La.ai ~t~~ tj ~~~1""``"~, w ~'~'""` "~~`S ~4fb ld ipg ~. SiPlIdfi~ De bou lokken worden ontsloton door portieken. Er is geen plint en de vloer van de onderste bouwlaag ligt op maaiveldnivoau. In de portieken worden iwee woningen per woonverdieping ontsloten. De woningen op ds onderste bouwlaag zijn oorspronkelijk ingedeeld a6s tweekarneruroningen. De ~oningen op de verdiepingen zijn oorspronkolijk ingedeeld ais viarkamer~roningen. I~ierbij is 1 van de 3 slaapkamers bereikbaar vanuit do ~oonkarner. In de huidige toestand is deze ruimte vsrmoedeiijk bij de woonkamer getrokken. Het oerste en derde bou lok zijn identiek en zijn drie portieken breed. Het tvueode en vierdo bou lok hobben aan de zijde van De Tourton Bruynstraat een e~ra portiek die nog eens drio ~eoningen ontseuit. Deze ~roningen wijken af voor wat betrett de indeling van do overige vvoningen. Do bedrijtsruirr~ten buiten beschouwing gelaten, kornen ïn het corr~piex 4 verschiliande woningtypen voor. Een overzicht van de verschülende vaoningtypen is als bijlage aan doze rapportage toegevoegd. Versie 2, 27 augusèus 2ût77 ~~p~l3~b~dn A l~~etg ~a f3~veffekening ~apchief) Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 6 van 37

7 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woníngen en 2 bedrijfsruimten te Amsferdam Blad 7 van Bouwsysteem Door de grote woningnood die in de naoorlogse periode heerste, moesten veel woningen in een kort tijdbestek en met weinig financiële middelen worden gerealiseerd. In Nederland ontstonden niettraditionele bouwsystemen die in het hele land werden toegepast. Eén van deze systemen is de door de Engelse aannemer Sir Edwin Airey ontwikkelde methode. Complex 020 van Woningstichting Eigen Haard is gebouwd door middel van het Airey-systeem. Dit systeem is een stapelbouwmethode voor laag- en middelhoogbouw uit de jaren vijftig waarbij in de gevel kleine gevelplaten zonder mechanische hulpmiddelen en zonder steiger door twee man konden worden gemonteerd. In Amsterdam zijn circa 3500 woningen met dit systeem gerealiseerd. De woningen zijn gebouwd op een betonnen fundering. De begane grondvloer is tevens van gewapend beton. De verdiepingsvloeren zijn uitgevoerd met voor dit systeem kenmerkende tralieliggers. De liggers lopen evenwijdig met de bouwmuren en zijn in de gevel opgelegd in een gevouwen staalplaat. In het midden zijn de tralieliggers opgelegd in een stalen ligger die wordt ondersteund door stalen kolommen. Op de tralieliggers zitten houten regels waarop de houten vloerdelen zijn gespijkerd. Aan de houten regels is door middel van stalen hangbeugels een stalen plafondframe aangebracht. Hier tegenaan zit het stucplafond. Afbeelding 8: Details Airey-systeem Versie 2, z~ a~9~sms 200~ alphaplan Afbeelding 7: Airey-woningen in aanbouw Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 7 van 37

8 200G350 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 8 van 33 De gevels zijn opgebouwd uit kleine, betonnen gevelplaten die zijn bevestigd tegen verdiepingshoge prefab betonnen stijlen. Op vloerhoogte zijn deze stijlen gekoppetd door stalen U-profielen. Op dakhoogte zijn de stijlen gekoppeld door een houten randbalk. De gevelbeplating is aan de stijlen vastgeklemd door stelbouten en ogen. De voegen tussen de gevelplaten zijn afgevoegd met cementmortel. Het binnenspouwblad van de gevel is gemaakt van gibo-elementen met een dikte van 60 mm. Aan de spouwzijde van de gibo-elementen is een isolatieplaat van 20 mm aangebracht. De bouwmuren zijn gemaakt van blokken die in halfsteens verband zijn gemetseld. 2.4 Bedrijfsruimten Het complex bestaat in totaliteit uit 80 woningen en 2 bedrijfsruimten. Hiervan zijn 78 woningen verdeeld over de 4 bouwblokken die haaks op de Burgemeester de Vlugtlaan zijn gesitueerd. Aan de noordzijde van deze bouwblokken, gelegen aan De Tourton Bruynstraat, zijn twee identieke gebouwen opgericht waarin een woning en een bedrijfsruimte zijn ondergebracht. Deze bedrijfswoningen zijn net als de appartementen uit het complex uitgevoerd met het Aireysysteem. Op het moment dat Alphaplan de opnames uitvoerde, stond één van de gebouwen geheel leeg. Het andere gebouw wordt gehuurd door een huisarts die zowel de woning als de bedrijfsruimte gebruikt. De oorspronkelijke winkelruimten waren hoge en lichte ruimten door de grote puien. Nu is er een vloer aangebracht in het winkelgedeelte, waardoor een bergruimte is ontstaan. In de context van het door Alphaplan uitgevoerde onderzoek spelen de bedrijfsruimten een ondergeschikte rol. Woningstichting Eigen Haard heeft aangegeven nog niet te weten wat zij met de winkelruimten wil doen, maar dat de bedrijfswoningen wel in de plannen moeten worden meegenomen. In deze haalbaarheidsstudie ligt de nadruk op de gestapelde woningen in het complex. Eén van de bedrijfswoningen is wel van binnen en van buiten geïnspecteerd. In de vervolgfase, na besluitvorming over de te volgen koers, zal invulling moeten warden gegeven aan de definitieve aanpak van deze kenmerkende panden. Versie 2, 27 au9usms zoo7 alphaplan Afbeelding 9: Airey-woning in aanbouw Afbeelding 10: Eén van de twee bedrijfswoningen van het complex Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 8 van 37

