GEMEENSCHAPPELIJK WONEN ZORGWONEN & TIJDELIJK WONEN

Transcriptie

1 Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad Leidraad goede praktijk GEMEENSCHAPPELIJK WONEN met bijzondere focus op ZORGWONEN & TIJDELIJK WONEN Augustus 2019 Deze leidraad is een ambtelijk document en kwam tot stand in overleg met departement Omgeving, het agentschap Wonen-Vlaanderen, Inspectie, het agentschap Zorg en Gezondheid en de FOD Binnenlandse zaken. Ze werd eveneens teruggekoppeld met het Atrium Centrumsteden, vzw Samenhuizen, provincie Vlaams Brabant en verschillende steden en gemeenten. De leidraad wil aangeven hoe we binnen de ruimtelijke ordening kunnen omgaan met aanvragen over gemeenschappelijk wonen, waaronder ook zorgwonen en tijdelijk wonen, hoe we deze vervolgens kunnen vergunnen en handhaven, en waar we hierbij moeten op letten. Ook fiscale gevolgen en gevolgen op uitkeringen die verband houden met de inschrijving in het rijksregister worden verduidelijkt. Dit document werd niet gevalideerd. De standpunten zijn gebaseerd op juridische en stedenbouwkundige inzichten gekend dd. 20 augustus Indien de praktijk of de rechtspraak andere inzichten zou teweegbrengen, kan deze leidraad aangepast worden. DISCLAIMER. De informatie in deze leidraad wordt beschikbaar gesteld door het departement Omgeving. De tekst heeft een zuiver informatieve en indicatieve waarde en bevat geen juridisch advies of instructies die toelaten een juridische procedure te starten of te begeleiden. De leidraad kan hooguit dienen ter ondersteuning van een juridische vraagstelling. Indien U vragen heeft omtrent een (juridische) vraagstelling kan U altijd daartoe contact opnemen met een gekwalificeerd raadsman, Justitiehuis of de balie. Het departement Omgeving aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid.

2 Inhoud 1 Leeswijzer Begrippen Wooneenheden Gezin of alleenstaande 10 3 Gemeenschappelijk wonen Situering term gemeenschappelijk wonen Vaak voorkomende gemeenschappelijke woonvormen Wat zijn de potenties? Wat is de meerwaarde? Ruimtelijk Sociaal en maatschappelijk Wat zijn de knelpunten? Kennis De wetgeving Gewoonteregels ruimtelijke ordening Groepsvorming Hoe met deze knelpunten omgaan? Belangrijke ruimtelijke aandachtspunten Kwaliteitseisen Locatie-eisen 26 4 Zorgwonen Aanleiding Meldingsplicht Ondergeschikte wooneenheid en één fysiek geheel Zorgrelatie en hulpbehoevendheid Eigendom Procedure Vergunningsplicht (Tijdelijke) Mobiele zorgwoningen en wooncontainers Handhaving 40 5 Tijdelijk wonen Aanleiding Meldingsplicht Verzoekers om internationale bescherming (Asielzoekers) en vluchtelingen Burgers wiens woning onbewoonbaar is geworden door onvoorziene omstandigheden Maximaal 3 jaar Procedure Vergunningsplicht Handhaving 47 6 Opname in het bevolkingsregister Toekenning huisnummers Financiële gevolgen Uitkeringen federale overheid Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 2 van 70

3 8.1.1 Werkloosheidsuitkering Arbeidsongeschiktheidsuitkering Tegemoetkomingen voor mensen met een beperking Pensioen Inkomensgarantie voor ouderen (IGO) Leefloon Uitkeringen Vlaamse Overheid Zorgbudget Niet-rechtstreeks toegankelijke hulp VAPH Toeslagen op kinderbijslag/ groeipakket Kadastraal Inkomen en onroerende voorheffing Personenbelastingen Steunmaatregelen Overkoepelende renovatiepremie Aanpassingspremie om een woning aan te passen aan een 65-plusser Vlaamse huursubsidie voor wie verhuist naar een geschikte huurwoning Sociaal tarief elektriciteit / Aardgas Sociaal tarief telecom Sociaal tarief water Provinciale en gemeentelijke steunmaatregelen 63 9 FAQ IS HET MAKEN VAN EEN ZORGWONING VERGUNNINGSPLICHTIG? IS EEN MOBIELE ZORGUNIT IN DE TUIN MOGELIJK? VALT DE CREATIE VAN EEN ZORGWONING, GEPAARD GAANDE MET EEN BEPERKTE UITBREIDING OOK ONDER DE MELDINGSPLICHT? WAAR MOET IK EEN ZORGWONING MELDEN? IS DE CREATIE VAN EEN ZORGWONING MOGELIJK IN EEN NIEUWBOUWWONING MOET DE BEËINDIGING VAN DE ZORGSITUATIE IN EEN ZORGWONING DIE IN EEN NIEUWBOUWWONING VERGUND WERD, GEMELD WORDEN?66 7. WAT IS HET VERSCHIL TUSSEN EEN KANGOEROEWONING EN EEN ZORGWONING? KUNNEN ER IN ÉÉN WONING TWEE (APARTE) ZORGWONINGEN GECREËERD WORDEN? KAN EEN ZORGWONING VIA MELDINGSPLICHT WORDEN GEREALISEERD IN RUIMTELIJK KWETSBAAR GEBIED? MOET ER BIJ ZORGWONEN SPRAKE ZIJN VAN EEN VERHUISBEWEGING? MAG EEN ZORGWONING VERHUURD WORDEN MOET ER EEN HUUROVEREENKOMST WORDEN AFGESLOTEN? KAN EEN ZORGWONING GEMELD WORDEN DOOR EEN HUURDER? ZIJN ER MODELFORMULIEREN VOOR EEN HUURCONTRACT? DE HUURWETGEVING ZEGT DAT ERFGENAMEN KUNNEN VERDER HUREN, MAAR DEZE ZULLEN ZELDEN 65+ ZIJN. HOE ZIT DAT DAN? INDIEN DE CREATIE VAN DE ZORGWONING/TIJDELIJKE WONING NIET GEMELD WERD, MOET DE BEËINDIGING ERVAN DAN WEL GEMELD WORDEN? KAN EEN ZORGWONING ENKEL UIT ÉÉN KAMER BESTAAN (VB SLAAPKAMER), WAARBIJ ALLE OVERIGE RUIMTES GEMEENSCHAPPELIJK GEBRUIKT WORDEN? Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 3 van 70

4 1 LEESWIJZER Samen met een toename van de bevolking diversifieert de woonwens van de Vlaming. Vernieuwende woonvormen zoeken een plaats in het woonlandschap. Denken we maar aan cohousing, centraal wonen, gestippeld wonen, solidair wonen, etc. Bovendien leidt ook de stijging van de prijzen van bouwgrond en woningen, en de vergrijzing en diversifiëring van onze bevolking er toe dat steeds meer mensen (groot)ouders of een hulpbehoevend familielid of kennis in huis willen opnemen, maar hierbij wel de nodige privacy willen behouden. Ook bestaat sinds de vluchtelingencrisis een nood aan tijdelijke opvang van vluchtelingen of daklozen bij particulieren. Nieuwe technologieën en ruimtelijke inzichten beïnvloeden ook de woning en de woonwijk van de toekomst. Deze leidraad wil een licht werpen op een deelaspect van deze veranderende trend: het gemeenschappelijk wonen, waarbij speciale aandacht geschonken wordt aan zorgwonen en tijdelijk wonen. De leidraad biedt een situering van het concept en geeft een aanzet voor het ontwikkelen van een stimulerend lokaal beleid. We trachten meer duidelijkheid te brengen in hoe de vergunningverlenende overheid om moet gaan met aanvragen tot zorgwoningen en tijdelijke woningen, hoe deze aanvragen gehandhaafd kunnen worden en welke (oa. fiscale) gevolgen ze hebben voor de eigenaars en/of huurders. Deze leidraad is een ambtelijk document, dat opgebouwd werd op basis van vragen die het departement Omgeving ontving van burgers, lokale besturen en overige betrokken actoren. Zodra het beleid of de praktijk andere inzichten brengt, zal deze leidraad aangepast worden Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 4 van 70

5 2 BEGRIPPEN Onderstaande begrippen komen regelmatig aan bod in de voorliggende leidraad en dienen als volgt geïnterpreteerd te worden: Woning: elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande (artikel 2, 1, 31, van de Vlaamse Wooncode). Een woning kan samenvallen met een volledig gebouw (eengezinswoning) of er slechts deel van uitmaken (vb. appartement). In sommige gevallen bestaat de woning maar uit één enkel lokaal van het gebouw (vb. Studentenkamer). De technische richtlijnen voor een woningkwaliteitsonderzoek (versie November 2017) van het Agentschap Wonen-Vlaanderen bepalen dat het in elke woning mogelijk moet zijn om te slapen en te bewegen. De slaap- en leeffuncties moeten dus steeds (eventueel gedeeld) aanwezig zijn om van een woning te kunnen spreken. Kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt (artikel 2, 1, eerste lid, 10 bis, Vlaamse Wooncode). Gezin: meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben (artikel 2, 1, 8, Vlaamse Wooncode). Een familiale band is niet vereist om een gezin te vormen. Hoofdverblijfplaats: de woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft (artikel 2, 1, 10, van de Vlaamse Wooncode). Dit staat dus los van een domiciliëring, of de (niet-)contractuele verbintenissen die de grondslag vormen voor het verblijf. Er moet met andere woorden nagekeken worden of het gaat om twee aparte gezinnen (dit kan ook een alleenstaande zijn) en niet om het volledig samenwonen als één gezin. In de onderrichtingen betreffende het houden van de bevolkingsregisters haalt de FOD Binnenlandse Zaken aan dat de bepaling van de hoofdverblijfplaats 1 gebaseerd wordt op een feitelijke situatie, dat wil zeggen de vaststelling van een effectief verblijf in een gemeente gedurende het grootste deel van het jaar. Deze vaststelling gebeurt op basis van verschillende elementen, voornamelijk de plaats waarheen de betrokkene gaat na zijn beroepsbezigheden, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik en de telefoonkosten, het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het gezin 1 Als hoofdverblijfplaats moet worden beschouwd de plaats waar de betrokken persoon effectief de beschikking heeft over een woning, die hij echt blijkt te bewonen en die hij betrekt met de bedoeling er zijn hoofdverblijf te vestigen, dat wil zeggen er de verblijfplaats van te maken van waaruit hij deelneemt aan het maatschappelijk verkeer, waar hij zich terugtrekt voor zijn privéleven, waar het centrum ligt van zijn gezinsleven en waar hij, zo hij een bedrijvigheid buitenshuis uitoefent, na de dagtaak regelmatig terugkeert en er gewoonlijk verblijft (R.v.St. LAMBRECHTS, nr , 30 juni 1987; R.v.St. FRANCOIS, nr , 10 september 1991; R.v.St., PANHUYZEN, nr , 22 maart 1995; R.v.St. SMEERS e.a., nr , 4 juli 1996; R.v.St. DE VLIEGHERE e.a., nr , 29 juni 1999; R.v.St. VAN DEN BOGAERT e.a., nr , 14 september 1999) Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 5 van 70

6 Een inschrijving als hoofdverblijfplaats mag niet geweigerd worden omwille van de veiligheid, gezondheid, het urbanisme of de ruimtelijke ordening. Gemeenschappelijk wonen: een woonvorm in een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft en uit verschillende woongelegenheden bestaat, waarbij minimaal twee huishoudens op vrijwillige basis minimaal één leefruimte delen en daarnaast elk over minimaal één private leefruimte beschikken en waarbij de bewoners samen instaan voor het beheer (Artikel 3 tweede lid van het decreet proefomgeving voor experimentele woonvormen). Zorgwonen : een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden: a) in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd, b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid, c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning, d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van : hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is; hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend is. Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgbudget voor zwaar zorgbehoevenden, een zorgbudget voor ouderen met een zorgnood of een basisondersteuningsbudget als vermeld in art. 58, eerste lid van het decreet houdende de Vlaamse Sociale Bescherming van 18 mei 2018, of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen; hetzij de zorgverlener indien de personen, vermeld in punt 1 of 2, gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid. e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. (artikel van de VCRO 2.) Tijdelijk wonen: Een definitie voor tijdelijk wonen is niet opgenomen in de VCRO, in het kader van deze richtlijn dient het als volgt geïnterpreteerd te worden (Artikel 5/1 1, BVR meldingsplichtige handelingen): Het opsplitsen van een woning of het wijzigen in een gebouw van het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer, waarbij voldaan is aan al de volgende voorwaarden: 1 in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd; 2 de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid; 3 de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt maximaal één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning; 4 de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: 2 Definitie hulpbehoevend persoon aangepast cfr decreet houdende de sociale bescherming van 18 mei Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 6 van 70

7 a. hetzij asielzoekers en vluchtelingen die op grond van artikel 6, 1, vierde lid, en artikel 8, 1, van de wet betreffende de opvang van asielzoekers en van bepaalde andere categorieën van vreemdelingen van 12 januari 2007 de opvang van Fedasil moeten verlaten; b. hetzij burgers wiens woning onbewoonbaar is geworden door onvoorziene omstandigheden; 5 de huisvesting is tijdelijk voor een totale duur van maximaal drie jaar per goed; 6 de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 7 van 70

