Procesvoorstel Zuidstrook De Hartekamp

Transcriptie

1 Procesvoorstel Zuidstrook De Hartekamp Vastgesteld door burgemeester en wethouders 9 oktober 2018 Aanleiding Op 31 januari 2017 heeft het college het voornemen uitgesproken om het ontwerpbestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden ter inzage te leggen. Op 16 februari 2017 heeft de commissie Ruimte het stuk besproken en een zienswijze gegeven. Het opnemen in het ontwerpbestemmingsplan van de in 2007 aan De Hartekampgroep verleende vrijstelling voor drie woongebouwen (43 woningen + 12 zorgeenheden) op de zuidstrook, is uitgebreid besproken in de commissie. Door de commissie is aan het college verzocht om de zuidstrook van De Hartekamp uit het plangebied van het bestemmingsplan te halen. Dit is gebeurd. Het bestemmingsplan is in juni door de gemeenteraad vastgesteld en sinds 21 september 2017 van kracht. Op 16 maart spreekt de commissie bij het agendapunt Spreekrecht burgers over de zuidstrook. De voorzitter concludeert dat voor een volgende commissie Ruimte de discussie over de zuidstrook van De Hartekamp (postzegelbestemmingsplan) wordt geagendeerd. Onderwerpen van discussie zijn: 1. aan de voorkant beslissen met welk uitgangspunt de wethouder het plan van aanpak postzegel bestemmingsplan kan starten, 2. het wel of niet intrekken van de vrijstelling (waarom wel of waarom niet), 3. de eventuele implicaties van het intrekken van de vrijstelling (planschade). Wethouder Nieuwland zegt toe antwoord te geven op de gestelde vragen over conserverend bestemmen en de hoogte van de eventuele planschade (in detail). De gevraagde informatie wordt op 1 juni aan de leden van de commissie toegezonden. Op 8 juni 2017 bespreekt de commissie in een bijeenkomst de informatie. De wethouder meldt hier dat hij in de vergadering van september een procesvoorstel aan de commissie zal voorleggen. De notitie van 13 maart 2017 gericht aan de raadscommissie Ruimte vermeldt naar aanleiding van besprekingen tussen wethouder Nieuwland en de voorzitter van de raad van bestuur van Stichting De Hartekampgroep het volgende: Gehoord de geluiden uit uw commissie en de samenleving, staat De Hartekampgroep er welwillend tegenover om het plan voor de zuidstrook tegen het licht te houden en een plan te maken dat op meer draagvlak kan rekenen. Hierbij is nadrukkelijk gesteld dat de bouwmogelijkheid een economische waarde vertegenwoordigt die belangrijk is voor De Hartekampgroep. Bij de heroriëntatie dient hiermee rekening te worden gehouden. De Hartekampgroep stelt dat de in 2007 verleende vrijstelling vooralsnog gehandhaafd dient te blijven. In het verslag van een bijeenkomst op 10 mei 2017 van De Hartekampgroep met diverse omwonenden en andere belanghebbenden en stellenden stelt de voorzitter van de raad van bestuur: We staan open om in een goed georganiseerd proces de huidige vrijstelling te vervangen mits het alternatief in alle opzichten beter is en de gemeente bereid is de ruimte te geven voor het ontwikkelen van dit alternatief en het in te zijner tijd het bestemmingsplan te verankeren. Accordering procesvoorstel Het college van burgemeester en wethouders stelt een ontwerp-procesvoorstel vast, die ter bespreking aan de raadscommissie Ruimte wordt voorgelegd. De commissie gehoord, stelt het college het procesvoorstel vast. Het procesvoorstel is in samenspraak met de Stichting De Hartekampgroep opgesteld. De stichting stemt hiermee in. Doelstelling procesvoorstel Bepalen van een door de gemeenteraad, het college en Stichting De Hartekampgroep gedragen proces voor een herziene inrichting van de zuidstrook, waarbij de rol die partijen hierin hebben tot uiting komt. De rol van omwonenden, belanghebbenden en stellenden dient duidelijk te zijn. 1