9 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 9 van Huidige staat van bouwdelen en het gebouw In deze paragraaf wordt beschreven welke prestatie de bouw- en installatiedelen hebben. Deze zijn bepaald aan de hand van een inspectie. Huidige technische prestatie van de bouwdelen In tabel 1 zijn de bouwdelen van het complex met bijbehorende conditiewaarden voor onderhoud aangegeven. Een toelichting op de gebruikte conditiescore `conditie voor onderhoud' is hierna weergegeven. Voor de gebruikte score geldt: Conditie 1: uitstekend - nieuwbouwkwaliteit en/of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit Conditie 2: goed - nieuwbouwkwaliteit met de eerste tekenen van feitelijke veroudering Conditie 3: redelijk - het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen Conditie 4: matig - het verouderingsproces heeft het element of het gebouw duidelijk in zijn greep Conditie 5: slecht - het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden c.q. heeft het element / het gebouw zeer duidelijk in zijn greep Gonditie 6: zeer slecht - een maximaal gebrekenbeeld, een zodanig slechte toestand dat dit niet meer te classificeren is onder conditie 5 Tabel i: De kwaliteit van de elementen in de huidige bouwkundige staat Conditi e voor ond erhoud Elementen (NL/Sfb codering) Goed Redeiijic, siecnt Opmerking bodemvoorzieningen n.v.t. 13 vloeren op grondslag Gewapend beton 16 funderingsconstructies Geen gebreken voor zover visueel waarneembaar. 17 paalfunderingen Geen gebreken voor zover visueel waarneembaar. 21 buitenwanden Betonnen gevelplaatjes bevestigd op betonnen staanders. Drijfsteen binnenblad. 22 binnenwanden Drijfsteen. Scheurvorming. 23 vfoeren Houten delen op stalen tratieliggers. 24 trappen en hellingen Houten trappen. 27 daken In verleden vervangen. Ballast d.m.v. grind. 28 hoofddraagconstructie Staalframe. Geen gebreken voor zover visueel waarneembaar. 31 buitenwandopeningen Stalen ramen met enkele beglazing. 32 binnenwandopeningen Stalen kastdeuren. 33 vloeropeningen Vloerluiken t.p.v. entree trappenhuis. 34 balustrades en leuningen Roestvorming balkonhe4cken. Loszittende traphekken. 37 dakopeningen 1 dakluik per blok. 38 inbouwpakketten n.v.t. 41 buitenwandafwerkingen Plaatselijk openstaande voegen. 42 b'snnenwandafwerkingen Stukwerk; loszittende delen en scheuren. 43 vloerafwerkingen In de woning eigendom huurder. 44 trap- en hellingafwerkingen Hardhouten dektreden plaatselijk uitgesleten. Bordessen in trappenhuizen mogelijk asbesthoudend zeil. 45 plafondafwerkingen Stucwerk op steengaas. Versie 2, 2~ a~9~5ms zom alphaplan G Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 9 van 37

10 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad i0 van 33 Conditie voor onderhoud Elementen (NUSfb codering) Goed_ Redeli~k Slecht Opmerlking dakafwerkingen Aluminium daktrimmen. 48 afwerkingspakketten n.v.t. 51 warmteopwekking ~ Gaskache Is. 52 afvoeren Kunststof hwa's. Stalen ondereinden. 53 water Watermeter in de toiletten. 54. gassen Geisers in de keukens. 55 koudeopwekking en-distributie n.v.t. 56 warmtedistributie Incidenteel cv-installatie aanwezig. Ook een enkele moederhaard met radiatoren. 57 luchtbehandeling Shuntkanalen. Gevelroosters. 58 regeling klimaat en sanitair n.v.t. 61 centr. elektrotechnische voorz. Stoffen bedrading centrale voorzieningen. Buizen draadomroep. 62 krachtstroom n.v.t. 63 verlichting Schakelmateriaal inbouw / opbouw Nieuwe bedrading aanwezig. 64 communicatie Intercom geintegreerd in postkasten. 65 beveiliging n.v.t. 66 transport algemeen n.v.t. 71 vaste verkeersvoorzieningen n.v.t. 72 vaste gebruikersvoorzieningen Postkasten. 73 vaste keukenvoorcieningen Komen in diverse uitvoeringen voor. 74 vaste sanitaire voorzieningen Komen in diverse uitvoeringen voor. 75 vaste onderhoudsvoorzieningen n.v.t. 76 vaste opslagvoorzieningen Inbouwkasten grondvoorzieningen n.v.t opstallen n.v.t omheiningen n.v.t. (Eigendom gemeente) terreinafwerkingen n.v.t. (Eigendom gemeente) terreinvoorz.; werktuigbouwk. n.v.t terreinvoorz.; elektrotechnisch n.v.t. Toelichting huidige technische staat van het geóouw Samenvattend kan worden gesteld dat het een degelijk gebouw is, waarbij de fundering en de draagconstructie nog goed zijn. De betonplaatjes aan de buitengevel, die zo kenmerkend zijn voor deze bouw, zijn vervuild maar verkeren nog in een goede staat. De stalen kozijnen en draairamen vertonen daarentegen ernstige gebreken. Veel ramen zijn kromgetrokken en er is sprake van roestvorming. De daken zijn in het verleden vervangen en verkeren in technisch goede staat. Het uitrustingsniveau en de indeling van de woning zijn verouderd. In het merendeel van de woningen is geen centrale verwarming aanwezig. De gaskachels in combinatie met natuurlijke ventilatie liggen ten grondslag aan de vochtproblematiek waar veel bewoners over klagen. De elektrische installatie is in het verleden vernieuwd. Er zijn in de loop derjaren een aantal verbeteringen uitgevoerd maar een ingrijpende renovatie heeft nooit plaatsgevonden. AI met al is het een sterk verouderd gebouw dat duidelijk technische gebreken heeft en functioneel uit de jaren vijftig dateert. Versie 2, z~ a~9~stus zoo7 alphaplan 9 Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 10 van 37