8 2.1 WOONEENHEDEN De VCRO bepaalt dat niemand zonder voorafgaande vergunning een woning mag opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden mag wijzigen die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer. Er is sprake van het wijzigen van het aantal woongelegenheden wanneer er meerdere woningen worden gecreëerd. Het Agentschap Wonen-Vlaanderen maakt in de technische richtlijnen voor een woningkwaliteitsonderzoek (versie November 2017) een onderscheid in zelfstandige en niet-zelfstandige woningen. Het onderscheid tussen beide wordt gemaakt op basis van de aan- of afwezigheid van volgende 3 basisfuncties: 1. Kookfunctie De kookgelegenheid moet een gootsteen bevatten met toevoer van koud en warm water en een aansluiting op het rioleringsnet. Ze moet ook over voldoende energietoevoer beschikken (bv. toevoer gas, geaarde stopcontacten, ). Gemeenschappelijke keukens moeten voorzien zijn van de nodige kooktoestellen op gas of elektriciteit en van een koelkast, dit in verhouding tot het aantal bewoners dat er gebruik van maakt. 2. Bad- of douchefunctie Het bad of de douche moet voorzien zijn van een toevoer van koud en warm water en aangesloten zijn op het rioleringsnet. Als een bad (lig- of zitbad) aanwezig is, moet er uiteraard geen douche zijn en omgekeerd. 3. Toiletfunctie Enkel toiletten met waterspoeling, een geurafsnijder en een aansluiting op het rioleringsnet komen als wc (watercloset) in aanmerking. Een woning wordt beschouwd als niet-zelfstandig (= kamer) wanneer zij voldoet aan 2 voorwaarden: 1. Minstens één van de drie basisfuncties (kookgelegenheid, bad of douche en wc) ontbreekt in de woning; én 2. De basisfuncties (of minstens één ervan) die in de woning ontbreken, zijn als gemeenschappelijke voorziening aanwezig aansluitend bij of in de woning. Voldoet de woning niet aan deze twee voorwaarden samen, dan wordt zij beschouwd als zijnde zelfstandig. Het aantal lokalen dat de woning omvat, is niet van belang voor de kwalificatie zelfstandig of niet-zelfstandig. Een kamer wordt beschouwd als een niet-zelfstandige woning. Enkel wanneer de functies wc, bad of douche én kookgelegenheid intern of gemeenschappelijk ontbreken (zie Figuur 6), wordt een kamer beoordeeld als een zelfstandige woning Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 8 van 70

9 Om conform te zijn moet een zelfstandige woning beschikken over minstens de 3 basisfuncties. Wanneer een keuken, bad- of wc-functie ontbreekt, leidt dit tot strafpunten inzake woonkwaliteitsbewaking. Bij het ontbreken van een toilet, wat een essentieel gebrek aan comfort is, kan een advies tot onbewoonbaarheid gegeven worden. Volgende figuren verduidelijken enkele mogelijke invullingen in een gebouw (cfr technische richtlijnen voor een woningkwaliteitsonderzoek, versie November 2017) Figuur 1: Zelfstandige woning: het ganse gebouw wordt ingenomen door 1 woning Figuur 2: 4 zelfstandige woningen in 1 gebouw Figuur 3: Twee zelfstandige woningen (1 en 2) en een handelsruimte op het gelijkvloers Figuur 4: Een gebouw met 4 nietzelfstandige woningen (vb. (studenten)kamers), met gemeenschappelijke functie (vb kookruimte) in ruimte 5 Figuur 5: Een combinatie van twee nietzelfstandige (1 en 2) en één zelfstandige woning (3). In ruimte 4 bevindt zich de gemeenschappelijke functie (vb. wc) voor de niet-zelfstandige woningen (kamers of studentenkamers). Figuur 6: 5 niet-zelfstandige woningen zonder de aanwezigheid van gemeenschappelijke lokalen. Deze situatie is onmogelijk. Aangezien geen gemeenschappelijke functie aanwezig is, zullen alle woningen als zelfstandig worden beschouwd en strafpunten toegekend worden voor de ontbrekende functies Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 9 van 70

10 2.2 GEZIN OF ALLEENSTAANDE De omzendbrief RWO 2011/1 over het onderscheid tussen kamers en woningen, geeft een invulling die aan de termen gezin of alleenstaande gegeven moet worden in het kader van de Vlaamse Wooncode (niet cursieve passages betreffen toevoegingen tav de omzendbrief): Om uit te maken of de bewoners van een pand een gezin vormen (en het pand dus als woning beschouwd moet worden), moet gekeken worden naar de definitie van gezin. Kenmerkend volgens de definitie is dat de leden van een gezin op bestendige basis duurzaam samenwonen (dat laatste vloeit voort uit de definitie van hoofdverblijfplaats). Duurzaam samenwonen vereist dat de bewoners er uit vrije wil voor kiezen om in één woning samen te wonen en gezamenlijk een huishouden te voeren. Mensen die gehuwd zijn of die wettelijk samenwonen, worden altijd als gezin beschouwd voor de toepassing van de Vlaamse Wooncode. Om als gezin gekwalificeerd te worden, is een familiaal verband niet vereist. De Vlaamse Wooncode ziet een gezin ruimer. Ook mensen die niet familiaal verwant zijn, kunnen duurzaam samenwonen en dus een gezin vormen. Of de bewoners van een pand duurzaam samenwonen, dan wel alleenstaanden in hetzelfde pand zijn, is een beoordeling die op basis van de concrete situatie ter plaatse gemaakt moet worden, rekening houdend met de concrete gegevens. Mogelijke aanwijzingen zijn (niet exhaustief en niet limitatief): - een afzonderlijk huurcontract; - eventueel voor een gedeelte van de woning - de huur wordt apart per kamer betaald aan de verhuurder; - de kamers kunnen afgesloten worden; - er hangen belcodes aan de voordeur of afzonderlijke deurbellen; - de bewoner beschikt over een afzonderlijke keuken en/of badkamer; - afzonderlijke afrekeningen voor telefoon, internet en/of energieverbruik; - de kamers hebben een afzonderlijke ingang; - afzonderlijke brievenbussen; - de bewoners kennen elkaar niet of ze zijn er niet op hetzelfde moment komen wonen; - de bewoners zijn (buitenlandse) arbeidskrachten die door hun werkgever in een pand gehuisvest worden (en dus niet de vrije keuze gemaakt hebben om met collega s samen te wonen). Dat zijn echter geen sluitende criteria. De eindbeoordeling wordt gemaakt op basis van het geheel van de feitelijke vaststellingen Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 10 van 70

11 Het bovenstaande leidt ertoe dat de kwalificatie van een pand kan wijzigen door het gebruik dat ervan gemaakt wordt, zonder dat er fysieke veranderingen aan het pand worden aangebracht. De onderrichtingen betreffende het houden van de bevolkingsregisters van de FOD Binnenlandse Zaken beschouwen Samenleven als het beslissend criterium om te bepalen of personen al dan niet een gezin vormen. Dat criterium kan afgebakend worden dank zij feitelijke elementen zoals: de inrichting van de plaatsen (gemeenschappelijk gebruik van keuken, badkamer, ) en de afrekeningen voor telefoon, internet en energieverbruik (één afrekening voor dezelfde woning). Het begrip gezin of huishouden in de zin van de onderhavige onderrichtingen kan niet worden afgeleid van, noch beïnvloed worden door het al dan niet verkrijgen van bepaalde sociale voordelen. Samenleven dient te worden begrepen als dezelfde wooneenheid delen zonder dat hierbij dient rekening te worden gehouden met eventuele affectieve en/ of financiële banden tussen de betrokken personen. Het niet samenleven wordt vertaald in de vaststelling dat een persoon een apart gezin vormt. Betrokkene vormt een afzonderlijk gezin indien meerdere feitelijke elementen dit aantonen (vb. betrokkene beschikt over een afzonderlijke keuken en een afzonderlijke badkamer, betrokkene kan afzonderlijke afrekeningen voor telefoon, internet en/of energieverbruik voorleggen, betrokkene kan door middel van een geregistreerde huurovereenkomst aantonen dat hij een gedeelte van de woning huurt van de andere bewoners, er zijn afzonderlijke ingangen, afzonderlijke deurbellen en brievenbussen ). Vooral de aanwezigheid van een afzonderlijke keuken en een afzonderlijke badkamer of sanitair gedeelte is hierbij van doorslaggevend belang. Wanneer slechts één van voormelde feitelijke elementen voorhanden is, volstaat dit niet om betrokkene als een apart gezin te beschouwen. Het komt hierbij aan de gemeente toe om zich ervan te gaan vergewissen of voormelde feitelijke elementen al dan niet daadwerkelijk aanwezig zijn en effectief worden gebruikt. Het is om die reden dan ook aangewezen dat in het verslag met betrekking tot het onderzoek van de reële verblijfplaats uitdrukkelijk wordt vermeld op basis van welke van voormelde feitelijke elementen wordt geoordeeld dat de betrokken bewoners een afzonderlijk gezin vormen Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 11 van 70

12 3 GEMEENSCHAPPELIJK WONEN 3.1 SITUERING TERM GEMEENSCHAPPELIJK WONEN Gemeenschappelijk wonen is een koepelterm voor vele woonvormen die een of meerdere functies en/of ruimtes delen. Vaak gaat het om een aantal gezinnen die zich engageren om een beperkt aantal functies te delen. Maar het kan net zo goed gaan om gezinnen die samen een hechte woongemeenschap vormen. Elk project legt eigen accenten over het individuele vs. het collectieve en vergt bijgevolg maatwerk. Artikel 3, tweede lid van het decreet houdende instelling van een proefomgeving voor experimentele woonvormen en tot machtiging van een coördinatie van de regelgeving betreffende de woninghuurwetgeving (B.S ), omschrijft gemeenschappelijk wonen als volgt: Gemeenschappelijk wonen: een woonvorm in een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft en uit verschillende woongelegenheden bestaat, waarbij minimaal twee huishoudens op vrijwillige basis minimaal één leefruimte delen en daarnaast elk over minimaal één private leefruimte beschikken en waarbij de bewoners samen instaan voor het beheer. Gemeenschappelijke woonvormen worden dus gekenmerkt door: - Vrijwillig engagement van meerdere gezinnen (incl. eenpersoonsgezin); - Gedeeld gebruik van één of meerdere gemeenschappelijke leefruimtes (naast het privaat gebruik van minimaal 1 leefruimte); - Zelfbeheer: De bewoners beheren zelf de woongemeenschap. Het delen van een leefruimte (bv. keuken, eetkamer, woonkamer, badkamer) is een belangrijke factor. Bij een klassiek appartement of meergezinswoning delen de gezinnen geen leefruimte, enkel de gemeenschappelijke gedeelten om zich te verplaatsen (gang, trap, lift, parkeergarage). In dat geval spreken we niet van gemeenschappelijk wonen. 3.2 VAAK VOORKOMENDE GEMEENSCHAPPELIJKE WOONVORMEN Het vrij dynamische karakter van het gegeven gemeenschappelijk wonen maakt dat er niet altijd een gepaste terminologie voorhanden is. Volgende begrippenlijst werpt meer licht op vaak voorkomende gemeenschappelijke woonvormen 3 : Cohousing: een woonvorm waarbij huishoudens wel een zelfstandige wooneenheid met sanitair en kookgelegenheid bewonen, maar daarnaast ook gebruik maken van uitgebreide gedeelde ruimtes en 3 Samenhuizen vzw, februari 2010, Samenhuizen in België : waar staan we, waar gaan Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 12 van 70

13 voorzieningen. Het kan hierbij gaan om een parking, een clubhuis, wasserette en steeds een keuken/eetzaal waar de bewoners de kans krijgen om samen te eten. - Abbeyfield: cohousing-project specifiek gericht 55-plussers ( Woningdelen: Verzamelnaam voor vormen van gemeenschappelijk wonen waarbij de privé ruimte niet autonoom is (zoals: woongroep, gemeenschapshuis en leefgemeenschap). Woongroep: Een huis wordt nagenoeg volledig gedeeld. Privé is er meestal een (slaap)kamer, soms een zithoek (uitzonderlijk een klein appartementje), de rest van het huis is gemeenschappelijk. Woongroepen hebben een minder tijdelijk karakter dan gemeenschapshuizen, d.w.z. dat de samenstelling van de bewoners relatief constant is. Hospita-wonen vorm van woongroep waarbij (meestal) een oudere één of meerdere kamer(s) in zijn of haar huis ter beschikking stelt aan studenten. Gemeenschapshuis: vertoont veel gelijkenissen met een woongroep, hoewel vaak de privéruimte beperkt is tot een slaapkamer. Het gaat meestal over jonge mensen. Een gemeenschapshuis heeft een minder duurzaam karakter, d.w.z. dat ook als het huis blijft functioneren, op zijn minst de samenstelling van de bewoners voortdurend wisselt. Deze vorm van samen wonen komt vooral voor in studentensteden. Leefgemeenschap: Gemeenschappen met een eerder duurzaam karakter waar de graad van gemeenschappelijkheid groter is dan in centraal wonen of cohousing. De meeste maaltijden zijn er bijvoorbeeld gemeenschappelijk. De privéruimte is doorgaans beperkt. Er bestaat meestal een zekere ideologische factor die de bewoners bindt: religie, ecologie en/of solidariteit bijvoorbeeld. Doordat er meer activiteiten gezamenlijk georganiseerd worden moet er ook meer onderling overleg gebeuren tussen de bewoners (vb. religieuze gemeenschappen). Tweewoonst: Eén woning die benut wordt door twee alleenstaanden of gezinnen. Dit kan een min of meer betrokken vorm van samenwonen inhouden (centraal wonen of woongroep) en kan tijdelijk zijn of langdurig. Er kan een verbouwing aan voorafgaan voor sanitair, keuken(hoek), afscheiding, nutsleidingen en afzonderlijke toegang. Zelden wordt er met het oog op homeshare aangekocht of gebouwd. We onderscheiden een algemene vorm (Duo-wonen) en een vorm met intergenerationele solidariteit (Kangoeroewonen). Wanneer beide woningen volledig zelfstandig zijn (zie 2.1), worden deze beschouwd als een meergezinswoning. Een omgevingsvergunning voor het opsplitsen van een woning is in dat geval noodzakelijk. - Bij Duo-wonen gaat het meestal om een eigenaar die een deel van de woning inricht en verhuurt als woonst voor een andere persoon of gezin. Deze vorm van wonen kan een uitkomst bieden aan mensen van wie het huis te groot is geworden na het uitvliegen van de kinderen of overlijden van een partner of na een scheiding. - Wanneer het gaat om een formule met wederzijdse solidariteit tussen een ouder persoon of echtpaar enerzijds en een jong(er) persoon of gezin anderzijds, dan spreken we van kangoeroewonen. Er hoeft geen familiale band te bestaan tussen beide, soms is die er wel. Sommigen gebruiken de term duplexwonen (Angelsaksisch voor 2 aparte woningen boven elkaar) in geval deze familiale band bestaat Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 13 van 70