2 Zuidstrook De Hartekamp Beschrijving zuidstrook Begrenzing De zuidstrook betreft het zuidoostelijke deel van de buitenplaats De Hartekamp. Het gebied kent geen formele begrenzing. In het bestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden is een deel van de buitenplaats De Hartekamp, aangeduid als de zuidstrook, niet opgenomen. De begrenzing hiervan is zodanig gekozen de geplande bebouwing op de zuidstrook niet in het plan is opgenomen. Oppervlakte Ongeveer m2. Eigendom De gehele zuidstrook is eigendom van Stichting De Hartekamp Groep (kadastrale percelen C3765, C4112 en C4113). Kaders/randvoorwaarden Plangebied De hierboven aangegeven begrenzing van de zuidstrook is niet in beton gegoten. Indien een goed plan wordt ontwikkeld waarbij ook gronden van De Hartekamp buiten deze begrenzing zijn betrokken, is dit mogelijk. Beschrijving geldend bestemmingsplan en verleende vrijstelling voor de zuidstrook Hiervoor wordt verwezen naar de bij deze notitie behorende bijlage Interne Memo, Zuidstrook De Hartekamp t.b.v. commissie Ruimte (1 juni 2017). Beleidskader bestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden is een beleidskader vastgesteld. Dit beleid is ook van toepassing op de zuidstrook. Het beleid van de gemeente (en regio, provincie en rijk) is gericht op behoud, veiligstellen en versterken van de in het bestemmingsplangebied aanwezige cultuurhistorische-, landschappelijkeen natuurwaarden. Uitgangspunt voor het bestemmingsplangebied is het conserveren van de bestaande juridisch planologische situatie. Het verlenen van medewerking aan het afwijken van het uitgangspunt conserveren wordt enkel voorgesteld indien hiervoor een planologische aanleiding is (nee, tenzij). Planologische aanleidingen zijn bijvoorbeeld behoefte aan (een bepaalde categorie) woningen, natuur, wegen en bedrijfsterreinen. Ook de instandhouding van een landgoed door middel van het toevoegen van een economische drager voor een landgoed is een planologische aanleiding. Het specifieke karakter en de oorspronkelijke structuur zijn leidend bij eventuele ontwikkelingen, die kwalitatief hoogstaand en met respect worden uitgevoerd. Toevoeging van nieuwe woningen in het landelijk gebied is in beginsel niet toegestaan. Natuurnetwerk Nederland (Ecologische hoofdstructuur) Delen van de zuidstrook maken onderdeel uit van het Natuurwetwerk Nederland (NNN) (groen gekleurde vlekken). Over de zuidstrook loopt een ecologische verbindingszone (groene baan). 2

3 Rijksmonument De zuidstrook is onderdeel van het rijksmonument Complex Historische Buitenplaats Hartekamp. Op de zuidstrook zijn geen gebouwde monumentale onderdelen aanwezig, met uitzondering van de zuidelijk geplaatste pijler met hek van de zuidelijke toegangspoort. Provinciale ruimtelijke verordening In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) staan de regels waaraan ruimtelijke plannen in Noord-Holland moeten voldoen en is voor de zuidstrook van belang omdat het NNN op delen van de strook ligt en het voornemen ziet op een stedelijke ontwikkeling. De zuidstrook is aangewezen als aardkundig waardevol gebied en hiermee dient rekening gehouden te worden. De PRV sluit aan op de in de wet opgenomen Ladder van Duurzame Verstedelijking. Marktvisie Stichting De Hartekampgroep is een zorginstelling en is voor wat betreft verhuur of verkoop van vastgoed gebonden aan landelijke regels. Opbrengsten dienen behouden te blijven voor de zorg. Vastgoedtransacties dienen daarom in een marktconform en transparant proces plaats te vinden. Het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) ziet erop toe dat dit daadwerkelijk gebeurt (Wet toelating zorginstellingen). Het CSZ wenst van De Hartekampgroep een marktvisie, een breed oriënterend onderzoek waarin de marktpotentie van de zuidstrook wordt onderzocht. De Hartekampgroep heeft bij het opstellen van de besluitvorming over en het uitvoeren van het masterplan voor de buitenplaats gerekend met een financiële opbrengst van de zuidstrook. Gelet op de verleende vrijstelling mocht de stichting vertrouwen hebben in een opbrengst. Een deel van de verwachte opbrengst is volgens de stichting reeds geïnvesteerd in de nieuwbouw voor de bewoners van de instelling en het opknappen van de buitenplaats. De Hartekampgroep gaat volgens eigen zeggen niet voor de hoogste opbrengst, maar voor de beste opbrengst. Belang bewoners instelling De Hartekamp De Hartekampgroep heeft een verantwoordelijkheid voor de bewoners van buitenplaats De Hartekamp. Hierbij dient gedacht te worden aan openbaarheid van de buitenplaats en de (verkeers-)veiligheid op het terrein. Bij de planvorming dient hiermee rekening te worden gehouden. Volkshuisvesting Bij het bepalen van woningbouw op de zuidstrook zal de behoefte aan de diverse categorieën woningtypes en betaalbaarheid daarvan een rol spelen. Duurzaamheid De gemeente Heemstede heeft een hoog ambitieniveau ten aanzien van duurzaamheid. De ontwikkeling zal zich hiernaar dienen te voegen. Buitenplaats De Hartekamp mag zich vanwege haar ligging grenzend aan Bennebroek en de grote cultuurhistorische en landschappelijke waarde terecht op grote belangstelling verheugen van omwonenden en organisaties. Betrokkenen dienen op een adequate wijze bij de ontwikkeling betrokken te worden, met inachtneming van de rollen en verantwoordelijkheden die de eigenaar en de gemeente hebben. 3