11 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 11 van Huidige functionele prestatie van bouwdelen en het gebouw 3.2. i Veiligheid Sociale veiligheid Door het gebrek aan verlichting in de hal van het trappenhuis op de begane grond wordt de sfeer hier eerder benauwend dan als prettig ervaren. De entreedeuren van de portieken zijn verouderd, evenals het hang- en sluitwerk. De inbraakwerende voorzieningen zijn beperkt. De woningen zijn uitgerust met een intercominstallatie die de bewoners de mogelijkheid biedt om contact te hebben met de bezoeker alvorens deze toegang te verlenen. In de woningentreedeuren is geen doorkijkmogelijkheid aanwezig. Brandveiligheid Tijdens de opnames zijn zachtboardplafonds waargenomen in één van de woningen. Deze zijn vermoedelijk aangebracht in verband met de slechte staat van het bovenliggende stukplafond. Een volledige inventarisatie moet uitwijzen op welke schaal deze brandgevaarlijke plafonds in het complex zijn toegepast. Het gebouw is in de huidige staat niet als onveilig aan te merken. Vluchten vanuit de woningen kan door het trappenhuis. In de verkeersruimten van de woningen zijn geen rookmelders aanwezig. De hoofddraagconstructie van de gebouwen is niet brandwerend beschermd. De brandwerende eigenschap van de originele stukplafonds werken waarschijnlijk wel brandvertragend. Gebruiksveiligheid Op verschillende plaatsen is geconstateerd dat de trapleuningen niet goed zijn bevestigd. De hekwerken ter plaatse van de balkons zijn laag. Mogetijk voldoen deze niet aan het Bouwbesluit voor bestaande bouw (aanschrijvingsniveau). De gasleidingen lopen door de holle ruimten van de verdiepingsvloeren. In de op de begane grond gelegen woningen loopt de hoofdleiding van het gas langs de buitengevel door de woon- en slaapkamer Energiezuinigheid Thermische isolatie De gevels en daken van de gebouwen zijn voorzien van isolatie met een zeer beperkte dikte. Als gevolg hiervan zijn de woningen 's winters moeilijk te verwarmen. De enkele beglazing zorgt ook voor een hoge mate aan energieverlies. De beperkte isolatie en de ligging hebben daarnaast tot gevolg dat met name in de op de bovenste woonlaag gelegen woningen onaangenaam hoge temperaturen worden bereikt. Luchtdoorlatendheid, tochtwering Op de stalen draairamen zijn rubber profielen aangebracht om tochtwering tegen te gaan. Door het kromtrekken van de ramen is er veel overlast als gevolg van tocht. Energieprestatie Het complex scoort zeer slecht ten aanzien van het verbruik van energie. De beperkte isolatie alsmede de wijze van verwarming liggen hieraan ten grondslag Bruikbaarheid De functionele kwaliteit van de woningen ten aanzien van indeling en afmeting van de ruimten is vergeleken met de huidige maatstaven beperkt. Desalniettemin zijn de woningen erg geliefd bij de bewoners. De beperkte afmetingen van de badkamer vormt het grootste gebrek Gezondheid, ventilatie Keuken, badkamer en toilet worden geventileerd door middel van natuurlijk ventilatie (shuntkanalen). In de woon- en slaapkamers zijn kleine gevelroosters aanwezig. Versie 2, 27 augustus zoo~ alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 11 van 37

12 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 12 van 33 Gezondheid, vochtwering De voorzieningen voor ventilatie zijn onvoldoende en door het openen van ramen maet de vochthuishouding worden gereguleerd. De aanwezigheid van gaskachels zorgt voor een toename van de vochtproductie. Mogelijk is als gevolg van openstaande voegen in de gevel op verschillende plaatsen vocht doorgeslagen op de binnenspouwbladen. Gezondheiol, akoestische isolatie De akoestische isolatie van de woningen is beperkt. De relatief lichte gevelconstructie heeft beperkte isolerende eigenschappen. Met name bij de kopwoningen aan de Burgermeester de Vlugtlaan is het geluid van buiten goed waarneembaar. Geluidisolatie tussen de verschillende verblijfsruimten onderling is ook beperkt maar leidt voor zover bekend niet tot klachten. Het grootste gebrek is de slechte geluidisolatie tussen de boven elkaar gelegen woningen binnen een bouwblok. De holle constructie van de verdiepingscheidende vloeren zorgt voor het eftect van een klankkast. Gezondheid, daglicht De woningen ogen van binnen niet heel donker en er zijn geen klachten ter ore gekomen over beperkt daglicht. In het Bouwbesluit Bestaande Bouw worden geen eisen gesteld met betrekking tot de daglichttoetreding. Á Versie z, z~ augustus zom alphaplan 0 Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 12 van 37