14 Gestippeld wonen: initiatief waarbij huizen in een straat (of verkaveling) of appartementen in een gebouw stukje voor stukje betrokken worden in een gemeenschappelijk project (bv. het weghalen van de tuinhagen om een grote gemeenschappelijke tuin te creëren). De huizen of appartementen zijn nabij gelegen maar niet per se aansluitend aan elkaar. In de VS wordt hier naar verwezen als Retrofit Cohousing, meestal gaat het daar om huizen. Harmonica wonen: initiatief waarbij huizen in een straat of appartementen in een gebouw stukje voor stukje betrokken worden in een gemeenschappelijk project. De huizen of appartementen zijn alle aansluitend aan elkaar (i.t.t. gestippeld wonen). Solidair wonen: groepswonen voor mensen waarvan er ten minste één maatschappelijk kwetsbaar is of dat dreigt te worden. Ook zorgwonen en tijdelijk wonen kunnen beschouwd worden als een gemeenschappelijke woonvorm (zie tweewoonst). Beide worden uitgebreider besproken in hoofdstukken 4 en 5 van deze leidraad. Centraal wonen of co-wonen: Iedere woonst is autonoom met woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer. Daarnaast op projectniveau bestaan een aantal voorzieningen zoals tuin, garages, wasplaats, en eventueel nog een bewonerscafé, een werkplaats,... Er is zeer zelden een keuken en eetzaal voor de volledige gemeenschap. Centraal wonen of co-wonen valt omwille van het niet delen van leefruimten niet onder de definitie van gemeenschappelijk wonen uit het decreet proefomgeving. 3.3 WAT ZIJN DE POTENTIES? WAT IS DE MEERWAARDE? Zowel vanuit ruimtelijk, maatschappelijk als individueel oogpunt kan gemeenschappelijk wonen potenties en meerwaarde bieden Ruimtelijk Gemeenschappelijk wonen zorgt in de regel voor een verhoging van het ruimtelijk rendement. Wanneer functies worden gedeeld, leidt dat automatisch tot een ruimtelijke winst en een lagere ecologische voetafdruk. Concreet kan het gaan over kwalitatief verdichten, het hergebruiken van bestaande gebouwen en/of infrastructuur, verweving door nabijheid van functies, beperking van het aantal verkeersbewegingen etc. Dat dit niet ten koste hoeft te gaan van de ruimtelijke kwaliteit, en tegelijk een ruimtelijke meerwaarde voor de buurt kan betekenen, bewijzen de reeds gerealiseerde projecten: verwaarloosde sites of panden met een zekere erfgoedwaarde worden omgevormd tot een levendige woongemeenschap, autodelen zorgt voor een zuinig ruimtegebruik, een grote gemeenschappelijke tuin geeft een grotere belevingskwaliteit dan een reeks kleine afgesloten tuintjes, etc. Door een aangepast ontwerp kunnen anders eerder identiteitloze, strikt noodzakelijke ruimtes zoals vb een inkom of trappenhal open getrokken en in het ontwerp geïntegreerd worden als een ruimte die ontmoeting bemoedigt Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 14 van 70

15 3.3.2 Sociaal en maatschappelijk Naast ruimtelijke voordelen zijn er ook sociale voordelen: gemeenschappelijk wonen leidt tot meer contact waaruit bv. spontaan een beurtrol ontstaat om op de kinderen te passen en ouderen langer thuis kunnen blijven wonen zonder externe hulp in te roepen. Faciliteiten en gebruiksvoorwerpen kunnen gemeenschappelijk worden aangekocht en door iedereen gebruikt, wat zowel economisch als ecologisch een meerwaarde betekent. Het maatschappelijke aspect van een dergelijke woonvorm mag dan ook niet worden onderschat. Dikwijls fungeren de inwoners als hefboom voor de sociale cohesie in de ruimere buurt, of als pool van maatschappelijk engagement. Gemeenschappelijk wonen is een prima middel tegen vereenzaming. De impact van gemeenschappelijk wonen op de betaalbaarheid is zeer divers. In het geval van woningdelen, kunnen de bewoners samen een woning kopen of huren, die voor elk apart mogelijk niet betaalbaar zou zijn. Door het delen van belangrijke kosten, kan de woonkost relatief lager worden ten opzichte van een individuele woning. De winst bij cohousing bestaat vaak in het meer waar krijgen voor je geld (bvb. gedeelde fitnessruimte, zwembad, keuken, logeerkamer, ). Deze woonvorm blijft vaak toch voorbehouden voor de iets kapitaal- en kenniskrachtige doelgroepen. 3.4 WAT ZIJN DE KNELPUNTEN? Kennis Onbekend maakt onbemind. Op dit ogenblik is er nood aan kennisopbouw bij alle betrokken actoren: de burger, de professionele partners in het bouwproces, de adviserende instanties en de bevoegde overheden. Ook bij financiële instellingen bestaat nog enige terughoudendheid De wetgeving De huidige federale en Vlaamse wet- en regelgeving is op maat gesneden van het klassieke tweeoudergezin met een eengezinswoning. Ze mist vaak flexibiliteit naar meer alternatieve, vernieuwende woonvormen. Ook is de regelgeving van de verschillende beleidsvelden niet steeds optimaal op elkaar afgestemd. Ruimtelijke Ordening Gemeenschappelijk wonen volgens gewestplanbestemming In de zones bedoeld voor wonen aangeduid op de gewestplannen zijn gemeenschappelijke woonprojecten in principe vergunbaar. In de andere zones is dit niet het geval. Er zijn echter drie uitzonderingen: Als het gaat om erfgoed opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed, kan na advies van het agentschap voor Onroerend Erfgoed wel een zonevreemde functiewijziging naar wonen worden toegestaan in het belang van het erfgoed. Assistentiewoningen zijn vergunbaar in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen, als die gekoppeld zijn aan een woon- zorgcentrum Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 15 van 70

16 De codexwijziging van 8 december 2017 maakte de creatie van een zorgwoning in zonevreemde woningen, alsook in woningen binnen verkavelingsvoorschriften die bijkomende woongelegenheden uitdrukkelijk uitsluiten, mogelijk. Verdichting door de creatie van bijkomende woongelegenheden en bouwen of wonen in tweede orde is evenwel niet op alle locaties gewenst Een ruimtelijke afweging van een project door de vergunningverlenende overheid is steeds noodzakelijk (zie 3.5). Gemeenschappelijk wonen in BPA, RUP of verkaveling De knelpunten in de ruimtelijke ordening situeren zich vooral op het vlak van de bestaande lokale bestemmingsplannen en verkavelingen. Bestaande Bijzondere Plannen van Aanleg (BPA s) zijn dikwijls verouderd, te gedetailleerd en/of weinig flexibel. Bepaalde ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP s) richten zich uitdrukkelijk op het vermijden van meergezinswoningen, wat soms ondoordacht mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen hypothekeert. Vele verkavelingen kampen met dezelfde problematiek. Om niet onbedoeld bepaalde woonvormen uit te sluiten is het beter te werken met voorschriften met betrekking tot bouwvolumes en woondichtheden dan met de termen één- en meergezinswoningen. Indien men appartementen expliciet wilt uitsluiten in bepaalde gebieden kan dit ook zonder deze term te noemen. Zo kan een voorschrift ook vorm krijgen op basis van ruimtelijke randvoorwaarden in plaats van op basis van de woonvorm. Bijvoorbeeld door niet-grondgebonden woningen die geen (individuele of gedeelde) woonruimten op de begane grond hebben uit te sluiten. Of door te stellen dat er geen wooneenheden toegestaan kunnen worden die geen woonfunctie op de begane grond hebben. Zo kunnen gedeelde woonvormen die op de begane grond gedeelde woonruimtes en privatieve ruimtes op het verdiep hebben wel nog vergund worden. De VCRO-wijziging van 8 december heeft de procedurele mogelijkheden om ruimtelijk rendement na te streven aanmerkelijk verruimd, waardoor deze knelpunten minder sterk hoeven te spelen in de vergunningspraktijk. Voorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar vormen geen weigeringsgrond meer voor vergunningsaanvragen. De voorschriften verdwijnen niet, maar verliezen hun dwingend karakter. Zo kan, als de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening en de onderliggende gewestplanbestemming het toelaat, de vergunningverlenende overheid abstractie maken van verkavelingsvoorschriften die bijvoorbeeld stellen dat enkel ééngezinswoningen zijn toegelaten of een traditionele vrijstaande inplanting van woningen voorzien, om een project inzake gemeenschappelijk wonen te vergunnen. Deze mogelijkheid om voorschriften te negeren geldt niet voor verkavelingsvoorschriften die betrekking hebben op wegenis en het openbaar groen. Deze bepaling werd ingeschreven omdat oude verkavelingsvoorschriften soms een rem zetten op nieuwe ontwikkelingen die als doel hebben het ruimtelijk rendement te verhogen en de open ruimte te vrijwaren. De regeling geeft niet automatisch recht op een vergunning, maar werd soms ook toegepast op slecht gelegen plaatsen waar geen verhoging van het ruimtelijk rendement gewenst is. Daarom werd met het 4 VCRO-art , , 4.4.9/1, 7.4.4/ Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 16 van 70

17 verzameldecreet van 2019 artikel van de VCRO aangepast zodat de gemeente een gebiedsgerichte afweging kan maken, op dubbel vlak: 1. De gemeenteraad kan los van concrete vergunningsaanvragen beslissen om de voorschriften van verkavelingen die de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen niet in de weg staan en die de ruimtelijke kwaliteit op die plaats garanderen te behouden als weigeringsgrond. Het behouden van de stedenbouwkundige voorschriften als weigeringsgrond heeft wel betrekking op de gehele verkaveling. Gemeenten kunnen differentiëren en bepalen welke verkavelingen niet in aanmerking komen voor de bepaling dat voorschriften van oudere verkavelingen geen weigeringsgrond meer vormen. Voor de opmaak van haar beslissing moet de gemeente niet wachten tot de verkaveling 15 jaar of ouder is. 2. In het kader van de beoordeling van een vergunningsaanvraag kan de vergunningverlenende overheid gemotiveerd verwijzen naar naar bepaalde voorschriften van een meer dan 15 jaar oude verkaveling, waarbij zij dan aangeeft dat die voorschriften nog steeds belangrijke actuele criteria omvatten om op die specifieke plaats de goede ruimtelijke ordening te motiveren. De afwijkingsmogelijkheid van BPA s ouder dan 15 jaar schept kansen om projecten voor gemeenschappelijk wonen te vergunnen, daar waar als onderliggende harde gewestplanbestemming woongebied geldt. De afwijkingsregeling geldt niet voor wegenis, openbaar groen en erfgoed. Deze bepaling werd ingeschreven omdat oude stedenbouwkundige voorschriften soms een rem zetten op nieuwe ontwikkelingen die als doel hebben het ruimtelijk rendement te verhogen en de open ruimte te vrijwaren. De regeling geeft niet automatisch recht op een vergunning, maar werd soms ook toegepast om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. Daarom werd met het verzameldecreet van 2019 artikel 4.4.9/1 van de VCRO aangepast zodat de gemeente een gebiedsgerichte afweging kan maken, op dubbel vlak: 1. De gemeenteraad kan los van concrete vergunningsaanvragen beslissen om de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA die de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen niet in de weg staan en die de ruimtelijke kwaliteit op die plaats garanderen te behouden als weigeringsgrond. Het behouden van de stedenbouwkundige voorschriften als weigeringsgrond heeft wel betrekking op het BPA in zijn geheel. Gemeenten kunnen bepalen welke BPA s niet in aanmerking komen voor de afwijkingsbepaling, deze BPA s moeten nog geen 15 jaar oud zijn. 2. In het kader van de beoordeling van een vergunningsaanvraag kan de vergunningverlenende overheid gemotiveerd verwijzen naar bepaalde voorschriften van een meer dan 15 jaar oude verkaveling, waarbij zij dan aangeeft dat die voorschriften nog steeds belangrijke actuele criteria omvatten om op die specifieke plaats de goede ruimtelijke ordening te motiveren. De codex voorziet nu een vereenvoudigde procedure tot aanpassing van verouderde of te gedetailleerde inrichtingsvoorschriften van BPA s, APA s en sommige gemeentelijk RUP s. Dergelijke voorschriften verhinderen vaak een beter ruimtelijk rendement op het terrein door sterk opgedeelde zonering (gebouwen, tuinen, ) en gedetailleerde voorschriften over bouwdieptes en volumes. De herziening of opheffing kan alleen betrekking hebben op inrichtingsvoorschriften en kan geen wijziging van de (hoofd)bestemming van het gebied tot gevolg hebben. De herziening of opheffing kan alleen betrekking hebben op: 1 De perceelsafmetingen; Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 17 van 70

