Onderhoudskosten ramen voor 2,5 miljoen huizen

Transcriptie

1 Onderhoudskosten ramen voor 2,5 miljoen huizen 14 november 2018 Joost van der Werf

2 Even voorstellen Vastgoedeconoom Beleidsmodellering Thematiek verduurzaming, woningfondsen, en onderhoud. Voorbeelden onderhoudsvraagstukken: Rijksvastgoedbedrijf / ministerie van Defensie Paleis Het Loo Ministerie BZK Joost van der Werf Partner Vastgoedsturing j.van.der.werf@brink.nl 2

3 Aanleiding Vraag van ministerie BZK Nader onderzoek naar de (juistheid van de) huidige verouderingsopslag in het Handboek marktwaardering Onderdeel hiervan was het bepalen van de kosten voor (instandhoudings)onderhoud voor diverse typen woningen. 3

4 Vergelijking instandhoudingskosten Handboek (2017) / woning CiP (2016) / woning Aedes Benchmark (2017) 2.092/ woning 4

5 Modelmatige aanpak M² Woningtype (6x) Bouwjaarklasse (7x) Oppervlakteklasse (6x) 6 x 7 x 6 = 252 combinaties WONINGTYPEN BOUWJAARKLASSEN GROOTTE EENGEZINSWONINGEN < 1920 < 40 MEERGEZINSWONINGEN (MET LIFT) < 60 MEERGEZINSWONINGEN (ZONDER LIFT) < 80 ONZELFSTANDIGE STUDENTENWONINGEN < 100 ZELFSTANDIGE STUDENTENWONINGEN < 120 EXTRAMURALE ZORGWONINGEN

6 Hoe hebben we dat gedaan? Kenmerken per element (bouwkundig en installaties): aantal keer dat het element per woning voorkomt; onderhoudskosten voor vervanging/herstel; inschatting van de onderhoudscyclus voor planmatig onderhoud; maakt de jaarlijkse kosten relevantie (%) per bouwjaarklasse. OMSCHRIJVING ONDERHOUDSKOSTEN BOUWJAARCATEGORIE Element Actie Aantal Prijs Cyclus Kosten / woning < Kozijn buiten kunststof Vervangen 28 m² % 35% 50% 10%

7 Jaarlijkse kosten Element Subklasse Actie antal per compleeenheid Prijs BMA Prijs per Cyclus BMAKosten / woning 80 < < 100 Voegwerk gevelafwerking < 1940 Herstellen 69 m² 4 1 m Voegwerk gevelafwerking Herstellen 69 m² 4 1 m Voegwerk gevelafwerking Herstellen 69 m² 4 1 m Voegwerk gevelafwerking > 1990 Herstellen 65 m² 4 1 m Kozijn buiten kunststof < 1940 Vervangen 34 m² m Kozijn buiten kunststof Vervangen 34 m² m Kozijn buiten kunststof Vervangen 34 m² m Kozijn buiten kunststof > 1990 Vervangen 38 m² m Deur buiten kunststof Vervangen 2 st st Dakbedekking plat dak Vervangen 43 m² 37 1 m Dakpan beton Vervangen 60 m² 26 1 m Dakpan keramisch Herstellen 60 m² 5 1 m Dakkapel Vervangen 1 m² st Dakbedekking dakkapel Aanbrengen 3 m² 45 2,5 m Dakbedekking dakkapel Vervangen 3 m² 61 2,5 m Gootbekleding zink Vervangen 10 m² m Gootbekleding zink Reinigen 10 m² 6 1 m Schilderwerk kozijnen buiten hout < 1940 Vervangen 34 m² 38 1 m Schilderwerk kozijnen buiten hout Vervangen 34 m² 32 1 m Schilderwerk kozijnen buiten hout Vervangen 34 m² 28 1 m Schilderwerk kozijnen buiten hout > 1990 Vervangen 38 m² 28 1 m Schilderwerk deur buiten hout Vervangen 2 st 56 1 st 7 16 Schilderwerk hekwerk buiten metaal Vervangen 0 m² 31 1 m2 7 -