13 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 13 van 33 Scenario 1 (instandhouding) In dit hoofdstuk wordt het scenario voor instandhouding beschreven. Er wordt vastgesteld welke prestatie bouw- of installatiedelen moeten hebben nadat een ingreep uitgevoerd zou zijn. Daarnaast worden maatregelen voorgesteld die het complex weer op het gewenste niveau zouden kunnen brengen. 4.1 Doelgroep en exploitatietermijn van het complex Bij het scenario voor instandhouding wordt ervan uitgegaan dat het complex voor de toekomstige exploitatietermijn geschikt wordt gemaakt voor de huidige gebruikersgroep. Uitgangs~ount hierbij is dat de bewoners tijdens de uitvoering van de werkzaamheden hun woning niet hoeven te verlaten. Als uitgangspunt voor het opzetten van het onderhoudsplan is een verlenging van de exploitatietermijn met 10 jaar genomen. Dit houdt in dat gedurende deze periode geen ingrijpende onderhoudswerkzaamheden / vervanging / verbetering van de bouwdelen plaatsvindt. Het doel van de ingreep is voornamelijk het in stand houden van het complex. 4.2 Geëist technísch prestatieniveau van de bouwdelen Na de ingreep moeten de bouwdelen over het algemeen het prestatieniveau hebben als bedoeld bij de bouw, prestatie-instandhouding, tenzij het hierna anders is beschreven. Bij een complete vervanging van een bouwdeel moeten hedendaagse materialen en oplossingen worden gebruikt. De prestatie-eis voor de volgende bouwdelen gaat boven prestatie-instandhouding uit: Buitenwandopeningen. Daken. Keukens (gedeeltelijk). Sanitaire ruimten (gedeeltelijk). Installaties. 4.3 Geëist functioneel prestatieniveau van bouwdelen en het gebouw Aan de hand van aspecten uit het Bouwbesluit wordt de functionele kwaliteit van de bouwdelen besproken, te weten veiligheid, energiezuinigheid, bruikbaarheid, gezondheid en milieu. Minimale eis voor de ingrepen bij instandhouding is het Bouwbesluit bestaande bouw Veiligheid Sociale veiligheid Na de ingreep moeten de algemene trappenhuizen minder onveilig aanvoelen. Met name op de begane grond ter plaatse van de entree moet het minder donker zijn. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid worden verder geen specifieke eisen opgenomen in het scenario voor instandhouding van het complex. Brandveiligheid Voor bestaande bouw geldt een eis met betrekking tot de brandwerendheid van 20 minuten WBDBO tussen de woningen. In de woningen moet op een centrale plaats op iedere verdieping met slaapvertrekken minimaal een rookmelder zijn geplaatst die aangesloten is op het lichtnet en er moet een veilige vluchtroute aanwezig zijn. Gebruiksveiligheid In de woningen mogen geen open verbrandingstoestellen meer aanwezig zijn. De elektrische installatie in de woningen moet uit minimaal drie groepen bestaan, waarvan 2 over de aardlekschakelaar. Versie 2, 27 augustus zoo~ alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 13 van 37

14 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 14 van Energiezuinigheid Thermische isolatie Voor de gevel worden bij instandhouding geen specifieke eisen gesteld met betrekking tot de isolerende werking. Het energieverlies door de gevelopeningen moet worden verminderd. Energieverlies door de dakconstructie moet wel worden tegengegaan. Ook het overmatig opwarmen van de woningen op de bovenste woonlaag moet worden aangepakt. Luchtdoorlatendheid, tochtwering De klachten van bewoners over tocht moeten worden weggenomen. Energieprestatie Aan de energieprestatie worden in het scenario van instandhouding, behalve de hienroor genoemde items, geen specifieke eisen gesteld Bruikbaarheid De keuken en de badkamer moeten na de ingreep weer in een technische staat zijn. Na de ingreep moeten alle woningen beschikken over een goed bereikbare douchegelegenheid. Ten aanzien van de indeling blijven de woningen verder ongewijzigd Gezondheid en milieu Gezondheid, ventilatie De bestaande kanalen voor natuurlijke ventilatie (shuntkanalen) worden in dit scenario gehandhaafd. Wel moeten de kanalen na de ingreep weer functioneren zoals ten tijde van de bouw bedoeld is. Gezondheid, vochtwering Na de ingreep mag er geen sprake meer zijn van vochtdoorslag ter plaatse van de gevels. Gezondheid, akoestische isolatie In dit scenario worden geen eisen gesteld met betrekking tot geluidsisolatie tussen de ruimten binnen de woning en tussen de woningen onderling. Ook ten aanzien van isolatie van het geluid van buiten worden geen eisen gesteld. Gezondheid, daglicht De minimale eis voor daglichttoetreding in het Bouwbesluit Bestaande Bouw is 0,5 m2 per verblijfsruimte. Aanvullend hierop worden er geen eisen gesteld. Versie 2, 27 augustus 2om alphaplan '` a l. Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 14 van 37