18 2 de afmetingen en de inplanting van constructies; 3 de dakvorm en de gebruikte materialen; 4 de maximaal mogelijke vloerterreinindex; 5 het aantal bouwlagen; 6 de voortuinstroken, de tuinzones met inbegrip van tuinconstructies, de binnenplaatsen, de afsluitingen, de buitenaanleg rond gebouwen met inbegrip van verhardingen, de bouwvrije stroken en de bufferstroken; 7 het aantal toegelaten woongelegenheden of bedrijfseenheden per kavel; 8 de toegelaten functies in bebouwbare zones of van bebouwde onroerende goederen; 9 de parkeergelegenheden. De herziening of opheffing kan niet leiden tot een kleinere oppervlakte aan openbare groen- of recreatievoorzieningen. De ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk aandachtspunt. Verdichten bijvoorbeeld is niet overal een goed idee, en het onoordeelkundig opheffen van beperkingen kan vb. leiden tot een ongewenste verhardingsgraad. De vereenvoudigde procedure is ook van toepassing voor de herziening of opheffing van stedenbouwkundige voorschriften van gemeentelijke RUP s, met uitsluiting van voorschriften over de toegelaten functies. Ze kan ook niet worden toegepast voor zogenaamde afwijkende BPA s 5. De te volgen procedure staat uitgeschreven in de VCRO en het besluit van de Vlaamse Regering inzake de herziening of de opheffing van stedenbouwkundige voorschriften van algemene en bijzondere plannen van aanleg en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, met toepassing van artikel 7.4.4/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening d.d. 11 januari 2019 (BS ). Gemeentelijke verordeningen Gemeentelijke verordeningen inzake woningkwaliteit kunnen minimale afmetingen opleggen voor individuele woongelegenheden, vaak gebeurt dit vanuit het oogpunt om huisjesmelkerij tegen te gaan. Een gemeenschappelijk woonproject heeft een grotere focus op gemeenschappelijke invulling, waardoor minder ruimte voor de individuele woongelegenheden volstaat. Daardoor kunnen conflicten ontstaan met een meer generieke woningkwaliteitsverordening. Parkeerverordeningen kunnen ook remmend werken. Dikwijls is hierin een minimumaantal parkeerplaatsen per woning opgelegd. Projecten van gemeenschappelijk wonen voorzien vaak een beperkt aantal parkeerplaatsen vanuit sociaal en ecologisch oogpunt, terwijl een parkeerverordening per individuele woning een substantieel hoger aantal verplicht maakt. Wonen Veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten en de ontwerpleidraad sociale woningbouw (2017). Artikel 5, 1 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat elke woning moet voldoen aan een aantal elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten: 5 Waarbij de gewestplanbestemming anders is dan deze van Wonen in algemene zin Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 18 van 70

19 1 de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2 de sanitaire voorzieningen, vooral de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, beide aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder; 3 de winddichtheid, de thermische isolatie en de verwarmingsmogelijkheden, vooral de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen en, indien nodig, te kunnen koelen tegen redelijke energiekosten of de mogelijkheid om die middelen op een veilige manier aan te sluiten; 4 de ventilatie-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van de woongedeelten wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte ervan, en de ventilatie- en verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en tot de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5 de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilige gebruik van elektrische apparaten; 6 de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en de aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7 de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten-en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8 de toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer; 9 de minimale energetische prestaties; 10 de aanwezigheid van drinkbaar water. Hiernaast bepaalt artikel 25bis 6 van de Vlaamse Wooncode dat de Vlaamse Regering de kwaliteitsnormen en bouwtechnische en conceptuele richtlijnen vaststelt waaraan sociale woningen moeten voldoen. Deze normen en richtlijnen worden vastgelegd in de ontwerpleidraad sociale woningbouw (2017), leidraad voor bouwheren en ontwerpers van sociale woningen. Aangezien bij gemeenschappelijke woonvormen ook gebruik gemaakt wordt van gedeelde ruimtes en voorzieningen, worden de ruimtes in de zelfstandige wooneenheid vaak tot een minimum beperkt. Hierdoor wordt soms niet voldaan aan artikel 5, 1, 1, 2 en 8, van de Vlaamse Wooncode of de ontwerpleidraad sociale woningbouw. Toewijzingsregels sociale huisvesting Mensen die zich willen inschrijven voor een sociale huurwoning, die een sociale huurwoning toegewezen willen krijgen of die willen toetreden tot een huurovereenkomst moeten aan een aantal voorwaarden voldoen (zie: Wegwijs in het sociaal huurstelsel; Wonen Vlaanderen (2019)) 6 Wijzigingsdecreet 21/12/2018, zal in mei 2019 in werking treden Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 19 van 70

20 Bij de toewijzing zijn de voorwaarden iets strenger dan bij een inschrijving. Bij een toetreding tot een lopende huurovereenkomst, gelden dezelfde voorwaarden maar wordt er op toegekeken dat de sociale huurwoning niet onaangepast is aan de nieuwe gezinssituatie. Volgende aspecten zullen getoetst worden bij de persoon, al dan niet samen met zijn gezinsleden. de leeftijd; de opname in het bevolkings- dan wel vreemdelingenregister; de hoogte van het inkomen, tenzij het om een toetreding gaat; het al dan niet hebben van een eigendom; Ook voor wat betreft het aankopen van een sociale woning of sociale kavel geldt dat men minimaal 18jaar moet zijn, geen eigendom mag hebben en een inkomen dat niet te hoog en niet te laag is. Gemeenten kunnen bovendien in een lokaal toewijzingsreglement lokale accenten leggen, waardoor de gemeente rekening kan houden met de lokale binding van kandidaat-huurders, een meer gericht doelgroepenbeleid kan voeren of zich kan focussen op de leefbaarheid in bepaalde wijken. Sociale huurwoningen worden op basis van chronologie toegewezen aan de personen op de wachtlijst. Voor sommige kandidaat-huurders is er een voorrang voorzien. Er bestaan voorrangsregels die gelden voor heel Vlaanderen en er zijn gemeentelijke toewijzingsregels in het kader van de leefbaarheid, lokale binding of voor een bijzondere doelgroep. Bovendien bestaan er ook nog optionele voorrangsregels en de SVK s hanteren een puntensysteem met gewogen prioriteiten. Het aanbod aan gemeenschappelijke woningen binnen de sociale huisvestingssector is beperkt. Wanneer iemand aangeeft geïnteresseerd te zijn om te wonen in een gemeenschappelijk woonproject, is dit in strijd met het systeem van chronologische toewijzing (SHM) of de toepassing van het puntensysteem (SVK). De wachtlijst voor gemeenschappelijke woningen zal immers kleiner zijn dan deze binnen de reguliere woningmarkt. Bovendien bemoeilijkt het huidige toewijzingssysteem de groepsvorming, wat een belangrijke fase is bij de opstart van een gemeenschappelijk woonproject. Persoonlijke bewoningsplicht Bij de aankoop van een sociale koopwoning bestaat een bewoningsplicht van 20 jaar die ingaat op de dag van ondertekening van de aankoopakte. In het geval van de aankoop van een sociale kavel bestaat een bouw- en bewoningsverplichting. De op te richten woning moet binnen 4 jaar winddicht zijn en deze moet 10 jaar bewoond worden door de koper. De sociale woning, resp. de op de sociale kavel op te richten woning mag in deze periode niet vervreemd worden en er mag geen zakelijk recht op gevestigd worden. Wanneer de verplichtingen gebonden aan de aankoop niet nageleefd worden, kan de SHM een schadevergoeding eisen. Deze verplichting kan een grote drempel betekenen in het geval van een gemeenschappelijk woonproject, gelet op het belang van de groepsvorming Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 20 van 70

21 Sociale zekerheid, uitkeringen en inschrijving bevolkingsregister Voor de toekenning van diverse uitkeringen, premies, sociale leningen en belasting(vermindering) en de toewijzing van sociale woningen, wordt gekeken naar het gezamenlijk belastbaar inkomen van een gezin. Doordat gemeenschappelijke woonvormen nog niet algemeen voorkomend zijn, treden hier soms problemen of willekeurige interpretaties door gemeentebesturen op. Bij sommige gemeenschappelijke woonvormen (leefgemeenschappen, woongroepen) ontstaan hierbij problemen, omdat de bewoners als 1 groot gezin beschouwd worden. Dit betekent dat bij de bepaling van het gezamenlijk belastbaar inkomen de som gemaakt wordt van de inkomens van de verschillende huishoudens. Het gezamenlijk belastbaar inkomen zal in deze gevallen vaak hoger liggen dan de inkomensgrenzen. Dit heeft invloed op de hoogte van iemands uitkering, belastingen, leefloon, Hier wordt verder op ingegaan in hoofdstuk 8. Juridische structuren De meest geschikte en voordeligste structuur is afhankelijk van project tot project. Het is een hele zoektocht om de meest geschikte structuur te vinden en het gebeurt vaak dat deze gedurende de opstart van een project nog verandert. De meest geschikte structuur bij opstart van een project kan verschillen van deze tijdens het (ver)bouwproces of bij bewoning. Elke structuur heeft zo zijn eigen voor- en nadelen, de juridische gids co-housing die opgemaakt werd door de HoGent, gaat hier uitgebreid op in. Gelet op de complexiteit van deze materie raadplegen verschillende gemeenschappelijke woonprojecten een notaris of advocaat om hen te begeleiden bij deze zoektocht Gewoonteregels ruimtelijke ordening Een bijkomend aandachtspunt zijn de vele gewoonteregels. Hier gaat het om generieke toepassingsvormen die gegroeid zijn los van concrete regelgeving, De gewoonteregels zijn toegespitst op klassieke woonvormen en vormen een kader met het oog op een zekere eenvormigheid. Als die gewoonteregels niet periodiek worden geëvalueerd, kunnen ze echter remmend werken bij vernieuwende woonvormen. Standaardbouwprofielen (hoogte, diepte, bouwvrije stroken) of minimumafmetingen voor tuinen zijn maar enkele van de vele mogelijke knelpunten Groepsvorming Om projecten te doen slagen is het noodzakelijk voldoende geschikte medebewoners te vinden. Deze zoektocht loopt niet altijd van een leien dakje Hoe met deze knelpunten omgaan? Het belangrijkste element is de kennis te verhogen over de vele vormen van gemeenschappelijk wonen. Een beter begrip leidt immers tot een meer afgewogen beoordeling van de aanvraag en meer aandacht bij de opmaak van voorschriften in nieuwe plannen of verkavelingen Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 21 van 70

22 Kennis verhogen en sensibiliseren Voorbeeldprojecten en good practices zijn belangrijke middelen om zowel burgers, als (lokale) overheden te sensibiliseren. In dat kader lopen verschillende pilootprojecten, denken we maar aan de 5 pilootprojecten rond gemeenschappelijk eco-wonen ( ecowonen.be ) en de pilootprojecten collectief wonen (op initiatief van de Vlaamse bouwmeester, waarin ook ruimte voor gemeenschappelijke woonprojecten wordt voorzien. De lokale overheid kan de aanvrager ook actief begeleiden bij het proces. Structureel vooroverleg draagt immers bij aan de ruimtelijke kwaliteit van een project. Zowel Samenhuizen vzw als de provincie Vlaams-Brabant maakten een publicatie, met tips voor lokale besturen en voorbeeldprojecten: Regels anders opmaken Bij nieuwe planinitiatieven en verkavelingen wordt nagekeken of de voorschriften gemeenschappelijke woonprojecten niet onterecht in de weg staan. Het opnemen van voorschriften die specifiek gericht zijn op gemeenschappelijk wonen of andere woontypologieën wordt evenwel afgeraden (zie eerder), beter wordt gewerkt aan voorschriften die een kwalitatieve verhoging van het ruimtelijk rendement mogelijk maken. De Vlaamse overheid kan daarbij ondersteuning voorzien door goede voorbeelden aan te reiken en een klankbord te zijn bij het uitwerken van kaders en lokale beleidsopties. In plaats van een ad hoc toepassing van de mogelijkheden die de VCRO biedt om van verouderde voorschriften af te wijken (BPA ouder dan 15 jaar) of ze buiten toepassing te laten (verkaveling ouder dan 15 jaar), kan de gemeente ook opteren voor een meer structurele aanpak. Bestaande BPA s en RUP s kunnen geactualiseerd worden om een meer hedendaags antwoord te bieden op de strenge zoneringen uit vele oude plannen. Dit kan vaak al via de hoger beschreven vereenvoudigde procedure om de inrichtingsvoorschriften van plannen te herzien, eventueel via een thematisch RUP voor aanpassing van meerdere oudere plannen tegelijk. Voor verkavelingen bestaat er een bijstellings- of opheffingsmogelijkheid via de VCRO 7. Bij de vergunningverlening is een project tot gemeenschappelijk wonen niet anders dan een ander project dat gepaard gaat met de verhoging van het ruimtelijk rendement. Een beoordeling van de geschiktheid van de locatie, de verschijningsvorm, het ruimtegebruik, de mobiliteitsimpact, is zoals steeds aan de orde. Aangezien elk project een eigen invulling met zich meebrengt, bestaat er geen uniforme benadering. Elk project vereist een beoordeling op maat, die rekening houdt met de kwalitatieve invulling binnen het project en de inpassing in de omgeving. 7 Decreet omgevingsvergunning art.84, 85, 86, Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 22 van 70