4 Partijen In het proces worden diverse partijen onderscheiden met allen een eigen rol. Stichting De Hartekampgroep initiatiefnemer/eigenaar/gebruiker Gemeenteraad vaststellen bestemmingsplan College burgemeester en wethouders voorbereiden bestemmingsplan c.a. Provincie Noord-Holland Hoogheemraadschap Rijnland Gemeente Bloemendaal wettelijke adviseurs Rijksdienst Cultureel Erfgoed adviseur Omwonenden/organisaties Historische Ver. H stede/b broek belanghebbenden Procesvoorstel Stap 1: Informatie verzamelen Doel Rapportage aan het college en raadscommissie Ruimte. Toelichting Over een invulling van de zuidstrook wordt al lange tijd gesproken. Er is al veel informatie aanwezig en bovengenoemde kaders en uitgangspunten dienen verder onderzocht en uitgeschreven te worden. Aangegeven wordt welke (harde/wettelijke/beleidsmatige/financiële/ praktische) grenzen deze hebben. Hiermee ontstaat een beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden op de zuidstrook. Verwachtingen die bij de diverse partijen bij de start van het project aanwezig zijn dienen realistisch te zijn en gebaseerd op feiten. In deze fase wordt ook de marktvisie opgesteld door De Hartekampgroep. Ook de onderzoeksvraag hiervoor wordt door De Hartekampgroep opgesteld. Wie Gemeente Heemstede. In de rapportage wordt de aanwezige informatie en de marktvisie verzameld. Deze wordt samen met De Hartekampgroep opgesteld. Omdat het verzamelen van al aanwezige informatie betreft, worden in dit stadium geen andere partijen betrokken; het gaat om deskresearch. De rapportage wordt voor commentaar in concept aan de diverse betrokken partijen voorgelegd, onder meer aan omwonenden. Vaststelling Rapportage wordt in ontwerp door het college vastgesteld en vervolgens voorgelegd aan de raadscommissie Ruimte. De rapportage wordt hierna al dan niet gewijzigd door het college vastgesteld. Stap 2: Opstellen stedenbouwkundige programma van eisen (spve) Doel Het vaststellen van een uitvoerbaar spve. Toelichting In het spve wordt aangegeven binnen welke grenzen en onder welke (o.m. ruimtelijke) voorwaarden medewerking kan worden verleend aan een nieuw plan voor de zuidstrook. In het spve wordt ook aandacht geschonken aan beeldkwaliteit en wordt rekenschap gegeven ten aanzien van de in stap 1 verzamelde informatie. Wie Gemeente Heemstede, in samenspraak met De Hartekampgroep Gestreefd wordt naar een breed gedragen kader. 1. Partijen worden vooraf in de gelegenheid gesteld om hun wensen en in acht te nemen beperkingen aan te geven waarmee de gemeente bij het opstellen van het kader en 4