15 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 15 van Technische (en functionele) ingrepen aan bouwdelen In deze paragraaf komen de benodigde ingrepen aan de orde. De noodzaak tot een ingreep ontstaat op het moment dat er een verschil is tussen de bestaande en de gewenste situatie. De functionele aanpassingen zijn vanwege de overzichtelijkheid ook in de tabel beschreven. Deze worden daarnaast ook in paragraaf 4.5 behandeld. Tabel2: De kwaliteit van de bouwdelen met bijbehorende benodigde ingrepen (scenario 1) ó ~ ~ á ~ > ó > ~ ~ a~ Elementen (NL/Sfb codering) :á á ~ ~ ~ ~ Opmerking ~ o U ó ó > > eoed derht 11 bodemvoorzieningen N.v.t. 13 vloeren op grondslag funderingsconstructies paalfunderingen 00 _ 21 buitenwanden 000 Voegwerk gedeeltelijk vernieuwen, betonreparaties. 22 binnenwanden 0000 Stucwerk in trappenhuizen repareren. 23 vloeren 000 Balkonvloeren reinigen en coaten. 24 trappen en hellingen 000 Hardhouten dektreden vervangen. 27 daken 000 Nieuwe dakbedekking, inclusief isolatiepakket. 28 hoofddraagconstructie buitenwandopeningen Kozijnen vervangen en isolerende beglazing aanbrengen. Portiek- en bergingsdeuren schilderen. 32 binnenwandopeningen Secustrips aanbrengen en sloten vervangen bij woningentreedeuren. 33 vloeropeningen balustrades en leuningen Balkonhekken herstellen en extra regel aanbrengen. Hekwerken en leuningen trappenhuizen schilderen..37 dakopeningen inbouwpakketten N.v.t. 41 buitenwandafwerkingen 000 Gevels plaatselijk reinigen. 42 binnenwandafwerkingen Wanden trappenhuizen herstellen. 43 vloerafwerkingen 0000 Vloertegels in badkamers aanbrengen bij verwijderen lavet. 44 trap- en hellingafwerkingen 0000 Houten dektreden vervangen. 45 plafondafwerkingen 0000 Zachtboardplafonds verwijderen. Stucplafonds in trappenhuizen herstellen. 47 dakafwerkingen 00 Dakranden aanpassen i.v.m. isolatiepakket. 48 afwerkingspakketten N.v.t. 51 warmteopwekking 000 Warmwater d.m.v. cv-kefel. Verwarming aansluiting is keuze bewoner. 52 afvoeren 000 Leidingen reinigen, standleidingen nader inspecteren. 53 water gassen 0000 Gasleidingen afpersen en indien nodig vervangen. &r. Versie 2, 2~ augusms 2007 alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 15 van 37

16 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 16 van 33 Elementen (NLlSfb codering) a o ~ á Û ó gaed slecm ~ > ~ = Ç ~.~ ~ ó c a~ ~ > c ~ j Opmerking 55 koudeopwekking en -distributie N.v.t. 56 warmtedistributie 0000 Bij keuze bewoner radiatoren aanbrengen. 57 luchtbehandeling 0000 Shuntkanalen reinigen. 58 regeling klimaat en sanitair N.v.t. 61 centr. elektrotechnische voorz Elektra in trappenhuizen venrangen. 62 krachtstroom N.v.t. 63 verlichting 000 Verlichting in trappenhuizen uitbreiden. 64 communicatie beveiliging Rookmelders aanbrengen in woningen. 66 transport algemeen N.v.t. 71 vaste verkeersvoorzieningen N.v.t. 72 vaste gebruikersvoorzieningen Postkasten. 73 vaste keukenvoorzieningen 0000 Keukenblokken gedeeltelijk venrangen. 74 vaste sanitaire voorzieningen Lavetten verwijderen. 75 vaste onderhoudsvoorzieningen N.v.t. 76 vaste opslagvoorzieningen grondvoorzieningen N.v.t opstallen N.v.t omheiningen N.v.t. (eigendom gemeente) 90.4 terreinafwerkingen N.v.t. (eigendom gemeente) 90.5 terreinvoorc.; werktuigbouwk. N.v.t terreinvoorz.; elektrotechnisch N.v.t. Tabel 2 heeft de volgende opbouw. In de kolom 'conditie voor onderhoud' staat de conditiescore zoals deze is gerapporteerd in tabel 1 van paragraaf 3.1. Vervolgens zijn er vier kolommen die aangeven wat er met het betreftende element gebeurt. Een markering in de kolom: Handhaven betekent dat er geen onderhoud noodzakelijk is aan het element. Onderhouden betekent (verzorgend) onderhoud met activiteiten als schilderen, repareren, herstellen etc. Vervangen geeft aan dat een element geheel of gedeeltelijk vervangen wordt. Bij verbeteren is sprake van een prestatieaanpassing. Enkel glas wordt dubbel glas etc. Toelichting op ingrepen Om de bouw- en installatiedelen op het gewenste prestatieniveau te brengen, is een aanzienlijk pakket van ingrepen noodzakelijk. De stalen kozijnen van het complex moeten compleet worden vervangen. De gevels moeten gedeeltelijk worden gereinigd. De dakbedekking moet worden vervangen om een isolatiepakket toe te kunnen voegen. In de trappenhuizen moet de elektra worden vernieuwd en de verlichting worden uitgebreid. Alle trappenhuizen verdienen een schilderbeurt. De badkamers met originele lavetten moeten worden aangepakt en de verouderde keukenblokken moeten worden vervangen om de woningen weer op het gewenste prestatieniveau te brengen. Versie 2, 27 augustus 2om alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 16 van 37