23 Verdere aanbevelingen voor een optimaal regelgevend kader: Omzichtig omgaan met algemene parkeernormen en woningkwaliteitsnormen in verordeningen. Durven afstappen van gewoonteregels (in specifieke situaties - motiveren). Proefomgeving experimentele woonvormen Binnen de proefomgeving experimentele woonvormen krijgen 28 geselecteerde projecten kansen om op te starten zonder de belemmering van bepaalde regelgeving inzake wonen. De proefomgeving trad in werking op 1 februari 2018 en geldt voor 6 jaar. De bepalingen waar van afgeweken mogen worden zijn de volgende: 1 artikel 5, 1, eerste en derde lid, van de Vlaamse Wooncode, dat de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten bepaalt waaraan woningen moet voldoen. 2 artikel 34, 3 en artikel 42 van de Vlaamse Wooncode, die handelen over de verkoop van sociale koopwoningen. 3 artikel 38 van de Vlaamse Wooncode, voor wat betreft de kwaliteitsnormen waaraan sociale woningen moeten voldoen. Deze normen worden vastgelegd in de ontwerpleidraad sociale woningbouw (2017). 4 artikel 40, 2, derde en vierde lid van de Vlaamse Wooncode, dat de voorwaarden bepaalt waaronder sociale woonorganisaties kunnen intekenen op het maatschappelijk kapitaal van andere vennootschappen. 5 artikel 78 en artikel 79 van de Vlaamse Wooncode, die de voorwaarden bepalen waaronder sociale leningen worden verstrekt. 6 artikel 81, 1, en artikel 82 tot en met artikel 83 van de Vlaamse Wooncode, die handelen over tegemoetkomingen. 7 artikel 84 van de Vlaamse Wooncode, dat de twintigjarige bewoningsplicht instelt en een vergoeding bepaalt bij niet-nakoming van deze verplichting. 8 titel VII van de Vlaamse Wooncode. Deze titel handelt over de verhuring van woningen in de sociale sector. Hiertoe behoren onder andere de huurdersverplichtingen en de toewijzingsregels. 3.5 BELANGRIJKE RUIMTELIJKE AANDACHTSPUNTEN Kwaliteitseisen Elk gemeenschappelijk woonproject is verschillend en vergt een beoordeling op maat. Een goede inpassing in de omgeving is noodzakelijk voor een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling. De ruimtelijke kwaliteit moet vanaf de aanvang van het ontwerpproces meegenomen worden. Een project moet uitgaan van een ruimtelijk kwalitatief programma. Het bouwprogramma moet zich zowel focussen op compacter wonen en ruimtelijk rendement als op kwaliteitsvolle en ruime gemeenschappelijke delen die kunnen bijdragen aan een groenblauwe dooradering. Het project past zich in een ruimtelijk kwalitatief geheel in de omgeving Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 23 van 70

24 In de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn 10 ruimtelijke kernkwaliteiten geïdentificeerd die bij de inrichting van een locatie kunnen gehanteerd worden om een volledig beeld te krijgen van de al dan niet aanwezige kwaliteiten van een locatie: De inrichting van de ruimte is geschikt voor meerdere gebruikers tegelijk hetzij op verschillende momenten. Dit gebeurt door zoveel mogelijk in te spelen op de noden van medegebruikers zonder de noden van de hoofdgebruiker aan te tasten. Inrichting draagt bij aan gedeeld en meervoudig gebruik door toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals verweving, medegebruik en gebruik door meerdere doelgroepen. De inrichting is evenzeer adaptief voor toekomstige gebruikers De inrichting van de ruimte is flexibel inzetbaar of eenvoudig aanpasbaar voor tijdelijke of veranderende maatschappelijke noden. Inrichting draagt bij aan robuustheid en aanpasbaarheid door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals structuurversterking, hergebruik, tijdelijk en omkeerbaar ruimtegebruik. De inrichting van de ruimte is aangepast aan haar omgeving door in stedenbouwkundig en landschapsontwerp te voorzien. Het ontwerp draagt bij aan het gebruik van proportionele volumes, gepaste materialen en het voorzien in groen, uitzichten en een goede overgang tussen publieke en private ruimte. Inrichting draagt bij aan de herkenbaarheid en leesbaarheid van de omgeving door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals maatwerk en identiteit, draagkracht en proportionaliteit. De inrichting van de ruimte gebeurt met respect voor het onroerend erfgoed en de karakteristieken van het landschap en zet in op een sterke identiteit door voort te bouwen op cultuurhistorische waarden. Inrichting draagt bij aan de waardering van erfgoed en de karakteristieken van het landschap door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals (historische) gebiedskenmerken en beleving Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 24 van 70

25 De inrichting van de ruimte versterkt de ecologische samenhang en biodiversiteit en tast de kwaliteit van de bodem niet aan. De inrichting van de ruimte draagt bij tot de versterking van het groen-blauw netwerk. Inrichting draagt bij aan biodiversiteit en bodemkwaliteit door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals multifunctionaliteit, draagkracht en het ecologisch functioneren. De inrichting van de ruimte vermindert de specifieke klimaatgevoeligheden (hittestress, overstromingsrisico, ) van de plek (adaptatie). Inrichting draagt bij aan klimaatbestendigheid van de ruimte door toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals multifunctionaliteit, verhardingsbeperking en veerkrachtig inrichten. De inrichting van de ruimte kiest voor bouwvormen, zonoriëntaties en materiaalkeuzes die voor minder energieverbruik zorgen. Inrichting draagt bij aan energiezuinigheid door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals energieneutraal bouwen en leven. De inrichting van de ruimte gaat uit van de realisatie van de klimaatdoelstellingen en optimaliseert de productie, de opslag en de distributie van hernieuwbare energie. De inrichting van de ruimte beperkt gezondheidsrisico s door in het ontwerp blootstelling aan lucht- en geluidhinder te vermijden en de beweeg- en spelvriendelijkheid te De inrichting van de ruimte geeft alle groepen in de samenleving toegang tot groen, publieke ruimte en basisvoorzieningen. Inrichting draagt bij aan inclusief samenleven door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals toegankelijkheid en doelgroepgeschiktheid Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 25 van 70

26 De inrichting van de ruimte laat binnen en buiten gebouwen mogelijkheden voor ondernemerschap en voorziet in een toegankelijkheid voor het economisch functioneren. Inrichting draagt bij aan economische vitaliteit door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals ontwikkelingsmogelijkheden voor economische sectoren Locatie-eisen Niet elke locatie is geschikt voor gemeenschappelijk wonen. De gekozen locatie is erg belangrijk om rendementskansen op de juiste plekken te benutten, daarbij bijkomend ruimtebeslag te voorkomen en nieuwe ruimtelijke kwaliteit te creëren. Projecten van gemeenschappelijk wonen bevinden zich bij voorkeur binnen het bestaande ruimtebeslag in of nauw aansluitend bij een al dan niet stedelijke woonkern met voldoende hoog voorzieningenniveau en voldoende hoogstaande aansluiting op het collectief vervoer (knooppuntwaarde). De rendementsverhoging gebeurt zo op een weloverwogen plek, in relatie tot een reductie van de automobiliteit en de algemene verplaatsingsbehoefte enerzijds en een goede integratie in een hoogwaardig bebouwd weefsel anderzijds. Erfgoedaspecten (bv. grote oude hoeves of kasteel) kunnen bij de ruimtelijke beoordeling meewegen. Verweving met andere functies dan wonen of het benutten van kansen voor energie-uitwisseling zijn een pluspunt in de afweging Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 26 van 70

27 4 ZORGWONEN 4.1 AANLEIDING Om maatschappelijk relevante vormen van zorgwonen te ondersteunen en de aanvraag ervan administratief te vereenvoudigen, werd in 2009 de vergunningsplicht voor de creatie van een zorgwoning omgevormd tot een meldingsplicht. Deze meldingsplicht geldt mits voldaan is aan de voorwaarden opgesomd in de definitie zorgwonen, die hiertoe opgenomen werd in de VCRO. De definitie zorgwonen zoals deze opgenomen is in de VCRO werd uitgewerkt om een oplossing te bieden voor een stedenbouwkundige kwestie. namelijk onder welke voorwaarden een melding volstaat en wanneer een omgevingsvergunning vereist is. Andere beleidsdomeinen die in aanraking komen met zorgwoningen, verwijzen naar het begrip zorgwonen vanuit de VCRO, maar dan om niet stedenbouwkundige zaken te regelen. Deze toepassing leidt tot heel wat problemen en moeilijkheden. Deze beleidsdomeinen handelen immers vanuit andere beleidsstellingen: - Zorg en gezondheid: toekenning zorgbudget, vermaatschappelijking van de zorg - Wonen: woningkwaliteitsbewaking, afstemming toelatingsvoorwaarden instrumenten sociaal woonbeleid. - Bevolkingsregister: de vaststelling van de hoofdverblijfplaats, evenals de bepaling van de gezinstoestand, waarna een inschrijving in het bevolkingsregister kan volgen. Zorgwonen en het tijdelijk wonen vormen hier beiden een uitzondering op het basisprincipe één adres = één gezin 4.2 MELDINGSPLICHT ALTIJD bij creatie zorgwoning EN beëindiging zorgsituatie Artikel van de VCRO stelt het volgende aangaande de meldingsplicht inzake zorgwonen: 1. De verwezenlijking van een ondergeschikte wooneenheid met het oog op de creatie van een vorm van zorgwonen is meldingsplichtig op voorwaarde dat de ondergeschikte wooneenheid verwezenlijkt wordt binnen het bestaande bouwvolume van de woning. Het beëindigen van de zorgsituatie, vermeld in artikel 4.1.1, 18, d), is eveneens meldingsplichtig. 2. Indien een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, aangewend zal worden voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, is daartoe een voorafgaande omgevingsvergunning voor het opsplitsen van een woning vereist Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 27 van 70

28 De creatie van een zorgwoning EN de beëindiging van een zorgsituatie is dus altijd meldingsplichtig, ongeacht of er al dan niet vergunningsplichtige handelingen gebeuren. In veel gevallen zal de creatie van de zorgwoning gepaard gaan met handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken. Deze werken zijn (bij de creatie van een zorgwoning) vrijgesteld van de vergunningsplicht. Wanneer de creatie van een zorgwoning (binnen het bestaande volume van de woning) gepaard gaat met stabiliteitswerken, dient de melding te gebeuren met de medewerking van een architect. Door de meldingsplicht kan de gemeente de woningkwaliteit garanderen en beoordelen of de gemelde handeling daadwerkelijk meldingsplichtig is en niet verboden is. Als een woning, na de beëindiging van de zorgsituatie, terug gebruikt wordt voor de huisvesting van 1 gezin, is dit steeds meldingsplichtig. Deze melding geldt ook in het geval een vergunning aangevraagd werd voor de creatie van een zorgwoning, die gepaard ging met een uitbreiding of in het geval van een nieuwbouwwoning. Wanneer evenwel de zorgwoning, na de beëindiging van de zorgsituatie, gebruikt zal worden voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, waarbij geen zorgrelatie bestaat, is een omgevingsvergunning vereist voor de vermeerdering van het aantal woongelegenheden (zie 4.3) Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 28 van 70

29 Figuur 7: Meldings of vergunningsplicht? De melding van een zorgwoning is gebonden aan de woning, niet aan de persoon die gehuisvest zal worden. Zo is het mogelijk om bijvoorbeeld na het overlijden van je (schoon)moeder, een hulpbehoevende vriend(in) in huis te nemen. Wanneer de voorwaarden voor zorgwonen voldaan blijven, is hier geen nieuwe melding (stedenbouwkundige handelingen) voor nodig. Via het omgevingsloket wordt daarom ook geen informatie betreffende te huisvesten persoon opgevraagd. Wanneer nieuwe bewoners in de zorgwoning trekken, moeten ze hun nieuwe domicilie melden aan de bevolkingsdienst. Deze contacteert de dienst Ruimtelijke ordening om na te gaan of de melding (stedenbouwkundige handelingen) van de zorgwoning correct gebeurde. Wanneer alle voorwaarden voldaan zijn, registreert de bevolkingsdienst de woning als zorgwoning. Er wordt geen bijkomend huisnummer aangemaakt voor de nieuwe wooneenheid. Beide gezinnen zijn op hetzelfde adres gedomicilieerd, maar de zorgwoning krijgt wel een aparte code in het register (zie ook 6). Het is pas wanneer de zorgsituatie beëindigd wordt en de zorgwoning niet langer gebruikt wordt, dat een nieuwe melding van beëindiging van de zorgsituatie noodzakelijk is Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 29 van 70

30 Mits voldaan aan ALLE voorwaarden in art en VCRO Alle volgende voorwaarden moeten voldaan zijn om de creatie van een zorgwoning meldingsplichtig te maken: De ondergeschikte wooneenheid wordt verwezenlijkt binnen het bestaande bouwvolume van de woning Er wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd in een bestaande woning De ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid, De ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning, De creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van : 1. hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is; 2. hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend 8 is. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen; 3. hetzij de zorgverlener indien de personen, vermeld in punt 1 of 2, gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid. De eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. De verschillende voorwaarden worden onder verder toegelicht. De definitie doet geen uitspraak over welke woongelegenheid bewoond wordt door het huisvestende gezin en welke door het gehuisveste gezin. Het effectief bewonen door de hulpbehoevende (of de 65 plusser) moet binnen de twee jaar na datum van de meldingsakte gebeuren, anders vervalt de meldingsakte (Decreet Omgevingsvergunning Art en art 112). Indien aan alle voorwaarden van de definitie (VCRO art ) voldaan is, wordt een zorgwoning niet als afwijkend van stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften beschouwd, tenzij die de creatie ervan uitdrukkelijk verbieden. Zorgwoningen zijn dus ook mogelijk in zonevreemde woningen, oude BPA s, RUP s en verkavelingen die bijvoorbeeld eengezinswoningen voorschrijven Ondergeschikte wooneenheid en één fysiek geheel In de definitie van zorgwonen is bepaald dat een zorgwoning maximaal één ondergeschikte wooneenheid, binnen de bestaande woning moet zijn, die hiermee één fysiek geheel vormt. Het voorzien van meer dan 1 zorgwoning bij één hoofdwooneenheid is bijgevolg vergunningsplichtig. 8 Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgverzekeringstegemoetkoming, een tegemoetkoming voor hulp aan bejaarden of een basisondersteuningsbudget als vermeld in artikel 4, eerste lid, van het decreet van 24 juni 2016 houdende de Vlaamse sociale bescherming, of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 30 van 70