5 beeldkwaliteitsplan volgens hen rekening dient te houden. Dit gebeurt bijvoorbeeld in gesprekken met de diverse partijen waarvan een verslag wordt gemaakt. 2. Het opgestelde concept-spve wordt voor commentaar voorgelegd aan partijen. 3. Na bespreking in raadscommissie en vaststelling in het college wordt het ontwerp-spve ter inzage gelegd, op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt en kan een ieder hierop reageren. Vaststelling Het spve wordt door het college voorlopig vastgesteld en vervolgens besproken in de raadscommissie Ruimte. Het spve wordt hierna al dan niet gewijzigd door het college vastgesteld en voor inspraak vrijgegeven en op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Na inspraak wordt het definitieve spve door de raad vastgesteld. Stap 3: Stedenbouwkundigplan Doel Een stedenbouwkundig plan. Toelichting Het stedenbouwkundig plan bestaat uit een tekening van de gewenste inrichting van de zuidstrook, waarop gebouwen, groen, wegen, parkeerplaatsen, etc. zijn weergegeven. Het plan bevat een toelichting waarin gemaakte keuzes worden gemotiveerd en toont aan dat het past binnen het spve en overigens ook haalbaar is. Hiertoe worden in voldoende mate ingegaan op relevante planologisch-ruimtelijke aspecten zoals onder meer stedenbouwkundige inpassing, cultuurhistorie, milieu en duurzaamheid, economische uitvoerbaarheid en verkeer & parkeren. Wie Stichting De Hartekampgroep Stichting De Hartekampgroep betrekt partijen bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Vaststelling Stichting De Hartekampgroep laat het plan maken en zendt deze in ontwerp aan de gemeente. Het college beoordeelt het ontwerp en zendt het voor commentaar aan de raadscommissie Ruimte. Stichting De Hartekamp stelt gehoord de raadscommissie - het plan vast en zendt deze aan de gemeente. Stap 4: Overeenkomst Doel Exploitatieovereenkomst ex artikel 6.12 e.v. Wro (anterieure overeenkomst) Toelichting Het stedenbouwkundig plan wordt op initiatief en voor rekening en risico van/namens De Hartekampgroep uitgevoerd. Over de voorwaarden waaronder de gemeente kan instemmen met de bouwplannen dient door de gemeente en initiatiefnemer te worden onderhandeld. Dit dient uiteindelijk te leiden tot een overeenkomst die eveneens kan dienen als anterieure overeenkomst op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Aspecten die hierbij aan de orde dienen te komen zijn onder meer: - Het stedenbouwkundig plan, - Eventuele overdracht openbaar gebied, (nuts-)voorzieningen aan gemeente (incl. afkoop toekomstig onderhoud), - Openbare voorzieningen (o.a. eventueel noodzakelijke aanpassingen Herenweg), - Inrichting eventueel nieuw openbaar gebied (begrenzing, uitvoering en op welk niveau), - planschade, - plankosten gemeente, - et cetera. Wie Gemeente Heemstede en Stichting De Hartekampgroep Geen. Op grond van de Wro wordt van de inhoud van de overeenkomst mededeling gedaan, waarna de zakelijke inhoud hiervan 6 weken ter inzage wordt gelegd. Vaststelling De overeenkomst wordt voor instemming voorgelegd aan de gemeenteraad. Na instemming wordt deze namens de gemeente ondertekend door de burgemeester. De overeenkomst 5

6 wordt eveneens ondertekend voor Stichting De Hartekampgroep. Stap 5: Bestemmingsplan Procedure en vaststellen bestemmingsplan door gemeenteraad overeenkomst Wro. Planning Ontwerpprocesvoorstel in college B&W Ontwerpprocesvoorstel in commissie Ruimte Vaststellen procesvoorstel in college B&W Informatie verzamelen (incl. marktvisie) Conceptrapportage voorleggen aan betrokken partijen Ontwerprapportage in college B&W Ontwerprapportage in raadscommissie Ruimte Vaststellen rapportage in college B&W Opstellen stedenbouwkundig programma van eisen (incl. gesprekken partijen) Concept-spve voorleggen aan betrokken partijen Ontwerp-spve in college B&W Ontwerp-spve in raadscommissie Ruimte Ontwerp-spve ter inzage voor een ieder Spve in college B&W (voorlopige vaststelling) Spve in commissie Ruimte Vaststellen Spve in gemeenteraad Opstellen stedenbouwkundig plan Ontwerp stedenbouwkundig plan in college B&W Ontwerp stedenbouwkundig plan in raadscommissie Ruimte Vaststellen stedenbouwkundig plan Opstellen anterieure overeenkomst + vaststellen gemeenteraad Opstellen bestemmingsplan + procedure Wro + vaststellen gemeenteraad 6 21 augustus september oktober 2018 oktober november 2018 december januari januari februari februari 2019 maart mei 2019 juni augustus september 2019 oktober november december januari januari 2020 februari mei mei juni 2020 Juni 2020 mei juni 2020 juni 2020 juni 2020