17 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 17 van Functionele ingrepen aan bouwdelen en het gebouw Veiligheid Sociale veiligheid Uit het oogpunt van sociale veiligheid wordt de verlichting in de portieken uitgebreid. Op de begane grond van de trappenhuizen worden extra armaturen aangebracht. Brandveiligheid In de entreehal van alle woningen worden rookmelders geplaatst. Zachtboardplafonds zijn brandgevaarlijk en worden voor zover aanwezig vervangen. Gebruiksveiligheid Na de ingrepen zoals omschreven in dit hoofdstuk zullen in de woningen geen open verbrandingstoestellen meer aanwezig zijn. Door het aanbrengen van een extra regel bij de balkonhekken wordt het valgevaar verminderd Energiezuinigheid Thermische isolatie Bij het vervangen van de kozijnen wordt isolerende beglazing toegepast. Bij het vervangen van de dakbedekking wordt het isolatiepakket uitgebreid waardoor de woningen op de bovenste verdieping minder warmte verliezen en in de zomermaanden minder last hebben van overmatige opwarming. Luchtdoorlatendheid, tochtwering Door het vervangen van de kozijnen worden de klachten van de bewoners met betrekking tot tocht grotendeels geélimineerd. Energieprestatie De thermische isolatie ter plaatse van de gevelkozijnen en ter plaatse van het dak heeft een positieve uitwerking op de energieprestatie van de woningen Bruikbaarheid De bruikbaarheid van de woningen wordt bevorderd door het verwijderen van de oude lavetten in de badruimten Gezondheid en milieu Gezondheid, ventilatie Na de ingreep functioneert de ventilatie weer zoals deze bij de bouw bedoeld is. De vochthuishouding blijft echter ook na de ingreep een aandachtspunt. Doordat isolatieglas wordt toegepast is er geen signaalfunctie meer dat er geventileerd moet worden. De bewoners moeten hierover goed worden geïnformeerd. Gezondheid, vochtwering De vochtdoorslag als gevolg van openstaand voegwerk in de gevels wordt aangepakt. Gezondheid, akoestische isolatie Door de toepassing van isolerende beglazing wordt het geluid van buiten enigszins teruggedrongen. In dit scenario zijn geen ingrepen opgenomen die de akoestische eigenschappen binnen de woning of tussen de woningen beïnvloeden. Kanttekening hierbij is dat het voor kan komen dat geluid tussen de woningen als sterker kan worden ervaren door het wegvallen van buitengeluid. Gezondheid, daglicht De stalen kozijnen worden vervangen door kozijnen met een gelijkende profilering. De ingrepen bij dit scenario hebben geen gevolgen voor de daglichttoetreding in de woningen waarmee er voldoende licht in de verschillende verblijfsruimten blijft komen. Versie 2, 27 augustus zoo7 alphaplan s Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 17 van 37

18 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 18 van 33 5 Scenario 2 (groot onderhoud) In dit hoofdstuk wordt het scenario voor groot onderhoud beschreven. Er wordt vastgesteld welke prestatie bouw- of installatiedelen moeten hebben nadat een ingreep uitgevoerd zou zijn. Daarnaast worden maatregelen voorgesteld die het complex weer op het gewenste niveau zouden kunnen brengen. 5.7 Doelgroep en exploitatietermijn van het complex Bij het scenario groot onderhoud wordt er gelijk als bij het eerste scenario van uitgegaan dat het complex voor de toekomstige exploitatietermijn geschikt wordt gemaakt voor de huidige gebruikersgroep. Als uitgangspunt voor het opzetten van het onderhoudsplan is een verlenging van de exploitatietermijn met 25 tot 30 jaar genomen. Het doel van de ingreep is het elimineren van de technische gebreken en het doorvoeren van functionele verbeteringen om de woningen weer voor een langere termijn aantrekkelijk te maken voor de doelgroep. Door de omvang van de werkzaamheden is het niet ondenkbaar dat (een gedeelte van) de bewoners gedurende de werkzaamheden uit hun woningen moeten worden geplaatst. 5.2 Geëist technisch prestatieniveau van de bouwdelen Na de ingreep moeten de bouwdelen in ieder geval het prestatieniveau hebben als bedoeld bij de bouw. In het tweede scenario worden in vergelijking tot het eerste scenario hogere eisen gesteld aan de prestaties van de verschillende bouwdelen. Bij een complete vervanging van een bouwdeel moeten hedendaagse materialen en oplossingen worden gebruikt. De prestatie-eis voor de volgende bouwdelen gaat boven prestatie-instandhouding uit: Buitenwandopeningen. Buitenwanden. Verdiepingsvloeren. Daken. Keukens. Sanitaire ruimten. Installaties. 5.3 Geëist functioneel prestatieniveau van bouwdelen en het gebouw Aan de hand van aspecten uit het Bouwbesluit wordt de functionele kwaliteit van de bouwdelen besproken, te weten veiligheid, energiezuinigheid, bruikbaarheid, gezondheid en milieu. Minimale eis voor de ingrepen bij groot onderhoud is het Bouwbesluit Bestaande Bouw Veiligheid Sociale veiligheid Na de ingreep moeten de algemene trappenhuizen minder onveilig aanvoelen. Met name op de begane grond ter plaatse van de entree moet het minder donker zijn. Bewoners moeten kunnen communiceren met de bezoekers alvorens op afstand toegang te verlenen tot de portieken. Brandveiligheid Voor bestaande bouw geldt een eis met betrekking tot de brandwerendheid van 20 minuten WBDBO tussen de woningen. In de woningen moet op een centrale plaats op iedere verdieping met slaapvertrekken minimaal een rookmelder aanwezig zijn die op het lichtnet aangesloten is. Er moet een veilige vluchtroute aanwezig zijn. versie z, z7 augustus zoo~ alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 18 van 37