31 Een definitie van ondergeschikte wooneenheid is niet opgenomen, wel kunnen we door ontleding van het begrip tot 2 zaken besluiten: - Een ondergeschikte woongelegenheid betekent in de eerste plaats impliciet dat het aantal woongelegenheden wordt gewijzigd. - Een ondergeschikte woongelegenheid betekent vervolgens dat de bijkomende woongelegenheid ondergeschikt moet zijn. 1. Een ondergeschikte woongelegenheid betekent in de eerste plaats impliciet dat het aantal woongelegenheden wordt gewijzigd. Er is sprake van het wijzigen van het aantal woongelegenheden wanneer er meerdere woningen worden gecreëerd. Volgens de definities van de codex is een woning een goed vermeld in artikel 2, 1, eerste lid, 31 van de Vlaamse Wooncode: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande. Een gezin wordt ook gedefinieerd in artikel 2 Vlaamse wooncode: meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben. Een hoofdverblijfplaats wordt vervolgens in artikel 2 Vlaamse Wooncode ook gedefinieerd: de woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft. Dit staat dus los van een domiciliëring, of de (niet-)contractuele verbintenissen die de grondslag vormen voor het verblijf. Er moet met andere woorden nagekeken worden of het gaat om twee aparte gezinnen (dit kan ook een alleenstaande zijn) en niet om het volledig samenwonen als één gezin. Hier wordt in 2.2 hierbovendieper op ingegaan. 2. Een ondergeschikte woongelegenheid betekent vervolgens dat de bijkomende woongelegenheid ondergeschikt moet zijn. In de memorie van toelichting bij de VCRO (BS ) wordt de regeling inzake zorgwonen als volgt toegelicht: In de ontwerpteksten wordt de term zorgwonen ingevoerd om maatschappelijk relevante vormen van kangoeroewonen e.a. via bepaalde ruimtelijke faciliteiten te ondersteunen. Het gaat daarbij specifiek om het huisvesten van ten hoogste twee hulpbehoevende personen of ouderen door middel van de creatie van een ondergeschikte wooneenheid. (Zie Parl. St. Vl. Parl., , nr. 2011, p. 13) Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 31 van 70

32 296. De ondergeschikte wooneenheid moet worden gecreëerd binnen een bestaande woning. Het complementair karakter van de ondergeschikte wooneenheid blijkt uit 2 zaken. Zij moet één fysiek geheel vormen met de hoofdwooneenheid; een losstaande, achter de hoofdwoning gebouwde constructie kan dus niet. De ondergeschikte wooneenheid mag daarenboven ten hoogste één derde uitmaken van het bouwvolume van de volledige woning (d.w.z. van de optelsom van de hoofdwooneenheid en van de ondergeschikte wooneenheid). Bij de toetsing aan die verhouding geldt wel dat de gemeenschappelijke ruimten (bvb. een keuken die gedeeld wordt door de bewoners van ondergeschikte en hoofdwooneenheid) niet meegeteld worden bij de berekening van het bouwvolume van de ondergeschikte wooneenheid. (Zie Parl. St. Vl. Parl., , nr. 2011, p. 93) De Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde in een arrest van 23 april 2013, nr. A/2013/0165: Uit deze definitie van zorgwonen blijkt dat een zorgwoning wezenlijk iets anders is dan een eengezinswoning waarvan twee afzonderlijke woningen worden gemaakt. Een zorgwoning destijds kangoeroewoning genoemd staat immers helemaal in het teken van de zorg van een zorgbehoevende en maakt een ondergeschikte wooneenheid uit die één fysiek geheel vormt met de hoofdeenheid. Uit de stukken van het dossier blijkt duidelijk dat het de bedoeling is van de verzoekende partij om twee hoofdwooneenheden te creëren binnen hetzelfde huis gelet op het overlijden van de zorgbehoevende. Er is dan ook terecht geoordeeld dat de verzoekende partij een omvorming van de eengezinswoning naar een tweegezinswoning wenst. De ondergeschiktheid is een feitelijk gegeven. Er moet een duidelijke band zijn tussen beide woongelegenheden. Enerzijds door de zorgrelatie tussen de bewoners van beide woongelegenheden. Anderzijds doordat de zorgwoning fysiek geïntegreerd wordt in de hoofdwoongelegenheid en doordat ze maximum 1/3 de van het volume 9 van de volledige woning (= hoofdwooneenheid, inclusief de ondergeschikte wooneenheid) mag uitmaken. Een losstaand (bij)gebouw voldoet bijgevolg niet aan deze voorwaarden. Vanuit ruimtelijke ordening is er steeds zo geïnterpreteerd dat er op zijn minst voldoende gemeenschappelijke ruimtes aanwezig moeten zijn, en dat de ondergeschikte woongelegenheid niet helemaal op zichzelf als een volledig aparte woning zou kunnen functioneren. Om die reden is er vanuit ruimtelijke ordening ook zeker niet een afzonderlijke sanitaire ruimte én een afzonderlijke keuken vereist. In de VCRO is bewust geen sprake van welke ruimtes minimaal gedeeld moeten worden, aangezien dit afhankelijk is van de wensen en behoeften van de bewoners. Uit de plannen moet blijken welke ruimte gedeeld wordt en dat de woning na de beëindiging van de zorgsituatie terug omgevormd kan worden tot 1 woongelegenheid. In de algemene onderrichtingen betreffende het houden van de bevolkingsregisters (FOD Binnenlandse Zaken) wordt de aanwezigheid van een afzonderlijke keuken en een afzonderlijke badkamer of sanitair 9 Bouwvolume: het bruto-bouwvolume van een constructie en haar fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, zoals een aangebouwde garage, veranda of berging, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld (artikel VCRO) Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 32 van 70

33 gedeelte als doorslaggevend beschouwd. Het is evenwel slechts één van de feitelijke elementen die aantonen dat de perso(o)n(en) een apart gezin vormen (zie ook 2.2). Het is aan de gemeente om te oordelen of de voorwaarden om te spreken van een zorgwoning al dan niet vervuld zijn. Twee woongelegenheden die volledig afzonderlijk van elkaar kunnen bestaan, en waarbij er enkel een gemeenschappelijke circulatieruimtes (gang, lift, trap, ) bestaan, zonder enige andere verbinding/band met elkaar, vallen niet onder de regeling van zorgwonen, aangezien er dan geen sprake meer is van ondergeschiktheid. Dit betekent concreet dat een melding niet voldoende is, maar dat er een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden. De Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde reeds dat er een wezenlijk verschil bestaat tussen een zorgwoning en de opsplitsing van een eengezinswoning tot 2 afzonderlijke woningen. De ondergeschikte woning (resp. de hoofdwoning, indien de zorgverlener de ondergeschikte woning bewoont) moet bij een zorgwoning helemaal in het teken van de zorg staan (Arrest A/2013/0165) Zorgrelatie en hulpbehoevendheid d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is; hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend is. Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgbudget voor zwaar zorgbehoevenden, een zorgbudget voor ouderen met een zorgnood of een basisondersteuningsbudget als vermeld in art. 58, eerste lid van het decreet houdende de Vlaamse Sociale Bescherming van 18 mei , of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen; hetzij de zorgverlener indien de personen, vermeld in punt 1 of 2, gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid. De creatie van de ondergeschikte woongelegenheid gebeurt met het oog op de huisvesting van een oudere en/of hulpbehoevend persoon (resp. zorgverlener indien de oudere en/of hulpbehoevend persoon de hoofdwoning bewoont). Een zorgrelatie tussen het huisvestende en het gehuisveste gezin moet bijgevolg aanwezig zijn, een familiale band is niet vereist. Deze informatie kan meegedeeld worden in de beschrijvende nota bij de aanvraag, maar is niet verplicht. Enkele gemeenten hanteren evenwel een standaardformulier of verklaring die toegevoegd moet worden bij de aanvraag. 10 De definitie zoals deze opgenomen is in de VCRO werd hier aangepast aan de definitie in art. 58, eerste lid van het decreet houdende de Vlaamse Sociale Bescherming van 18 mei Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 33 van 70

34 Hetzij de ouderdom hetzij het hulpbehoevend karakter van de personen ten behoeve van wie de ondergeschikte wooneenheid zou ingericht worden, moet vaststaan op het ogenblik van de aanvraag. De aanvraag kan en mag niet vooruitlopen op een zorgsituatie die mogelijk in de toekomst kan ontstaan. Dit blijkt uit het arrest RvVb/A/1516/0156 d.d. 27 oktober 2015, waarin de Raad voor Vergunningsbetwistingen de beslissing van de deputatie tot het weigeren van de uitbreiding van een woning en de creatie van een zorgwoning bevestigde, aangezien de aanvragers ten tijde van de aanvraag nog maar 54 jaar waren en het niet realistisch is dat de toen 10 jarige zoon 6 jaar later de zorgfunctie over zijn ouders zou opnemen. Wanneer na de beëindiging van een eerste zorgsituatie de zorgwoning betrokken wordt door nieuwe oudere of hulpbehoevende bewoner(s), moeten ze hun nieuwe domicilie melden aan de bevolkingsdienst. Deze contacteert de dienst Ruimtelijke ordening om na te gaan of de melding (stedenbouwkundige handelingen) van de zorgwoning correct gebeurde. Wanneer alle voorwaarden vervuld zijn, behoudt de bevolkingsdienst de registratie van de woning als zorgwoning in het bevolkingsregister (wooncode (LOG.) 01). Indien niet aan de voorwaarden voldaan is, is een stedenbouwkundige vergunning vereist en is ook de toekenning van een (LOG.) 01-wooncode niet mogelijk. Ouderen De leeftijdsgrens van 65 jaar of ouder werd bepaald conform het Woonzorgdecreet d.d Dit decreet hanteert in Artikel 2, 4 volgende definitie van ouderenzorg : de zorg die er specifiek op gericht is de levenskwaliteit van gebruikers van 65 jaar of ouder te behouden, te herstellen of te ondersteunen in een thuisvervangend milieu. In het Voorontwerp van decreet betreffende de woonzorg (2 e principiële goedkeuring VR d.d ) is geen sprake meer van ouderenzorg, maar worden ouderen in artikel 2, 1, 9, gedefinieerd als de personen van 65 jaar of ouder. Hulpbehoevend De definitie van zorgwonen neemt geen minimumpercentage op inzake een handicap, deze kan bijgevolg niet als een bijkomend criterium opgelegd worden. Wel moet de handicap kaderen in de hulpbehoevendheid van de persoon. Het decreet houdende de Vlaamse Sociale Bescherming en het bijhorende uitvoeringsbesluit bepalen de criteria aangaande het zorgbudget voor zwaar zorgbehoevenden, het zorgbudget voor ouderen met een zorgnood en het basisondersteuningsbudget. Wie aan deze criteria voldoet, komt in aanmerking voor een zorgbudget dat vrij ingezet kan worden voor het betalen van de benodigde zorg. Personen die in aanmerking komen voor een zorgbudget, beschikken over een attest dat eventueel kan voorgelegd worden als motivatie van de aanvraag. Artikel 78 e.v. van het decreet houdende de Vlaamse Sociale bescherming bepaalt dat de zorgkas een zorgbudget voor zwaar zorgbehoevenden verleent aan de gebruikers die getroffen zijn door een langdurig ernstig verminderde zelfredzaamheid voor de kosten van niet-medische hulp- en dienstverlening Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 34 van 70

35 De Vlaamse Regering bepaalt wat verstaan wordt onder getroffen zijn door een langdurig ernstig verminderde zelfredzaamheid. Artikel 84 e.v. van het decreet bepaalt dat de zorgkas het zorgbudget voor ouderen met een zorgnood toekent aan de persoon met een verminderde zelfredzaamheid die ten minste 65 jaar oud is. Het zorgbudget wordt bepaald afhankelijk van hoeveel zorg iemand nodig heeft en zijn (gezins)inkomen. Artikel 91 e.v. van het decreet bepaalt dat een basisondersteuningsbudget automatisch toegekend wordt aan personen met een erkende handicap en een vastgestelde behoefte aan zorg en ondersteuning. Ze beschikken over een attest of bewijs. Het kan gaan om zowel kinderen als volwassenen met een mentale of fysieke beperking die aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het gaat om deze mensen: - Volwassenen met een handicap die op de wachtlijst staan voor gehandicaptenzorg (sinds 2016). - Minderjarigen en jongvolwassenen tot 25 jaar met een handicap (sinds 2017). - Personen die een beroep doen op niet-rechtstreeks toegankelijke hulp van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap, kunnen onder bepaalde voorwaarden vrijwillig overstappen naar een zorgbudget voor mensen met een handicap. Nood aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven De memorie van toelichting bij de VCRO (Stuk 2011 ( ) nr. 1) vermeldt het volgende mbt de hulpbehoevendheid: 295. Bij zorgwonen is er in eerste instantie sprake van de creatie van een ondergeschikte wooneenheid in functie van het huisvesten van ten hoogste 2 ouderen of hulpbehoevende personen. Het begrip ouderen wordt ingevuld op de wijze als bepaald in de decreten inzake voorzieningen voor ouderen, gecoördineerd op 18 januari Thans hanteert dat decreet de norm : 60 jaar of ouder 11. De categorie van hulpbehoevende personen wordt ruim omschreven. Het kan gaan om personen met een handicap, om personen die in aanmerking komen voor een tenlasteneming door de Vlaamse zorgverzekering, of om personen met een nood aan ondersteuning om zich in het thuismilieu te kunnen handhaven. In die laatste hypothese is het niet noodzakelijk dat een beroep wordt gedaan op een vorm van thuiszorg door derden ; in een situatie van zorgwonen moet het immers mogelijk zijn om het verminderde zelfzorgvermogen van personen op te vangen binnen een familiaal of ander samenlevingsverband. Het volstaat met andere woorden dat de bewoners van de hoofdwooneenheid effectief taken op zich nemen om de verminderde zelfredzaamheid van de bewoner(s) van de ondergeschikte wooneenheid te ondervangen. Een persoon die nood heeft aan ondersteuning zal dus aan minstens 3 criteria moeten voldoen: - een verminderd zelfzorgvermogen hebben - én de hulpverlenende pers(o)on(en) moet(en) taken op zich nemen om dit te ondervangen, 11 In het Voorontwerp van decreet betreffende de woonzorg (2e principiële goedkeuring VR d.d ) worden ouderen in artikel 2, 1, 9, gedefinieerd als de personen van 65 jaar of ouder Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 35 van 70