8 Relevantie bouwjaarklasse BOUWJAARCATEGORIE (+ GEM. LEEFTIJD EIND EXPLOITATIEPERIODE) Prijs BMA Prijs Element per Cyclus BMA Kosten / woning < Subklasse Actie antal per comple Eenheid Prijs BMA Prijs per Cyclus BMAKosten / woning 80 < < < Voegwerk 1 m2 gevelafwerking < 100% 1940 Herstellen 100% 69 m² 4 1 m Voegwerk 1 m2 gevelafwerking Herstellen 100% 69 m² 100% 4 1 m Voegwerk 1 m2 gevelafwerking Herstellen 69 m² 100% 4 1 m Voegwerk 1 m2 gevelafwerking > 1990 Herstellen 65 m² % m % Kozijn 1 m2 buiten kunststof < 1940 Vervangen 34 m² m Kozijn 1 m2 buiten kunststof Vervangen 34 m² 15% m Kozijn 1 m2 buiten kunststof Vervangen 34 m² 35% m Kozijn 1 m2 buiten kunststof > 1990 Vervangen 38 m² m2 50% 48 10% Deur 1 st buiten kunststof Vervangen 2 st 35% st 50% 48 50% Dakbedekking 1 m2 plat 30dak 53 Vervangen 5% 43 m² 20% 35% 37 1 m2 45% 30 50% Dakpan 1 m2beton Vervangen 60 m² 75% 60% 26 1 m2 55% 48 50% 33 5 Dakpan 1 m2keramisch % Herstellen 100% 95% 60 m² 5% 5% 5 1 m Dakkapel 1 st % Vervangen 25% 15% 1 m² 5% 5% st5% Dakbedekking 2,5 m2 dakkapel % Aanbrengen 25% 15% 3 m² 5% 5% 45 2,5 m2 5% Dakbedekking 2,5 m2 dakkapel % Vervangen 25% 15% 3 m² 5% 5% 61 2,5 m2 5% Gootbekleding 1 m1 zink % Vervangen 100% 95% 10 m² 80% 65% m1 55% 30 50% 46 6 Gootbekleding 1 m1 zink % Reinigen 100% 95% 10 m² 80% 65% 6 1 m1 55% 1 50% Schilderwerk 1 m2 kozijnen 7 buiten hout 186 < 100% 1940 Vervangen 100% 34 m² 38 1 m Schilderwerk 1 m2 kozijnen 7 buiten hout Vervangen 100% 34 m² 85% 32 1 m Schilderwerk 1 m2 kozijnen 7 buiten hout Vervangen 34 m² 60% 28 1 m Schilderwerk 1 m2 kozijnen 7 buiten hout 155 > 1990 Vervangen 38 m² 28 1 m2 35% 7 50% Schilderwerk 1 st deur 7buiten hout % Vervangen 100% 100% 2 st100% 100% % st 7 100% Schilderwerk 1 m2 hekwerk 7 buiten metaal - 100% Vervangen 100% 100% 0 m² 100% 100% % m % -

9 Resultaat kostenmatrix EENGEZINSWONINGEN < < < < < <

10 Wat kun je hier nu mee? 10

11 Maak je eigen benchmark Portefeuilleleeftijd Locatie Afmetingen Kwaliteitslat Wat vind je belangrijk? 11

12 Discussies over kwaliteit Inzichtelijk waar het geld naar toe gaat Impact van alternatieve keuzes en intervallen bepalen Impact van bezuinigingen snel omzetten in beleidskeuzes Levensduurkosten benadering inprijzen 12

13 Beleidswaarde Wat is normaal onderhoud? Wat doet een corporatie aanvullend? Beleidswaarde Wat doet een marktpartij anders? 13

14 Waar loop je wel tegen aan? Instandhouden = houden zoals het is 14

15 15

16 16

17 17

18 Basiskwaliteit vastgoedsector Als vertrekpunt in discussies over: onderhoudskosten in beleidswaarde; benchmark met markt; taxeren: wat mag je verwachten; Duurzaamheid; sturing op kwaliteit portefeuille; vergelijkbaarheid in de sector.

19 Wij krijgen het aangenaam warm van uw vastgoedvraagstuk. En willen aan de slag met alle registers open. Hebben we elkaar daarin gevonden? 19