19 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 19 van 33 Gebruiksveiligheid In de woningen mogen geen open verbrandingstoestellen meer aanwezig zijn. De elektrische installatie in alle woningen moet uit minimaal drie groepen bestaan, waarvan 2 over de aardlekschakelaar Energiezuinigheid Thermische isolatie Het probleem van overmatige opwarming in de zomer van de woningen op de bovenste woonlaag moet worden teruggedrongen. Het warmteverlies door gevel- en dakconstructie moet ook worden verminderd. Luchtdoorlatendheid, tochtwering De klachten van bewoners over tocht moeten worden weggenomen. Energieprestatie De prestaties van het complex op energiegebied moeten aanzienlijk worden verbeterd. Zowel het rendement van de installaties moet worden aangepakt als het verlies als gevolg van de slechte isolerende eigenschappen van het casco eruikbaarheid De keukens en de badkamers moeten na de ingreep weer op een technisch goed niveau zijn. Alle woningen moeten beschikken over een goed bereikbare douchegelegenheid. In het kader van de bruikbaarheid van de woningplattegrond moet worden onderzochi in hoeverre het verticaal samenvoegen van de woningen op de 1 e en 2e woonlaag aantrekkelijk is Gezondheid en milieu Gezondheid, ventilatie De ventilatie in de woningen moet drastisch worden verbeterd. Na de ingreep moet zowel de aan- als de afvoer van lucht in de woningen beter zijn geregeld. Gezondheid, vochtwering Na de ingreep mag er geen sprake meer zijn van vochtdoorslag ter plaatse van de gevels. Gezondheid, akoestische isolatie In dit scenario moeten de akoestische eigenschappen van de buitengevels en die van de woningscheidende vloeren worden verbeterd. Ten aanzien van de geluidsisolatie tussen de verschillende ruimten binnen de woning worden geen verbetereisen gesteld. Gezondheid, daglicht De minimale eis voor daglichttoetreding in het Bouwbesluit Bestaande Bouw is 0,5 mz per verblijfsruimte. Ook in dit scenario worden hierop geen aanvullende eisen gesteld. versie z, z7 augusms zoo7 alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 19 van 37

20 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 20 van Technische (en functionele) ingrepen aan bouwdelen In deze paragraaf komen de benodigde ingrepen aan de orde. De noodzaak tot een ingreep ontstaat op het moment dat er een verschil is tussen de bestaande en de gewenste situatie_ In de onderstaande tabel worden de ingrepen per element kort beschreven. De functionele aanpassingen zijn vanwege de overzichtelijkheid ook in de tabel beschreven. Deze worden daarnaast ook in paragraaf 5.5 behandeld. Tabel 3: De kwaliteit van de bouwdelen met b~behorende benodigde ingrepen (scenario i) c á~ Elementen (NL/Sfb codering) ~ ~ ~ ~ ~ ~ Opmerking Û ó S O > > ~., goel dxm 11 bodemvoorzieningen N.v.t. 13 vloeren op grondslag funderingsconstructies paalfunderingen buitenwanden 000 Voegwerkgedeeltelijkvernieuwen. Diverse betonreparaties uitvceren. Gevels aan binnenzijde isoleren. 22 binnenwanden 0000 Stucwerk in trappenhuizen repareren. 23 vloeren 000 Balkons dichtzetten (uitbreiding keuken) en nieuwe balkons aanbrengen. Verdiepingsvloeren akoestisch isoleren. 24 trappen en hellingen 000 Hardhouten dektreden vervangen. 27 daken 000 Nieuwe dakbedekking aanbrengen, inclusief isolatiepakket. 28 hoofddraagconstructie buitenwandopeningen Stalen kozijnen vervangen en isolerende beglazing (HR++) aanbrengen. Portiek- en bergingsdeuren vervangen. Houten balkon- en terraspuien vervangen. 32 binnenwandopeningen Woningentreedeuren vernieuwen en voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Doorkijkmogelijkheid aanbrengen. 33 vloeropeningen balustrades en leuningen Nieuwe balkonhekwerken met voldoende hoogte aanbrengen. 37 dakopeningen inbouwpakketten _ N.v.t. 41 buitenwandafwerkingen 000 Gevels compleet reinigen en hydrofoberen. 42 binnenwandafwerkingen Wanden trappenhuizen herstellen. Alle doucheruimten voorzien van wandtegels. 43 vloerafwerkingen 0000 Alle doucheruimten voorzien van vloertegeis. 44 trap- en hellingafwerkingen 0000 Houten dektreden vervangen. 45 plafondafwerkingen 0000 Zachtboardplafonds venr~ijderen. Stucplafonds in trappenhuizen herstellen. 47 dakafwerkingen 00 Dakranden aanpassen i.v.m. isolatiepakket. 48 afwerkingspakketten N.v.t. 51 warmteopwekking 000 Centrale verwarming aanleggen in alle woningen. I 52 afvoeren ~ 000 ~ ~ ~ ~ ~ Standleidingen vernieuwen. Overige Versie 2, 27 augustus zom alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 20 van 37