36 - zodat de persoon in kwestie in een thuismilieu kan verblijven. De nood aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven, moet geïnterpreteerd worden in de hulpbehoevendheid met betrekking tot de zorg- en welzijnssector. Het gaat zeker niet om een loutere financiële hulpbehoevendheid. Het gebrek aan zelfzorgend vermogen van de hulpbehoevende perso(o)n(en) kan verband houden met bijvoorbeeld: - een zorgbehoefte op huishoudelijk vlak - het uitvallen van fysische functies, waardoor noden ontstaan op het vlak van lichaamsverzorging, hygiëne of verpleegkundige zorgen - nood aan sociale ondersteuning of familiale hulpverlening (vb. rouwverwerking, hulp bij opvang van kinderen, hulp bij financiële verrichtingen, preventieve maatregelen naar veiligheid in en rondom het huis, ) - geestelijke gezondheid De voormelde attesten (om aanspraak te maken op een zorgbudget) zijn in dit geval niet noodzakelijk. Het is niet noodzakelijk dat een beroep wordt gedaan op een vorm van thuiszorg door derden; in een situatie van zorgwonen moet het mogelijk zijn om het verminderde zelfzorgvermogen van personen op te vangen binnen een familiaal of ander samenlevingsverband Eigendom e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. Bovenstaande brengt met zich mee dat er slechts één eigenaar mag zijn: - Hetzij de zorgbehoevende - Hetzij de zorgverstrekker - Hetzij een externe (derde) die het verhuurt aan zorgbehoevende en/of zorgverstrekker. - Hetzij een combinatie van bovenstaande in onverdeeldheid ( titularissen ), Een notariële splitsing waarbij de ene partij het ene deel van de woning krijgt en de andere partij het andere deel van de woning, is niet mogelijk bij zorgwonen. In dergelijke gevallen is sprake van twee afzonderlijke wooneenheden en is een stedenbouwkundige vergunning vereist voor de wijziging van het aantal woongelegenheden Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 36 van 70

37 4.2.4 Procedure De melding gebeurt bij voorkeur digitaal via het omgevingsloket. Indien de medewerking van een architect niet verplicht is, is een melding op papier ook mogelijk (aanvraagformulier, addendabibliotheek). Volgende dossierstukken moeten toegevoegd worden (voor meer informatie over de technische vereisten, zie het normenboek meldingen): Figuur 8: Dossiersamenstelling melding zorgwoning Als de handelingen meldingsplichtig en niet verboden zijn, neemt de bevoegde overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen) akte van de melding. Binnen 30 dagen na de datum van ontvangst van de melding bezorgt ze de meldingsakte per beveiligde zending aan de persoon die de melding heeft verricht. Net zoals een omgevingsvergunning, moet ook een meldingsakte worden bekendgemaakt (Artikel 138 van het uitvoeringsbesluit mbt de omgevingsvergunning). Dit zowel bij de creatie als bij de beëindiging van een zorgwoning. Als de handelingen niet meldingsplichtig of verboden zijn, stelt de overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen) de persoon die de melding heeft verricht binnen 30 dagen na de datum van ontvangst van de melding, daarvan in kennis. In dat geval wordt geen akte genomen en wordt aan de melding geen verder gevolg gegeven. De melding mag worden uitgevoerd vanaf de dag na de datum van de betekening van de meldingsakte. De vervalregeling, vermeld in artikel 99 tot en met 101 van het omgevingsvergunningsdecreet, is van toepassing op de meldingsakte. 4.3 VERGUNNINGSPLICHT Conform artikel 4.2.1, 7, van de VCRO mag niemand een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een ééngezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 37 van 70

38 al dan niet gemeubileerde kamer, zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. Indien NIET voldaan aan ALLE voorwaarden in art en VCRO Wanneer niet voldaan is aan alle voorwaarden opgenomen in definitie van zorgwonen cfr VCRO art , of wanneer de creatie van de zorgwoning gepaard gaat met een uitbreiding van de woning, is een bijkomende afweging en beoordeling door de vergunningverlenende overheid vereist, vandaar dat hier een omgevingsvergunning vereist is. Wanneer een zorgwoning gecreëerd wordt in een nieuwbouwwoning, is hiervoor een omgevingsvergunning vereist. Wanneer de woning voldoet aan de voorwaarden in artikel VCRO, komt deze in aanmerking om erkend te worden als een zorgwoning. Het is zeker niet de bedoeling geweest van de decreetgever om mensen te verplichten in 2 stappen (vergunning woning en vervolgens melding van de zorgwoning) te werken. Indien een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, aangewend zal worden als meergezinswoning, is daartoe een voorafgaande omgevingsvergunning voor het opsplitsen van een woning vereist (Tijdelijke) Mobiele zorgwoningen en wooncontainers Een mobiele zorgwoning, wooncontainer of vrijstaand bijgebouw in de tuin dat omgevormd wordt tot afzonderlijke wooneenheid ten dienste van (een) oudere(n) of hulpbehoevende(n), vormt geen fysiek geheel met de hoofdwooneenheid. Tijdelijke mobiele units vallen niet onder de definitie van zorgwonen, waardoor ze geen (LOG.) 01 wooncode kunnen bekomen, maar dit heeft geen invloed op de al dan niet vergunbaarheid. Voor het plaatsen van tijdelijke mobiele units bestaat geen specifieke regelgeving ruimtelijke ordening. De impact van een vrijstaande constructie is omvangrijker dan een verbouwing van een bestaande woning (aanleg riolering en watertoevoer, voorzien van elektriciteit, ). De oprichting van een mobiele zorgwoning of wooncontainer dient met respect te gebeuren voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en moet verantwoord zijn in de betrokken omgeving. Deze afweging gebeurt bij de beoordeling van de omgevingsvergunningsaanvraag. Indien een gemeente opteert om een mobiele zorgunit toe te staan, dient gewaakt over de kwaliteit van de unit. De mobiele unit dient te voldoen zowel op architecturaal vlak (esthetiek, materiaalgebruik, vormgeving,...), energetisch vlak (EPB-regelgeving) als op vlak van veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen (voldoende licht, lucht, isolatie,...) (Art. 5 Vlaamse Wooncode). Voor een bijgebouw waar een woonfunctie in ondergebracht wordt, is bovendien de medewerking van een architect vereist. Dit geldt ook voor als woning gebruikte containers, mini-huisjes en andere constructies Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 38 van 70

39 In principe zijn dergelijke mobiele units vergunbaar indien er geen strijdigheid is met verordening, verkaveling, BPA of RUP (Zie ook onder 3.4.2: Gemeenschappelijk wonen in BPA, RUP of verkaveling ). Door de goedkeuring van het wijzigingsdecreet van 8 december 2017 (Codextrein) zijn verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar geen weigeringsgrond meer voor een omgevingsvergunningsaanvraag, ook van voorschriften van BPA s ouder dan 15 jaar kan afgeweken worden bij een omgevingsvergunningsaanvraag. Wanneer men wil afwijken van de voorschriften van een verkaveling of BPA, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening zoals bij elke andere aanvraag binnen woongebied. Bovendien maakt het Verzameldecreet 2019 het mogelijk om een gebiedsgerichte afweging te maken, op dubbel vlak: De gemeenteraad kan los van een concrete vergunningsaanvraag beslissen om voor verkavelingen, RUP s of BPA s ouder dan 15 jaar de verkavelingsvoorschriften toch te behouden als weigeringsgrond. Deze beslissing geldt dan voor de hele verkaveling, BPA of RUP. In het kader van de beoordeling van een concrete vergunningsaanvraag, gemotiveerd verwijzen naar bepaalde voorschriften van een meer dan 15 jaar oude verkaveling, BPA of RUP, waarbij zij dan aangeeft dat die voorschriften nog steeds belangrijke actuele criteria omvatten om op die specifieke plaats de goede ruimtelijke ordening te motiveren. Sinds de codextrein werd het principe van ruimtelijk rendement verankerd in de beoordeling van vergunningsaanvragen aan de goede ruimtelijke ordening. De verhoging van het ruimtelijk rendement mag evenwel geen afbreuk doen aan de leefkwaliteit en is enkel wenselijk op goed gelegen plaatsen. Door de goedkeuring van het verzameldecreet wordt het voor de vergunningverlenende overheid eenvoudiger om geen verhoging van het ruimtelijk rendement toe te laten op locaties waar dit volgens haar niet gewenst is. Bij zonevreemde woningen kunnen geen vrijstaande mobiele units vergund worden gezien het aantal woongelegenheden niet mag vermeerderen: Art VCRO: In alle bestemmingsgebieden geldt dat de vigerende bestemmingsvoorschriften op zichzelf geen weigeringsgrond vormen bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaande zonevreemde woning, op voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal. De creatie van een zorgwoning in de zin van artikel 4.1.1, 18, is wel toegelaten. Een zorgwoning, die geïntegreerd is in de bestaande woning en een fysiek geheel vormt met de bestaande woning, kan dus wel toegestaan worden. In dit geval wordt het geheel als meergeneratiewoning (max. 1000m³) beschouwd en neemt het aantal wooneenheden niet toe. De huidige regelgeving zonevreemd wonen geeft reeds zeer ruime mogelijkheden. Het is niet wenselijk hier te verruimen. Het toestaan van een losstaande zorgunit zou betekenen dat twee afzonderlijke woongelegenheden zouden ontstaan op het perceel. Dit kan onmogelijk de bedoeling zijn. De bestaande regelgeving waarbij gesteld wordt dat het aantal woongelegenheden niet mag vermeerderen, dient absoluut behouden te blijven. Het is mogelijk om een volwaardig huisnummer toe te kennen aan de zorgunit. Dit betekent dat de unit als volwaardige woning gaat gelden. Het is dan ook nodig dat in de vergunning strikte voorwaarden worden Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 39 van 70

40 opgelegd om het mobiele en tijdelijke karakter van de zorgunit te waarborgen, als vanuit de ruimtelijke context een permanente volwaardige tweede woning ongewenst is. Aangezien een mobiele zorgwoning of wooncontainer een constructie met een tijdelijk karakter is, kan er een omgevingsvergunning voor een bepaalde duur voor afgeleverd worden (Art. 68 tweede lid, 8 Omgevingsvergunningsdecreet). De vergunningsbeslissing vermeldt dan de duur van de vergunning en de reden daarvoor. De vergunningsduur begint op het ogenblik dat gebruik gemaakt mag worden van de omgevingsvergunning (doorgaans 35 dagen na aanplakking van de vergunning) HANDHAVING Wanneer een zorgwoning na uitvoering van de werken niet voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld in de VCRO artikelen en en hiervoor geen omgevingsvergunning aangevraagd werd, begaat men een bouwovertreding. Dit is eveneens het geval wanneer de beëindiging van de zorgsituatie niet gemeld werd of wanneer een woning niet uitgevoerd werd conform de afgeleverde omgevingsvergunning. In dergelijke gevallen kan een gemeente of de Vlaamse overheid proces verbaal opstellen en handhavend optreden. 12 Zowel in de gewone als in de vereenvoudigde procedure mag een vergunning, die werd verleend in eerste aanleg, pas gebruikt worden als de aanvrager niet op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep binnen een termijn van 35 dagen die ingaat na de eerste dag van de aanplakking. Wordt een schorsend administratief beroep ingesteld tegen de beslissing of een onderdeel daarvan, neemt de vergunningsduur een aanvang op de dag na de dag van betekening van de definitieve beslissing. In 2 gevallen mag de aanvrager onmiddellijk gebruikmaken van de vergunning : 1. in de gevallen waar het administratief beroep niet schorsend werkt (bv. bij een vergunning voor de exploitatie na een proefperiode); 2. als de Vlaamse Regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar de omgevingsvergunning verleend heeft (een administratief beroep is hier immers niet mogelijk) Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 40 van 70