21 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 21 van 33 Elementen (NL/Sfb codering) ~~ ó a ó á V ó goed NecM > á = á ~ ~ ó' ~ > ~ j ;Qpmerking leidingen reinigen. 53 water 000 Waterleiding vernieuwen. 54 gassen 0000 Gasleidingen vernieuwen. 55 koudeopwekking en -distributie N.v.t. 56 warmtedistributie 0000 Radiatoren aanbrengen in woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer. 57 luchtbehandeling 0000 Mechanische ventilatie aanbrengen in keuken en badkamer. Aanvoer (geluiddempend) d.m.v. gevelroosters. 58 regeling klimaat en sanitair N.v.t. 61 centr. elektrotechnische voorz Elektra in trappenhuizen vervangen. 62 krachtstroom N.v.t. 63 verlichting 000 Verlichting in trappenhuizen uitbreiden. 64 communicatie 000 Videofooninstallatie aanbrengen. 65 beveiliging Rookmelders aanbrengen in woningen. 66 transport algemeen N.v.t. 71 vaste verkeersvoorzieningen N.v.t. 72 vaste gebruikersvoorzieningen Postkasten venrangen. 73 vaste keukenvoorzieningen 0000 Alle keukenblokken vervangen. 74 vaste sanitaire voorcieningen Badruimten vernieuwen. 75 vaste onderhoudsvoorzieningen N.v.t. 76 vaste opslagvoorzieningen grondvoorzieningen N.v.t opstallen N.v.t omheiningen N.v.t. (eigendom gemeente) 90.4 terreinafwerkingen N.v.t. (eigendom gemeente) 90.5 terreinvoorz.; werktuigbouwk. N.v.t terreinvoorz.; elektrotechnisch N.v.t. Tabel 3 heeft de volgende opbouw. In de kolom 'conditie voor onderhoud' staat de conditiescore zoals deze is gerapporteerd in tabel 1 van paragraaf 3.1. Vervolgens zijn er vier kolommen die aangeven wat er met het betreffende element gebeurt. Een markering in de kolom: Handhaven betekent dat er geen onderhoud noodzakelijk is aan het element. Onderhouden betekent (verzorgend) onderhoud met activiteiten als schilderen, repareren, herstellen etc. Venrangen geeft aan dat een element geheel of gedeeltelijk vervangen wordt. Bij verbeteren is sprake van een prestatieaanpassing. Enkel glas wordt dubbel glas etc. Toelichting op ingrepen Om de bouw- en installatiedelen op het gewenste prestatieniveau te brengen zoals beschreven in hoofdstuk 6 zijn ingrijpende maatregelen noodzakelijk. De stalen kozijnen van het complex worden ook bij dit scenario vervangen. De gevels worden compleet gereinígd. Bíj het vervangen van de dakbedekkíng wordt een ísolatíepakket toegevoegd. Door middel van voorzetwanden wordt de gevel geïsoleerd. Verder worden de verdiepingsvloeren akoestisch geïsoleerd. De installaties worden ingrijpend aangepakt; er wordt mechanische ventilatie aangebracht en de woningen worden voorzien van centrale verwarming. Versie 2, v a~9usws zoo~ alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 21 van 37

22 / Haalbaarheidsonderzoek 80 woningen en 2 bedrijfsruimten te Amsterdam Blad 22 van Functionele ingrepen aan bouwdelen en het gebouw Veiligheid Sociale veiligheid Uit het oogpunt van sociale veiligheid wordt de verlichting in de portieken uitgebreid. Op de begane grond van de trappenhuizen worden extra armaturen aangebracht. De nieuwe woningentreedeuren worden voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk en hebben een doorkijkmogelijkheid. De intercominstallatie wordt vervangen door een videofooninstallatie. Brandveiligheid In de entreehal van alle woningen worden rookmelders geplaatst die zijn aangesloten op het lichtnet. Zachtboardplafonds zijn brandgevaarlijk en worden voor zover aanwezig vervangen. Gebruiksveiligheid Na de ingrepen zoals omschreven in dit hoofdstuk zullen in de woningen geen open verbrandingstoestellen meer aanwezig zijn. Door het aanbrengen van nieuw hekwerk bij de balkonhekken wordt het valgevaar verminderd Energiezuinigheid Thermische isolatie De thermische isolatie van het complex wordt bij dit scenario sterk verbeterd. Zowel bij de gevel als het dak wordt het isolatiepakket uitgebreid. De nieuwe kozijnen worden voorzien van isolerende beglazing (HR++). De isolatie van de buitengevel wordt verbeterd door het plaatsen van voorzetwanden. De bestaande binnenspouwbladen van drijfsteen worden hiervoor verwijderd. Luchtdoorlatendheid, tochtwering Door het vervangen van de kozijnen worden de klachten van de bewoners met betrekking tot tocht grotendeels geëlimineerd. Energieprestatie De uitbreiding van de thermische isolatie ter plaatse van de gevel, gevelopeningen en ter plaatse van het dak heeft een zeer gunstige uitwerking op de energieprestatie van het complex. Met het aan de binnenzijde isoleren van de gevelconstructie worden echter niet dezelfde waarden bereikt als wanneer men aan de buitenzijde zou isoleren Bruikbaarheid In principe worden er in dit scenario geen aanpassingen uitgevoerd in de indeling van de woning. Om in het complex een aantal ruime woningen met meer gebruiksoppervlakte te creëren, is op verzoek van Eigen Haard een schetsvoorstel gemaakt voor het samenvoegen van een aantal begane grondwoningen met woningen op de eerste woonlaag. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp voor een aantal ruime meergezinswoningen over twee woonlagen, die bovendien de beschikking hebben over een tuin. De woningen krijgen een open keuken die grenst aan het terras. In de hal is de trap gesitueerd die toegang geeft tot de slaapverdieping. Hier bestaat de mogelijkheid om vier slaapkamers en een badkamer te creëren. Omdat er twee woningen worden samengevoegd, is in principe een berging overbodig geworden. Deze ruimte wordt enerzijds gebruikt ten gunste van de resterende bergingen. Een gedeelte van de ruimte wordt benut voor het verbreden van de woonkamer van de grondgebonden woning. De nieuwe plattegronden zijn op de volgende pagina afgebeeld. In totaal zijn er binnen het complex 26 begane grondwoningen die kunnen worden samengevoegd met de erboven gelegen woning. Als dit in zijn volledigheid zou worden uitgevoerd blijven er in het complex na de ingreep nog 54 woningen over. Overwogen kan worden om slechts enkele samenvoegingen door te voeren, bijvoorbeeld bij 1 of 2 blokken. De kosten voor deze indelingswijziging zijn in de bijgevoegde kostenraming voor dit scenario niet opgenomen. Versie 2, 27 augustus zoo7 alphaplan Scan nummer 3 van 3 - Scanpagina 22 van 37