41 5 TIJDELIJK WONEN 5.1 AANLEIDING In het kader van de vluchtelingencrisis en de beperkte plaatsen voor noodopvang van gezinnen met meerdere kinderen is er een nood, een vraag en een aanbod aan opvang van deze gezinnen bij particuliere gezinnen. Dit geldt tevens voor mensen wiens woning onbewoonbaar is geworden door onvoorziene omstandigheden. Tenzij een opgevangen gezin een geïntegreerd deel uitmaakte van het opvanggezin, konden ze conform artikel , VCRO niet opgevangen worden bij een particulier gezin zonder dat er sprake is van een vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Voor dit laatste geldt een vergunningsplicht, wat de (nood)opvang van gezinnen bemoeilijkte. Om de tijdelijke huisvesting van vluchtelingen en noodopvang van gezinnen bij particuliere gezinnen eenvoudiger te maken, werden in 2016 de artikelen 5/1 en 5/2 13 aan het BVR meldingsplichtige handelingen toegevoegd. Een tijdelijke woning die voldoet aan de voorwaarden in de VCRO, heeft een beperkte ruimtelijke impact en is daarom slechts meldingsplichtig. Voor woningen die niet aan deze voorwaarden voldoen, wordt een grotere ruimtelijke impact verwacht, die een bijkomende afweging en beoordeling door de vergunningverlenende overheid vereist, vandaar dat deze vallen onder de vergunningsplicht. Door het inrichten van tijdelijke woningen niet vrij te stellen van vergunning, blijft de gemeente op de hoogte van de inrichting van de tijdelijke opvang en kan nagekeken worden of voldaan is aan de woningkwaliteitseisen. 5.2 MELDINGSPLICHT De creatie van een tijdelijke woning is mogelijk via een melding indien deze - Niet gelegen is in ruimtelijk kwetsbaar gebied. - Niet strijdig zijn met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg of vergunningen voor het verkavelen van gronden, of met de uitdrukkelijke voorwaarden van omgevingsvergunningen, met behoud van de toepassing van de andere regelgeving die van toepassing is. - Geen betrekking heeft op percelen waarop voorlopig of definitief beschermde monumenten aanwezig zijn, in voorlopig of definitief beschermde cultuurhistorische landschappen, in voorlopig of definitief beschermde stads- en dorpsgezichten, of in voorlopig of definitief beschermde archeologische sites. 13 Artikel 5/2 handelt over het tijdelijke plaatsen van verplaatsbare constructies die voor bewoning gebruikt worden en over het tijdelijk plaatsen van verplaatsbare constructies die aan bewoning aanverwante functies kunnen herbergen. Aangezien dit artikel eerder gericht is op de organisatie van opvang door de overheid, valt het buiten de scope van deze nota en zal bijgevolg niet verder behandeld worden Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 41 van 70

42 - Niet gerealiseerd wordt in een afgebakende oeverzone als vermeld in artikel 3, 2, 43, van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, noch in de 5 meter brede strook, te rekenen vanaf de bovenste rand van het talud van ingedeelde onbevaarbare en bevaarbare waterlopen. - Niet uitgevoerd worden voor de rooilijn of in een achteruitbouwstrook. EN indien deze voldoet aan alle voorwaarden in artikel 5/1 van het BVR meldingsplichtige werken: Artikel 5/1. 1. Voor het opsplitsen van een woning of voor het wijzigen in een gebouw van het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer, wordt de vergunningsplicht vervangen door een verplichte melding als aan al de volgende voorwaarden voldaan is: 1 in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd; 2 de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid; 3 de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt maximaal één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning; 4 de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: - hetzij asielzoekers en vluchtelingen die op grond van artikel 6, 1, vierde lid, en artikel 8, 1, van de wet betreffende de opvang van asielzoekers en van bepaalde andere categorieën van vreemdelingen van 12 januari 2007 de opvang van Fedasil moeten verlaten; - hetzij burgers wiens woning onbewoonbaar is geworden door onvoorziene omstandigheden; 5 de huisvesting is tijdelijk voor een totale duur van maximaal drie jaar per goed; 6 de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen. 2. Het beëindigen van het opsplitsen van een woning of het wijzigen in een gebouw van het aantal woongelegenheden, bedoeld in paragraaf 1, is eveneens meldingsplichtig De voorwaarden mbt de ondergeschikte wooneenheid (1-3 ) zijn identiek aan de voorwaarden in de definitie zorgwonen en worden onder toegelicht. Ook de interpretatie van eigendom (6 ) is gelijk aan deze bij een zorgwoning en werd reeds behandeld onder De melding van een tijdelijke woning gebeurt bij voorkeur digitaal via het omgevingsloket. Indien de medewerking van een architect niet verplicht is, is een melding op papier ook mogelijk (aanvraagformulier, addendabibliotheek) Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 42 van 70

43 5.2.1 Verzoekers om internationale bescherming (Asielzoekers) en vluchtelingen Een verzoeker om internationale bescherming geniet het recht op materiële hulp 14 gedurende de hele procedure, die aanvangt bij het verzoek om internationale bescherming tot aan een positieve of negatieve beslissing van het Commissariaat-generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS) of de Raad voor Vreemdelingenbetwistingen (RvV). Positieve beëindiging procedure Het recht op materiële hulp eindigt wanneer een verzoeker een verblijfsstatuut verkrijgt en dus erkend wordt als vluchteling of subsidiaire bescherming krijgt. Dit is ook het geval wanneer een verzoeker om medische of humanitaire regularisatie, gezinshereniging, gerechtigd is om langer dan 3 maanden op het grondgebied te verblijven. Fedasil is bevoegd om materiële hulp te verlenen tijdens de transitieperiode (in principe 2 maanden) aan personen die een beroep wensen te doen op de maatschappelijke dienstverlening die verleend wordt door de OCMW s. In het geval deze periode onvoldoende blijkt om de overgang mogelijk te maken, kan er een uitstel tot vertrek uit de opvang van Fedasil aangevraagd worden. Negatieve beëindiging procedure Na een negatieve beslissing van het CGVS of de RvV wordt er een bevel om het grondgebied te verlaten afgeleverd. Het recht op opvang eindigt bij het aflopen van de termijn van het bevel om het grondgebied te verlaten. In principe bedraagt deze termijn 30 dagen. Bij een negatieve beslissing van het CGVS kan de verzoeker binnen 30 kalenderdagen na de betekening van de beslissing een beroep aantekenen bij de RvV. Bij opsluiting in een gesloten centrum heeft hij 15 kalenderdagen de tijd. In een aantal specifieke gevallen is een kortere beroepstermijn van 5 of 10 kalenderdagen mogelijk. Tijdens een schorsende beroepsprocedure kan de verzoeker niet van het grondgebied verwijderd worden en geniet deze materiële hulp tot aan de beslissing van de RvV. Het BVR meldingsplichtige handelingen biedt een oplossing voor de tijdelijke huisvesting van asielzoekers en vluchtelingen die de opvang van Fedasil verlaten omwille van: - Het indienen van een beroep bij de Raad van State tegen de beslissing van toekenning van de subsidiaire bescherming en van weigering van het vluchtelingenstatuut - De toekenning van een machtiging tot verblijf van meer dan drie maanden aan een persoon van wie de asielprocedure of de procedure voor de Raad van State nog lopende is - Toewijzing van de plaats van inschrijving naar een OCMW omwille van - het niet tijdig nemen van een tijdige beslissing over de asielaanvraag door CGVS of één van zijn adjuncten 14 materiële hulp : de hulp die verleend wordt door het Agentschap of de partner binnen een opvangstructuur en die met name bestaat uit huisvesting, voedsel, kleding, medische, maatschappelijke en psychologische begeleiding en de toekenning van een dagvergoeding. Zij omvat eveneens de toegang tot juridische bijstand, de toegang tot diensten als tolkdiensten of opleidingen, evenals de toegang tot een programma voor vrijwillige terugkeer Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 43 van 70

44 - het niet tijdig nemen van een beslissing door de RvV over het beroep tegen de beslissing van de CGVS of één van zijn adjuncten - De toekenning van een statuut van tijdelijke bescherming Om de inrichting van een tijdelijke woongelegenheid voor asielzoekers en vluchtelingen minder complex te maken, werd deze handeling meldingsplichtig gemaakt. In zitting van 18 juni 2015 oordeelde het Grondwettelijk Hof dat het verblijf van een asielzoeker in de sociale woning van zijn partner, in afwachting van een beslissing over zijn asielaanvraag, beschouwd moet worden als een tijdelijke bijwoonst die geen aanleiding vormt voor de opzegging van de huurovereenkomst. De toelatingsvoorwaarden in artikel 95, 1, eerste en tweede lid, van de Vlaamse Wooncode zijn hierbij niet van toepassing. Na een positieve beslissing van de asielaanvraag wordt de betrokkene in het vreemdelingenregister ingeschreven en kan hij/zij tot de huurovereenkomst van de partner toetreden, mits de andere voorwaarden in artikel 95, 1, eerste en tweede lid, van de Vlaamse Wooncode vervuld zijn Burgers wiens woning onbewoonbaar is geworden door onvoorziene omstandigheden Vlaamse Wooncode Een woning die niet langer voldoet aan de vereisten en normen cfr artikel 5, 1 van de Vlaamse Wooncode (zie 3.4), kan ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden. Een woning die naar aanleiding van de vastgestelde gebreken minstens 15 strafpunten heeft, is ongeschikt. Een woning die een veiligheids- en/of gezondheidsrisico inhoudt, kan onbewoonbaar verklaard worden. Dit laatste staat los van de strafpunten in het technisch verslag. Een onderzoeker van Wonen-Vlaanderen voert een technisch onderzoek uit, waarna hij de burgemeester adviseert. De burgemeester moet op basis van dit verslag beoordelen of de bewoning van een ongeschikte of onbewoonbare woning moet worden stopgezet. Bij een onbewoonbaarheid zal dat, gezien de ernstige veiligheids- en gezondheidsrisico s, in principe het geval zijn, tenzij de gebreken snel te verhelpen zijn. Bij onbewoonbaar en/of ongeschiktheidsverklaring wordt de woning opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen. Nieuwe Gemeentewet In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester, zonder het voorgaande advies van Wonen-Vlaanderen en zonder de eigenaar gehoord te hebben, bewarende maatregelen treffen of een woning onbewoonbaar verklaren in uitvoering van art Nieuwe Gemeentewet. De burgemeester kan uitsluitend die maatregelen nemen die nodig zijn om de vastgestelde acute gevaren te verhelpen en die in verhouding staan tot de vastgestelde risico s. Herhuisvestingsplicht Voor wat betreft bewoners van een onbewoonbare en/of ongeschikte woning die voldoen aan de inkomens- en onroerende bezitsvoorwaarde die geldt in de sociale huursector, heeft de burgemeester een Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 44 van 70

45 herhuisvestingsplicht. De herhuisvestingsplicht vormt een inspanningsverbintenis, wat inhoudt dat de burgemeester al het mogelijke moet doen om de bewoners te herhuisvesten. Ook voor andere bewoners kunnen uiteraard initiatieven tot herhuisvesting genomen worden. Wonen-Vlaanderen gaf enkele handleidingen uit waar dieper ingegaan wordt op deze herhuisvestingsopdracht Maximaal 3 jaar De maximale termijn van 3 jaar die aan de melding gekoppeld is, houdt in dat de tijdelijke woongelegenheid maximaal 3 jaar in stand gehouden mag worden. Indien de tijdelijke woongelegenheid langer dan 3 jaar in gebruik genomen wordt, valt deze onder de vergunningsplicht (zie 5.3). De melding van een tijdelijke woning is gebonden aan de woning, niet aan de persoon die gehuisvest zal worden. Zo is het mogelijk om de tijdelijke woning ter beschikking te stellen aan verschillende gezinnen. Hierbij moet evenwel de maximale termijn van 3 jaar bewaakt worden. Wanneer de tijdelijke opvang beëindigd wordt en de ondergeschikte wooneenheid niet meer als dusdanig gebruikt wordt, is een nieuwe melding van beëindiging van de tijdelijke woonst noodzakelijk is. Deze beëindiging dient te volgen maximaal 3 jaar na de eerste ingebruikname van de tijdelijke woning (datum inschrijving bevolkingsregister). Op het ogenblik van de inschrijving in het bevolkingsregister (dit kan een hele tijd na de melding zijn, aangezien de creatie van een tijdelijke woning gepaard kan gaan met handelingen om een ondergeschikte woning te creëren) kan de gemeente controleren of de voorwaarden van artikel 5/1 van het uitvoeringsbesluit meldingsplichtige werken vervuld zijn. Is dat niet zo, dan kan ze PV opstellen Procedure De melding gebeurt bij voorkeur digitaal via het omgevingsloket. Indien de medewerking van een architect niet verplicht is, is een melding op papier ook mogelijk (aanvraagformulier, addendabibliotheek). Volgende dossierstukken moeten toegevoegd worden (voor meer informatie over de technische vereisten, zie het normenboek meldingen): Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 45 van 70

46 Figuur 9: Dossiersamenstelling tijdelijke woning Als de handelingen meldingsplichtig en niet verboden zijn, neemt de bevoegde overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen) akte van de melding. Binnen 30 dagen na de datum van ontvangst van de melding, bezorgt ze de meldingsakte per beveiligde zending aan de persoon die de melding heeft verricht. Net zoals een omgevingsvergunning, moet ook een meldingsakte worden bekendgemaakt (Artikel 138 van het uitvoeringsbesluit mbt de omgevingsvergunning). Dit zowel bij de creatie als bij de beëindiging van een tijdelijke woning. Als de handelingen niet meldingsplichtig of verboden zijn, stelt de overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen) de persoon die de melding heeft verricht binnen 30 dagen na de datum van ontvangst van de melding, daarvan in kennis. In dat geval wordt geen akte genomen en wordt aan de melding geen verder gevolg gegeven. De melding mag worden uitgevoerd vanaf de dag na de datum van de betekening van de meldingsakte. De vervalregeling, vermeld in artikel 99 tot en met 101 van het omgevingsvergunningsdecreet, is van toepassing op de meldingsakte 5.3 VERGUNNINGSPLICHT Wanneer niet voldaan is aan minstens één van de voorwaarden cfr 5/1 van het uitvoeringsbesluit meldingsplichtige werken, geldt de vergunningsplicht. De realisatie van een tijdelijke woning is eveneens vergunningsplichtig indien ze: - strijdig is met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg of vergunningen voor het verkavelen van gronden, of met de uitdrukkelijke voorwaarden van omgevingsvergunningen, met behoud van de toepassing van de andere regelgeving die van toepassing is Zorgwonen en tijdelijk wonen/leidraad pagina 46 van 70